Article 3. § 93A-35/38. Certification renewal and revocation +9North Carolina · املاک · فارسی

گواهی‌نامه‌ها پس از صدور در ۳۰ ژوئن منقضی می‌شوند و در صورت ارائه درخواست‌ها تا ۱ ژوئن، سالانه در ۱ ژوئیه تمدید می‌شوند. هزینه‌های تمدید حداکثر ۱۲۵ دلار برای هر مکان و ۲۵ دلار برای هر دوره است. گواهی‌نامه‌ها با فروش ارائه‌دهنده قابل انتقال نیستند. کمیسیون می‌تواند گواهی‌نامه را به دلیل عدم رعایت، اطلاعات نادرست، یا جرایم مرتبط با انحطاط اخلاقی تعلیق، لغو یا رد کند.

• ✓گواهی‌نامه‌ها در ۳۰ ژوئن منقضی می‌شوند و سالانه در ۱ ژوئیه تمدید می‌شوند
• ✓درخواست‌های تمدید باید تا ۱ ژوئن ارائه شوند
• ✓گواهی‌نامه هنگام فروش ارائه‌دهنده قابل انتقال نیست
• ✓کمیسیون می‌تواند گواهی‌نامه را به دلیل اطلاعات نادرست یا جرایم انحطاط اخلاقی لغو کند

کمیسیون یک برنامه آموزش مداوم ایجاد می‌کند. یک بروکر دارای مجوز باید در هر دوره تمدید، سالانه هشت ساعت آموزش را تکمیل کند. ممکن است از بروکرهای مسئول خواسته شود سالانه یک دوره ویژه تا چهار ساعت را تکمیل کنند. بروکری که آموزش مداوم را تکمیل نکند، نمی‌تواند فعالانه در کارگزاری املاک فعالیت کند. رویه‌ها اجازه تعویق را برای بروکرهایی که فعالانه در کارگزاری املاک مشغول نیستند فراهم می‌کنند.

• ✓بروکرها باید سالانه هشت ساعت آموزش مداوم را تکمیل کنند
• ✓بروکری که الزامات آموزش مداوم را برآورده نکند، نمی‌تواند فعالانه در کارگزاری املاک فعالیت کند
• ✓بروکرهای مسئول ممکن است با یک دوره ویژه اضافی تا چهار ساعت روبه‌رو شوند
• ✓آموزش مداوم ممکن است برای بروکرهایی که فعالانه در کارگزاری املاک مشغول نیستند به تعویق بیفتد

یک توافق ناعادلانه، باطل و ناقض قانون است اگر قرار باشد بیش از یک سال معتبر بماند و هدفش این باشد که همراه با زمین اجرا شود یا مالکان آینده را ملزم کند، واگذاری را بدون اطلاع/رضایت مالک مجاز کند، یا وثیقه/بار/منفعت امنیتی ایجاد کند. ارائه‌دهنده خدمات حقی برای استرداد عوض پرداخت‌شده تحت یک توافق ناعادلانه ندارد.

• ✓توافقی بیش از یک سال که همراه با زمین اجرا می‌شود یا مالکان آینده را ملزم می‌کند، ناعادلانه و باطل است
• ✓ایجاد حق وثیقه/بار یا مجاز کردن واگذاری بدون رضایت، توافق را ناعادلانه می‌کند
• ✓ارائه‌دهنده حقی برای استرداد عوض پرداخت‌شده تحت یک توافق ناعادلانه ندارد

این ماده توافق‌نامه‌های خدمات املاک و مستغلات را که برای مالکان املاک مسکونی یا مالکان آینده ناعادلانه باشد ممنوع می‌کند و ثبت آن‌ها را برای شفاف نگه داشتن سوابق عمومی ممنوع می‌کند. توافق‌نامه خدمات املاک و مستغلات یک قرارداد نوشته‌شده بین یک ارائه‌دهنده خدمات و یک مالک/خریدار بالقوه برای ارائه خدمات فعلی یا آینده مرتبط با نگهداری، خرید یا فروش املاک مسکونی است.

