48 トピック · 2026-09-17 更新
いかなるクロージングの前にも、開発業者はタイムシェアに影響を与えるすべてのリーエン/負担の解除を記録しなければならないか、または代替手段を遵守しなければなりません。権利保有者が存在する場合は、劣後及び債権者通知証書を作成して記録するか、所有者を保護するために委員会が承認した代替措置を講じなければなりません。
モーゲージ/信託証書以外のリーエンが複数のタイムシェアに影響を及ぼす場合、所有者は自己の責任割合に応じた支払いをすることにより、自己のタイムシェアのリーエン解除を受ける権利を有する。支払い後、リーエン保有者は速やかに解除証書を交付しなければならず、管理主体は当該費用を賦課したりリーエンを設定したりすることはできない。
免許保持者は、依頼人を代理する支出に関連して、依頼人の書面による同意なしにベンダー/サプライヤーから価値ある対価を受け取ってはならない（秘密利益は禁止）。免許保持者は、当事者にサービスを推薦/調達/手配した対価を、完全かつ適時の開示なしに受け取ってはならない。
売買取引において、ブローカーは書面の代理人契約がない限り、本人から名目価値を超える報酬を受け取ることはできません。また、他者からの報酬は本人に完全かつ適時に開示しない限り受け取ることはできません。名目的報酬(軽微/象徴的な金額、例えば25ドルのワインまたは50ドルのギフト券)は同意を必要としません。ボーナスは開示する必要があります。
委員会はコミッション紛争を仲裁しません。免許保持者は、NCで免許を要する行為について、無免許者に報酬を支払ったり報酬を分配したりすることはできません。NCのブローカーは、NCで物理的にサービスを提供しない州外の免許保持者に紹介料を支払うことができます。限定的な例外として、バケーション・レンタルについて旅行代理店への紹介料が認められています。RESPAの禁止規定が適用されます。
免許保有者は、エスクロー・エージェントまたは弁護士に対し、コミッションを分割したり、その一部を他人に支払ったりすることを要求または強制することはできない。第三者への支払いが行われることを確実にすることは、免許保有者の義務である。所属ブローカーは、自らのBICからコミッションを受け取らなければならない。非所属ブローカーは、クロージング弁護士から直接コミッションを受け取ることができる。
各不動産業者は、主たる事務所に指定されたBICを置き、各支店事務所にはそれぞれ異なるBICを置かなければならない。いかなるブローカーも、同時に複数の事務所のBICとなることはできず、いかなる事務所も複数のBICを置くことはできない。会社は、BICなしでどこにも事務所を置くことはできない。
個人事業主は、次に該当する場合、BICを指定しなければならない：他人の資金を保管する信託口座を維持する場合、あらゆる方法でブローカーサービスを広告・宣伝する場合、または他のブローカーが所属している場合。法人が、別の法人またはブローカーを通じて報酬を受け取ることのみを目的として組織され、税務上のパススルーであり、事務所がなく、その資格を有するブローカー以外に関連する者がいない場合は、BICを置く必要はない。
BICの資格要件を満たすには、有効な（非暫定）免許、5年以内の常勤2年または非常勤4年の実務経験（または資格を有するノースカロライナ州弁護士）、および指定後120日以内に12時間のBICコースを修了することが必要です。維持するには、免許を更新し、有効な状態を保ち、毎年4時間のBICUPと4時間の選択科目を修了します。失った地位を回復するには、まず免許を再活性化し、次に必要な実務経験を有し、12時間のBICコースを再受講する必要があります。
BICは、事務所の監督および管理、ならびに信託口座と記録の適切な維持管理を担当する主要な者です。BICは、事務所のBICとしての役務を終了した日から10日以内に、委員会に書面で通知しなければなりません。非居住者も同じBIC要件の対象となります。
すべての開発者は、宣誓供述書により自然人をタイムシェア登録担当者として指定しなければならず、当該登録担当者はタイムシェア証書およびリーエン解除の記録を担当する。登録担当者が指定されるまで、販売または申込みを行ってはならない。登録担当者は当該条項の遵守を確保しなければならず、当該条項に定められた場合にのみ証書を記録することができる。
登録担当者は、必要なタイムシェア証書を故意にまたは無謀に記録しなかった場合、クラスI重罪にあたります。責任を負うゼネラルパートナー、役員、ジョイントベンチャー参加者、または個人事業主は、まず登録担当者を指定せずに販売を故意に許可した場合、クラスI重罪にあたります。
