§ 93A-4.2. Broker-in-charge qualification +12North Carolina · العقارات · العربية

للتأهل للعمل كوسيط مسؤول، يجب أن يكون لدى الوسيط خبرة لا تقل عن سنتين في الوساطة العقارية بدوام كامل (أو ما يعادلها بدوام جزئي) خلال السنوات الخمس السابقة، أو تعليم/خبرة معادلة تقرها اللجنة، ويجب أن يكمل برنامجًا تعليميًا مقررًا للوسيط المسؤول BIC لا يتجاوز 12 ساعة. لا يجوز أن يكون الوسيط المؤقت وسيطًا مسؤولًا.

• ✓يتطلب خبرة لا تقل عن سنتين في الوساطة بدوام كامل خلال السنوات الخمس السابقة
• ✓يجب إكمال برنامج تعليمي للوسيط المسؤول BIC لا يتجاوز 12 ساعة
• ✓لا يجوز تعيين الوسيط المؤقت كوسيط مسؤول

يجب على الوكلاء تسليم نسخ من اتفاقيات الوكالة المنفذة والعقود والعروض والعقود والخيارات وما إلى ذلك للعميل/الزبون خلال ثلاثة أيام من استقبال الوسيط. يجب تقديم العروض للبائعين في أسرع وقت ممكن (حد الثلاثة أيام هو حد خارجي لعندما يكون البائع غير متاح). يجب أن يتلقى المشتري الذي يوقع على عرض نسخة فوراً. يجب تقديم العروض حتى لو كان هناك عقد معلق.

• ✓تسليم المستندات المنفذة خلال ثلاثة أيام من الاستقبال
• ✓يجب تقديم العروض للبائع في أسرع وقت ممكن، وليس دائماً الانتظار ثلاثة أيام
• ✓يجب أن يتلقى المشتري الذي يوقع على عرض نسخة فوراً
• ✓يجب تقديم العروض حتى عندما يكون هناك عقد معلق بالفعل

يجب أن يكون لدى المرخص سلطة صحيحة للإعلان. لا توجد لافتة 'للبيع'/'للإيجار' أو إعلان بدون موافقة مكتوبة من المالك. لا يجوز للوسيط أن يعلن عن خدمات الوساطة بدون موافقة BIC ويجب أن يتضمن اسم الشركة أو الملكية الفردية. الإعلانات العمياء (التي لا تشير إلى تورط وسيط) محظورة.

• ✓يُطلب الحصول على موافقة مكتوبة من المالك للافتات والإعلانات
• ✓يجب أن يتضمن الإعلان اسم الشركة أو الملكية الفردية
• ✓الإعلانات العمياء محظورة — يجب أن تشير جميع الإعلانات إلى أنها من وسيط/شركة
• ✓يحتاج الوسيط إلى موافقة BIC للإعلان عن خدمات الوساطة

يجب على الوسيط تقديم بيان إغلاق دقيق وتفصيلي يوضح استقبال وصرف جميع الأموال التي يعرفها الوسيط أو يجب أن يعرفها. قد يعتمد الوسيط على بيان المحامي/وكيل التسوية ولكن يجب عليه مراجعته من حيث الدقة وإخطار الأطراف بأي أخطاء.

• ✓يجب على الوسيط تقديم بيان إغلاق دقيق وتفصيلي
• ✓قد يعتمد الوسيط على بيان المحامي/وكيل التسوية ولكن يجب عليه مراجعته
• ✓يجب على الوسيط إخطار الأطراف بأي أخطاء يتم اكتشافها

يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات المعاملات لمدة ثلاث سنوات من إتمام المعاملة أو توزيع جميع الأموال الموثوقة، أيهما أكثر تأخراً؛ إذا انتهت اتفاقية الوكالة مبكراً، فثلاث سنوات من ذلك الإنهاء أو توزيع الأموال، أيهما أكثر تأخراً. تشمل السجلات العقود والإيجارات والعروض (حتى المرفوضة) وعقود الوكالة وإيصالات الأموال الجادة وسجلات الثقة والإفصاحات و BPOs/CMAs والإعلانات وغيرها. يجب على الوسطاء الأفراد تقديم نسخ إلى شركتهم في غضون ثلاثة أيام.

• ✓الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات من الإتمام أو توزيع صندوق الثقة، أيهما أكثر تأخراً
• ✓يجب الاحتفاظ بالعروض المرفوضة والإفصاحات الخاصة بـ Working with Real Estate Agents
• ✓يج�� على الوسطاء الأفراد تقديم السجلات إلى شركتهم في غضون ثلاثة أيام

يجب على الوسيط إخطار اللجنة كتابياً في غضون 10 أيام من التغييرات في الاسم واسم الشركة واسم العلامة التجارية والعناوين والهاتف والبريد الإلكتروني. تتطلب الأسماء المفترضة (غير شاملة لاسم العائلة لحامل الرخصة أو التي تختلف عن الاسم القانوني) شهادة اسم مفترضة بموجب GS 66-71.4 وإخطار اللجنة. قد لا يتضمن الاسم شخصاً بدون رخصة أو وسيطاً مؤقتاً؛ يتطلب استخدام اسم وسيط آخر إذن من ذلك الوسيط.