• ✓املاک مسکونی ملکی است که عمدتاً برای مقاصد شخصی، خانوادگی یا خانگی استفاده می‌شود
• ✓ارائه‌دهنده خدمات شامل یک کارگزار املاک و مستغلات است
• ✓این ماده برای توافق‌نامه‌های نوشته‌شده برای خدمات فعلی یا آینده املاک مسکونی اعمال می‌شود

ثبت یک قرارداد ناعادلانه خدمات املاک ممنوع است، و هرگونه چنین ثبت (یا اخطار/یادداشت) باطل است، به‌عنوان هیچ لینی عمل نمی‌کند و هیچ اخطاری محسوب نمی‌شود؛ این عمل ناقض G.S. 14-118.6(a) است. هیچ مالک/خریداری ملزم نیست سند باطل‌کننده را ثبت کند. طرف‌های زیان‌دیده می‌توانند خسارت، هزینه‌ها و حق‌الوکاله وکیل را بازیافت کنند، بدون آنکه با عوض پرداخت‌شده تهاتر شود. هر نقضی تحت G.S. 75-1.1 یک UDAP است که توسط دادستان کل قابل اجراست.

• ✓ثبت یک قرارداد ناعادلانه ممنوع است و هرگونه چنین ثبتی باطل است
• ✓ثبت باطل هیچ لینی و هیچ اخطار واقعی یا سازنده‌ای ایجاد نمی‌کند
• ✓طرف‌های زیان‌دیده می‌توانند خسارت، هزینه‌ها و حق‌الوکاله وکیل را بازیافت کنند که با عوض پرداخت‌شده تهاتر نمی‌شود
• ✓هر نقضی تحت G.S. 75-1.1 یک رویه تجاری غیرعادلانه/فریبکارانه است

این ماده برای گارانتی‌های خانه، قراردادهای بیمه، معاملات تحت فصل‌های 47G/47H، اعلامیه‌های تحت فصل‌های 47A/47C/47F، توافق‌های نگهداری/تعمیر HOA، قراردادهای وثیقه‌ای UCC، خدمات تأسیساتی تنظیم‌شده، قراردادهای مدیریت املاک، یا اقدامات حق وثیقه مکانیک‌ها/کارگزار تحت فصل 44A اعمال نمی‌شود.

• ✓گارانتی‌های خانه، قراردادهای بیمه، و خدمات تأسیساتی تنظیم‌شده معاف هستند
• ✓اعلامیه‌های تحت قوانین کاندومینیوم/اجتماع برنامه‌ریزی‌شده و توافق‌های نگهداری HOA معاف هستند
• ✓قراردادهای مدیریت املاک و اقدامات حق وثیقه فصل 44A معاف هستند

فعالیت به‌عنوان فروشنده تایم‌شیر بدون مجوز کارگزار املاک غیرقانونی است، مگر اینکه طبق 93A-2(c)(1) معاف باشد یا کارمند W-2 توسعه‌دهنده ثبت‌شده باشد. فروش تایم‌شیری که نیاز به ثبت دارد توسط توسعه‌دهنده بدون گواهی ثبت غیرقانونی است. فردی که آگاهانه بدون ثبت به‌عنوان توسعه‌دهنده فعالیت کند، به جنایت درجه I محکوم است.

• ✓فروشندگان تایم‌شیر عموماً به مجوز کارگزار املاک نیاز دارند
• ✓توسعه‌دهندگان باید پیش از فروش تایم‌شیرهای قابل ثبت، گواهی ثبت را دریافت کنند
• ✓فعالیت آگاهانه به‌عنوان توسعه‌دهنده ثبت‌نشده جنایت درجه I است

این ماده در مورد ترتیباتی اعمال نمی‌شود که حداکثر کل تعهد مالی در طول مدت ۳۰۰۰ دلار یا کمتر باشد، یا اینکه دوره اولیه و دوره تمدید هر یک پنج سال یا کمتر باشد. معافیت‌های دیگر شامل فروش مجدد محدود توسط فروشندگان مصرف‌کننده (حداکثر هفت مورد در پنج سال) و عرضه‌های نهادهای مدیریتی از ۵۰ تایم‌شیر یا کمتر در هر سال است.

• ✓ترتیباتی که حداکثر کل تعهد مالی آن‌ها ۳۰۰۰ دلار یا کمتر است، معاف هستند
• ✓برنامه‌هایی که دوره اولیه و تمدید آن‌ها پنج سال یا کمتر است، معاف هستند
• ✓فروشندگان مصرف‌کننده که در پنج سال بیش از هفت تایم‌شیر عرضه نمی‌کنند، معاف هستند

تایم‌شیر ملکی عبارت است از حق اشغال یک واحد همراه با مالکیت یک منفعت در اموال غیرمنقول (در حکم اموال غیرمنقول). تایم‌شیر استفاده‌ای عبارت است از حق اشغال بدون مالکیت منفعت در اموال غیرمنقول (در حکم اموال منقول اداره می‌شود). توسعه‌دهنده تایم‌شیرها را ایجاد، بازفروش یا می‌فروشد. نسبت یک‌به‌یک شب استفاده به حق استفاده تضمین می‌کند که مالکان واجد شرایط استفاده هرگز از واحدهای موجود فراتر نروند.

