§ 93A-57. Release of Liens or Subordination Instrument +13North Carolina · املاک · فارسی

پیش از هر بستن معامله، توسعه‌دهنده باید آزادسازی همه حق‌های توقیف/تعلقات مؤثر بر مالکیت زمانی را ثبت کند یا با گزینه‌های جایگزین مطابقت نماید: اگر دارندگان منافع وجود دارند، سند تبعیت و اخطار به بستانکاران را اجرا و ثبت کند، یا برای حمایت از مالکان ترتیبات جایگزین تأییدشده توسط کمیسیون را فراهم آورد.

• ✓توسعه‌دهنده باید پیش از هر بستن معامله آزادسازی حق توقیف را ثبت کند یا با یک گزینه جایگزین مطابقت نماید
• ✓سند تبعیت و اخطار به بستانکاران، مالکان را از بستانکاران بعدی محافظت می‌کند و با وجود ورشکستگی توسعه‌دهنده همچنان معتبر است
• ✓ترتیبات جایگزین باید توسط کمیسیون تأیید شود

اگر وثیقه‌ای غیر از رهن/سند امانی بیش از یک تایم‌شر را تحت تأثیر قرار دهد، مالک مستحق آزادسازی تایم‌شر خود در ازای پرداخت متناسب با نسبت مسئولیت خود است. پس از پرداخت، دارنده وثیقه باید فوراً سند رفع وثیقه را تحویل دهد، و نهاد مدیریتی نمی‌تواند برای آن هزینه مبلغی تعیین کند یا وثیقه قرار دهد.

• ✓مالک می‌تواند با پرداخت مبلغ متناسب با تایم‌شر خود، رفع وثیقه را به دست آورد
• ✓دارنده وثیقه باید پس از دریافت پرداخت، فوراً سند رفع وثیقه را تحویل دهد

دارنده پروانه نمی‌تواند بدون رضایت کتبی کارفرما، در ارتباط با هزینه‌ای که از طرف کارفرما انجام می‌شود، از فروشنده/تأمین‌کننده عوض باارزش دریافت کند (سود پنهان ممنوع است). دارنده پروانه نمی‌تواند بدون افشای کامل و به‌موقع، در ازای توصیه/تهیه/ترتیب دادن خدمات برای یک طرف، عوض دریافت کند.

• ✓دریافت پاداش از فروشنده در مورد هزینه‌های کارفرما بدون رضایت کتبی مجاز نیست [A.0109(a)]
• ✓دریافت عوض در ازای توصیه خدمات بدون افشای کامل و به‌موقع مجاز نیست [A.0109(b)]
• ✓طرفی که خدمات برای او ترتیب داده می‌شود لازم نیست کارفرمای نماینده باشد
• ✓سودهای پنهان (مثلاً کمیسیون برگشتی فروشنده) ممنوع است

در معاملات فروش، کارگزار نمی‌تواند از اصیل حق‌الزحمه‌ای بیش از ارزش اسمی دریافت کند، مگر آنکه در قرارداد نمایندگی کتبی باشد، یا از هر شخص دیگری دریافت کند، مگر آنکه به‌طور کامل و به‌موقع به اصیل افشا شود. حق‌الزحمه اسمی (ناچیز/نمادین، مثلاً شراب ۲۵ دلاری یا کارت هدیه ۵۰ دلاری) به رضایت نیاز ندارد. پاداش‌ها باید افشا شوند.

• ✓حق‌الزحمه از اصیل باید در قرارداد نمایندگی کتبی باشد [A.0109(c)]
• ✓حق‌الزحمه از دیگران مستلزم افشای کامل و به‌موقع به اصیل است
• ✓حق‌الزحمه اسمی ناچیز/نمادین است (مثلاً شراب ۲۵ دلاری، کارت هدیه ۵۰ دلاری)
• ✓پاداش‌های سازنده باید به‌موقع به مشتریان خریدار افشا شود
• ✓در معاملات فروش، افشا ممکن است شفاهی باشد، اما باید قبل از پیشنهاد به‌صورت کتبی تأیید شود

کمیسیون در اختلافات مربوط به پورسانت داوری نمی‌کند. دارنده مجوز نمی‌تواند برای اعمالی که در NC نیازمند مجوز هستند به افراد فاقد مجوز غرامت بپردازد یا غرامت را با آن‌ها تقسیم کند. کارگزاران NC می‌توانند به دارندگان مجوز خارج از ایالت که در NC به‌طور فیزیکی خدماتی ارائه نمی‌دهند، حق‌الزحمه ارجاع بپردازند. یک استثنای محدود اجازه می‌دهد برای اجاره‌های تعطیلات به نمایندگان مسافرتی حق‌الزحمه ارجاع پرداخت شود. ممنوعیت‌های RESPA حاکم است.

• ✓کمیسیون در اختلافات مربوط به نرخ یا تقسیم پورسانت داوری نمی‌کند [A.0109(f)]
• ✓پرداخت غرامت به افراد فاقد مجوز برای اعمالی که در NC نیازمند مجوز هستند مجاز نیست [A.0109(g)]
• ✓می‌توان به دارندگان مجوز خارج از ایالت که در NC به‌طور فیزیکی خدمات ارائه نمی‌دهند پرداخت کرد
• ✓استثنای محدود: حق‌الزحمه ارجاع به نمایندگان مسافرتی فقط برای اجاره‌های تعطیلات
• ✓هزینه‌ها/کیک‌بک‌های ممنوع‌شده توسط RESPA نیز ممنوع هستند [A.0109(i)]

دارنده پروانه نمی‌تواند از نماینده امانی یا وکیل بخواهد یا او را مجبور کند که کمیسیون را تقسیم کند یا بخشی از آن را به شخص دیگری بپردازد. وظیفه دارنده پروانه است که اطمینان حاصل کند پرداخت‌ها به اشخاص ثالث انجام می‌شود. کارگزار وابسته باید کمیسیون خود را از BIC خود دریافت کند؛ کارگزار غیروابسته می‌تواند کمیسیون را مستقیماً از نماینده امانی یا وکیل پایانی دریافت کند.

