46 トピック · 2026-09-17 更新
1957年7月1日より、ノースカロライナ不動産委員会（North Carolina Real Estate Commission）から免許を先に取得することなく、個人、パートナーシップ、法人、LLC、団体、その他の事業体が不動産ブローカーとして行為し、または不動産仲介業を営むことは違法です。これは、他州で免許を取得し、ノースカロライナ州のブローカーと提携している者にも適用されます。
ノースカロライナ州内に物理的に所在しながら、直接または間接的に報酬を得て不動産ブローカー業務に従事する個人または事業体は、NC不動産ブローカー免許を保有しなければなりません。免許保持者は、取引の当事者のために「エージェント」としてのみ行為できます。免許保持者が自動的にREALTOR®になるわけではありません。この用語は全米リアルター協会（National Association of REALTORS®）の会員にのみ当てはまります。
初級レベルの免許ステータスです。75時間の免許取得前教育課程を修了し、試験に合格した者には、『暫定』ステータスのブローカー免許が発行されます。暫定ブローカーはブローカー・イン・チャージの監督を受けなければならず、決して独立して業務を行うことはできません。このステータスは一時的なもので、暫定ステータスを解除するには免許取得後教育を修了しなければなりません。
すべてのポストライセンシング教育を修了した暫定ブローカーは、試験を再受験することなくブローカーになります。ブローカーは、アクティブステータスを保持するためにBICによる監督を受ける必要はありません。過去3年以内にアクティブであった、米国内の他の管轄区域で同等の現行ライセンスを持つ申請者は、ノースカロライナ州のブローカーライセンスを取得するために試験の州(State)部分のみに合格すればよい。
BICは別個の免許ではなく、免許ステータスの区分です。各不動産事務所には指定されたBICを置く必要があります。資格要件：免許が有効（暫定ではない）ステータスであること、ブローカーが過去5年以内に常勤2年または非常勤4年のブローカー業務経験を有すること、および指定前1年以内（指定の1年以上前は不可）または指定後120日以内に12時間のBICコースを修了すること。
他人の代理として報酬を得て特定の活動を行う者は、仲介（brokerage）を行っていることになり、免許を取得しなければなりません。これには、物件の掲載（listing）、売買、賃貸・賃借、競売の実施、事業売却に関連する権益の取引、および報酬を得て当事者を紹介することが含まれます。
ノースカロライナ州内で直接または間接的に報酬（またはその約束）を受けて不動産仲介業務に従事する個人または事業体は、ノースカロライナ州の不動産仲介人ライセンスを保持する必要があります。ライセンシーは一当事者の『エージェント』としてのみ行動することができます。ライセンシーは自動的にREALTORではありません。この用語は全米リアルター協会（NAR）の会員にのみ適用されます。
エントリーレベルのライセンス状態です。すべての適格要件（75時間の事前ライセンス教育およびライセンス試験合格）を満たす者に、「暫定」状態のブローカーライセンスが交付されます。暫定ブローカーはブローカーと同じ行為を行うことができますが、ブローカー・イン・チャージの監督を受ける必要があり、独立して運営することはできません。これは一時的な状態であり、それを解除するにはポスト・ライセンス教育を完了する必要があります。
ブローカー・イン・チャージ(BIC)は、特定のオフィスで仮免許ブローカーを監督し、管理・監督業務を担当するよう指定されたブローカーです。各不動産オフィスは指定されたBICを置く必要があります。資格要件は、ブローカー免許がアクティブであり仮免許ではないこと、過去5年以内に2年間のフルタイムまたは4年間のパートタイム仲介経験を有すること、および12時間のBICコースを修了することです。
他者のために報酬を得て行う行為：不動産の仲介、売買、賃貸借（またはその申し出）、不動産競売の実施、事業売却に関連する不動産上の権益の取引、および報酬を得ての紹介。どのような小額の手数料でもライセンスを要します。
