§ 93A-49. Service of Process on Exchange Company +7North Carolina · 房地产 · 中文

任何向购买者提供交换计划的交换公司，均被视为不可撤销地指定委员会接收在任何依据本条提起的程序中的合法诉讼文书送达。

• ✓交换公司不可撤销地指定委员会接收诉讼文书送达
• ✓此规定适用于依据本条提起的任何程序

事实是否「重要」取决于事实、情况及法定法律和判例法。重要事实包括：关于房产本身的事实（结构或机械缺陷）、与房产直接相关的事实（待决的分区改变、高速公路施工）、影响委托人完成交易能力的事实（待决的止赎）以及对某一方特别重要的事实。这些必须向委托人和第三方披露。

• ✓重要事实必须向委托人和第三方披露
• ✓包括房产缺陷、分区或高速公路变化、完成交易的能力以及特别重要的事实
• ✓代理人必须向委托人披露影响委托人权利或决定的任何信息

根据G.S. 39-50和42-14.2，某人死亡或患有严重疾病曾占用该房产的事实不是重大事实。注册性犯罪人占用或居住在房产附近的存在不是重大事实。代理人无需主动披露这些事实，但不能做出虚假陈述。根据公平住房法，禁止回答有关艾滋病的问题。

• ✓前任占用人的死亡或严重疾病不是重大事实
• ✓注册性犯罪人占用或居住在房产附近不是重大事实
• ✓代理人不能故意对这些事实做出虚假陈述
• ✓根据公平住房法，禁止回答占用人是否患有艾滋病的问题

当持证人实际知悉某项重大事实但故意向买方、卖方、租户或房东提供虚假信息时发生。无论持证人的代理身份或角色如何，均适用。示例：知道存在水渗透问题，但告诉买方没有排水问题。

• ✓需要实际知悉和故意虚假陈述
• ✓无论代理身份或角色如何均适用
• ✓根据G.S. 93A-6(a)(1)禁止

当持证人因缺乏知识、信息错误或失误而无意中向当事人传达关于重要事实的错误信息时发生，而一位合理谨慎的持证人应当已知真相。即使出于善意也会发生。列表代理人应承担比卖方子代理人更高的标准；买方代理人也可能需承担更高标准。

• ✓即使出于善意，如果持证人「理应合理地知道」真相，过失将随之而来
• ✓列表代理人应承担比卖方子代理人更高的标准
• ✓销售代理人可依赖多重上市服务数据，除非合理谨慎的代理人应当知道其有误
• ✓常见示例：多重上市服务中的建筑面积不正确

当持证人实际了解某项重要事实且有披露义务，但故意不披露时发生。得知买方愿意支付更多价格的销售代理人（卖方的子代理人）必须向卖方披露；买方代理人不得向卖方披露买方的保密信息。

• ✓需要实际了解、有披露义务以及故意不披露
• ✓披露义务取决于代理关系
• ✓买方代理人必须向买方披露影响买方决定的任何信息
• ✓在内部双重代理中，不披露一方的个人信息可能不构成故意隐瞒

北卡罗来州法律 G.S. 93A-6(a)(4) 禁止在未经所有当事人知晓的情况下代理多个当事人。A.0104 规则要求代理第二方须有明确的书面授权。禁止自我交易（隐瞒利益）。G.S. 93A-6(a)(6) 禁止在未经雇用经纪人同意的情况下代理其他经纪人。

• ✓未经所有当事人知晓，不得为多个当事人行动
• ✓双重代理需要每个当事人的明确书面授权
• ✓禁止自我交易和隐瞒利益
• ✓临时经纪人在任何时间都不得同时为多家公司工作

任何违反州《公平住房法》的行为都是不当行为，也是对《许可证法》的违反。许可证持有人不得以歧视种族、肤色、宗教、民族出身、性别、家庭状况或残疾的方式从事房地产经纪业务或宣传其身份。

• ✓《公平住房法》违反行为是《许可证法》违反
• ✓不基于种族、肤色、宗教、民族出身、性别、家庭状况或残疾进行歧视

当执业人员没有实际知识，但一个合理谨慎的执业人员应该了解该重大事实而未披露时，即使是出于善意，也会发生。创造了「发现和披露的义务」。挂牌代理人受到更高标准的约束；如果买方代理人了解特殊买方需求，他们也可能受到约束。

