Article 3. § 93A-35/38. Certification renewal and revocation +9North Carolina · العقارات · العربية

تنتهي صلاحية الاعتمادات في 30 يونيو التالي للإصدار، وتُجدد سنويًا في 1 يوليو إذا قُدمت الطلبات بحلول 1 يونيو. الحد الأقصى لرسوم التجديد هو 125 دولارًا لكل موقع و25 دولارًا لكل دورة. لا تكون الاعتمادات قابلة للتحويل عند بيع مزود الخدمة. يجوز للجنة تعليق الاعتماد أو إلغاؤه أو رفضه بسبب عدم الامتثال أو تقديم معلومات كاذبة أو جرائم تتضمن انحطاطًا أخلاقيًا.

• ✓تنتهي صلاحية الاعتمادات في 30 يونيو وتُجدد سنويًا في 1 يوليو
• ✓يجب تقديم طلبات التجديد بحلول 1 يونيو
• ✓لا يكون الاعتماد قابلًا للتحويل عند بيع مزود الخدمة
• ✓يجوز للجنة إلغاء الاعتماد بسبب معلومات كاذبة أو جرائم تتضمن انحطاطًا أخلاقيًا

تضع اللجنة برنامجًا للتعليم المستمر. يجب على الوسيط المرخّص إكمال ثماني ساعات من التعليم سنويًا خلال أي فترة تجديد. قد يُطلب من الوسطاء المسؤولين إكمال دورة خاصة تصل إلى أربع ساعات سنويًا. الوسيط الذي لا يكمل التعليم المستمر قد لا يمارس نشاط الوساطة العقارية بشكل فعّال. تسمح الإجراءات بالتأجيل للوسطاء غير الممارسين لنشاط الوساطة العقارية بشكل فعّال.

• ✓يجب على الوسطاء إكمال ثماني ساعات من التعليم المستمر سنويًا
• ✓الوسيط الذي لا يستوفي متطلبات التعليم المستمر قد لا يمارس نشاط الوساطة العقارية بشكل فعّال
• ✓قد يواجه الوسطاء المسؤولون دورة خاصة إضافية تصل إلى أربع ساعات
• ✓يجوز تأجيل التعليم المستمر للوسطاء غير الممارسين لنشاط الوساطة العقارية بشكل فعّال

يكون الاتفاق غير عادل وباطلًا ومخالفًا إذا كان من المقرر أن يظل ساري المفعول لأكثر من سنة ويهدف إلى السريان مع الأرض أو إلزام المالكين المستقبليين، أو السماح بالتنازل دون إشعار/موافقة المالك، أو إنشاء حق حجز/عبء/حق ضمان. ولا يحق لمقدم الخدمة استرداد المقابل المدفوع بموجب اتفاق غير عادل.

• ✓الاتفاق الذي تزيد مدته على سنة ويسري مع الأرض أو يلزم المالكين المستقبليين غير عادل وباطل
• ✓إنشاء حق حجز/عبء أو السماح بالتنازل دون موافقة يجعل الاتفاق غير عادل
• ✓لا يحق لمقدم الخدمة استرداد المقابل المدفوع بموجب اتفاق غير عادل

تحظر هذه المادة اتفاقيات خدمات العقارات غير المنصفة لمالكي العقارات السكنية أو المالكين المستقبليين، وتحظر تسجيلها للحفاظ على وضوح السجلات العامة. اتفاقية خدمات العقارات هي عقد مكتوب بين مقدم خدمة ومالك/مشترٍ محتمل لتقديم خدمات حالية أو مستقبلية مرتبطة بصيانة العقارات السكنية أو شرائها أو بيعها.

