Rule 520-1-.07. Management Responsibilities of Real Estate Firms +6Georgia · 房地产 · 中文

经纪人只能以其执照上的名称从事业务。经纪人和合格经纪人应对附属持证人的违规行为负责，必须向附属人员指导执照法律，并必须将任何违规行为通知委员会。

• ✓经纪人只能使用其执照上的名称
• ✓经纪人应对附属持证人的违规行为负责
• ✓经纪人必须向附属人员指导执照法律和规则
• ✓经纪人必须将任何违规行为通知委员会

当公司的主要经纪人去世、辞职或被意外撤销时，该公司必须在60天内获得一名新的主要经纪人，否则必须停止经纪活动。在此期间，指定的合伙人/成员/管理人员可以签署文件并支付信托资金。

• ✓公司必须在60天内获得新的主要经纪人，否则停止活动
• ✓指定的合伙人/成员/管理人员可以在过渡期间签署文件
• ✓指定人可以根据合同要求支付信托资金

辅助人员仅可执行不需要自由裁量权的职能性职责。公司和关联执业人员对其行为承担责任。需要书面协议。允许的任务包括接听电话、提交MLS数据和组装交割文件；禁止的任务包括带看物业、冷呼叫和协商。

• ✓辅助人员仅执行职能性职责，不需要自由裁量权
• ✓公司和关联执业人员对其行为承担责任
• ✓需要书面协议，明确允许和禁止的任务
• ✓禁止：冷呼叫、带看房地产、协商费用、讨论条款
• ✓无执照或非活跃辅助人员不得自称为有效持证执业人员

经纪人或合格经纪人可以为一家或多家其他持证公司服务。联属经纪人只有在书面通知其所属经纪人后，才能作为经纪人/合格经纪人为其他公司服务。

• ✓经纪人/合格经纪人可以为多家持证公司服务
• ✓联属经纪人在作为经纪人为其他公司服务之前，必须书面通知其所属经纪人

当执照持有人请求释放时，释放经纪人必须立即签署释放文件，并将墙面证书转发给委员会或注明已转送给新经纪人。关于报酬的争议不能成为拒绝签署释放的理由。离职执照持有人必须清点并返还公司财产。

• ✓释放经纪人必须立即签署释放文件并转发墙面证书
• ✓报酬争议不构成拒绝释放的理由
• ✓离职执照持有人必须返还公司钥匙、标牌、记录并清点客户
• ✓执照持有人必须在委员会收到证书后一个月内完成转让或成为非活跃状态

乔治亚州经纪人可与在其他州持证的经纪人分割或共享佣金，并可向州外经纪人支付转介费。州外转介经纪人未经非居民执照或与乔治亚州经纪人的书面协议，不得对乔治亚州房产进行其他经纪业务。

• ✓乔治亚州经纪人可与州外持证经纪人共享佣金
• ✓可向转介的州外经纪人支付转介费
• ✓转介经纪人未经非居民执照或与乔治亚州经纪人的书面协议，不得对乔治亚州房产进行其他经纪业务

经纪人可以保有多個指定信托/托管账户，并且必须在每个账户开设后一个月内通知委员会。持牌人必须将以经纪身份收到的所有现金、支票和有价物品，尽快交由经纪人保管。除非各方以书面形式另有约定，经纪人必须迅速将资金存入联邦保险的信托账户。

• ✓必须在每个信托账户开设后一个月内通知委员会
• ✓持牌人必须尽快将收到的资金交给经纪人
• ✓除非以书面形式另有约定，资金必须存入联邦保险且已注册的信托账户

经纪人只有在明确标明的情况下，才可以将自有资金保留在信托账户中，且仅可用于补足规定的最低余额、支付服务费/手续费，或支付应付给经纪人的佣金。超出部分的自有资金必须每月取出，且只有以经纪人为收款人的支票方可提取经纪人的资金。

• ✓经纪人自有资金仅可用于最低余额、服务费或应付佣金
• ✓超额经纪人自有资金必须每月取出
• ✓只有以经纪人为收款人的支票方可提取经纪人指定资金

违反合同支付信托资金，或未按合同支付，均表明不称职。适当支付发生在要约被拒绝/撤回、交割、另行签署的书面协议、提交互争权利诉讼、法院命令或对合同的合理解释之时。当各方未全部同意时，经纪人必须立即书面通知所有各方。

• ✓违反合同条款支付信托资金表明不称职
• ✓适当支付的情形包括拒绝、交割、书面协议、互争权利诉讼、法院命令
• ✓对于任何未经明确同意的支付款项，经纪人必须立即书面通知所有各方