• ✓创造发现和披露重大事实的义务
• ✓当执业人员「应当合理地知道」时，有罪责被确定
• ✓比疏忽失实陈述发生得更少
• ✓挂牌代理人和卖方代理人可能对他们应该了解的已公开或已记录的事实负责

经纪人不能为违反执照法的行为支付佣金，也不能向无执照人士支付需要执照的行为的费用。临时经纪人只能从其雇用经纪人处接受补偿；经纪人必须通过其雇用经纪人向其他公司的临时经纪人支付费用。

• ✓不向无执照人士支付需要执照的行为的费用
• ✓不向无执照人士支付介绍/转介/鸟狗费用
• ✓临时经纪人仅从其雇用经纪人处接受补偿
• ✓即使执照随后变为非活跃或过期，也允许为活跃期间获得的佣金付款

G.S. 93A-6(a)(8)允许对显示不适格/无能力的行为进行纪律处分（例如，未能妥善完成合同、未能勤勉履行服务）。G.S. 93A-6(a)(10)禁止任何不当、欺诈或不诚实的交易，包括违反技能/谨慎/勤勉义务和《公平住房法》违规。禁止双重签约（「合同垫资」）。

• ✓未能行使技能、谨慎和勤勉违反许可证法
• ✓双重签约/合同垫资是不当交易
• ✓《公平住房法》违规被视为不当行为
• ✓由委员会逐案确定

持证人不得提供法律服务。他们可以填写由律师起草的预印合同表格，但绝不得完成契约或信托契约。他们不能做产权摘要、提供产权意见或提供法律建议。解释合同条款是可接受的，并且建议这样做。

• ✓可以填写预印表格，但绝不得填写契约或信托契约
• ✓不能起草法律文件、提供产权意见或提供法律建议
• ✓允许解释（而非就法律后果提出建议）合同条款

经纪人禁止做出可能影响、说服或诱导他人的虚假承诺。例如：承诺粉刷公寓或蒸汽清洁地毯，但在合同签署后未履行。

• ✓根据G.S. 93A-6(a)(2)禁止
• ✓适用于任何可能诱导他人行动的承诺

纪律处分的理由包括：通过欺诈获得执业证书、因涉及道德沦丧的特定犯罪或违法行为被定罪或认罪、豁免无证物业管理员工的行为违反了 93A-6(a)，以及因欺诈、盗窃或虚假陈述对执业人士的其他专业执业证书进行的纪律处分。执业人士在处理自有房产时违反 93A-6(a) 可能受到纪律处分。

• ✓通过欺诈获得执业证书是纪律处分的理由
• ✓因涉及道德沦丧的犯罪被定罪可能导致纪律处分
• ✓根据 (b)(3)，涉及自有房产的行为应受纪律处分

一项事实是否属于重要事实取决于具体交易。委员会将重要事实解释为包括关于房产本身的事实、与房产直接相关的事实、与委托人完成交易的能力相关的事实，以及对某一方具有特殊重要性的事实。重要事实必须向委托人和第三方披露。

• ✓重要事实包括结构/机械缺陷
• ✓重要事实包括待决的分区变更或附近的高速公路建设
• ✓重要事实包括委托人完成交易的能力（例如，待决的止赎）
• ✓重要事实包括对某一方具有特殊重要性的事实
• ✓无论代理人代表谁，重要事实都必须向委托人和第三方披露

根据 G.S. 39-50 和 42-14.2，房产曾被死亡者或患有严重疾病者占用的事实并非重大事实，注册性犯罪者占用该房产或居住在附近的事实也并非重大事实。经纪人无需主动披露这一点。经纪人可以拒绝回答或如实回答。公平住房法禁止回答关于居住者是否曾患艾滋病的询问。

• ✓前居住者的死亡或严重疾病不是重大事实
• ✓注册性犯罪者的占用或邻近不是重大事实
• ✓卖方/房东不得明知就这些事实作出虚假陈述
• ✓由于公平住房法，经纪人不得回答有关艾滋病的询问
• ✓买方可以被转介至全州性犯罪者登记处

故意虚假陈述是指持牌人在实际知情的情况下，故意就重大事实向一方作出错误陈述。过失虚假陈述是指持牌人非故意地向一方作出错误陈述，而一名合理审慎的持牌人本应知道真相。挂牌代理人所适用的标准高于卖方的分代理人；根据代理法，买方代理人可能适用更高的标准。

