§ 93A-62. Delinquent Assessments; Developer Guarantee +19North Carolina · 房地产 · 中文

逾期未缴的分摊费可按法律允许的最高利率或管理实体设定的较低利率计息，另加合理的管理性滞纳金。催收费用，包括合理的催收机构和律师费，由业主承担，并以有利于管理实体的留置权作为担保。

• ✓逾期未缴的分摊费可按法律允许的最高利率计息
• ✓催收费用和律师费由业主承担，并以留置权作为担保

管理实体可在分摊费到期日后不少于30天发出书面通知后，拒绝欠款业主使用、拒绝其预订或取消已确认的预订。通知必须说明欠款总额及每日滞纳金，并声明在付清之前禁止使用。拒绝使用必须对所有业主统一执行，包括开发商。

• ✓书面欠款通知必须在到期日后不少于30天发出
• ✓拒绝使用禁止业主、客人、承租人和交换使用者使用（须符合交换通知条件）
• ✓拒绝使用必须对所有业主统一执行，包括开发商

在另行发出30天出租意向通知后，管理实体可以出租拖欠业主的分时度假权益。出租工作不得在通知后10天之前开始。净收益应用于该账户；业主仍需对任何剩余欠款负责，且管理实体无需取得最高费率，但必须作出合理努力。

• ✓另行出租意向通知必须在到期日后至少30天发出
• ✓出租工作不得早于出租意向通知后10天开始
• ✓在应用净租金收益后，业主仍需对任何剩余欠款负责

对于北卡罗来纳州的分时度假地产，管理实体自任何摊派款到期之日起对该摊派款享有留置权，并就对业主、宾客或承租人造成的损害享有留置权。留置权可通过司法止赎程序实现，也可根据第 93A-62.1 条由受托人进行止赎。留置权主张必须包含规定的粗体大写声明，其效力可追溯至声明书的登记之日（首次抵押除外），并在得到清偿时或提交后满 5 年时消灭，除非启动强制执行程序。

• ✓分时度假地产上自摊派款到期之日起即存在留置权
• ✓该留置权可追溯至声明书登记之时，但登记在册的首次抵押除外
• ✓该留置权在获清偿时或提交后满 5 年时失效，除非启动强制执行程序
• ✓留置权主张必须包含规定的粗体大写止赎警告

除受托人止赎外，权益继受人对前任在转让前未缴的摊款承担连带责任；但通过止赎或代替止赎契据取得财产的第一顺位抵押权人，免除先前摊款。开发商在保证期内可免缴其分摊份额，前提是其保证业主摊款不会增加，并补足支出超过收入的任何差额。

• ✓除受托人止赎外，继受人对前任未缴摊款承担连带责任。
• ✓通过止赎取得财产的第一顺位抵押权人免缴先前未缴摊款。
• ✓开发商担保只有在限制业主摊款上限并补足赤字时，才可免除开发商摊款。

每位非居民申请人必须提交一份不可撤销的同意书，同意可通过向委员会执行主任送达诉讼文书的方式，在北卡罗来纳州法院对其提起诉讼。向执行主任送达的诉讼文书视为有效，如同向其本人送达；诉讼文书必须一式两份送达，其中一份通过挂号邮件转交该持牌人。

• ✓非居民申请人必须通过执行主任提交不可撤销的诉讼文书送达同意书
• ✓向执行主任送达对申请人具有约束力，如同向其本人送达
• ✓诉讼文书必须一式两份送达，其中一份通过挂号邮件转交非居民

本节为摊派费留置权提供了一种简单、费用低廉的司法止赎替代方案。符合规定的留置权主张必须提交至分时度假物业所在县的高等法院书记官。至少在提交前15天，必须将欠款金额说明邮寄给业主（如果是公司或LLC，则还需邮寄给注册代理人）。

• ✓留置权主张应提交至分时度假物业所在县的高等法院书记官
• ✓欠款金额说明必须在提交留置权主张前至少15天邮寄
• ✓确认已发出通知的经宣誓公证证明必须附于留置权主张

