49 विषय · 2026-09-17 को अपडेट
कोई भी विनिमय कंपनी जो किसी क्रेता को विनिमय कार्यक्रम प्रदान करती है, यह मानी जाएगी कि उसने इस अनुच्छेद के अंतर्गत उत्पन्न किसी भी कार्यवाही में विधिपूर्ण प्रक्रिया की तामील प्राप्त करने के लिए आयोग की अपरिवर्तनीय नियुक्ति कर दी है।
क्या कोई तथ्य 'भौतिक' है यह तथ्यों/परिस्थितियों और वैधानिक/मामले के कानून पर निर्भर करता है। भौतिक तथ्यों में शामिल हैं: संपत्ति के बारे में तथ्य (संरचनात्मक/यांत्रिक खामियां), संपत्ति से सीधे संबंधित तथ्य (लंबित ज़ोनिंग, राजमार्ग निर्माण), मूलधन की पूर्णता को प्रभावित करने वाले तथ्य (लंबित फौजदारी), और किसी पक्ष के लिए विशेष महत्व के तथ्य। इन्हें मूलधन और तीसरे पक्ष दोनों को प्रकट करना चाहिए।
G.S. 39-50 और 42-14.2 के तहत, यह तथ्य कि कोई संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति द्वारा कब्जे में थी जो मर गया या गंभीर बीमारी से ग्रस्त था, एक भौतिक तथ्य नहीं है। एक पंजीकृत यौन अपराधी द्वारा संपत्ति के पास कब्जे/निवास की उपस्थिति एक भौतिक तथ्य नहीं है। एजेंटों को इन तथ्यों को स्वेच्छा से बताने की आवश्यकता नहीं है लेकिन वे झूठे बयान नहीं दे सकते। एड्स के बारे में सवालों के जवाब देना उचित आवास कानून के तहत निषिद्ध है।
यह तब होता है जब एक लाइसेंसधारी को किसी महत्वपूर्ण तथ्य का वास्तविक ज्ञान हो और वह जानबूझकर किसी खरीदार, विक्रेता, किरायेदार या मकान मालिक को गलत सूचना दे। यह लाइसेंसधारी की एजेंसी स्थिति या भूमिका की परवाह किए बिना लागू होता है। उदाहरण: जल घुसपैठ की समस्या जानते हुए भी खरीदार को बताना कि कोई जल निकासी समस्या नहीं है।
यह तब होता है जब एक लाइसेंसधारी अनजाने में किसी पक्ष को किसी महत्वपूर्ण तथ्य के बारे में गलत जानकारी देता है क्योंकि ज्ञान की कमी, गलत जानकारी, या गलती के कारण, जब एक विवेकशील लाइसेंसधारी को सच्चाई पता होनी चाहिए थी। यह अच्छी नीयत से भी हो सकता है। सूचीबद्ध एजेंटों को विक्रेता के उप-एजेंटों की तुलना में उच्च मानदंड में रखा जाता है; क्रेता के एजेंटों को भी उच्च मानदंड में रखा जा सकता है।
यह तब होता है जब एक लाइसेंसधारी को किसी महत्वपूर्ण तथ्य का वास्तविक ज्ञान हो और प्रकटीकरण का कर्तव्य हो, लेकिन जानबूझकर प्रकटीकरण न करे। एक विक्रय एजेंट (विक्रेता का उप-एजेंट) जो जानता है कि खरीदार अधिक भुगतान करेगा, उसे विक्रेता को प्रकट करना चाहिए; एक खरीदार का एजेंट गोपनीय खरीदार की जानकारी विक्रेता को प्रकट नहीं करना चाहिए।
जी.एस. 93A-6(a)(4) एक से अधिक पक्ष के लिए सभी पक्षों की जानकारी के बिना काम करने पर प्रतिबंध लगाता है। नियम A.0104 के लिए दूसरे पक्ष का प्रतिनिधित्व करने के लिए स्पष्ट लिखित प्राधिकार की आवश्यकता होती है। स्व-व्यवहार (गुप्त लाभ) पर प्रतिबंध है। जी.एस. 93A-6(a)(6) नियोजक ब्रोकर की सहमति के बिना किसी अन्य ब्रोकर का प्रतिनिधित्व करने पर प्रतिबंध लगाता है।
