North Carolina · रियल एस्टेट अध्ययन गाइड · भाग 4 · अध्याय 30–43

§ 93A-57. Release of Liens or Subordination Instrument +13North Carolina · रियल एस्टेट · हिन्दी

48 विषय · 2026-09-17 को अपडेट

30.§ 93A-57. Release of Liens or Subordination Instrument

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क्लोज़िंग-पूर्व लियन विमोचन आवश्यकताएँ

disclosures

किसी भी क्लोज़िंग से पहले, डेवलपर को टाइमशेयर पर प्रभाव डालने वाले सभी लियन/भारों का विमोचन रिकॉर्ड कराना होगा या विकल्पों का पालन करना होगा: यदि हितधारक मौजूद हैं, तो अधीनता एवं लेनदारों को सूचना का लिखत निष्पादित एवं रिकॉर्ड कराएँ, या मालिकों की सुरक्षा के लिए आयोग-अनुमोदित वैकल्पिक व्यवस्थाएँ करें।

मुख्य नियम
  • ✓डेवलपर को किसी भी क्लोज़िंग से पहले लियन विमोचन रिकॉर्ड कराना होगा या किसी विकल्प का पालन करना होगा
  • ✓अधीनता एवं लेनदारों को सूचना का लिखत मालिकों को बाद के लेनदारों से बचाता है और डेवलपर के दिवालियापन के बावजूद प्रभावी रहता है
  • ✓वैकल्पिक व्यवस्थाओं को आयोग से अनुमोदित होना चाहिए
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मालिक का ग्रहणाधिकार से मुक्ति का अधिकार

disclosures

यदि बंधक/डीड ऑफ ट्रस्ट के अतिरिक्त कोई ग्रहणाधिकार एक से अधिक टाइमशेयर को प्रभावित करता है, तो मालिक अपने दायित्व अनुपात के अनुरूप भुगतान करने पर अपने टाइमशेयर की मुक्ति का हकदार है। भुगतान मिलने पर ग्रहणाधिकार धारक को तत्काल मुक्ति जारी करनी होती है, और प्रबंधक इकाई उस खर्च के लिए मूल्यांकन या ग्रहणाधिकार नहीं लगा सकती।

मुख्य नियम
  • ✓मालिक अपने टाइमशेयर को आवंटित समानुपाती राशि का भुगतान करके मुक्ति प्राप्त कर सकता है
  • ✓भुगतान प्राप्त होने पर ग्रहणाधिकार धारक को तत्काल मुक्ति जारी करनी होती है

31.Brokerage Fees and Compensation [Rules A.0109, A.0120]

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विक्रेताओं और तृतीय पक्षों से मुआवज़े का प्रकटीकरण

escrow

लाइसेंसधारी प्रधान की लिखित सहमति के बिना प्रधान की ओर से किए गए किसी व्यय के सिलसिले में विक्रेता/आपूर्तिकर्ता से मूल्यवान प्रतिफल प्राप्त नहीं कर सकता (गुप्त लाभ निषिद्ध)। लाइसेंसधारी किसी पक्ष के लिए सेवाओं की सिफारिश/प्राप्ति/व्यवस्था करने के बदले पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण के बिना प्रतिफल प्राप्त नहीं कर सकता।

मुख्य नियम
  • ✓प्रधान के व्ययों के संबंध में विक्रेता से मुआवज़ा लिखित सहमति के बिना प्राप्त नहीं कर सकता [A.0109(a)]
  • ✓पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण के बिना सेवाओं की सिफारिश करने के लिए प्रतिफल प्राप्त नहीं कर सकता [A.0109(b)]
  • ✓जिस पक्ष के लिए सेवाओं की व्यवस्था की जाती है, उसका एजेंट का प्रधान होना आवश्यक नहीं है
  • ✓गुप्त लाभ (जैसे, विक्रेता किकबैक) निषिद्ध हैं
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मुआवजे और नाममात्र मुआवजे का प्रकटीकरण

escrow

बिक्री लेन-देन में, एक ब्रोकर प्रिंसिपल से नाममात्र मूल्य से अधिक मुआवजा प्राप्त नहीं कर सकता, जब तक कि लिखित एजेंसी अनुबंध में न हो; या किसी अन्य व्यक्ति से, जब तक कि प्रिंसिपल को पूर्ण और समय पर प्रकट न किया गया हो। नाममात्र मुआवजे (मामूली/प्रतीकात्मक, जैसे $25 की वाइन या $50 का गिफ्ट सर्टिफिकेट) के लिए सहमति आवश्यक नहीं है। बोनस का प्रकटीकरण करना होगा।

मुख्य नियम
  • ✓प्रिंसिपल से मुआवजा लिखित एजेंसी अनुबंध में होना चाहिए [A.0109(c)]
  • ✓अन्य व्यक्तियों से मुआवजा लेने के लिए प्रिंसिपल को पूर्ण और समय पर प्रकटीकरण आवश्यक है
  • ✓नाममात्र मुआवजा मामूली/प्रतीकात्मक होता है (जैसे $25 की वाइन, $50 का गिफ्ट सर्टिफिकेट)
  • ✓बिल्डर बोनस का प्रकटीकरण खरीदार-ग्राहकों को समय पर करना होगा
  • ✓बिक्री में, प्रकटीकरण मौखिक हो सकता है, लेकिन प्रस्ताव से पहले लिखित में पुष्टि की जानी चाहिए
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कमीशन विवाद और अनुज्ञप्तिहीन व्यक्तियों को मुआवज़ा

escrow

आयोग कमीशन विवादों का मध्यस्थता नहीं करेगा। कोई लाइसेंसधारी NC में लाइसेंस आवश्यक कार्यों के लिए अनुज्ञप्तिहीन व्यक्तियों को मुआवज़ा नहीं दे सकता या उनके साथ मुआवज़ा साझा नहीं कर सकता। NC ब्रोकर उन राज्य-बाहरी लाइसेंसधारियों को रेफ़रल शुल्क दे सकते हैं जो NC में भौतिक रूप से सेवाएँ नहीं देते। एक सीमित अपवाद अवकाश किराये के लिए ट्रैवल एजेंटों को रेफ़रल शुल्क की अनुमति देता है। RESPA के निषेध लागू होते हैं।

मुख्य नियम
  • ✓आयोग कमीशन दर या विभाजन विवादों का मध्यस्थता नहीं करेगा [A.0109(f)]
  • ✓NC में लाइसेंस आवश्यक कार्यों के लिए अनुज्ञप्तिहीन व्यक्तियों को मुआवज़ा नहीं दिया जा सकता [A.0109(g)]
  • ✓NC में भौतिक रूप से सेवाएँ न देने वाले राज्य-बाहरी लाइसेंसधारियों को भुगतान किया जा सकता है
  • ✓सीमित अपवाद: केवल अवकाश किराये के लिए ट्रैवल एजेंटों को रेफ़रल शुल्क
  • ✓RESPA-निषिद्ध शुल्क/किकबैक भी निषिद्ध हैं [A.0109(i)]
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कमीशन का संवितरण [नियम A.0120]

escrow

लाइसेंसधारी किसी एस्क्रो एजेंट या वकील से यह मांग नहीं कर सकता और न ही उसे बाध्य कर सकता है कि वह कमीशन को बांटे या उसका कोई हिस्सा किसी अन्य व्यक्ति को भुगतान करे। लाइसेंसधारी का कर्तव्य है कि वह सुनिश्चित करे कि तीसरे पक्ष को भुगतान किए जाएं। संबद्ध ब्रोकर को अपना कमीशन अपने ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) से प्राप्त करना होगा; असंबद्ध ब्रोकर एस्क्रो एजेंट या क्लोज़िंग वकील से सीधे कमीशन प्राप्त कर सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓किसी वकील/एस्क्रो एजेंट को कमीशन बांटने या संवितरित करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता
  • ✓लाइसेंसधारी का कर्तव्य है कि वह तीसरे पक्ष को भुगतान सुनिश्चित करे
  • ✓संबद्ध ब्रोकरों को अपने ब्रोकर-इन-चार्ज से कमीशन प्राप्त करना होगा
  • ✓असंबद्ध ब्रोकर क्लोज़िंग वकील से सीधे कमीशन प्राप्त कर सकते हैं