• ✓العقارات السكنية هي ممتلكات تُستخدم بشكل أساسي لأغراض شخصية أو عائلية أو منزلية
• ✓يشمل مقدم الخدمة وسيط العقارات
• ✓تنطبق المادة على الاتفاقيات المكتوبة لخدمات العقارات السكنية الحالية أو المستقبلية

يُحظر تسجيل اتفاقية خدمات عقارية غير عادلة، وأي تسجيل من هذا القبيل (أو إخطار/مذكرة) باطل، ولا يعمل كرهن عقاري ولا يوفر إشعارًا؛ إنه ينتهك G.S. 14-118.6(a). لا يجوز لأي مالك/مشتري تسجيل وثيقة باطلة. قد يسترد الأطراف المتضررة الأضرار والتكاليف ورسوم المحاماة، غير معوضة بالعوض المدفوع. أي انتهاك هو UDAP بموجب G.S. 75-1.1، قابل للإنفاذ من قبل المدعي العام.

• ✓يُحظر تسجيل اتفاقية غير عادلة وأي تسجيل من هذا القبيل باطل
• ✓التسجيل الباطل لا يوفر رهن عقاري و��ا إشعار فعلي أو استنتاجي
• ✓قد يسترد الأطراف المتضررة الأضرار والتكاليف ورسوم المحاماة غير المعوضة بالعوض المدفوع
• ✓أي انتهاك هو ممارسة تجارية غير عادلة/مخادعة بموجب G.S. 75-1.1

لا تنطبق هذه المادة على ضمانات المنازل، وعقود التأمين، والمعاملات بموجب الفصلين 47G/47H، والإقرارات بموجب الفصول 47A/47C/47F، واتفاقيات الصيانة/الإصلاح الخاصة بجمعية الملاك، واتفاقيات الضمان بموجب القانون التجاري الموحد (UCC)، وخدمات المرافق الخاضعة للتنظيم، وعقود إدارة العقارات، أو دعاوى امتياز المقاولين/الوسطاء بموجب الفصل 44A.

• ✓ضمانات المنازل وعقود التأمين وخدمات المرافق الخاضعة للتنظيم معفاة
• ✓الإقرارات بموجب قوانين الوحدات السكنية/المجتمعات المخططة واتفاقيات صيانة جمعية الملاك معفاة
• ✓عقود إدارة العقارات ودعاوى الامتياز بموجب الفصل 44A معفاة

من غير القانوني العمل كبائع تايم شير دون ترخيص وسيط عقاري، ما لم يكن معفى بموجب 93A-2(c)(1) أو كموظف W-2 لدى المطوّر المسجّل. من غير القانوني للمطوّر بيع تايم شير يتطلب التسجيل دون شهادة تسجيل. من يتصرف عمدًا كمطوّر دون تسجيل يُعد مذنبًا بجناية من الفئة الأولى.

• ✓يحتاج بائعو التايم شير عمومًا إلى ترخيص وسيط عقاري
• ✓يجب على المطوّرين الحصول على شهادة تسجيل قبل بيع التايم شير الخاضع للتسجيل
• ✓التصرف عمدًا كمطوّر غير مسجّل جناية من الفئة الأولى

لا ينطبق هذا المادة على الترتيبات التي تكون فيها الحد الأقصى للالتزام المالي الإجمالي 3000 دولار أو أقل على مدى المدة، أو عندما تكون فترات البداية والتجديد لكل منها خمس سنوات أو أقل. تشمل الإعفاءات الأخرى إعادة البيع المحدودة من قبل منتقدي المستهلكين (لا يزيد عن سبعة في غضون خمس سنوات) والعروض من الكيانات الإدارية البالغة 50 ملكية مشتركة أو أقل سنويًا.

• ✓الترتيبات التي تتمتع بحد أقصى للالتزام بقيمة 3000 دولار أو أقل معفاة
• ✓البرامج التي تتمتع بفترات بداية وتجديد لكل منها خمس سنوات أو أقل معفاة
• ✓منتقدو المستهلكين الذين يعرضون سبعة ملكيات مشتركة بالوقت أو أقل في غضون خمس سنوات معفاة

ملكية التايم شير هي الحق في شغل وحدة مقترنًا بملكية مصلحة عقارية (تعتبر عقارًا). استخدام التايم شير هو الحق في الشغل دون ملكية مصلحة عقارية (يُنظّم كملكية منقولة). المطوّر ينشئ أو يعيد بيع أو يبيع التايم شير. تضمن نسبة ليلة الاستخدام إلى حق الاستخدام بنسبة واحد إلى واحد ألا يتجاوز المالكون المؤهلون للاستخدام الوحدات المتاحة.

