§ 93A-62. Delinquent Assessments; Developer Guarantee +19North Carolina · bienes raíces · Español

Las cuotas de evaluación vencidas pueden generar intereses a la tasa legal más alta o a una tasa menor establecida por la entidad administradora, más un cargo administrativo razonable por mora. Los costos de cobro, incluidos los honorarios razonables de agencias de cobro y de abogados, son pagados por el propietario y están garantizados por un gravamen a favor de la entidad administradora.

• ✓Las cuotas de evaluación vencidas pueden generar intereses hasta la tasa más alta permitida por la ley
• ✓Los costos de cobro y honorarios de abogados son responsabilidad del propietario y están garantizados por un gravamen

La entidad administradora puede denegar el uso, denegar reservas o cancelar reservas confirmadas de propietarios morosos después de enviar un aviso por escrito no menos de 30 días después de la fecha de vencimiento de la cuota de evaluación. El aviso debe indicar el total de la morosidad con la tarifa por día y que el uso está prohibido hasta que se pague. La denegación de uso debe aplicarse uniformemente a todos los propietarios, incluidos los desarrolladores.

• ✓El aviso escrito de morosidad debe enviarse no menos de 30 días después de la fecha de vencimiento
• ✓La denegación de uso impide el uso al propietario, invitados, arrendatarios y usuarios de intercambio (con condiciones de notificación de intercambio)
• ✓La denegación de uso debe aplicarse uniformemente a todos los propietarios, incluidos los desarrolladores

Después de una notificación adicional de intención de alquilar de 30 días, la entidad administradora puede alquilar el tiempo compartido del propietario moroso. Las gestiones de alquiler no pueden comenzar antes de 10 días después de la notificación. Los ingresos netos se aplican a la cuenta; el propietario sigue siendo responsable de cualquier morosidad residual, y la entidad administradora no está obligada a obtener la tarifa más alta, pero debe realizar esfuerzos razonables.

• ✓Se debe entregar una notificación adicional de intención de alquilar no menos de 30 días después de la fecha de vencimiento
• ✓Las gestiones de alquiler no pueden comenzar antes de 10 días después de la notificación de intención de alquilar
• ✓El propietario sigue siendo responsable de cualquier morosidad residual después de aplicar los ingresos netos del alquiler

Para los inmuebles de tiempo compartido en Carolina del Norte, la entidad administradora tiene un gravamen por cualquier cuota de evaluación desde su fecha de vencimiento y por los daños causados por el propietario, huésped o arrendatario. Los gravámenes pueden ejecutarse judicialmente o mediante fiduciario conforme al artículo 93A-62.1. La reclamación de gravamen debe contener la declaración obligatoria en negrita y mayúsculas, se retrotrae al registro de la declaración (excepto las primeras hipotecas) y se extingue cuando se satisface o a los 5 años de su presentación, a menos que se ejecute.

• ✓Existe un gravamen sobre un inmueble de tiempo compartido por las cuotas de evaluación desde su fecha de vencimiento
• ✓El gravamen se retrotrae al registro de la declaración, excepto respecto de las primeras hipotecas inscritas
• ✓El gravamen se extingue cuando se satisface o a los 5 años de su presentación, a menos que se inicie una acción de ejecución
• ✓La reclamación de gravamen debe contener la advertencia obligatoria de ejecución de gravamen en negrita y mayúsculas

Excepto en la ejecución hipotecaria por el fiduciario, un sucesor en interés es conjunta y solidariamente responsable de las cuotas impagas del predecesor hasta la transferencia, pero un primer acreedor hipotecario que adquiere mediante ejecución hipotecaria o escritura en lugar de ejecución está exento de las cuotas anteriores. Un desarrollador puede quedar eximido de pagar su parte durante un período de garantía si garantiza que las cuotas de los propietarios no aumentarán y cubre cualquier exceso de gastos sobre ingresos.

• ✓Los sucesores son conjunta y solidariamente responsables de las cuotas impagas del predecesor, excepto en la ejecución hipotecaria por el fiduciario.
• ✓Los primeros acreedores hipotecarios que adquieren mediante ejecución hipotecaria están exentos de las cuotas impagas anteriores.
• ✓Una garantía del desarrollador exime al desarrollador del pago de sus cuotas solo si limita las cuotas de los propietarios y cubre los déficits.

