46 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
قد تترتب على الاشتراكات المتأخرة فوائد بأعلى سعر قانوني أو بسعر أقل تحدده الجهة الإدارية، بالإضافة إلى رسم تأخر إداري معقول. وتُدفع تكاليف التحصيل، بما في ذلك أتعاب وكالة تحصيل معقولة وأتعاب محامٍ، من قبل المالك وتُضمن بحق امتياز لصالح الجهة الإدارية.
يجوز للكيان الإداري أن يرفض الاستخدام، أو يرفض الحجوزات، أو يلغي الحجوزات المؤكدة للمالكين المتأخرين عن السداد بعد إرسال إشعار كتابي لا يقل عن 30 يومًا بعد تاريخ استحقاق الدفعة المقررة. يجب أن يبيّن الإشعار إجمالي المتأخرات مع المبلغ اليومي وأن الاستخدام محظور حتى السداد. يجب تنفيذ رفض الاستخدام بشكل موحد ضد جميع المالكين بما في ذلك المطورين.
بعد إشعار إضافي مدته 30 يومًا بنية التأجير، يجوز للكيان الإداري تأجير التايم شير الخاص بالمالك المتأخر في السداد. لا يجوز البدء في جهود التأجير قبل 10 أيام من الإشعار. تُطبَّق العائدات الصافية على الحساب؛ ويظل المالك مسؤولاً عن أي متأخرات متبقية، ولا يلزم أن يحصل الكيان الإداري على أعلى سعر، لكن يجب عليه بذل جهود معقولة.
بالنسبة لعقارات المشاركة الزمنية في نورث كارولينا (NC)، يكون للكيان المُدير حق امتياز عن أي تقييم من تاريخ استحقاقه وعن الأضرار التي يسببها المالك أو الضيف أو المستأجر. يجوز التنفيذ القضائي على الامتياز أو التنفيذ عن طريق أمين بموجب 93A-62.1. ويجب أن يتضمن بيان المطالبة بحق الامتياز عبارة إلزامية بخط عريض وبحروف كبيرة، ويعود أثره إلى تاريخ تسجيل الإعلان (باستثناء الرهون العقارية الأولى)، وينتهي عند الوفاء به أو بعد 5 سنوات من رفعه ما لم يتم تنفيذه.
باستثناء حبس الرهن بواسطة الوكيل (trustee foreclosure)، يكون الخلف في المصلحة مسؤولاً مسؤولية تضامنية عن الرسوم غير المدفوعة للسلف حتى وقت النقل، ولكن المرتهن الأول الذي يستحوذ عن طريق حبس الرهن أو سند بديل عن الرهن (deed in lieu) معفى من الرسوم السابقة. يجوز إعفاء المطوّر من دفع حصته خلال فترة الضمان إذا كان يضمن عدم زيادة رسوم المالكين ويتحمل أي زيادة في النفقات على الإيرادات.
يجب على كل متقدم غير مقيم أن يودع موافقة غير قابلة للإلغاء بأنه يجوز رفع الدعاوى ضده في محاكم NC من خلال تبليغ الأوراق القضائية إلى المدير التنفيذي للجنة. ويُعد التبليغ إلى المدير التنفيذي صحيحًا كما لو تم تبليغه شخصيًا، ويجب أن يتم التبليغ بنسختين، مع إرسال نسخة واحدة بالبريد المسجل إلى المرخص له.
يوفر هذا القسم بديلاً بسيطاً وغير مكلف لحبس الرهن القضائي بالنسبة لامتيازات التقييم. يجب تقديم مطالبة امتياز مستوفية للشروط إلى كاتب محكمة سوبيريور في المقاطعة التي تقع فيها الملكية الزمنية. قبل التقديم بما لا يقل عن 15 يوماً، يجب إرسال بيان بالمبلغ المستحق بالبريد إلى المالك (وإلى الوكيل المسجل إذا كان المالك شركة أو شركة ذات مسؤولية محدودة).