NC外に居住し、主たる事業州で有効な免許を保有するブローカーまたはセールスパーソンは、NCで商業用不動産取引を扱うために、NC限定非居住者商業用ブローカー免許を取得できます。彼らは州外の会社に所属したままですが、監督するNC居住ブローカー（暫定ブローカーではない）との間で、ブローカー所属通知および仲介協力契約を締結しなければなりません。
個人に加えて、事業体も免許を取得しなければなりません。法人、パートナーシップ、LLC、協会その他の事業体（個人事業主を除く）は、別途、不動産会社ブローカー免許を取得しなければなりません。
すべての免許取得後の教育要件を満たす暫定ブローカーは、追加の試験なしに「ブローカー」となります。ブローカーがアクティブステータスを保持するために、チャージブローカーによる監督を受ける必要はありません。過去3年以内にアクティブな同等のライセンスを保持する州外申請者は、試験の州部分のみに合格することができます。
NC外に居住し本州でアクティブなライセンスを持つブローカー/セールスパーソンは、NC内での商業用不動産取引に従事するためにNC限定的非居住商業ブローカーライセンスを取得できます。ライセンシーは、非居住者を監督するNC州に住む仲介業者（暫定的でない）との仲介業者所属通知書および仲介業協力契約書を作成する必要があります。
仲介業務に従事する事業体（法人、パートナーシップ、LLC、協会、個人事業主を除く）は、個人免許に加えて、別途の不動産仲介業者免許を取得する必要があります。
ライセンスなしの給与/時給従業員（取引ごとの支払いではない）は制限された行為を実行できます：通話の転送、ライセンス保有者が作成したMLSデータの提出、公開記録の取得、ライセンス保有者の指示による看板/ロックボックスの設置、配送人としての行為、基本的な事実情報の提供、表示のスケジューリング、ライセンス保有者の草案からの様式の入力、BIC監督下での信託金の記録/預金、手数料の計算。
除外対象者には以下が含まれます：自らの不動産を管理する事業体（役員/従業員を含む）；最終合意のためのみの委任状に基づく弁護士代理人；法律実務を行うNC弁護士；裁判所命令に基づいて行動する受取人/受託者/保佐人/遺産執行者；書面による信託に基づく受託者；仲介業者・資産管理者の特定給与従業員；自身の不動産を売却/賃貸する個人所有者；および住宅機関。
オプションマネーと適切性調査手数料は、小切手の受取人として記載された売主に直接支払われます。これらの小切手は誠意金とは異なり、仲介者または会社に支払われないため、仲介者の信託口座に預金してはいけません。上場代理人または買主代理人が交渉可能な手段を保有することができ、契約が成立した時点でできるだけ早く売主に引き渡されます。
買主がブローカーにオプション料または実査手数料を現金（小切手ではなく）で支払う場合、ブローカーは契約成立を待機する間、その現金を信託口座に直ちに預金しなければなりません。現金は例外なく受領後3営業日以内に必ず預金されなければなりません。契約が成立すると、ブローカーは信託口座小切手を振り出して売主に支払い、メモと記録にオプション/実査手数料であることを記載します。
規則 A.0116(g)により、すべての免許所有者は、免許法および委員会規則に従って、その所有となった他者の金銭または財産を保護する責任を負います。免許所有者は、他者の金銭/財産を自分の用途に流用したり、悪用したりすることが禁止されています。
交換会社は、購入者に対して特定のデータを開示しなければならず、それには確定交換率（確定交換数を適正に申請された交換数で割ったもの）、将来年度の未履行交換義務数、および当該年度中に確定した交換数が含まれます。確定交換率はあくまで概要であり、特定の選択肢に確定される購入者個人の確率を示すものではないことを明示する顕著な表示を伴わなければなりません。
第2号、第3号、第13号、第14号、第15号、第17号で要求される情報は、前年の12月31日時点で正確でなければなりません。ただし、暦年の最初の180日以内に交付される情報は、2年前の12月31日時点で正確でなければなりません。その他のすべての必要情報は、交付前30日以内の日付時点で正確でなければなりません。
交換会社が購入者/所有者にプログラムを直接提供する場合、提供と同時に、かつ契約を締結する前に、必要な情報を交付しなければなりません。確定交換率を含む販促資料には、必要な免責表示文を記載しなければなりません。
不動産ブローカーとは、報酬または有価約因（またはその約束）を得るために、他人のために不動産または改良物をリストアップし、売却し、購入し、競売し、交渉し、賃貸し、または貸し付ける個人または事業体をいいます。単なる売買の呼び込み役は明確に除外されます。
