49 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
أي شركة تبادل تقدم برنامج تبادل لمشترٍ يُعتبر أنها قامت بتعيين غير قابل للإلغاء للجنة لتلقي تبليغ الأوراق القضائية القانونية في أي إجراء ينشأ بموجب هذه المادة.
يعتمد ما إذا كانت الحقيقة 'جوهرية' على الوقائع/الظروف والقانون الموضوعي/القضائي. تشمل الحقائق الجوهرية: الحقائق المتعلقة بالعقار نفسه (العيوب الهيكلية/الميكانيكية)، والحقائق المتعلقة مباشرة بالعقار (تغيير المناطق المعلقة، إنشاء الطرق السريعة)، والحقائق التي تؤثر على قدرة الموكل على الإكمال (حبس الرهن المعلق)، والحقائق ذات الأهمية الخاصة لأحد الأطراف. يجب الكشف عن هذه الحقائق للموكل والأطراف الثالثة على حد سواء.
وفقاً لـ G.S. 39-50 و 42-14.2، فإن حقيقة أن العقار كان مأهولاً بشخص توفي أو عانى من مرض خطير ليست حقيقة جوهرية. وجود مرتكب اعتداء جنسي مسجل يقيم/يسكن بالقرب من العقار ليست حقيقة جوهرية. لا يتعين على الوكلاء الكشف الطوعي عن هذه الحقائق لكن لا يجوز لهم الإدلاء ببيانات كاذبة. يُحظر الإجابة عن الأسئلة المتعلقة بمرض الإيدز بموجب قانون الإسكان العادل.
يحدث عندما يقوم صاحب الترخيص الذي لديه معرفة فعلية بحقيقة جوهرية بتضليل متعمد للمشتري أو البائع أو المستأجر أو المالك. ينطبق بغض النظر عن حالة الوكالة أو دور صاحب الترخيص. مثال: معرفة مشكلة تسرب المياه لكن إخبار المشتري بعدم وجود مشكلة في الصرف.
يحدث عندما يقدم صاحب الترخيص بدون قصد معلومات خاطئة إلى طرف ما بشأن حقيقة جوهرية بسبب نقص المعرفة أو معلومات غير صحيحة أو خطأ، عندما كان يجب على صاحب ترخيص حكيم معقول أن يعرف الحقيقة. يحدث حتى بنية حسنة. يتم الاحتفاظ بوكلاء الإدراج بمعيار أعلى من وكلاء البائع الفرعيين؛ قد يتم الاحتفاظ بوكلاء المشتري أيضاً بمعيار أعلى.
يحدث عندما يمتلك الوكيل المرخص معرفة فعلية بحقيقة مادية مهمة وله واجب في الكشف عنها، لكنه يتعمد عدم الكشف. يجب على وكيل البيع (الوكيل الفرعي للبائع) الذي يعلم أن المشتري سيدفع أكثر أن يكشف للبائع؛ يجب على وكيل المشتري عدم كشف معلومات المشتري السرية للبائع.
يحظر القانون G.S. 93A-6(a)(4) العمل لأكثر من طرف واحد دون معرفة جميع الأطراف. تتطلب القاعدة A.0104 سلطة مكتوبة صريحة لتمثيل طرف ثان. يحظر التعامل الذاتي (الأرباح السرية). يحظر القانون G.S. 93A-6(a)(6) تمثيل وسيط آخر دون موافقة الوسيط المشغّل.
أي سلوك ينتهك قانون الإسكان العادل للولاية يعتبر سلوكًا غير لائق وانتهاكًا لقانون الترخيص. لا يجوز للمرخصين إجراء السمسرة أو الترويج لمركزهم بأي طريقة تمييز بناءً على العرق أو اللون أو الدين أو الأصل الوطني أو الجنس أو الوضع العائلي أو الإعاقة.