قبل 30 يومًا على الأقل من قيد الحكم في جدول القضايا، يجب إرسال إشعار بإنفاذ حق الامتياز المتعلق بالتقييمات إلى المالك وأصحاب حقوق الامتياز الثانوية، بما في ذلك نموذج اعتراض. إذا أعاد المالك الاعتراض الموقّع خلال 30 يومًا، فلا يجوز إنفاذ حق الامتياز إلا قضائيًا. المالكون الذين لا يعترضون لا يخضعون لحكم العجز حتى لو كانت حصيلة البيع غير كافية.
يؤدي قيد الشهادة في السجل إلى إنشاء حكم صالح يحمل فائدة سنوية بنسبة 8%. لا يجوز أن يبدأ حبس الرهن قبل ستة أشهر من استحقاق الدين. يحدث البيع بين 30 يوماً وسنة واحدة بعد فهرسة الحكم، ويجريه أمين محايد معين يتمتع بالواجبات الائتمانية نفسها التي يتمتع بها أمين صك الأمانة، ويعمل كمزايد.
قبل البيع بما لا يقل عن 30 يومًا، يجب على الوصي إرسال إشعار بالمحتويات المطلوبة (المالك/حاملو الحقوق الأدنى، الوصف القانوني، التخلف عن السداد، المبالغ، تاريخ/مكان البيع، حقوق المعالجة والاسترداد). يدفع أعلى مزايد نقدًا/أموالًا معتمدة؛ وتنهي شهادة البيع جميع حقوق الاسترداد. يجب تقديم شهادة الامتثال خلال 10 أيام؛ ويصدر سند الوصي (بدون ضمانات ملكية) ويُسجَّل بعد 10 أيام على الأقل من البيع.
يُعفي البيع بموجب هذا القسم المالك من المسؤولية عن جميع المبالغ المضمونة بحق الامتياز (lien) دون حق في الحصول على حكم بالعجز. تُخصص المتحصلات لمصاريف البيع/أتعاب الوصي، ثم المبلغ المستحق، ثم لأصحاب المصالح الأدنى (أو كاتب المحكمة)، وأي فائض يعود للمالك السابق.
لا يجوز إنفاذ مطالبة بحق امتياز يضمن دينًا يتألف فقط من غرامات، أو فوائد على الغرامات، أو أتعاب المحاماة المرتبطة بها إلا عن طريق حبس الرهن القضائي. وبالمثل، لا يجوز إنفاذ حقوق الامتياز المتعلقة فقط برسوم الخدمة أو التحصيل أو الاستشارات أو الإدارة إلا عن طريق حبس الرهن القضائي.
BPO وCMA لهما المعنى القانوني نفسه: تقدير من وسيط مرخّص لسعر البيع أو الإيجار المحتمل لعقار. تكون CMA عادةً للعملاء؛ بينما BPO لأطراف ثالثة لأغراض غير متعلقة بالرهن العقاري. يجوز لوسيط غير مؤقت (non-provisional) يحمل رخصة سارية إجراء BPO/CMA مقابل أجر لأطراف مختلفة. ولا يجوز لوسيط مؤقت (provisional) إجراء BPO/CMA مقابل أجر لأي شخص.
يجب أن تتوافق تقارير BPO/CMA مقابل أجر مع معايير المادة 6 والقسم A.2200، وأن تكون مكتوبة، وأن تتناول المسائل المطلوبة. يجوز الإبلاغ عن السعر كرقم واحد أو كنطاق؛ وإذا تجاوز النطاق 10%، فيلزم تقديم تفسير. أصبحت منهجية تحليل الدخل مطلوبة الآن حيثما كان ذلك مناسبًا. إذا قدّر تقرير BPO “القيمة”، فهو قانونيًا تقييم يتطلب مقيّمًا مرخّصًا.
يجوز لأي وسيط (مؤقت أو غير مؤقت) إجراء BPO/CMA لأي طرف عندما لا يتم تحصيل رسوم. التعويض عن خدمات الوساطة العامة بموجب اتفاقية وساطة ليس رسماً. وحتى بدون رسوم، تتوقع اللجنة أداءً كفؤاً دون تضارب مصالح غير معلن، وفقاً للإرشادات الواردة في A.2202.
