§ 93A-49. Service of Process on Exchange Company +7North Carolina · 不動産 · 日本語

購入者に交換プログラムを提供する交換会社は、本条に基づいて生じるいかなる手続においても、適法な送達を受けるため、委員会を取消不能の送達受領者として指定したものとみなされる。

• ✓交換会社は、送達のために委員会を取消不能の送達受領者として指定する。
• ✓これは、本条に基づいて生じるあらゆる手続に適用される。

事実が「重要」であるかどうかは、事実/状況および成文法/判例法に依存します。重要事実には以下が含まれます：不動産自体に関する事実(構造的/機械的欠陥)、不動産に直接関連する事実(係争中のゾーニング変更、高速道路建設)、依頼人の取引完了能力に影響する事実(係争中の差押え)、および当事者にとって特別な重要性を持つ事実。これらは依頼人および第三者の両方に開示されなければなりません。

• ✓重要事実は依頼人および第三者の両方に開示される必要があります
• ✓不動産欠陥、ゾーニング/高速道路の変化、取引完了能力、および特別重要性事実を含みます
• ✓仲介業者は依頼人の権利/決定に影響を与える情報を依頼人に開示しなければなりません

G.S. 39-50および42-14.2に基づき、物件が死亡した者または重篤な疾病を患っていた者に占有されていたという事実は、重要な事実ではありません。登録された性犯罪者が物件を占有または近くに居住していることは、重要な事実ではありません。仲介者はこれらの事実を自発的に開示する必要はありませんが、虚偽の陳述をすることはできません。フェアハウジング法に基づき、AIDSに関する質問への回答は禁止されています。

• ✓以前の占有者の死亡または重篤な疾病は、重要な事実ではありません
• ✓登録された性犯罪者が物件を占有または近くに居住していることは、重要な事実ではありません
• ✓仲介者はこれらの事実について故意に虚偽の陳述をすることはできません
• ✓占有者がAIDSを患っていたかどうかについての質問に答えることは、フェアハウジング法で禁止されています

ライセンス保有者が重要な事実を実際に知っていながら、意図的に買主、売主、借主、または家主に虚偽情報を提供する場合に該当します。ライセンス保有者の媒介ステータスまたは役割に関係なく適用されます。例: 雨漏りの問題があることを知りながら、買主に排水問題がないと伝える場合。

• ✓実際の知識と故意の虚偽情報提供が必要です
• ✓媒介ステータスまたは役割に関係なく適用されます
• ✓G.S. 93A-6(a)(1)に基づき禁止されています

ライセンス保有者が知識の欠如、誤った情報、または誤りのため、合理的に慎重なライセンス保有者であれば真実を知っていたはずの状況で、当事者に重要な事実について意図しない虚偽情報を提供する場合に発生します。善意であっても発生します。リスティング仲介者は売主の下位仲介者より高い基準で評価されます。買主仲介者も高い基準で評価される場合があります。

• ✓ライセンス保有者が善意であっても、「合理的に知っていたはずの」真実に対して責任が発生します
• ✓リスティング仲介者は売主の下位仲介者より高い基準で評価されます
• ✓売却仲介者は、合理的に慎重な仲介者がそれが誤りであると知っていたはずである場合を除き、MLSデータに依拠することができます
• ✓一般的な例: MLSにおける不正確な平方フィート

不動産免許保有者が重要な事実について実際の知識を有し、開示する義務があるにもかかわらず、故意にそれを開示しない場合に生じます。売主の下位代理人である売却エージェントが買主がより高い価格を支払うことを知った場合、売主に開示する必要があります。買主のエージェントは、機密の買主情報を売主に開示してはいけません。

• ✓実際の知識、開示義務、および故意の開示不履行が必要
• ✓開示義務は代理関係に依存する
• ✓買主のエージェントは、買主の決定に影響を与えるあらゆる情報を買主に開示する必要がある
• ✓社内デュアルエージェンシーの場合、一方の当事者の個人情報の非開示は故意的な開示漏れではない可能性がある

