§ 93A-4.2. Broker-in-charge qualification +12North Carolina · 房地产 · 中文

要担任主管经纪人，经纪人必须在过去五年内具备至少两年的全职房地产经纪经验（或同等兼职经验），或具备经委员会认定的同等教育/经验，并且必须完成规定的不超过12小时的BIC教育课程。临时经纪人不得担任主管经纪人。

• ✓要求在过去五年内具备至少两年的全职经纪经验
• ✓必须完成不超过12小时的BIC教育课程
• ✓临时经纪人不得被指定为主管经纪人

代理人必须在经纪人收到执行的代理协议、合同、要约、租赁、期权等副本后的三天内将其交付给客户。要约必须尽快提交给卖方（三天期限是卖方无法联系时的最后期限）。签署要约的买方必须立即收到副本。即使合同已待定，也必须提交要约。

• ✓在收到执行文件后的三天内交付
• ✓要约必须尽快提交给卖方，不应总是等待三天
• ✓签署要约的买方必须立即收到副本
• ✓即使已存在待定合同，也必须提交要约

执业人员必须具有适当的权限来做广告。未经业主书面同意，不得发布「待售」/「待租」标志或任何广告。经纪人不得在未获得 BIC 同意的情况下为经纪服务做广告，且必须注明公司或独资企业名称。禁止盲目广告（未表明涉及经纪人）。

• ✓标志和广告需要业主的书面同意
• ✓广告必须注明公司或独资企业名称
• ✓禁止盲目广告——所有广告必须表明这是由经纪人/公司发布的
• ✓经纪人需要获得 BIC 同意才能为经纪服务做广告

经纪人必须提供准确、详细的结算单，显示所有经纪人知道或应该知道的款项的收入和支出。经纪人可以依赖律师/结算代理人的陈述，但必须审查其准确性，并将发现的错误通知各方。

• ✓经纪人必须提供详细准确的结算单
• ✓经纪人可以依赖律师/结算代理人的陈述，但必须审查
• ✓经纪人必须将发现的任何错误通知各方

经纪人必须从交易完成或信托资金全部支付之日起保留交易记录三年，以较晚者为准；如果代理协议提前终止，则从该终止或资金支付之日起保留三年，以较晚者为准。记录包括合同、租赁协议、报价（即使被拒绝）、代理协议、定金收据、信托记录、披露文件、BPO/CMA、广告等。个人经纪人必须在三天内向其公司提供副本。

• ✓从交易完成或信托资金支付之日起保留记录三年，以较晚者为准
• ✓被拒绝的报价和与房地产代理商合作披露必须保留
• ✓个人经纪人必须在三天内向其公司提供记录

经纪人必须在名称、公司名称、商业名称、地址、电话和电子邮件变更后的10天内以书面形式通知委员会。假定名称（不包括许可证持有人的姓氏或与法定名称不同的）需要根据 GS 66-71.4 获得假定名称证书并向委员会通知。名称不能包含无许可证的个人或临时经纪人；使用其他经纪人的名称需要该经纪人的许可。

• ✓名称/地址/联系信息变更后10天内通知委员会
• ✓假定名称需要获得假定名称证书并通知委员会
• ✓法定名称或假定名称不能包含无许可证的个人或临时经纪人
• ✓使用其他经纪人的名称需要该经纪人的许可

执行主任保存所有申请人的登记册，显示日期、姓名、营业地址以及申请是否获批准或被拒绝，并维护已注册分时度假项目的当前公开名录。委员会在G.S. 93B-2报告中附上6月30日名录和收入报表的副本。

• ✓必须保存申请人登记册和当前公开的项目名录
• ✓名录可供公众查阅
• ✓名录和收入报表随G.S. 93B-2年度报告一并报告

在听证后，委员会可以暂停或吊销房地产执照或注册证书，对受监管方进行训诫或谴责，按每项违规处以500美元罚款，或对所列违规行为施加其他处罚。委员会可以依职权或根据投诉进行调查，并可就存在不当行为的合理根据举行听证。