• ✓إخطار اللجنة في غضون 10 أيام من التغييرات في الاسم/العنوان/معلومات الاتصال
• ✓تتطلب الأسماء المفترضة شهادة اسم مفترضة وإخطار اللجنة
• ✓قد لا يتضمن الاسم القانوني/الاسم المفترض شخصاً بدون رخصة أو وسيطاً مؤقتاً
• ✓يتطلب استخدام اسم وسيط آخر إذن من ذلك الوسيط

يحتفظ المدير التنفيذي بسجل لجميع المتقدمين يبيّن التاريخ والاسم وعنوان العمل وما إذا تمت الموافقة أو الرفض، ويحتفظ بقائمة عامة حالية لبرامج المشاركة الزمنية المسجلة. وتُدرج اللجنة نسخة من قائمة 30 يونيو وبيان الدخل مع تقرير G.S. 93B-2.

• ✓يجب الاحتفاظ بسجل للمتقدمين وقائمة عامة حالية بالبرامج
• ✓القائمة مفتوحة لتفتيش الجمهور
• ✓يتم الإبلاغ عن القائمة وبيان الدخل مع التقرير السنوي G.S. 93B-2

بعد جلسة استماع، يجوز للجنة تعليق أو إلغاء رخصة عقارية أو شهادة تسجيل، أو توبيخ أو لوم طرف خاضع للتنظيم، أو فرض غرامة قدرها 500 دولار لكل مخالفة، أو فرض عقوبات أخرى على المخالفات المحددة. ويجوز للجنة التحقيق من تلقاء نفسها أو بناءً على شكوى، ويجوز لها عقد جلسات استماع عند وجود سبب محتمل لسوء السلوك.

• ✓يجوز أن تصل الغرامات إلى 500 دولار لكل مخالفة للمادة
• ✓يتطلب الإجراء التأديبي جلسة استماع بموجب الفصل 150B
• ✓تُحوَّل العائدات الصافية للغرامات إلى صندوق العقوبات المدنية والمصادرة

تشمل الأسباب التحريف المتعمد أو الناتج عن الإهمال لواقعة جوهرية أو إغفالها، والوعود الكاذبة، والتحريف عبر الوكلاء أو الإعلانات، والفشل في تقديم حساب عن المال أو تحويله، وتعريض الجمهور للخطر، والتعامل غير السليم أو الاحتيالي أو غير النزيه، وتقديم خدمات قانونية غير مصرح بها، ومخالفات حساب الضمان، والفشل في تسليم بيان العرض العام، وعدم الامتثال للإعلان بموجب الفصل 75، والإخفاقات في الإفصاح عن برنامج التبادل، والتحريفات الكاذبة في الطلب، ومخالفات القواعد، والإخفاقات في التسجيل أو حماية الامتياز، والإشراف غير الكافي من الوسيط.

• ✓التحريف المتعمد أو الناتج عن الإهمال لواقعة جوهرية سبب لاتخاذ إجراء تأديبي.
• ✓الفشل في إيداع أو الاحتفاظ بالمال في حساب الضمان (G.S. 93A-42/45) سبب لاتخاذ إجراء تأديبي.
• ✓الفشل في تسليم بيان العرض العام المطلوب سبب لاتخاذ إجراء تأديبي.
• ✓الإشراف غير الكافي من وسيط البرنامج على المبيعات سبب لاتخاذ إجراء تأديبي.

بعد جلسة استماع، يجوز للجنة تعليق/إلغاء شهادة أو توبيخ/لوم طرف أدين أو أقر بالذنب/عدم المنازعة في تهمة الاختلاس، أو الحصول على المال تحت ذريعة كاذبة، أو الاحتيال، أو التزوير، أو التواطؤ على الاحتيال، أو أي جريمة تنطوي على انحطاط أخلاقي تؤثر على أداء أعمال التايم شير.

• ✓الإدانة أو الإقرار بالذنب أو عدم المنازعة في الجرائم المحددة التي تنطوي على انحطاط أخلاقي هي أسباب للتأديب.
• ✓يُشترط عقد جلسة استماع قبل اتخاذ إجراء تأديبي بناءً على الإدانة.

يجوز للجنة أن تلتمس إنصافاً بالأمر الزجري من محكمة سوبيريور لمنع المخالفات، بغض النظر عن الملاحقة الجنائية أو حالة التسجيل. يجب على المطورين ووكلاء الضمان (الإسكرو) الاحتفاظ بسجلات كاملة للمعاملات/الضمان، ويجوز للجنة تفتيشها بشكل دوري دون إشعار مسبق.

• ✓يجوز للجنة طلب أوامر زجرية من محكمة سوبيريور حتى لو لم يكن الطرف مسجلاً.
• ✓يجب على المطورين/وكلاء الضمان الاحتفاظ بسجلات كاملة تخضع للتفتيش دون إشعار.

يجوز للمرخص له المتهم بسوء سلوك، بموافقة اللجنة، أن يتنازل عن ترخيصه لمدة محددة. أثناء التنازل، لا يجوز له التقدم بطلب للحصول على ترخيص وسيط عقاري أو تسجيل المشاركة الزمنية. يشمل مصطلح “licensee” المطور.