G.S. 93A-6(a)(4)は、すべての関係当事者の了知なしに複数の当事者のために行為することを禁止しています。Rule A.0104は、第二の当事者を代理するための明確な書面による権限を要求しています。自己取引（秘密利益）は禁止されています。G.S. 93A-6(a)(6)は、雇用ブローカーの同意なしに別のブローカーを代理することを禁止しています。

• ✓すべての関係当事者の了知なしに複数の当事者のために行為することはできません
• ✓デュアルエージェンシーは各当事者の明確な書面による権限が必要です
• ✓自己取引および秘密利益は禁止されています
• ✓仮ブローカーは同時に複数の企業のために働くことはできません

州公正住宅法に違反するいかなる行為も不適切な行為であり、免許法違反です。免許保有者は、人種、肌の色、宗教、国籍、性別、家族状況、または障害に基づいて差別する方法で、仲介業務を遂行または自らの地位を宣伝することはできません。

• ✓公正住宅法違反は免許法違反です
• ✓人種、肌の色、宗教、国籍、性別、家族状況、または障害に基づく差別は禁止されています

不動産免許所有者が実際の知識を持たないが、合理的に慎重な不動産免許所有者であれば重要な事実を知るべきであり、善意であっても開示を怠った場合に発生します。「重要な事実を発見し開示する義務」を生じさせます。リスティングエージェントはより高い基準で対応され、バイヤーズエージェントが特定のバイヤーのニーズを認識している場合も同様です。

• ✓重要な事実を発見し開示する義務を生じさせます
• ✓免許所有者が「合理的に知るべきであった」場合に責任が生じます
• ✓過失的陳述よりも頻度が低いです
• ✓リスティングエージェントと売却エージェントの両者は、公開されたまたは記録された彼らが知るべき事実について責任を負う可能性があります

ブローカーは、ライセンス法違反の行為に対して手数料を支払うことはできず、ライセンスが必要な行為に対して無免許者に報酬を支払うことはできません。暫定ブローカーは雇用ブローカーからのみ報酬を受け取ることができ、ブローカーは他社の暫定ブローカーに対して雇用ブローカーを通じて支払う必要があります。

• ✓ライセンスが必要な行為に対する無免許者への支払いは禁止
• ✓無免許者への紹介料/紹介手数料/情報提供手数料は禁止
• ✓暫定ブローカーは雇用ブローカーからのみ報酬を受け取る
• ✓活動中に得た手数料の支払いはライセンス非活性化/失効後も許可される

G.S. 93A-6(a)(8)は、不適格性/無能力を示す行為に対する懲戒を認めています（例えば、契約を適切に完成させない、勤勉にサービスを提供しない）。G.S. 93A-6(a)(10)は、技能/注意/勤勉の義務違反および公正住宅法違反を含む、すべての不適切で詐欺的または不正直な取引を禁止しています。二重契約（「契約カイティング」）は禁止されています。

• ✓技能、注意、および勤勉を行使しないことはライセンス法違反です
• ✓二重契約/契約カイティングは不正な取引です
• ✓公正住宅法違反は不正な行為と見なされます
• ✓委員会による個別事案ごとの判断

ライセンス保有者は法律サービスを提供することはできません。弁護士が起草した事前印刷契約書式には記入できますが、決して抵当証書または信託抵当証書を作成することはできません。権利書の要約作成、権利意見の提供、または法律相談をすることはできません。契約条項の説明は許可されており、推奨されています。

• ✓事前印刷書式には記入できるが、抵当証書または信託抵当証書は決して作成できない
• ✓法律文書の起草、権利意見の提供、または法律相談をすることはできない
• ✓契約条項の説明（法的影響についての助言ではない）は許可されている

仲介業者は、影響を及ぼし、説得し、または誘導する可能性のある性質の虚偽の約束をすることが禁止されています。例：契約署名後にアパートを再塗装またはカーペットをスチーム洗浄すると約束したにもかかわらず、そうしない行為。