يحدث عندما لا يمتلك مرخص المعرفة الفعلية ولكن يجب على مرخص معقول أن يعرف الحقيقة الجوهرية ويفشل في الإفصاح عنها، حتى بحسن نية. ينشئ 'واجب اكتشاف والإفصاح.' يُتوقع من وكلاء الإدراج معايير أعلى؛ قد ينطبق الشيء نفسه على وكلاء المشتري إذا كانوا على علم باحتياجات خاصة للمشتري.
لا يجوز للوسيط دفع عمولة عن الأفعال التي تم تنفيذها بانتهاك قانون الترخيص ولا يجوز له دفع أموال للأشخاص غير المرخصين مقابل أفعال تتطلب ترخيصًا. قد يقبل الوسطاء المؤقتون التعويض فقط من وسيطهم المستخدم؛ يجب على الوسطاء أن يدفعوا للوسطاء المؤقتين للشركات الأخرى من خلال وسيطهم المستخدم.
تسمح G.S. 93A-6(a)(8) بفرض الانضباط عن السلوك الذي يدل على عدم الاستحقاق/العجز (مثل الفشل في إكمال العقود بشكل صحيح والفشل في أداء الخدمات بجد). تحظر G.S. 93A-6(a)(10) أي تعامل غير صحيح أو احتيالي أو غير صادق، بما في ذلك الإخلال بواجب المهارة/العناية/الاجتهاد وانتهاكات قانون الإسكان العادل. العقود المزدوجة ('contract kiting') محظورة.
لا يجوز للمرخص لهم تقديم خدمات قانونية. يجوز لهم ملء نماذج العقود المطبوعة مسبقاً التي صاغها محام ولكن يجب ألا يقوموا بإكمال الصكوك أو صكوك الثقة. لا يجوز لهم تلخيص الملكية أو إصدار آراء قانونية حول الملكية أو تقديم مشورة قانونية. شرح أحكام العقد مقبول وموصى به.
يُحظر على الوسطاء تقديم وعود كاذبة من طبيعة من المحتمل أن تؤثر أو تقنع أو تحرض. مثال: الوعد بإعادة طلاء شقة أو تنظيف السجاد بالبخار ثم عدم القيام به بعد توقيع العقد.
تشمل أسباب التأديب الحصول على الترخيص بالاحتيال والإدانة أو الاتفاق على جرائم أو جنح معينة تتعلق بالذمة الأخلاقية والأعمال من قبل موظفي إدارة الممتلكات غير المرخصين التي ستنتهك 93A-6(a) والتأديب من المرخص الآخر للمرخص له بسبب الاحتيال أو السرقة أو تحريف البيانات. يمكن تأديب أصحاب الترخيص على انتهاكات 93A-6(a) عند التعامل مع ممتلكاتهم الخاصة.
يعتمد كون الحقيقة جوهرية على المعاملة. تفسر اللجنة الحقائق الجوهرية على أنها تشمل الحقائق المتعلقة بالعقار نفسه، والحقائق المتعلقة مباشرة بالعقار، والحقائق المتعلقة بقدرة الموكل على إتمام المعاملة، والحقائق ذات الأهمية الخاصة لطرف ما. يجب الإفصاح عن الحقائق الجوهرية لكل من الموكلين والأطراف الثالثة.
بموجب G.S. 39-50 و42-14.2، فإن كون العقار كان يشغله شخص توفي أو أصيب بمرض خطير ليس حقيقة جوهرية، كما أن كون مجرم جنسي مسجل يشغل العقار أو يقيم بالقرب منه ليس حقيقة جوهرية. لا يلزم الوكلاء بالتطوع بهذه المعلومات. يجوز للوكيل أن يرفض الإجابة أو أن يجيب بصدق. يحظر قانون الإسكان العادل الإجابة على استفسار حول ما إذا كان أحد شاغلي العقار مصابًا بالإيدز.
يحدث التحريف المتعمد عندما يقوم مرخّص له لديه علم فعلي بتضليل طرف ما عمدًا بشأن واقعة جوهرية. ويحدث التحريف الإهمالي عندما يقوم مرخّص له دون قصد بتضليل طرف ما بشأن واقعة كان ينبغي على مرخّص له حصيف ومعقول أن يعرف حقيقتها. يُطلب من وكلاء الإدراج معيار أعلى من الوكلاء الفرعيين للبائع؛ وقد يُطلب من وكلاء المشتري معايير أعلى بموجب قانون الوكالة.
