47 トピック · 2026-09-17 更新
ブローカーはライセンスに記載されている名称以外の名称で事業を行うことはできません。ブローカー/適格ブローカーはアフィリエイトラインセンシーの違反に対して責任を負い、アフィリエイトにライセンス法を指導し、違反をコミッションに通知する必要があります。
会社の適格ブローカーが死亡、辞職、または予期しない解雇が生じた場合、会社は60日以内に新しい適格ブローカーを確保するか、仲介業活動を中止しなければなりません。その間、指定されたパートナー/メンバー/役員は文書に署名し、信託資金を払い出すことができます。
サポート人員は裁量権を必要としない事務的業務のみを遂行することができます。仲介業者と提携ライセンス保有者は、彼らの行為について責任を負います。書面契約が必須です。許可された業務には電話応答、MLSデータ提出、決算書類作成が含まれ、禁止された業務には物件説明、コールドコーリング、交渉が含まれます。
ブローカーまたは適格ブローカーは、1つ以上の他のライセンス取得済み企業に従事することができます。準ブローカーは、自分が所属するブローカーに書面で通知した後にのみ、他の企業のブローカー/適格ブローカーとして従事することができます。
ライセンス保有者がリリースをリクエストした場合、リリース側のブローカーは直ちにこれに署名し、壁面証明書をジョージア州不動産委員会に送付するか、新しいブローカーに送付したことを記載する必要があります。報酬に関する紛争は、リリース署名を拒否する正当な理由にはなりません。退職するライセンス保有者は、会社資産を回収して返還する必要があります。
ジョージア州のブローカーは、他州でライセンスを持つブローカーと手数料を分割または共有することができ、州外ブローカーに紹介手数料を支払うことができます。紹介ブローカーは、非居住者ライセンスまたはジョージア州のブローカーとの書面契約なしに、ジョージア州の不動産に対して他のブローカー業務を実行することはできません。
ブローカーは複数の指定信託/エスクロー口座を維持することができ、開設後1か月以内に各口座を委員会に通知しなければならない。免許保持者は、ブローカーとして受領したすべての現金、小切手、および価値ある物品を、実行可能な限り速やかにブローカーの保管下に置かなければならない。ブローカーは、当事者が書面で別段の合意をしない限り、資金を連邦保険付き信託口座に速やかに預け入れなければならない。
ブローカーが自身の資金を信託口座に保持できるのは、明確に識別されている場合に限られ、かつ、必要な最低残高、サービス料/手数料、またはブローカーに支払われるべき手数料を賄う場合に限られる。超過したブローカー資金は毎月取り除かなければならず、ブローカー宛ての小切手のみがブローカー資金を引き出すことができる。
契約に反して信託資金を支出すること、または契約に従って支出しないことは、無能力を示す。適切な支出は、申込みの拒絶/撤回、クロージング、別途署名された書面による合意、インタープリーダー申立て、裁判所命令、または合理的な契約解釈によって行われる。当事者全員が合意しない場合、ブローカーは直ちに全当事者に書面で通知しなければならない。
ブローカーは、少なくとも毎月、信託債務の総額と金融機関の調整済み残高を比較する書面による照合明細書を作成しなければならない。明細書には具体的な詳細を含めなければならず、またレビューされ、3年間保管されなければならない。不一致、マイナス残高、または返戻された小切手については、説明と是正措置が必要である。
信託口座を維持することが求められるすべてのブローカーは、当事者の氏名、預け入れ金額と日付、物件の識別情報、および振り出された各小切手の詳細を記載した会計システムを保持しなければならない。完全で、アクセス可能で、理解しやすく、委員会が利用できるものであれば、手作業または電子システムは許容される。
ブローカーは、クロージング後（またはクロージング予定日経過後）、賃貸借における占有の引渡し後、または別途署名された合意に基づき、手付金を手数料として請求できる。各預託金に対するすべての小切手は、一部が手数料としてブローカーに移転される場合を除き、各取引について残高がゼロであることを示さなければならない。
信託口座を所有する免許保持者または所属会社が破産を申請した適格ブローカーは、直ちに委員会に書面で通知しなければなりません。信託口座は各更新期間ごと、または合理的な事由がある場合に委員会の検査対象となり、ブローカーは検査に代えてCPA報告書を提出することができます。
物件または協会を管理するブローカーは、別個の賃料/賦課金信託口座を維持することができる。請求書は、その所有者/協会の口座に十分な資金が入金されている場合にのみ支払うことができる。敷金は明確に識別され、賃借人に帰属するものとして記帳されなければならず、残高は常に敷金の総額と一致しなければならない。
資金が放棄されていると信じるライセンス所持者は、書面による認可が必要であるか、未請求財産法(Unclaimed Property Act)に準拠しているか、その他の法的要件を満たしていない限り、資金を支払うことはできません。非ブローカーライセンス所持者は、ブローカーの承認を得て、自己所有の物件に対する信託口座を開設することができます。物件は、証書に当該ライセンス所持者またはその唯一の所有法人のみが記載されている場合、「所有」されているものとみなされます。