• ✓G.S. 93A-6(a)(2)に基づいて禁止
• ✓行動を誘導する可能性のある約束に適用

懲戒の根拠には、詐欺による免許取得、道義的堕落に関わる特定の犯罪または違反についての有罪判決/申立て、93A-6(a)に違反する適用除外無免許不動産管理従業員による行為、および詐欺/窃盗/虚偽表示について免許取得者の他の職業免許に対する懲戒が含まれます。免許取得者は、自己所有財産との取引に関する93A-6(a)違反について懲戒される場合があります。

• ✓詐欺による免許取得は懲戒の根拠です
• ✓道義的堕落に関わる犯罪の有罪判決は懲戒をもたらす可能性があります
• ✓懲戒は(b)(3)に基づく自己所有財産との取引行為に適用されます

ある事実が重要事実に当たるかどうかは、その取引によって異なります。委員会は、重要事実には、物件自体に関する事実、物件に直接関連する事実、本人が取引を完了する能力に関する事実、および当事者にとって特に重要な事実が含まれると解釈しています。重要事実は、本人および第三者双方に開示されなければなりません。

• ✓重要事実には、構造上/機械上の欠陥が含まれます
• ✓重要事実には、係属中の用途地域変更または近隣の高速道路建設が含まれます
• ✓重要事実には、本人が取引を完了する能力（例：係属中の差し押さえ手続き）が含まれます
• ✓重要事実には、当事者にとって特に重要な事実が含まれます
• ✓重要事実は、エージェントが誰を代理するかに関係なく、本人と第三者の双方に開示されなければなりません

G.S. 39-50および42-14.2に基づき、物件に死亡した者または重病を患った者が居住していたという事実は重要事実ではなく、登録済み性犯罪者がその物件に居住している、または近隣に住んでいるという事実も重要事実ではありません。エージェントはこのことを自発的に伝える必要はありません。エージェントは回答を拒否することも、真実を答えることもできます。公正住宅法により、居住者がAIDSに感染していたかどうかに関する問い合わせに回答することは禁止されています。

• ✓以前の居住者の死亡または重病は重要事実ではない
• ✓登録済み性犯罪者の居住または近接は重要事実ではない
• ✓売主または賃貸人は、これらの事実について知りながら虚偽の陳述をしてはならない
• ✓エージェントは公正住宅法により、AIDSに関する問い合わせに回答してはならない
• ✓買主は州全体の性犯罪者登録簿を紹介されることがある

故意による不実表示は、免許保有者が実際に認識しながら、故意に当事者へ重要事実について誤った情報を伝える場合に生じます。過失による不実表示は、免許保有者が意図せずに当事者へ誤った情報を伝えたものの、合理的に慎重な免許保有者であれば真実を知っているべきであった場合に生じます。リスティングエージェントは売主のサブエージェントよりも高い基準を課され、買主のエージェントは代理法の下でより高い基準を課される場合があります。

• ✓故意による不実表示には、実際の認識と意図的な誤情報の伝達が必要です
• ✓過失による不実表示は、エージェントが合理的に知っているべきであった場合、善意であっても適用されます
• ✓リスティングエージェントは、物件に関する事実について売主のサブエージェントよりも高い基準を課されます
• ✓セリングエージェントは、不一致が明らかに大きい場合を除き、MLSデータに合理的に依拠することができます
• ✓別段の記載がない限り、代理関係の地位にかかわらず適用されます

故意の不作為は、実際に知っており開示義務を負う免許保有者が、重要事実を意図的に開示しない場合に生じます。過失による不作為は、実際には知らなかったものの、合理的に慎重な免許保有者であれば知っているべきであった場合に生じ、これは「発見および開示の義務」を生じさせます。代理関係の地位は義務に影響します — 例えば、買主の代理人は売主に買主の秘密情報を開示してはなりません。