• ✓故意虚假陈述要求实际知情和故意提供错误信息。
• ✓过失虚假陈述即使出于善意也适用，只要代理人本应合理知道真相。
• ✓对于房产事实，挂牌代理人适用的标准高于卖方的分代理人。
• ✓除非差异明显很大，销售代理人可合理依赖 MLS 数据。
• ✓除另有说明外，无论代理身份如何均适用。

故意遗漏是指持牌人在实际知情且负有披露义务的情况下，故意不披露重要事实。过失遗漏是指持牌人虽实际不知情，但一名合理审慎的持牌人本应知情，从而产生「发现并披露的义务」。代理身份会影响义务——例如，买方经纪人不得向卖方披露买方的保密信息。

• ✓故意遗漏要求具备实际知情、披露义务以及故意不履行
• ✓过失遗漏产生发现并披露重要事实的义务
• ✓经纪人必须向委托人披露任何影响委托人决策的信息
• ✓买方经纪人不得披露对买方不利的买方保密信息
• ✓挂牌经纪人（listing agent）的标准高于卖方的次级代理人

代理人不得在未告知所有当事人的情况下为多于一方的当事人行事（禁止未披露的双重代理）。自我交易——例如在代表委托人时谋取秘密利益——被禁止。代理人必须向作为亲属或朋友的买方披露关系。未经委托经纪人的同意，代理另一名经纪人被禁止。

• ✓代理人不得在未告知所有当事人的情况下为多于一方的当事人行事 [93A-6(a)(4)]
• ✓在代表委托人时进行自我交易或谋取秘密利益被禁止
• ✓从事双重代理需要书面授权 [Rule A.0104(d)]
• ✓未经明确同意，不得代理另一名经纪人 [93A-6(a)(6)]

经纪人不得就需持牌的行为向未持牌人士支付报酬。禁止向未持牌人士支付寻找费、转介费和猎犬费（bird dog fees），包括业主转介和租户转介计划。临时经纪人只能接受其雇主经纪人/公司的报酬。

• ✓不得因需持牌的行为向未持牌人士支付报酬 [93A-6(a)(9)]
• ✓禁止向未持牌人士支付寻找费、转介费或猎犬费（bird dog fees）
• ✓对于执照有效期间赚取的佣金，即使之后执照失效，仍可支付
• ✓临时经纪人只能由其雇主经纪人/公司支付报酬 [93A-6(a)(5)]

任何违反州公平住房法的行为均构成不当行为，并违反执照法。持照人不得以基于种族、肤色、宗教、原国籍、性别、家庭状况或残疾进行歧视的方式从事经纪活动或宣传其身份。

• ✓违反州公平住房法构成不当行为并违反执照法
• ✓禁止的受保护类别：种族、肤色、宗教、原国籍、性别、家庭状况、残疾

持牌人不得提供法律服务。他们可以填写由律师起草的预先印制的合同表格，但不得起草法律文件、填写契据或信托契据表格、制作产权摘要或出具产权意见，或提供法律建议。解释合同条款是可以接受且被建议的。

• ✓可以填写由律师起草的预先印制表格，但不得起草法律文件
• ✓在任何情况下均不得填写或完成契据或信托契据表格
• ✓不得制作产权摘要或出具产权意见
• ✓不得提供法律建议；可以解释合同条款
• ✓违反委员会任何规则均构成纪律处分依据 [93A-6(a)(15)]

作出可能影响、说服或诱导的虚假承诺是被禁止的（例如，承诺从未进行的维修或清洁）。通过其他代理人或广告进行虚假陈述也是被禁止的。

• ✓作出具有可能产生影响性质的虚假承诺是被禁止的 [93A-6(a)(2)]
• ✓通过其他代理人或广告进行虚假陈述是被禁止的 [93A-6(a)(3)]

委员会可对任何被认定不配执业或不称职的持牌人进行纪律处分，包括未能妥善完成合同、未能勤勉履行服务，或提供不准确的收入/支出报告。不当交易禁止任何构成不当、欺诈或不诚实交易的行为，包括违反代理职责和公平住房违规行为。