• ✓يتطلب التنازل موافقة اللجنة وإقرارها
• ✓أثناء التنازل، لا يجوز للمرخص له التقدم بطلب للحصول على الترخيص أو تسجيل المشاركة الزمنية
• ✓يشمل مصطلح “licensee” المطور في هذا القسم

يجب أن تكون جميع اتفاقيات الوكالة لخدمات الوساطة مكتوبة وموقعة. ويجب أن تكون اتفاقيات البائع/المالك المؤجر مكتوبة قبل تقديم أي خدمات. يجوز أن تبدأ اتفاقيات المشتري/المستأجر شفهيًا، ولكن يجب تحريرها كتابيًا في موعد لا يتجاوز تقديم أي طرف لعرض. ويجب أن تكون اتفاقية المشتري/المستأجر الشفهية غير حصرية وغير محددة المدة وقابلة للإنهاء حسب الإرادة.

• ✓يجب أن تكون اتفاقيات وكالة البائع/المالك المؤجر مكتوبة قبل تقديم الخدمات
• ✓يجوز أن تكون اتفاقيات المشتري/المستأجر شفهية في البداية ولكن يجب أن تكون مكتوبة بحلول وقت تقديم العرض
• ✓يجب أن تكون اتفاقيات المشتري/المستأجر الشفهية غير حصرية وغير محددة المدة وقابلة للإنهاء في أي وقت
• ✓يجب أن يكون لكل اتفاقية وكالة مكتوبة تاريخ انتهاء محدد وأن تنتهي دون إشعار
• ✓يجب أن تتضمن شرط عدم التمييز ورقم ترخيص المرخّص له

تتطلب القاعدة A.0104(c) من المرخّص لهم في معاملات البيع تقديم إفصاح “Working with Real Estate Agents” عند أول تواصل جوهري، ومراجعته، والتوصل إلى اتفاق بشأن علاقة الوكالة. مجرد تسليم النموذج لا يكفي.

• ✓ينطبق فقط على معاملات البيع، وليس على معاملات الإيجار.
• ✓يجب تقديم إفصاح “Working with Real Estate Agents” عند أول تواصل جوهري.
• ✓يجب مراجعة الإفصاح والتوصل إلى اتفاق بشأن علاقة الوكالة.
• ✓مجرد تسليم النموذج لا يفي بالقاعدة.

يجب على وكلاء البائع/الوكلاء الفرعيين الإفصاح كتابيًا عن صفة الوكالة الخاصة بهم لمشترٍ محتمل عند أول تواصل جوهري. يحدث أول تواصل جوهري عندما تركز المناقشة على احتياجات المشتري المحددة أو وضعه المالي. إذا كان ذلك عبر الهاتف/الوسائل الإلكترونية، فيجب الإفصاح الشفهي فورًا والإفصاح الكتابي خلال ثلاثة أيام.

• ✓يجب على وكيل البائع الإفصاح كتابيًا عن صفة الوكالة عند أول تواصل جوهري
• ✓أول تواصل جوهري يساوي مناقشة تركز على احتياجات المشتري أو شؤونه المالية
• ✓يجب أن يحدث الإفصاح قبل عرض العقار وقبل الحصول على معلومات المشتري السرية
• ✓يتطلب التواصل الهاتفي/الإلكتروني إفصاحًا شفهيًا فوريًا وإفصاحًا كتابيًا خلال ثلاثة أيام

يجب على وكيل المشتري الإفصاح عن صفة الوكالة للبائع أو وكيل البائع عند الاتصال الأول (عادةً عند تحديد موعد معاينة العقار). يجوز أن يكون الإفصاح الأولي شفهيًا، ولكن يجب تقديم تأكيد كتابي في موعد لا يتجاوز تسليم العرض (باستثناء مبيعات المزاد)، وعادةً في عرض الشراء.

• ✓يجب على وكيل المشتري الإفصاح عن صفة الوكالة عند الاتصال الأول بالبائع أو وكيل البائع
• ✓يحدث الاتصال الأول عادةً عند تحديد موعد معاينة العقار
• ✓يلزم تأكيد كتابي في موعد لا يتجاوز تسليم عرض الشراء
• ✓يجب أن تتضمن نماذج عرض الشراء المطبوعة مسبقًا تأكيدًا للوكالة [Rule A.0112(a)(19)]

يجب على الوكيل الحصول على تفويض كتابي من جميع الأطراف قبل العمل كوكيل مزدوج، ويُطبق ذلك على جميع المعاملات (البيع والإيجار). إذا كان المشتري/المستأجر في إطار اتفاق شفهي، فيجوز الحصول على تفويض كتابي للوكالة المزدوجة في موعد لا يتجاوز تقديم أحد الأطراف عرضًا. ومع ذلك، يجب الحصول على موافقة شفهية قبل البدء في العمل كوكيل مزدوج.