在将判决登记入册前至少30天，必须向业主及后顺位留置权人发送评估留置权止赎通知，并附上异议表格。如果业主在30天内返还签署的异议，该留置权只能通过司法程序止赎。未提出异议的业主即使出售所得不足以清偿，也不承担差额判决。

• ✓止赎通知必须在将判决登记入册前至少30天发送
• ✓在30天内提交签署的异议仅允许通过司法程序止赎
• ✓未提出异议的业主不承担差额判决责任

将证书登记入案卷会产生一份有效的判决，该判决按年利率8%计息。止赎不得在债务到期后六个月之前启动。出售在判决索引后30天至一年之间进行，由指定的中立受托人主持；该受托人负有与信托契据受托人相同的信义义务，并担任拍卖人。

• ✓已登记的判决按年利率8%计息
• ✓止赎不得早于债务到期后六个月开始
• ✓出售在判决被索引后30天至一年之间进行
• ✓受托人是中立的第三方，具有信托契据受托人的信义义务

至少于出售前30天，受托人必须发送载明必需内容的通知（所有人/次级权利人、法律描述、违约、金额、出售日期/地点、补救权和赎回权）。最高出价人以现金/保付资金支付；销售证书的签发会取消并终止所有赎回权。合规证书必须在10天内提交；受托人契据（不包含产权保证）在出售后至少10天签发并登记。

• ✓出售通知必须在出售前至少30天发送
• ✓销售证书的签发会取消并终止所有赎回权
• ✓合规证书必须在出售后10个日历日内提交
• ✓受托人契据不包含任何产权保证

根据本条进行的出售使业主免除对留置权所担保的全部金额的责任，且不得作出不足额判决。出售所得按以下顺序使用：先支付销售费用/受托人报酬，再支付所欠金额，再支付给次级权益持有人（或法院书记员），剩余款项归前业主。

• ✓受托人出售使业主免除责任，且不得作出不足额判决
• ✓出售所得首先支付销售费用，然后支付所欠金额，然后支付给次级权益持有人，最后将剩余款项支付给前业主

仅由罚款、罚款利息或相关律师费构成的债务的留置权主张，只能通过司法止赎来执行。同样，仅因服务费、催收费、咨询费或管理费而产生的留置权，也只能通过司法止赎来执行。

• ✓仅涉罚款债务的留置权必须通过司法止赎执行
• ✓仅涉服务费、催收费、咨询费或管理费的留置权需要司法止赎

BPO 和 CMA 具有相同的法律含义：由持牌房地产经纪人对房产可能出售或租赁价格作出的估算。CMA 通常是为客户而做；BPO 通常是为第三方因非抵押贷款目的而做。持有有效执照的非临时经纪人可以有偿为各类当事方执行 BPO/CMA。临时经纪人不得为任何人有偿执行 BPO/CMA。

• ✓BPO 和 CMA 具有相同的法律含义
• ✓持有有效执照的非临时经纪人可以有偿执行 BPO/CMA
• ✓临时经纪人不得为任何人有偿执行 BPO/CMA
• ✓不得为留置权人准备 BPO，以便为抵押贷款发放而对房产进行估值
• ✓BPO/CMA 只能估算可能的出售/租赁价格，而不是「价值」

收费的 BPO/CMA 必须符合第 6 条及 A.2200 节的标准，须以书面形式作出，并涵盖所要求的事项。价格可以单一数值或区间报告；若区间超过 10%，则须附上说明。在适当情况下，现须采用收益分析（income analysis）方法。若 BPO 估算「价值」，在法律上属于估价（appraisal），须由持牌估价师完成。

• ✓收费的 BPO/CMA 必须以书面形式作出，并符合 A.2200 节标准
• ✓价格可以是单一数值或区间；超过 10% 的区间须附说明
• ✓对于产生收益的物业，在适当情况下须采用收益分析方法
• ✓BPO 若估算「价值」，在法律上属于估价（appraisal），须由持牌估价师完成
• ✓若经纪人（broker）不具备所需方法论的资格，应拒绝该项委托

任何经纪人（临时或非临时）均可在不收取费用的情况下为任何一方执行BPO/CMA。根据经纪协议提供的一般经纪服务的报酬不属于第6条所指的“费用”。即使不收费，委员会仍期望以胜任的方式执行，且不存在未披露的利益冲突，并以A.2202为指引。