يجوز لوسيط عقاري أن يُدرج في العقد المنظّم مع وسيط مؤقت (يُعترف بصفته كغير موظف بموجب المادة 3508 من قانون الإيرادات الداخلية) اتفاقية يلتزم بموجبها الوسيط المؤقت بأن يعيد للوسيط تكاليف تغطية تعويضات العمال. ولا يؤثر ذلك في متطلبات تغطية تعويضات العمال الأخرى.
يجوز لوكيل الضمان إيداع الأموال المتنازع عليها (بخلاف ودائع الأمان السكنية) لدى كاتب المحكمة في المقاطعة التي يقع فيها العقار. ويجب على الوكيل أن يشهد بأن المطالبين قد تم إخطارهم. ويجب على الوكيل الانتظار 90 يومًا بعد الإخطار قبل الإيداع. وإذا لم يتم رفع إجراء خاص خلال سنة واحدة، تُعتبر الأموال غير مطالَب بها وتُسلّم إلى أمين خزانة الولاية.
يجب على المطوّر أن يصف أي نظام حجز في الإعلان وأن يضع قواعد تشغيلية، باذلاً أفضل الجهود وبحسن نية لتعزيز مصالح المالكين ككل. يجوز للمشغّل تعديل النظام وفقاً لأنماط الاستخدام الفعلية، والاستخدام المتوقع، وحجز الفترات/الوحدات لإيداعها في برامج التبادل أو تأجيرها لتيسير منافع المالكين.
إذا لم يكن المشغل هو جمعية المالكين، فعند الإنهاء يجب عليه نقل جميع بيانات الحجوزات ذات الصلة خلال 90 يومًا (أو حسبما يتم الاتفاق عليه) للسماح بالتشغيل دون انقطاع، باستثناء المعلومات الخاصة غير ذات الصلة. يتم تعويض تكاليف النقل المعقولة كمصروف مشترك خلال 10 أيام. يجوز أن تنص الاتفاقيات على أن يحتفظ المشغل بملكية النظام.
لا تكون أي دعوى بين الوسيط والعميل للمطالبة بموجب اتفاقية خدمات الوسيط صحيحة ما لم يُحرَّر العقد كتابةً ويُوقَّع من الطرف المطلوب إلزامه أو من شخص مفوَّض قانونًا.
يجب أن يحدد الإقرار الأساس لإضافة وحدات/مرافق/مشاريع التايم شير، ومن يجوز له إضافتها، والأثر المالي، وحقوق موافقة المالك. يجب على الشخص المأذون أن يمتثل لنسبة استخدام ليلة واحدة إلى حق استخدام واحد ومتطلبات G.S. 93A-63 عند تقييم الإضافات.
يجب أن توفر عمليات الاستبدال تجربة عطلة مماثلة إلى حد كبير أو محسنة. لا يجوز للمطوّر/الكيان الإداري التابع أن يستبدل أكثر من 10% من إجمالي توافر الاستخدام السنوي في السنة؛ ولا يجوز للكيان الإداري غير التابع أن يتجاوز 25%. تتطلب وحدات الملكية العقارية بالتشارك الزمني موافقة المالك. يجوز للمالكين الاعتراض، مما يؤدي إلى عقد اجتماع؛ يتطلب الاستبدال غير المحدود موافقة مسبقة من الأغلبية مع تصويت بنسبة 25%.
تتطلب عمليات الحذف بسبب الكوارث تأمين الكوارث بقيمة إعادة الاستبدال، وإشعار مالك المحفوظة لمدة 30 يومًا بعدم التوفر، وتطبيق العائدات على الاستبدال أو إزالة المالك للحفاظ على نسبة واحد إلى واحد. يتم تطبيق عمليات الحذف بسبب الاستيلاء بالسلطة العائدات بطريقة مماثلة. تتطلب عمليات الحذف بانتهاء الأجل تعديلات كافية للمالك أو الوحدة للحفاظ على نسبة لا تزيد عن واحد إلى واحد.
