49 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
هر شرکت مبادلهای که برنامه مبادله را به خریداری ارائه میدهد، چنین تلقی میشود که کمیسیون را بهطور غیرقابل لغو برای دریافت ابلاغ اوراق قضایی قانونی در هر دادرسی که تحت این ماده مطرح میشود، منصوب کرده است.
اینکه آیا یک حقیقت «اساسی» است بستگی به حقایق/شرایط و قوانین مقرر/رویهدادی دارد. حقایق اساسی شامل میشوند: حقایق مربوط به خود ملک (نقص ساختاری/مکانیکی)، حقایق مرتبط مستقیماً با ملک (تقسیمبندی منتظر، ساخت بزرگراه)، حقایق مؤثر بر توانایی اصیل برای تکمیل (مصادره منتظر)، و حقایق اهمیت ویژه برای یک طرف. اینها باید برای هم اصیل و هم اشخاص ثالث فاش شوند.
طبق G.S. 39-50 و 42-14.2، این حقیقت که یک ملک توسط فردی اشغال شده بود که فوت کرده یا بیماری جدی داشته است، یک حقیقت اساسی نیست. وجود یک مجرم جنسی ثبتشده که ملک را اشغال یا در نزدیکی آن سکونت دارد، یک حقیقت اساسی نیست. نمایندگان لازم نیست به طور داوطلبانه این حقایق را بیان کنند، اما نمیتوانند بیانیههای دروغین ارائه دهند. پاسخ دادن به سؤالات مربوط به ایدز طبق قانون مسکن منصفانه ممنوع است.
زمانی رخ میدهد که یک دارندۀ مجوز با دانش واقعی از یک واقعیت مهم، عمدی یک خریدار، فروشنده، مستاجر یا موجر را بهطور نادرست اطلاع دهد. صرفنظر از وضعیت نمایندگی یا نقش دارندۀ مجوز اعمال میشود. مثال: دانستن مسئلۀ نفوذ آب اما به خریدار گفتن که هیچ مشکل زهکشی وجود ندارد.
زمانی رخ میدهد که یک دارندهٔ مجوز، بدون قصد، یک طرف را در خصوص یک واقعیت ماهوی اطلاعات نادرستی میدهد به دلیل کمبود اطلاعات، اطلاعات نادرست، یا اشتباه، در حالی که یک نماینده احتیاطی معقول باید حقیقت را میدانست. این حتی با حسن نیت رخ میدهد. نمایندگان فهرستشده در استاندارد بالاتری نسبت به نمایندگان فروی فروشنده قرار میگیرند؛ نمایندگان خریدار نیز ممکن است در استاندارد بالاتر قرار گیرند.
زمانی رخ میدهد که یک دارندهٔ مجوز دانشِ واقعی از یک حقیقت مادی داشته باشد و وظیفهٔ افشا کردن داشته باشد، اما عمداً آن را افشا نکند. یک کارمند فروش (نمایندهی فروشنده) که میفهمد خریدار مبلغ بیشتری پرداخت خواهد کرد، باید این را به فروشنده افشا کند؛ نماینده خریدار نباید اطلاعات محرمانهٔ خریدار را به فروشنده افشا کند.
بند (الف) بند (4) قانون 93A-6 از انجام کار برای بیش از یک طرف بدون اطلاع تمام طرفها جلوگیری میکند. قانون A.0104 برای نمایندگی یک طرف دوم نیاز به اختیار نامهای صریح و کتبی دارد. معامله خود (سود مخفی) ممنوع است. بند (الف) بند (6) قانون 93A-6 از نمایندگی دلال دیگری بدون رضایت دلال استخدامکننده جلوگیری میکند.
هر رفتاری که از قانون عادلانهسازی مسکن ایالتی تخطی کند، رفتاری نامناسب است و نقض قانون صدور مجوز است. دارندگان مجوز نمیتوانند به هیچ طریقی فعالیت کارگزاری را انجام دهند یا موقعیت خود را تبلیغ کنند به گونهای که بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، اصل ملی، جنسیت، وضعیت خانوادگی یا معلولیت تبعیض کند.