يحدث الإغفال المتعمد عندما يفشل المرخّص له، عن قصد، في الإفصاح عن واقعة جوهرية وهو يملك معرفة فعلية وواجبًا بالإفصاح. أما الإغفال الناتج عن الإهمال فيحدث عندما يفتقر المرخّص له إلى معرفة فعلية، لكن كان ينبغي لمرخّص له حصيف ومعقول أن يعلم، مما ينشئ “واجب الاكتشاف والإفصاح”. تؤثر صفة الوكالة في الواجبات — فعلى سبيل المثال، يجب ألا يفصح وكيل المشتري عن معلومات المشتري السرية للبائع.
لا يجوز للوكيل أن يعمل لصالح أكثر من طرف واحد دون علم جميع الأطراف (الوكالة المزدوجة غير المفصح عنها محظورة). يُحظر الانتفاع الذاتي — مثل تحقيق ربح سري أثناء تمثيل الموكل. يجب على الوكيل الإفصاح عن العلاقات للمشترين الذين هم أقارب أو أصدقاء. يُحظر تمثيل وسيط آخر دون موافقة الوسيط الموكِّل.
لا يجوز للوسيط أن يدفع تعويضًا عن أعمال تتطلب ترخيصًا إلى شخص غير مرخّص. تُحظر رسوم البحث، ورسوم الإحالة، ورسوم بيرد دوغ المدفوعة لأشخاص غير مرخّصين، بما في ذلك برامج إحالة المالك وإحالة المستأجر. لا يجوز للوسيط المؤقت قبول التعويض إلا من الوسيط/الشركة التي توظفه.
أي انتهاك لقانون الإسكان العادل للولاية يُعد سلوكًا غير لائق وانتهاكًا لقانون الترخيص. لا يجوز للمرخّص له أن يمارس أعمال الوساطة العقارية أو يروّج لوضعه بطريقة تميّز على أساس العرق أو اللون أو الدين أو الأصل القومي أو الجنس أو الحالة الأسرية أو الإعاقة.
لا يجوز للمرخص لهم تقديم الخدمات القانونية. يجوز لهم تعبئة نماذج العقود المطبوعة مسبقًا والتي صاغها محامٍ، ولكن لا يجوز لهم صياغة المستندات القانونية، أو تعبئة نماذج سند الملكية/سند الثقة، أو استخلاص أو إبداء آراء بشأن سند الملكية، أو تقديم مشورة قانونية. إن شرح بنود العقد مقبول ويُنصح به.
يُحظر تقديم وعود كاذبة من المحتمل أن تؤثر أو تقنع أو تحرض (على سبيل المثال، الوعد بإصلاحات أو تنظيف لا يتم إنجازه أبدًا). كما يُحظر اتباع مسار من التضليل من خلال وكلاء آخرين أو الإعلانات.
يجوز للجنة تأديب أي حامل ترخيص يثبت أنه غير جدير أو غير كفء، بما في ذلك الإخفاق في إتمام العقود على نحو صحيح، أو الإخفاق في أداء الخدمات باجتهاد، أو تقديم تقارير دخل/نفقات غير دقيقة. يحظر التعامل غير السليم أي سلوك يشكّل تعاملًا غير سليم أو احتياليًا أو غير أمين، بما في ذلك الإخلال بواجبات الوكالة وانتهاكات الإسكان العادل.
تشمل أسباب التأديب الحصول على ترخيص عن طريق الإدلاء ببيانات كاذبة/احتيالية، أو الإدانة بجنح/جنايات مدرجة أو جرائم تنطوي على انحطاط أخلاقي، أو أفعال موظفي إدارة الممتلكات المعفيين التي قد تخالف 93A-6(a)، وتأديب المرخص له في مهنة مرخصة أخرى بسبب جرائم متعلقة بالاحتيال.