يجب على موزعي الفترات الزمنية للمستهلكين استخدام عقد شراء إعادة بيع يحدد الفترة الزمنية والبرنامج والكيان الإداري، وإفصاح واضح عن التقييم/الضريبة، وأي إفصاح عن التأخير، وإشعار بإلغاء صريح لمدة خمسة أيام، بالإضافة إلى السنة التي قد يستخدم فيها المشتري الفترة الزمنية للمرة الأولى. يصبح إشعار الإلغاء ساري المفعول في تاريخ الإرسال، وغلق الصفقة قبل انتهاء فترة الخمسة أيام محظور.
إذا لم يتم استخدام عقد شراء إعادة البيع المطلوب أو كان غير ممتثل، فإن المعاملة قابلة للإبطال حسب اختيار المشتري لمدة سنة واحدة بعد النقل. من غير القانوني لأي وسيط إعادة بيع أن يجمع رسومًا مقدمة مقابل إدراج أي تايم شير.
صندوق التعليم واسترداد الأموال العقاري (Real Estate Education and Recovery Fund) هو صندوق خاص تحتفظ به اللجنة لدفع الأحكام غير المنفذة عندما يتكبد شخص متضرر خسارة مالية مباشرة من أفعال معينة يقوم بها الوسيط، ولتمويل التعليم. لا يجوز لأي نفقات تعليمية أن تخفض الصندوق إلى أقل من $200,000. إذا انخفض الصندوق إلى أقل من $50,000 في 31 ديسمبر، يجوز للجنة فرض رسوم تصل إلى $10 لكل وسيط عند التجديد.
يجوز لأي شخص متضرر يعاني من خسارة نقدية مباشرة من تحويل الأموال الموثوقة من قبل وسيط مرخص أن يسترد المبلغ إذا: حدث التحويل في أو بعد 1 سبتمبر 1979؛ قاموا برفع دعوى ضد الوسيط وتقديم إشعار للجنة في غضون 60 يوما من البدء (أو 60 يوما بعد الإجراءات للمطالبات أقل من 3000 دولار)؛ حصلوا على حكم نهائي على أساس التحويل؛ والتنفيذ لم يكن مرضيا. يجب تقديم الطلب في غضون سنة واحدة بعد انتهاء جميع الإجراءات.
يجب على مزوّدي خدمات إعادة البيع، ومزوّدي خدمات نقل الملكية، وتجار العملاء المحتملين الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات من وقت الحصول على كل جزء من معلومات الاتصال الشخصية، بما في ذلك نسخة من جميع المعلومات، وتفاصيل تاجر العملاء المحتملين المصدر مع بيانات المعاملة والإيصالات، أو، إذا كانت المعلومات من بحث ذاتي، أوصاف المصادر والمنهجيات والتواريخ وهويات الباحثين.
تُحظر مطالبات الاسترداد ما لم تُقدَّم خلال سنة واحدة بعد انتهاء جميع الإجراءات. لا يتحمل الصندوق مسؤولية تزيد على 50,000 دولار لكل معاملة. لا يجوز أن تتجاوز المدفوعات 25,000 دولار إجمالاً لكل مرخّص له في سنة تقويمية واحدة، ولا تتجاوز أبداً 75,000 دولار إجمالاً لأي مرخّص له واحد. لا يتحمل الصندوق مسؤولية عن الأضرار التبعية أو التأديبية أو العارضة أو الخاصة، أو الغرامات، أو الفوائد، أو تكاليف المحكمة.
قبل تقديم خدمات الإعلان لإعادة البيع، يجب على مقدم الخدمة أن يمنح البائع الذي يعيد البيع وصفًا مكتوبًا لجميع الرسوم/التكاليف وموعد استحقاقها. لا يجوز لمقدم خدمات إعادة البيع ممارسة أنشطة وسيط العقارات دون حيازة ترخيص المادة 1 ساري المفعول.
لا يجوز للمعلنين عن إعادة البيع أن يوحيوا بأنهم يقدمون خدمات وساطة تتجاوز الإعلان، أو أن يدّعوا وجود مشترٍ مهتم دون تقديم معلومات الاتصال الخاصة بذلك المشتري، أو أن يدّعوا عمليات بيع/إيجار دون وثائق ونسب، أو أن يذكروا قيمة إعادة بيع محددة. ولا يجوز لهم أن يتقاضوا أكثر من 75 دولارًا إجمالاً خلال 12 شهرًا دون عقد موقّع متوافق وشروط متفق عليها.