• ✓تایم‌شیر ملکی شامل منفعت در اموال غیرمنقول است و در حکم اموال غیرمنقول تلقی می‌شود
• ✓تایم‌شیر استفاده‌ای هیچ منفعت در اموال غیرمنقول ندارد و در حکم اموال منقول تلقی می‌شود
• ✓نسبت یک‌به‌یک شب استفاده به حق استفاده، مالکان را به واحدهای موجود محدود می‌کند
• ✓مالک هر شخصی است، غیر از توسعه‌دهنده، که تایم‌شیری را کسب کرده است

مالکیت تایم‌شیر یک منفعت در ملک غیرمنقول است که تابع حقوق املاک کارولینای شمالی است؛ سند مالکیت تایم‌شیر ممکن است ثبت شود، اما اسناد استفاده تایم‌شیر را نمی‌توان ثبت کرد. مگر اینکه ترتیب دیگری مقرر شده باشد، توسعه‌دهنده باید ظرف ۱۸۰ روز از تاریخ امضای قرارداد توسط خریدار، سند تایم‌شیر را ببندد و ثبت کند، مشروط بر اینکه وجوه در حساب امانی نگهداری شود. توسعه‌دهندگان نمی‌توانند معامله‌ای را ببندند که از نسبت یک‌به‌یک شب استفاده به حق استفاده فراتر رود.

• ✓مالکیت‌های تایم‌شیر منافع در ملک غیرمنقول هستند؛ استفاده‌های تایم‌شیر مال منقول هستند.
• ✓اسناد استفاده تایم‌شیر را نمی‌توان در دفتر ثبت اسناد (register of deeds) ثبت کرد.
• ✓توسعه‌دهندگان باید ظرف ۱۸۰ روز از امضای قرارداد، معامله را ببندند و سند را ثبت کنند، در حالی که وجوه در حساب امانی است.
• ✓توسعه‌دهندگان نمی‌توانند فروش‌هایی را بفروشند یا ببندند که از نسبت یک‌به‌یک استفاده فراتر رود.

قرارداد فروش تایم‌شیر باید شامل نام‌ها و نشانی‌های توسعه‌دهنده و برنامه، شرح تایم‌شیر، قیمت خرید و هزینه‌ها، اطلاعات نماینده حساب امانی، و اخطار برجسته لغو پنج‌روزه باشد که بیان می‌کند خریدار می‌تواند پیش از نیمه‌شب پنج روز پس از امضا یا دریافت بیانیه عرضه عمومی، هر کدام که دیرتر باشد، بدون جریمه لغو کند.

• ✓قرارداد باید شامل بیانیه برجسته‌ای درباره حق لغو پنج‌روزه باشد
• ✓دوره پنج‌روزه از زمان امضا یا دریافت بیانیه عرضه عمومی آغاز می‌شود، هر کدام که دیرتر باشد
• ✓هر تلاشی برای اخذ چشم‌پوشی از حق لغو، باطل است
• ✓تسویه نهایی معامله پیش از انقضای دوره لغو پنج‌روزه ممنوع است

پیش از اجرای قرارداد، توسعه‌دهنده باید یک بیانیه عرضه عمومی ارائه کند و تأییدیه کتبی دریافت را اخذ کند. این بیانیه باید شامل صفحه جلد با هشداری درباره ماهیت خلاصه، نام/نشانی توسعه‌دهنده، شرح برنامه، جزئیات سیستم رزرو، اطلاعات پروژه، روش‌های ارزیابی، بیمه، افشاهای حساب امانی، و بیانیه‌ای باشد که تایم‌شر‌ها باید برای ارزش تعطیلات خریداری شوند، نه به‌عنوان سرمایه‌گذاری.