زمانی رخ میدهد که یک دارنده مجوز دانش واقعی ندارد، اما یک دارنده مجوز معقول و احتیاطشناس باید از واقعیت مادی اطلاع داشت و ناتوان از افشای آن باقی میماند، حتی با حسننیت. این 'وظیفه کشف و افشای واقعیات' را ایجاد میکند. عوامل فهرستسازی در معیار بالاتری قرار دارند؛ عوامل خریدار نیز ممکن است اگر از نیازهای خاص خریدار آگاه باشند.
کارگزار نمیتواند برای اعمال انجام شده در تخلف از قانون مجوز، کمیسیون پرداخت کند و نمیتواند برای اعمال مستلزم مجوز به افراد بدون مجوز پرداخت کند. کارگزاران موقت میتوانند فقط از کارگزار کارفرمای خود پاداش دریافت کنند؛ کارگزاران باید کارگزاران موقت شرکتهای دیگر را از طریق کارگزار کارفرمای آنها پرداخت کنند.
G.S. 93A-6(a)(8) اجازه میدهد برای رفتاری که نابسندگی/ناتوانی را نشان دهد تنبیه اعمال شود (مثلاً عدم تکمیل صحیح قراردادها، عدم انجام دقیق خدمات). G.S. 93A-6(a)(10) هرگونه معاملات نادرست، تقلبی یا بیوفایانه را ممنوع میسازد، از جمله نقض وظایف مهارت/احتیاط/سعی و تخلفات قانون عادلانه مسکن. قراردادهای دوگانه ('contract kiting') ممنوع است.
صاحبان مجوز نمیتوانند خدمات حقوقی ارائه دهند. آنها میتوانند فرمهای قرارداد پیشچاپ شده تهیه شده توسط وکیل را تکمیل کنند اما هرگز نمیتوانند سند یا سند اعتماد را تکمیل کنند. آنها نمیتوانند عنوان را خلاصه کنند، نظر عنوان ارائه دهند یا مشاوره حقوقی دهند. توضیح مفاد قرارداد قابلقبول و توصیهشده است.
کارگزاران ممنوع هستند از دادن وعدههای نادرستی که احتمال تأثیر، متقاعد کردن یا اغوا کردن را داشته باشند. مثال: وعده دادن برای دوباره رنگ کردن آپارتمان یا تمیز کردن فرشها با بخار و سپس بعد از امضای قرارداد انجام ندادن.
دلایل تنبیه شامل اخذ مجوز از طریق تقلب، محکومیت/توافق برای جرائم یا تخلفات مرتبط با خیانت اخلاقی، اعمال کارمندان مدیریت اموال غیرمجاز معاف شده که نقض 93A-6(a) میشود، و تنبیه مجوز حرفهای دیگر دارنده مجوز برای تقلب/دزدی/نمایندگی نادرست است. دارندگان مجوز میتوانند برای نقض 93A-6(a) در هنگام معامله با اموال خود تنبیه شوند.
مهم بودن یک واقعیت به معامله بستگی دارد. کمیسیون تفسیر میکند که واقعیتهای مهم شامل واقعیتهایی درباره خود ملک، واقعیتهای مرتبط مستقیم با ملک، واقعیتهای مربوط به توانایی موکل برای تکمیل معامله، و واقعیتهای دارای اهمیت ویژه برای یک طرف است. واقعیتهای مهم باید به هم موکلان و هم اشخاص ثالث افشا شوند.
بر اساس G.S. 39-50 و 42-14.2، این واقعیت که ملکی توسط فردی که فوت کرده یا بیماری جدی داشته، اشغال شده است، یک واقعیت مادی نیست، و این واقعیت نیز مادی نیست که یک مجرم جنسی ثبتشده در ملک سکونت دارد یا در نزدیکی آن اقامت دارد. نمایندگان نیازی ندارند این موضوع را خودشان مطرح کنند. نماینده میتواند از پاسخ دادن خودداری کند یا صادقانه پاسخ دهد. قوانین مسکن منصفانه پاسخ دادن به پرسشی درباره اینکه آیا ساکنی ایدز داشته است را ممنوع میکند.