Todo solicitante no residente debe presentar un consentimiento irrevocable de que se puedan iniciar demandas en su contra en los tribunales de Carolina del Norte mediante la notificación del emplazamiento al Director Ejecutivo de la Comisión. La notificación del emplazamiento al Director Ejecutivo se considera válida como si se hubiera hecho personalmente, y debe realizarse por duplicado, con una copia enviada por correo certificado al titular de la licencia.

• ✓Los solicitantes no residentes deben presentar un consentimiento irrevocable a la notificación del emplazamiento por medio del Director Ejecutivo
• ✓La notificación del emplazamiento al Director Ejecutivo es vinculante como si se hubiera hecho personalmente al solicitante
• ✓El emplazamiento debe notificarse por duplicado, y una copia debe remitirse al no residente por correo certificado

Esta sección ofrece una alternativa simple y económica a la ejecución hipotecaria judicial para los gravámenes por cuotas de evaluación. Una reclamación de gravamen conforme debe presentarse ante el secretario del tribunal superior en el condado donde se ubica el tiempo compartido. Al menos 15 días antes de la presentación, se debe enviar por correo una declaración del monto adeudado al propietario (y al agente registrado si es una corporación o LLC).

• ✓La reclamación de gravamen se presenta ante el secretario del tribunal superior donde se ubica el tiempo compartido
• ✓Una declaración del monto adeudado debe enviarse por correo al menos 15 días antes de presentar la reclamación de gravamen
• ✓Se debe adjuntar a la reclamación de gravamen un certificado notarial jurado que confirme la notificación

Al menos 30 días antes de la inscripción de la sentencia en el registro de sentencias, se debe enviar al propietario y a los titulares de gravámenes de rango inferior un aviso de ejecución del gravamen de evaluación, incluido un formulario de objeción. Si el propietario devuelve la objeción firmada dentro de los 30 días, el gravamen solo puede ejecutarse por vía judicial. Los propietarios que no objetan no están sujetos a una sentencia de deficiencia, incluso si el producto de la venta es insuficiente.

• ✓El aviso de ejecución debe enviarse al menos 30 días antes de la inscripción de la sentencia en el registro de sentencias
• ✓Una objeción firmada dentro de los 30 días obliga únicamente a la ejecución judicial
• ✓Los propietarios que no objetan no están sujetos a una sentencia de deficiencia

El registro del certificado en el expediente judicial crea una sentencia válida que devenga un interés anual del 8 %. La ejecución hipotecaria no puede comenzar antes de que hayan transcurrido seis meses desde que la deuda venció. La venta ocurre entre 30 días y un año después de la indexación de la sentencia, y la realiza un fiduciario neutral designado que tiene los mismos deberes fiduciarios que un fiduciario de escritura de fideicomiso, y que actúa como subastador.

• ✓La sentencia registrada devenga un interés anual del 8 %
• ✓La ejecución hipotecaria no puede comenzar antes de que hayan transcurrido seis meses desde que la deuda venció
• ✓La venta ocurre entre 30 días y un año después de que se indexa la sentencia
• ✓El fiduciario es un tercero neutral con los deberes fiduciarios de un fiduciario de escritura de fideicomiso

Al menos 30 días antes de la venta, el fiduciario debe enviar un aviso con el contenido requerido (propietario/titulares de derechos subordinados, descripción legal, incumplimiento, montos, fecha/lugar de la venta, derechos de subsanación y redención). El mejor postor paga en efectivo/fondos certificados; un certificado de venta extingue todos los derechos de redención. Se debe presentar un certificado de cumplimiento dentro de los 10 días; la escritura del fiduciario (sin garantías de título) se otorga y se registra al menos 10 días después de la venta.

• ✓El aviso de venta debe enviarse al menos 30 días antes de la venta
• ✓La emisión de un certificado de venta ejecuta la garantía hipotecaria y extingue todos los derechos de redención
• ✓El certificado de cumplimiento debe presentarse dentro de los 10 días calendario posteriores a la venta
• ✓La escritura del fiduciario no contiene garantías de título

Una venta bajo esta sección libera al propietario de responsabilidad por todos los montos garantizados por el gravamen, sin derecho a una sentencia de deficiencia. El producto de la venta se aplica a los gastos de venta/compensación del fiduciario, luego al monto adeudado, luego a los titulares de intereses subordinados (o al secretario del tribunal), y cualquier excedente se entrega al antiguo propietario.