• ✓تشمل ملكية التايم شير مصلحة عقارية وتُعامل كعقار
• ✓لا يشمل استخدام التايم شير أي مصلحة عقارية ويُعامل كملكية منقولة
• ✓تحد نسبة ليلة الاستخدام إلى حق الاستخدام بنسبة واحد إلى واحد المالكين في حدود الوحدات المتاحة
• ✓المالك هو أي شخص، غير المطوّر، حصل على تايم شير

تُعد ملكية المشاركة الزمنية (timeshare estate) مصلحة في العقار تخضع لقانون العقارات في نورث كارولينا؛ يجوز تسجيل صك ملكية المشاركة الزمنية، ولكن لا يجوز تسجيل الصكوك الخاصة باستخدامات المشاركة الزمنية. وما لم يُنص على خلاف ذلك، يجب على المطور إتمام وتسجيل صك المشاركة الزمنية خلال 180 يوماً من تنفيذ المشتري للعقد، بشرط أن تكون الأموال محتجزة في حساب ضمان. ولا يجوز للمطورين إتمام بيع يتجاوز نسبة واحد إلى واحد بين ليلة الاستخدام وحق الاستخدام.

• ✓ملكيات المشاركة الزمنية هي مصالح في العقار؛ واستخدامات المشاركة الزمنية هي ممتلكات شخصية
• ✓لا يجوز تسجيل صكوك استخدام المشاركة الزمنية في سجل الصكوك
• ✓يجب على المطورين الإتمام والتسجيل خلال 180 يوماً من تنفيذ العقد، مع احتجاز الأموال في حساب ضمان
• ✓لا يجوز للمطورين بيع أو إتمام مبيعات تتجاوز نسبة ليلة الاستخدام إلى حق الاستخدام واحداً إلى واحد

يجب أن يتضمن عقد بيع التايم شير أسماء وعناوين المطوّر والبرنامج، ووصف التايم شير، وسعر الشراء والرسوم، ومعلومات وكيل الضمان (escrow)، وإشعار إلغاء بارز لمدة خمسة أيام ينص على أنه يجوز للمشتري الإلغاء دون غرامة قبل منتصف ليل اليوم الخامس بعد التوقيع أو استلام بيان العرض العام، أيهما لاحق.

• ✓يجب أن يتضمن العقد بيانًا بارزًا بحق الإلغاء خلال خمسة أيام
• ✓تبدأ فترة الخمسة أيام من تاريخ التوقيع أو استلام بيان العرض العام، أيهما لاحق
• ✓أي محاولة للحصول على تنازل عن حق الإلغاء تكون باطلة
• ✓يُحظر إتمام البيع (الإغلاق) قبل انتهاء فترة الإلغاء البالغة خمسة أيام

قبل تنفيذ العقد، يجب على المطور تقديم بيان العرض العام والحصول على إقرار كتابي بالاستلام. يجب أن يتضمن صفحة غلاف تحتوي على تحذير ذي طبيعة موجزة، واسم المطور وعنوانه، ووصف البرنامج، وتفاصيل نظام الحجز، ومعلومات المشروع، وطرق التقييم، والتأمين، وإفصاحات الضمان، وبيانًا بأنه ينبغي شراء الملكية الزمنية لقيمة العطلات، وليس كاستثمار.

• ✓يجب تقديم بيان العرض العام قبل تنفيذ العقد مع إقرار كتابي.
• ✓يجب أن يكشف البيان عن حماية الضمان لأموال المشتري.
• ✓يجب أن يحذر بيان بارز من أن الملكية الزمنية هي للاستمتاع بقيمة العطلات، وليست استثمارًا متزايد القيمة.
• ✓يُحظر على المطورين تقديم أي إقرارات أو بيانات خارج العقد وبيان العرض العام.