• ✓نمی‌توان وکیل/نماینده امانی را مجبور کرد که کمیسیون را تقسیم یا پرداخت کند
• ✓وظیفه دارنده پروانه است که اطمینان حاصل کند پرداخت‌ها به اشخاص ثالث انجام می‌شود
• ✓کارگزاران وابسته باید کمیسیون را از کارگزار مسئول (broker-in-charge) خود دریافت کنند
• ✓کارگزاران غیروابسته می‌توانند کمیسیون را مستقیماً از وکیل پایانی دریافت کنند

هر شرکت املاک باید برای دفتر اصلی خود یک BIC منصوب داشته باشد و برای هر شعبه یک BIC متفاوت. هیچ بروکری نمی‌تواند در یک زمان BIC برای بیش از یک دفتر باشد، و هیچ دفتری نمی‌تواند بیش از یک BIC داشته باشد. هیچ شرکتی در هیچ‌جا دفتری بدون BIC ندارد.

• ✓برای هر دفتر اصلی و هر شعبه باید یک BIC منصوب متفاوت وجود داشته باشد
• ✓هیچ بروکری نمی‌تواند در یک زمان BIC برای بیش از یک دفتر باشد
• ✓هیچ دفتری نمی‌تواند بیش از یک BIC منصوب داشته باشد
• ✓BIC یک دسته وضعیت است، نه یک مجوز جداگانه

یک مالکیت انفرادی باید یک BIC تعیین کند اگر: حساب امانی برای پول دیگران نگهداری کند، به هر شکلی خدمات بروکر را تبلیغ یا ترویج کند، یا بروکرهای دیگری با آن وابستگی داشته باشند. یک شرکت نیازی به BIC ندارد اگر صرفاً برای دریافت حق‌الزحمه از طریق شرکت یا بروکر دیگری سازماندهی شده باشد، از نظر مالیاتی واحد عبوری باشد، دفتری نداشته باشد، و هیچ شخص دیگری جز بروکر واجد شرایط خود با آن مرتبط نباشد.

• ✓مالک انفرادی در صورت رسیدگی به پول امانی، تبلیغ خدمات، یا داشتن بروکرهای وابسته به BIC نیاز دارد
• ✓تبلیغ یا ترویج خدمات بروکر (آگهی‌ها، کارت ویزیت، جذب مشتری، لیستینگ‌ها) الزام BIC را فعال می‌کند
• ✓نگهداری صرفاً وجه تضمین مستأجر مسکونی خود شخص، الزام BIC را فعال نمی‌کند
• ✓شرکت‌های عبوری بدون دفتر و فقط با بروکر واجد شرایط، از BIC معاف هستند

برای واجد شرایط بودن BIC: پروانه فعال (غیرموقت)، ۲ سال سابقه تماموقت یا ۴ سال پارهوقت در بازه ۵ سال (یا وکیل واجد شرایط کارولینای شمالی)، و تکمیل دوره ۱۲ ساعته BIC ظرف ۱۲۰ روز از انتصاب. برای حفظ وضعیت: پروانه را تمدید کنید، آن را فعال نگه دارید، و هر سال BICUP ۴ ساعته بهعلاوه یک درس انتخابی ۴ ساعته را تکمیل کنید. برای بازیابی وضعیت ازدسترفته، ابتدا پروانه را دوباره فعال کنید، سپس سابقه لازم را داشته باشید و دوره ۱۲ ساعته BIC را دوباره بگذرانید.

• ✓واجد شرایط بودن BIC نیازمند پروانه فعال غیرموقت و سابقه لازم است
• ✓باید دوره ۱۲ ساعته BIC را ظرف ۱۲۰ روز از انتصاب تکمیل کرد، وگرنه صلاحیت از دست میرود
• ✓برای حفظ صلاحیت باید هر سال BICUP و یک درس انتخابی ۴ ساعته را تکمیل کرد
• ✓عدم تکمیل BICUP و درس انتخابی تا ۱۰ ژوئن موجب از دست رفتن وضعیت در ۱ ژوئیه بعد میشود
• ✓برای بازیابی وضعیت ازدسترفته باید دوره ۱۲ ساعته BIC را دوباره گذراند؛ هیچ استثنایی وجود ندارد

BIC شخص اصلی مسئول نظارت و مدیریت یک دفتر است، از جمله نگهداری صحیح حساب‌های امانی و سوابق. BIC باید ظرف ۱۰ روز پس از پایان خدمت به عنوان BIC یک دفتر، به‌صورت کتبی به کمیسیون اطلاع دهد. افراد غیرمقیم مشمول همان الزامات BIC هستند.

• ✓BIC مسئول نظارت، مدیریت و نگهداری حساب امانی است
• ✓باید ظرف ۱۰ روز پس از پایان خدمت به عنوان BIC به‌صورت کتبی به کمیسیون اطلاع دهد
• ✓شرکت‌های غیرمقیم باید یک BIC داشته باشند که دارای مجوز فعال کارگزار کارولینای شمالی است

هر توسعه‌دهنده باید با سوگندنامه یک شخص حقیقی را به‌عنوان مسئول ثبت تایم‌شیر تعیین کند که مسئول ثبت اسناد تایم‌شیر و آزادسازی وثیقه‌ها باشد. تا زمانی که مسئول ثبت تعیین نشود، هیچ فروش یا پیشنهادی مجاز نیست. مسئول ثبت باید از انطباق با ماده اطمینان حاصل کند و تنها می‌تواند اسنادی را ثبت کند که ماده مقرر کرده است.

• ✓یک شخص حقیقی باید با سوگندنامه به‌عنوان مسئول ثبت تایم‌شیر تعیین شود
• ✓پیش از تعیین مسئول ثبت، هیچ فروش یا پیشنهادی نباید انجام شود
• ✓ثبت اسناد و آزادسازی وثیقه‌ها بر عهده مسئول ثبت است

ثبت‌کننده در صورت آگاهانه یا از روی بی‌احتیاطی ثبت نکردن سند تایم‌شر مورد نیاز، مرتکب جنایت کلاس I می‌شود. شریک عمومی مسئول، مدیر، شریک در سرمایه‌گذاری مشترک، یا مالک انفرادی در صورت اجازه دادن عمدی به فروش بدون تعیین قبلی یک ثبت‌کننده، مرتکب جنایت کلاس I می‌شود.