32.Broker-In-Charge [Rule A.0110]

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ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) होने की आवश्यकता

propmgmt

प्रत्येक रियल एस्टेट फर्म के मुख्य कार्यालय के लिए एक नामित BIC होना चाहिए और प्रत्येक शाखा कार्यालय के लिए एक भिन्न BIC होना चाहिए। कोई ब्रोकर एक समय में एक से अधिक कार्यालय का BIC नहीं हो सकता, और किसी कार्यालय में एक से अधिक BIC नहीं हो सकता। किसी फर्म का कहीं भी कार्यालय BIC के बिना नहीं हो सकता।

मुख्य नियम
  • ✓प्रत्येक मुख्य कार्यालय और प्रत्येक शाखा कार्यालय के लिए एक भिन्न नामित BIC होना चाहिए
  • ✓कोई ब्रोकर एक समय में एक से अधिक कार्यालय का BIC नहीं हो सकता
  • ✓किसी कार्यालय में एक से अधिक नामित BIC नहीं हो सकता
  • ✓BIC एक स्थिति श्रेणी है, अलग लाइसेंस नहीं
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एकल स्वामी BIC ट्रिगर और पास-थ्रू फर्मों के लिए अपवाद

propmgmt

एक एकल स्वामित्व को BIC नामित करना होता है यदि वह: दूसरों के पैसे के लिए ट्रस्ट खाता रखता है, किसी भी तरीके से ब्रोकर सेवाओं का विज्ञापन या प्रचार करता है, या उसके साथ अन्य ब्रोकर संबद्ध हैं। किसी फर्म को BIC की आवश्यकता नहीं होती यदि वह केवल किसी अन्य फर्म या ब्रोकर के माध्यम से मुआवजा प्राप्त करने के लिए गठित की गई है, कर पास-थ्रू है, उसका कोई कार्यालय नहीं है, और उसके क्वालिफाइंग ब्रोकर के अलावा कोई संबद्ध नहीं है।

मुख्य नियम
  • ✓यदि एकल स्वामी ट्रस्ट धन संभालता है, सेवाओं का विज्ञापन करता है, या संबद्ध ब्रोकर रखता है तो उसे BIC की आवश्यकता होती है
  • ✓ब्रोकर सेवाओं का विज्ञापन या प्रचार (विज्ञापन, बिजनेस कार्ड, ग्राहक जुटाना, लिस्टिंग) BIC आवश्यकता को ट्रिगर करता है
  • ✓केवल अपने आवासीय किरायेदार की सुरक्षा जमा राशि रखना BIC आवश्यकता को ट्रिगर नहीं करता
  • ✓बिना कार्यालय वाली और केवल क्वालिफाइंग ब्रोकर वाली पास-थ्रू फर्में BIC से छूट प्राप्त हैं
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BIC पात्रता और स्थिति बनाए रखना/पुनः प्राप्त करना

propmgmt

BIC के लिए पात्र होने हेतु: सक्रिय (गैर-प्रोविजनल) लाइसेंस, 5 वर्षों के भीतर 2 वर्ष पूर्णकालिक या 4 वर्ष अंशकालिक अनुभव (या योग्य उत्तरी कैरोलिना अटॉर्नी), और नामित होने के 120 दिनों के भीतर 12 घंटे का BIC कोर्स पूरा करना। बनाए रखने के लिए: लाइसेंस का नवीनीकरण करें, सक्रिय रखें, प्रत्येक वर्ष 4 घंटे का BICUP और 4 घंटे का वैकल्पिक कोर्स पूरा करें। खोई हुई स्थिति पुनः प्राप्त करने के लिए, पहले लाइसेंस को पुनः सक्रिय करें, फिर आवश्यक अनुभव रखें और 12 घंटे का BIC कोर्स दोबारा लें।

मुख्य नियम
  • ✓BIC पात्रता के लिए सक्रिय गैर-प्रोविजनल लाइसेंस और आवश्यक अनुभव आवश्यक हैं
  • ✓नामित होने के 120 दिनों के भीतर 12 घंटे का BIC कोर्स पूरा करना होगा, अन्यथा पात्रता खो देंगे
  • ✓पात्रता बनाए रखने के लिए प्रत्येक वर्ष BICUP और 4 घंटे का वैकल्पिक कोर्स पूरा करना होगा
  • ✓10 जून तक BICUP और वैकल्पिक कोर्स पूरा न करने पर अगले 1 जुलाई को स्थिति समाप्त हो जाएगी
  • ✓खोई हुई स्थिति पुनः प्राप्त करने के लिए 12 घंटे का BIC कोर्स दोबारा लेना होगा; कोई अपवाद नहीं
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बीआईसी के कर्तव्य और सूचना

propmgmt

बीआईसी किसी कार्यालय के पर्यवेक्षण और प्रबंधन के लिए मुख्य व्यक्ति होता है, जिसमें ट्रस्ट खातों और अभिलेखों का उचित रख-रखाव भी शामिल है। किसी कार्यालय के बीआईसी के रूप में सेवा करना बंद करने के 10 दिनों के भीतर बीआईसी को आयोग को लिखित रूप में सूचित करना होगा। अनिवासी समान बीआईसी आवश्यकताओं के अधीन हैं।

मुख्य नियम
  • ✓बीआईसी पर्यवेक्षण, प्रबंधन और ट्रस्ट खाता रख-रखाव के लिए उत्तरदायी है
  • ✓बीआईसी के रूप में सेवा करना बंद करने के 10 दिनों के भीतर आयोग को लिखित रूप में सूचित करना होगा
  • ✓अनिवासी कंपनियों के पास सक्रिय उत्तर कैरोलिना ब्रोकर लाइसेंस धारण करने वाला बीआईसी होना चाहिए

33.§ 93A-58. Registrar Required; Program Broker

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टाइमशेयर रजिस्ट्रार का नामनिर्देशन

licensing

प्रत्येक डेवलपर को शपथ-पत्र द्वारा एक प्राकृतिक व्यक्ति को टाइमशेयर रजिस्ट्रार के रूप में नामित करना होगा, जो टाइमशेयर विलेखों और ग्रहणाधिकार-मुक्तियों के अभिलेखन के लिए उत्तरदायी होगा। जब तक रजिस्ट्रार नामित नहीं हो जाता, तब तक कोई बिक्री या प्रस्ताव नहीं किया जा सकता। रजिस्ट्रार को अनुच्छेद का अनुपालन सुनिश्चित करना होगा और केवल उन्हीं विलेखों का अभिलेखन कर सकता है जैसा अनुच्छेद में प्रावधान है।

