46 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
شارژهای معوق ممکن است تا بالاترین نرخ قانونی یا نرخ کمتری که نهاد مدیریت تعیین میکند مشمول بهره شوند، بهعلاوه هزینه تأخیر اداری معقول. هزینههای وصول، از جمله هزینههای معقول آژانس وصول و حقالوکاله وکیل، توسط مالک پرداخت میشود و با حق وثیقه به نفع نهاد مدیریت تضمین میگردد.
نهاد مدیریتی میتواند پس از ارسال اخطار کتبی که حداقل ۳۰ روز پس از تاریخ سررسید عوارض فرستاده شده است، برای مالکان بدهکار از استفاده ممانعت کند، از رزرو ممانعت کند، یا رزروهای تأییدشده را لغو کند. اخطار باید کل بدهی معوق را همراه با نرخ روزانه و این موضوع که استفاده تا زمان پرداخت ممنوع است، ذکر کند. ممانعت از استفاده باید بهطور یکنواخت علیه همه مالکان، از جمله توسعهدهندگان، اجرا شود.
پس از اخطار ۳۰ روزه دیگر مبنی بر قصد اجاره، نهاد مدیریتی میتواند تایمشیر مالک بدهکار را اجاره دهد. تلاشهای اجارهای نمیتوانند پیش از ۱۰ روز پس از اخطار آغاز شوند. عواید خالص به حساب منظور میشود؛ مالک برای هر بدهی معوق باقیمانده مسئول میماند، و نهاد مدیریتی لازم نیست بالاترین نرخ را به دست آورد، اما باید تلاشهای معقول به کار گیرد.
برای املاک تایمشر در کارولینای شمالی، نهاد مدیریت برای هر عوارض از تاریخ سررسید آن و برای خسارتی که مالک/مهمان/مستأجر ایجاد کرده است، حق وثیقه دارد. حق وثیقه ممکن است بهصورت قضایی یا از طریق امانتدار تحت 93A-62.1 اجرا شود. ادعای حق وثیقه باید شامل یک عبارت الزامی با حروف بزرگ و ضخیم باشد، به ثبت اعلامیه عطف به ماسبق میشود (بهجز رهنهای اول)، و با تسویه یا ۵ سال پس از ثبت، مگر اینکه اجرا شود، منقضی میگردد.
بهجز در فروش اجباری توسط امین، جانشین در منفعت برای هزینههای مشترک پرداختنشده سلف تا زمان انتقال، مشترکاً و متضامناً مسئول است؛ اما اولین مرتهن که از طریق فروش اجباری یا سند واگذاری بهجای فروش اجباری مالک میشود، از هزینههای مشترک پیشین معاف است. توسعهدهنده ممکن است در دوره تضمین از پرداخت سهم خود معاف شود، به شرط آنکه تضمین کند هزینههای مشترک مالکان افزایش نمییابد و هر مازاد هزینهها بر درآمدها را پوشش دهد.
هر متقاضی غیرمقیم باید رضایت غیرقابل برگشت خود را ثبت کند که ممکن است دعاوی علیه او در دادگاههای کارولینای شمالی با ابلاغ اوراق قضایی به مدیر اجرایی کمیسیون آغاز شود. ابلاغ اوراق به مدیر اجرایی معتبر تلقی میشود، همانند اینکه شخصاً به متقاضی ابلاغ شده باشد، و باید در دو نسخه ابلاغ شود و یک نسخه با پست سفارشی برای دارنده پروانه ارسال گردد.
این بخش برای لینهای عوارض، جایگزینی ساده و کمهزینه در برابر تملک وثیقه قضایی ارائه میکند. ادعای لین منطبق با الزامات باید در دفتر کارمند دادگاه عالی در شهرستانی که مالکیت زمانی در آن واقع است ثبت شود. حداقل ۱۵ روز پیش از ثبت، صورت حساب مبلغ بدهی باید برای مالک (و در صورت وجود شرکت/شرکت با مسئولیت محدود، نماینده ثبتشده) از طریق پست ارسال شود.