• ✓ثبت نکردن آگاهانه/از روی بی‌احتیاطی، جنایت کلاس I است
• ✓اجازه دادن عمدی به فروش بدون ثبت‌کننده تعیین‌شده، جنایت کلاس I است

توسعه‌دهنده باید برای هر برنامه تایم‌شیر و هر محل فروش، یک کارگزار برنامه تعیین کند. کارگزار برنامه به‌عنوان کارگزار ناظر عمل می‌کند و باید به‌طور مستقیم، شخصاً و فعالانه بر همه فروشندگان نظارت کند تا اطمینان حاصل شود که فروش‌ها با این فصل مطابقت دارند.

• ✓برای هر برنامه و محل فروش باید یک کارگزار برنامه تعیین شود
• ✓کارگزار برنامه باید به‌طور مستقیم، شخصاً و فعالانه بر فروشندگان نظارت کند

دلال باید یک بیان بسته شدن دقیق و جزئی در زمان اتمام معامله ارائه دهد که تمام وجوه دریافتی و پرداختی را نشان دهد. نماینده تسویه (معمولاً وکیل بسته شدن یا دستیار غیر وکیل) آن را تهیه می‌کند. دلال باید دقت مدخل‌هایی را تأیید کند که دانش مستقیم از آنها دارد (قیمت فروش، هزینه تحقیق دقیق، پول حسن نیت، کمیسیون/تقسیم) و می‌تواند مبالغ شخص ثالث را درست فرض کند مگر اگر دلیلی برای مشکوک بودن وجود داشته باشد.

• ✓دلال باید دقت مدخل‌های در حیطه دانش مستقیم را تأیید کند
• ✓دلال می‌تواند به بیان نماینده تسویه اعتماد کند اما باید آن را بررسی کند
• ✓دلال باید نماینده تسویه و وام‌دهنده را از هرگونه هزینه حذف شده آگاه کند
• ✓در NC، تقریباً همیشه بسته شدن توسط وکیل انجام می‌شود

قانون TRID (مؤثر از 3 اکتبر 2015) جایگزین HUD-1 و بیانیه نهایی حقیقت‌درخدمات قرض‌دهی با دو سند افشای بسته‌بندی (CD) شد (یکی برای وام‌گیرنده، یکی برای فروشنده). افشای بسته‌بندی تنها افشاها هستند، نه صورت‌الحساب تسویه. صورت‌الحساب تسویه ALTA می‌تواند استفاده شود؛ HUD-1 می‌تواند در معاملات غیر-TRID (نقد، ساختمان، سرمایه‌گذاری) همچنان استفاده شود.

• ✓TRID جایگزین HUD-1 و TIL با افشای بسته‌بندی جداگانه وام‌گیرنده و فروشنده شد
• ✓افشای بسته‌بندی معادل صورت‌الحساب تسویه نیستند
• ✓HUD-1 می‌تواند در معاملات غیر-TRID مانند خریدهای نقد یا سرمایه‌گذاری همچنان استفاده شود

کمیسیون، مدیر اجرایی، یا نماینده تعیین‌شده می‌تواند برای شاهدان و برای سوابق/اسناد مربوط به موضوعات مورد استماع یا تحقیق، احضاریه صادر کند. کمیسیون از الزامات فصل 53B برای احضاریه سوابق حساب امانی دارنده مجوز از مؤسسات مالی معاف است، اما باید نسخه‌ای را از طریق پست عادی برای دارنده مجوز ارسال کند.

• ✓کمیسیون می‌تواند برای شاهدان و سوابق مرتبط با تحقیقات یا جلسات استماع احضاریه صادر کند
• ✓کمیسیون هنگام صدور احضاریه برای سوابق حساب امانی دارنده مجوز، از فصل 53B معاف است
• ✓نسخه‌ای از احضاریه حساب امانی باید از طریق پست عادی برای دارنده مجوز ارسال شود

فصل 47E ایجاب می‌کند که بیشتر مالکان املاک مسکونی فرم افشا را برای خریداران تکمیل کنند (پاسخ‌ها: بله، خیر، یا عدم اظهار). عدم ارائه آن به خریدار اجازه می‌دهد تا ظرف سه روز تقویمی پس از پذیرش قرارداد، به صورت کتبی لغو کند. فروشندگان همچنین باید پیش از پیشنهاد، افشای مواد معدنی و نفت و گاز (MOGS) را ارائه دهند. دارندگان مجوز کمک می‌کنند اما نباید فرم را تکمیل کنند یا درباره اظهارات مشاوره دهند.

• ✓بیشتر مالکان املاک مسکونی باید فرم افشا را به خریداران ارائه دهند
• ✓عدم ارائه به خریدار اجازه می‌دهد تا ظرف سه روز تقویمی پس از پذیرش، به صورت کتبی لغو کند
• ✓افشای MOGS یک فرم جداگانه الزامی است که پیش از پیشنهاد ارائه می‌شود
• ✓دارنده مجوز باید بدون توجه به اظهار فروشنده، همه حقایق مهم را افشا کند
• ✓دارندگان مجوز کمک می‌کنند اما فرم را برای فروشنده تکمیل نمی‌کنند

قاعده A.0111 تنظیم اسناد حقوقی را ممنوع می‌کند اما پر کردن جاهای خالی در فرم‌های از پیش چاپ‌شده را مجاز می‌داند. قاعده A.0112 حداقل شرایط را برای فرم‌های از پیش چاپ‌شده پیشنهاد/قرارداد فروش مشخص می‌کند. قاعده A.0113 گزارش محکومیت‌های کیفری (جنایت/جنحه از جمله DWI)، دادگاه نظامی، تحریم‌های مربوط به سردفتری، یا اقدامات انتظامی مربوط به پروانه حرفه‌ای را ظرف ۶۰ روز الزامی می‌کند.