मुख्य नियम
  • ✓शपथ-पत्र द्वारा एक प्राकृतिक व्यक्ति को टाइमशेयर रजिस्ट्रार के रूप में नामित किया जाना चाहिए
  • ✓रजिस्ट्रार नामित होने से पहले कोई बिक्री या प्रस्ताव नहीं हो सकता
  • ✓रजिस्ट्रार विलेखों और ग्रहणाधिकार-मुक्तियों के अभिलेखन के लिए उत्तरदायी है
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रजिस्ट्रार/डेवलपर उल्लंघनों के लिए आपराधिक दंड

licensing

कोई रजिस्ट्रार आवश्यक टाइमशेयर दस्तावेज़ को जानबूझकर या लापरवाही से दर्ज करने में विफल रहने पर क्लास I फेलोनी का दोषी होता है। कोई जिम्मेदार जनरल पार्टनर, अधिकारी, जॉइंट वेंचरर, या एकल स्वामी रजिस्ट्रार को पहले नामित किए बिना इरादतन बिक्री की अनुमति देने पर क्लास I फेलोनी का दोषी होता है।

मुख्य नियम
  • ✓दर्ज करने में जानबूझकर/लापरवाही से विफलता क्लास I फेलोनी है
  • ✓नामित रजिस्ट्रार के बिना इरादतन बिक्री की अनुमति देना क्लास I फेलोनी है
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प्रोग्राम ब्रोकर पर्यवेक्षण आवश्यकता

agency

डेवलपर को प्रत्येक टाइमशेयर प्रोग्राम और बिक्री स्थान के लिए एक प्रोग्राम ब्रोकर नामित करना होगा। प्रोग्राम ब्रोकर पर्यवेक्षक ब्रोकर के रूप में कार्य करता है और उसे सभी सेल्सपर्सन्स की सीधे, व्यक्तिगत रूप से और सक्रिय रूप से पर्यवेक्षण करना होगा ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि बिक्री इस अध्याय का पालन करती है।

मुख्य नियम
  • ✓प्रत्येक प्रोग्राम और बिक्री स्थान के लिए एक प्रोग्राम ब्रोकर नामित किया जाना चाहिए
  • ✓प्रोग्राम ब्रोकर को सेल्सपर्सन्स की सीधे, व्यक्तिगत रूप से और सक्रिय रूप से पर्यवेक्षण करना चाहिए

34.Broker's Responsibility for Closing Statements (G.S. 93A-6(a)(14))

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निपटान विवरण की जिम्मेदारियाँ

contracts

एक ब्रोकर को समापन पर एक सटीक, विस्तृत समापन विवरण प्रदान करना चाहिए जिसमें सभी प्राप्त और वितरित धन दिखाई दे। निपटान एजेंट (आमतौर पर समापन वकील या गैर-वकील सहायक) इसे तैयार करता है। एक ब्रोकर को उन प्रविष्टियों की सटीकता की पुष्टि करनी चाहिए जिनका उसे सीधा ज्ञान है (विक्रय मूल्य, पूर्ववर्तिता शुल्क, ईमानदारी धन, आयोग/विभाजन) और तीसरे पक्ष की राशियों को सही मान सकता है यदि अन्यथा संदेह का कोई कारण न हो।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर को सीधे ज्ञान के भीतर प्रविष्टियों की सटीकता की पुष्टि करनी चाहिए
  • ✓ब्रोकर निपटान एजेंट के विवरण पर भरोसा कर सकता है लेकिन इसकी समीक्षा करनी चाहिए
  • ✓ब्रोकर को किसी भी छूटे हुए व्यय के बारे में निपटान एजेंट और ऋणदाता को सूचित करना चाहिए
  • ✓NC में, समापन लगभग हमेशा एक वकील द्वारा किया जाता है
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TRID और निपटान विवरण प्रपत्र

contracts

TRID नियम (3 अक्टूबर 2015 को प्रभावी) ने HUD-1 और अंतिम सत्य-इन-लेंडिंग विवरण को दो क्लोजिंग डिस्क्लोजर (CD) दस्तावेजों से बदल दिया (एक उधारकर्ता के लिए, एक विक्रेता के लिए)। क्लोजिंग डिस्क्लोजर केवल प्रकटीकरण हैं, निपटान विवरण नहीं। ALTA निपटान विवरण का उपयोग किया जा सकता है; गैर-TRID लेनदेन (नकद, निर्माण, निवेश) में HUD-1 का उपयोग अभी भी किया जा सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓TRID ने HUD-1 और TIL को अलग उधारकर्ता और विक्रेता क्लोजिंग डिस्क्लोजर से बदल दिया
  • ✓क्लोजिंग डिस्क्लोजर निपटान विवरण के समतुल्य नहीं हैं
  • ✓HUD-1 का उपयोग गैर-TRID लेनदेन जैसे नकद या निवेश खरीद में अभी भी किया जा सकता है

35.§ 93A-6.1. Commission may subpoena witnesses, records, documents

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आयोग की सम्मन शक्ति

escrow

आयोग, कार्यकारी निदेशक, या नामित प्रतिनिधि सुनाई गई या जांची गई बातों से संबंधित मामलों के लिए गवाहों तथा अभिलेखों/दस्तावेज़ों के सम्मन जारी कर सकते हैं। आयोग वित्तीय संस्थानों से किसी लाइसेंसी के ट्रस्ट खाता अभिलेखों के सम्मन के संबंध में अध्याय 53B की आवश्यकताओं से छूट प्राप्त है, लेकिन उसे लाइसेंसी को नियमित डाक से एक प्रति भेजनी होगी।

मुख्य नियम
  • ✓आयोग जांच या सुनवाई के लिए प्रासंगिक गवाहों और अभिलेखों को सम्मन जारी कर सकता है
  • ✓आयोग किसी लाइसेंसी के ट्रस्ट खाता अभिलेखों का सम्मन करते समय अध्याय 53B से छूट प्राप्त है
  • ✓ट्रस्ट खाता सम्मन की एक प्रति लाइसेंसी को नियमित डाक से भेजी जानी चाहिए

36.Disclosure and Contract Rules [Rules A.0111 – A.0114]

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आवासीय संपत्ति और स्वामियों के संघ का प्रकटीकरण [नियम A.0114]

disclosures

अध्याय 47E के अनुसार अधिकांश आवासीय संपत्ति के स्वामियों को खरीदारों के लिए प्रकटीकरण फॉर्म भरना आवश्यक है (उत्तर: हाँ, नहीं, या कोई प्रतिनिधित्व नहीं)। इसे प्रदान न करने पर खरीदार अनुबंध की स्वीकृति के तीन कैलेंडर दिनों के भीतर लिखित में रद्द कर सकता है। विक्रेताओं को प्रस्ताव से पहले खनिज और तेल तथा गैस (MOGS) प्रकटीकरण भी प्रदान करना होगा। लाइसेंसधारी सहायता करते हैं, लेकिन उन्हें फॉर्म पूरा नहीं करना चाहिए या प्रतिनिधित्वों पर सलाह नहीं देनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓अधिकांश आवासीय स्वामियों को खरीदारों को प्रकटीकरण फॉर्म प्रदान करना होगा
  • ✓प्रदान न करने पर खरीदार को स्वीकृति के तीन कैलेंडर दिनों के भीतर लिखित में रद्द करने की अनुमति मिलती है
  • ✓MOGS प्रकटीकरण एक अलग अनिवार्य फॉर्म है जो प्रस्ताव से पहले दिया जाता है
  • ✓लाइसेंसधारी को विक्रेता के प्रतिनिधित्व की परवाह किए बिना सभी महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण करना होगा
  • ✓लाइसेंसधारी सहायता करते हैं, लेकिन विक्रेता के लिए फॉर्म पूरा नहीं करते
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विधिक लिखतों, प्रस्तावों का प्रारूपण और दोषसिद्धियों की सूचना

contracts

नियम A.0111 विधिक लिखतों का प्रारूपण करने से मना करता है, लेकिन पूर्व-मुद्रित फॉर्मों में रिक्त स्थान भरने की अनुमति देता है। नियम A.0112 पूर्व-मुद्रित प्रस्ताव/विक्रय अनुबंध फॉर्मों के लिए न्यूनतम शर्तें निर्दिष्ट करता है। नियम A.0113 के अनुसार आपराधिक दोषसिद्धियों (गंभीर अपराध/हल्का अपराध, जिनमें DWI शामिल है), कोर्ट-मार्शल, नोटरी संबंधी प्रतिबंध, या पेशेवर लाइसेंस अनुशासन की सूचना 60 दिनों के भीतर देनी आवश्यक है।