• ✓Una venta por el fiduciario libera al propietario de responsabilidad sin sentencia de deficiencia
• ✓El producto de la venta se destina primero a los gastos de venta, luego a los montos adeudados, luego a los titulares subordinados, y luego el excedente al antiguo propietario

Una reclamación de gravamen (lien) que garantiza una deuda compuesta únicamente por multas, intereses sobre multas o honorarios de abogados asociados solo puede ejecutarse mediante ejecución hipotecaria judicial. Asimismo, los gravámenes por únicamente honorarios de servicio, cobro, consultoría o administración solo pueden ejecutarse mediante ejecución hipotecaria judicial.

• ✓Los gravámenes por deudas compuestas únicamente por multas deben ejecutarse mediante ejecución hipotecaria judicial
• ✓Los gravámenes por honorarios únicamente de servicio, cobro, consultoría o administración requieren ejecución hipotecaria judicial

BPO y CMA tienen el mismo significado legal: una estimación realizada por un corredor de bienes raíces con licencia del precio probable de venta o alquiler de una propiedad. Una CMA generalmente es para clientes; una BPO, para terceros con fines no hipotecarios. Un corredor no provisional con una licencia activa puede realizar BPO/CMA a cambio de una tarifa para diversas partes. Un corredor provisional NO puede realizar una BPO/CMA a cambio de una tarifa para nadie.

• ✓BPO y CMA tienen el mismo significado legal
• ✓Un corredor no provisional con licencia activa puede realizar BPO/CMA a cambio de una tarifa
• ✓Un corredor provisional NO puede realizar una BPO/CMA a cambio de una tarifa para nadie
• ✓No se puede preparar una BPO para un titular de gravamen a fin de valuar una propiedad para la originación de un préstamo hipotecario
• ✓Una BPO/CMA solo puede estimar el precio probable de venta/alquiler, no el “valor”

Los BPO/CMA realizados por una tarifa deben cumplir con las normas del Artículo 6 y de la Sección A.2200, constar por escrito y abordar los asuntos requeridos. El precio puede informarse como una cifra única o un rango; si el rango supera el 10 %, se requiere una explicación. Actualmente se exige la metodología de análisis de ingresos cuando corresponda. Si un BPO estima el «valor», legalmente constituye una tasación (appraisal) que requiere un tasador con licencia.

• ✓Los BPO/CMA realizados por una tarifa deben constar por escrito y cumplir con las normas de la Sección A.2200
• ✓El precio puede ser una cifra única o un rango; los rangos que superen el 10 % requieren una explicación
• ✓La metodología de análisis de ingresos se exige cuando corresponda para propiedades que generan ingresos
• ✓Un BPO que estima el «valor» constituye legalmente una tasación (appraisal) que requiere un tasador con licencia
• ✓Un corredor que no esté calificado para la metodología requerida debe rechazar el encargo

Cualquier corredor (provisional o no provisional) puede realizar un BPO/CMA para cualquier parte cuando no se cobra ningún honorario. La compensación por servicios generales de corretaje bajo un acuerdo de corretaje no es un “honorario”. Incluso sin cobrar honorarios, la Comisión espera un desempeño competente, sin conflictos de interés no divulgados, siguiendo la A.2202 como guía.

• ✓Cualquier corredor puede realizar un BPO/CMA sin honorarios para cualquier parte
• ✓La compensación por servicios generales de corretaje no es un “honorario” conforme al Artículo 6
• ✓Incluso sin honorarios, el desempeño debe ser competente y libre de conflictos no divulgados
• ✓Los corredores provisionales pueden realizar un CMA/BPO sin honorarios

Un corredor de bienes raíces puede incluir en el contrato que rige la relación con un corredor provisional (cuyo estatus de no empleado es reconocido bajo la sección 3508 del IRC) un acuerdo para que el corredor provisional reembolse al corredor los costos de cobertura de compensación laboral. Esto no afecta otros requisitos de cobertura de compensación laboral.