• ✓任何经纪人均可为任何一方免费执行BPO/CMA
• ✓根据第6条，一般经纪服务的报酬不属于“费用”
• ✓即使免费，执行也必须胜任且不存在未披露的利益冲突
• ✓临时经纪人可执行免费的CMA/BPO

房地产经纪人可以在与临时经纪人（其非雇员身份根据《美国国内税收法典》第3508条获得认可）签订的管辖合同中加入一项协议，由临时经纪人向该经纪人偿还工伤赔偿保险费用。这不会影响其他工伤赔偿保险要求。

• ✓经纪人可以通过合同约定由临时经纪人偿还工伤赔偿费用
• ✓这适用于具有被认可的非雇员（独立承包人）身份的临时经纪人
• ✓该条并不排除任何原本受工伤赔偿法管辖的人

托管代理人可将有争议的款项（住宅租赁保证金除外）交存至房产所在县的法院书记官。代理人必须证明已通知各权利主张人。代理人必须在通知后等待90天方可交存。如果在一年内未提起特别程序，该款项视为无人认领并移交州财政厅长。

• ✓有争议的款项（住宅租赁保证金除外）可交存至法院书记官
• ✓托管代理人必须在通知权利主张人后等待90天方可交存
• ✓如果在一年内未提起特别程序，资金作为无人认领财产移交州财政厅长
• ✓“托管代理人”包括持牌经纪人、律师以及产权保险公司/代理人

开发商必须在声明中描述任何预订系统并制定运营规则，本着诚信尽最大努力促进业主整体利益。运营方可根据实际使用模式、使用预测调整该系统，并预留时段或单元用于交换项目存托或出租，以促进业主利益。

• ✓预订系统必须在声明中说明并附有运营规则
• ✓运营方必须按业主整体最佳利益行事
• ✓运营方可为交换存托或出租预留时段或单元，以使业主受益

如果运营商并非业主协会，则在终止时，其必须在90天内（或按约定）转让所有相关预订数据，以便能够不间断运营，但不包括无关的私人信息。合理的转让费用应在10天内作为共同费用予以报销。协议可以规定运营商保留该系统的所有权。

• ✓被终止的运营商必须在90天内转让预订数据
• ✓合理的转让费用应在10天内作为共同费用报销
• ✓协议可以允许运营商保留预订系统的所有权

经纪人与其客户之间依据经纪服务协议提起的任何追偿诉讼，除非合同以书面形式订立并由被要求履行的一方或合法授权人员签署，否则无效。

• ✓经纪服务协议必须以书面形式订立，方能为追偿而强制执行
• ✓合同必须由被要求履行的一方或合法授权人员签署

声明必须明确添加分时度假单元、配套设施或项目的依据、可由何人进行添加、财政影响以及业主同意权。获授权人在评估增补时，必须遵守使用夜数与使用权一比一的比例以及 G.S. 93A-63 的要求。

• ✓增补必须遵守使用夜数与使用权一比一的比例
• ✓声明必须说明可由何人进行增补以及财政影响

替换必须提供实质上相似或更优的度假体验。开发商/关联管理实体每年最多只能替换年度总可用使用量的10%；非关联管理实体不得超过25%。分时度假不动产单元需要业主批准。业主可以提出异议，从而触发会议；无限量替换需要提前获得多数批准，且需有25%的投票参与。

• ✓替换必须提供实质上相似或更优的度假体验
• ✓开发商/关联管理实体的替换不得超过年度可用使用量的10%
• ✓非关联管理实体的替换不得超过25%
• ✓替换通知必须至少提前六个月发出

因意外事故而进行的删除要求提供重置成本意外事故保险、在30天内向业主发出不可用通知，并将保险收益用于更换或移除业主，以维持一比一比例。征收删除以类似方式使用收益。期限届满删除要求进行充分的业主或单元调整，以维持不超过一比一的比例。