经纪人必须至少每月编制一份书面对账单，将信托负债总额与经核对的金融机构余额进行比较。对账单必须包含具体细节，并须经过审核且保留三年。差异、负余额或退回的支票均需要解释并采取纠正措施。

• ✓必须每月进行书面对账，将信托负债与银行余额进行比较
• ✓对账单必须保留三年
• ✓差异和负余额需要解释并采取纠正措施

每一位须维护信托账户的经纪人必须保存一套会计系统，详细记录各方姓名、存款金额和日期、房产标识以及每张所开支票的详情。手工或电子系统均可接受，前提是完整、可访问、易于理解，并可合理地供委员会查阅。

• ✓会计记录必须显示各方姓名、存款金额/日期、房产及支票详情
• ✓如果完整且易于理解，则允许使用手工或电子系统
• ✓记录必须可合理地供委员会授权代表查阅

经纪人可在交割后（或交割日期已过）、租赁中交付占有权，或另行签署协议后，将诚意金作为佣金索取。针对每笔保证金的全部支票应在每笔交易中体现零余额，但将其中一部分转给经纪人作为佣金时除外。

• ✓经纪人可在交割或交付占有权后，从信托资金中索取佣金
• ✓诚意金退款必须以支票支付，或在交割时作为贷项入账
• ✓每笔保证金的支票总额应体现每笔交易零余额

拥有信托账户的持牌人或其公司申请破产的合格经纪人必须立即以书面形式通知委员会。信托账户在每个续期期间或因合理事由接受委员会审查；经纪人可提交CPA报告代替审查。

• ✓申请破产须立即向委员会发出书面通知
• ✓信托账户在每个续期期间或存在合理事由时接受审查
• ✓经纪人可提交CPA报告代替审查，但须由委员会酌情决定

管理物业或业主协会的经纪人可以维持独立的租金/分摊费信托账户。只有在足够资金已记入该业主或业主协会账户的情况下，才能支付账单。保证金必须明确标识并记入租户名下，账户余额必须始终等于保证金总额。

• ✓在支付业主或业主协会的账单之前，必须已记入足够资金
• ✓保证金必须明确标识并记入租户名下
• ✓账户余额必须始终等于所持有的保证金总额

持牌人如认为资金已被遗弃，不得支付，除非书面授权要求支付、遵守《无人认领财产法》或其他法律要求。非经纪人持牌人在获得经纪人批准后，可为其拥有的房产开立信托账户；如果契据仅显示该持牌人或其唯一所有者实体，则该房产被视为由该持牌人拥有。

• ✓除非获得授权或遵守《无人认领财产法》，否则不得支付被遗弃资金
• ✓非经纪人持牌人在获得经纪人批准后，可为其拥有的房产开立信托账户
• ✓所有权不足 100% 的房产，其信托资金必须存入持牌公司的信托账户

经纪人可以维持多个信托账户，并必须在开户后一个月内通知委员会每个账户的金融机构和名称/号码。持证人必须尽快将收到的资金交付给经纪人；经纪人将其存入联邦保险注册信托账户。

• ✓在开户后一个月内通知委员会每个信托账户
• ✓持证人尽快将收到的资金交付给经纪人
• ✓经纪人在联邦保险注册信托账户中存款
• ✓计息账户需要关于利息受益人的书面协议

经纪人只有在明确标识的情况下才可在信托账户中保留自有资金，且仅限于满足最低余额要求、支付服务费或持有通过他人资金支付的已赚佣金。超额经纪人资金必须每月移出，且仅经纪人支票才能提取经纪人资金。

• ✓经纪人资金仅允许用于满足最低余额要求或支付服务费
• ✓已赚佣金如果经过适当指定和核算可以保留
• ✓超额经纪人资金必须每月移出
• ✓仅经纪人支票才能提取经纪人资金

与合同相悖的信托基金支付表明不称职。正当支付在以下情况下视为已履行：要约被拒绝或撤回、交割、所有当事人的书面协议、第三方保管诉讼、法院命令或合理的合同解释。经纪人必须确保资金已清算，并必须书面通知各方任何未经全体当事人同意的支付。

• ✓不当支付表明不称职
• ✓在拒绝、撤回、交割、书面协议、第三方保管诉讼或法院命令时进行正当支付
• ✓支付前必须确保资金已清算
• ✓必须书面通知所有当事人未明确同意的支付