• ✓故意の不作為には、実際の認識、開示義務、意図的な不履行が必要です
• ✓過失による不作為は、重要事実を発見し開示する義務を生じさせます
• ✓代理人は、本人の意思決定に影響を与えるあらゆる情報を本人に開示しなければなりません
• ✓買主の代理人は、買主に不利益となる買主の秘密情報を開示してはなりません
• ✓リスティング・エージェントは、売主のサブエージェントよりも高い基準を課されます

エージェントは、すべての当事者の認識なしに複数の当事者のために行為してはなりません（非開示の二重代理は禁止）。本人を代理しながら秘密の利益を得るなどの自己取引は禁止されています。エージェントは、買主が親族・友人である場合、その関係を開示しなければなりません。依頼ブローカーの同意なく別のブローカーを代理することは禁止されています。

• ✓エージェントは、すべての当事者の認識なしに複数の当事者のために行為してはならない [93A-6(a)(4)]
• ✓本人を代理しながら自己取引・秘密利益を得ることは禁止されている
• ✓二重代理を行うには書面による権限が必要 [Rule A.0104(d)]
• ✓明示的な同意なしに別のブローカーを代理することはできない [93A-6(a)(6)]

ブローカーは、免許を必要とする行為に対する報酬を無免許者に支払ってはならない。無免許者へのファインダー料、紹介料、バードドッグ料の支払いは禁止されており、オーナー紹介プログラムおよびテナント紹介プログラムも含まれる。プロビジョナル・ブローカーは、雇用しているブローカー／会社からのみ報酬を受け取ることができる。

• ✓免許を必要とする行為に対して無免許者に報酬を支払ってはならない [93A-6(a)(9)]
• ✓無免許者へのファインダー料／紹介料／バードドッグ料の支払いは禁止
• ✓免許が有効な間に得た手数料は、その後無効になっても支払うことができる
• ✓プロビジョナル・ブローカーは、雇用しているブローカー／会社からのみ報酬を受け取ることができる [93A-6(a)(5)]

州公正住宅法への違反は、不当行為および免許法違反を構成します。免許保有者は、人種、皮膚の色、宗教、出身国、性別、家族状況、または障害に基づいて差別する方法で仲介業務を行ったり、自らの地位を宣伝したりしてはなりません。

• ✓公正住宅法違反は不当行為および免許法違反を構成します
• ✓禁止される保護対象区分：人種、皮膚の色、宗教、出身国、性別、家族状況、障害

免許保有者は法律サービスを提供してはならない。弁護士が作成した既製の契約書式に記入することはできるが、法律文書を作成したり、譲渡証書（deed）または信託証書（deed of trust）の書式を完成させたり、権原を調査したり権原について意見を述べたり、法律相談を提供したりしてはならない。契約条項を説明することは許容され、推奨される。

• ✓弁護士が作成した既製の書式に記入することはできるが、法律文書を作成してはならない
• ✓いかなる状況でも、譲渡証書または信託証書（deed of trust）の書式を完成させ、または記入してはならない
• ✓権原を調査（abstract）し、または権原について意見を述べてはならない
• ✓法律相談を提供してはならない。契約条項を説明することはできる
• ✓委員会規則に違反することは、懲戒の根拠となる [93A-6(a)(15)]

影響を与え、説得し、または誘引する可能性のある虚偽の約束をすることは禁止されています（例：決して行われない修理や清掃を約束すること）。他のエージェントや広告を通じて不実表示を行うことも禁止されています。

• ✓影響を与える可能性のある性質の虚偽の約束をすることは禁止されています [93A-6(a)(2)]
• ✓他のエージェントや広告を通じて不実表示を行うことは禁止されています [93A-6(a)(3)]

委員会は、契約を適切に完了できない、サービスを誠実に遂行できない、不正確な収入/支出報告書を提供するなど、不適格または無能と認められたすべての免許保持者を懲戒することができます。不適切な取引は、代理義務違反やフェアハウジング違反を含め、不適切、詐欺的、または不誠実な取引を構成するあらゆる行為を禁止します。