• ✓بیانیه عرضه عمومی باید پیش از اجرای قرارداد همراه با تأییدیه کتبی ارائه شود
• ✓بیانیه باید افشای حفاظت حساب امانی از وجوه خریدار را شامل شود
• ✓یک بیانیه برجسته باید هشدار دهد که تایم‌شر برای ارزش تعطیلات است، نه یک سرمایه‌گذاری با ارزش افزاینده
• ✓توسعه‌دهندگان از ارائه اظهارات خارج از قرارداد و بیانیه عرضه عمومی منع شده‌اند

خریدار می‌تواند قرارداد را تا نیمه‌شب پنجمین روز پس از هر کدام از امضا یا دریافت بیانیه عرضه عمومی و اسناد مورد نیاز که دیرتر باشد، لغو کند. این حق قابل اسقاط نیست. تا انقضای دوره لغو، هیچ بستن معامله‌ای مجاز نیست. بازپرداخت‌های لغو باید ظرف ۲۰ روز از مطالبه یا پنج روز پس از تسویه وجوه، هر کدام که دیرتر باشد، انجام شود. سازنده باید برای وجوه خریدار حساب امانی نزد یک نماینده امانی مستقل ایجاد کند.

• ✓حق پنج‌روزه لغو قابل اسقاط نیست؛ اسقاط‌ها باطل هستند
• ✓تا انقضای دوره لغو، هیچ بستن معامله‌ای مجاز نیست
• ✓بازپرداخت در صورت لغو باید ظرف ۲۰ روز از مطالبه یا پنج روز پس از تسویه وجوه انجام شود
• ✓سازندگان باید وجوه خریدار را نزد یک نماینده امانی مستقل در حساب امانی نگه دارند

وجوه امانی متعلق به خریدار است، نه سازنده، و تنها طبق قانون و پس از ارائه سوگندنامه‌های مناسب دایر بر نکول یا اجرای کامل تعهد قابل پرداخت است. نماینده مستقل امانی دارای وظیفه امانت‌داری است و باید سوگندنامه‌ها را پنج سال نگهداری کند. سازنده یا نماینده امانی که آگاهانه از الزامات امانی تبعیت نکند، مجرم به جنایت کلاس E است؛ عدم ایجاد حساب امانی، دلیل ابتدایی (prima facie) بر تخلف عمدی است.

• ✓وجوه امانی مالکیت زمانی (تایم‌شر) تا زمان تحقق شرایط مناسب پرداخت، متعلق به خریدار است
• ✓نماینده مستقل امانی دارای وظیفه امانت‌داری است و باید سوگندنامه‌ها را پنج سال نگهداری کند
• ✓عدم تبعیت عمدی از الزامات امانی، جنایت کلاس E است
• ✓اگر اطلاعیه لغو درج نشود، خریدار می‌تواند انتقال را باطل کند و وجوه را به‌علاوه ۱۰٪ (حداکثر ۳٬۰۰۰ دلار) بازیافت کند

تبلیغ تایم‌شیری که جایزه یا انگیزه دیگری ارائه می‌دهد باید کاملاً با فصل ۷۵ قوانین عمومی مطابقت داشته باشد. هیچ وکالت رأی، وکالت‌نامه، یا ابزار مشابهی که مالک تایم‌شیر در خصوص رأی‌دادن در انجمن مالکان تایم‌شیر اعطا می‌کند، نمی‌تواند بیش از یک سال باشد، اگرچه می‌تواند سالانه تمدید شود.

• ✓تبلیغات تایم‌شیری که جایزه ارائه می‌دهد باید با فصل ۷۵ مطابقت داشته باشد
• ✓وکالت رأی مالک تایم‌شیر نمی‌تواند بیش از یک سال باشد
• ✓وکالت‌های رأی می‌توانند سال به سال تمدید شوند

اگر به خریدار برنامه تبادلی پیشنهاد شود، توسعه‌دهنده باید پیش از اجرای قرارداد تبادل و قرارداد فروش، اطلاعات تفصیلی را ارائه دهد، از جمله نام/نشانی شرکت تبادل، مدیران اجرایی/اعضای هیئت‌مدیره، هرگونه تعارض منافع، اینکه مشارکت اختیاری است یا اجباری، شرایط و رویه‌ها، محدودیت‌ها/قیدها، هزینه‌ها، و آمار مستقلاً حسابرسی‌شده درباره مالکان و پروژه‌های مشارکت‌کننده.

• ✓افشای برنامه تبادل باید پیش از اجرای قرارداد تبادل و قرارداد فروش ارائه شود
• ✓افشاها باید بیان کنند که مشارکت اختیاری است یا اجباری
• ✓آمار برنامه تبادل باید عموماً توسط یک حسابدار رسمی (CPA) به‌طور مستقل حسابرسی شود
• ✓افشاها باید شامل همه محدودیت‌ها، قیدها و هزینه‌های برنامه تبادل باشد