بیان خلاف واقع عمدی زمانی رخ میدهد که دارندهٔ پروانه با آگاهی واقعی، عامدانه یک طرف را دربارهٔ یک واقعیت مهم بهطور نادرست مطلع کند. بیان خلاف واقع سهلانگارانه زمانی رخ میدهد که دارندهٔ پروانه بهطور غیرعمدی به یک طرف اطلاعات نادرست بدهد، در حالی که یک دارندهٔ پروانهٔ معقول و محتاط باید حقیقت را میدانست. نمایندگان فهرستکننده در مورد حقایق ملک نسبت به زیرنمایندگان فروشنده به استاندارد بالاتری ملزم هستند؛ نمایندگان خریدار ممکن است بر اساس قانون نمایندگی به استانداردهای بالاتری ملزم شوند.
ترک فعل عمدی زمانی رخ میدهد که یک دارنده پروانه با آگاهی واقعی و وظیفه افشا، عامدانه از افشای یک واقعیت مهم خودداری کند. ترک فعل سهلانگارانه زمانی رخ میدهد که دارنده پروانه آگاهی واقعی ندارد، اما دارنده پروانهای که بهطور معقول محتاط است باید آن را میدانست، و این وضعیت «وظیفه کشف و افشا» ایجاد میکند. وضعیت نمایندگی بر وظایف اثر میگذارد — برای مثال، نماینده خریدار نباید اطلاعات محرمانه خریدار را به فروشنده افشا کند.
یک نماینده نمیتواند بدون اطلاع همه طرفها برای بیش از یک طرف عمل کند (نمایندگی دوگانه افشانشده ممنوع است). معامله با خود — مانند کسب سود پنهانی هنگام نمایندگی از یک اصیل — ممنوع است. نماینده باید روابط خود را به خریدارانی که خویشاوند/دوست هستند افشا کند. نمایندگی از کارگزار دیگر بدون رضایت کارگزار استخدامکننده ممنوع است.
کارگزار نمیتواند برای اقداماتی که مستلزم مجوز هستند به فرد فاقد مجوز حقالزحمه بپردازد. پرداخت حقالیاب، حقمعرفی، و پاداش پیدا کردن سرنخ به افراد فاقد مجوز ممنوع است، از جمله برنامههای معرفی مالک و معرفی مستأجر. کارگزار موقت تنها میتواند حقالزحمه را از کارگزار/شرکت استخدامکننده خود دریافت کند.
هرگونه نقض قانون مسکن منصفانه ایالتی، رفتار نادرست و نقض قانون پروانه محسوب میشود. دارنده پروانه نباید کارگزاری املاک انجام دهد یا وضعیت خود را به گونهای تبلیغ کند که بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، منشأ ملی، جنسیت، وضعیت خانوادگی یا معلولیت تبعیض قائل شود.
دارندگان مجوز نمیتوانند خدمات حقوقی ارائه دهند. آنان میتوانند فرمهای قرارداد از پیش چاپشده که وکیل تنظیم کرده است را پر کنند، اما نباید اسناد حقوقی تنظیم کنند، فرمهای سند (deed) یا سند امانی (deed of trust) را تکمیل کنند، خلاصه سابقه مالکیت (title abstract) تهیه کنند یا درباره مالکیت (title) نظر بدهند، یا مشاوره حقوقی ارائه دهند. توضیح مفاد قرارداد قابل قبول و توصیهشده است.
دادن وعدههای دروغینی که احتمال دارد تأثیر بگذارد، متقاعد کند یا ترغیب نماید ممنوع است (مثلاً وعده تعمیرات یا نظافتی که هرگز انجام نمیشود). همچنین پیگیری روند اظهار خلاف واقع از طریق سایر نمایندگان یا تبلیغات ممنوع است.
کمیسیون میتواند برای هر دارنده مجوزی که ناشایسته یا فاقد صلاحیت شناخته شود، اقدام انتظامی انجام دهد؛ از جمله عدم تکمیل صحیح قراردادها، عدم ارائه خدمات با کوشش لازم، یا ارائه گزارشهای نادرست درآمد/هزینه. معامله نادرست هر رفتاری را که مصداق معامله نادرست، متقلبانه یا ناصادقانه باشد ممنوع میکند، از جمله نقض وظایف نمایندگی و نقض قوانین مسکن منصفانه.