राज्य निष्पक्ष आवास अधिनियम का उल्लंघन करने वाली कोई भी कार्रवाई अनुचित कार्रवाई है और लाइसेंस कानून का उल्लंघन है। लाइसेंसधारी किसी भी तरीके से ब्रोकरेज व्यवसाय का संचालन या अपनी स्थिति को बढ़ावा नहीं दे सकते जो जाति, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, लिंग, पारिवारिक स्थिति या विकलांगता के आधार पर भेदभाव करता है।
यह तब होता है जब एक लाइसेंसधारी को वास्तविक ज्ञान नहीं होता है, लेकिन एक विवेकशील लाइसेंसधारी को महत्वपूर्ण तथ्य का ज्ञान होना चाहिए था और वह इसे प्रकट करने में विफल रहता है, भले ही सद्भावना से। यह 'तथ्यों की खोज और प्रकटीकरण की जिम्मेदारी' बनाता है। लिस्टिंग एजेंटों को उच्च मानदंड के अनुसार रखा जाता है; खरीदार के एजेंटों को भी ऐसा ही किया जा सकता है यदि वे खरीदार की विशेष आवश्यकताओं से अवगत हों।
एक ब्रोकर लाइसेंस कानून के उल्लंघन में किए गए कार्यों के लिए कमीशन का भुगतान नहीं कर सकता है और न ही गैर-लाइसेंस प्राप्त व्यक्तियों को लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के लिए भुगतान कर सकता है। अस्थायी ब्रोकर केवल अपने नियोजक ब्रोकर से मुआवजा स्वीकार कर सकते हैं; ब्रोकर को अन्य फर्मों के अस्थायी ब्रोकरों को उनके नियोजक ब्रोकर के माध्यम से भुगतान करना चाहिए।
G.S. 93A-6(a)(8) अयोग्यता/असक्षमता प्रदर्शित करने वाले आचरण के लिए अनुशासन की अनुमति देता है (जैसे अनुबंधों को ठीक से पूरा करने में विफलता, सेवाओं का परिश्रमपूर्वक प्रदर्शन करने में विफलता)। G.S. 93A-6(a)(10) किसी भी अनुचित, धोखाधड़ी, या बेईमानी से संबंधित व्यवहार को प्रतिबंधित करता है, जिसमें कौशल/देखभाल/परिश्रम के कर्तव्य का उल्लंघन और उचित आवास अधिनियम उल्लंघन शामिल हैं। द्वैत अनुबंध ('कॉन्ट्रैक्ट किटिंग') निषिद्ध है।
लाइसेंसधारी कानूनी सेवाएं प्रदान नहीं कर सकते। वे किसी वकील द्वारा तैयार किए गए प्रीप्रिंटेड अनुबंध फॉर्म भर सकते हैं लेकिन कभी भी डीड या डीड ऑफ ट्रस्ट पूरा नहीं कर सकते। वे शीर्षक को सारांशित नहीं कर सकते, शीर्षक राय प्रदान नहीं कर सकते, या कानूनी सलाह नहीं दे सकते। अनुबंध प्रावधानों की व्याख्या स्वीकार्य और अनुशंसित है।
ब्रोकर्स को ऐसे झूठे वादे करने से प्रतिबंधित किया जाता है जो प्रभावित करने, समझाने या प्रेरित करने की संभावना रखते हैं। उदाहरण: एक अपार्टमेंट को फिर से पेंट करने या कारपेट को भाप से साफ करने का वादा करना और फिर अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद ऐसा न करना।
अनुशासन के आधारों में धोखाधड़ी से लाइसेंस प्राप्त करना, नैतिक दुराचार से जुड़े कुछ अपराधों या उल्लंघनों के लिए दोषसिद्धि/प्रस्ताव, छूट प्राप्त अनलाइसेंस्ड संपत्ति-प्रबंधन कर्मचारियों के कार्य जो 93A-6(a) का उल्लंघन करेंगे, और धोखाधड़ी/चोरी/गलत प्रतिनिधित्व के लिए लाइसेंसधारी के अन्य व्यावसायिक लाइसेंस का अनुशासन शामिल है। लाइसेंसधारियों को अपनी संपत्ति के साथ व्यवहार करते समय 93A-6(a) उल्लंघनों के लिए अनुशासित किया जा सकता है।
