46 トピック · 2026-09-17 更新
滞納された賦課金には、法定の最高利率または管理主体が定めるより低い利率の利息が付く場合があり、さらに合理的な事務手数料としての延滞料が加算されることがあります。回収費用には合理的な回収代行会社および弁護士の費用が含まれ、所有者が負担し、管理主体を受益者とするリーエンによって担保されます。
管理主体は、滞納している所有者に対し、賦課金の支払期日から少なくとも30日経過後に書面による通知を送付した後、利用を拒否し、予約を拒否し、または確定した予約を取り消すことができる。通知には、日割り額を含む滞納総額および支払済みとなるまで利用が禁止されることを記載しなければならない。利用拒否は、開発業者を含むすべての所有者に対して一律に執行されなければならない。
さらに30日間の賃貸意向通知の後、管理主体は滞納所有者のタイムシェアを賃貸することができます。賃貸の取り組みは、通知後10日より早く開始することはできません。純収益は口座に充当され、所有者は残存する滞納額について引き続き責任を負い、管理主体は最高料率を得る必要はありませんが、合理的な努力を払わなければなりません。
ノースカロライナ州（NC）のタイムシェア・エステートでは、管理主体は、支払期日が到来したあらゆる賦課金および所有者・ゲスト・賃借人によって生じた損害についてリーエンを有する。リーエンは、司法上の競売または93A-62.1に基づく受託者による競売によって実行できる。リーエン請求には所定の太字大文字の文言を含めなければならず、宣言書の記録に遡及し（第一抵当権を除く）、弁済されれば、または執行されない限り提出後5年で消滅する。
受託者による差押えを除き、利益承継者は譲渡時までの先行者の未払い評価金について連帯責任を負う。ただし、差押えまたは差押えに代わる譲渡により取得した第一抵当権者は、先行評価金から免除される。開発者が所有者評価金の値上げがないことを保証し、収益を超える費用をカバーする場合、保証期間中は開発者はその持分評価金の支払いが免除されることがある。
すべての非居住者の申請者は、ノースカロライナ州の裁判所において、委員会の事務局長に訴訟手続を送達することにより自身に対して訴訟を提起されることに同意する撤回不能な同意書を提出しなければならない。事務局長に対する送達は、申請者本人に対する送達と同様に有効とみなされ、送達は2通で行わなければならず、1通は書留郵便で免許持有人に転送されなければならない。
このセクションでは、賦課金担保権について、司法競売に代わる簡便で低コストの方法を提供する。要件を満たす担保権申立ては、タイムシェアが所在する郡の上級裁判所書記官に提出しなければならない。提出の少なくとも15日前に、未払額明細書を所有者（法人またはLLCの場合は登録代理人）に郵送しなければならない。
判決登録の少なくとも30日前に、賦課金担保権の競売手続きの通知を所有者および後順位担保権者に送付しなければならず、これには異議申立書を含めなければならない。所有者が30日以内に署名済みの異議申立書を返送した場合、その担保権は裁判上の競売によってのみ実行できる。異議を申し立てない所有者は、売却代金が不足していても不足額判決の対象とならない。
判決証明書を判決台帳に登録すると、年8%の利息を伴う有効な判決が生じる。担保権実行は、債務の弁済期が到来してから6か月より早く開始することはできない。売却は、判決の索引登録後30日から1年の間に行われ、信託証書の受託者と同じ受託者義務を負う、任命された中立の受託者によって、競売人として実施される。
売却の少なくとも30日前に、受託者は必要記載事項（所有者/後順位権利者、法的物件記載、債務不履行、金額、売却日時/場所、治癒権および償還権）を含む通知を送付しなければならない。最高入札者は現金または認証資金を支払う。売却証明書の発行により、すべての償還権が終了する。遵守証明書は10日以内に提出しなければならず、受託者証書（所有権の保証なし）は売却後少なくとも10日後に発行され、記録される。
本節に基づく売却により、所有者は担保権によって担保されたすべての金額についての責任を免除され、不足額判決を求める権利はない。売却代金は、売却費用・受託者報酬に充当され、次に債務額、次に後順位の権利者（または裁判所書記官）に、そして剰余金は元所有者に支払われる。