• ✓يلزم وجود تفويض كتابي للوكالة المزدوجة من جميع الأطراف [Rule A.0104(d)]
• ✓ينطبق على جميع معاملات العقارات، وليس على المبيعات فقط
• ✓يُسمح بالوكالة المزدوجة الشفهية مؤقتًا، ولكن يُوصى بالكتابة من البداية
• ✓تتطلب موافقة جميع الأطراف قبل البدء في العمل كوكيل مزدوج [93A-6(a)(4)]

الشركة التي تمثل أكثر من طرف واحد في نفس معاملة البيع هي وكيل مزدوج، وجميع المرخص لهم المرتبطين بها وكلاء مزدوجون. تتيح الوكالة المعينة للشركة تعيين وكلاء فرديين لتمثيل المشتري فقط والبائع فقط بشكل منفصل، مما يعيد دور المناصرة. يجب أن تكون سلطة الوكالة المعينة مكتوبة.

• ✓الشركة التي تمثل كلا الطرفين هي وكيل مزدوج؛ وجميع المرخص لهم المرتبطين بها وكلاء مزدوجون
• ✓تعين الوكالة المعينة وكلاء منفصلين لتمثيل المشتري والبائع
• ✓يجوز للوكلاء المعينين المناصرة لصالح عملائهم المعنيين؛ ويجب على الوكلاء المزدوجين العاديين البقاء محايدين
• ✓يجب أن تكون سلطة الوكالة المعينة مكتوبة في موعد لا يتجاوز الوقت الذي تُشترط فيه اتفاقية الوكالة المزدوجة

تُعفي القاعدة A.0104(g) وكلاء البائع في مبيعات المزاد من الفقرات (c)، و(d)، و(e). لا يجوز للوسيط الذي يبيع عقارًا يملك فيه حصة ملكية أن يمثل المشتري (استثناء تجاري محدود بموجب ملكية أقل من 25% مع الموافقة). يجب على وسيط/شركة الإدراج الذي يشتري عقارًا مُدرجًا أن يفصح عن تضارب المصالح كتابيًا.

• ✓وكلاء البائع في مبيعات المزاد معفيون من أحكام الإفصاح/الوكالة المزدوجة
• ✓لا يجوز للوسيط الذي لديه حصة ملكية أن يمثل مشتري ذلك العقار
• ✓الاستثناء التجاري: ملكية أقل من 25% مع موافقة كتابية من المشتري
• ✓يجب على وسيط/شركة الإدراج الذي يشتري عقارًا مُدرجًا الإفصاح عن تضارب المصالح كتابيًا والسماح بالإنهاء

تحظر القاعدة أ.0109(أ) على صاحب الترخيص الحصول على مقابل ذي قيمة من بائع/مورد لنفقة تم إنفاقها نيابة عن موكل دون موافقة كتابية مسبقة من الموكل. مثال: مدير الممتلكات الذي يتلقى رشاوى سرية من خدمة التنظيف يحقق ربحًا سريًا وينتهك القاعدة.

• ✓يتطلب موافقة كتابية مسبقة من الموكل
• ✓الأرباح السرية من البائعين/الموردين محظورة

تحظر القاعدة A.0109(b) استقبال أي مقابل قيم مقابل توصية أو الحصول على أو ترتيب الخدمات لطرف دون الإفصاح الكامل والفوري. لا يلزم أن يكون الطرف وكيل الوكيل. مثال: رسوم الإحالة غير المفصح عنها من مقاول بناء أو شركة رهن عقاري.

• ✓يُشترط الإفصاح الكامل والفوري للتعويض المتحصل عليه من توصيات الخدمات
• ✓لا يلزم أن يكون الطرف المُخدوم وكيل الوكيل الأساسي
• ✓رسوم الإحالة غير المفصح عنها من المقاولين والمُقرضين تنتهك القاعدة

تحظر القاعدة A.0109(c) على الوسيط استقبال تعويضات أو حوافز أو مكافآت أو خصومات أو أي مقابل يتجاوز القيمة الاسمية من المَوكِل (ما لم يكن في عقد الوكالة المكتوب) أو من أي طرف آخر (ما لم يتم الإفصاح الكامل والفوري). يجب الإفصاح عن برامج المكافآت من المقاولين للمشتري، بما في ذلك البرنامج بأكمله إذا كان متصاعداً.

• ✓يجب أن تكون التعويضات من المَوكِل موجودة في عقد الوكالة المكتوب
• ✓التعويضات من الأطراف الأخرى تتطلب إفصاحاً كاملاً وفورياً
• ✓يجب الإفصاح بالكامل عن برامج المكافآت المتصاعدة للمشتري-المَوكِل

تنص القاعدة A.0109(g) على أنه لا يجوز للشخص المرخص تعويض أو مشاركة التعويض مع أشخاص غير مرخصين للقيام بأعمال تتطلب ترخيصاً في NC. قد يقسم وسطاء NC العمولات مع حاملي التراخيص من خارج الولاية الذين لا يؤدون أعمال الوساطة أثناء تواجدهم فعلياً في NC. هناك استثناء محدود (A.0109(h)) يسمح برسوم الإحالة للوكلاء السياحيين لتأجيرات العطلات. تسيطر محظورات RESPA (A.0109(i)).