कोई तथ्य महत्वपूर्ण है या नहीं, यह लेन-देन पर निर्भर करता है। आयोग महत्वपूर्ण तथ्यों की व्याख्या में संपत्ति से संबंधित तथ्य, संपत्ति से सीधे जुड़े तथ्य, प्रिंसिपल की लेन-देन पूरा करने की क्षमता से संबंधित तथ्य, और किसी पक्ष के लिए विशेष महत्व के तथ्य शामिल मानता है। महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण प्रिंसिपल और तृतीय पक्षों दोनों को किया जाना चाहिए।
G.S. 39-50 और 42-14.2 के अंतर्गत, यह तथ्य कि किसी संपत्ति में ऐसे व्यक्ति का निवास रहा था जिसकी मृत्यु हो गई थी या जिसे गंभीर बीमारी थी, एक महत्वपूर्ण तथ्य नहीं है, और यह तथ्य भी महत्वपूर्ण नहीं है कि कोई पंजीकृत यौन अपराधी उस संपत्ति में रहता है या उसके आसपास रहता है। एजेंटों को यह स्वयं बताने की आवश्यकता नहीं है। एजेंट उत्तर देने से इनकार कर सकता है या सत्य उत्तर दे सकता है। फेयर हाउसिंग कानून किसी निवासी को एड्स था या नहीं, इस संबंध में पूछताछ का उत्तर देना प्रतिबंधित करता है।
जानबूझकर किया गया मिथ्याकथन तब होता है जब वास्तविक ज्ञान रखने वाला लाइसेंसधारी जानबूझकर किसी पक्षकार को किसी महत्वपूर्ण तथ्य के बारे में गलत सूचना देता है। उपेक्षापूर्ण मिथ्याकथन तब होता है जब लाइसेंसधारी अनजाने में किसी पक्षकार को गलत सूचना देता है, जबकि एक यथोचित विवेकशील लाइसेंसधारी को सत्य पता होना चाहिए था। लिस्टिंग एजेंटों से विक्रेता के उप-एजेंटों की तुलना में उच्च मानक अपेक्षित होते हैं; एजेंसी कानून के अंतर्गत क्रेता के एजेंटों से भी उच्च मानक अपेक्षित हो सकते हैं।
जानबूझकर चूक तब होती है जब किसी लाइसेंसी के पास वास्तविक जानकारी और प्रकटीकरण का कर्तव्य हो और वह जानबूझकर किसी महत्वपूर्ण तथ्य का प्रकटीकरण करने में विफल रहे। लापरवाहीपूर्ण चूक तब होती है जब लाइसेंसी के पास वास्तविक जानकारी न हो, लेकिन एक विवेकशील और सतर्क लाइसेंसी को यह जानना चाहिए था, जिससे 'खोजने और प्रकट करने का कर्तव्य' बनता है। एजेंसी की स्थिति कर्तव्यों को प्रभावित करती है — उदाहरण के लिए, क्रेता के एजेंट को विक्रेता के सामने क्रेता की गोपनीय जानकारी प्रकट नहीं करनी चाहिए।
एक एजेंट सभी पक्षों की जानकारी के बिना एक से अधिक पक्ष के लिए कार्य नहीं कर सकता (अप्रकट दोहरी एजेंसी निषिद्ध है)। स्वयं का लेन-देन — जैसे किसी प्रधान/मुख्य का प्रतिनिधित्व करते हुए गुप्त लाभ कमाना — निषिद्ध है। एजेंट को उन खरीदारों के प्रति संबंधों का खुलासा करना चाहिए जो रिश्तेदार/मित्र हैं। किसी अन्य ब्रोकर का प्रतिनिधित्व करना, नियुक्त करने वाले ब्रोकर की सहमति के बिना, निषिद्ध है।
एक ब्रोकर लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के लिए बिना लाइसेंस वाले व्यक्ति को पारिश्रमिक नहीं दे सकता। बिना लाइसेंस वाले व्यक्तियों को फाइंडर शुल्क, रेफरल शुल्क और बर्ड डॉग शुल्क देना निषिद्ध है, जिसमें मालिक-रेफरल और किरायेदार-रेफरल कार्यक्रम भी शामिल हैं। एक प्रोविजनल ब्रोकर केवल अपने नियोजक ब्रोकर/फर्म से ही पारिश्रमिक स्वीकार कर सकता है।