موارد موجب اقدام انتظامی شامل کسب پروانه از طریق اظهار خلاف واقع/متقلبانه، محکومیت به جنحهها/جنایات فهرستشده یا جرایم مرتبط با انحطاط اخلاقی، اعمال کارکنان معاف مدیریت املاک که ناقض 93A-6(a) است، و اقدام انتظامی علیه دارنده پروانه در حرفه پروانهای دیگر به دلیل جرایم مرتبط با تقلب است.
کمیسیون از نه عضو تشکیل شده است: هفت نفر توسط فرماندار، یک نفر توسط مجمع عمومی با توصیه رئیس موقت سنا، و یک نفر با توصیه رئیس مجلس نمایندگان منصوب میشوند. حداقل سه نفر باید کارگزاران دارای مجوز باشند و حداقل دو نفر نباید در املاک و مستغلات دخیل باشند. اعضا دورههای سهسالهی متناوب را خدمت میکنند.
کمیسیون میتواند آییننامهها و مقررات معقولی وضع کند که مغایر با این فصل نباشد، اما نمیتواند کمیسیونها، حقوقها یا کارمزدهای دریافتشده توسط دارندگان مجوز را تنظیم کند. کل هزینههای اداری نمیتواند از کل درآمد بیشتر شود، و هیچ هزینهای از خزانهداری ایالت پرداخت نمیشود. کمیسیون میتواند یک مدیر اجرایی و کارکنان استخدام کند.
برخی اشخاص/نهادها معاف هستند: نهادهای تجاری که ملک خود را میفروشند یا اجاره میدهند؛ وکلای دارای وکالتنامه صرفاً برای انجام مرحله نهایی معامله؛ وکلای دادگستری کارولینای شمالی که به حرفه وکالت اشتغال دارند؛ مدیران تصفیه/امناء/قیّمها/مدیران ترکه/مجریان وصیت که تحت دستور دادگاه عمل میکنند؛ امنای ذیل سند امانی کتبی/سند امانی رهنی/وصیتنامه؛ برخی کارکنان حقوقبگیر کارگزاران-مدیران املاک؛ مالکان حقیقی که ملک خود را میفروشند؛ و سازمانهای مسکن.
قانون اوراق بهادار کارولینای شمالی (فصل 78A) علاوه بر قوانین املاک و مستغلات، بر تایمشرهایی که قراردادهای سرمایهگذاری یا سایر اوراق بهادار تلقی میشوند نیز اعمال میشود. با این حال، تایمشرهای ثبتشده تحت این ماده مشمول G.S. 78A-24 نیستند و کارگزاران املاک و مستغلات ثبتشده تحت ماده 1 مشمول G.S. 78A-36 نیستند.
کمیسیون اختیار دارد مقررات و آییننامههایی را تصویب کند که با این ماده و قوانین عمومی مغایرت نداشته باشند، و میتواند فرمها و رویههایی برای ارائه اطلاعات تعیین کند.
متقاضیان باید حداقل ۱۸ سال سن داشته باشند و در سه سال پیش از درخواست، حداقل ۷۵ ساعت آموزش پیش از صدور مجوز را از طریق یک ارائهدهنده آموزش تأییدشده (یا آموزش/تجربه معادل) گذرانده باشند. متقاضیان ۱۰۰ دلار هزینه میپردازند مگر اینکه طبق مقررات مبلغ بیشتری تعیین شود (بیش از ۱۲۰ دلار نباشد).
کارگزاران دارای مجوز در تاریخ ۱ آوریل ۲۰۰۶ یا پس از آن، در ابتدا کارگزار موقت هستند و باید برنامه آموزش پس از دریافت مجوز ۹۰ ساعته را ظرف ۱۸ ماه از دریافت مجوز اولیه خود تکمیل کنند. عدم تکمیل، مجوز را به وضعیت غیرفعال تبدیل میکند. پس از تکمیل، وضعیت موقت پایان مییابد.
متقاضیان باید در آزمون قبول شوند، مگر اینکه ترتیب دیگری مقرر شده باشد. متقاضیان باید کمیسیون را نسبت به صلاحیت، صداقت، درستکاری، حسن اخلاق و سلامت روانی/عاطفی خود قانع کنند. متقاضیان باید گزارشهای سابقه کیفری را از خدمات تعیینشده دریافت کنند. نمرات آزمون سوابق عمومی نیستند، هرچند وضعیت قبولی/رد عمومی است.