• ✓عدم التعويض للأشخاص غير المرخصين عن الأعمال التي تتطلب ترخيصاً
• ✓قد يتم دفع أجور لحاملي التراخيص من خارج الولاية إذا لم يؤدوا أعمال الوساطة أثناء تواجدهم فعلياً في NC
• ✓قد يتلقى وكلاء السفر رسوم إحالة لتأجيرات العطلات فقط
• ✓تنطبق محظورات RESPA وتسيطر على جميع المعاملات

يعتبر التعويض «اسمياً» إذا كان غير مهم أو رمزي أو مجرد شكلي فقط (على سبيل المثال، زجاجة نبيذ بقيمة 25 دولار أو شهادة هدية بقيمة 50 دولار) ولا يتطلب موافقة. يصف الإفصاح «الكامل» التعويض وقيمته ومصدره؛ و«في الوقت المناسب» يعني في وقت كافٍ للمساعدة في صنع القرار. في المبيعات، قد يكون الإفصاح شفهياً لكن يجب تأكيده كتابة قبل أن يقدم الموكل أو يقبل عرضاً.

• ✓التعويض الاسمي (نبيذ بـ 25 دولار، شهادة هدية بـ 50 دولار) لا يتطلب موافقة
• ✓الإفصاح الكامل يتضمن القيمة والمصدر
• ✓يجب تأكيد الإفصاح في معاملات البيع كتابة قبل تقديم أو قبول العرض

تحظر القاعدة A.0120(a) على المرخص له أن يطلب أو يجبر وكيل الضمان/المحامي على تقسيم العمولة أو دفع جزء منها لشخص آخر. قد يطلب المرخص له صرفًا لأطراف ثالثة لكن لا يجوز له التهديد أو الإجبار. يجب على الوسيط التابع أن يتلقى العمولة من خلال رئيس الوسيط الخاص به؛ قد يتلقاها الوسيط غير التابع مباشرة من وكيل الضمان/محامي الإغلاق.

• ✓لا يمكن إجبار وكيل الضمان/المحامي على تقسيم أو تحويل العمولة
• ✓يجب دفع العمولة للوسطاء التابعين من خلال رئيس الوسيط الخاص بهم
• ✓قد يتلقى الوسطاء غير التابعين العمولة مباشرة من وكيل الضمان/محامي الإغلاق

اعتباراً من 1 أبريل 2006، توقفت اللجنة عن إصدار تراخيص مندوبي المبيعات وأصبحت جميع تراخيص مندوبي المبيعات تراخيص وسطاء، وصُنّف حاملوها كوسطاء مؤقتين. وقد طُبقت مواعيد نهائية مختلفة للتعليم الانتقالي والتعليم بعد الترخيص اعتماداً على تاريخ إصدار الترخيص في الأصل. ولم يُطلب من الوسطاء المرخصين قبل 1 أبريل 2006 إكمال دورات التعليم بعد الترخيص أو الدورات الانتقالية.

• ✓اعتباراً من 1 أبريل 2006، أصبحت جميع تراخيص مندوبي المبيعات تراخيص وسطاء
• ✓صُنّف حاملو تراخيص مندوبي المبيعات المحوّلة كوسطاء مؤقتين
• ✓أُعفي الوسطاء المرخصون قبل 1 أبريل 2006 من دورات التعليم بعد الترخيص والدورات الانتقالية

يجب أن يكون المرخّص له سلطة الإعلان. لا يجوز للوسيط أن يعلن أو يعرض لافتات للبيع/للإيجار دون موافقة كتابية من المالك، ولا أن يعلن لشخص آخر دون موافقة BIC واسم الشركة. الإعلانات العمياء (التي تشير إلى أن الموكّل يعرض عقارًا دون مشاركة وسيط) محظورة.

• ✓لا يجوز عرض لافتات للبيع/للإيجار دون موافقة كتابية من المالك
• ✓لا يجوز الإعلان دون موافقة BIC ودون تضمين اسم الشركة/المؤسسة الفردية
• ✓الإعلانات العمياء محظورة
• ✓يجب أن تشير جميع الإعلانات إلى أنها إعلان وسيط أو شركة

يجب على الوكلاء تسليم نسخ من المستندات المطلوبة خلال ثلاثة أيام من استلام الوسيط لها. يجب تقديم العروض إلى البائع في أقرب وقت ممكن — وحد الثلاثة أيام ليس إلا حدًا أقصى عندما يكون البائع غير متاح. يجب أن يتلقى المشترون الذين يوقّعون العروض نسخة فورًا. يجب تقديم العروض حتى عندما يكون هناك عقد معلّق.

• ✓تسليم نسخ من مستندات المعاملة خلال ثلاثة أيام من الاستلام
• ✓تقديم العروض إلى البائع في أقرب وقت ممكن، وليس خلال ثلاثة أيام كحد أقصى إذا كان البائع متاحًا
• ✓يجب أن يتلقى المشتري الذي يوقّع عرضًا نسخة فورًا
• ✓يجب تقديم العروض حتى لو كان هناك عقد معلّق على العقار
• ✓يجب على الوسيط تقديم بيان إغلاق مفصل ودقيق [93A-6(a)(14)]

يجب على الوسيط إخطار اللجنة كتابيًا خلال 10 أيام بأي تغييرات تطرأ على الاسم، واسم الشركة، والاسم التجاري، والعناوين، والهاتف، والبريد الإلكتروني. يتطلب الإعلان تحت اسم مستعار تقديم شهادة اسم مستعار. لا يجوز للمرخص له تضمين اسم شخص غير مرخص أو وسيط مؤقت في اسم قانوني/اسم مستعار، ولا يجوز استخدام اسم وسيط آخر دون إذن.