• ✓不適格性または無能は懲戒の根拠です [93A-6(a)(8)]
• ✓契約を適切に完了できないこと、またはサービスを誠実に遂行できないことは無能を示す場合があります
• ✓不適切、詐欺的、または不誠実な取引は禁止されています [93A-6(a)(10)]
• ✓二重契約/契約カイティングは不適切な取引です
• ✓フェアハウジング違反は不適切な行為です

懲戒の理由には、虚偽または詐欺的表示によるライセンス取得、指定された軽罪・重罪または品行方正性に反する犯罪での有罪判決、93A-6(a)に違反する免除対象財産管理従業員の行為、および詐欺関連犯罪で他のライセンス専門職において懲戒を受けたライセンシーの懲戒が含まれます。

• ✓詐欺によるライセンス取得は懲戒の理由です
• ✓品行方正性に反する特定の犯罪での有罪判決は懲戒の理由です
• ✓必要に応じて報告しなければならず、詐欺関連犯罪で他の専門職において懲戒を受けたライセンシーは懲戒される場合があります
• ✓ライセンシーは自己の不動産に関する(b)(3)の違反により懲戒される場合があります

委員会は9名の委員で構成される。7名は州知事が任命し、1名は州議会が上院仮議長の推薦に基づいて任命し、1名は下院議長の推薦に基づいて任命する。少なくとも3名は免許を持つブローカーでなければならず、少なくとも2名は不動産業に関与してはならない。委員は3年の任期をずらして務める。

• ✓委員会は合計9名の委員で構成される
• ✓少なくとも3名の委員は免許を持つ不動産ブローカーでなければならない
• ✓少なくとも2名の委員は不動産または鑑定評価業に関与してはならない
• ✓委員は3年任期をずらして務める

委員会は、この章に反しない合理的な内規および規則を制定することができるが、免許保有者が請求するコミッション、給与、または料金を規制することはできない。総管理費は総収入を超えてはならず、いかなる費用も州庫から支払われることはない。委員会は、事務局長および職員を雇用することができる。

• ✓委員会は、免許保有者が請求するコミッション、給与、または料金を規制することはできない
• ✓委員会の費用は州庫から支払われることはない
• ✓総管理費は総収入を超えてはならない

特定の個人・団体は免除されます。自己の不動産を売却・賃貸する事業体、最終的な取引完了のみを目的とする代理人（attorney-in-fact）、法律業務を行うノースカロライナ州の弁護士、裁判所命令に基づいて行動する管財人・受託者・後見人・遺産管理人・遺言執行者、書面による信託・担保信託証書・遺言に基づく受託者、ブローカー兼不動産管理者の特定の給与所得従業員、自己の不動産を売却する個人所有者、および住宅当局。

• ✓自己の不動産を売却または賃貸する所有者は免除される
• ✓弁護士は、法律業務を構成する行為を行う場合にのみ免除される
• ✓代理人（attorney-in-fact）の免除は最終的な取引完了のみに適用され、免許を回避するために適用されない
• ✓裁判所が任命した管財人、受託者、後見人、遺言執行者は免除される
• ✓書面による信託・担保信託証書・遺言に基づく受託者は免除される

ノースカロライナ州証券法（第78A章）は、投資契約またはその他の証券とみなされるタイムシェアに対し、不動産法に加えて適用される。ただし、本条に基づき登録されたタイムシェアはG.S. 78A-24の適用を受けず、第1条に基づき登録された不動産仲介業者はG.S. 78A-36の適用を受けない。

• ✓第78A章証券法は、投資契約とみなされるタイムシェアに適用される
• ✓登録されたタイムシェアはG.S. 78A-24の適用を免除される
• ✓第1条に基づき登録された仲介業者はG.S. 78A-36の適用を免除される