经纪人必须在每个续期期间或因合理原因时授权委员会检查信托账户。经纪人可以提交注册会计师报告作为替代。经纪人必须至少每月准备书面对账，比较信托总负债与对账后的银行余额，并保留副本三年。

• ✓信托账户在每个续期或因合理原因时接受检查
• ✓经纪人可以提交注册会计师报告代替检查
• ✓每月书面对账，比较信托负债与银行余额
• ✓对账副本保留三年
• ✓差异、退回支票和负数余额必须说明并采取更正措施

每个被要求维持信托账户的经纪人必须保持一个会计系统，其中详细记录当事人的名称、存款金额和日期、财产识别信息以及每张支票的详细信息。系统可以是手动的或电子的，但必须完整、易于获取、易于理解，并可供委员会代表查阅。

• ✓记录当事人名称、存款金额/日期和财产识别信息
• ✓记录每张支票的金额、收款人和日期
• ✓系统可以是手动的或电子的
• ✓必须完整、易于获取、易于理解，并可供委员会查阅

经纪人若满足以下条件之一，可根据43-40-20(e)规定申领定金作为佣金：成交或成交日期已过、租赁中已交付占有权、或已取得单独书面协议。所有定金退款必须以支票形式支付或在成交时记入账户。

• ✓成交或成交日期过后可申领佣金
• ✓租赁佣金在交付占有权后可申领
• ✓单独的书面协议可以确立申领权
• ✓定金退款必须以支票形式支付或在成交时记入账户

拥有信托账户的持证人（或其公司提交文件的合格经纪人）必须立即向委员会通知破产请愿。放弃的信托资金除非根据书面授权、《未认领财产处置法》或其他法定/法院要求，否则不得支付。

• ✓破产请愿书需要立即向委员会提供书面通知
• ✓放弃的资金除非根据授权或未认领财产法律，否则不得支付
• ✓对于遗弃资金，需要遵守《格鲁吉亚法典》44-12-191及其后续条款

管理房产或协会的经纪人可以维持单独的租赁/评估信托账户。支付的账单必须有足够的业主/协会资金入账。保存在信托中的保证金必须被识别，账户余额必须始终等于保证金总额。管理自有出租物业的持证人必须将保证金保存在信托账户中，而不是提交担保金。

• ✓允许建立单独的租赁/评估信托账户
• ✓在支付账单前，必须存在足够的业主/协会资金
• ✓保证金余额必须始终等于保证金总额
• ✓管理自有出租物业的持证人必须将保证金保存在信托账户中；不能以担保金代替

续期时，经纪人必须提交信托账户数据摘要或注册会计师报告。非经纪人执照持有人可在经纪人批准和定期报告的条件下，为其拥有的房产的信托资金开设信托账户。房产被认为是「由执照持有人拥有」，如果契约仅显示该执照持有人或其全资拥有的实体。

• ✓经纪人在续期时提交信托账户摘要或注册会计师报告
• ✓非经纪人执照持有人可在经纪人批准和定期报告的条件下开设信托账户
• ✓「由执照持有人拥有」意味着契约仅显示该执照持有人或其全资拥有的实体
• ✓少于100%的所有权需要将信托资金存入持证房地产公司的信托账户

任何具有误导性、在重大事实上不准确或对房地产作虚假陈述的广告均被禁止。不得针对特定种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况或民族血统的人进行广告宣传；广告内容必须仅限于房地产本身的信息。

• ✓禁止误导性或重大事实不准确的广告
• ✓禁止针对受保护群体的广告
• ✓广告内容必须仅限于房地产本身的信息

副经纪人、销售人员以及社区协会经理（CAM）的所有广告都必须在其经纪人的直接监督下，并以所在公司的名义发布。持牌人在为房产发布广告前，必须先取得业主或授权代理人的书面许可。

• ✓附属持牌人的广告必须接受经纪人监督，并以公司名义发布
• ✓发布广告前须取得业主或代理人的书面许可
• ✓为另一家公司的挂牌房源发布广告时，必须披露该事实以及挂牌公司的名称

使用商号或作为特许经营人的公司，在广告房地产时，必须清楚地在广告物业旁边包含注册公司名称。公司名称和电话号码在大小、显著性和出现频率上必须等于或高于任何关联持牌人的名称和电话号码，并且电话号码必须无需经过关联持牌人即可联系到经纪人或经理。

• ✓公司名称在大小、显著性和出现频率上必须等于或高于任何持牌人的名称
• ✓公司电话号码必须能直接联系到经纪人或经理
• ✓合同、文件和办公室标牌上必须标明注册公司名称