• ✓می‌توان جاهای خالی فرم‌های از پیش چاپ‌شده را پر کرد اما نمی‌توان اسناد حقوقی تنظیم کرد [A.0111]
• ✓فرم‌های از پیش چاپ‌شده پیشنهاد/قرارداد باید دارای حداقل شرایط مشخص‌شده باشند [A.0112]
• ✓باید محکومیت‌ها و اقدامات انتظامی پروانه را ظرف ۶۰ روز گزارش کرد [A.0113]
• ✓DWI جنحه است و باید گزارش شود
• ✓وظیفه گزارش‌دهی مستمر است

پول امانت، پولی است که متعلق به دیگران بوده و توسط دلال به عنوان نماینده دریافت می‌شود یا به عنوان نگهبان موقت وجوه دیگران نگهداری می‌شود. نمونه‌های معمول: سپرده‌های پول جدی، پرداخت‌های اولیه، سپرده‌های امنیتی مستاجران، اجاره، حق‌الزحمه‌های HOA و ارزیابی‌ها، و پول تسویه نهایی. برای اجاره کوتاه‌مدت، شامل سپرده‌های رزرواسیون پیشرفتۀ و مالیات فروش بر درآمد ناخالص نیز می‌باشد.

• ✓پول امانت پولی است که متعلق به دیگران بوده و توسط دلال نگهداری می‌شود
• ✓شامل پول جدی، پرداخت‌های اولیه، سپرده‌های امنیتی، اجاره، حق‌الزحمه‌های HOA و پول تسویه است
• ✓اجاره کوتاه‌مدت شامل سپرده‌های رزرواسیون پیشرفته و مالیات فروش بر درآمد ناخالص می‌باشد

حساب اعتماد/سپردگی باید فقط شامل پول دیگران (جداگانه) باشد، حسابداری باشد (تنها دارندگان مجوز/نماینده‌های منصوب کنترل پرداخت دارند)، و در صورت تقاضا در دسترس باشد. باید یک حساب سپردگی تقاضایی در موسسه‌ای تحت بیمه فدرالی باشد که به صورت قانونی در کارولینای شمالی فعال است و برای قرار دادن سوابق در اختیار کمیسیون موافق است. اگر این شرایط برآورده شوند، بانک می‌تواند خارج از کارولینای شمالی باشد.

• ✓حساب باید جداگانه، حسابداری و در صورت تقاضا در دسترس باشد
• ✓باید یک حساب سپردگی تقاضایی در موسسه‌ای تحت بیمه فدرالی باشد
• ✓موسسه باید برای قرار دادن سوابق در اختیار کمیسیون موافق باشد
• ✓اگر تمام شرایط برآورده شوند، می‌تواند خارج از کارولینای شمالی واقع شود

BIC باید اطمینان حاصل کند که بانک حساب را تعیین کند و عبارت «حساب اعتماد» یا «حساب ضمان» روی کارتهای امضا، صورت‌حساب‌ها، بلیطهای سپرده و چکها ظاهر شود. تعیین صحیح، صندوق‌ها را از انجماد/ضبط محافظت می‌کند و بیمه FDIC تا $250,000 برای هر فردی که برای آنها صندوق نگهداری می‌شود فراهم می‌کند. عدم تعیین ممکن است ضبط را مجاز سازد یا پوشش FDIC را انکار کند.

• ✓عبارت «حساب اعتماد»/«حساب ضمان» باید روی تمام اسناد حساب ظاهر شود
• ✓تعیین صحیح، صندوق‌ها را از انجماد/ضبط محافظت می‌کند
• ✓FDIC تا $250,000 برای هر مالک فردی صندوق بیمه می‌کند
• ✓عدم تعیین ممکن است منجر به ضبط یا رد پوشش FDIC شود

G.S. 93A-6(a)(12) از ممزوج کردن پول و یا اموال خود کارگزار با دیگران جلوگیری می‌کند. کارگزار نمی‌تواند وجوه دیگران را در حساب شخصی یا تجاری نگه دارد و نمی‌تواند وجوه شخصی را در حساب اعتماد سپرده گذاری کند (به جز مبالغ شارژ بانکی مجاز). کارگزاری که سهام مالکیتی در اموالی دارد نمی‌تواند وجوه مربوط به آن اموال را در حساب اعتماد کارگزاری سپرده گذاری کند.

• ✓نمی‌تواند وجوه شخصی یا تجاری را با وجوه دیگران ممزوج کند
• ✓نمی‌تواند وجوه شخصی را در حساب اعتماد سپرده گذاری کند مگر برای شارژ بانکی
• ✓وجوه اموال متعلق به کارگزار نمی‌تواند به حساب اعتماد کارگزاری برود

قانون A.0117 نیازمند رکوردهای کامل برای سپرده، نگهداری و برداشت پول دیگران است؛ کمیسیون بدون اطلاع قبلی می‌تواند بازرسی کند. قانون A.0110(g)(4) BIC را مسئول نگهداری صحیح حسابهای اعتماد و رکوردها می‌کند. BIC می‌تواند ثبت/سپرده را به کارمندان اداری واگذار کند اما مسئول باقی می‌ماند؛ دسترسی باید محدود و کنترل‌شده باشد.

• ✓کارگزار باید رکوردهای کامل حساب اعتماد نگهداری کند
• ✓کمیسیون بدون اطلاع قبلی می‌تواند رکوردهای اعتماد را بازرسی کند
• ✓BIC مسئول نگهداری صحیح حسابهای اعتماد است
• ✓BIC حتی هنگام واگذاری به کارمندان اداری مسئول باقی می‌ماند

قانون A.0116(e) به یک BIC اجازه می‌دهد که پول جدیت را برای وکیل بسته‌بندی/نماینده حل‌وفصل حداکثر 10 روز قبل از تاریخ حل‌وفصل پیش‌بینی‌شده منتقل کند. پول جدیت نمی‌تواند قبل از حل‌وفصل برای هدف دیگری بدون رضایت کتبی طرفین واریز شود (به عنوان مثال، نمی‌توان برای بازرسی بدون رضایت کتبی پرداخت کرد).