राज्य फेयर हाउसिंग अधिनियम का कोई भी उल्लंघन अनुचित आचरण और लाइसेंस कानून का उल्लंघन माना जाता है। लाइसेंसधारी को ब्रोकरेज संचालित नहीं करना चाहिए और न ही अपनी स्थिति का प्रचार ऐसे तरीके से करना चाहिए जो नस्ल, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, लिंग, पारिवारिक स्थिति, या विकलांगता के आधार पर भेदभाव करे।
लाइसेंसधारी कानूनी सेवाएँ नहीं कर सकते। वे अधिवक्ता द्वारा तैयार पूर्व-मुद्रित अनुबंध प्रपत्र भर सकते हैं, लेकिन कानूनी दस्तावेज़ नहीं बना सकते, डीड/डीड ऑफ ट्रस्ट प्रपत्र पूर्ण नहीं कर सकते, टाइटल अब्स्ट्रैक्ट तैयार या टाइटल पर राय नहीं दे सकते, या कानूनी सलाह नहीं दे सकते। अनुबंध के प्रावधानों को समझाना स्वीकार्य और अनुशंसित है।
प्रभाव डालने, मनाने या प्रेरित करने की संभावना वाले झूठे वादे करना प्रतिबंधित है (उदाहरण के लिए, ऐसी मरम्मत या सफाई का वादा करना जो कभी नहीं की जाती)। अन्य एजेंटों या विज्ञापन के माध्यम से मिथ्यावर्णन को आगे बढ़ाना भी प्रतिबंधित है।
आयोग किसी भी लाइसेंसधारी के विरुद्ध अनुशासनात्मक कार्रवाई कर सकता है जो अपात्र या अक्षम पाया जाए, जिसमें अनुबंधों को विधिवत पूरा करने में विफलता, सेवाओं का तत्परता से निष्पादन करने में विफलता, या गलत आय/व्यय रिपोर्ट प्रदान करना शामिल है। अनुचित व्यवहार किसी भी ऐसे आचरण को प्रतिबंधित करता है जो अनुचित, धोखाधड़ीपूर्ण, या बेईमान व्यवहार का गठन करता है, जिसमें एजेंसी कर्तव्यों का उल्लंघन और फेयर हाउसिंग उल्लंघन शामिल हैं।
अनुशासनात्मक कार्रवाई के आधारों में मिथ्या/कपटपूर्ण बयान द्वारा लाइसेंस प्राप्त करना, सूचीबद्ध मिसडिमीनर/फेलोनी या नैतिक अधमता से जुड़े अपराधों में दोषसिद्धि, छूट प्राप्त संपत्ति-प्रबंधन कर्मचारियों द्वारा किए गए ऐसे कार्य जो 93A-6(a) का उल्लंघन करेंगे, और धोखाधड़ी संबंधी अपराधों के लिए किसी अन्य लाइसेंस प्राप्त पेशे में लाइसेंसधारी के विरुद्ध अनुशासन शामिल हैं।
आयोग में नौ सदस्य होते हैं: सात गवर्नर द्वारा नियुक्त, एक जनरल असेंबली द्वारा सीनेट के अध्यक्ष प्रो टेम्पोर की सिफारिश पर, और एक प्रतिनिधि सभा के अध्यक्ष की सिफारिश पर। कम से कम तीन सदस्यों का लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर होना आवश्यक है और कम से कम दो सदस्यों को रियल एस्टेट में शामिल नहीं होना चाहिए। सदस्य तीन-वर्षीय क्रमिक (staggered) कार्यकाल के लिए सेवा करते हैं।
आयोग इस अध्याय के असंगत न होते हुए उचित उपविधियाँ और नियम बना सकता है, लेकिन लाइसेंसधारियों द्वारा लिए जाने वाले कमीशन, वेतन या शुल्क को नियंत्रित नहीं कर सकता। कुल प्रशासनिक व्यय कुल आय से अधिक नहीं हो सकता, और राज्य राजकोष से कोई व्यय नहीं दिया जाता। आयोग एक कार्यकारी निदेशक और कर्मचारियों की नियुक्ति कर सकता है।