互联网广告必须在每个可查看的网页上披露公司名称和电话号码，或提供指向合规展示内容的直接链接。过时的网站信息必须在30天内更新或删除。由第三方维护的网站需要及时收到更新书面通知。

• ✓公司名称和电话号码必须出现在每个可查看的网页上，或通过直接链接显示
• ✓过时的网站信息必须在30天内更新/删除
• ✓第三方维护的网站需要及时书面通知

持牌人不得以暗示该要约来自未持牌的私人一方的方式进行广告。附属持牌人不得以其个人名义发布广告。若要为其本人未委托的房产发布广告，该持牌人必须通知经纪人并取得其书面同意（如果其隶属于经纪公司），并包含披露其房地产执照的说明。

• ✓不得发布暗示该要约来自未持牌私人一方的广告
• ✓为本人房产发布广告时，如果隶属于经纪公司，必须书面通知经纪人并取得同意
• ✓必须包含披露持牌人持有佐治亚州房地产执照的说明

广告是指持牌人通过媒体向公众公开房地产的任何方式或活动。媒体广义上包括印刷品、照片、广播以及互联网——包括网站、社交媒体、电子邮件、短信、横幅广告和标牌。

• ✓广告是通过媒体向公众公开房地产的任何活动
• ✓媒体包括印刷品、广播、互联网、社交媒体和标牌
• ✓这些定义广泛适用于所有广告形式

禁止发布误导性、在任何重要事实上不准确或歪曲房地产的广告。持牌人必须停止委托人不符合规定的广告。禁止针对特定种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况或国籍的人群的歧视性广告。

• ✓禁止误导性或在重要事实上不准确的广告
• ✓持牌人必须停止委托人不符合规定的广告
• ✓禁止针对受保护阶层的歧视性广告
• ✓广告内容必须仅限于关于房地产的信息

许可证持有人未获得业主或授权代理人的书面许可，不得为不动产的买卖、租赁、租借或交换进行广告宣传。为其他公司的挂牌房产做广告需要明确披露该事实和该挂牌公司的名称，除非已获得书面豁免。

• ✓广告发布前需获得业主或授权代理人的书面许可
• ✓为其他公司的挂牌房产做广告需要明确披露该公司
• ✓只有获得挂牌公司的书面协议，才能豁免披露要求

在特定房地产广告中，公司名称（如注册所示）和电话号码必须以相等或更大的尺寸、突出程度和频率显示，且该电话号码必须能够直接接通经纪人或经理，无需经过许可证持有人。

• ✓公司名称和电话号码的突出程度必须等于或大于许可证持有人的突出程度
• ✓公司电话号码必须能够直接接通经纪人或经理
• ✓商业名称或特许经营权广告必须在房源旁边注明注册的公司名称
• ✓批量广告符合规定，如果公司名称在顶部出现一次且具有更大的突出程度

副经纪人、销售员和CAM的所有广告必须在其经纪人的直接监督下进行，并以其公司名义发布。

• ✓附属执业人员的广告必须由经纪人监督
• ✓广告必须以公司名义进行

互联网广告必须在每个可见网页上披露公司名称和电话号码，对于字符受限的页面需要提供直接链接。过期的网站信息必须在30天内更新或删除；第三方维护者必须及时收到通知。

• ✓每个可见网页上都要显示公司名称和电话号码
• ✓对于字符受限或第三方网站需要提供直接链接
• ✓过期信息必须在30天内更新或删除
• ✓及时通知授权第三方可以豁免其未能更新的责任

持证人不得以无执照私人身份出现的方式进行广告宣传。当对非经纪业务合同约束的自有房产进行广告宣传时，持证人必须通知经纪人并获得书面同意（如果有从属关系），并包含披露持证人身份的法律声明。

• ✓不得表现为无执照的私人身份
• ✓自有房产广告宣传需获得经纪人的书面通知和同意（如果有从属关系）
• ✓广告必须包含法律声明，说明该人持有房地产执照
• ✓必须尽一切合理努力确保公众知道持证人在与他们联系

广告是指持证人使用媒体向公众宣传房地产的任何方法。媒体广泛包括印刷品、照片、广播、互联网、标志、社交媒体、电子邮件、短信和类似渠道。

• ✓广告是指向公众进行的任何基于媒体的房地产沟通
• ✓媒体包括印刷品、广播、互联网、标志、社交媒体、电子邮件和短信
• ✓这些定义适用于整个广告规则

持牌人必须及时将任何已签署的购买、出售、租赁或交换要约提交给其客户或顾客。如果要约人不是该持牌人的客户，则接收要约的持牌人必须向代表受要约人的持牌人提供一份副本，除非书面协议规定该持牌人不会提供谈判服务。