• ✓不配执业或不称职是纪律处分的依据 [93A-6(a)(8)]
• ✓未能妥善完成合同或勤勉履行服务可表明不称职
• ✓禁止不当、欺诈或不诚实交易 [93A-6(a)(10)]
• ✓双重签约/合同套取（contract kiting）属于不当交易
• ✓公平住房违规属于不当行为

纪律处分的理由包括：以虚假或欺诈性陈述取得执照；被判定犯有所列轻罪或重罪，或涉及道德败坏的罪行；豁免的物业管理雇员实施会违反93A-6(a)的行为；以及持牌人在另一持牌专业中因与欺诈相关的罪行受到纪律处分。

• ✓以欺诈方式取得执照构成纪律处分的理由。
• ✓被判定犯有某些涉及道德败坏的罪行构成纪律处分的理由。
• ✓必须按规定报告；持牌人在其他专业中因欺诈受到纪律处分的，也可能受到纪律处分。
• ✓持牌人可能因 (a) 根据 (b)(3) 在其自有财产上的违规行为而受到纪律处分。

该委员会由九名成员组成：七名由州长任命，一名由州议会根据参议院临时议长的推荐任命，一名根据众议院议长的推荐任命。至少三名成员必须是持牌经纪人，至少两名成员不得从事房地产或评估业务。成员任期错开，每届三年。

• ✓委员会共有九名成员
• ✓至少三名成员必须是持牌房地产经纪人
• ✓至少两名成员不得从事房地产或评估业务
• ✓成员任期错开，每届三年

委员会可制定与本章不相抵触的合理章程和规则，但不得监管持证人收取的佣金、薪资或费用。行政总支出不得超过总收入，且不得从州财政支付任何开支。委员会可聘用一名执行主任和工作人员。

• ✓委员会不得监管持证人收取的佣金、薪资或费用
• ✓委员会的开支不得由州财政支付
• ✓行政总支出不得超过总收入

某些人员/实体可获豁免：出售/出租自有物业的商业实体；仅限最终完成交易的委托代理人；从事法律执业的北卡罗来纳州律师；根据法院命令行事的接管人/受托人/监护人/遗产管理人/遗嘱执行人；根据书面信托/信托契据/遗嘱行事的受托人；经纪人兼物业管理人的某些受薪雇员；出售自有物业的个人业主；以及住房管理局。

• ✓出售或出租自有物业的业主可获豁免
• ✓律师仅在从事构成法律执业的行为时可获豁免
• ✓委托代理人豁免仅适用于最终完成交易，不得用于规避执照要求
• ✓法院指定的接管人、受托人、监护人和遗嘱执行人可获豁免
• ✓根据书面信托、信托契据或遗嘱行事的受托人可获豁免

《北卡罗来纳州证券法》（第78A章）除房地产法外，还适用于被视为投资合同或其他证券的分时度假物业。但是，根据本条注册的分时度假物业不受G.S. 78A-24约束，根据第1条注册的房地产经纪不受G.S. 78A-36约束。

• ✓第78A章证券法适用于被视为投资合同的分时度假物业
• ✓已注册的分时度假物业豁免G.S. 78A-24
• ✓第1条注册的经纪豁免G.S. 78A-36

委员会有权通过与本条及《一般法规》不相抵触的规则和规章，并可规定提交信息所需的表格和程序。

• ✓规则不得与本条或《一般法规》相抵触
• ✓委员会可规定提交信息所需的表格和程序

申请人必须年满18岁，并且在申请前三年内，通过经认证的教育提供者完成至少75小时的执照前培训（或同等学历/经验）。申请人需支付100美元的费用，除非规则规定更高费用（不得超过120美元）。

• ✓申请人必须年满18岁
• ✓申请人必须在申请前三年内完成至少75小时的执照前教育
• ✓申请费为100美元，除非规则提高该费用，最高不超过120美元

在2006年4月1日或之后取得执照的经纪人，初始身份为临时经纪人，并且必须在初次取得执照后的18个月内完成90小时的执照后教育课程。未完成该课程将导致执照处于非活跃状态。完成该课程后，临时身份即终止。

• ✓临时经纪人必须在初次取得执照后的18个月内完成90小时的执照后教育
• ✓未完成执照后教育将导致执照处于非活跃状态
• ✓完成执照后教育即终止临时身份

申请人必须通过考试，除非另有规定。申请人必须使委员会确信其具备能力、诚实、正直、良好道德品格以及心理和情绪适应能力。申请人必须从指定服务机构取得犯罪记录报告。考试成绩不属于公开记录，但通过/未通过状态属于公开记录。