• ✓إخطار اللجنة كتابيًا خلال 10 أيام عند تغيير الاسم/العنوان
• ✓يتطلب الإعلان تحت اسم مستعار تقديم شهادة اسم مستعار
• ✓لا يجوز تضمين اسم شخص غير مرخص أو وسيط مؤقت في اسم الشركة
• ✓لا يجوز استخدام اسم وسيط آخر في اسم النشاط التجاري دون إذن

يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات المعاملات لمدة ثلاث سنوات من انتهاء المعاملة أو صرف جميع أموال الأمانة، أيهما لاحق (أو ثلاث سنوات بعد إنهاء الوكالة إذا تم إنهاؤها مبكرًا). تشمل السجلات العقود وعقود الإيجار والعروض (حتى المرفوضة) وعقود الوكالة وإيصالات عربون حسن النية وسجلات حساب الأمانة والإفصاحات وبيانات الإغلاق. يجب على الوسطاء الأفراد تقديم نسخ إلى الشركة خلال ثلاثة أيام.

• ✓الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات من انتهاء المعاملة أو صرف أموال الأمانة، أيهما لاحق
• ✓يجب الاحتفاظ بالعروض المرفوضة وتقديرات BPO/CMA مع المستندات الداعمة والإعلانات
• ✓يجب على الوسطاء الأفراد تقديم نسخ إلى شركتهم خلال ثلاثة أيام من الاستلام
• ✓يجب الاحتفاظ بإفصاحات غير العملاء الخاصة بنموذج Working with Real Estate Agents

يجب أن تحتفظ كل شركة عقارات بموظف وسيط مسؤول معيّن من قبل اللجنة للمكتب الرئيسي وموظف وسيط مسؤول مختلف لكل فرع. الوسيط المسؤول هو حالة ترخيص وليس ترخيصًا منفصلًا. لا يجوز لأي وسيط أن يكون موظف وسيط مسؤول في أكثر من مكتب واحد في نفس الوقت، ولا يجوز لأي مكتب أن يكون له أكثر من موظف وسيط مسؤول واحد (استثناء: مساحة مكتب مشتركة وفقًا للقاعدة A.0110(a)).

• ✓يجب أن يكون لكل مكتب رئيسي وفرع موظف وسيط مسؤول معيّن مختلف
• ✓الوسيط المسؤول هو حالة ترخيص وليس ترخيصًا منفصلًا
• ✓لا يجوز لأي وسيط أن يكون موظف وسيط مسؤول في أكثر من مكتب واحد في نفس الوقت
• ✓لا يجوز لأي مكتب أن يكون له أكثر من موظف وسيط مسؤول واحد معيّن

تتطلب القاعدة A.0110(b) من الملكية الفردية تعيين BIC إذا كانت: (1) تتعامل مع أموال الائتمان التي تخص الآخرين؛ (2) تعلن أو تروج لخدمات الوسيط بأي طريقة؛ أو (3) لديها وسطاء تابعون. يتضمن الإعلان الإعلانات وبطاقات العمل والمخاطبة الشفوية أو قائمة الممتلكات. الاحتفاظ بودائع الأمان السكنية الخاصة بك فقط لا يؤدي إلى تفعيل المتطلب.

• ✓التعامل مع أموال الائتمان للآخرين يفعل متطلب BIC
• ✓الإعلان أو الترويج لخدمات الوسيط بأي طريقة يفعله
• ✓وجود وسطاء تابعين يفعله
• ✓الاحتفاظ بودائع الأمان السكنية الخاصة بك فقط لا يفعله، بشكل مستقل

لكي تكون مؤهلاً لـ BIC: يجب أن تكون الرخصة نشطة وليست مؤقتة؛ يجب أن يكون لدى الوسيط سنتان من الخبرة في السمسرة بدوام كامل أو 4 سنوات بدوام جزئي خلال السنوات الخمس الماضية (أو أن يكون محامياً بولاية نورث كارولينا متخصصاً في إغلاق العقارات لمدة 3 سنوات)؛ وجب عليه إكمال دورة BIC مدتها 12 ساعة خلال 120 يوماً من التعيين. يؤدي عدم إكمال الدورة خلال 120 يوماً إلى فقدان أهلية BIC.

• ✓يجب أن تكون الرخصة نشطة وليست مؤقتة
• ✓تتطلب سنتين من خبرة العمل بدوام كامل أو 4 سنوات بدوام جزئي خلال السنوات الخمس الماضية
• ✓يجب إكمال دورة BIC مدتها 12 ساعة خلال 120 يوماً من التعيين
• ✓الخبرة الفعلية في السمسرة مطلوبة، وليس فقط الرخصة النشطة

للحفاظ على أهلية BIC، يجب على الوسيط تجديد الترخيص في الوقت المناسب والحفاظ على حالة الترخيص نشطة واستكمال دورة BICUP لمدة أربع ساعات بالإضافة إلى اختيار CE معتمد لمدة أربع ساعات في كل سنة ترخيص. يؤدي عدم استكمال كليهما قبل 10 يونيو إلى فقدان أهلية/تحديد BIC في 1 يوليو التالي. تفي BICUP بمتطلب التحديث الإلزامي.