مجوزها در ۳۰ ژوئن پس از صدور، مگر اینکه تمدید شوند، منقضی میشوند. مجوز میتواند ۴۵ روز پیش از انقضا با پرداخت هزینه تمدید ۴۵ دلاری تمدید شود (طبق قاعده حداکثر ۶۰ دلار). هزینه اعاده مجوز معادل دو برابر هزینه تمدید است. اگر ظرف شش ماه پس از انقضا مجوز اعاده نشود، کمیسیون میتواند فرد را طوری تلقی کند که گویی هرگز مجوز نداشته است، مشروط به الزامات مجوز اولیه.
هیچ چیز در این فصل به کمیسیون یا هیچ دارنده مجوزی اختیار نمیدهد که به وکالت بپردازد یا خدمات حقوقی را همانگونه که در G.S. 84-2.1 مقرر شده است ارائه دهد.
پیش از عرضه هر تایمشیر واقع در NC، توسعهدهنده باید برای ثبت، درخواست کتبی به کمیسیون ارائه کند. درخواست مستلزم هزینهای است که نباید از ۱٬۵۰۰ دلار بیشتر باشد و باید شامل شرح برنامه، نسخههایی از اعلامیه پیشنهادی و اسناد عرضه، اطلاعات نهاد بازاریابی/مدیریت، اطلاعات برنامه مبادله، انتصاب غیرقابللغو کمیسیون برای ابلاغ اوراق قضایی، و سایر اطلاعات مورد نیاز باشد.
پس از تکمیل صحیح درخواست و احراز حسن اخلاق، کمیسیون گواهی ثبت را صادر میکند. کمیسیون باید ظرف ۳۰ روز از دریافت درخواست ناقص، نواقص را به توسعهدهنده اطلاع دهد، و ظرف ۶۰ روز از دریافت درخواست کامل باید یا گواهی را صادر کند یا اعتراضات مشخص را بیان کند.
توسعهدهندگان باید همه تغییرات ماهوی در اطلاعات ثبت را بیدرنگ گزارش کنند و بلافاصله اطلاعات مربوط به هرگونه تغییر در منفعت خود را ارائه دهند. اگر توسعهدهنده منفعت خود را خاتمه دهد، باید تمام بازاریابی/فروش را متوقف کند، خاتمه را کتباً تأیید کند، و گواهی را برای ابطال بازگرداند.
گواهیها پس از صدور، در ۳۰ ژوئن بعدی منقضی میشوند و تا زمانی که بازگردانی نشوند، بیاعتبار میشوند. تمدید از ۴۵ روز پیش از انقضا در دسترس است، با هزینهای که نباید از ۱,۵۰۰ دلار بیشتر شود. بازگردانی پس از انقضا مستلزم هزینه ۵۰ دلاری بهعلاوه هزینه تمدید است. اگر ظرف ۱۲ ماه بازگردانی نشود، ممکن است این برنامه بهعنوان هرگز ثبتنشده تلقی شود. هزینه گواهیهای المثنی ۱ دلار است. هزینهها جز در موارد مقرر، غیرقابل بازگشت هستند.
تمام توافقنامههای نمایندگی باید در نهایت به صورت کتبی و امضا شده باشند. توافقنامههای فروشنده/موجر باید قبل از ارائه هرگونه خدمت به صورت کتبی باشند. توافقنامههای خریدار/مستاجر میتوانند در ابتدا شفاهی باشند اما باید حداکثر هنگام ارائه پیشنهاد توسط هر طرفی به صورت کتبی درآیند. توافقنامه شفاهی خریدار/مستاجر باید غیرانحصاری، برای مدت نامعین و قابل فسخ در هر زمان باشد.
هر توافقنامه نمایندگی کتبی باید دارای تاریخ انقضای معین باشد که بدون اخطار پیشین پایان یابد (استثنا: توافقنامههای مشاور اجارهنشین مالک میتوانند بهصورت خودکار تجدید شوند و مالک حق فسخ آن را دارد)، باید شامل مفاد عدم تبعیض قانون A.0104(b) بهطور واضح و آشکار باشد، و باید شامل شماره مجوز نمایندگی امضاءکننده باشد.