• ✓申请人必须通过确定其能力的执照考试
• ✓申请人必须证明具备良好道德品格以及心理和情绪适应能力
• ✓犯罪记录、信用和适格性报告不属于公开记录
• ✓考试成绩保密，但通过/未通过状态属于公开记录

执照在签发后的6月30日到期，除非已续期。执照可在到期前45天续期，需支付45美元的续期费（依规定上限为60美元）。复效费等于续期费的两倍。若未在到期后六个月内复效，委员会可将该人视为从未持有过执照，并须满足初次执照要求。

• ✓执照在签发后的6月30日到期，除非已复效。
• ✓执照可在到期前45天续期；续期费为45美元（上限为60美元）。
• ✓复效费等于当前续期费的两倍。
• ✓若未在六个月内复效，该人可被视为从未持有过执照。

本章中的任何内容均未授权委员会或任何持牌人从事法律实务或提供G.S. 84-2.1所规定的法律服务。

• ✓持牌人不得从事法律实务
• ✓持牌人不得依据G.S. 84-2.1提供法律服务

在北卡罗来纳州提供任何分时度假产品之前，开发商必须向委员会提交书面注册申请。申请费用不得超过1,500美元，并且必须包括项目说明、拟议声明和销售要约文件的副本、营销/管理实体信息、交换项目信息、不可撤销地指定委员会接收诉讼文书送达，以及其他要求的信息。

• ✓在北卡罗来纳州提供任何分时度假产品之前，必须提交书面申请
• ✓申请费用不得超过1,500美元
• ✓申请必须包括不可撤销地指定委员会接收诉讼文书送达

在申请被妥善完整填写且经认定具有良好道德品格后，委员会颁发注册证书。委员会必须在收到不完整申请后30天内通知开发商存在的缺陷，并在收到完整申请后60天内要么颁发证书，要么说明具体异议。

• ✓委员会必须在收到不完整申请后30天内通知缺陷。
• ✓委员会必须在收到完整申请后60天内颁发证书或说明异议。
• ✓销售必须由具有良好道德品格的人员指导进行。

开发商必须及时报告注册信息中的所有重大变更，并立即提供其权益任何变更的信息。如果开发商终止其权益，必须停止所有营销/销售活动，以书面形式证明终止，并交回证书以供注销。

• ✓开发商必须及时报告注册信息中的重大变更
• ✓终止权益时，开发商必须停止营销并交回证书以供注销

证书在签发后的6月30日到期，除非恢复，否则失效。到期前45天可办理续期，费用不超过1,500美元。到期后恢复需支付50美元费用外加续期费。若未在12个月内恢复，该项目可能被视为从未注册。证书副本费用为1美元。除规定情形外，费用不予退还。

• ✓证书在签发后的6月30日到期
• ✓到期后恢复需支付50美元费用外加续期费
• ✓未在12个月内恢复可能要求进行原始注册
• ✓证书副本费用为1.00美元，费用通常不予退还

所有代理协议最终必须以书面形式订立并签署。卖方/房东协议必须在提供任何服务之前以书面形式订立。买方/租户协议可以初步以口头形式订立，但必须在任何一方提出要约时不迟于该时间以书面形式确认。口头买方/租户协议必须是非排他性的、期限不定的，并且可随时终止。

• ✓卖方/出租人代理协议必须在提供服务之前以书面形式订立
• ✓买方/租户协议必须在任何一方提出要约时不迟于该时间以书面形式订立
• ✓口头买方/租户协议必须是非排他性的、期限不定的，并且可随时终止

每份书面代理协议必须规定明确的终止日期，不需事先通知即可终止（例外：房东-租客寻源协议可自动续期，房东有权终止），必须以清晰醒目的方式包含《规则 A.0104(b)》的非歧视条款，并包括签署人的执业执照号。

• ✓必须有明确的终止日期，无需事先通知即可终止
• ✓必须包含公平住房非歧视条款，以醒目方式显示
• ✓必须包含签署人的执业执照号
• ✓房东-租客寻源协议可允许自动续期