• ✓Un corredor puede contratar el reembolso por parte del corredor provisional de los costos de compensación laboral
• ✓Esto se aplica a los corredores provisionales con estatus reconocido de no empleado (contratista independiente)
• ✓La sección no excluye a nadie que de otro modo esté sujeto a la ley de compensación laboral

Un agente de custodia puede depositar los fondos en disputa (excepto los depósitos de seguridad residenciales) ante el secretario del tribunal del condado donde se encuentra la propiedad. El agente debe certificar que se notificó a los reclamantes. El agente debe esperar 90 días después de la notificación antes de depositarlos. Si no se presenta ningún procedimiento especial dentro de un año, los fondos se consideran no reclamados y se entregan al Tesorero del Estado.

• ✓Los fondos en disputa (excepto los depósitos de seguridad residenciales) pueden depositarse ante el secretario del tribunal
• ✓El agente de custodia debe esperar 90 días después de notificar a los reclamantes antes de depositarlos
• ✓Si no se presenta ningún procedimiento especial dentro de un año, los fondos se entregan al Tesorero del Estado como no reclamados
• ✓“Agente de custodia” incluye a corredores con licencia, abogados y compañías/agentes de seguros de título

El desarrollador debe describir cualquier sistema de reservas en la declaración y establecer reglas de operación, empleando los mejores esfuerzos de buena fe para promover los intereses de los propietarios en su conjunto. El operador puede ajustar el sistema según los patrones reales de uso, la previsión de uso y reservar períodos o unidades para depositarlos con programas de intercambio o alquilarlos para facilitar beneficios a los propietarios.

• ✓Los sistemas de reservas deben describirse en la declaración con reglas de operación
• ✓El operador debe actuar en el mejor interés de los propietarios en su conjunto
• ✓El operador puede reservar períodos o unidades para depósitos de intercambio o alquileres para beneficiar a los propietarios

Si el operador no es la asociación de propietarios, al terminar deberá transferir todos los datos de reservas pertinentes dentro de 90 días (o según lo acordado) para permitir una operación ininterrumpida, excluyendo la información privada no relacionada. Los costos razonables de transferencia se reembolsan como gasto común dentro de 10 días. Los acuerdos pueden disponer que el operador conserve la propiedad del sistema.

• ✓El operador cuya relación ha terminado debe transferir los datos de reservas dentro de 90 días
• ✓Los costos razonables de transferencia se reembolsan como gasto común dentro de 10 días
• ✓Un acuerdo puede permitir que el operador conserve la propiedad del sistema de reservas

Ninguna acción entre un corredor y un cliente para la recuperación en virtud de un acuerdo de servicios de corretaje es válida, a menos que el contrato conste por escrito y esté firmado por la parte a la que se imputa la obligación o por una persona legalmente autorizada.

• ✓Los acuerdos de servicios de corretaje deben constar por escrito para ser exigibles para la recuperación
• ✓El contrato debe estar firmado por la parte a la que se imputa la obligación o por una persona legalmente autorizada

La declaración debe especificar la base para agregar unidades de tiempo compartido, amenidades o proyectos, quién puede agregarlos, el impacto fiscal y los derechos de consentimiento de los propietarios. La persona autorizada debe cumplir con la proporción de una noche de uso por cada derecho de uso y con los requisitos de G.S. 93A-63 al evaluar las adiciones.

• ✓Las adiciones deben cumplir con la proporción de una noche de uso por cada derecho de uso
• ✓La declaración debe indicar quién puede realizar adiciones y el impacto fiscal

Las sustituciones deben ofrecer una experiencia vacacional sustancialmente similar o mejorada. Un desarrollador/entidad administradora afiliada no puede sustituir más del 10 % de la disponibilidad de uso anual total en un año; una entidad administradora no afiliada no puede exceder el 25 %. Las unidades inmobiliarias de tiempo compartido requieren la aprobación de los propietarios. Los propietarios pueden oponerse, lo que activa una reunión; las sustituciones ilimitadas requieren la aprobación mayoritaria por adelantado con un 25 % de votación.