يُشترط وجود اتفاقية وساطة مكتوبة وموقَّعة بخط حجمه 12 نقطة على الأقل، تتضمن معلومات الاتصال بمقدم الخدمة، ووصف الخدمات، والتكاليف المفصلة/الإجمالية، وحق إلغاء لمدة خمسة أيام لا يمكن التنازل عنه ويكون ظاهرًا بشكل واضح. يجب على مقدمي الخدمة احترام عمليات الإلغاء خلال خمسة أيام ورد المبالغ خلال 20 يومًا من الإلغاء أو خمسة أيام بعد مقاصة الأموال، أيهما لاحق.
العقد غير المطابق قابل للإبطال وفقًا لخيار بائع إعادة البيع لمدة سنة واحدة. يجب على مزود خدمة إعادة البيع الإشراف على جميع جوانب العرض وإدارتها والتحكم فيها، وتُعد مخالفات الوكلاء مخالفات للمزود. أي مخالفة تُعد فعلًا غير عادل أو مضلل بموجب G.S. 75-1.1.
يجوز لبائع إعادة البيع الإلغاء حتى منتصف ليل اليوم الخامس بعد الإبرام؛ ولا يجوز التنازل عن هذا الحق. تُستحق المبالغ المستردة خلال 20 يومًا من المطالبة أو خمسة أيام بعد تصفية الأموال. قبل أي اتفاق، يجب على مقدم الخدمة إنشاء حساب ضمان مستقل، ولا يجوز تلقي أي رسوم حتى يتم تنفيذ جميع الخدمات الموعودة بالكامل مع تسليم إثبات مستندي.
لا يجوز لأي شخص تقديم خدمات نقل الملكية مقابل تعويض دون اتفاق موقّع مطابق. لا يجوز لمقدمي الخدمات أن ينصحوا المالكين بوقف سداد الرسوم التقييمية أو الضرائب أو القروض، أو أن يضللوا بالقول إن المالكين لا يستطيعون الاتصال بالمطورين أو أصحاب حقوق الامتياز، أو أن يرتبوا التصرف من خلال البيع الجبري بسبب عدم السداد، أو أن يتقاضوا رسومًا لترتيب التنازل الطوعي بدلًا من سداد الرسوم التقييمية.
يجب أن ينص الاتفاق على أنه لا تُستحق أي رسوم حتى يتم تقديم دليل أداء مكتوب، ويحدد اسم وكيل الضمان المستقل، ويوضح بالتفصيل كل خدمة مع تواريخ الإنجاز والتكاليف، ويكشف بشكل بارز عن مخاطر حبس الرهن، ويتضمن بيان إلغاء محدد. لا يتم الإفراج عن أموال الضمان إلا بناءً على إفادة مشفوعة بقسم بالتنفيذ الكامل أو إلى كيان إداري/جهة حكومية لإكمال نقل الملكية.
يُعد عدم الامتثال المتعمد لأحكام حساب الضمان (escrow) جناية من الدرجة E. لا تنطبق أحكام مزود خدمة نقل الملكية الواردة في هذا القسم على وسطاء إعادة البيع الملتزمين، أو المحامين المرخصين في نورث كارولينا، أو شركات/وكلاء تأمين الملكية المتمتعين بوضع سليم، أو المرتهنين/مقدمي خدمة الرهن/أصحاب حقوق الامتياز فيما يتعلق بالمدينين الخاصين بهم. لا يجوز إلا للمحامين المرخصين في نورث كارولينا أو الأشخاص المصرح لهم بالحجز غير القضائي (foreclosure) تقديم خدمات النقل غير الطوعي. تُعد المخالفات ممارسات غير منصفة أو خادعة بموجب G.S. 75-1.1.
عندما تدفع اللجنة من صندوق الاسترداد لتسوية مطالبة أو تنفيذ حكم ضد وسيط، يُعلَّق ترخيص الوسيط تلقائيًا في تاريخ سريان أمر الدفع. لا يمكن إعادة ترخيص الوسيط حتى يُسدد المبلغ للصندوق بالكامل، بما في ذلك الفائدة بالسعر القانوني.