حداقل ۳۰ روز پیش از ثبت حکم در دفتر دادگاه (docketing judgment)، اطلاعیه فورکلوزر وثیقه ارزیابی (assessment lien foreclosure) باید برای مالک و دارندگان وثیقههای درجه پایینتر (junior lienholders) ارسال شود، همراه با فرم اعتراض. اگر مالک اعتراض امضاشده را ظرف ۳۰ روز بازگرداند، وثیقه فقط از طریق فرآیند قضایی قابل فورکلوزر است. مالکانی که اعتراض نمیکنند، حتی اگر عواید فروش کافی نباشد، مشمول حکم کسری (deficiency judgment) نمیشوند.
ثبت گواهی در دفتر دادگاه یک حکم معتبر ایجاد میکند که سالانه ۸٪ بهره دارد. فورکلوزر نمیتواند پیش از شش ماه پس از سررسید شدن بدهی آغاز شود. فروش بین ۳۰ روز و یک سال پس از نمایهسازی حکم انجام میشود و توسط امین بیطرف منصوبشدهای اجرا میگردد که همان وظایف امانی امین سند امانی را دارد و بهعنوان مزایدهگر عمل میکند.
حداقل ۳۰ روز پیش از فروش، امین باید اعلان را با محتوای الزامی ارسال کند (مالک/دارندگان حق ثانویه، توصیف قانونی، نکول، مبالغ، تاریخ/محل فروش، حقوق رفع نکول و بازخرید). بالاترین پیشنهاددهنده وجه نقد/وجوه تأییدشده پرداخت میکند؛ گواهی فروش تمام حقوق بازخرید را خاتمه میدهد. گواهی انطباق باید ظرف ۱۰ روز ثبت شود؛ سند امین (بدون هیچ ضمانت مالکیت) صادر و حداقل ۱۰ روز پس از فروش ثبت میشود.
فروش طبق این بخش، مالک را از مسئولیت تمام مبالغ تضمینشده با حق بازداشت بری میکند و هیچ حقی برای صدور حکم کسری وجود ندارد. عواید ابتدا به هزینههای فروش/حقالزحمه امین، سپس به مبلغ بدهی، سپس به دارندگان منافع درجه پایینتر (یا منشی دادگاه)، و هر مازاد به مالک پیشین اختصاص مییابد.
ادعای حق وثیقه که بدهیای را تضمین میکند و تنها از جریمهها، سود جریمهها، یا حقالوکالههای مرتبط تشکیل شده است، فقط از طریق تملک قهری قضایی قابل اجرا است. به همین ترتیب، حقهای وثیقه صرفاً برای هزینههای خدمات، وصول، مشاوره، یا اداری نیز فقط از طریق تملک قهری قضایی قابل اجرا هستند.
BPO و CMA از نظر قانونی یک معنا دارند: برآورد قیمت احتمالی فروش یا اجاره یک ملک توسط کارگزار دارای مجوز. CMA معمولاً برای مشتریان است؛ BPO برای اشخاص ثالث برای مقاصد غیرمرتبط با وام مسکن است. کارگزار غیرپروویژنال دارای مجوز فعال میتواند در ازای دریافت دستمزد برای طرفهای مختلف BPO/CMA انجام دهد. کارگزار پروویژنال نمیتواند برای هیچکس در ازای دریافت دستمزد BPO/CMA انجام دهد.
BPOها/CMAهای دارای حقالزحمه باید با استانداردهای ماده 6 و بخش A.2200 مطابقت داشته باشند، کتبی باشند و موضوعات الزامی را پوشش دهند. قیمت ممکن است به صورت یک رقم واحد یا یک بازه گزارش شود؛ اگر بازه بیش از 10% باشد، توضیح لازم است. روششناسی تحلیل درآمد اکنون در موارد مقتضی الزامی است. اگر BPO «ارزش» را برآورد کند، از نظر قانونی یک ارزیابی است که به ارزیاب دارای مجوز نیاز دارد.
هر کارگزار (موقت یا غیرموقت) میتواند در صورت عدم دریافت هزینه، برای هر طرف BPO/CMA انجام دهد. جبران خدمات برای خدمات عمومی کارگزاری تحت یک قرارداد کارگزاری، «هزینه» محسوب نمیشود. حتی در صورت عدم دریافت هزینه، کمیسیون انتظار دارد عملکردی شایسته و بدون تعارض منافع افشا نشده باشد و برای راهنمایی، A.2202 رعایت شود.