• ✓Los reemplazos deben ofrecer una experiencia vacacional sustancialmente similar o mejorada
• ✓Las sustituciones de un desarrollador/entidad administradora afiliada están limitadas al 10 % de la disponibilidad de uso anual
• ✓Las sustituciones de una entidad administradora no afiliada están limitadas al 25 %
• ✓La notificación de sustitución debe darse con al menos seis meses de anticipación

Las eliminaciones por siniestro requieren un seguro de daños a costo de reposición, notificación al propietario dentro de los 30 días sobre la falta de disponibilidad, y la aplicación de los fondos al reemplazo o al retiro del propietario para mantener la proporción de uno a uno. Las eliminaciones por expropiación aplican los fondos de manera similar. Las eliminaciones por vencimiento del plazo requieren ajustes suficientes de propietarios o unidades para mantener una proporción no mayor a uno a uno.

• ✓El seguro de daños debe ser igual al costo de reposición de las unidades/amenidades
• ✓Se debe notificar a los propietarios sobre la falta de disponibilidad por siniestro dentro de los 30 días
• ✓Las eliminaciones deben mantener una relación de noches de uso a derechos de uso no mayor a uno a uno

Los revendedores de tiempo compartido para consumidores deben usar un contrato de compraventa de reventa que identifique el tiempo compartido, el programa y la entidad administradora, una divulgación visible de cuotas de mantenimiento/impuestos, cualquier divulgación de morosidad y un aviso de cancelación de cinco días visible, además del año en que el comprador puede usar el tiempo compartido por primera vez. El aviso de cancelación surte efecto en la fecha de envío, y se prohíbe el cierre antes del vencimiento del período de cinco días.

• ✓El contrato debe incluir un derecho de cancelación de cinco días visible
• ✓El aviso de cancelación surte efecto en la fecha de envío y debe constar por escrito
• ✓Se prohíbe el cierre antes del vencimiento del período de cancelación de cinco días
• ✓Las cuotas y los impuestos atrasados deben divulgarse en la declaración requerida

Si no se utiliza un contrato de compra de reventa requerido o este no cumple con los requisitos, la transacción es anulable a opción del comprador durante un año después de la transferencia. Es ilegal que cualquier corredor de reventa cobre una tarifa por adelantado por anunciar cualquier tiempo compartido.

• ✓Los contratos no conformes son anulables a opción del comprador durante un año después de la transferencia
• ✓Los corredores de reventa no pueden cobrar ninguna tarifa de anuncio por adelantado

El Fondo de Educación y Recuperación de Bienes Raíces es un fondo especial mantenido por la Comisión para pagar sentencias no satisfechas cuando una persona agraviada sufrió una pérdida monetaria directa por ciertos actos de corredor, y para financiar educación. Ningún gasto educativo puede reducir el fondo por debajo de $200,000. Si el fondo cae por debajo de $50,000 el 31 de diciembre, la Comisión puede imponer una cuota de hasta $10 por corredor en la renovación.

• ✓El Fondo paga sentencias no satisfechas por pérdida monetaria directa causada por corredores
• ✓Los gastos educativos no pueden reducir el fondo por debajo de $200,000
• ✓Si el fondo está por debajo de $50,000 el 31 de diciembre, se puede agregar una cuota de reposición de hasta $10 por corredor en la renovación

Una persona perjudicada que sufra una pérdida monetaria directa por la conversión de fondos en fideicomiso por parte de un corredor con licencia puede recuperar si: la conversión ocurrió el 1 de septiembre de 1979 o después; demandó al corredor y presentó aviso ante la Comisión dentro de los 60 días posteriores al inicio (o 60 días después de los procedimientos para reclamaciones inferiores a $3,000); obtuvo una sentencia final por motivo de conversión; y la ejecución se devolvió sin quedar satisfecha. La solicitud debe presentarse dentro de un año después de que finalicen todos los procedimientos.