• ✓对违反该条款的每一项行为，罚款最高可达500美元
• ✓纪律处分需要根据第150B章举行听证
• ✓罚款的净收益纳入民事罚款和没收基金

事由包括故意或过失对重大事实的虚假陈述或遗漏、虚假承诺、通过代理人或广告进行虚假陈述、未能说明或汇交款项、危害公众、不当、欺诈或不诚实交易、未经授权提供法律服务、托管违规、未能交付公开销售说明书、第75章广告不合规、交换项目披露失败、虚假申请陈述、违反规则、备案或留置权保护失败，以及经纪人监管不足。

• ✓故意或过失对重大事实进行虚假陈述，构成纪律处分事由
• ✓未将款项存入托管账户或未维持托管账户中的款项（G.S. 93A-42/45），构成纪律处分事由
• ✓未交付所需的公开销售说明书，构成纪律处分事由
• ✓项目经纪人对销售监管不足，构成纪律处分事由

在举行听证会后，委员会可暂停/撤销证书，或对已被定罪或已认罪/不抗辩的当事人予以训诫/谴责，涉及贪污、以虚假借口获取钱财、欺诈、伪造、共谋欺诈，或任何涉及道德败坏并影响分时度假业务履行的罪行。

• ✓因特定涉及道德败坏的罪行被定罪或认罪，构成纪律处分的理由
• ✓基于定罪的纪律处分必须举行听证会

委员会可在高等法院寻求禁令救济，以防止违规行为，无论是否提起刑事起诉，也无论注册状态如何。开发商和托管代理人必须保存完整的交易/托管记录，委员会可定期检查这些记录，无需事先通知。

• ✓即使未注册，委员会也可在高等法院寻求禁令。
• ✓开发商/托管代理人必须保存完整记录，并接受无需通知的检查。

被指控有不当行为的持照人，经委员会批准，可以交还其执照一段规定期限。在交还期间，其不得申请房地产经纪人执照或分时度假登记。术语“持照人”包括开发商。

• ✓交还执照需要委员会的同意和批准
• ✓在交还期间，持照人不得申请执照或分时度假登记
• ✓就本节而言，术语“持照人”包括开发商

所有经纪服务的代理协议必须以书面形式订立并签署。卖方/出租方协议必须在提供任何服务之前以书面形式订立。买方/承租方协议可以口头开始，但必须不迟于任何一方提出要约时以书面形式订立。口头买方/承租方协议必须是非排他性的、无固定期限的，并可随时终止。

• ✓卖方/出租方代理协议必须在提供服务之前以书面形式订立
• ✓买方/承租方协议最初可以口头订立，但在提出要约时必须已书面化
• ✓口头买方/承租方协议必须是非排他性的、无固定期限的，并可随时终止
• ✓每份书面代理协议都必须有明确的到期日，并无需通知即终止
• ✓必须包含反歧视条款和持牌人的执照号码

规则 A.0104(c) 要求销售交易中的持牌人在“首次实质性接触”时提供《Working with Real Estate Agents》披露，审阅该披露，并就代理关系达成一致。仅仅递交表格是不够的。

• ✓仅适用于销售交易，不适用于租赁交易
• ✓必须在首次实质性接触时提供 Working with Real Estate Agents 披露
• ✓必须审阅该披露并就代理关系达成一致
• ✓仅仅递交表格不满足该规则

卖方的代理人/次级代理人必须在首次实质性接触时以书面形式向潜在买方披露其代理身份。首次实质性接触发生在讨论聚焦于买方的具体需求或财务状况时。如果通过电话/电子方式进行，必须立即进行口头披露，并在三日内进行书面披露。

• ✓卖方的代理人必须在首次实质性接触时以书面形式披露代理身份
• ✓首次实质性接触 = 讨论聚焦于买方的需求或财务状况
• ✓披露必须在带看房产之前以及获取买方保密信息之前进行
• ✓电话/电子联系要求立即进行口头披露，并在三日内进行书面披露

买方代理人必须在首次联系卖方或卖方代理人时（通常是在安排看房时）披露其代理身份。首次披露可以是口头的，但书面确认必须不迟于提交购买要约时作出（拍卖销售除外），通常体现在购买要约中。