规则 A.0104(c) 要求持证人在销售交易中在首次实质性接触时提供「与房地产经纪人合作」披露，审查该披露，并就代理关系达成协议。仅交付表格是不够的；经纪人必须审查表格并达成协议。

• ✓仅适用于销售交易
• ✓必须在首次实质性接触时提供和审查「与房地产经纪人合作」披露
• ✓仅交付表格不能满足要求
• ✓经纪人应在表格上注明其名字和执业执照号码

卖方代理人/分代理人必须在首次实质性接触时以书面形式向潜在买方披露代理身份。这是讨论集中在买方的具体需求/意愿或财务状况的时刻。披露必须在获取个人/机密信息之前进行，且始终在展示物业之前进行。如通过电话/电子方式联系，应立即以类似方式披露，并在3天内发送书面披露。

• ✓卖方代理人必须在首次实质性接触时以书面形式披露代理身份
• ✓首次实质性接触 = 讨论集中在买方的需求或财务状况的时刻
• ✓披露必须在展示物业之前进行
• ✓电话/电子方式接触需要在3天内进行书面披露

买方代理人必须在初始接触时（通常在安排看房时）向卖方/卖方代理人披露代理身份。初始披露可以是口头的，但必须进行书面确认（拍卖除外），确认时间不迟于提交要约时，通常包含在购买要约中。

• ✓买方代理人在与卖方/卖方代理人的初始接触时披露代理身份
• ✓初始披露可以是口头形式
• ✓书面确认必须不迟于提交要约时进行
• ✓预印要约表格必须包含代理身份确认条款

第A.0104(d)条规则要求在担任双重代理人之前获得所有当事人的书面授权，适用于所有交易（销售和租赁）。书面授权从成立时起就被要求，除非买方/承租人处于口头代理协议之下，在这种情况下，双重代理的书面授权最迟应在当事人提出要约时提供。在开始双重代理之前，仍须获得口头同意。

• ✓担任双重代理人之前需要所有当事人的书面授权
• ✓适用于所有交易，不仅仅是销售
• ✓当买方/承租人处于口头代理协议之下时，暂时允许口头双重代理
• ✓双重代理的书面授权最迟应在当事人提出要约时提供

规则 A.0104(i) 规定，在同一销售交易中代表多方的公司是双重代理，必须披露此事实。如果一家公司的一名代理代表买方，另一名代理代表卖方进行同一交易，则该公司及其所有关联许可人都是双重代理。

• ✓在一项交易中同时代表双方的公司是双重代理
• ✓当公司是双重代理时，所有关联许可人也是双重代理
• ✓公司必须向各方披露其双重代理身份

规则 A.0104(j)-(m) 允许公司指定一名代理仅代表卖方，另一名代理仅代表买方，用于内部双代理销售情况。这恢复了在标准双代理中丧失的客户代理权。授权必须以书面形式进行，最迟应在需要双代理授权时提供。

• ✓指定代理各自仅代表一方的利益
• ✓恢复标准双代理中丧失的代理权
• ✓授权必须根据 A.0104(d) 时间表以书面形式提供
• ✓标准双代理必须保持中立和公正

规则 A.0104(o) 禁止在房产中拥有所有权权益的经纪人代表该房产的买方（例外情况：商业房产且权益低于 25%，且买方在书面披露后同意）。规则 A.0104(p) 要求挂牌经纪人/公司购买挂牌房产时必须书面披露冲突，并告知卖方有权终止合同并寻求法律建议。

• ✓拥有所有权的经纪人不能代表该房产的买方（限于 25% 以下的商业例外）
• ✓如果个别买方代理人不拥有所有权权益且买方同意，公司可以代表经纪人所有房产的买方
• ✓购买挂牌房产的挂牌经纪人必须书面披露冲突
• ✓卖方可以终止挂牌，经纪人必须在收到请求时遵守

规则A.0104(g)豁免代表卖方进行拍卖销售的持证人遵守第(c)、(d)和(e)款的要求——无需提供《与房地产经纪人合作》手册、无需披露代理身份、无双重代理。拍卖中代表买方的经纪人必须在购房合同签订时或之前以书面形式确认其代理身份。

• ✓代理披露、双重代理和手册要求不适用于拍卖中的卖方经纪人
• ✓拍卖经纪人推定为卖方的经纪人
• ✓拍卖中的买方经纪人必须在合同签订时前以书面确认代理身份