罰金のみからなる債務、罰金に対する利息、または関連する弁護士報酬を担保するリーエン請求は、司法上の担保権実行によってのみ執行することができる。同様に、専ら役務、回収、コンサルティング、または管理手数料に対するリーエンも、司法上の担保権実行によってのみ執行することができる。
BPOとCMAは同じ法的意味を持ちます。すなわち、免許を持つブローカーによる、物件の売却または賃貸の見込み価格の見積もりです。CMAは通常クライアント向けであり、BPOはモーゲージ以外の目的で第三者向けです。有効な免許を持つ非暫定（non-provisional）ブローカーは、料金を得て、さまざまな当事者のためにBPO/CMAを実施できます。暫定（provisional）ブローカーは、誰に対しても料金を得てBPO/CMAを実施することはできません。
有償のBPO/CMAは、第6条およびA.2200節の基準に準拠し、書面で作成され、必要な事項を扱わなければなりません。価格は単一の金額または範囲で報告できます。範囲が10%を超える場合は説明が必要です。所得分析の方法論は、該当する場合に必要となりました。BPOが「価値」を見積もる場合、法的には鑑定評価であり、免許を受けた鑑定士が必要です。
すべてのブローカー（暫定ブローカーまたは非暫定ブローカー）は、手数料が請求されない場合、あらゆる当事者のためにBPO/CMAを行うことができます。仲介契約に基づく一般仲介サービスの報酬は「手数料」ではありません。無料であっても、委員会は、A.2202を指針として、開示されていない利益相反なしに有能に業務を遂行することを期待しています。
不動産ブローカーは、IRC第3508条に基づき非従業員地位が認められる仮ブローカーとの間の基本契約に、仮ブローカーがブローカーに対して労働者災害補償保険の補償費用を償還する旨の合意を含めることができる。これは、他の労働者災害補償保険の補償要件に影響を及ぼさない。
エスクローエージェントは、不動産が所在する郡の裁判所書記官に、紛争のある金銭（住宅用保証金を除く）を供託することができる。エージェントは、請求権者に通知されたことを証明しなければならない。エージェントは、通知後90日を待ってから供託しなければならない。1年以内に特別手続が提起されない場合、その金銭は未請求とみなされ、州財務官に引き渡される。
開発者は、宣言書にすべての予約システムを記載し、運営規則を定め、誠実に最善を尽くして所有者全体の利益を促進しなければならない。運営者は、実際の利用パターンや予想利用に合わせてシステムを調整することができ、所有者の利益を促進するために交換プログラムへの預託または賃貸のために期間・ユニットを確保することができる。
運営者が所有者組合でない場合、終了時に、運営者は中断のない運営を可能にするため、90日以内（または合意されたとおり）にすべての関連予約データを移転しなければならず、無関係な個人情報は除外されます。合理的な移転費用は10日以内に共用経費として償還されます。合意により、運営者がシステムの所有権を保持することを定めることができます。
ブローカーサービス契約に基づく回収のためのブローカーとクライアント間の措置は、契約が書面で作成され、請求当事者または法的に認可された人物によって署名されない限り、有効ではありません。
宣言書は、タイムシェアユニット／アメニティ／プロジェクトを追加する根拠、追加できる者、財政的影響、および所有者の同意権を特定しなければならない。権限を有する者は、追加を評価する際に、1対1の使用夜数対使用権比率およびG.S. 93A-63の要件を遵守しなければならない。
代替は、実質的に同程度または改善された休暇体験を提供しなければなりません。デベロッパーまたは系列の管理主体は、年間の総利用可能量の10%を超えて代替することはできません。非系列の管理主体は25%を超えることはできません。タイムシェア不動産ユニットにはオーナーの承認が必要です。オーナーは異議を申し立てることができ、その場合は会議が招集されます。無制限の代替には、25%の投票による事前の過半数承認が必要です。
損害保険削除には、再建築原価損害保険、30日以内の所有者利用不可通知、および1対1の比率を維持するための収益金の再建築適用または所有者削除が必要です。著しい権力削除は収益金を同様に適用します。契約満期削除は、1対1を超えない比率を維持するための十分な所有者またはユニット調整が必要です。