開発者は、各タイムシェアプログラムおよび販売拠点ごとにプログラムブローカーを指名しなければならない。プログラムブローカーは監督ブローカーとして、すべての販売員を直接的、個人的、かつ積極的に監督し、販売が当該章（Chapter）に準拠することを確保しなければならない。
ブローカーは契約成立時に、受領および支出したすべての金銭を示す正確で詳細な決済明細書を提供しなければならない。決済担当者（通常、クロージング弁護士または非弁護士助手）がこれを作成する。ブローカーは直接的知識を有する項目（売却価格、デューディリジェンス料、誠実金、手数料/分割）の正確性を確認し、疑う理由がない限り第三者金額が正確であると想定することができる。
2015年10月3日に発効したTRIDルールは、HUD-1および最終真実(Truth-in-Lending)明細書を、2つのCluing Disclosure（CD）文書に置き換えました（借り手用1部、売り手用1部）。クロージング・ディスクロージャーは開示のみであり、決済明細書ではありません。ALTA決済明細書を使用することができます。HUD-1は非TRID取引（現金、建設、投資）で引き続き使用される場合があります。
委員会、執行理事、または指定された代表者は、審理または調査された事項に関する証人および記録・文書に対する召喚状を発行することができる。委員会は、金融機関から免許持有人の信託口座記録について召喚状を発行する際、第53B章の要件を免除されるが、召喚状の写しを通常郵便で免許持有人に送付しなければならない。
第47E章は、ほとんどの住宅用不動産所有者に対し、買主向けの開示フォームに記入することを義務付けています（回答：はい、いいえ、または表明なし）。提供しなかった場合、買主は契約承諾から3暦日以内に書面で解除できます。売主はまた、申込み前に鉱物・石油・天然ガス（MOGS）開示を提供しなければなりません。免許保有者は補助しますが、自らフォームに記入したり、表明内容について助言したりしてはなりません。
規則A.0111は法律文書の作成を禁止するが、印刷済みの定型用紙の空欄に記入することは認めている。規則A.0112は、印刷済みの申込書/売買契約書の定型用紙に必要な最低条件を定めている。規則A.0113は、犯罪による有罪判決（重罪/軽罪、DWIを含む）、軍法会議、公証人制裁、または専門職免許の懲戒処分を60日以内に報告することを義務付けている。
信託金とは、仲介業者が代理人として受け取った、または他人の資金の一時的な保管者として保有する他人所有の金銭です。一般的な例：誠実金（アーネストマネー）、頭金、借家人保証金、家賃、HOA会費/評価、最終決済金。短期賃貸の場合は、先払い予約金と総売上に対する売上税も含まれます。
信託/エスクロー口座は他人の資金のみを含むもの(分離)であり、受託者的性格を持つもの(仲介業者/指定者のみが支払い管理権を有する)であり、随時利用可能でなければなりません。ノースカロライナ州で合法的に営業する連邦保険機関の要求払い預金口座である必要があり、その機関は委員会に記録を利用可能にすることに同意する必要があります。これらの条件が満たされている場合、口座はノースカロライナ州外に位置することができます。
BICは、銀行が口座を指定し、署名カード、明細書、入金票および小切手に「信託口座」または「エスクロー口座」と表示されることを確認する必要があります。適切な指定は、資金が凍結/差押されることから保護し、資金を保有する個人ごとに最大$250,000までのFDIC保険を提供します。指定の失敗は、差押またはFDICカバレッジの否認につながる可能性があります。
G.S. 93A-6(a)(12)は、ブローカーが自身の資金/財産を他者のものと混合することを禁止しています。ブローカーは他者の資金を個人/事業口座に保管することはできず、信託口座に個人資金を入金することはできません(許可されている銀行手数料を除く)。財産に対する所有権益を持つブローカーは、その財産に関連する資金をブローカレッジ信託口座に入金することはできません。
規則A.0117は、他人の金銭の入金、維持、および出金の完全な記録を要求し、委員会は事前通知なしに検査することができます。規則A.0110(g)(4)は、BICに信託口座および記録の適切な維持に対する責任を課します。BICは記録/入金を事務職員に委任することができますが、責任は残存し、アクセスは制限され、管理される必要があります。
規則A.0116(e)により、BICは予想決済日の10日以前までに誠実金を決済弁護士/決済代理人に譲渡することができます。当事者の書面同意なしに、他の目的で決済前に誠実金を支払うことはできません(例：書面同意なしに検査費用を支払うことはできません)。