मुख्य नियम
  • ✓पूर्व-मुद्रित फॉर्मों में रिक्त स्थान भरे जा सकते हैं, लेकिन विधिक लिखतों का प्रारूपण नहीं किया जा सकता [A.0111]
  • ✓पूर्व-मुद्रित प्रस्ताव/अनुबंध फॉर्मों में निर्दिष्ट न्यूनतम शर्तें होनी चाहिए [A.0112]
  • ✓दोषसिद्धियों और लाइसेंस अनुशासन की सूचना 60 दिनों के भीतर देनी होगी [A.0113]
  • ✓DWI एक हल्का अपराध है और इसकी सूचना देना अनिवार्य है
  • ✓सूचना देने का कर्तव्य निरंतर है

37.Handling Trust Funds

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ट्रस्ट मनी की परिभाषा

escrow

ट्रस्ट मनी अन्य लोगों की संपत्ति है जो एक ब्रोकर द्वारा एजेंट के रूप में प्राप्त की जाती है, या अन्य लोगों के धन की अस्थायी कस्टडी में रखी जाती है। सामान्य उदाहरण: गंभीर धन जमा, डाउन पेमेंट, किरायेदार सुरक्षा जमा, किराया, HOA ड्यूज/मूल्यांकन, और अंतिम निपटान धन। अल्पकालिक किराये के लिए इसमें अग्रिम आरक्षण जमा और सकल आय पर बिक्री कर भी शामिल हैं।

मुख्य नियम
  • ✓ट्रस्ट मनी अन्य लोगों की संपत्ति है जो एक ब्रोकर द्वारा रखी जाती है
  • ✓इसमें गंभीर धन, डाउन पेमेंट, सुरक्षा जमा, किराया, HOA ड्यूज, निपटान धन शामिल हैं
  • ✓अल्पकालिक किराये में अग्रिम आरक्षण जमा और सकल आय पर बिक्री कर शामिल हैं
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ट्रस्ट या एस्क्रो खाता विशेषताएं और आवश्यकताएं

escrow

एक ट्रस्ट/एस्क्रो खाते में केवल दूसरों का पैसा (अलग) होना चाहिए, यह संरक्षक होना चाहिए (केवल ब्रोकर/नामांकित व्यक्ति के पास संवितरण नियंत्रण है), और यह मांग पर उपलब्ध होना चाहिए। यह एक संघीय बीमाकृत संस्था में एक मांग जमा खाता होना चाहिए जो एनसी में कानूनी रूप से कार्य कर रही हो और कमीशन को रिकॉर्ड उपलब्ध कराने के लिए सहमत हो। यदि ये शर्तें पूरी होती हैं तो बैंक एनसी के बाहर हो सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓खाता अलग, संरक्षक और मांग पर उपलब्ध होना चाहिए
  • ✓संघीय बीमाकृत संस्था में एक मांग जमा खाता होना चाहिए
  • ✓संस्था को कमीशन को रिकॉर्ड उपलब्ध कराने के लिए सहमत होना चाहिए
  • ✓यदि सभी शर्तें पूरी होती हैं तो यह एनसी के बाहर स्थित हो सकता है
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खाता पदनाम और FDIC बीमा

escrow

BIC को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि बैंक खाते को पदनामित करे और 'ट्रस्ट खाता' या 'एस्क्रो खाता' हस्ताक्षर कार्ड, विवरण, जमा टिकटों और चेकों पर दिखाई दे। उचित पदनाम निधियों को जमा होने/संलग्न होने से बचाता है और उन व्यक्तियों के लिए $250,000 तक FDIC बीमा प्रदान करता है जिनके लिए निधियां रखी जाती हैं। पदनाम में विफलता संलग्नता की अनुमति दे सकती है या FDIC कवरेज को अस्वीकार कर सकती है।

मुख्य नियम
  • ✓शब्द 'ट्रस्ट खाता'/'एस्क्रो खाता' सभी खाता दस्तावेजों पर प्रदर्शित होने चाहिए
  • ✓उचित पदनाम निधियों को जमा होने/संलग्न होने से बचाता है
  • ✓FDIC निधियों के प्रत्येक व्यक्तिगत स्वामी के लिए $250,000 तक बीमा करता है
  • ✓पदनाम में विफलता संलग्नता या FDIC कवरेज में कमी का परिणाम दे सकती है
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मिश्रण निषिद्ध

escrow

G.S. 93A-6(a)(12) एक दलाल के अपने पैसे/संपत्ति को दूसरों के साथ मिलाने को प्रतिबंधित करता है। एक दलाल अन्य लोगों के धन को व्यक्तिगत/व्यावसायिक खाते में नहीं रख सकता, और न ही विश्वास खाते में व्यक्तिगत धन जमा कर सकता है (अनुमत बैंक शुल्क राशि को छोड़कर)। एक दलाल जिसके पास संपत्ति में स्वामित्व हित है, वह उस संपत्ति से संबंधित धन को दलाली विश्वास खाते में जमा नहीं कर सकता।

मुख्य नियम
  • ✓व्यक्तिगत/व्यावसायिक धन को दूसरों के धन के साथ मिला नहीं सकते
  • ✓बैंक शुल्क को छोड़कर विश्वास खाते में व्यक्तिगत धन जमा नहीं कर सकते
  • ✓दलाल-स्वामित्व वाली संपत्ति के धन दलाली विश्वास खाते में नहीं जा सकते
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BIC की ट्रस्ट खातों के लिए जिम्मेदारी

escrow

नियम A.0117 दूसरों के पैसे की जमा, रखरखाव और निकासी के संपूर्ण रिकॉर्ड की आवश्यकता करता है; आयोग बिना पूर्व सूचना के निरीक्षण कर सकता है। नियम A.0110(g)(4) BIC को ट्रस्ट खातों और रिकॉर्ड के उचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार बनाता है। BIC रिकॉर्डिंग/जमा को क्लेरिकल कर्मचारियों को सौंप सकता है लेकिन जिम्मेदार रहता है; पहुंच सीमित और नियंत्रित होनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर को संपूर्ण ट्रस्ट खाता रिकॉर्ड रखना चाहिए
  • ✓आयोग बिना पूर्व सूचना के ट्रस्ट रिकॉर्ड का निरीक्षण कर सकता है
  • ✓BIC ट्रस्ट खातों के उचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार है
  • ✓BIC क्लेरिकल कर्मचारियों को सौंपने पर भी जिम्मेदार रहता है
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अर्नेस्ट मनी का वितरण

escrow

नियम A.0116(e) एक BIC को प्रत्याशित निपटान तारीख से 10 दिन पहले तक अर्नेस्ट मनी को समापन वकील/निपटान एजेंट को स्थानांतरित करने की अनुमति देता है। निपटान से पहले अर्नेस्ट मनी को किसी अन्य उद्देश्य के लिए वितरित नहीं किया जा सकता है, जब तक कि पक्षों की लिखित सहमति न हो (उदाहरण के लिए, लिखित सहमति के बिना निरीक्षण के लिए भुगतान नहीं कर सकते)।