消費者向けタイムシェア再販売業者は、タイムシェア、プログラムおよび管理主体を特定し、目立つ形での賦課金/税金の開示、滞納の開示、目立つ形での5日間の取消通知を含み、さらに購入者がタイムシェアを最初に使用できる年を記載した再販売購入契約を使用しなければならない。取消通知は発送日に効力を生じ、5日間の期間が満了する前のクロージングは禁止されている。
必要な再販売購入契約が使用されない場合、または不遵守である場合、その取引は譲渡後1年間、買主の選択により取り消すことができる。再販売ブローカーがタイムシェアを掲載するために前払手数料を徴収することは違法である。
不動産教育救済基金は、委員会が維持する特別基金であり、特定のブローカー行為によって被害者が直接の金銭的損失を被った未払い判決を支払い、教育に資金を提供するためのものである。教育支出によって基金を200,000ドル未満に減らすことはできない。12月31日時点で基金が50,000ドル未満になった場合、委員会は更新時にブローカー1人につき最大10ドルの手数料を課すことができる。
免許を受けたブローカーによる信託資金の横領により直接的な金銭的損害を受けた被害者は、次の場合に救済を受けられる。横領が1979年9月1日以降に発生したこと、そのブローカーを訴え、手続開始から60日以内に委員会へ通知を提出したこと（3,000ドル未満の請求については手続後60日以内）、横領を理由とする確定判決を得たこと、および執行が未満足のまま返還されたこと。申請はすべての手続が終了した後1年以内に提出しなければならない。
再販売サービス提供者、譲渡サービス提供者、およびリードディーラーは、各個人連絡先情報を取得した時点から3年間、記録を保持しなければならない。これには、すべての情報の写し、取引データおよび領収書を含む情報源リードディーラーの詳細、または自ら調査した場合は、情報源、方法論、日付、および調査担当者の身元の記載が含まれる。
回収請求は、すべての手続が終了した後1年以内に行われない限り、認められません。基金は1取引につき50,000ドルを超えて責任を負いません。支払額は、単一暦年において免許保持者1人当たり累計25,000ドルを超えることはできず、また、免許保持者1人につき累計75,000ドルを超えることは決してありません。基金は、結果的損害、懲罰的損害、付随的損害、特別損害、過料、利息、または裁判費用について責任を負いません。
再販広告サービスを提供する前に、提供者は再販業者に対し、すべての手数料/費用と支払時期について書面による説明を行わなければならない。再販サービス提供者は、有効なArticle 1ライセンスを保有せずに不動産ブローカー業務に従事してはならない。
再販広告業者は、広告を超える仲介サービスを提供すると示唆すること、その購入希望者の連絡先情報を提供せずに購入希望者がいると主張すること、書類と比率を伴わずに販売または賃貸を主張すること、特定の再販価値を述べることはできません。また、署名済みの準拠契約と合意された条件なしに、12か月間に総額75ドルを超えて請求することはできません。
少なくとも12ポイントの文字サイズで署名された書面による仲介契約が必要であり、提供者の連絡先情報、サービスの説明、項目別/総費用、および目立つように表示された放棄不能な5日間の取消権を含まなければなりません。提供者は5日以内の取消しに応じなければならず、取消しから20日以内または資金決済後5日以内のいずれか遅い方までに返金しなければなりません。
不適合な契約は、リセラーの選択により1年間取消可能です。リセールサービス提供者は、すべての提供側面を監督、管理、および統制しなければならず、エージェントによる違反は提供者の違反とみなされます。いかなる違反も、G.S. 75-1.1に基づく不公正または欺瞞的な行為です。
再販売者は実行後5日目の真夜中までキャンセルでき、この権利は放棄できません。払い戻しは要求後20日以内、または資金確定後5日以内に行われる必要があります。契約前に、提供者は独立したエスクロー口座を開設する必要があり、約束されたすべてのサービスが完全に実行され、書類による証拠が提出されるまで手数料を受け取ることはできません。