委員会は、本条および一般法に矛盾しない規則および規制を採択する権限を有し、情報を提出するための様式および手続を定めることができる。

• ✓規則は本条または一般法に矛盾してはならない
• ✓委員会は情報を提出するための様式および手続を定めることができる

申請者は18歳以上であり、申請前3年以内に認定教育提供者による少なくとも75時間の免許取得前教育を修了している必要があります（または同等の教育・経験）。申請者は、規則により引き上げられない限り100ドルの手数料を支払います（120ドルを超えることはありません）。

• ✓申請者は18歳以上でなければならない
• ✓申請者は申請前3年以内に少なくとも75時間の免許取得前教育を修了しなければならない
• ✓申請手数料は、規則により引き上げられない限り100ドルであり、上限は120ドルである

2006年4月1日以降に免許を取得したブローカーは、当初は暫定ブローカーであり、最初の免許取得から18か月以内に90時間の免許取得後教育プログラムを修了しなければなりません。修了しない場合、免許は非アクティブ状態になります。修了すると、暫定ステータスは終了します。

• ✓暫定ブローカーは、最初の免許取得から18か月以内に90時間の免許取得後教育を修了しなければならない
• ✓免許取得後教育を修了しない場合、免許は非アクティブ状態となる
• ✓免許取得後教育を修了すると、暫定ステータスは終了する

申請者は、別段の定めがある場合を除き、試験に合格しなければならない。申請者は、その能力、誠実性、廉潔性、善良な道徳的品性、および精神的・情緒的適合性について委員会を満足させなければならない。申請者は、指定されたサービスから犯罪歴報告書を取得しなければならない。試験の点数は公開記録ではないが、合格・不合格は公開される。

• ✓申請者は、能力を判定する免許試験に合格しなければならない
• ✓申請者は、善良な道徳的品性および精神的・情緒的適合性を証明しなければならない
• ✓犯罪歴、信用、および適合性の報告書は公開記録ではない
• ✓試験の点数は機密であるが、合格・不合格の状況は公開記録である

免許は、更新されない限り、発行後の翌年6月30日に失効します。免許は、失効前45日から更新料$45（規則により上限$60）を支払うことで更新できます。復元料は更新料の2倍です。失効後6か月以内に復元しない場合、委員会はその者を免許を一度も取得したことがない者として扱うことができ、当初の免許要件が適用されます。

• ✓免許は、復元されない限り、発行後の翌年6月30日に失効する
• ✓免許は失効前45日から更新でき、更新料は$45（上限$60）である
• ✓復元料は現在の更新料の2倍である
• ✓6か月以内に復元しない場合、その者は以前に免許を取得したことがない者として扱われることがある

本章のいかなる規定も、委員会または免許保有者に、G.S. 84-2.1に定める法律業務を行い、または法律サービスを提供する権限を与えるものではない。

• ✓免許保有者は法律業務を行ってはならない
• ✓免許保有者はG.S. 84-2.1に基づく法律サービスを提供してはならない

NCに所在するタイムシェアを提供する前に、開発者は登録のために委員会へ書面による申請をしなければなりません。申請には$1,500を超えない手数料が必要であり、プログラムの説明、提案された宣言書および提供書類の写し、マーケティング/管理事業体の情報、交換プログラムの情報、送達受領のための委員会への取消不能な指定、その他必要な情報を含めなければなりません。

• ✓NCに所在するタイムシェアを提供する前に書面による申請が必要
• ✓申請手数料は$1,500を超えてはならない
• ✓申請には送達受領のための委員会への取消不能な指定を含めなければならない

適切に完了した申請書と善良な道徳的品格の認定があれば、委員会は登録証明書を発行する。委員会は、不完全な申請書については30日以内に不足事項を開発業者に通知しなければならず、完全な申請書については60日以内に登録証明書を発行するか、具体的な異議を述べなければならない。

• ✓委員会は、不完全な申請書については30日以内に不足事項を通知しなければならない
• ✓委員会は、完全な申請書については60日以内に登録証明書を発行するか、異議を述べなければならない
• ✓販売は善良な道徳的品格を有する者によって指揮されなければならない