一般的なルール：すべての信託金は受領後3営業日以内に預金する必要があります。例外：オファーに伴う誠意金およびリースに伴うテナント保証金は、オファー/リース承諾後3営業日以内に預金する必要があります。ただし、現金で支払われた場合は、承諾の有無に関わらず受領後3営業日以内に預金する必要があります。
仲介人または関連ライセンス所有者が信託金を所有する場合、仲介人は信託口座を開設・維持する必要があります。非アクティブな仲介人または他者の資金を扱わない仲介人は信託口座を必要としません。一般的に、仲介人は信託金保有用に1つの信託口座のみ必要です。HOA/POA資金の場合は、各協会ごとに別々の口座が必要です。自己所有の住宅用不動産を賃貸する仲介人は、G.S. 42-50に基づく口座が必要になる場合があります。
ブローカーは銀行に個人口座または営業口座に請求させるべきです。それが不可能な場合、ブローカーは手数料をカバーするために（回避するのではなく）最大$100の個人資金（またはその他の必要な金額）を預金することができます。例えば、手数料が月額$100の場合は$200です。これらの個人資金は個人資金台帳を通じて記録されなければなりません。これは銀行手数料に他人の資金を使用しないための許容される資金の混合です。
ブローカーは、資金に利益を有するすべての当事者から書面による承認を得た後でのみ、トラストマネーを利息付きアカウントに預金することができます。この承認には、利息がどのように支払われ、誰に支払われるかを明記する必要があります。取引書類に含まれる場合、承認は明確に表示されなければなりません。トラストアカウントは要求払い口座のままであり、有価証券、債券、または固定期間定期預金への投資は禁止されます。
規則 A.0116(d): 住宅用賃貸人の保証金以外の保証金の返還または没収に関する紛争がある場合、仲介業者は当事者からの書面による解放または裁判所の支払い命令を受けるまで、保証金を信託で保有しなければならない。G.S. 93A-12は、紛争中の資金を裁判所書記官に預ける手続きを規定している。
仮免許ブローカーは、すべての信託金を直ちに自身のブローカー・イン・チャージ(BIC)に引き渡さなければならず、絶対に必要な期間以上の保管は認められません。非居住限定商業ブローカーが受領した信託金は、関連会社であるNC居住ブローカーに直ちに引き渡さなければなりません。BICは信託金の取り扱いについて書面による手続きを整備する必要があります。
規則A.0116(b)(4)により、ブローカーは売主に支払うべきオプション手数料または実地調査手数料として振り出された小切手/有価証券の受託保管を受け入れることができますが、売主への配達のためだけに限定されます。保管中、ブローカーは買主の指示に従い、有価証券を売主に配達するか買主に返却し、かつ有価証券を安全に保管する責任があります。
G.S. 93A-1に違反する者（免許なしにブローカーとして行為する者）は、有罪判決を受けた場合、第1級軽犯罪に問われます。
債務証書の作成後1年間、所有者は、開発業者、譲受人又は所持人に対し、開発業者に対して有する請求又は抗弁を主張することができ、この権利は放棄することができない。譲受人又は所持人に対する回収額は、開発業者が当該証書に基づき支払った金額を超えることはできない。
委員会は、相互主義の有無にかかわらず、他州の個人または法人に対して限定ブローカー免許を発行することができる。ただし、善良な道徳的品性を有し、他州で良好な状態で免許を受けていること、ノースカロライナ州居住のブローカーに所属している間のみ商業用不動産取引に従事すること、およびノースカロライナ州法を遵守することを条件とする。ノースカロライナ州居住ブローカーは積極的に監督しなければならない。手数料は300ドルを超えてはならない。
各タイムシェアプログラムには管理主体（開発業者、第三者企業、または所有者協会）を置かなければならない。管理主体は、書面による承認なしに所有者の連絡先情報を提供してはならず、所有者名簿を維持し四半期ごとに更新しなければならず、委員会以外に名簿を公表してはならない。ただし、正当な事業を推進するために求められた所有者への郵送は、事前の費用償還を条件として30日以内に実施しなければならない。
管理主体は、帳簿・記録を所有者が合理的に閲覧できるようにしなければならず、合理的なコピー料金を請求することができ、一般に公正妥当と認められた会計慣行に従って記録を維持しなければならない。管理主体は秘密保持契約を要求することができる。通知は、所有者が最初に電子的に同意した場合にのみ電子メールで送達でき、同意は撤回されるまで有効である。