لا يجوز لأي كيان أن يعمل كمزوّد تعليم عقاري خاص (يقدّم برامج ما قبل الترخيص، أو ما بعد الترخيص، أو التعليم المستمر بهدف الربح) دون اعتماد من اللجنة. يتطلب كل موقع فرعي اعتمادًا منفصلًا. لا يجوز أن تتجاوز رسوم الطلب 250 دولارًا لكل مزوّد و50 دولارًا لكل دورة. يجب على المزوّدين استيفاء معايير جودة البرنامج، والمدربين المؤهلين، والمرافق، والسجلات، والسلامة المالية.
ما لم ينص الإعلان على نسبة مئوية أقل، يجوز لما لا يقل عن 66% من حقوق التصويت المؤهلة الحاضرة في اجتماع تم الإخطار به على النحو الواجب تمديد مدة البرنامج. النصاب القانوني هو 50% ما لم يُنص على نصاب أقل. يجوز للجهة المديرة اعتبار الحقوق المتأخرة أكثر من سنتين غير مؤهلة للتصويت، وتكون التوكيلات سارية لمدة تصل إلى ثلاث سنوات.
ما لم ينص الإعلان على خلاف ذلك، يجوز لـ 60% من جميع حقوق التصويت إنهاء البرنامج في أي وقت. بعد الإنهاء، يعمل الكيان الإداري/المجلس كوصي إنهاء لتقسيم أو بيع العقار السابق (بموافقة أغلبية المستأجرين)، مع دفع النفقات بالتناسب من قبل الملاك على الشيوع. وينطبق ذلك عمومًا فقط على البرامج القائمة منذ 25 عامًا على الأقل.
يجوز للمرخّص له بخلاف الوسيط المؤقت إعداد BPO/CMA وتحصيل رسوم إذا كان الترخيص ساريًا وسليمًا وكان BPO/CMA يستوفي المحتويات المطلوبة. لا تنطبق متطلبات المادة على BPO/CMA الذي يُعد دون مقابل.
يجب أن يكون BPO/CMA مكتوبًا وأن يتضمن الغرض المقصود، ووصف العقار، وأساس الاستدلال، والافتراضات/الشروط المقيدة، والإفصاحات عن المصالح، وتاريخ السريان، واسم الوسيط/توقيعه/رقم ترخيصه، واسم الشركة، وتاريخ التوقيع، وإخلاء المسؤولية المطلوب بأنه ليس تقييمًا، ونسخة من طلب التكليف.
لا يجوز للمرخّص له أن يعد عن علم تقرير BPO/CMA بدلاً من التقييم عندما يقتضي القانون الفيدرالي أو قانون الولاية إجراء تقييم. يُعتبر BPO/CMA الذي يقدّر القيمة بدلاً من سعر البيع/الإيجار تقييماً ولا يجوز إعداده إلا بواسطة مقيّم. ولا يجوز مطلقاً تسميته تثميناً أو تقييماً، ولا يجوز أن يُبلغ عن نتيجة محددة سلفاً. يُسمح بالتوقيعات الإلكترونية والمرفقات المنفصلة وفق شروط محددة.
رأي الوسيط في السعر (BPO) أو تحليل السوق المقارن (CMA) هو تقدير يُعدّه وسيط مرخّص يوضح السعر المحتمل للبيع أو الإيجار لعقار، مع تقديم تفاصيل عن الحالة والسوق والحي والعقارات المماثلة، لكنه لا يشمل نموذج التقييم الآلي.
يجوز للمرخص له إعداد BPO/CMA للبائعين الحاليين/المحتملين، والمشترين، والمؤجرين، والمستأجرين، والأطراف الثالثة التي تجري العناية الواجبة، وحاملي الامتيازات/الأطراف الثالثة لأغراض غير أن تكون أساسًا لتحديد القيمة لغرض إنشاء قرض الرهن العقاري. يجوز استخدام BPO/CMA إلى جانب أو بالإضافة إلى تقييم.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في North Carolina.
ابدأ مجانًا →