開発者は、登録情報におけるすべての重大な変更を速やかに報告し、自らの利害関係に変更があれば直ちにその情報を提供しなければならない。開発者が自らの利害関係を終了する場合、すべてのマーケティング/販売を中止し、終了を書面で証明し、取消しのために証明書を返却しなければならない。

• ✓開発者は登録情報の重大な変更を速やかに報告しなければならない
• ✓利害関係を終了する際、開発者はマーケティングを中止し、取消しのために証明書を返却しなければならない

証明書は発行後の6月30日に失効し、復活しない限り無効になります。更新は失効の45日前から可能で、手数料は$1,500を超えません。失効後の復活には$50の手数料と更新手数料が必要です。12か月以内に復活しない場合、プログラムは登録されていないものとして扱われる可能性があります。重複する証明書は$1です。手数料は規定された場合を除き、払戻不可です。

• ✓証明書は発行後の6月30日に失効する
• ✓失効後の復活には$50の手数料と更新手数料が必要
• ✓12か月以内に復活しない場合、元の登録が必要な場合がある
• ✓重複する証明書は$1.00で、手数料は一般的に払戻不可

すべての仲介契約は最終的に書面で作成され、署名される必要があります。売主/賃貸人の契約はサービス提供前に書面である必要があります。買主/借主の契約は最初は口頭で進行できますが、いずれかの当事者が申し出を行う時点までに書面で作成される必要があります。口頭による買主/借主契約は非排他的、期間が定まっていない、いつでも解除可能である必要があります。

• ✓売主/賃借人の仲介契約はサービス提供前に書面で作成される必要があります
• ✓買主/借主の契約はいずれかの当事者が申し出を行う時点までに書面で作成される必要があります
• ✓口頭による買主/借主契約は非排他的であり、期間が定まっていず、いつでも解除可能である必要があります

すべての書面代理契約書には、通知なしに終了する明確な有効期限を設ける必要があります（例外：建物所有者・テナント仲介契約書は建物所有者の解除権を伴い自動更新可能）。また、規則A.0104（b）の非差別条項を明確かつ目立つ方法で含め、署名した免許保持者の免許番号を記載する必要があります。

• ✓明確な有効期限を有し、事前通知なしで終了すること
• ✓公正住宅非差別条項を目立つ方法で含めること
• ✓署名した免許保持者の免許番号を含めること
• ✓建物所有者・テナント仲介契約書は自動更新を認めることができること

規則A.0104(c)は、売却取引において、ライセンス保有者は初回の実質的接触時に「不動産エージェントとの取引」開示を提供し、これを確認し、代理人関係について合意に達することを要求しています。単にフォームを渡すだけでは不十分です。エージェントは必ず確認し、合意に達する必要があります。

• ✓売却取引にのみ適用される
• ✓初回の実質的接触時に「不動産エージェントとの取引」開示を提供し確認する必要がある
• ✓単にフォームを渡すだけでは要件を満たさない
• ✓エージェントはフォームに名前とライセンス番号を記載すべき

売主の媒介人/副媒介人は、見込み買主との最初の実質的接触時に、媒介人地位を書面で開示しなければなりません。これは、買主の具体的なニーズ/希望または財務状況に関する議論が焦点となる時点です。開示は個人情報/機密情報を取得する前に行われ、常に物件を見せる前に行われなければなりません。電話/電子的手段の場合、直ちに同様の手段で開示し、3日以内に書面による開示を送付する必要があります。

• ✓売主の媒介人は、最初の実質的接触時に書面で媒介人地位を開示しなければなりません
• ✓最初の実質的接触 = 買主のニーズまたは財務状況に関する議論が焦点となる時点
• ✓開示は物件を見せる前に行わなければなりません
• ✓電話/電子的接触は3日以内の書面による開示を必要とします