• ✓买方代理人必须在与卖方或卖方代理人首次联系时披露其代理身份
• ✓首次联系通常发生在安排看房时
• ✓书面确认必须不迟于提交购买要约时作出
• ✓预印购买要约表格必须包含代理关系确认 [Rule A.0112(a)(19)]

代理人在担任双重代理人之前，必须获得所有当事方的书面授权，适用于所有交易（买卖和租赁）。当买方/承租方处于口头协议下时，书面双重代理授权最迟可在当事方提出要约时获得。无论如何，在开始担任双重代理人之前，必须获得口头同意。

• ✓双重代理须获得所有当事方的书面授权 [规则 A.0104(d)]
• ✓适用于所有房地产交易，而不仅仅是买卖
• ✓允许临时口头双重代理，但建议从一开始就采用书面形式
• ✓在开始担任双重代理人之前，须获得所有当事方的同意 [93A-6(a)(4)]

在同一笔销售交易中代表超过一方的公司是双重代理人，所有关联持牌人均为双重代理人。指定代理允许公司分别指定个别代理人仅代表买方和仅代表卖方，从而恢复为客户积极争取权益。指定代理的授权必须以书面形式作出。

• ✓代表双方的公司是双重代理人；所有关联持牌人均为双重代理人
• ✓指定代理指定单独的代理人分别代表买方和卖方
• ✓指定代理人可为其各自客户积极争取权益；标准双重代理人必须保持中立
• ✓指定代理授权必须在要求签订双重代理协议之时或之前以书面形式作出

规则 A.0104(g) 使拍卖销售中卖方的代理人不受 (c)、(d)、(e) 段约束。经纪人在出售其拥有所有权权益的房产时，不得代表买方（在拥有不足 25% 所有权并经同意的情况下，适用有限的商业例外）。购买挂牌房产的挂牌经纪人或公司必须以书面形式披露利益冲突。

• ✓拍卖销售中卖方的代理人不受披露及双重代理规定约束
• ✓拥有所有权权益的经纪人不得代表该房产的买方
• ✓商业例外：拥有不足 25% 的所有权并取得买方书面同意
• ✓购买挂牌房源的挂牌经纪人或公司必须书面披露利益冲突并允许终止

A.0109(a)规则禁止持证人在未获得委托人事先书面同意的情况下，从供应商/卖方处为代表委托人进行的支出而获得有价代价。示例：房产经理从清洁服务公司处收取秘密回扣，属于获取秘密利润，违反该规则。

• ✓需要获得委托人的事先书面同意
• ✓禁止从供应商/卖方处获取秘密利润

规则A.0109(b)禁止在未充分及时披露的情况下因推荐、获取或安排服务而收取有价报酬。被服务方不必是代理人的委托人。示例：来自房屋建筑商或抵押贷款公司的未披露转介费。

• ✓服务推荐补偿需要充分且及时的披露
• ✓被服务方不必是代理人的委托人
• ✓建筑商/贷款方的未披露转介费违反该规则

规则A.0109(c)禁止经纪人从委托人处（除非在书面代理合同中规定）或从任何其他方接收报酬、激励、奖金、折扣或超出名义价值的代价（除非进行充分且及时的披露）。建筑商的奖金计划必须向买方披露，包括如果其逐步增加的整个计划。

• ✓来自委托人的报酬必须包含在书面代理合同中
• ✓来自其他来源的报酬需要充分且及时的披露
• ✓递增式奖金计划必须完全向买方-委托人披露

A.0109(g)规则规定，执照持有人不得向无执照人士支付或分享因北卡罗来州要求执照的行为而获得的补偿。北卡罗来州经纪人可与不在北卡罗来州境内从事经纪业务的州外执照持有人分享佣金。一项狭隘例外(A.0109(h))允许旅行代理人因度假租赁获得转介费。RESPA禁令适用(A.0109(i))。

• ✓禁止因要求执照的行为而向无执照人士支付补偿
• ✓州外执照持有人若不在北卡罗来州境内从事经纪业务，可获得报酬
• ✓旅行代理人仅能因度假租赁获得转介费
• ✓RESPA禁令适用并具有控制力