• ✓La recuperación exige una sentencia final contra un corredor por conversión de fondos en fideicomiso
• ✓El aviso escrito de la demanda debe presentarse ante la Comisión dentro de los 60 días posteriores al inicio
• ✓Debe haberse intentado la ejecución de la sentencia y esta debe haber sido devuelta sin quedar satisfecha
• ✓Los “fondos en fideicomiso” incluyen el depósito de arras, los pagos iniciales, el producto de la venta y los depósitos de garantía de inquilinos

Los proveedores de servicios de reventa, los proveedores de servicios de transferencia y los distribuidores de clientes potenciales deben conservar registros durante tres años a partir de la fecha en que se obtiene cada dato de información de contacto personal, lo que incluye una copia de toda la información, los detalles del distribuidor de clientes potenciales de origen con los datos de la transacción y los recibos o, si la información se obtuvo mediante investigación propia, descripciones de las fuentes, metodologías, fechas e identidades de los investigadores.

• ✓Los registros deben conservarse durante tres años a partir de la fecha en que se obtiene la información de contacto.
• ✓Los registros de los distribuidores de clientes potenciales deben incluir la identidad completa del distribuidor y los detalles de la transacción y los recibos.
• ✓La información investigada por cuenta propia requiere registros de la fuente, la metodología, la fecha y la identidad del investigador.

Las reclamaciones de recuperación quedan prescritas a menos que se presenten dentro del año siguiente a la conclusión de todos los procedimientos. El fondo no es responsable por más de $50,000 por transacción. Los pagos no pueden exceder un total de $25,000 por titular de licencia en un solo año calendario, y nunca excederán un total de $75,000 para un mismo titular de licencia. El fondo no es responsable por daños consecuenciales, punitivos, incidentales o especiales, sanciones, intereses ni costas judiciales.

• ✓El fondo no es responsable por más de $50,000 por transacción
• ✓Los pagos no pueden exceder $25,000 en total por titular de licencia por año calendario
• ✓Los pagos acumulados nunca exceden $75,000 para un mismo titular de licencia
• ✓El fondo no paga daños punitivos, consecuenciales o incidentales, sanciones ni intereses

Antes de prestar servicios de publicidad para reventa, un proveedor debe entregar al revendedor una descripción escrita de todas las tarifas/costos y de cuándo vencen. Un proveedor de servicios de reventa no puede participar en actividades de corredor de bienes raíces sin poseer una licencia Article 1 activa.

• ✓Se requiere una divulgación escrita de tarifas/costos antes de prestar servicios de publicidad
• ✓Un proveedor de reventa no puede realizar actividades de corredor sin poseer una licencia Article 1 activa

Los anunciantes de reventa no pueden dar a entender que prestan servicios de corretaje más allá de la publicidad, afirmar que existe un comprador interesado sin proporcionar la información de contacto de ese comprador, afirmar ventas o alquileres sin documentación ni ratios, ni indicar un valor de reventa específico. No pueden cobrar más de $75 en total en 12 meses sin un contrato conforme firmado y términos acordados.

• ✓No pueden afirmar que existe un comprador interesado sin proporcionar el nombre, la dirección y el teléfono de esa persona
• ✓No pueden cobrar más de $75 en cualquier período de 12 meses sin un contrato conforme firmado
• ✓No pueden indicar ni dar a entender que el tiempo compartido tiene un valor de reventa específico

Se requiere un acuerdo de corretaje por escrito y firmado, con un tipo de letra de al menos 12 puntos, que incluya la información de contacto del proveedor, descripciones de los servicios, costos desglosados y totales, y un derecho de cancelación de cinco días, destacado e irrenunciable. Los proveedores deben respetar las cancelaciones dentro de los cinco días y reembolsar dentro de los 20 días posteriores a la cancelación o los 5 días posteriores a la compensación de fondos, lo que ocurra más tarde.

• ✓El acuerdo de corretaje debe estar en un tipo de letra de al menos 12 puntos y ser firmado por el revendedor.
• ✓Se debe proporcionar un derecho de cancelación de cinco días irrenunciable.
• ✓Los reembolsos deben efectuarse dentro de los 20 días posteriores a la cancelación o los 5 días posteriores a la compensación de fondos, lo que ocurra más tarde.

Un contrato no conforme es anulable a opción del revendedor durante un año. El proveedor de servicios de reventa debe supervisar, gestionar y controlar todos los aspectos de la oferta, y las infracciones cometidas por los agentes se consideran infracciones del proveedor. Cualquier infracción constituye un acto injusto o engañoso según G.S. 75-1.1.