役員、取締役および代理人は、信義誠実に基づき通常の注意をもって職務を遂行しなければならず、その行為が犯罪違反、不当な個人的利益、無謀な行為または悪意を伴わない限り、金銭的責任を免除される。宣言された非常事態の間、管理主体は広範な緊急権限（投票なしの特別賦課金の徴収、借入れ、物件の閉鎖/避難、予約の変更、リーエンの時効停止）を行使することができ、合理的に必要な期間に限定され、健康と安全をより重視する。
開発業者または管理主体が当該条項（Article）を実質的に遵守している場合、重大でない誤りや脱漏は、購入者の請求／抗弁の根拠とはならない。ただし、開発業者／管理主体が立証責任を負う。
ブローカーは、自ら知っている、または知っているべきすべての金銭について示す、詳細かつ正確なクロージング・ステートメントを交付しなければなりません。ブローカーは、弁護士または決済エージェントが作成した明細書に依拠することができますが、正確性を確認し、誤りがある場合は関係当事者に通知しなければなりません。TRIDは、TRID対象ローンについてHUD-1をクロージング・ディスクロージャーに置き換えました。非TRID取引では、HUD-1またはALTA明細書を使用できます。
トラストマネーとは、ブローカーが代理人として受け取った他人に属する金銭、または一時的な保管者として保有する金銭をいいます。一般的な例には、手付金預り金、頭金、テナント保証金、賃料、HOA会費/賦課金、最終決済代金が含まれます。短期賃貸では、事前予約預り金および総収入に対する売上税も含まれます。
信託/エスクロー口座は信託金のみを保有する銀行口座であり、独立していて、保管的性質を有し、必要に応じて利用可能でなければなりません。ノースカロライナ州で合法的に営業している連邦保険機関の要求払い預金口座であり、委員会の検査を許可する必要があります。資金を保護し、FDIC保険を維持するため、「信託」または「エスクロー」として適切に指定する必要があります。FDICは個人所有者ごとに最大250,000ドルまで保険をかけます。
ブローカーまたは所属ライセンス保有者が信託金を所持することになった場合、ブローカーは信託口座を開設しなければなりません。非活動ブローカーや他人の資金を扱わない者は、信託口座を維持する必要はありません。一般に信託口座は1つだけ必要ですが、HOA資金を管理するブローカーは各協会ごとに別個の信託口座を維持しなければなりません。
ブローカーは、自己の個人的または事業資金を他者の資金と混同してはならない。所有権益を有するブローカーは、関連する金銭をブローカレッジ信託口座に入金してはならない。例外：ブローカーは、銀行サービス手数料を賄うため（回避するためではなく）最大100ドルの個人資金（または必要な額）を入金することができ、個人資金元帳に記録しなければならない。
信託資金は、受領から3銀行営業日以内に預け入れなければなりません。例外: 申込みに伴う手付金および賃借人の敷金は、承諾後3銀行営業日以内に預け入れなければなりません。ただし現金で支払われた場合は、承諾の有無にかかわらず、受領から3銀行営業日以内に預け入れなければなりません。暫定ブローカーは、信託資金を直ちにBICへ引き渡さなければなりません。
BICは決済の10日以内に限り誠実金を決済代理人に譲渡することができます。それ以外の場合、決済前の支払いは当事者の書面による同意が必要です。紛争のある保証金以外の資金は、書面による承認または裁判所命令があるまで保持されなければなりません。売主に支払うべきオプション/デューデリジェンス小切手は保持されます（預金されません）が、売主に配達され、現金は信託口座に預金される必要があります。
すべての免許保持者は、免許法および規則に従って他者の金銭/財産を保全しなければなりません。ブローカーは、他者の金銭を自己の用途に転用したり、意図された以外の目的に充てたり、他者による転用または不正使用を手助けしてはなりません。
ブローカーは、利息がどのように、誰に支払われるかを明記した全当事者からの事前の書面による承認がある場合にのみ、利息付き信託口座を使用できる。すべての信託口座は要求払い口座でなければならないため、信託資金を証券、政府債券、または固定期間CDに投資することは禁止されている。
BICは、信託口座および記録の適切な維持管理について責任を負います。BICは記録の作成や入金を事務職員に委任することができますが、資金の管理および保管に関する責任は依然としてBICにあります。信託資金へのアクセスは限定され、厳重に管理されなければなりません。委員会は、事前の通知なしに信託記録を検査することができます。
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