ブローカー・イン・チャージとは、特定の事務所において暫定ブローカーを監督し、管理・監督業務を行う責任者として指定されたブローカーである。暫定ブローカーとは、G.S. 93A-4(a1)または93A-4.3に基づくライセンス取得後教育または経験を完了するまで、ブローカー・イン・チャージによる監督を受けなければならないブローカーである。
不動産販売員とは、2006年4月1日より前に委員会によって販売員として免許を付与されたことのある者をいいます。その日以降、販売員免許は廃止され、ブローカー免許に転換されました。
G.S. 93A-1 および 93A-2 は、自らの不動産の管理に付随する行為を行う所有者または賃貸人として行動する事業体には適用されません。この免除は、免除対象法人の W-2 役員/従業員、パートナーシップのゼネラルパートナー/W-2 従業員、LLC のマネージャー/メンバー・マネージャー/W-2 従業員、および少数所有事業体（法的所有者が2名以下で、少なくとも1名が自然人である LLC または法人）の自然人所有者に及びます。
ある者が subdivision (c)(1) の免除に基づいて不動産取引を行う場合、その者は、免許を有していないこと、適用される具体的な免除、および該当する場合は不動産所有者と sub-subdivision e に基づいて行為する少数所有事業体の法的名称および物理的住所を、すべての当事者に書面で開示しなければなりません。この開示は、賃貸借契約書または契約書の表面に記載することができます。
その他の免除には以下が含まれます: 契約の最終的な締結のための委任状に基づく実質的代理人; 法律実務を行うアクティブなノースカロライナ州弁護士会の弁護士; 破産管財人、受託者、後見人、管理者、遺言執行者、または裁判所命令に基づいて行動する者; 書面による信託/信託証書/遺言に基づく受託者および給与従業員; ライセンス取得ブローカーの特定の給与従業員が財産を管理する場合; 自身の財産を個人的に販売またはリースする個人所有者; および住宅当局とその給与従業員です。
G.S. §93A-82およびG.S. §93E-1-4(7c)は、『仲介業者価格意見』(BPO)と『比較市場分析』(CMA)を同一の定義として規定しており、これは免許を持つ仲介業者が作成した不動産の予想売却価格または賃貸価格を詳細に記載した評価書です。状態、市場、近隣、および比較可能物件に関するさまざまな詳細情報が含まれますが、自動評価モデル(AVM)は含まれません。これらの用語は法的に全く同じ意味を有しており、CMAは通常実在する/見込み客を対象とし、BPOは通常第三者(例えば、差し押さえまたはショートセール決定)を対象とします。
現在有効な免許を持つ非暫定ブローカーは、実際のまたは見込み客の仲介クライアント以外にも、多くの理由で様々な個人および団体向けに手数料でBPOまたはCMAを作成できます。暫定ブローカーは、誰に対しても手数料でBPOまたはCMAを実施することはできません。
ブローカーは、既存または潜在的な質権者または第三者のために、住宅ローン組成の目的で不動産の価値を決定するための根拠として機能するBPOまたはCMAを作成することはできません。これには、第1順位および第2順位の住宅ローン、借り換え、またはホームエクイティクレジットラインが含まれます。
BPOまたはCMAは、不動産の「予想売却価格」または「予想賃貸料」のみを推定することができ、「評価額」を推定することはできません。BPO/CMAが不動産の「評価額」または「価値」を推定することを提案する場合、それは法的に「不動産鑑定評価」と見なされ、ブローカーではなく、免許を取得または認定された不動産鑑定士によってのみ作成することができます。
暫定中介人であれ非暫定中介人であれ、すべての中介人は手数料が請求されない場合、いかなる当事者に対してもBPO/CMAを実施することができます。中介契約に基づく一般的な中介サービスの報酬は第6条の「手数料」とは見なされず、見込み客から中介手数料を得る可能性の単なる可能性も「手数料」とは見なされません。ただし、委員会は手数料を受け取らない場合でも、すべてのCMA/BPOが有能かつ未開示の利益相反のない状態で実施されることを期待しています。ライセンス所有者は、手数料不要の業務においても規則58A.2202の基準に従うべきです。