• ✓意外事故保险必须等于单元/配套设施的重置成本
• ✓必须在30天内通知业主因意外事故导致的不可用情况
• ✓删除必须保持使用夜数与使用权的比例不超过一比一

面向消费者的分时度假转售商必须使用转售购买合同，该合同应标明该分时度假产品、计划和管理实体，醒目披露摊派费/税费，披露任何拖欠情况，并醒目载明五天取消通知，以及购买者首次可使用该分时度假产品的年份。取消通知自发送之日起生效，且禁止在五天期限届满前完成交割。

• ✓合同必须包含醒目的五天取消权
• ✓取消通知自发送之日起生效，且必须以书面形式作出
• ✓禁止在五天取消期届满前完成交割
• ✓欠缴的摊派费/税费必须在规定的声明中披露

如果未使用规定的转售购买合同或该合同不合规，交易可在转让后一年内由购买人选择撤销。任何转售经纪人为任何分时度假产品挂牌收取预收费均属违法。

• ✓不合规合同可在转让后一年内由购买人选择撤销
• ✓转售经纪人不得收取任何挂牌预收费

房地产教育与追偿基金是委员会维持的一项特别基金，用于支付未获偿付的判决，适用于受害方因某些经纪人行为遭受直接金钱损失的情况，并用于资助教育。任何教育支出不得使该基金低于200,000美元。如果基金在12月31日低于50,000美元，委员会可在续期时向每位经纪人收取最高10美元的费用。

• ✓该基金支付因经纪人造成的直接金钱损失而未获偿付的判决
• ✓教育支出不得使基金低于200,000美元
• ✓如果基金在12月31日低于50,000美元，可在续期时加收每位经纪人最高10美元的补充费

因持牌经纪人侵占信托资金而遭受直接金钱损失的受害方，可在符合以下条件时获得赔偿：侵占发生在1979年9月1日或之后；该人已起诉该经纪人，并在诉讼开始后60日内（或针对低于3,000美元索赔的程序结束后60日内）向委员会提交通知；已基于侵占获得终局判决；且判决执行被退回未获清偿。申请必须在所有程序结束后一年内提交。

• ✓追偿要求必须具有针对经纪人侵占信托资金的终局判决
• ✓诉讼的书面通知必须在诉讼开始后60日内提交给委员会
• ✓必须已尝试执行判决并被退回未获清偿
• ✓「信托资金」包括诚意金、首付款、销售收益和租户保证金

转售服务提供商、转让服务提供商和线索经销商必须保留记录三年，自获取每项个人联系信息之时起，包括所有信息的副本、来源线索经销商的详细信息以及交易数据和收据，或者，如果是自行调查获取的信息，则包括来源、方法、日期和调查人员身份的说明。

• ✓记录必须自获取联系信息之时起保留三年
• ✓来自线索经销商的记录必须包括完整的经销商身份以及交易/收据详情
• ✓自行调查的信息要求记录来源、方法、日期和调查人员身份

除非在所有程序结束后一年内提出，否则赔偿申请将不予受理。基金对每笔交易的赔偿责任不超过 50,000 美元。每个日历年度内，每位持牌人的累计支付不得超过 25,000 美元，且任何一位持牌人的累计支付绝不得超过 75,000 美元。基金不对间接损害、惩罚性损害、附带损害或特殊损害、罚款、利息或诉讼费用承担责任。

• ✓基金对每笔交易的赔偿责任不超过 50,000 美元
• ✓每位持牌人每个日历年度内的累计支付不得超过 25,000 美元
• ✓任何一位持牌人的累计支付绝不得超过 75,000 美元
• ✓基金不支付惩罚性、间接性或附带性损害赔偿、罚款或利息

在提供转售广告服务之前，服务提供者必须向转售者提供所有费用/成本的书面说明以及到期时间。转售服务提供者未持有有效的 Article 1 执照，不得从事房地产经纪人活动。

• ✓在提供广告服务之前，必须进行费用/成本的书面披露
• ✓转售服务提供者未持有有效的 Article 1 执照，不得从事经纪人活动

转售广告发布者不得暗示其提供超出广告范围的经纪服务，不得在未提供该买家联系方式的情况下声称存在有意向的买家，不得在没有文件记录和比率的情况下声称有销售或租赁，也不得说明具体的转售价值。如果没有签署合规合同且未约定条款，他们在12个月内累计收费不得超过75美元。