मुख्य नियम
  • ✓अर्नेस्ट मनी को समापन वकील को निपटान से 10 दिन पहले तक स्थानांतरित किया जा सकता है
  • ✓पक्षों की लिखित सहमति के बिना अन्य उद्देश्यों के लिए निपटान से पहले कोई वितरण नहीं
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ट्रस्ट मनी संभालने का समय

escrow

सामान्य नियम: सभी ट्रस्ट धनराशि प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा की जानी चाहिए। अपवाद: प्रस्तावों के साथ अर्नेस्ट मनी और लीज के साथ किरायेदार सुरक्षा जमा राशि को प्रस्ताव/लीज स्वीकृति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा की जानी चाहिए - जब तक नकद में प्रस्तुत नहीं की जाती है, जिसे स्वीकृति के बिना भी प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓सामान्य नियम: प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर ट्रस्ट मनी जमा करें
  • ✓अर्नेस्ट मनी/सुरक्षा जमा: स्वीकृति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा करें
  • ✓नकद जमा राशि को स्वीकृति की परवाह किए बिना प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए
  • ✓एक ब्रोकर चेक को तुरंत जमा करना चुन सकता है जब तक कि अन्यथा निर्देश न दिया जाए
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जब ट्रस्ट खाता आवश्यक है / खातों की संख्या

escrow

एक ब्रोकर को ट्रस्ट खाता खोलना/बनाए रखना चाहिए जब ब्रोकर या संबद्ध लाइसेंसधारी ट्रस्ट धन पर कब्जा करता है। निष्क्रिय ब्रोकर या जो दूसरों के धन को संभालते नहीं हैं उन्हें कोई खाते की आवश्यकता नहीं है। आम तौर पर केवल एक ट्रस्ट खाता आवश्यक है; HOA/POA निधि के लिए प्रत्येक एसोसिएशन के लिए अलग खाता आवश्यक है। एक ब्रोकर जो अपनी आवासीय संपत्ति पट्टे पर दे रहा है, उसे G.S. 42-50 के तहत खाते की आवश्यकता हो सकती है।

मुख्य नियम
  • ✓जब ब्रोकर या संबद्ध ट्रस्ट धन पर कब्जा करता है तो खाता आवश्यक है
  • ✓ट्रस्ट धन रखने वाले ब्रोकर के लिए आम तौर पर केवल एक खाता आवश्यक है
  • ✓प्रत्येक HOA/POA के संचालन के लिए अलग खाता आवश्यक है
  • ✓अपनी आवासीय संपत्ति पट्टे पर देने वाले मालिकों को G.S. 42-50 के तहत खाते की आवश्यकता हो सकती है
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ट्रस्ट खातों पर बैंक सेवा शुल्क

escrow

ब्रोकरों को बैंक को व्यक्तिगत/परिचालन खातों पर बिल करना चाहिए या शुल्क लगाना चाहिए। यदि संभव नहीं है, तो ब्रोकर शुल्क को कवर करने के लिए (टालने के लिए नहीं) व्यक्तिगत धन का $100 तक जमा कर सकता है - उदाहरण के लिए, यदि मासिक शुल्क $100 हैं तो $200। इन व्यक्तिगत धन को व्यक्तिगत धन बहीखाता के माध्यम से दर्ज किया जाना चाहिए। यह बैंक शुल्क के लिए दूसरों के धन का उपयोग करने से बचने के लिए अनुमत मिश्रण है।

मुख्य नियम
  • ✓बैंक शुल्क को कवर करने के लिए $100 तक व्यक्तिगत धन रखा जा सकता है
  • ✓व्यक्तिगत धन को व्यक्तिगत धन बहीखाता में पहचाना जाना चाहिए
  • ✓यह शुल्क के लिए दूसरों के धन का उपयोग करने से बचने के लिए अनुमत मिश्रण है
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ब्याज-वहन न्यास खाते

escrow

एक दलाल केवल सभी पक्षों से लिखित अनुमति प्राप्त करने के बाद ही न्यास धन को एक ब्याज-वहन खाते में जमा कर सकता है जिनके पास निधि में हित है, यह निर्दिष्ट करते हुए कि ब्याज की अदायगी कैसे और किसे की जाएगी। यदि लेनदेन साधन में है, तो अनुमति स्पष्ट होनी चाहिए। न्यास खाते मांग खाते बने रहने चाहिए - प्रतिभूतियों, बांडों, या निश्चित-अवधि की जमा (सीडी) में कोई निवेश नहीं।

मुख्य नियम
  • ✓सभी हितधारक पक्षों से लिखित अनुमति की आवश्यकता है
  • ✓अनुमति में यह निर्दिष्ट होना चाहिए कि ब्याज की अदायगी कैसे और किसे की जाएगी
  • ✓न्यास खाते मांग खाते बने रहने चाहिए - बांड/सीडी/प्रतिभूतियों में कोई निवेश नहीं
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विवादित ट्रस्ट फंड

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नियम A.0116(d): किसी भी जमा राशि (आवासीय किरायेदार सुरक्षा जमा के अलावा) की वापसी/जब्ती के विवाद में, ब्रोकर को पक्षों से लिखित रिलीज़ प्राप्त होने या अदालत द्वारा संवितरण के आदेश तक जमा राशि को ट्रस्ट में रखना चाहिए। G.S. 93A-12 अदालत के क्लर्क के साथ विवादित फंड जमा करने की प्रक्रिया प्रदान करता है।

मुख्य नियम
  • ✓लिखित रिलीज़ या अदालत के आदेश तक विवादित जमा राशि को ट्रस्ट में रखें
  • ✓आवासीय किरायेदार सुरक्षा जमा के अलावा अन्य जमा राशियों पर लागू होता है
  • ✓G.S. 93A-12 अदालत के क्लर्क के साथ विवादित फंड जमा करने की अनुमति देता है
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अनंतिम ब्रोकर द्वारा ट्रस्ट मनी की प्राप्ति

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एक अनंतिम ब्रोकर को सभी ट्रस्ट मनी तुरंत अपने ब्रोकर-इन-चार्ज को सौंपनी चाहिए और इसे बिल्कुल आवश्यक से अधिक समय तक नहीं रख सकता। गैर-निवासी सीमित वाणिज्यिक ब्रोकर द्वारा प्राप्त ट्रस्ट मनी को तुरंत संबद्ध निवासी NC ब्रोकर को सौंपा जाना चाहिए। BIC के पास ट्रस्ट मनी को संभालने के लिए लिखित प्रक्रियाएं होनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓अनंतिम ब्रोकर को ट्रस्ट मनी तुरंत अपने BIC को सौंपनी चाहिए
  • ✓अनंतिम ब्रोकर ट्रस्ट मनी को आवश्यक से अधिक समय तक नहीं रख सकता
  • ✓गैर-निवासी सीमित वाणिज्यिक ब्रोकर संबद्ध NC ब्रोकर को धन सौंपते हैं
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विकल्प राशि और देय परिश्रम शुल्क को संभालना

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नियम A.0116(b)(4) एक ब्रोकर को विक्रेता के नाम से बनाया गया चेक/परक्राम्य लिखत की कस्टडी स्वीकार करने की अनुमति देता है विकल्प या देय परिश्रम शुल्क के लिए, लेकिन केवल इसे विक्रेता को देने के लिए। कस्टडी में रहते हुए, ब्रोकर को खरीदार की निर्देशों के अनुसार, इसे विक्रेता को देना या खरीदार को वापस करना चाहिए, और लिखत की रक्षा करनी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर केवल विक्रेता को देने के लिए विक्रेता के नाम का चेक रख सकता है
  • ✓लिखत को देने या वापस करने के लिए खरीदार की निर्देशों का पालन करना चाहिए
  • ✓ब्रोकर लिखत की सुरक्षित डिलीवरी के लिए जिम्मेदार है