• ✓已签署的要约必须及时提交给客户或顾客
• ✓必须向代表受要约人的持牌人提供一份要约副本
• ✓只有当受要约人书面放弃谈判服务时，才允许直接谈判

销售合同、经纪委托协议、成交结算单、租约及相关文件必须保存三年，并在委员会合理要求时提供。需要保存记录的经纪人包括文件中指明的经纪人、参与谈判的经纪人以及维护信托账户的经纪人。记录可采用纸质、胶片或电子形式。

• ✓交易文件必须保存三年
• ✓保存要求适用于文件中指明的、参与谈判的或维护信托账户的经纪人
• ✓只要能够向委员会提供真实副本，记录可以以任何媒介保存

任何持牌人不得伪造交易文件，或对真实的买卖/租赁/交换价格、首付款、诚意金/定金金额或形式、现金支付方式作虚假陈述，或使用任何意图欺骗的手段。任何此类行为均构成虚假陈述。

• ✓不得伪造文件或对真实销售价格或首付款作虚假陈述
• ✓不得对诚意金/定金的金额、形式或支付方式作虚假陈述
• ✓任何意图欺骗的手段均构成虚假陈述

准备或签署经纪委托或要约的持牌人必须包含参与的每家公司和每位持牌人的六位数委员会执照号码。文件副本必须提供给每位签署人，已接受/签署的要约必须分发给每位签署人和每家经纪公司。

• ✓经纪委托/要约上必须注明每家公司和每位持牌人的六位数执照号码
• ✓文件副本必须提供给每位签署个人
• ✓已接受的要约必须分发给每位签署人和每家相关经纪公司

向委托人作出的披露可以依据书面协议中的预先约定条款提前进行。转介费必须由收取该费用的经纪人在不迟于交割时以书面形式披露。持牌人可以将部分佣金返利给委托人，但须在交割结算单中披露，且不得就资金来源作出误导性陈述。

• ✓披露可以依据预先订立的书面协议条款提前进行
• ✓转介费必须在不迟于交割时以书面形式披露
• ✓向委托人提供的返利须在交割结算单中披露，且不得具有误导性

持证人必须及时将任何已签署的要约呈递给其客户。当要约人不是持证人的客户时，收到要约的持证人必须将副本提供给与被要约人合作的持证人，除非书面协议明确排除谈判服务。

• ✓及时将所有已签署的要约呈递给客户
• ✓在适用情况下向代表被要约人的持证人提供副本
• ✓如果现有书面协议排除了其他持证人的服务，可直接协商

经纪人必须保留销售合同、经纪协议、结账声明、租赁协议和相关文件的副本三年，并将其提供给委员会。如果能够生成真实副本，记录可以以纸质、胶片或电子媒体形式存储。

• ✓保留交易文件三年
• ✓适用于指定经纪人、参与公司和信托账户经纪人
• ✓如果能够生成真实副本，记录可以以纸质、胶片或电子媒体形式保存
• ✓记录必须以合理费用提供给委员会

任何持证人不得伪造交易文件或虚假陈述真实销售价格、首付款、定金/信托资金、信托资金的形式，或使用任何欺骗手段。任何此类做法构成虚假陈述。

• ✓禁止伪造交易文件
• ✓禁止虚假陈述真实销售价格或首付款
• ✓禁止虚假陈述定金金额或形式
• ✓禁止任何意图欺骗的诡计

准备或签署房地产经纪参与协议或报价的执业者必须包括每个公司和执业者的六位数执业证号。文件副本必须提供给每位签署人，已执行的报价必须分发给每位签署人和涉及的每个房地产经纪公司。

• ✓包括每个公司和参与执业者的六位数执业证号
• ✓向签署文件的每个个人提供副本
• ✓将已执行的报价分发给每位签署人和涉及的每个公司

根据预先制定的书面条款，可以提前向委托人进行必要的披露。推荐人补偿必须在结算前以书面形式披露。如果在成交单据上披露且不具有误导性，允许向委托人返还回扣。与交易无关的非附条件礼物无需披露。

• ✓根据预先制定的书面条款，披露可以提前进行
• ✓推荐人补偿必须以书面形式披露，最迟不超过结算时间
• ✓如果回扣在成交单据上披露且不具有误导性，则允许返还回扣
• ✓非附条件的礼物无需披露