• ✓پول جدیت می‌تواند تا 10 روز قبل از حل‌وفصل به وکیل بسته‌بندی منتقل شود
• ✓بدون رضایت کتبی طرفین، هیچ پرداختی برای اهداف دیگر قبل از حل‌وفصل انجام نشود

قانون کلی: تمام پول‌های سپردهی باید در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ دریافت واریز شود. استثنا: پول جدیت با پیشنهادها و سپرده امنیت مستاجر با قراردادهای اجاره باید در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ پذیرش پیشنهاد/قرارداد واریز شود - مگر اینکه به صورت نقدی ارائه شود که باید در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ دریافت واریز شود، حتی بدون پذیرش.

• ✓قانون کلی: پول سپردهی را در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ دریافت واریز کنید
• ✓پول جدیت/سپرده امنیت: واریز در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ پذیرش
• ✓سپرده‌های نقدی باید در ظرف سه روز کاری بانکی از تاریخ دریافت، صرف‌نظر از پذیرش واریز شوند
• ✓یک دلال می‌تواند چک‌ها را بلافاصله واریز کند، مگر اینکه تعلیمات دیگری داده شود

دلال باید حساب اعتماد را باز کند/نگهداری کند زمانی که دلال یا یک نمایندگی مجاز بر اموال اعتماد تصرف یابد. دلالان غیرفعال یا آنانی که بر اموال دیگران کار نمی‌کنند به هیچ حسابی نیازی ندارند. عموماً تنها یک حساب اعتماد مورد نیاز است؛ برای اموال HOA/POA باید برای هر انجمن حساب جداگانه‌ای باز شود. دلالی که دارایی مسکونی خود را اجاره می‌دهد ممکن است تحت G.S. 42-50 به حساب نیاز داشته باشد.

• ✓حساب زمانی مورد نیاز است که دلال یا نمایندگی بر اموال اعتماد تصرف یابند
• ✓برای دلالی که بر اموال اعتماد نظارت می‌کند عموماً تنها یک حساب مورد نیاز است
• ✓برای هر HOA/POA مدیریت‌شده حساب جداگانه‌ای مورد نیاز است
• ✓مالکین اجاره‌دهنده دارایی مسکونی خود ممکن است تحت G.S. 42-50 به حساب نیاز داشته باشند

دلالان باید بانک را بر روی حساب های شخصی/عملیاتی صورتحساب کنند یا هزینه های را بر عهده بگیرند. در صورتی که امکان پذیر نباشد، دلال می تواند برای پوشش هزینه ها (نه اجتناب از آن)، حداکثر $100 از وجوه شخصی را سپرده کند - به عنوان مثال، $200 در صورتی که هزینه های ماهانه $100 باشد. این وجوه شخصی باید از طریق دفتر وجوه شخصی ثبت شوند. این مخلوط کردن مجاز است تا از استفاده از پول دیگران برای هزینه های بانکی جلوگیری شود.

• ✓حداکثر $100 از وجوه شخصی می تواند برای پوشش هزینه های بانکی نگه داشته شود
• ✓وجوه شخصی باید در دفتر وجوه شخصی شناسایی شوند
• ✓این مخلوط کردن مجاز است تا از استفاده از پول دیگران برای هزینه ها جلوگیری شود

یک دلال فقط پس از دریافت مجوز کتبی از تمام طرفین دارای منفعت در صندوق‌ها می‌تواند پول امانت را در حساب حامل بهره واریز کند، که نحوه و گیرنده بهره را مشخص کند. اگر در یک سند معامله باشد، مجوز باید چشمگیر باشد. حسابهای امانت باید حسابهای تقاضایی باقی بمانند - سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار، اوراق قرضه یا سی‌دی‌های مدت ثابت مجاز نیست.

• ✓نیاز به مجوز کتبی از تمام طرفین دارای منفعت
• ✓مجوز باید نحوه و گیرنده بهره را مشخص کند
• ✓حسابهای امانت باید حسابهای تقاضایی باقی بمانند - سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار/سی‌دی/اوراق قرضه مجاز نیست

قانون A.0116(d): در مورد اختلاف بر سر بازگشت یا مصادره هر گونه سپرده (بجز سپرده امنیت مستاجر مسکونی)، دلال باید سپرده را در امانت نگه داری کند تا زمانی که اجازه نامه کتبی از طرفین دریافت شود یا دادگاه برای تقسیم اموال دستور دهد. G.S. 93A-12 روش های واریز صندوق های مورد اختلاف با کاتب دادگاه را فراهم می کند.

• ✓صندوق های سپرده ای مورد اختلاف را در امانت نگه داری کنید تا زمانی که اجازه نامه کتبی یا دستور دادگاه دریافت شود
• ✓بر سپرده های غیر از سپرده امنیت مستاجر مسکونی اعمال می شود
• ✓G.S. 93A-12 اجازه واریز صندوق های مورد اختلاف با کاتب دادگاه را می دهد

یک کارگزار موقت باید تمام پول اعتماد را فوری‌الوقت به کارگزار مسئول خود تحویل دهد و نمی‌تواند آن را بیش‌تر از حد ضروری نگاه دارد. پول اعتماد دریافت‌شده توسط کارگزار تجاری محدود غیرساکن باید فوری‌الوقت به کارگزار مقیم وابسته NC تحویل داده شود. BIC باید دستور‌العمل‌های نوشتاری برای رسیدگی به پول اعتماد داشته باشد.

• ✓کارگزاران موقت باید پول اعتماد را فوری‌الوقت به BIC خود تحویل دهند
• ✓کارگزاران موقت نمی‌توانند پول اعتماد را بیش‌تر از حد ضروری نگاه دارند
• ✓کارگزاران تجاری محدود غیرساکن صندوق را به کارگزار مقیم وابسته NC تحویل می‌دهند

قانون A.0116(b)(4) به کارگزار اجازه می‌دهد که نقل و انتقال چک/سند قابل جابه‌جایی را که به نام فروشنده صادر شده است برای گزینه یا هزینه بررسی دقیق در اختیار خود بگیرد، اما فقط برای تحویل آن به فروشنده. حین نگهداری، کارگزار باید بر اساس دستورالعمل‌های خریدار، آن را یا به فروشنده تحویل دهد یا به خریدار بازگرداند، و سند را محفوظ نگاه دارد.