يجوز للمشتري إلغاء العقد حتى منتصف ليل اليوم الخامس بعد أي من التاريخين اللاحقين: التوقيع أو استلام بيان العرض العام والمستندات المطلوبة. لا يجوز التنازل عن هذا الحق. لا يجوز إجراء الإغلاق (closing) حتى تنقضي فترة الإلغاء. يجب رد المبالغ المستردة عند الإلغاء خلال 20 يوماً من المطالبة أو خمسة أيام بعد تسوية الأموال (cleared funds)، أيهما لاحق. يجب على المطور إنشاء حساب ضمان (escrow) مع وكيل ضمان مستقل لأموال المشتري.

• ✓لا يجوز التنازل عن حق الإلغاء لمدة خمسة أيام؛ وأي تنازل يكون باطلاً
• ✓لا يجوز إجراء الإغلاق (closing) حتى تنقضي فترة الإلغاء
• ✓يجب رد المبالغ المستردة عند الإلغاء خلال 20 يوماً من المطالبة أو خمسة أيام بعد تسوية الأموال
• ✓يجب على المطورين وضع أموال المشتري في حساب ضمان (escrow) لدى وكيل ضمان مستقل

الأموال الموضوعة في حساب الضمان (escrow) مملوكة للمشتري، وليس للمطوّر، ولا يجوز صرفها إلا وفقاً للقانون عند وجود إفادات قسم صحيحة بعدم الوفاء أو بإتمام الأداء. وعلى وكيل الضمان المستقل واجب ائتماني ويجب أن يحتفظ بالإفادات لمدة خمس سنوات. المطوّر أو وكيل الضمان الذي يتعمد عدم الامتثال لمتطلبات حساب الضمان مذنب بجناية من الفئة E؛ وعدم إنشاء حساب الضمان يُعد دليلاً ظاهرياً prima facie على المخالفة المتعمدة.

• ✓الأموال الخاصة بالتايم شير في حساب الضمان مملوكة للمشتري حتى استيفاء شروط الصرف الصحيحة
• ✓وكيل الضمان المستقل لديه واجب ائتماني ويجب أن يحتفظ بالإفادات لمدة خمس سنوات
• ✓التعمد في عدم الامتثال لمتطلبات حساب الضمان جناية من الفئة E
• ✓إذا أُغفل إشعار الإلغاء، يجوز للمشتري إبطال نقل الملكية واسترداد الأموال مضافاً إليها 10% (بحد أقصى 3,000 دولار)

يجب أن يتوافق إعلان التايم شير الذي يعرض جائزة أو حافزًا آخر توافقًا كاملًا مع الفصل 75 من القوانين العامة. لا يجوز أن يتجاوز أي توكيل أو توكيل رسمي أو وسيلة مشابهة يمنحها مالك التايم شير فيما يتعلق بالتصويت في جمعية مالكي التايم شير سنة واحدة، وإن كان يجوز تجديده سنويًا.

• ✓يجب أن تتوافق إعلانات التايم شير التي تعرض جوائز مع الفصل 75
• ✓لا يجوز أن يتجاوز توكيل تصويت مالك التايم شير سنة واحدة من حيث المدة
• ✓يجوز تجديد التوكيلات من سنة إلى أخرى

إذا عُرض على المشتري برنامج تبادل، فيجب على المطوّر تقديم معلومات مفصلة قبل إبرام عقد التبادل وعقد البيع، بما في ذلك اسم/عنوان شركة التبادل، والمسؤولين/المديرين، وأي تضارب في المصالح، وما إذا كانت المشاركة طوعية أم إلزامية، والشروط والإجراءات، والحدود/القيود، والرسوم، وإحصاءات مدققة بشكل مستقل عن المالكين والمشاريع المشاركة.

• ✓يجب تقديم الإفصاحات عن برنامج التبادل قبل إبرام عقد التبادل وعقد البيع
• ✓يجب أن توضح الإفصاحات ما إذا كانت المشاركة طوعية أم إلزامية
• ✓يجب عمومًا أن تكون إحصاءات برنامج التبادل مدققة بشكل مستقل من قبل محاسب قانوني معتمد (CPA)
• ✓يجب أن تتضمن الإفصاحات جميع الحدود والقيود والرسوم الخاصة ببرنامج التبادل