• ✓不得在未提供该人姓名、地址和电话的情况下声称存在有意向的买家
• ✓不得在任何12个月期间内，在没有签署合规合同的情况下收取超过75美元的费用
• ✓不得说明或暗示该分时度假物业具有具体的转售价值

必须提供一份经签署的书面经纪协议，字号至少为12磅，包含服务提供者的联系信息、服务说明、逐项列明的费用及总费用，以及醒目且不可放弃的五天取消权。服务提供者必须在五天内接受取消，并在取消后20天内或资金清算后5天内退款，以较晚者为准。

• ✓经纪协议必须使用至少12磅的字号，并由转售商签署。
• ✓必须提供不可放弃的五天取消权。
• ✓退款应在取消后20天内或资金清算后5天内完成，以较晚者为准。

不合规合同可在一年内由转售商选择撤销。转售服务提供者必须监督、管理和控制所有要约/销售环节，代理人的违规行为视为提供者的违规行为。任何违规行为均构成 G.S. 75-1.1 下的不公平或欺骗性行为。

• ✓不合规合同可在一年内由转售商选择撤销
• ✓提供者必须监督代理人；代理人的违规行为视为提供者的违规行为
• ✓任何违规行为均构成 G.S. 75-1.1 下的不公平或欺骗性行为

转售商可在签署后第五天午夜之前取消；该权利不可放弃。退款应在提出要求后20天内或资金清算后五天内支付。在签订任何协议之前，提供商必须设立独立托管账户，并且在所有承诺服务全部履行并提交书面证明之前，不得收取任何费用。

• ✓转售商享有不可放弃的取消权，直至第五天午夜
• ✓必须在签订任何协议之前设立独立托管账户
• ✓在所有承诺的过户服务全部履行并记录之前，不得收取任何费用
• ✓托管代理人必须将协议和记录保存五年

任何人不得在没有已签署且合规的协议的情况下提供有偿转让服务。服务提供者不得建议停止支付分摊费、税款或贷款款项，不得虚假陈述业主无法联系开发商或留置权人，不得安排通过因未付款而进行的止赎来处置，也不得就安排以自愿放弃代替分摊费支付而收取费用。

• ✓在收取转让服务费用之前，必须有一份已签署且合规的书面协议
• ✓服务提供者不得建议业主停止支付分摊费、税款或贷款款项
• ✓服务提供者不得安排通过因未付款而进行的止赎来处置

协议必须说明，在提交书面履约证据之前不应收取任何费用；指定独立的托管代理人；详细列明每项服务及其完成日期和费用；以醒目方式披露止赎风险；并包含指定的取消声明。托管资金仅在提交经宣誓的完全履约宣誓书后释放，或支付给管理实体/政府以完成转让时释放。

• ✓协议必须指定独立托管代理人，并详细列明所有服务和费用
• ✓必须包含醒目的声明，警告止赎/信用风险
• ✓托管资金仅在收到经宣誓的完全履约宣誓书后释放，或为完成转让而释放

故意不遵守托管义务属于E级重罪。本节中关于转让服务提供者的规定不适用于合规的转售经纪人、持北卡罗来纳州执照的律师、信誉良好的产权保险公司/代理人，或就其自身债务人而言的抵押权人/贷款服务商/留置权人。只有持北卡罗来纳州执照的律师或获授权的非司法止赎人员可以提供非自愿转让服务。违规行为属于G.S. 75-1.1下的UDAP。

• ✓故意不遵守托管义务属于E级重罪
• ✓合规的转售经纪人和持牌律师豁免于转让服务提供者条款
• ✓只有持北卡罗来纳州执照的律师或获授权的止赎人员可以提供非自愿转让服务
• ✓违规行为属于G.S. 75-1.1下的不公平/欺骗性行为

当委员会从赔偿基金中付款，以解决针对经纪人的索赔或清偿针对经纪人的判决时，该经纪人的执照自付款令生效之日起自动暂停。在基金全额偿还（包括按法定利率计算的利息）之前，该经纪人不得恢复执照。