如果补偿微不足道、象征性或代币性质（例如，25美元的葡萄酒或50美元的礼品卡），则视为「象征性」补偿，不需要同意。「完全」披露描述补偿、其价值及其来源；「及时」意味着提前足够长的时间以协助决策。在销售交易中，披露可以是口头的，但必须在委托人做出或接受要约之前以书面形式确认。

• ✓象征性补偿（25美元葡萄酒、50美元礼品卡）不需要同意
• ✓完全披露包括价值和来源
• ✓销售交易中的披露必须在做出或接受要约之前以书面形式确认

规则 A.0120(a) 禁止持证人要求或强制托管代理人/律师分割佣金或将部分支付给他人。持证人可以申请向第三方支付，但不能威胁或强制支付。附属经纪人必须通过其经纪人主管（BIC）收取佣金；非附属经纪人可以直接从托管代理人/交割律师处收取。

• ✓不能强制托管代理人/律师分割或重定向佣金
• ✓附属经纪人必须由其经纪人主管支付
• ✓非附属经纪人可以直接从托管代理人/交割律师处收取佣金

自2006年4月1日起，委员会停止发放销售人员执照，所有销售人员执照均转为经纪人执照，持证人被归类为临时经纪人。根据执照最初签发的时间，适用不同的过渡教育和执照后教育截止日期。在2006年4月1日之前获得执照的经纪人无需完成执照后教育或过渡课程。

• ✓自2006年4月1日起，所有销售人员执照均转为经纪人执照
• ✓被转换的销售人员执照持有人被归类为临时经纪人
• ✓在2006年4月1日之前获得执照的经纪人免于执照后教育和过渡课程

持牌人必须拥有发布广告的授权。经纪人不得在未获得业主书面同意的情况下发布广告或展示出售/出租标牌，也不得在未获得 BIC 同意且未包含公司名称的情况下为他人发布广告。盲广告（表明委托人正在不经经纪人参与而提供房产）被禁止。

• ✓不得在未获得业主书面同意的情况下展示出售/出租标牌
• ✓不得在未获得 BIC 同意且未包含公司/独资企业名称的情况下发布广告
• ✓禁止盲广告
• ✓所有广告必须表明其是经纪人广告或公司广告

代理人必须在经纪人收到所需文件后三天内交付副本。报价必须尽快呈交给卖方——三天期限只是在卖方无法联系时的最长期限。签署报价的买方必须立即收到一份副本。即使合同待定，也必须呈交报价。

• ✓在收到交易文件后三天内交付副本
• ✓如果卖方可以联系，应尽快向卖方呈交报价，而不是最多等三天
• ✓签署报价的买方必须立即收到一份副本
• ✓即使该房产已有待定合同，也必须呈交报价
• ✓经纪人必须提供详细、准确的结算报表 [93A-6(a)(14)]

经纪人必须在姓名、公司名称、商号、地址、电话和电子邮件发生变更后 10 天内以书面形式通知委员会。以假定名称进行广告宣传须提交假定名称证书。持牌人不得将无牌照人员或临时经纪人的姓名纳入法定名称或假定名称中，未经许可也不得使用其他经纪人的姓名。

• ✓姓名或地址发生变更后，须在 10 天内以书面形式通知委员会
• ✓以假定名称进行广告宣传须提交假定名称证书
• ✓不得将无牌照人员或临时经纪人的姓名纳入公司名称
• ✓未经许可不得在商业名称中使用其他经纪人的姓名

经纪人必须从交易结束或所有信托资金支付完成之日（以较晚者为准）起，将交易记录保留三年（如果代理关系提前终止，则为终止后三年）。记录包括合同、租赁协议、报价（即使已被拒绝）、代理合同、定金收据、信托账户记录、披露文件和结算报表。个人经纪人必须在三日内向所属公司提供副本。

• ✓从交易结束或信托资金支付完成之日起，保留记录三年，以较晚者为准
• ✓必须保留被拒绝的报价、附有支持文件的BPO/CMA以及广告
• ✓个人经纪人必须在收到后三日内向其公司提供副本
• ✓与房地产经纪人合作（Working with Real Estate Agents）中针对非客户的披露必须保留