38.§ 93A-8. Penalty for violation of Chapter

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बिना लाइसेंस गतिविधि के लिए आपराधिक दंड

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जी.एस. 93A-1 का उल्लंघन करने वाला कोई भी व्यक्ति (बिना लाइसेंस के ब्रोकर के रूप में कार्य करना) दोषसिद्धि पर श्रेणी 1 मिसडिमीनर का दोषी होता है।

मुख्य नियम
  • ✓जी.एस. 93A-1 का उल्लंघन श्रेणी 1 मिसडिमीनर है।
  • ✓बिना लाइसेंस अचल संपत्ति ब्रोकरेज एक आपराधिक अपराध है।

39.§ 93A-59. Preservation of Owner's Claims and Defenses

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दावों/प्रतिरक्षाओं का एक वर्ष का संरक्षण

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ऋण के लिखत के निष्पादन के बाद एक वर्ष तक, स्वामी डेवलपर, समनुदेशिती या धारक के विरुद्ध डेवलपर के विरुद्ध उपलब्ध किसी भी दावे/प्रतिरक्षा का अभिकथन कर सकता है, और इस अधिकार का त्याग नहीं किया जा सकता। समनुदेशिती/धारक के विरुद्ध वसूली उस राशि से अधिक नहीं हो सकती जो डेवलपर ने लिखत के अंतर्गत भुगतान की हो।

मुख्य नियम
  • ✓दावे/प्रतिरक्षाएँ एक वर्ष तक अभिकथित की जा सकती हैं और उनका त्याग नहीं किया जा सकता
  • ✓समनुदेशिती/धारक के विरुद्ध वसूली डेवलपर द्वारा भुगतान की गई राशि तक सीमित है
  • ✓प्रत्येक ऋण लिखत में एक अपेक्षित सुस्पष्ट सूचना (NOTICE) अवश्य होनी चाहिए

40.§ 93A-9. Licensing foreign brokers

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गैर-निवासियों के लिए सीमित ब्रोकर लाइसेंस

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आयोग किसी अन्य राज्य के व्यक्ति/इकाई को पारस्परिकता की परवाह किए बिना सीमित ब्रोकर लाइसेंस जारी कर सकता है, यदि वे अच्छे नैतिक चरित्र के हों और कहीं और अच्छी स्थिति में लाइसेंस प्राप्त हों, केवल वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन में संलग्न हों, जबकि वे उत्तरी कैरोलिना के निवासी ब्रोकर से संबद्ध हों, और उत्तरी कैरोलिना के कानून का पालन करें। निवासी उत्तरी कैरोलिना ब्रोकर को सक्रिय रूप से पर्यवेक्षण करना चाहिए। शुल्क $300 से अधिक नहीं हो सकता।

मुख्य नियम
  • ✓सीमित ब्रोकर लाइसेंस केवल वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन के लिए उपलब्ध है
  • ✓लाइसेंसधारी को उत्तरी कैरोलिना के निवासी ब्रोकर से संबद्ध होना चाहिए और उसके द्वारा सक्रिय रूप से पर्यवेक्षित होना चाहिए
  • ✓लाइसेंसधारी उत्तरी कैरोलिना के निवासी अनंतिम ब्रोकर से संबद्ध नहीं हो सकता
  • ✓सीमित लाइसेंस शुल्क $300 से अधिक नहीं हो सकता

41.§ 93A-60 & 93A-61. Substantial Compliance and Management

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प्रबंधक इकाई और मालिक सूचना संरक्षण

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प्रत्येक टाइमशेयर कार्यक्रम के लिए एक प्रबंधक इकाई (डेवलपर, तृतीय-पक्ष फर्म, या मालिकों का संघ) होनी चाहिए। प्रबंधक इकाई लिखित स्वीकृति के बिना किसी मालिक की संपर्क जानकारी प्रदान नहीं कर सकती; उसे मालिकों की सूची बनाए रखनी और त्रैमासिक रूप से अद्यतन करनी होगी; तथा आयोग के अतिरिक्त किसी अन्य को उस सूची को प्रकाशित नहीं कर सकती। हालांकि, उसे वैध व्यवसाय को आगे बढ़ाने के लिए अनुरोधित मालिक-मेलिंग अग्रिम प्रतिपूर्ति मिलने पर 30 दिनों के भीतर करनी होगी।

मुख्य नियम
  • ✓प्रत्येक टाइमशेयर कार्यक्रम के लिए एक प्रबंधक इकाई निर्दिष्ट की जानी चाहिए
  • ✓मालिक की लिखित स्वीकृति के बिना मालिक की संपर्क जानकारी का खुलासा नहीं किया जा सकता
  • ✓मालिकों की सूची को कम से कम त्रैमासिक रूप से अद्यतन किया जाना चाहिए और आयोग के अतिरिक्त किसी अन्य को प्रकाशित नहीं किया जाना चाहिए
  • ✓मालिक के अनुरोध के 30 दिनों के भीतर, अग्रिम प्रतिपूर्ति प्राप्त होने पर, वैध व्यवसाय संबंधी मेलिंग होनी चाहिए
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पुस्तकें, अभिलेख और ईमेल सूचना

propmgmt

प्रबंधक इकाई को पुस्तकों/अभिलेखों को निरीक्षण के लिए उचित रूप से उपलब्ध कराना होगा, उचित प्रतिलिपि शुल्क ले सकती है, और सामान्यतः स्वीकृत लेखा प्रथाओं के अनुसार अभिलेख बनाए रखने होंगे। यह गोपनीयता समझौते की मांग कर सकती है। सूचनाएँ ईमेल द्वारा तभी भेजी जा सकती हैं जब स्वामी पहले इलेक्ट्रॉनिक रूप से सहमति दे, और सहमति रद्द होने तक प्रभावी रहती है।

मुख्य नियम
  • ✓पुस्तकें और अभिलेख स्वामी के निरीक्षण के लिए उचित रूप से उपलब्ध होने चाहिए
  • ✓अभिलेख सामान्यतः स्वीकृत लेखा प्रथाओं के अनुसार बनाए रखे जाने चाहिए
  • ✓ईमेल नोटिस के लिए पूर्व इलेक्ट्रॉनिक सहमति आवश्यक है, जो रद्द होने तक प्रभावी रहती है
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अधिकारियों/निदेशकों के कर्तव्य और आपातकालीन शक्तियाँ

propmgmt

अधिकारियों, निदेशकों और एजेंटों को अपने कर्तव्यों का निर्वहन सद्भावना से और सामान्य विवेक के साथ करना होता है और वे आर्थिक दायित्व से मुक्त रहते हैं, जब तक कि आचरण में आपराधिक उल्लंघन, अनुचित व्यक्तिगत लाभ, लापरवाही, या दुर्भावना शामिल न हो। घोषित आपातकालीन स्थिति के दौरान, प्रबंधन इकाई व्यापक आपातकालीन शक्तियों का प्रयोग कर सकती है (बिना मतदान के विशेष निर्धारण, उधार लेना, संपत्ति को बंद करना या खाली कराना, आरक्षणों में संशोधन, ग्रहणाधिकार की समय-सीमा स्थगित करना), जो केवल उतने समय तक सीमित हैं जितना उचित रूप से आवश्यक हो, और स्वास्थ्य तथा सुरक्षा को अधिक महत्व दिया जाए।