تتكون اللجنة من تسعة أعضاء: سبعة يعيّنهم الحاكم، وعضو واحد تعيّنه الجمعية العامة بناءً على توصية الرئيس المؤقت لمجلس الشيوخ، وعضو واحد بناءً على توصية رئيس مجلس النواب. يجب أن يكون ثلاثة على الأقل وسطاء مرخصين، ويجب ألا يكون اثنان على الأقل منخرطين في مجال العقارات. ويخدم الأعضاء فترات متداخلة مدتها ثلاث سنوات.
يجوز للجنة أن تضع لوائح وقواعد معقولة لا تتعارض مع الفصل، ولكن لا يجوز لها تنظيم العمولات أو الرواتب أو الرسوم التي يتقاضاها المرخص لهم. ولا يجوز أن يتجاوز إجمالي المصروفات الإدارية إجمالي الدخل، ولا تُدفع أي مصروفات من خزانة الولاية. ويجوز للجنة تعيين مدير تنفيذي وموظفين.
تُعفى بعض الأشخاص/الكيانات: الكيانات التجارية التي تبيع/تؤجر ممتلكاتها الخاصة؛ الوكلاء بموجب توكيل (attorney-in-fact) للإتمام النهائي فقط؛ المحامون الممارسون للمحاماة في نورث كارولاينا؛ أمناء الاستلام/الأمناء/الأوصياء/مديرو التركات/منفذو الوصايا الذين يعملون بموجب أمر محكمة؛ الأمناء بموجب صك ائتمان/صك ائتمان عقاري/وصية مكتوبة؛ بعض الموظفين بأجر لدى مديري العقارات من الوسطاء؛ المالكون الأفراد الذين يبيعون ممتلكاتهم الخاصة؛ وسلطات الإسكان.
ينطبق قانون الأوراق المالية في نورث كارولينا (الفصل 78A) بالإضافة إلى قوانين العقارات على الملكيات الزمنية التي تُعتبر عقود استثمار أو أوراق مالية أخرى. ومع ذلك، فإن الملكيات الزمنية المسجلة بموجب هذه المادة ليست خاضعة لـ G.S. 78A-24، والوسطاء العقاريون المسجلون بموجب المادة 1 ليسوا خاضعين لـ G.S. 78A-36.
للجنة سلطة اعتماد قواعد ولوائح لا تتعارض مع هذه المادة والقوانين العامة، ويمكنها تحديد النماذج والإجراءات لتقديم المعلومات.
يجب أن يكون المتقدمون لا تقل أعمارهم عن 18 عامًا، وأن يكونوا قد أكملوا خلال السنوات الثلاث السابقة لتقديم الطلب 75 ساعة على الأقل من التعليم قبل الترخيص عبر مقدم تعليمي معتمد (أو تعليم/خبرة مكافئة). يدفع المتقدمون رسومًا قدرها 100 دولار ما لم تُرفع بموجب قاعدة (بحيث لا تتجاوز 120 دولارًا).
الوسطاء المرخصون في أو بعد 1 أبريل 2006 يكونون في البداية وسطاء مؤقتين ويجب عليهم إكمال برنامج تعليمي بعد الترخيص مدته 90 ساعة خلال 18 شهرًا من الترخيص الأولي. عدم الإكمال يضع الترخيص في حالة غير نشطة. عند الإكمال، تنتهي الحالة المؤقتة.
يجب على المتقدمين اجتياز اختبار ما لم ينص على خلاف ذلك. يجب أن يقنع المتقدمون اللجنة بكفاءتهم ونزاهتهم واستقامتهم وحُسن أخلاقهم ولياقتهم العقلية والعاطفية. يجب على المتقدمين الحصول على تقارير السجل الجنائي من الخدمات المعينة. درجات الاختبار ليست سجلات عامة، لكن حالة النجاح أو الرسوب عامة.