報酬として提供されるBPO/CMAは、ライセンス法第6条および委員会規則（セクションA.2200）の基準に従って実施する必要があります。書面で作成する必要があり、法令または規則で特に要求される事項に対処する必要があります。
第6条および委員会規則(A.2200項、特に58A.2202規則)は、手数料ベースのBPO/CMAに対する具体的な基準を定めています。ブローカーは鑑定士と同じ評価概念および方法論を使用しますが、分析はより包括的ではなく詳細性が低く、規制基準は鑑定士が鑑定を実施する場合の基準より厳格ではありません。
仲介業者規則により、仲介業者は予想売却価格または賃貸価格を単一数値または価格範囲として報告することができます。仲介業者は鑑定士ほどの精度が求められないことを認識しています。範囲が示され、高い数値が低い数値を10パーセント(10%)を超えて上回る場合、仲介業者は差異が10%を超える理由の説明を含める必要があります。
改正法令は、CMAを売却比較法のみに限定していた従来の制限を廃止しました。BPO/CMAを実施して予想売却価格または賃貸価格を推定する仲介業者は、売却比較方法に加えて、必要に応じて所得分析方法(所得資本化または総賃料乗数(収益性物件の場合))を使用する必要があります。
第6条およびセクションA.2200は適格性を具体的に要求していませんが、無能力は常にライセンス法に基づく懲戒の根拠となってきており、これはBPO/CMAにも適用されます。仲介業者が必要な方法論（例えば、商業用不動産の収益還元法）を適切に適用するための教育と経験が不足している場合、仲介業者はその業務を辞退することが期待されます。
無免許の給与または時給制（取引ベースの支払いを除く）の従業員は、電話転送、仲介業者が作成したリスティングデータのMLS提出、公開記録の確保、仲介業者の指示に基づく看板・ロックボックスの設置、軽微な修理の発注、配達員としての役割、基本的な広告事実の提供、内見予約の手配、事務・簿記業務などの限定的な行政的行為を実行することができます。
ノースカロライナ州不動産委員会は、3年の任期を務める9名の委員で構成されています。7名は州知事によって、2名は州議会によって（下院議長と州上院議長職務代行者の推薦に基づき）任命されます。少なくとも3名は免許を持つブローカーでなければならず、少なくとも2名は不動産仲介業または鑑定評価に関与していない一般の委員でなければなりません。
主な目的は、ブローカーとの取引において一般大衆を保護することです。権限には、ブローカー/会社のライセンス付与およびタイムシェア登録、教育プログラムの管理、教育/情報提供、ライセンス所有者の規制/懲戒が含まれます。委員会は手数料/費用を規制したり、契約紛争を仲裁したりすることはできません。
委員会は、ライセンスの警告、譴責、一時停止、または取消しができます。ライセンシーは委員会の同意を得てライセンスを放棄することができます。委員会は上級裁判所に差止命令を求めることができます。免許法/規則違反は軽罪ですが、委員会の判定は刑事有罪判決ではありません。ライセンシーは自身の財産を取扱う際でも禁止行為により懲戒されることがあります。
不動産委員会は、任期3年の委員9名で構成される。7名は州知事が任命し、2名は州議会（下院議長および上院仮議長の推薦に基づく）が任命する。少なくとも3名の委員は免許を受けたブローカーでなければならず、少なくとも2名は不動産仲介または鑑定評価に従事しない公益委員でなければならない。
主たる目的は、ブローカーとの取引において一般市民を保護することです。権限には、ブローカー/会社への免許付与およびタイムシェアプロジェクトの登録、教育プログラムの運営、教育/情報の提供、免許保有者の規制および懲戒が含まれます。委員会は、手数料/報酬を規制すること、および契約紛争を仲裁することを禁止されています。
委員会は、ライセンスの警告、非難、一時停止、または取り消しができ、同意のもとでライセンスの返納を受け入れることができます。上級裁判所において差止救済を求めることができます。違反は軽犯罪ですが、委員会の判定は刑事有罪判決ではありません。ライセンス保有者は、自身の財産を扱う場合であっても禁止行為について懲戒を受ける可能性があります。
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