मुख्य नियम
  • ✓अधिकारी/निदेशक सद्भावना से और सामान्य रूप से विवेकशील व्यक्ति की सावधानी के साथ कार्य करते हैं
  • ✓आपराधिक उल्लंघन, अनुचित लाभ, लापरवाही, या दुर्भावना होने पर दायित्व से छूट समाप्त हो जाती है
  • ✓आपातकालीन शक्तियों में मालिक के मतदान के बिना विशेष निर्धारण लगाना शामिल है
  • ✓आपातकालीन शक्तियाँ स्वास्थ्य और सुरक्षा की रक्षा के लिए उचित रूप से आवश्यक समय तक सीमित हैं
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सारभूत अनुपालन प्रतिरक्षा

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यदि किसी डेवलपर या प्रबंधन इकाई ने इस अनुच्छेद का सारभूत अनुपालन किया है, तो गैर-सारभूत त्रुटियाँ या चूकें क्रेता के दावों/प्रतिरक्षाओं का आधार नहीं बन सकतीं; तथापि, डेवलपर/प्रबंधन इकाई पर प्रमाण का भार होता है।

मुख्य नियम
  • ✓यदि सारभूत अनुपालन दर्शाया गया है, तो गैर-सारभूत त्रुटियाँ दावों का आधार नहीं हैं
  • ✓डेवलपर या प्रबंधन इकाई पर प्रमाण का भार होता है

42.Broker's Responsibility for Closing Statements [G.S. 93A-6(a)(14)]

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क्लोज़िंग स्टेटमेंट और सेटलमेंट स्टेटमेंट के कर्तव्य

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ब्रोकर को एक विस्तृत, सटीक क्लोज़िंग स्टेटमेंट देना होगा जिसमें वे सभी राशियाँ दिखाई जाएँ जिनके बारे में ब्रोकर जानता है या उसे जानना चाहिए। ब्रोकर किसी अटॉर्नी/सेटलमेंट एजेंट द्वारा तैयार स्टेटमेंट पर भरोसा कर सकता है, लेकिन उसे उसकी सटीकता की समीक्षा करनी होगी और त्रुटियों की सूचना पक्षकारों को देनी होगी। TRID ने TRID-शासित ऋणों के लिए HUD-1 के स्थान पर क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र्स लागू किए; गैर-TRID लेन-देन में HUD-1 या ALTA स्टेटमेंट का उपयोग किया जा सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर को ज्ञात या यथोचित रूप से ज्ञात सभी राशियों का सटीक क्लोज़िंग स्टेटमेंट देना होगा
  • ✓ब्रोकर अटॉर्नी-तैयार स्टेटमेंट पर भरोसा कर सकता है, लेकिन सटीकता के लिए समीक्षा करनी होगी
  • ✓ब्रोकर को प्रत्यक्ष ज्ञान में आने वाली सभी प्रविष्टियों की सटीकता की पुष्टि करनी होगी
  • ✓ब्रोकर को छूटी हुई लागतों की सूचना सेटलमेंट एजेंट और ऋणदाता को देनी होगी
  • ✓TRID (3 अक्टूबर, 2015 से प्रभावी) ने HUD-1/TILA के स्थान पर क्लोज़िंग डिस्क्लोज़र्स लागू किए

43.Handling Trust Funds [G.S. 93A-6(a)(12) & (g); Rules A.0116, A.0117]

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ट्रस्ट मनी की परिभाषा

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ट्रस्ट मनी वह धन है जो दूसरों का होता है और किसी ब्रोकर द्वारा एजेंट के रूप में प्राप्त किया जाता है, या अस्थायी संरक्षक के रूप में रखा जाता है। सामान्य उदाहरणों में अर्नेस्ट मनी जमा, डाउन पेमेंट, किरायेदार सुरक्षा जमा, किराए, HOA शुल्क/असेसमेंट, और अंतिम सेटलमेंट आय शामिल हैं। अल्पकालिक किराये के लिए इसमें अग्रिम आरक्षण जमा और सकल प्राप्तियों पर बिक्री कर भी शामिल हैं।

मुख्य नियम
  • ✓ट्रस्ट मनी वह धन है जो दूसरों का होता है और किसी ब्रोकर द्वारा एजेंट के रूप में प्राप्त किया जाता है
  • ✓उदाहरण: अर्नेस्ट मनी, डाउन पेमेंट, सुरक्षा जमा, किराए, HOA शुल्क, सेटलमेंट आय
  • ✓अल्पकालिक किराये में अग्रिम आरक्षण जमा और बिक्री कर शामिल हैं
  • ✓एजेंट की भूमिका के लिए केवल गौण होने पर भी इसे ट्रस्ट में रखा जाना चाहिए
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न्यास/एस्क्रो खाते की विशेषताएँ और पदनाम

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न्यास/एस्क्रो खाता एक बैंक खाता है जिसमें केवल न्यास धन रखा जाता है; यह अलग, संरक्षकीय और मांग पर उपलब्ध होना चाहिए। यह उत्तर कैरोलिना (NC) में विधिपूर्वक व्यवसाय करने वाली संघीय बीमित संस्था में मांग जमा खाता होना चाहिए जो आयोग को निरीक्षण की अनुमति देती हो। धन की सुरक्षा और FDIC कवरेज बनाए रखने के लिए इसे उचित रूप से “न्यास” या “एस्क्रो” के रूप में पदनामित किया जाना चाहिए। FDIC प्रत्येक व्यक्तिगत स्वामी के लिए $250,000 तक बीमा करता है।

मुख्य नियम
  • ✓न्यास खाता अलग, संरक्षकीय और मांग पर उपलब्ध होना चाहिए
  • ✓आयोग निरीक्षण की अनुमति देने वाली संघीय बीमित संस्था में मांग जमा खाता होना चाहिए
  • ✓कार्ड, विवरणों और चेकों पर “न्यास खाता” या “एस्क्रो खाता” शब्द अवश्य दिखाई देने चाहिए
  • ✓FDIC उस प्रत्येक व्यक्ति के लिए $250,000 तक बीमा करता है जिसके लिए धन रखा गया है
  • ✓अधिकांश न्यास धन के लिए बैंक NC के बाहर स्थित हो सकता है
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ट्रस्ट खाता कब आवश्यक है और खातों की संख्या

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ब्रोकर को ट्रस्ट खाता खोलना होता है जब ब्रोकर या संबद्ध लाइसेंसधारी ट्रस्ट धन का कब्जा लेता है। निष्क्रिय ब्रोकरों या ऐसे लोगों को, जो दूसरों की धनराशि नहीं संभालते, ऐसा खाता बनाए रखने की आवश्यकता नहीं होती। सामान्यतः केवल एक ट्रस्ट खाता आवश्यक होता है, लेकिन HOA धनराशि का प्रबंधन करने वाले ब्रोकरों को प्रत्येक एसोसिएशन के लिए अलग ट्रस्ट खाता बनाए रखना होता है।

मुख्य नियम
  • ✓ट्रस्ट खाता आवश्यक होता है जब ब्रोकर/संबद्ध लाइसेंसधारी ट्रस्ट धन का कब्जा लेता है
  • ✓निष्क्रिय ब्रोकरों या दूसरों की धनराशि न संभालने वालों को ट्रस्ट खाते की आवश्यकता नहीं होती
  • ✓सामान्यतः केवल एक ट्रस्ट खाता आवश्यक होता है
  • ✓HOA/POA प्रबंधकों को प्रत्येक एसोसिएशन के लिए अलग ट्रस्ट खाता बनाए रखना होता है
  • ✓HOA प्रबंधकों को कम से कम त्रैमासिक लिखित विवरण प्रदान करना होता है
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कमिंगलिंग निषिद्ध और बैंक सेवा शुल्क