ブローカーは複数の信託口座を維持することができ、各口座の金融機関名および口座名/番号を開設後1ヶ月以内に委員会に通知する必要があります。ライセンス保有者は受け取った資金をできるだけ早くブローカーに引き渡さなければならず、ブローカーは連邦保険に加入した登録信託口座に預金します。
ブローカーは、明確に特定され、最低残高要件を満たす、サービス手数料をカバーする、または他人の資金から支払われる獲得手数料を保有する場合に限り、信託口座に自己資金を保有することができます。超過ブローカー資金は毎月引き出さなければならず、ブローカー資金の引き出しはブローカー名義の小切手のみが可能です。
契約に反する信託基金の支払いは、無能力を示します。適切な支払いは、申し出の拒否・撤回、クロージング、すべての当事者の書面による合意、中立訴訟、裁判所命令、または合理的な契約解釈によって履行されたと見なされます。仲介人はすべての当事者が同意していない支払いについて、資金がクリアされていることを保証し、書面ですべての当事者に通知する必要があります。
ブローカーは、各更新期間ごと、または合理的な理由がある場合に、委員会による信託口座の検査を認可する必要があります。ブローカーはCPA報告書で代替することができます。少なくとも毎月、ブローカーは総信託負債を調整済み銀行残高と比較する書面による調整を準備し、写しを3年間保持する必要があります。
信託口座を維持する必要があるすべてのブローカーは、当事者の名前、預金額と日付、不動産の識別、および振出された各小切手の詳細を記録する会計システムを保持する必要があります。システムは手動または電子的なものでもかまいませんが、完全で、アクセス可能で、理解しやすく、ジョージア州不動産委員会の代表が利用できる必要があります。
ブローカーが誠実金を手数料として請求する場合、売却が完了した、または完了予定日が経過した、リースで占有が引き渡された、または別個の書面による合意が確保された場合は、43-40-20(e)に準拠します。すべての誠実金払い戻しは小切手で支払うか、クロージング時にクレジットされなければなりません。
信託口座を所有する免許保有者（または会社の代理として機能する適格ブローカー）は、破産申立書を委員会に直ちに通知する必要があります。放置された信託資金は、書面による承認、未請求財産処分法、またはその他の法定要件・裁判所命令に従う場合を除き、支払うことはできません。
不動産又は協会を管理するブローカーは、別個の賃貸/評価信託口座を維持することができます。支払われる請求書には、十分な所有者/協会資金がクレジットされている必要があります。信託で保管されるセキュリティデポジットは確認される必要があり、口座残高は常にデポジット合計と等しい必要があります。所有賃貸物件を管理するライセンシーは、デポジットを信託口座に保管する必要があり、担保に代えて投稿することはできません。
更新時、ブローカーは信託口座データサマリーまたはCPA報告書を提出する必要があります。非ブローカーライセンシーは、ブローカーの承認と定期的な報告を条件として、自身が所有する不動産の信託資金のための信託口座を開設することができます。不動産が「ライセンシー所有」である場合とは、登記簿にライセンシーまたは完全子会社のみが表示される場合です。
誤解を招き、重大な事実について不正確であり、または不動産について誤って表示する広告は禁止される。特定の人種、皮膚の色、宗教、性別、障害、家族の状況、または出身国の人々を対象とする広告は禁止され、内容は不動産自体に関する情報に限定されなければならない。
アソシエイト・ブローカー、セールスパーソン、およびCAMによるすべての広告は、所属ブローカーの直接監督下で、自社の名義で行わなければなりません。ライセンシーは、不動産を広告する前に、まず所有者または権限ある代理人の書面による許可を取得しなければなりません。
商号を使用する会社またはフランチャイジーは、広告される物件に隣接して登録会社名を明確に含めなければなりません。会社名と電話番号は、提携免許保有者のものと同等以上の大きさ、目立ちやすさ、頻度で表示されなければならず、電話番号は提携免許保有者を経由せずにブローカーまたはマネージャーに到達しなければなりません。
インターネット広告では、閲覧可能なすべてのウェブページに会社名と電話番号を開示するか、要件を満たす表示への直接リンクを提供しなければなりません。古くなったウェブサイト情報は、30日以内に更新または削除する必要があります。第三者が管理するサイトでは、更新について適時の書面による通知が必要です。
免許保持者は、その申し出が無免許の私人によるものであるかのように示唆する方法で広告することはできません。所属する免許保持者は、個人名で広告することはできません。自身の媒介契約のない物件を広告するには、免許保持者は（所属している場合）ブローカーに通知し、書面による同意を得なければならず、自身が不動産免許を保有していることを開示する表示を含めなければなりません。
広告とは、免許保有者がメディアを通じて不動産を公衆に知らせるあらゆる方法または活動を意味する。メディアには印刷物、写真、放送、インターネットが広く含まれ、ウェブサイト、ソーシャルメディア、電子メール、テキストメッセージ、バナー広告、看板などが含まれる。