कुछ व्यक्ति/संस्थाएँ छूट प्राप्त हैं: अपनी संपत्ति बेचने या पट्टे पर देने वाली व्यावसायिक संस्थाएँ; केवल अंतिम समापन के लिए अटॉर्नी-इन-फैक्ट; विधि व्यवसाय करने वाले उत्तरी कैरोलिना के अटॉर्नी-एट-लॉ; न्यायालय के आदेश के अंतर्गत कार्य करने वाले रिसीवर/ट्रस्टी/संरक्षक/प्रशासक/निष्पादक; लिखित ट्रस्ट/ट्रस्ट विलेख/वसीयत के अंतर्गत ट्रस्टी; ब्रोकर-संपत्ति प्रबंधकों के कुछ वेतनभोगी कर्मचारी; अपनी संपत्ति बेचने वाले व्यक्तिगत स्वामी; और आवास प्राधिकरण।
उत्तरी कैरोलिना प्रतिभूति अधिनियम (अध्याय 78A) रियल एस्टेट कानूनों के अतिरिक्त उन टाइमशेयरों पर भी लागू होता है जिन्हें निवेश अनुबंध या अन्य प्रतिभूतियाँ माना जाता है। हालांकि, इस अनुच्छेद के अंतर्गत पंजीकृत टाइमशेयर G.S. 78A-24 के अधीन नहीं हैं, और अनुच्छेद 1 के अंतर्गत पंजीकृत रियल एस्टेट ब्रोकर G.S. 78A-36 के अधीन नहीं हैं।
आयोग को इस अनुच्छेद और जनरल स्टैट्यूट्स के असंगत न होने वाले नियम और विनियम अपनाने का अधिकार है, तथा वह सूचना प्रस्तुत करने के लिए प्रपत्र और प्रक्रियाएँ निर्धारित कर सकता है।
आवेदकों की आयु कम से कम 18 वर्ष होनी चाहिए और आवेदन से पहले के तीन वर्षों के भीतर उन्होंने किसी प्रमाणित शिक्षा प्रदाता के माध्यम से कम से कम 75 घंटे का प्री-लाइसेंसिंग निर्देश (या समतुल्य शिक्षा/अनुभव) पूरा किया हो। आवेदक 100 डॉलर का शुल्क देते हैं, जब तक कि नियम द्वारा इसे अधिक निर्धारित न किया जाए (120 डॉलर से अधिक नहीं)।
1 अप्रैल, 2006 को या उसके बाद लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर शुरू में अनंतिम ब्रोकर होते हैं और उन्हें प्रारंभिक लाइसेंस प्राप्ति के 18 महीने के भीतर 90 घंटे का लाइसेंस-पश्चात शिक्षा कार्यक्रम पूरा करना होगा। पूरा न करने पर लाइसेंस निष्क्रिय स्थिति में चला जाता है। पूरा होने पर अनंतिम स्थिति समाप्त हो जाती है।
आवेदकों को परीक्षा उत्तीर्ण करना होगा, जब तक अन्यथा प्रावधान न हो। आवेदकों को आयोग को अपनी योग्यता, ईमानदारी, सत्यनिष्ठा, अच्छे नैतिक चरित्र और मानसिक/भावनात्मक उपयुक्तता के संबंध में संतुष्ट करना होगा। आवेदकों को निर्दिष्ट सेवाओं से आपराधिक रिकॉर्ड रिपोर्टें प्राप्त करना होगा। परीक्षा अंक सार्वजनिक अभिलेख नहीं हैं, हालांकि उत्तीर्ण/अनुत्तीर्ण स्थिति सार्वजनिक होती है।
लाइसेंस जारी होने के बाद 30 जून को समाप्त हो जाते हैं, जब तक कि उनका नवीनीकरण न किया जाए। समाप्ति से 45 दिन पहले $45 का नवीनीकरण शुल्क देकर लाइसेंस का नवीनीकरण किया जा सकता है (नियम द्वारा $60 तक सीमित)। पुनःस्थापन शुल्क नवीनीकरण शुल्क का दोगुना होता है। यदि समाप्ति के छह महीने के भीतर पुनःस्थापन नहीं किया जाता है, तो आयोग व्यक्ति को ऐसे मान सकता है जिसे कभी लाइसेंस प्राप्त नहीं हुआ था, मूल लाइसेंस की आवश्यकताओं के अधीन।
इस अध्याय में कुछ भी आयोग या किसी भी लाइसेंसधारी को वकालत करने या जी.एस. 84-2.1 में निर्धारित कानूनी सेवाएँ प्रदान करने का अधिकार नहीं देता।
NC में स्थित किसी भी टाइमशेयर की पेशकश करने से पहले, डेवलपर को पंजीकरण के लिए आयोग के पास लिखित आवेदन करना होगा। आवेदन के लिए $1,500 से अधिक न होने वाला शुल्क आवश्यक है और इसमें कार्यक्रम का विवरण, प्रस्तावित घोषणा और पेशकश दस्तावेजों की प्रतियां, विपणन/प्रबंधन इकाई की जानकारी, विनिमय कार्यक्रम की जानकारी, प्रक्रिया की तामील के लिए आयोग की अपरिवर्तनीय नियुक्ति, और अन्य आवश्यक जानकारी शामिल होनी चाहिए।