每个房地产公司必须为其主办公室配备委员会指定的持证经纪人（BIC），并为每个分支机构配备不同的持证经纪人。持证经纪人是执照状态类别，不是单独的执照。任何经纪人不得同时是一个以上办公室的持证经纪人，任何办公室不得有一个以上的持证经纪人（例外情况：根据A.0110(a)的共用办公空间）。

• ✓每个主办公室和分支机构必须配备不同的指定持证经纪人
• ✓持证经纪人是状态类别，不是单独的执照
• ✓任何经纪人不得同时是一个以上办公室的持证经纪人
• ✓任何办公室不得有一个以上的指定持证经纪人

规则A.0110(b)要求独资经营如果存在以下情况必须指定一名BIC：(1)管理属于他人的信托资金；(2)以任何方式做广告或推广经纪人服务；或(3)有其他关联经纪人。广告包括广告、名片、口头招揽或房产挂牌。仅持有自己的住宅租户押金单独不会触发该要求。

• ✓管理他人的信托资金触发BIC要求
• ✓以任何方式做广告或推广经纪人服务触发该要求
• ✓拥有关联经纪人触发该要求
• ✓仅持有自己的住宅租户押金本身不会触发该要求

获得BIC资格的条件为：执照必须有效但不为临时执照；经纪人必须在过去5年内具有2年全职或4年兼职经纪业经验（或为北卡罗来纳州律师，其执业主要从事不动产成交业务3年）；并必须在指定后120天内完成12小时BIC课程。未在120天内完成课程将导致失去BIC资格。

• ✓执照必须有效且不为临时执照
• ✓需要过去5年内2年全职或4年兼职经验
• ✓必须在指定后120天内完成12小时BIC课程
• ✓需要实际的经纪业经验，不仅仅是有效执照持有人身份

为了保持BIC资格，经纪人必须及时续期并保持执照有效状态，并且每个执照年度内完成四小时BICUP课程加上一个经批准的四小时继续教育选修课程。如果在6月10日前未完成这两项要求，将在随后的7月1日丧失BIC资格/指定资格。BICUP满足四小时强制性更新要求。

• ✓必须及时续期并保持执照有效状态
• ✓每个执照年度内必须完成BICUP课程加上四小时继续教育选修课程
• ✓如果在6月10日前未完成这两项要求，将在随后的7月1日丧失BIC状态
• ✓BICUP满足四小时强制性更新要求

BIC是委员会对办公室监督和管理以及信托账户和记录的妥善维护负主要责任的人员(A.0110(g)(4))。BIC在停止担任BIC职务后必须在10天内以书面形式通知委员会。非居民经纪人/公司受同样的BIC要求的约束。

• ✓BIC负责办公室监督和信托账户维护
• ✓在停止担任BIC职务后必须在10天内通知委员会
• ✓非居民经纪人/公司受同样的BIC要求的约束

为了恢复已失去的BIC资格，经纪人必须首先拥有有效执照（如果已过期则重新激活；如果不活跃则完成继续教育），并提交重新激活表格；然后具备所需经验，在申请重新指定之前再次完成12小时BIC课程。重新参加12小时课程没有例外。

• ✓必须首先重新激活执照
• ✓必须重新参加12小时BIC课程 - 没有例外
• ✓重新激活执照前不要参加BIC课程
• ✓必须再次具备所需经验

本法条不限制任何购买人、所有人或受害方提起私人诉讼的权利。除另有规定外，任何违反本法条的人均构成第1类轻罪。

• ✓受害方保留提起私人诉讼的权利
• ✓除另有规定外，一般违规行为构成第1类轻罪

执行主任保存所有执照申请人的登记册（载明日期、姓名、住所及批准或拒绝），该登记册是所记录事项的初步证据。所有持牌经纪人及其营业场所的现行名册须存档并向公众公开查阅。