قانون A.0104(c) نیازمند میکند که نمایندگان مجاز در معاملات فروش، افشاینامه «کار با نمایندگان املاک» را در اولین تماس موضوعی ارائه دهند، آن را بررسی کنند، و بر روابط نمایندگی توافق نمایند. صرفا تسلیم فرم کافی نیست؛ نماینده باید بررسی کند و توافق کند.
نماینده/زیرنماینده فروشنده باید وضعیت نمایندگی را به صورت کتبی در اولین تماس اساسی با خریدار بالقوه افشا کند. این نقطهای است که بحث بر نیازها/خواستههای خاص خریدار یا وضعیت مالیاش متمرکز میشود. افشا باید قبل از کسب اطلاعات شخصی/محرمانه انجام شود و همیشه قبل از نمایش ملک انجام شود. در صورت تماس تلفنی/الکترونیکی، بلافاصله از طریق وسایل مشابه افشا کنید و افشاء کتبی را در طول 3 روز ارسال کنید.
نمایندگی خریدار باید وضعیت نمایندگی را در تماس اولیه با فروشنده/نمایندگی فروشنده افشا کند (معمولاً هنگام برنامهریزی نمایش). افشای اولیه ممکن است شفاهی باشد، اما تأیید کتبی (به استثنای حراجها) نه دیرتر از ارائه پیشنهاد، معمولاً در پیشنهاد خرید گنجانده شود، الزامی است.
قانون A.0104(d) قبل از اقدام به عنوان نماینده دوگانه، اجازه کتبی تمام طرفین را الزامی میکند و برای تمام معاملات (فروش و اجاره) قابل اجرا است. اجازه کتبی از زمان تشکیل مورد نیاز است، مگر اینکه خریدار/مستأجر تحت توافق نمایندگی شفاهی باشد، که در این صورت اجازه کتبی نمایندگی دوگانه حدادنی تا زمانی که یک طرف پیشنهاد دهد سررسید است. رضایت شفاهی قبل از آغاز نمایندگی دوگانه هنوز باید به دست آید.
قانون A.0104(i) تعیین میکند که شرکتی که بیش از یک طرف را در یک معامله فروش نمایندگی میکند، یک نماینده دوگانه است و باید آن را افشا کند. اگر یک نماینده شرکت از خریدار و نماینده دیگری از فروشنده در یک معامله نمایندگی کند، شرکت - و تمامی نمایندگان وابسته آن - نمایندگان دوگانه هستند.
قانون A.0104(j)-(m) اجازه میدهد تا شرکتها در موقعیتهای نمایندگی دوگانه درونسازمانی، یک نماینده را برای نمایندگی تنها از فروشنده و یک نماینده دیگر را برای نمایندگی تنها از خریدار تعیین کنند. این وکالت مشتری را که در نمایندگی دوگانه استاندارد از دست میرود، بازیابی میکند. اختیار باید به صورت کتبی و نه دیرتر از زمانی که اختیار نمایندگی دوگانه لازم است، صادر شود.
قانون A.0104(o) دلالی را که سهام مالکانه در یک ملک دارد از نمایندگی خریدار آن ملک منع میکند (استثنا: ملک تجاری با سهام زیر 25 درصد و رضایت خریدار پس از افشای کتبی). قانون A.0104(p) مستلزم است که دلال/شرکت فهرستی که ملک فهرستی را خریداری میکند، تضاد منافع را کتباً افشا کند و فروشنده را از حق خاتمه و طلب مشاوره مطلع کند.
قاعده A.0104(g) نمایندگان که فروشندگان را در فروش حراجی نمایندگی میکنند را از بندهای (c)، (d) و (e) معاف میکند - هیچ بروشور کارگزار ملک، هیچ افشای وضعیت نمایندگی، هیچ نمایندگی دوگانه نیست. نماینده خریدار در حراج باید تایید کتبی نمایندگی را در موعد اجرای قرارداد خرید تسلیم کند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک North Carolina بیازمایید.
شروع رایگان →