• ✓يجب تجديد الترخيص في الوقت المناسب والحفاظ على حالة الترخيص نشطة
• ✓يجب استكمال BICUP بالإضافة إلى اختيار CE معتمد لمدة أربع ساعات في كل سنة ترخيص
• ✓يؤدي عدم استكمال كليهما قبل 10 يونيو إلى فقدان حالة BIC في 1 يوليو التالي
• ✓تفي BICUP بمتطلب التحديث الإلزامي لمدة أربع ساعات

BIC هو الشخص الرئيسي الذي تحمله اللجنة المسؤولية عن الإشراف والإدارة على المكتب والصيانة الصحيحة للحسابات الاستئمانية والسجلات (A.0110(g)(4)). يجب على BIC إخطار اللجنة كتابياً في غضون 10 أيام عند التوقف عن الخدمة. يخضع السكان غير المقيمين لنفس متطلبات BIC.

• ✓BIC مسؤول عن الإشراف على المكتب والحفاظ على الحسابات الاستئمانية
• ✓يجب إخطار اللجنة في غضون 10 أيام من التوقف عن العمل كـ BIC
• ✓يخضع وسطاء/شركات السكان غير المقيمين لنفس متطلبات BIC

لاستعادة أهلية BIC المفقودة، يجب على الوسيط أولاً أن يحصل على ترخيص نشط (إعادة تفعيل إذا انتهت صلاحيته؛ إكمال CE إذا كان غير نشط) وتقديم نموذج إعادة التفعيل؛ ثم يجب أن يمتلك الخبرة المطلوبة ويكمل دورة BIC لمدة 12 ساعة مرة أخرى قبل طلب إعادة التعيين. لا توجد استثناءات لإعادة أخذ الدورة التي تستغرق 12 ساعة.

• ✓يجب إعادة تفعيل الترخيص أولاً
• ✓يجب إعادة أخذ دورة BIC لمدة 12 ساعة - لا استثناءات
• ✓عدم أخذ دورات BIC قبل إعادة تفعيل الترخيص
• ✓يجب امتلاك الخبرة المطلوبة مرة أخرى

لا تحد هذه المادة من حق أي مشترٍ أو مالك أو شخص متضرر في رفع دعوى خاصة. وما لم ينص على خلاف ذلك، يُعد أي شخص يخالف هذه المادة مذنبًا بارتكاب جنحة من الفئة 1.

• ✓يحتفظ الأشخاص المتضررون بالحق في رفع دعوى خاصة
• ✓تُعد المخالفات العامة جنحة من الفئة 1 ما لم يُنص على خلاف ذلك

يحتفظ المدير التنفيذي بسجل لجميع المتقدمين للحصول على الترخيص (يتضمن التواريخ والأسماء ومحلات الإقامة ومنح الترخيص أو رفضه) يُعد دليلاً أولياً prima facie على المسائل المسجلة فيه. وتُحفظ قائمة حالية لجميع الوسطاء المرخصين وأماكن عملهم في الملف وتكون مفتوحة للفحص العام.

• ✓سجل المتقدمين يُعد دليلاً أولياً prima facie على جميع المسائل المسجلة فيه
• ✓قائمة الوسطاء مفتوحة للفحص العام
• ✓تقدم اللجنة تقارير سنوية وفقاً لما تقتضيه المادة G.S. 93B-2

بعد جلسة استماع، يجوز للجنة أن تعلّق أو تلغي أو توبّخ أو تلوم مرخّصًا ثبتت إدانته بسوء سلوك، بما في ذلك التحريف المتعمد/الإهمالي، الوعود الكاذبة، العمل لصالح أكثر من طرف دون علم جميع الأطراف، عدم تقديم حساب عن أموال الآخرين، عدم الأهلية/عدم الكفاءة، التعامل غير السليم/الاحتيالي، ممارسة القانون، خلط الأموال، عدم تسليم نسخ من الاتفاقيات، ومخالفة أي قاعدة من قواعد اللجنة.

• ✓يُعد التحريف أو الإغفال المتعمد أو الناتج عن الإهمال لحقيقة جوهرية سببًا للتأديب
• ✓يُحظر العمل لصالح أكثر من طرف دون علم جميع الأطراف
• ✓يُعد خلط أموال العميل مع أموال الوسيط الخاصة سببًا للتأديب
• ✓تُعد مخالفة أي قاعدة من قواعد اللجنة سببًا لاتخاذ إجراء تأديبي

يجب على الوسطاء الاحتفاظ بجميع الأموال المستلمة كصاحب ترخيص وإيداعها في حساب ثقة أو ضمان. يجب أن تكون هذه الحسابات حسابات إيداع بالطلب في مؤسسة إيداع مؤمنة فيدرالياً توافق على إتاحة السجلات للجنة. لا يجوز أن تحمل الحسابات فائدة إلا إذا أذن المدراء بذلك كتابةً ونصوا على توزيع الفائدة المستحقة.