یک کارگزار املاک میتواند در قرارداد حاکم با یک کارگزار موقت (که وضعیت غیرکارمندی او تحت ماده 3508 قانون IRC به رسمیت شناخته شده است) توافقنامهای بگنجاند که طبق آن کارگزار موقت هزینههای پوشش غرامت کارگران را به کارگزار بازپرداخت کند. این امر سایر الزامات پوشش غرامت کارگران را تحت تأثیر قرار نمیدهد.
عامل اسکرو میتواند وجوه امانی مورد اختلاف (بهجز سپردههای تضمینی مسکونی) را نزد منشی دادگاه در شهرستانی که ملک در آن واقع شده است سپردهگذاری کند. عامل باید گواهی کند که به مدعیان اطلاع داده شده است. عامل باید پیش از سپردهگذاری، ۹۰ روز پس از اطلاعرسانی صبر کند. اگر ظرف یک سال هیچ دادرسی ویژهای ثبت نشود، وجوه غیرمطالبهشده تلقی شده و به خزانهدار ایالت تحویل داده میشوند.
توسعهدهنده باید هر سیستم رزروی را در اعلامیه توصیف کند و قواعد عملیاتی را وضع نماید و با حسن نیت نهایت تلاش خود را برای پیشبرد منافع مالکان به طور کلی به کار گیرد. بهرهبردار میتواند سیستم را بر اساس الگوهای استفاده واقعی، پیشبینی استفاده تنظیم کند و دورهها/واحدها را برای سپردهگذاری در برنامههای مبادله یا اجارهدهی به منظور تسهیل منافع مالکان رزرو نماید.
اگر اپراتور انجمن مالکان نباشد، در زمان خاتمه باید تمام دادههای مرتبط با رزرو را ظرف ۹۰ روز (یا طبق توافق) انتقال دهد تا عملیات بدون وقفه امکانپذیر شود، بهاستثنای اطلاعات خصوصی نامرتبط. هزینههای معقول انتقال بهعنوان هزینه مشترک ظرف ۱۰ روز بازپرداخت میشوند. توافقها میتوانند مقرر کنند که اپراتور مالکیت سیستم را حفظ کند.
هیچ دعوایی بین کارگزار و مشتری برای وصول بر اساس قرارداد خدمات کارگزار معتبر نیست، مگر اینکه قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده و توسط طرفی که تعهد بر او بار است یا شخص مجاز قانونی امضا شده باشد.
اظهارنامه باید مبنای افزودن واحدهای مالکیت زمانی/امکانات/پروژهها، اینکه چه کسی میتواند آنها را اضافه کند، تأثیر مالی، و حقوق رضایت مالک را مشخص کند. شخص مجاز باید هنگام ارزیابی افزودهها، نسبت یکبهیک شب استفاده به حق استفاده و الزامات G.S. 93A-63 را رعایت کند.
جایگزینیها باید تجربه تعطیلاتی اساساً مشابه یا بهتر ارائه دهند. یک توسعهدهنده/نهاد مدیریت وابسته نمیتواند در یک سال بیش از ۱۰٪ از کل دسترسپذیری استفاده سالانه را جایگزین کند؛ یک نهاد مدیریت غیروابسته نمیتواند از ۲۵٪ فراتر رود. واحدهای املاک تایمشر نیازمند تأیید مالک هستند. مالکان میتوانند اعتراض کنند، که موجب تشکیل جلسه میشود؛ جایگزینیهای نامحدود نیازمند تأیید اکثریت پیشاپیش با ۲۵٪ رأیدهی است.
حذفهای ناشی از خسارت نیازمند بیمه خسارت با هزینه جایگزینی، اطلاع ۳۰ روزه به مالک درباره عدم دسترسپذیری، و تخصیص عواید به جایگزینی یا حذف مالک برای حفظ نسبت یکبهیک است. حذفهای ناشی از سلب مالکیت (امیننت دامین) عواید را به طور مشابه اعمال میکنند. حذفهای ناشی از انقضای مدت نیازمند تعدیلهای کافی مالک یا واحد هستند تا نسبت از یکبهیک بیشتر نشود.