何人も、署名された遵守要件を満たす合意書なしに、報酬を得て譲渡サービスを提供してはならない。提供者は、賦課金、税金、ローンの支払いを中止するよう助言したり、所有者が開発業者やリーエン保有者に連絡できないと虚偽に表示したり、未払いによる競売を通じた処分を手配したり、賦課金の支払いに代えて任意放棄を手配するための手数料を請求したりしてはならない。
契約書は、書面による履行の証拠が提出されるまで手数料が発生しないことを明記し、独立したエスクロー代理人を指定し、各サービスの完了日と費用を詳細に記載し、差し押さえのリスクを著しく開示し、指定された解約文を含める必要があります。エスクロー資金は、完全な履行に関する宣誓供述書またはいずれかの管理主体/政府への譲渡完了時にのみ解放されます。
意図的なエスクロー不遵守はE級重罪です。本条の譲渡提供者規定は、規則を遵守する再販ブローカー、NC免許弁護士、適正資格を有するタイトル保険会社・代理店、または自身の債務者に関する抵当権者・サービサー・リーエン保有者には適用されません。非司法的手続による非自発的移転サービスを提供できるのは、NC免許弁護士または権限を有する非司法手続による担保権実行を行う者に限られます。違反はG.S. 75-1.1に基づくUDAPです。
委員会（Commission）がブローカーに対する請求を解決し、または判決を履行するために回収基金（Recovery Fund）から支払いを行う場合、そのブローカーの免許は支払命令の効力発生日に自動的に停止される。ブローカーは、法定利率の利息を含めて基金を全額返済するまで免許を回復することができない。
いかなる主体も、委員会の認定を受けずに、営利目的で免許取得前教育、免許取得後教育、または継続教育を提供する民間不動産教育提供者として運営してはならない。各支店所在地には別個の認定が必要である。申請手数料は、提供者1人当たり250ドル、講座1件当たり50ドルを超えてはならない。提供者は、プログラムの質、資格を有する講師、施設、記録、財務の健全性に関する基準を満たさなければならない。
宣言書でより低い割合が定められていない限り、適法に通知された会議に出席した適格議決権利益の少なくとも66%がプログラム期間を延長できます。定足数は、より低い定足数が定められていない限り50%です。管理主体は、2年を超えて滞納している利益を投票不適格とみなすことができ、委任状は最長3年間有効です。
宣言書で別段の定めがない限り、すべての議決権持分の60%がいつでもプログラムを終了させることができます。終了後、管理主体/理事会は終了受託者として元の物件を分割または売却し（テナントの過半数承認）、費用は共有者が比例して負担します。通常、少なくとも25年間存在しているプログラムにのみ適用されます。
仮ブローカー以外の免許保持者は、免許が有効かつ良好な状態にあり、BPO/CMA が所定の内容を満たしている場合、BPO/CMA を作成して手数料を請求することができます。条文の要件は、無料で行われる BPO/CMA には適用されません。
BPO/CMAは書面でなければならず、意図された目的、物件の説明、判断の根拠、前提条件/制限条件、利害関係の開示、有効日、ブローカーの氏名/署名/免許番号、会社名、署名日、鑑定評価ではない旨の必要な免責事項、および依頼書の写しを含めなければならない。
ライセンシーは、連邦法または州法により鑑定評価が要求される場合、鑑定評価の代わりにBPO/CMAを故意に作成してはならない。販売/賃貸価格ではなく価値を推定するBPO/CMAは鑑定評価とみなされ、鑑定評価士のみが作成できる。これは決してバリュエーションまたは鑑定評価と呼ばれてはならず、あらかじめ定められた結果を報告してはならない。電子署名および別個の添付書類は、明示された条件の下で認められる。
ブローカー価格意見書（BPO）または比較市場分析（CMA）とは、免許を受けたブローカーが作成する、不動産の売却または賃貸の見込み価格を詳細に示す見積もりであり、物件の状態、市場、近隣、比較対象物件について詳細を提供するが、自動査定モデルは除外する。
ライセンス保有者は、既存/潜在的な売り手、買い手、賃貸人、賃借人、デューデリジェンスを実施する第三者、および住宅ローン契約の価値判断の基礎以外の目的での抵当権者/第三者のためにBPO/CMAを作成することができます。BPO/CMAは鑑定評価と並行して、または鑑定評価に加えて使用することができます。
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