उचित रूप से पूरा किया गया आवेदन और अच्छे नैतिक चरित्र का निर्धारण होने पर, आयोग पंजीकरण प्रमाणपत्र जारी करता है। आयोग को अपूर्ण आवेदन की स्थिति में 30 दिनों के भीतर डेवलपर को कमियों की सूचना देनी होती है, और पूर्ण आवेदन की स्थिति में 60 दिनों के भीतर या तो प्रमाणपत्र जारी करना होता है या विशिष्ट आपत्तियाँ बतानी होती हैं।
डेवलपर्स को पंजीकरण सूचना में सभी महत्वपूर्ण परिवर्तनों की शीघ्र रिपोर्ट करनी होगी और अपने हित में किसी भी परिवर्तन की सूचना तत्काल देनी होगी। यदि कोई डेवलपर अपने हित को समाप्त करता है, तो उसे सभी मार्केटिंग/बिक्री बंद करनी होगी, समाप्ति को लिखित में प्रमाणित करना होगा, और प्रमाणपत्र रद्दीकरण के लिए वापस करना होगा।
प्रमाणपत्र जारी होने के बाद आने वाले 30 जून को समाप्त हो जाते हैं और जब तक पुनर्स्थापित न किए जाएं, अमान्य हो जाते हैं। समाप्ति से 45 दिन पहले नवीनीकरण उपलब्ध है, और शुल्क $1,500 से अधिक नहीं हो सकता। समाप्ति के बाद पुनर्स्थापन के लिए $50 शुल्क के साथ नवीनीकरण शुल्क भी आवश्यक है। यदि 12 महीनों के भीतर पुनर्स्थापित न किया जाए, तो कार्यक्रम को कभी पंजीकृत नहीं माना जा सकता है। डुप्लिकेट प्रमाणपत्रों का शुल्क $1 है। निर्धारित अपवादों के अलावा शुल्क वापस नहीं किए जाते।
सभी एजेंसी समझौते अंततः लिखित रूप में होने चाहिए और हस्ताक्षरित होने चाहिए। विक्रेता/जमींदार समझौते किसी भी सेवा प्रदान करने से पहले लिखित रूप में होने चाहिए। क्रेता/किरायेदार समझौते शुरुआत में मौखिक हो सकते हैं लेकिन किसी भी पक्ष द्वारा प्रस्ताव दिए जाने के समय तक लिखित रूप में होने चाहिए। एक मौखिक क्रेता/किरायेदार समझौता गैर-एक्सक्लूसिव, अनिश्चितकालीन अवधि वाला और किसी भी समय समाप्त करने योग्य होना चाहिए।
प्रत्येक लिखित एजेंसी समझौते में एक निश्चित समाप्ति तिथि होनी चाहिए जो बिना सूचना के समाप्त हो (अपवाद: मकान मालिक किरायेदार-खरीद समझौते स्वचालित रूप से नवीनीकृत हो सकते हैं और मकान मालिक के पास समाप्त करने का अधिकार है), नियम A.0104(b) में गैर-भेदभाव प्रावधान स्पष्ट और सुस्पष्ट तरीके से होना चाहिए, और हस्ताक्षर करने वाले लाइसेंसधारी का लाइसेंस नंबर शामिल होना चाहिए।
नियम A.0104(c) के अनुसार, बिक्रय लेनदेन में लाइसेंसधारियों को पहले महत्वपूर्ण संपर्क पर 'रियल एस्टेट एजेंटों के साथ काम करना' प्रकटीकरण प्रदान करना चाहिए, इसकी समीक्षा करनी चाहिए, और एजेंसी संबंध के बारे में समझौते तक पहुंचना चाहिए। केवल फॉर्म सौंपना पर्याप्त नहीं है; एजेंट को समीक्षा करनी चाहिए और समझौते तक पहुंचना चाहिए।