فروشندگان مجدد تایمشیرِ مصرفکننده باید از یک قرارداد خرید بازفروش استفاده کنند که تایمشیر، برنامه و نهاد مدیریتکننده، افشای برجسته ارزیابی/مالیات، افشای هر معوقه، و اطلاعیه برجسته لغو پنجروزه را مشخص کند، بههمراه سالی که خریدار ممکن است نخستین بار از تایمشیر استفاده کند. اطلاعیه لغو از تاریخ ارسال مؤثر است، و بستن معامله پیش از انقضای دوره پنجروزه ممنوع است.
اگر قرارداد خرید بازفروش الزامی استفاده نشود یا عدم انطباق داشته باشد، معامله تا یک سال پس از انتقال به اختیار خریدار قابل ابطال است. برای هر کارگزار بازفروش، دریافت هزینه پیشپرداخت برای فهرست کردن هرگونه تایمشر غیرقانونی است.
صندوق آموزش و جبران خسارت املاک و مستغلات یک صندوق ویژه است که توسط کمیسیون نگهداری میشود تا احکام پرداختنشده را بپردازد، در مواردی که شخص زیاندیده از برخی اعمال کارگزاران متحمل زیان مالی مستقیم شده است، و همچنین آموزش را تأمین مالی کند. هیچ هزینه آموزشی نمیتواند صندوق را به کمتر از $200,000 کاهش دهد. اگر صندوق در ۳۱ دسامبر به کمتر از $50,000 برسد، کمیسیون میتواند در زمان تمدید تا $10 برای هر کارگزار هزینه وضع کند.
فردی که از تبدیل وجوه اعتماد توسط دلال مجاز تحت نقصان مالی مستقیم رنج می برد، می تواند بازیابی کند اگر: تبدیل در یا پس از 1 سپتامبر 1979 اتفاق افتاده است؛ او دلال را شکایت کرده و اطلاع رسانی کتبی را در عرض 60 روز از آغاز (یا 60 روز پس از رفع دعوی برای ادعاهای کمتر از 3000 دلار) به کمیسیون تقدیم کرده است؛ حکم نهایی را بر اساس تبدیل وجوه به دست آورده است؛ و اجرای حکم بی نتیجه بازگردانده شده است. درخواست باید در عرض یک سال پس از اتمام تمام رفع دعاوی تقدیم شود.
ارائهدهندگان خدمات فروش مجدد، ارائهدهندگان خدمات انتقال، و دیلرهای سرنخ باید سوابق را از زمانی که هر بخش از اطلاعات تماس شخصی بهدست میآید، سه سال نگهداری کنند؛ شامل نسخهای از تمام اطلاعات، جزئیات دیلر سرنخ منبع همراه با دادههای تراکنش و رسیدها، یا در صورت تحقیق شخصی، توضیحات منابع، روشها، تاریخها و هویت محققان.
دعاوی بازیابی مسموع نیستند مگر اینکه ظرف یک سال پس از خاتمه همه رسیدگیها مطرح شوند. صندوق در قبال بیش از ۵۰٬۰۰۰ دلار به ازای هر معامله مسئول نیست. پرداختها نباید از ۲۵٬۰۰۰ دلار مجموع به ازای هر دارنده مجوز در یک سال تقویمی تجاوز کنند، و هرگز نباید از ۷۵٬۰۰۰ دلار مجموع برای هر دارنده مجوز تجاوز کنند. صندوق در قبال خسارات تبعی، تنبیهی، اتفاقی یا ویژه، جریمهها، بهره یا هزینههای دادگاه مسئول نیست.
پیش از ارائه خدمات تبلیغاتی فروش مجدد، ارائهدهنده باید شرح مکتوب همه هزینهها/مخارج و زمان سررسید آنها را به فروشنده مجدد بدهد. ارائهدهنده خدمات فروش مجدد نمیتواند بدون داشتن مجوز فعال ماده ۱ به فعالیتهای کارگزاری املاک بپردازد.
تبلیغکنندگان فروش مجدد نمیتوانند القا کنند که خدمات کارگزاری فراتر از تبلیغات ارائه میدهند، بدون ارائه اطلاعات تماس خریدار، ادعای وجود خریدار علاقهمند کنند، بدون مستندات و نسبتها ادعای فروش یا اجاره کنند، یا ارزش فروش مجدد مشخصی را بیان کنند. آنها نمیتوانند در ۱۲ ماه بیش از مجموع ۷۵ دلار دریافت کنند، مگر با قرارداد منطبق امضاشده و شرایط مورد توافق.