• ✓申请人登记册是其中所记录的所有事项的初步证据
• ✓经纪人名册可供公众查阅
• ✓委员会按 G.S. 93B-2 的要求提交年度报告

听证后，委员会可对经认定犯有不当行为的持照人予以暂停执照、吊销执照、训诫或谴责，不当行为包括故意或过失虚假陈述、虚假承诺、在未告知所有当事人的情况下为超过一方行事、未能说明他人款项、不配或不能胜任、不当或欺诈交易、从事法律执业、混同资金、未能交付协议副本，以及违反委员会任何规则。

• ✓故意或过失虚假陈述或遗漏重要事实构成纪律处分事由
• ✓禁止未经所有当事人知情而为超过一方代理
• ✓将客户资金与经纪人自有资金混同构成纪律处分事由
• ✓违反委员会任何规则构成纪律处分事由

经纪人必须以持牌人身份将其收到的所有款项维持并存放在信托或托管账户中。这些账户必须是联邦保险存款机构中的活期存款账户，且该机构同意向委员会提供记录。除非委托人书面授权并规定支付应计利息，否则账户不得产生利息。

• ✓经纪人以其该身份收到的所有款项必须存入信托或托管账户
• ✓信托/托管账户必须是联邦保险存款机构中的活期存款账户
• ✓除非委托人书面授权，否则信托账户不得产生利息
• ✓经纪人必须保存存款、账户维护和取款的完整记录，并接受委员会检查

委员会还可在以下情况下进行纪律处分：执照是以欺诈手段取得的；持照人被判定犯有涉及欺诈或道德败坏的某些罪行；持照人违反93A-6(a)出售自己的房产；经纪人的豁免无照雇员实施了违规行为；或持照人（同时持有另一专业执照）因与欺诈相关的违法行为受到纪律处分。

• ✓以虚假或欺诈性陈述取得执照构成纪律处分理由
• ✓被判犯有涉及欺诈、盗窃或影响房地产执业表现的道德败坏罪行构成纪律处分理由
• ✓经纪人可因豁免无照雇员依据93A-2(c)(6)实施的行为受到纪律处分

委员会可向高等法院申请禁令救济，以防止违规行为，即使对象是未持照人。被指控不当行为的持照人经委员会批准，可在规定期限内交还执照，但在交还期内不得申请执照。

• ✓委员会可向高等法院申请禁令，针对任何违反本章规定的人。
• ✓交还执照者在该交还期内不得申请执照。
• ✓无论是否提起刑事起诉，均可授予禁令。

第 47E 章要求大多数住宅业主向买家提供住宅物业和业主协会披露声明（答案：是、否、不代表）。未能提供该声明允许买家在合同接受后三个日历日内通过书面通知取消。执业人员可以协助但不得为卖方完成该表格；代理人必须披露所有重要事实，无论卖方的陈述如何。

• ✓大多数住宅卖方必须提供披露声明
• ✓未能提供该声明允许买家在三个日历日内通过书面通知取消
• ✓执业人员可以协助但不得为卖方完成该表格
• ✓代理人必须披露所有重要事实，无论卖方的陈述如何

持证人被禁止起草法律文件（合同、契约、信托契约），但可以填写预印销售或租赁合同表格中的空白处，这不构成未授权的法律实践。

• ✓持证人不得起草法律文件
• ✓填写预印表格上的空白处是允许的，不构成未授权的法律实践

第A.0112条规定了预印报价/销售合同表格的最低条款。第A.0113条要求执业者在最终判决后60天内向委员会报告任何重罪/轻罪定罪、军事法庭判决、公证处罚或专业执业纪律处分。酒后驾车属于必须申报的轻罪。申报义务是持续的。

• ✓预印报价/合同表格必须包含指定的最低条款
• ✓刑事定罪必须在最终判决后60天内申报
• ✓酒后驾车必须申报
• ✓申报要求是持续进行的

卖方必须在购买要约之前向买方提供《矿产和石油天然气权利强制披露声明》（MOGS）。这是除了《住宅物业和业主协会声明》之外的单独表格。豁免情况列在G.S. 47E-2中。

• ✓MOGS必须在购买要约之前提供
• ✓MOGS独立于《住宅物业披露》且是其补充
• ✓豁免情况见G.S. 47E-2