تنتهي صلاحية التراخيص في 30 يونيو التالي لإصدارها ما لم تُجدد. يجوز تجديد الترخيص قبل 45 يومًا من انتهاء الصلاحية عند دفع رسوم تجديد قدرها 45 دولارًا (بحد أقصى 60 دولارًا بموجب القاعدة). رسوم إعادة التفعيل تساوي ضعف رسوم التجديد. إذا لم يُعد العمل به خلال ستة أشهر من انتهاء الصلاحية، يجوز للجنة اعتبار الشخص كأنه لم يكن مرخصًا له مطلقًا، مع مراعاة متطلبات الترخيص الأصلية.
لا شيء في هذا الفصل يخوّل اللجنة أو أي مرخّص له بممارسة القانون أو تقديم الخدمات القانونية على النحو المنصوص عليه في G.S. 84-2.1.
قبل عرض أي مشاركة زمنية تقع في NC، يجب على المطور تقديم طلب كتابي إلى اللجنة للتسجيل. يتطلب الطلب رسمًا لا يتجاوز 1,500 دولار، ويجب أن يتضمن وصفًا للبرنامج، ونسخًا من الإقرار المقترح ومستندات العرض، ومعلومات الجهة المسوقة/المديرة، ومعلومات برنامج التبادل، وتعيينًا غير قابل للإلغاء للجنة لتبليغ الأوراق القضائية، وأي معلومات أخرى مطلوبة.
عند وجود طلب مكتمل بشكل صحيح وتحديد حسن السيرة والسلوك، تُصدر اللجنة شهادة تسجيل. يجب على اللجنة إخطار المطوّر خلال 30 يومًا من استلام طلب غير مكتمل بأوجه النقص، وخلال 60 يومًا من استلام طلب مكتمل يجب إما إصدار الشهادة أو ذكر اعتراضات محددة.
يجب على المطورين الإبلاغ فوراً عن جميع التغييرات الجوهرية في معلومات التسجيل وتقديم المعلومات فوراً عن أي تغيير في مصلحتهم. وإذا أنهى المطور مصلحته، فيجب عليه وقف جميع أعمال التسويق/البيع، وتوثيق الإنهاء كتابياً، وإعادة الشهادة لإلغائها.
تنتهي صلاحية الشهادات في 30 يونيو التالي لإصدارها وتصبح باطلة ما لم يُعَد تفعيلها. يتوفر التجديد قبل 45 يومًا من انتهاء الصلاحية برسم لا يتجاوز 1,500 دولار. تتطلب إعادة التفعيل بعد انتهاء الصلاحية رسمًا قدره 50 دولارًا بالإضافة إلى رسم التجديد. إذا لم يُعَد تفعيلها خلال 12 شهرًا، فقد يُعتبر البرنامج كما لو لم يُسجَّل مطلقًا. تبلغ تكلفة الشهادات المكررة 1 دولار. الرسوم غير قابلة للاسترداد إلا وفقًا لما هو منصوص عليه.
جميع اتفاقيات الوكالة يجب أن تكون مكتوبة وموقعة في النهاية. يجب أن تكون اتفاقيات البائع/المالك مكتوبة قبل تقديم أي خدمات. قد تكون اتفاقيات المشتري/المستأجر شفوية في البداية لكن يجب تحويلها إلى الكتابة في موعد لا يتجاوز عندما يقدم أي طرف عرضًا. يجب أن تكون اتفاقية المشتري/المستأجر الشفوية غير حصرية ولا محددة الفترة الزمنية ويمكن إنهاؤها في أي وقت.
يجب أن تتضمن كل اتفاقية وكالة مكتوبة تاريخ انتهاء محدد ينتهي بدون إشعار (استثناء: قد تسمح اتفاقيات البحث عن مستأجر المالك بالتجديد التلقائي مع حق المالك في الإنهاء)، وتتضمن حكم عدم التمييز في القاعدة A.0104(b) بطريقة واضحة وملحوظة، وتشمل رقم الترخيص للشخص المرخص الموقع.