誤解を招く、重要な事実において不正確である、または不動産を誤って表示する広告は禁止されています。ライセンシーは依頼人の非準拠広告を中止する必要があります。特定の人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族構成状況、または国籍に向けられた広告は禁止されています。
ライセンス保有者は、所有者または権限のある代理人から書面による許可を事前に取得することなく、不動産の売却、賃貸、リース、または交換を目的とした広告を掲載することはできません。別の企業のリスティングを広告する場合、書面による免除がない限り、その事実とリスティング企業の名称を明確に開示する必要があります。
特定の不動産広告では、事務所名(登録名)および電話番号は、提携する免許保有者の名前および電話番号と同等またはそれ以上のサイズ、重要度、および頻度で表示されなければならず、電話番号は免許保有者を経由せずにブローカーまたはマネージャーに直接到達する必要があります。
仲介業者、営業職員、およびCAMによるすべての広告は、ブローカーの直接監督下にあり、かつ彼らの事業所の名前で行われなければなりません。
インターネット広告は、すべての閲覧可能なウェブページに企業名と電話番号を表示する必要があり、文字数が制限されている場合は直接リンクを提供する必要があります。古いウェブサイト情報は30日以内に更新または削除する必要があり、第三者メンテナンス業者には適切に通知する必要があります。
免許者は、無免許の個人当事者であるかのように見える広告をすることはできません。仲介契約の対象でない所有物件を広告する場合、免許者は（所属している場合）ブローカーに通知し、書面での同意を得る必要があり、不動産免許保有を開示する凡例を含める必要があります。
広告とは、ライセンス保有者がメディアを使用して不動産を一般大衆に知らせるあらゆる方法を意味します。メディアは、印刷物、写真、放送、インターネット、標識、ソーシャルメディア、メール、テキストメッセージ、および同様のチャネルを広く含みます。
免許保持者は、買付け、売却、賃貸、または交換に関する署名済みの申込みを、自己の依頼人または顧客に速やかに提示しなければならない。申込者が当該免許保持者の依頼人でない場合、申込みを受領した免許保持者は、書面による合意で当該免許保持者が交渉サービスを提供しないことが定められている場合を除き、申込みの相手方を代理する免許保持者にその写しを提供しなければならない。
売買契約書、仲介業務契約、精算書、賃貸借契約書、および関連書類は3年間保存し、合理的な要求があれば委員会に提供できるようにしなければならない。保存を求められるブローカーには、書類に記載されたブローカー、交渉に参加したブローカー、信託口座を維持するブローカーが含まれる。記録は紙、フィルム、または電子媒体でよい。
免許保持者は、取引書類を改ざんし、または真実の売買/賃貸/交換価格、頭金、手付金/保証金の額もしくは形態、現金支払方法を不実に表示し、もしくは欺く意図でいかなる策略を用いてはならない。そのような行為はすべて不実表示を構成する。
仲介契約または申込みを作成し、または署名する免許保持者は、参加する各会社および各免許保持者の6桁の委員会免許番号を記載しなければならない。文書の写しは各署名者に提供されなければならず、承諾・署名された申込みは各署名者および各仲介会社に配布されなければならない。
依頼人への開示は、書面契約において事前に定められた条件に基づき、事前に行うことができる。紹介料は、受領するブローカーが遅くとも決済時までに書面で開示しなければならない。免許保有者は、決済明細書に開示され、資金源について誤解を招かない場合に限り、依頼人に報酬の一部をリベートすることができる。
ライセンシーは、署名されたすべての申し込みを顧客に迅速に提供する必要があります。申し込み者がライセンシーの顧客でない場合、受け取るライセンシーは、書面による契約が仲介サービスを除外していない限り、被申し込み者を代理するライセンシーにコピーを提供する必要があります。
ブローカーは売買契約書、仲介契約書、決済報告書、賃貸契約書およびこれらに関連する文書の写しを3年間保管し、委員会に提出できるようにしておく必要があります。真正なコピーを作成できれば、記録は紙、フィルム、または電子媒体で保存できます。
ライセンス保有者は、取引文書を偽造したり、真実の売却価格、頭金、誠意金/信託資金、または信託資金の形態を虚偽表示したり、詐欺の意図で何らかの手段を使用することはできません。このような行為は虚偽表示に該当します。
仲介契約書または提案書を作成または署名するライセンシーは、各事業者およびライセンシーの6桁のライセンス番号を記載する必要があります。文書の謄本は各署名者に提供され、作成された提案書は各署名者および関係する各仲介業者に配布されなければなりません。
依頼人への必須開示は、事前に定められた書面による条件に基づいて事前に行うことができます。紹介報酬は、決済までに書面で開示する必要があります。依頼人へのリベートは、決済書に開示され、かつ誤解を招くものでない場合に認められます。取引と関連のない贈与は開示が不要です。
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