• ✓يجب إيداع جميع الأموال المستلمة من قبل الوسيط بهذه الصفة في حساب ثقة أو ضمان
• ✓يجب أن تكون حسابات الثقة/الضمان حسابات إيداع بالطلب في مؤسسة إيداع مؤمنة فيدرالياً
• ✓لا يجوز أن تحمل حسابات الثقة فائدة إلا إذا أذن المدراء بذلك كتابةً
• ✓يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات كاملة للودائع والصيانة والسحوبات والتي تخضع لتفتيش اللجنة

يجوز للجنة أيضًا أن تفرض تأديبًا عندما يتم الحصول على الترخيص عن طريق الاحتيال، أو عندما يُدان المرخص له بجرائم معينة تتعلق بالاحتيال/الانحطاط الأخلاقي، أو عندما يخالف المرخص له المادة 93A-6(a) ببيع ممتلكاته الخاصة، أو عندما يرتكب موظف غير مرخص معفى لدى وسيط فعلًا مخالفًا، أو عندما يتعرض المرخص له (المرخص أيضًا في مهنة أخرى) لإجراء تأديبي بسبب جرائم متعلقة بالاحتيال.

• ✓الترخيص الذي تم الحصول عليه ببيان كاذب أو احتيالي يُعد سببًا للتأديب
• ✓الإدانة بجريمة تتعلق بالاحتيال أو السرقة أو الانحطاط الأخلاقي وتؤثر على أداء العمل العقاري تُعد سببًا
• ✓يجوز تأديب الوسيط بسبب أفعال موظف غير مرخص معفى بموجب 93A-2(c)(6)

يجوز للجنة أن تلتمس إنصافاً بالأمر القضائي من محكمة سوبيريور لمنع المخالفات، حتى ضد غير المرخص لهم. ويجوز للمرخَّص له المتهم بسوء سلوك، بموافقة اللجنة، أن يسلّم ترخيصه لمدة محددة، لكنه لا يجوز له التقدم بطلب للحصول على ترخيص خلال فترة التسليم.

• ✓يجوز للجنة أن تلتمس أوامر قضائية من محكمة سوبيريور ضد أي شخص يخالف هذا الفصل
• ✓الترخيص المُسلَّم يمنع الشخص من التقدم بطلب للحصول على ترخيص خلال فترة التسليم
• ✓يجوز إصدار الأوامر القضائية بغض النظر عن حدوث الملاحقة الجنائية

يتطلب الفصل 47E من معظم مالكي العقارات السكنية تقديم بيان الإفصاح عن الممتلكات السكنية وجمعية المالكين (الإجابات: نعم، لا، لا توجد تمثيل) للمشترين. يسمح عدم تقديمه للمشتري بالإلغاء في غضون ثلاثة أيام تقويمية من قبول العقد بإشعار خطي. قد يساعد الوسطاء المرخصون لكن يجب ألا يستكملوا النموذج للبائع؛ يجب على الوكلاء الإفصاح عن جميع الحقائق المادية بغض النظر عن تمثيلات البائع.

• ✓يجب على معظم بائعي العقارات السكنية تقديم بيان الإفصاح
• ✓يس��ح عدم التقديم للمشتري بالإلغاء في غضون ثلاثة أيام تقويمية بإشعار خطي
• ✓قد يساعد الوسطاء المرخصون لكن يجب ألا يستكملوا النموذج للبائع
• ✓يجب على الوكلاء الإفصاح عن جميع الحقائق المادية بغض النظر عن تمثيلات البائع

يُمنع حاملو الترخيص من صياغة الصكوك القانونية (العقود والصكوك والرهون العقارية) ولكن يجوز لهم ملء الفراغات في نماذج عقود البيع أو الإيجار المطبوعة مسبقاً، وهذا لا يعتبر ممارسة غير مصرح بها للقانون.

• ✓لا يجوز لحاملي الترخيص صياغة الصكوك القانونية
• ✓ملء الفراغات في النماذج المطبوعة مسبقاً مسموح به وليس ممارسة غير مصرح بها للقانون

تحدد القاعدة A.0112 الحد الأدنى من الشروط لنماذج العروض والعقود البيعية المطبوعة مسبقًا. تتطلب القاعدة A.0113 من حاملي الترخيص الإبلاغ إلى اللجنة عن أي إدانة بجناية/جنحة أو محاكمة عسكرية أو عقوبة توثيق أو انضباط رخصة مهنية في غضون 60 يومًا من الحكم النهائي. DWI جنحة يجب الإبلاغ عنها. الالتزام مستمر.

• ✓يجب أن تحتوي نماذج العروض والعقود المطبوعة مسبقًا على الحد الأدنى من الشروط المحددة
• ✓يجب الإبلاغ عن الإدانات الجنائية في غضون 60 يومًا من الحكم النهائي
• ✓يجب الإبلاغ عن DWI
• ✓متطلبات الإبلاغ مستمرة

يجب على البائعين تقديم بيان الإفصاح الإلزامي عن حقوق الثروة المعدنية والنفط والغاز (MOGS) للمشترين قبل تقديم عرض الشراء. إنها نموذج منفصل بالإضافة إلى بيان الممتلكات السكنية وجمعية المالك. يتم سرد الإعفاءات في G.S. 47E-2.

• ✓يجب تقديم MOGS قبل تقديم عرض الشراء
• ✓MOGS منفصل عن وبالإضافة إلى الإفصاح عن الممتلكات السكنية
• ✓توجد الإعفاءات في G.S. 47E-2