تتطلب القاعدة A.0104(c) من حاملي الرخص في معاملات البيع تقديم إفصاح 'العمل مع وكلاء العقارات' عند أول اتصال جوهري مهم، وإعادة النظر فيه، والتوصل إلى اتفاق حول علاقة الوكالة. مجرد تسليم النموذج غير كافٍ؛ يجب على الوكيل مراجعة النموذج والتوصل إلى اتفاق.
يجب على وكيل البائع/الوكيل الفرعي أن يفصح كتابةً عن حالة الوكيل للمشتري المحتمل عند أول اتصال جوهري. هذه هي النقطة التي ينصب فيها النقاش على الاحتياجات/الرغبات المحددة للمشتري أو الوضع المالي. يجب الإفصاح قبل الحصول على معلومات شخصية/سرية وقبل عرض العقار دائماً. إذا كان الاتصال عبر الهاتف/الوسائل الإلكترونية، يتم الإفصاح فوراً بالوسيلة نفسها ويتم إرسال الإفصاح الكتابي خلال 3 أيام.
يجب على وكيل المشتري أن يكشف عن حالة الوكالة للبائع/وكيل البائع عند التواصل الأول (عادة عند تحديد موعد العرض). قد يكون الكشف الأولي شفهياً، لكن يجب تقديم تأكيد مكتوب (باستثناء المزادات) في موعد أقصاه تسليم العرض، عادة ما يتم تضمينه في عرض الشراء.
تتطلب القاعدة A.0104(d) سلطة مكتوبة من جميع الأطراف قبل التصرف كوكيل مزدوج، وتنطبق على جميع المعاملات (البيع والإيجار). تُطلب السلطة المكتوبة من التكوين ما لم يكن المشتري/المستأجر بموجب اتفاقية وكالة شفهية، وفي هذه الحالة يجب تقديم السلطة المكتوبة للوكالة المزدوجة في موعد لا يتجاوز الوقت الذي يقدم فيه أحد الأطراف عرضًا. لا يزال يجب الحصول على الموافقة الشفهية قبل بدء الوكالة المزدوجة.
تنص القاعدة A.0104(i) على أن الشركة التي تمثل أكثر من طرف واحد في نفس معاملة البيع هي وكيل مزدوج ويجب عليها الإفصاح عن ذلك. إذا كان وكيل الشركة يمثل المشتري ووكيل آخر يمثل البائع في نفس المعاملة، فإن الشركة—وجميع الوكلاء المرتبطين بها—يعتبرون وكلاء مزدوجين.
تسمح القاعدة A.0104(j)-(m) للشركات بتعيين وكيل واحد لتمثيل البائع فقط ووكيل آخر لتمثيل المشتري فقط في حالات الوكالة المزدوجة الداخلية. يعيد هذا الدفاع عن العميل الذي فُقِد في الوكالة المزدوجة القياسية. يجب أن تكون السلطة مكتوبة في موعد أقصاه عندما تكون سلطة الوكالة المزدوجة مطلوبة.
تحظر القاعدة أ.0104(و) على وسيط له مصلحة ملكية في عقار تمثيل مشتري له (استثناء: الممتلكات التجارية التي تقل نسبة الفائدة فيها عن 25% وموافقة المشتري بعد الكشف الكتابي). تتطلب القاعدة أ.0104(ي) من وسيط/شركة العرض التي تشتري عقار مدرج الكشف عن تضارب المصالح كتابة والإبلاغ عن حق البائع في الإنهاء والسعي للحصول على استشارة قانونية.
تُعفي القاعدة A.0104(g) الوكلاء المرخصين الذين يمثلون البائعين في مبيعات المزاد العلني من الفقرات (c) و(d) و(e) - لا يوجد كتيب العمل مع وكلاء العقارات، لا يوجد إفصاح عن حالة الوكالة، لا يوجد وكالة مزدوجة. يجب على وكيل المشتري في المزاد العلني تقديم تأكيد خطي للتمثيل في موعد لا يتجاوز تنفيذ عقد الشراء.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في North Carolina.
ابدأ مجانًا →