• ✓当基金代经纪人付款时，该经纪人的执照自动暂停
• ✓恢复执照需要向基金全额偿还并支付按法定利率计算的利息
• ✓委员会在其已支付金额范围内代位取得判决债权人的权利

任何实体不得在未获得委员会认证的情况下，作为私立房地产教育提供者运营（以营利为目的提供执照前教育、执照后教育或继续教育）。每个分支机构地点均需获得单独的认证。申请费每个提供者不得超过250美元，每门课程不得超过50美元。提供者必须符合有关项目质量、合格讲师、设施、记录和财务稳健性的标准。

• ✓私立教育提供者在运营前必须获得委员会认证
• ✓每个分支机构地点均需获得单独的认证
• ✓申请费上限为每个提供者250美元和每门课程50美元
• ✓提供者必须符合标准，包括良好声誉、财务稳健性和非误导性广告

除非声明书规定了更低的百分比，否则在依法通知的会议上，至少66%的合格投票权益出席即可延长计划期限。法定人数为50%，除非声明了更低的法定人数。管理实体可将拖欠超过两年的权益视为无投票资格，委托书的有效期最长为三年。

• ✓除非设定了更低的百分比，否则至少66%的合格投票权益出席即可延长计划
• ✓延期会议的法定人数为合格投票权益的50%，除非规定了更低比例
• ✓延期委托书的有效期最长为三年

除非声明另有规定，全部表决权的60%可随时终止该项目。终止后，管理实体/董事会作为终止受托人，对原物业进行分割或出售（需经多数共有人批准），费用由按份共有人按比例承担。通常仅适用于已存续至少25年的项目。

• ✓除非声明另有规定，全部表决权的60%可终止该项目
• ✓管理实体/董事会作为终止受托人，享有信托权力
• ✓终止通常仅适用于已存续至少25年的项目

除临时经纪人外的持牌人可以编制 BPO/CMA 并收取费用，前提是其执照处于有效且信誉良好的状态，并且 BPO/CMA 符合规定内容。对于不收费编制的 BPO/CMA，不适用本条要求。

• ✓临时经纪人不得为收取费用而编制 BPO/CMA。
• ✓编制 BPO/CMA 的持牌人必须持有有效且信誉良好的执照。
• ✓不收费或未获得对价时，不适用这些要求。

BPO/CMA 必须以书面形式作出，并包括预期用途、房产描述、推理依据、假设与限制条件、利益披露、生效日期、经纪人姓名、签名及执照号码、公司名称、签署日期、规定的非评估免责声明，以及委托请求的副本。

• ✓BPO/CMA 必须以书面形式作出
• ✓必须包含规定的免责声明，说明其并非评估，且不能代替评估使用
• ✓必须包含经纪人的姓名、签名、执照号码和公司名称

持牌人不得在联邦或州法律要求进行评估时，明知而准备 BPO/CMA 以代替评估。BPO/CMA 若估算的是价值而非销售/租赁价格，则被视为评估，只能由评估师准备。它绝不能被称作估值或评估，也不得报告预定结果。在特定条件下，允许使用电子签名和单独附件。

• ✓BPO/CMA 不得在要求进行评估时用于代替该评估。
• ✓估算价值而非价格的 BPO/CMA 被视为评估，需要由评估师进行。
• ✓BPO/CMA 绝不能被称作估值或评估。
• ✓BPO/CMA 不得报告预定结果。

经纪人价格意见（BPO）或比较市场分析（CMA）是由持牌经纪人编制的估价，详细说明房产可能的出售或租赁价格，提供有关状况、市场、社区和可比房产的详细信息，但不包括自动估值模型。

• ✓BPO/CMA 估算的是可能的出售或租赁价格，而不是价值。
• ✓自动估值模型不是 BPO 或 CMA。

持牌人可为现有或潜在卖方、买方、出租人、承租人、进行尽职调查的第三方，以及留置权人或第三方编制 BPO/CMA，但用途不得作为确定抵押贷款发放价值的基础。BPO/CMA 可与评估一并使用，或作为评估的补充。

• ✓BPO/CMA 不得作为确定抵押贷款发放价值的基础
• ✓BPO/CMA 可与评估结合使用，或作为评估的补充