• ✓کارگزار می‌تواند چک به نام فروشنده را فقط برای تحویل به فروشنده نگاه دارد
• ✓باید از دستورالعمل‌های خریدار برای تحویل یا بازگرداندن سند پیروی کند
• ✓کارگزار مسئول تحویل امن سند است

هر شخصی که G.S. 93A-1 را نقض کند (فعالیت به عنوان کارگزار بدون مجوز) در صورت محکومیت، به جنحه درجه ۱ محکوم می‌شود.

• ✓نقض G.S. 93A-1 یک جنحه درجه ۱ است.
• ✓کارگزاری املاک بدون مجوز یک جرم کیفری است.

برای یک سال پس از اجرای سند بدهی، مالک می‌تواند در برابر توسعه‌دهنده، منتقل‌الیه یا دارنده، هر دعوا/دفاعی را که در برابر توسعه‌دهنده قابل استناد است اقامه کند، و این حق قابل اسقاط نیست. وصول از منتقل‌الیه/دارنده نمی‌تواند از مبلغی که توسعه‌دهنده تحت سند پرداخته است فراتر رود.

• ✓دعاوی/دفاع‌ها ممکن است برای یک سال اقامه شوند و قابل اسقاط نیستند
• ✓وصول از منتقل‌الیه/دارنده حداکثر تا مبلغی است که توسعه‌دهنده پرداخته است
• ✓یک اخطار برجستهٔ الزامی (NOTICE) باید در هر سند بدهی درج شود

کمیسیون می‌تواند به شخص/نهاد از ایالت دیگر، بدون توجه به عمل متقابل، پروانه محدود کارگزار صادر کند، مشروط بر اینکه دارای حسن شهرت اخلاقی باشند و در جای دیگر دارای پروانه معتبر و بدون تخلف باشند، فقط در معاملات املاک تجاری در حالی که به یک کارگزار ساکن کارولینای شمالی وابسته هستند فعالیت کنند، و قوانین کارولینای شمالی را رعایت کنند. کارگزار ساکن کارولینای شمالی باید فعالانه نظارت کند. هزینه نمی‌تواند از ۳۰۰ دلار بیشتر باشد.

• ✓پروانه محدود کارگزار فقط برای معاملات املاک تجاری در دسترس است
• ✓دارنده پروانه باید به یک کارگزار ساکن کارولینای شمالی وابسته باشد و تحت نظارت فعال او قرار گیرد
• ✓دارنده پروانه نمی‌تواند به یک کارگزار موقت ساکن کارولینای شمالی وابسته باشد
• ✓هزینه پروانه محدود نمی‌تواند از ۳۰۰ دلار بیشتر باشد

هر برنامه تایم‌شر باید یک نهاد مدیریت داشته باشد (توسعه‌دهنده، شرکت شخص ثالث، یا انجمن مالکان). نهاد مدیریت نمی‌تواند اطلاعات تماس مالک را بدون تأیید کتبی ارائه کند؛ باید فهرست مالکان را نگهداری و هر سه‌ماهه به‌روزرسانی کند؛ و نمی‌تواند فهرست را جز به کمیسیون منتشر کند. با این حال، باید ارسال‌های درخواستی مالک را برای پیشبرد کسب‌وکار مشروع، پس از دریافت بازپرداخت پیشاپیش، ظرف ۳۰ روز انجام دهد.

• ✓برای هر برنامه تایم‌شر باید یک نهاد مدیریت تعیین شود
• ✓اطلاعات تماس مالک نباید بدون تأیید کتبی مالک افشا شود
• ✓فهرست مالکان باید حداقل هر سه‌ماهه به‌روزرسانی شود و جز به کمیسیون منتشر نشود
• ✓ارسال‌های مربوط به کسب‌وکار مشروع باید پس از درخواست مالک و با بازپرداخت پیشاپیش، ظرف ۳۰ روز انجام شود

نهاد مدیریتی باید دفاتر/سوابق را به‌طور معقول برای بازرسی در دسترس قرار دهد، می‌تواند هزینه‌های معقول تکثیر دریافت کند، و باید سوابق را مطابق رویه‌های حسابداری عموماً پذیرفته‌شده نگهداری کند. می‌تواند توافق‌نامه محرمانگی را الزامی کند. اطلاعیه‌ها تنها در صورتی می‌توانند از طریق ایمیل ارسال شوند که مالک ابتدا به‌صورت الکترونیکی رضایت دهد، و رضایت تا زمان لغو معتبر است.

• ✓دفاتر و سوابق باید به‌طور معقول برای بازرسی مالک در دسترس باشند
• ✓سوابق باید مطابق رویه‌های حسابداری عموماً پذیرفته‌شده نگهداری شوند
• ✓اطلاعیه ایمیلی مستلزم رضایت الکترونیکی پیشین است و تا زمان لغو معتبر می‌ماند

افسران، مدیران و نمایندگان باید وظایف خود را با حسن نیت و احتیاط متعارف انجام دهند و از مسئولیت مالی معاف هستند، مگر اینکه رفتار شامل تخلف کیفری، منفعت شخصی ناروا، بی‌احتیاطی، یا سوءنیت باشد. در طول وضعیت اضطراری اعلام‌شده، نهاد مدیریتی می‌تواند اختیارات اضطراری گسترده‌ای اعمال کند (ارزیابی‌های ویژه بدون رأی‌گیری، استقراض، بستن یا تخلیه ملک، تغییر رزروها، تعلیق مهلت وثیقه‌ها)، که فقط به مدت‌زمانی که به‌طور معقول ضروری است محدود می‌شود و به سلامت و ایمنی وزن بیشتری داده می‌شود.