توافقنامه کتبی کارگزاری امضاشده با اندازه قلم حداقل ۱۲ پوینت الزامی است و باید شامل اطلاعات تماس ارائهدهنده، شرح خدمات، هزینههای تفکیکشده/کل، و حق لغو پنجروزه برجسته و غیرقابل اسقاط باشد. ارائهدهندگان باید به لغوها ظرف پنج روز ترتیب اثر دهند و بازپرداخت را ظرف ۲۰ روز پس از لغو یا پنج روز پس از تسویه وجوه، هر کدام که دیرتر باشد، انجام دهند.
یک قرارداد غیرمنطبق به انتخاب فروشندهٔ مجدد برای مدت یک سال قابل ابطال است. ارائهدهنده خدمات فروش مجدد باید بر همه جنبههای عرضه نظارت، مدیریت و کنترل داشته باشد، و تخلفات نمایندگان تخلفات ارائهدهنده محسوب میشوند. هر تخلف یک عمل ناعادلانه یا فریبنده تحت G.S. 75-1.1 است.
فروشندهٔ مجدد میتواند تا نیمهشب روز پنجم پس از اجرا لغو کند؛ این حق قابل اسقاط نیست. بازپرداختها باید ظرف ۲۰ روز از مطالبه یا پنج روز پس از تسویه وجوه پرداخت شوند. پیش از هر توافق، ارائهدهنده باید یک حساب امانی مستقل ایجاد کند، و هیچ کارمزدی تا زمانی که همه خدمات وعدهدادهشده بهطور کامل انجام نشوند و مدرک مستند تحویل داده نشود دریافت نمیشود.
هیچ شخصی نمیتواند بدون توافقنامه امضاشده منطبق با مقررات، خدمات انتقال را در ازای دریافت مبلغی ارائه کند. ارائهدهندگان خدمات نمیتوانند به مالکان توصیه کنند پرداختهای ارزیابی/مالیات/وام را متوقف کنند، بهنادرست اعلام کنند که مالکان نمیتوانند با توسعهدهندگان/دارندگان حق وثیقه تماس بگیرند، برای عدم پرداخت ترتیبی برای واگذاری از طریق فورکلوزر بدهند، یا برای ترتیب دادن واگذاری داوطلبانه به جای پرداخت ارزیابی هزینه دریافت کنند.
قرارداد باید تصریح کند که تا زمان ارائهٔ مدرک کتبی انجام تعهدات هیچ هزینهای قابل پرداخت نیست، نام نمایندهٔ امانی مستقل را ذکر کند، جزئیات هر خدمت را همراه با تاریخهای تکمیل و هزینهها شرح دهد، خطرات فورکلوزر را بهطور برجسته افشا کند، و شامل بیانیهٔ لغو مشخصشده باشد. وجوه امانی فقط با سوگندنامهٔ ایفای کامل تعهدات یا به نهاد مدیریتی/دولت برای تکمیل انتقال آزاد میشوند.
عدم انطباق عمدی سپرده یک جنایت کلاس E است. مقررات ارائهدهنده انتقال این بخش برای دلالهای فروش مطابق، وکلای دارای مجوز NC، شرکتهای بیمه عنوان/نمایندگان با وضعیت خوب، یا وامدهندگان/خدماتدهندگان/ذیحق نسبت به بدهکاران خود اعمال نمیشود. تنها وکلای دارای مجوز NC یا افراد اجازهداده شده برای حراج غیر قضایی میتوانند خدمات انتقال اجباری ارائه دهند. تخلفات بر اساس G.S. 75-1.1 اعمال نامنصفانه/فریبانگیز هستند.
هنگامی که کمیسیون از صندوق بازیابی برای تسویه یک ادعا یا پرداخت حکم صادرشده علیه یک کارگزار پرداخت میکند، مجوز کارگزار در تاریخ لازمالاجرا شدن دستور پرداخت بهطور خودکار تعلیق میشود. مجوز کارگزار تا زمانی که صندوق بهطور کامل، همراه با بهره با نرخ قانونی، بازپرداخت نشود، اعاده نمیشود.