買主エージェントは、初期接触(通常、物件内見のスケジュール設定時)の際に、売主/売主エージェントに対して仲介人地位を開示しなければなりません。初期開示は口頭で行うことができますが、書面による確認は(競売を除き)オファー提出時までに必ず行われる必要があり、通常はオファーに含まれます。

• ✓買主エージェントは売主/売主エージェントとの初期接触時に開示
• ✓初期開示は口頭で可能
• ✓書面による確認はオファー提出時までに必須
• ✓標準形式のオファー書には仲介人確認条項を含める必要がある

規則 A.0104(d)は、デュアルエージェントとして行動する前にすべての当事者の書面による権限を要求し、すべての取引(売買およびリース)に適用されます。書面による権限は成立時から要求されますが、買い手/借り手が口頭代理契約に基づいている場合は例外であり、この場合、デュアルエージェント書面権限は当事者がオファーを提出する時点までに提供される必要があります。デュアルエージェント業務を開始する前に、口頭同意も依然として必要です。

• ✓デュアルエージェントとして行動する前にすべての当事者の書面による権限が必要
• ✓売買のみならずすべての取引に適用される
• ✓買い手/借り手が口頭代理契約に基づいている場合、デュアルエージェント口頭同意は一時的に許可される
• ✓デュアルエージェントの書面権限は、当事者がオファーを提出するときまでに提供される必要がある

規則A.0104(i)は、同じ売買取引で2社以上の当事者を代理する業者は二重代理人であり、これを開示しなければならないことを規定しています。1つの業者の代理人が同じ取引で買主を代理し、別の代理人が売主を代理する場合、その業者およびすべての関連ライセンス保有者は二重代理人です。

• ✓1つの取引で両当事者を代理する業者は二重代理人である
• ✓業者が二重代理人である場合、すべての関連ライセンス保有者も二重代理人である
• ✓業者は当事者に自らの二重代理人地位を開示しなければならない

規則A.0104(j)-(m)は、不動産仲介業者が社内二重代理売却状況において、売主のみを代理する一人の代理人と買主のみを代理する別の代理人を指定することを認めています。これにより、標準的な二重代理で失われた顧客代理権が回復されます。権限は、二重代理権が必要とされる時点より遅くない書面で明記される必要があります。

• ✓指定代理人は各々一当事者の利益のみを代理します
• ✓標準的な二重代理で失われた代理権を回復します
• ✓A.0104(d)の時期に従い、権限は書面で明記される必要があります
• ✓標準的な二重代理人は中立的かつ公平でなければなりません

規則 A.0104(o) は、不動産に所有権を有するブローカーがその買い手を代理することを禁止しています(例外:25% 未満の利権を持つ商業用不動産であり、書面での開示後に買い手の同意がある場合)。規則 A.0104(p) は、掲載された不動産を購入するリスティングブローカー/会社が、利益相反を書面で開示し、売り手に解除権と法律相談を求める権利を通知する必要があります。

• ✓ブローカー-オーナーはその不動産の買い手を代理することはできません(25% 未満の限定的な商業例外)
• ✓個別の買い手の仲介人が所有権を有せず、買い手が同意する場合、会社はブローカーが所有する不動産の買い手を代理することができます
• ✓リスティングブローカーがリスティングを購入する場合、利益相反を書面で開示する必要があります
• ✓売り手はリスティングを解除でき、ブローカーは要求時にこれに従う必要があります

規則 A.0104(g) は、オークション販売で売主を代理する免許取得者を項目 (c)、(d)、および (e) から適用除外します。不動産仲介業者パンフレット不要、媒介状態開示不要、双方代理不可。オークションの買主代理人は、購入契約実行時までに書面で代理人の確認を提供しなければなりません。

• ✓媒介開示、双方代理、およびパンフレット要件はオークションの売主代理人には適用されません
• ✓オークション代理人は売主代理人と推定されます
• ✓オークションの買主代理人は契約実行までに書面で代理を確認する必要があります