• ✓افسران/مدیران با حسن نیت و با مراقبت یک شخص به‌طور متعارف محتاط عمل می‌کنند
• ✓معافیت از مسئولیت در صورت تخلف کیفری، منفعت ناروا، بی‌احتیاطی، یا سوءنیت از بین می‌رود
• ✓اختیارات اضطراری شامل وضع ارزیابی‌های ویژه بدون رأی مالک است
• ✓اختیارات اضطراری به مدت‌زمانی که به‌طور معقول برای حفظ سلامت/ایمنی ضروری است محدود می‌شود

اگر یک توسعه دهنده یا نهاد مدیریتی به طور اساسی با این ماده انطباق داشته باشد، خطاها یا قصورهای غیرماهوی نمی‌توانند مبنای ادعاها/دفاع‌های خریدار باشند؛ با این حال، بار اثبات بر عهده توسعه دهنده/نهاد مدیریتی است.

• ✓اگر انطباق اساسی نشان داده شود، خطاهای غیرماهوی مبنای ادعاها نیستند
• ✓بار اثبات بر عهده توسعه دهنده یا نهاد مدیریتی است

کارگزار باید یک صورت‌حساب پایانی مفصل و دقیق ارائه دهد که تمام وجوهی را نشان دهد که کارگزار از آن‌ها آگاه است یا باید آگاه باشد. کارگزار می‌تواند به صورت‌حسابی که توسط وکیل/نماینده تسویه تهیه شده است اتکا کند، اما باید آن را از نظر صحت بررسی کند و اشتباهات را به طرف‌ها اطلاع دهد. TRID برای وام‌های مشمول TRID، HUD-1 را با Closing Disclosures جایگزین کرد؛ در معاملات غیر-TRID ممکن است از HUD-1 یا صورت‌حساب‌های ALTA استفاده شود.

• ✓کارگزار باید صورت‌حساب پایانی دقیقی از تمام وجوهی که می‌داند یا به‌طور معقول باید بداند ارائه دهد
• ✓کارگزار می‌تواند به صورت‌حساب تهیه‌شده توسط وکیل اتکا کند، اما باید آن را از نظر صحت بررسی کند
• ✓کارگزار باید صحت تمام اقلامی را که در دانش مستقیم او هستند تأیید کند
• ✓کارگزار باید هزینه‌های جاافتاده را به نماینده تسویه و وام‌دهنده اطلاع دهد
• ✓TRID (لازم‌الاجرا از ۳ اکتبر ۲۰۱۵) HUD-1/TILA را با افشاهای اختتامیه جایگزین کرد

وجه امانی پولی است که متعلق به دیگران است و توسط یک کارگزار در نقش نماینده دریافت می‌شود، یا به‌عنوان امانت‌دار موقت نگهداری می‌شود. نمونه‌های رایج شامل ودیعهٔ ارنست مانی، پیش‌پرداخت، ودیعهٔ تضمین مستأجر، اجاره‌ها، عوارض/ارزیابی‌های HOA، و وجوه حاصل از تسویه نهایی است. برای اجاره‌های کوتاه‌مدت همچنین شامل ودیعهٔ رزرو از پیش و مالیات فروش بر دریافت‌های ناخالص می‌شود.

• ✓وجه امانی پولی است که متعلق به دیگران است و یک کارگزار آن را در نقش نماینده دریافت می‌کند
• ✓نمونه‌ها: ارنست مانی، پیش‌پرداخت، ودیعهٔ تضمین، اجاره‌ها، عوارض HOA، وجوه تسویه
• ✓اجاره‌های کوتاه‌مدت شامل ودیعهٔ رزرو از پیش و مالیات فروش است
• ✓حتی زمانی که فقط موضوعی جانبی نسبت به نقش نماینده باشد، باید در امانت نگهداری شود

حساب تراست/اسکرو یک حساب بانکی است که فقط پول تراست را نگه می‌دارد؛ باید جداگانه، امانی و عندالمطالبه باشد. باید یک حساب سپرده دیداری در یک مؤسسه تحت بیمه فدرال باشد که به‌طور قانونی در کارولینای شمالی (NC) فعالیت می‌کند و به بازرسی کمیسیون اجازه می‌دهد. باید به‌درستی با عنوان «تراست» یا «اسکرو» نام‌گذاری شود تا از وجوه محافظت شود و پوشش FDIC حفظ گردد. FDIC تا سقف ۲۵۰٬۰۰۰ دلار برای هر مالک فردی بیمه می‌کند.

• ✓حساب تراست باید جداگانه، امانی و عندالمطالبه باشد
• ✓باید حساب سپرده دیداری در مؤسسه تحت بیمه فدرال باشد که اجازه بازرسی کمیسیون را می‌دهد
• ✓واژه‌های «حساب تراست» یا «حساب اسکرو» باید روی کارت‌ها، صورت‌حساب‌ها و چک‌ها ظاهر شود
• ✓FDIC برای هر فردی که وجوه برای او نگهداری می‌شود تا ۲۵۰٬۰۰۰ دلار بیمه می‌کند
• ✓بانک می‌تواند برای بیشتر پول تراست در خارج از کارولینای شمالی (NC) واقع باشد

کارگزار باید زمانی حساب امانی باز کند که کارگزار یا دارنده پروانه وابسته، وجه امانی را در اختیار می‌گیرد. کارگزاران غیرفعال یا کسانی که وجوه دیگران را مدیریت نمی‌کنند، نیازی به نگهداری چنین حسابی ندارند. عموماً فقط یک حساب امانی لازم است، اما کارگزارانی که وجوه HOA را مدیریت می‌کنند باید برای هر انجمن یک حساب امانی جداگانه نگهداری کنند.

• ✓حساب امانی زمانی لازم است که کارگزار یا دارنده پروانه وابسته وجه امانی را در اختیار می‌گیرد
• ✓کارگزاران غیرفعال یا کسانی که وجوه دیگران را مدیریت نمی‌کنند به حساب امانی نیازی ندارند
• ✓عموماً فقط یک حساب امانی لازم است
• ✓مدیران HOA/POA باید برای هر انجمن یک حساب امانی جداگانه نگهداری کنند
• ✓مدیران HOA باید حداقل به‌صورت فصلی صورت‌حساب کتبی ارائه دهند

یک کارگزار نمی‌تواند وجوه شخصی/تجاری را با وجوه دیگران مخلوط کند. کارگزاری که دارای منافع مالکانه است نمی‌تواند وجوه مربوطه را در حساب امانی کارگزاری واریز کند. استثنا: یک کارگزار می‌تواند تا ۱۰۰ دلار از وجوه شخصی (یا مبلغ لازم) را برای پوشش، نه اجتناب از، کارمزدهای خدمات بانکی واریز کند و باید آن‌ها را از طریق دفتر کل وجوه شخصی ثبت نماید.