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ब्रोकर व्यक्तिगत/व्यावसायिक धन को दूसरों के धन के साथ मिश्रित नहीं कर सकता। स्वामित्व हित वाला ब्रोकर संबंधित धन को ब्रोकरेज ट्रस्ट खाते में जमा नहीं कर सकता। अपवाद: ब्रोकर बैंक सेवा शुल्कों को कवर करने के लिए, न कि उनसे बचने के लिए, अधिकतम $100 व्यक्तिगत धन (या आवश्यक राशि) जमा कर सकता है, और उन्हें व्यक्तिगत धन बहीखाते के माध्यम से दर्ज करना होगा।

मुख्य नियम
  • ✓ब्रोकर व्यक्तिगत या व्यावसायिक धन को दूसरों के धन के साथ मिश्रित नहीं कर सकता
  • ✓स्वामित्व हित वाला ब्रोकर संबंधित धन को ब्रोकरेज ट्रस्ट खाते में जमा नहीं कर सकता
  • ✓बैंक सेवा शुल्कों को कवर करने के लिए (उनसे बचने के लिए नहीं) अधिकतम $100 व्यक्तिगत धन जमा कर सकता है
  • ✓शुल्कों के लिए व्यक्तिगत धन को व्यक्तिगत धन बहीखाते के माध्यम से दर्ज किया जाना चाहिए
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ट्रस्ट धन जमा करने की समय-सीमाएँ

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ट्रस्ट धन को प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए। अपवाद: प्रस्तावों के साथ अर्नेस्ट मनी और किरायेदार सुरक्षा जमा राशियों को स्वीकृति के बाद तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए, जब तक कि वे नकद में न दी गई हों; नकद में दिए जाने पर स्वीकृति की परवाह किए बिना प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए। प्रोविजनल ब्रोकरों को ट्रस्ट धन अपने ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) को तुरंत पहुँचाना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓सामान्य नियम: ट्रस्ट धन को प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा करें
  • ✓अर्नेस्ट मनी और सुरक्षा जमा: स्वीकृति के बाद तीन बैंकिंग दिनों के भीतर
  • ✓नकद को स्वीकृति की परवाह किए बिना प्राप्ति के तीन बैंकिंग दिनों के भीतर जमा करना होगा
  • ✓प्रोविजनल ब्रोकरों को ट्रस्ट धन अपने ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) को तुरंत पहुँचाना चाहिए
  • ✓गैर-निवासी सीमित वाणिज्यिक ब्रोकर ट्रस्ट धन उत्तर कैरोलिना के निवासी ब्रोकर को पहुँचाते हैं
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संवितरण, विवाद, और ऑप्शन/ड्यू डिलिजेंस मनी

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बीआईसी अर्नेस्ट मनी को सेटलमेंट से 10 दिन से अधिक पहले सेटलमेंट एजेंट को हस्तांतरित नहीं कर सकता; अन्यथा, सेटलमेंट से पहले संवितरण के लिए पक्षों की लिखित सहमति आवश्यक है। विवादित गैर-सिक्योरिटी-डिपॉज़िट निधियाँ लिखित रिहाई या न्यायालय के आदेश तक रोक कर रखी जानी चाहिए। विक्रेता को देय ऑप्शन/ड्यू डिलिजेंस चेक रोक कर रखे जाते हैं (जमा नहीं किए जाते) और विक्रेता को सौंप दिए जाते हैं; नकद राशि ट्रस्ट में जमा की जानी चाहिए।

मुख्य नियम
  • ✓अर्नेस्ट मनी को सेटलमेंट से 10 दिन से अधिक पहले सेटलमेंट एजेंट को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता
  • ✓सेटलमेंट से पहले संवितरण के लिए पक्षों की लिखित सहमति आवश्यक है
  • ✓विवादित निधियाँ लिखित रिहाई या न्यायालय के आदेश तक रोक कर रखी जाती हैं [A.0116(d)]
  • ✓विक्रेता को देय ऑप्शन/ड्यू डिलिजेंस चेक रोक कर रखे जाते हैं, जमा नहीं किए जाते
  • ✓ब्रोकर अनुबंध स्वीकृति के बाद ऐसे लिखतों को तीन व्यावसायिक दिनों से अधिक नहीं रख सकता
  • ✓ऑप्शन/ड्यू डिलिजेंस के लिए नकद राशि तीन बैंकिंग दिनों के भीतर ट्रस्ट में जमा की जानी चाहिए
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न्यास धन का संरक्षण और अनुचित उपयोग

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प्रत्येक लाइसेंसी को लाइसेंस कानून और नियमों के अनुसार दूसरों के धन/संपत्ति का संरक्षण करना चाहिए। एक ब्रोकर दूसरों के धन को अपने उपयोग में रूपांतरित नहीं कर सकता, उसे किसी अन्य उद्देश्य के लिए प्रयुक्त नहीं कर सकता, या किसी अन्य को रूपांतरण या दुरुपयोग में सहायता नहीं कर सकता।

मुख्य नियम
  • ✓प्रत्येक लाइसेंसी को दूसरों के धन/संपत्ति का संरक्षण करना चाहिए [A.0116(g)]
  • ✓दूसरों के धन को अपने उपयोग में रूपांतरित नहीं कर सकता
  • ✓धन को इच्छित उद्देश्य के अतिरिक्त किसी अन्य उद्देश्य के लिए प्रयुक्त नहीं कर सकता
  • ✓दूसरों को रूपांतरण या दुरुपयोग में सहायता नहीं कर सकता
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ब्याज-युक्त खाते और निषिद्ध निवेश

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एक ब्रोकर ब्याज-युक्त ट्रस्ट खाते का उपयोग केवल सभी पक्षों से पूर्व लिखित अधिकृतता के साथ ही कर सकता है, जिसमें यह निर्दिष्ट हो कि ब्याज कैसे और किसे भुगतान किया जाएगा। सभी ट्रस्ट खाते मांग खाते होने चाहिए, इसलिए ट्रस्ट धन को प्रतिभूतियों, सरकारी बॉन्ड, या निश्चित अवधि की सीडी में निवेश करना निषिद्ध है।

मुख्य नियम
  • ✓ब्याज-युक्त ट्रस्ट खाते के लिए सभी पक्षों से पूर्व लिखित अधिकृतता आवश्यक है
  • ✓अधिकृतता में यह निर्दिष्ट होना चाहिए कि ब्याज कैसे और किसे भुगतान किया जाएगा
  • ✓ट्रस्ट खाते मांग खाते होने चाहिए
  • ✓ट्रस्ट धन को प्रतिभूतियों, बॉन्ड, या निश्चित अवधि की सीडी में निवेश करना निषिद्ध है
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ब्रोकर-इन-चार्ज (BIC) की जिम्मेदारी और अभिलेखों का संरक्षक

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BIC ट्रस्ट खातों और अभिलेखों के समुचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार होता है। BIC रिकॉर्डिंग/जमा करने का काम क्लरिकल स्टाफ को सौंप सकता है, लेकिन धन की देखभाल और अभिरक्षा के लिए जिम्मेदार बना रहता है। ट्रस्ट धन तक पहुंच सीमित और सावधानीपूर्वक नियंत्रित होनी चाहिए। आयोग बिना पूर्व सूचना के ट्रस्ट अभिलेखों का निरीक्षण कर सकता है।

मुख्य नियम
  • ✓BIC ट्रस्ट खातों और अभिलेखों के समुचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार है
  • ✓यदि कोई क्लरिकल कर्मचारी अभिलेख संभालता है, तब भी BIC जिम्मेदार रहता है
  • ✓ट्रस्ट धन तक पहुंच सीमित और सावधानीपूर्वक नियंत्रित होनी चाहिए
  • ✓आयोग बिना पूर्व सूचना के ट्रस्ट खातों के अभिलेखों का निरीक्षण कर सकता है

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