विक्रेता के एजेंट/उप-एजेंट को पहले महत्वपूर्ण संपर्क पर संभावित क्रेता को एजेंसी स्थिति का लिखित रूप में प्रकटीकरण करना चाहिए। यह वह बिंदु है जब चर्चा क्रेता की विशिष्ट आवश्यकताओं/इच्छाओं या वित्तीय स्थिति पर केंद्रित होती है। व्यक्तिगत/गोपनीय जानकारी प्राप्त करने से पहले प्रकटीकरण किया जाना चाहिए और संपत्ति दिखाने से पहले हमेशा किया जाना चाहिए। यदि फोन/इलेक्ट्रॉनिक माध्यम से है, तो समान माध्यम से तुरंत प्रकटीकरण करें और 3 दिन के भीतर लिखित प्रकटीकरण प्रसारित करें।
एक क्रेता का एजेंट प्रारंभिक संपर्क पर विक्रेता/विक्रेता के एजेंट को एजेंसी स्थिति का प्रकटीकरण करना चाहिए (आमतौर पर शोइंग शेड्यूल करते समय)। प्रारंभिक प्रकटीकरण मौखिक हो सकता है, लेकिन लिखित पुष्टि आवश्यक है (नीलामियों को छोड़कर) प्रस्ताव की डिलीवरी से पहले नहीं, आमतौर पर खरीद के प्रस्ताव में शामिल।
नियम A.0104(d) के अनुसार, द्वैध एजेंट के रूप में कार्य करने से पहले सभी पक्षों की लिखित अनुमति आवश्यक है, जो सभी लेनदेन (विक्रय और पट्टा) पर लागू होती है। गठन के समय से लिखित अनुमति आवश्यक है, सिवाय जब खरीदार/किरायेदार मौखिक एजेंसी समझौते के तहत हो, इस स्थिति में लिखित द्वैध एजेंसी अनुमति किसी भी पक्ष द्वारा प्रस्ताव देने के समय तक देय है। द्वैध एजेंसी शुरू करने से पहले मौखिक सहमति अभी भी प्राप्त की जानी चाहिए।
नियम A.0104(i) यह निर्दिष्ट करता है कि एक ही विक्रय लेनदेन में एक से अधिक पक्षों का प्रतिनिधित्व करने वाली फर्म एक दोहरी एजेंट है और इसका खुलासा करना चाहिए। यदि एक फर्म का एक एजेंट खरीदार का प्रतिनिधित्व करता है और दूसरा एक ही लेनदेन में विक्रेता का प्रतिनिधित्व करता है, तो फर्म - और इसके सभी संबद्ध लाइसेंसधारी - दोहरी एजेंट हैं।
नियम A.0104(j)-(m) फर्मों को इन-हाउस दोहरी एजेंसी बिक्री स्थितियों में केवल विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने के लिए एक एजेंट और केवल खरीदार का प्रतिनिधित्व करने के लिए दूसरे को नियुक्त करने की अनुमति देता है। यह मानक दोहरी एजेंसी में खोए गए ग्राहक वकालत को बहाल करता है। सत्तम लिखित में होनी चाहिए और दोहरी एजेंसी सत्तम की आवश्यकता से पहले नहीं होनी चाहिए।
नियम A.0104(o) एक ब्रोकर को जिसके पास किसी संपत्ति में स्वामित्व हित है, उस संपत्ति के खरीदार का प्रतिनिधित्व करने से प्रतिबंधित करता है (अपवाद: 25% से कम हित वाली वाणिज्यिक संपत्ति और लिखित प्रकटीकरण के बाद खरीदार की सहमति)। नियम A.0104(p) के लिए आवश्यक है कि एक सूचीबद्ध संपत्ति खरीदने वाला सूचीबद्ध ब्रोकर/फर्म संघर्ष को लिखित रूप में प्रकट करे और विक्रेता को समाप्त करने और परामर्श लेने के अधिकार की सलाह दे।
नियम A.0104(g) नीलामी बिक्री में विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करने वाले लाइसेंसधारियों को अनुच्छेद (c), (d), और (e) से छूट देता है - कोई रियल एस्टेट एजेंट ब्रोशर नहीं, कोई एजेंसी स्थिति प्रकटीकरण नहीं, कोई दोहरी एजेंसी नहीं। नीलामी में एक खरीदार का एजेंट खरीद अनुबंध के निष्पादन से पहले प्रतिनिधित्व की लिखित पुष्टि प्रदान करना चाहिए।
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