• ✓یک کارگزار نمی‌تواند وجوه شخصی یا تجاری را با وجوه دیگران مخلوط کند
• ✓کارگزاری که دارای منافع مالکانه است نمی‌تواند وجوه مربوطه را در حساب امانی کارگزاری واریز کند
• ✓می‌تواند تا ۱۰۰ دلار وجوه شخصی را برای پوشش (نه اجتناب از) کارمزدهای خدمات بانکی واریز کند
• ✓وجوه شخصی برای کارمزدها باید از طریق دفتر کل وجوه شخصی ثبت شود

وجوه امانی باید حداکثر تا سه روز بانکی پس از دریافت واریز شوند. استثنا: وجه حسن انجام معامله همراه با پیشنهادها و سپرده‌های تضمینی مستأجر باید حداکثر تا سه روز بانکی پس از پذیرش واریز شوند، مگر اینکه به صورت نقدی ارائه شده باشند؛ در این صورت، بدون توجه به پذیرش، حداکثر تا سه روز بانکی پس از دریافت واریز می‌شوند. کارگزاران موقت باید فوراً وجوه امانی را به BIC خود تحویل دهند.

• ✓قاعده کلی: وجوه امانی را حداکثر تا سه روز بانکی پس از دریافت واریز کنید
• ✓وجه حسن انجام معامله و سپرده‌های تضمینی: حداکثر تا سه روز بانکی پس از پذیرش
• ✓پول نقد باید بدون توجه به پذیرش، حداکثر تا سه روز بانکی پس از دریافت واریز شود
• ✓کارگزاران موقت باید فوراً وجوه امانی را به BIC خود تحویل دهند
• ✓کارگزاران تجاری محدود غیرمقیم، وجوه امانی را به کارگزار مقیم کارولینای شمالی تحویل می‌دهند

کارگزار مسئول (BIC) می‌تواند بیعانه را حداکثر ۱۰ روز پیش از تسویه به نماینده تسویه منتقل کند؛ در غیر این صورت، پرداخت پیش از تسویه نیازمند رضایت کتبی طرفین است. وجوه مورد اختلاف که سپرده تضمین نیستند باید تا ارائه رضایت کتبی یا دستور دادگاه نگهداری شوند. چک‌های آپشن/بررسی دقیق که در وجه فروشنده صادر شده‌اند، نگهداری می‌شوند (واریز نمی‌شوند) و به فروشنده تحویل داده می‌شوند؛ وجه نقد باید در حساب امانی واریز شود.

• ✓بیعانه را می‌توان حداکثر ۱۰ روز پیش از تسویه به نماینده تسویه منتقل کرد
• ✓پرداخت پیش از تسویه نیازمند رضایت کتبی طرفین است
• ✓وجوه مورد اختلاف تا ارائه رضایت کتبی یا دستور دادگاه نگهداری می‌شوند [A.0116(d)]
• ✓چک‌های آپشن/بررسی دقیق در وجه فروشنده نگهداری می‌شوند و واریز نمی‌شوند
• ✓کارگزار نمی‌تواند چنین اسنادی را بیش از سه روز کاری پس از پذیرش قرارداد نگه دارد
• ✓وجه نقد مربوط به آپشن/بررسی دقیق باید ظرف سه روز بانکی در حساب امانی واریز شود

هر دارنده مجوز باید بر اساس قانون و مقررات مجوز، از پول/اموال دیگران حفاظت کند. یک کارگزار نمی‌تواند پول دیگران را به استفاده خود تبدیل کند، آن را برای هدفی دیگر به کار ببرد، یا به دیگری در تبدیل یا کاربرد نادرست کمک کند.

• ✓هر دارنده مجوز باید از پول/اموال دیگران حفاظت کند [A.0116(g)]
• ✓نمی‌تواند پول دیگران را به استفاده خود تبدیل کند
• ✓نمی‌تواند پول را برای هدفی غیر از هدف مورد نظر به کار ببرد
• ✓نمی‌تواند به دیگران در تبدیل یا کاربرد نادرست کمک کند

کارگزار تنها با مجوز کتبی قبلی از همه طرف‌ها می‌تواند از یک حساب امانی دارای سود استفاده کند، و این مجوز باید مشخص کند که سود چگونه و به چه کسی پرداخت می‌شود. همه حساب‌های امانی باید حساب‌های دیداری باشند، بنابراین سرمایه‌گذاری پول امانی در اوراق بهادار، اوراق قرضه دولتی، یا گواهی‌های سپرده مدت‌دار ممنوع است.

• ✓حساب امانی دارای سود نیازمند مجوز کتبی قبلی از همه طرف‌ها است
• ✓مجوز باید مشخص کند که سود چگونه و به چه کسی پرداخت می‌شود
• ✓حساب‌های امانی باید حساب‌های دیداری باشند
• ✓سرمایه‌گذاری پول امانی در اوراق بهادار، اوراق قرضه، یا گواهی‌های سپرده مدت‌دار ممنوع است

BIC مسئول نگهداری صحیح حساب‌های امانی و سوابق است. BIC می‌تواند ثبت/واریز را به کارکنان دفتری واگذار کند، اما همچنان مسئول مراقبت و حفاظت از وجوه باقی می‌ماند. دسترسی به وجوه امانی باید محدود و به دقت کنترل شود. کمیسیون می‌تواند بدون اطلاع قبلی سوابق امانی را بازرسی کند.

• ✓BIC مسئول نگهداری صحیح حساب‌های امانی و سوابق است
• ✓حتی اگر کارمند دفتری سوابق را رسیدگی کند، BIC همچنان مسئول می‌ماند
• ✓دسترسی به وجوه امانی باید محدود و به دقت کنترل شود
• ✓کمیسیون می‌تواند بدون اطلاع قبلی سوابق حساب‌های امانی را بازرسی کند