هیچ نهادی نمیتواند بدون گواهی کمیسیون بهعنوان ارائهدهنده آموزش خصوصی املاک و مستغلات (ارائه آموزش پیش از مجوز، پس از مجوز، یا آموزش مداوم بهصورت انتفاعی) فعالیت کند. هر شعبه به گواهی جداگانه نیاز دارد. هزینههای درخواست نباید از ۲۵۰ دلار برای هر ارائهدهنده و ۵۰ دلار برای هر دوره بیشتر باشد. ارائهدهندگان باید استانداردهای مربوط به کیفیت برنامه، مربیان واجد شرایط، تسهیلات، سوابق و سلامت مالی را برآورده کنند.
مگر اینکه اعلامیه درصد کمتری مقرر کرده باشد، حداقل ۶۶٪ از منافع رأیدهی واجد شرایط حاضر در جلسهای که طبق مقررات اطلاعرسانی شده است میتوانند مدت برنامه را تمدید کنند. نصاب ۵۰٪ است مگر اینکه نصاب کمتری ذکر شده باشد. نهاد مدیریتی میتواند منافع معوق بیش از دو سال را فاقد صلاحیت رأیدادن بداند، و وکالتنامهها تا سه سال معتبر هستند.
مگر اینکه اعلامیه ترتیب دیگری مقرر کند، ۶۰٪ از کل منافع رأیدهی میتواند هر زمان برنامه را خاتمه دهد. پس از خاتمه، نهاد مدیریت/هیئتمدیره به عنوان متولی خاتمه برای تقسیم یا فروش ملک سابق عمل میکند (با تأیید اکثریت مستأجران)، و هزینهها به نسبت توسط مالکان مشاع پرداخت میشود. عموماً فقط برای برنامههایی اعمال میشود که حداقل ۲۵ سال از وجود آنها گذشته است.
دارنده مجوزی غیر از کارگزار موقت میتواند BPO/CMA تهیه کند و در صورت فعال و دارای وضعیت مطلوب بودن مجوز و دارا بودن محتوای مورد نیاز BPO/CMA، کارمزد دریافت کند. الزامات ماده برای BPO/CMA که بدون کارمزد انجام میشود اعمال نمیگردد.
یک BPO/CMA باید مکتوب باشد و شامل هدف مورد نظر، توصیف ملک، مبنای استدلال، مفروضات/شرایط محدودکننده، افشای منافع، تاریخ مؤثر، نام/امضای/شماره پروانه بروکر، نام شرکت، تاریخ امضا، سلب مسئولیت الزامی مبنی بر غیرارزیابی بودن، و یک نسخه از درخواست واگذاری باشد.
دارنده مجوز نمیتواند آگاهانه BPO/CMA را بهجای ارزیابی (appraisal) که قانون فدرال یا ایالتی آن را الزامی کرده است، تهیه کند. BPO/CMA که بهجای قیمت فروش/اجاره، ارزش را برآورد میکند، ارزیابی تلقی میشود و تنها ارزیاب میتواند آن را تهیه کند. هرگز نمیتوان آن را ارزشگذاری یا ارزیابی نامید و نمیتواند نتیجه از پیش تعیینشده را گزارش کند. امضاهای الکترونیکی و پیوستهای جداگانه تحت شرایط مشخص مجاز هستند.
نظر قیمت کارگزار (BPO) یا تحلیل بازار مقایسهای (CMA) برآوردی است که توسط یک کارگزار دارای مجوز تهیه میشود و قیمت احتمالی فروش یا اجاره یک ملک را به تفصیل بیان میکند، جزئیات مربوط به وضعیت، بازار، محله و املاک قابل مقایسه را ارائه میدهد، اما مدل ارزشگذاری خودکار را شامل نمیشود.
دارنده پروانه ممکن است برای فروشندگان فعلی/بالقوه، خریداران، موجران، مستأجران، اشخاص ثالثی که بررسی دقیق انجام می دهند، و دارندگان حق وثیقه/اشخاص ثالث برای اهدافی غیر از اینکه مبنای تعیین ارزش برای آغاز وام مسکن باشد، BPO/CMA تهیه کند. BPO/CMA ممکن است در کنار یا علاوه بر ارزیابی استفاده شود.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک North Carolina بیازمایید.
شروع رایگان →