• ✓Los contratos no conformes son anulables a opción del revendedor durante un año
• ✓Los proveedores deben supervisar a los agentes; las infracciones de los agentes se consideran infracciones del proveedor
• ✓Cualquier infracción constituye un acto injusto o engañoso según G.S. 75-1.1

El revendedor puede cancelar hasta la medianoche del quinto día después de la firma; este derecho no puede renunciarse. Los reembolsos deben pagarse dentro de los 20 días siguientes a la solicitud o dentro de los cinco días siguientes a la liquidación de los fondos. Antes de cualquier acuerdo, el proveedor debe establecer una cuenta de depósito en garantía independiente, y no se podrá recibir ningún cargo hasta que todos los servicios prometidos se hayan prestado en su totalidad y se haya entregado prueba documental.

• ✓El revendedor tiene un derecho irrenunciable de cancelar hasta la medianoche del quinto día
• ✓Debe establecerse una cuenta de depósito en garantía independiente antes de cualquier acuerdo
• ✓No puede recibirse ningún cargo hasta que todos los servicios de transferencia prometidos se hayan realizado en su totalidad y se hayan documentado
• ✓El agente de depósito en garantía debe conservar los acuerdos y registros durante cinco años

Ninguna persona puede prestar servicios de transferencia a cambio de una compensación sin un acuerdo firmado y conforme. Los proveedores no pueden aconsejar dejar de pagar cuotas de mantenimiento, impuestos o préstamos, ni declarar falsamente que los propietarios no pueden comunicarse con desarrolladores o titulares de gravámenes, ni organizar la enajenación mediante ejecución hipotecaria por falta de pago, ni cobrar tarifas por organizar una renuncia voluntaria en lugar del pago de la cuota.

• ✓Se requiere un acuerdo escrito firmado y conforme antes de cobrar por servicios de transferencia
• ✓Los proveedores no pueden aconsejar a los propietarios que dejen de pagar cuotas de mantenimiento, impuestos o préstamos
• ✓Los proveedores no pueden organizar la enajenación mediante ejecución hipotecaria por falta de pago

El acuerdo debe indicar que no se debe pagar ninguna tarifa hasta que se entregue evidencia escrita del cumplimiento, nombrar al agente de escrow independiente, detallar cada servicio con fechas de finalización y costos, divulgar de forma conspicua los riesgos de ejecución hipotecaria, e incluir una declaración de cancelación especificada. Los fondos en escrow se liberan solo mediante una declaración jurada de cumplimiento total o a una entidad administradora/gobierno para completar la transferencia.

• ✓El acuerdo debe nombrar al agente de escrow independiente y detallar todos los servicios y costos
• ✓Se requiere una declaración conspicua que advierta sobre el riesgo de ejecución hipotecaria/riesgo crediticio
• ✓Los fondos en escrow se liberan solo mediante una declaración jurada de cumplimiento total o para completar la transferencia

El incumplimiento intencional de las obligaciones de depósito en garantía (escrow) constituye un delito grave de clase E. Las disposiciones de esta sección sobre proveedores de transferencia no se aplican a los corredores de reventa que cumplen, a los abogados con licencia de Carolina del Norte, a las aseguradoras/agentes de títulos en buen estado, ni a los acreedores hipotecarios/administradores de préstamos/titulares de gravámenes con respecto a sus propios obligados. Solo los abogados con licencia de Carolina del Norte o las personas autorizadas para la ejecución hipotecaria extrajudicial pueden ofrecer servicios de transferencia involuntaria. Las infracciones son UDAP según G.S. 75-1.1.

• ✓El incumplimiento intencional de las obligaciones de escrow constituye un delito grave de clase E
• ✓Los corredores de reventa que cumplen y los abogados con licencia están exentos de las disposiciones sobre proveedores de transferencia
• ✓Solo los abogados con licencia de Carolina del Norte o las personas autorizadas para la ejecución hipotecaria extrajudicial pueden ofrecer servicios de transferencia involuntaria
• ✓Las infracciones constituyen actos injustos o engañosos según G.S. 75-1.1

Cuando la Comisión paga del Fondo de Recuperación para resolver una reclamación o satisfacer una sentencia contra un corredor, la licencia del corredor se suspende automáticamente en la fecha de entrada en vigor de la orden de pago. El corredor no puede ser rehabilitado hasta que el fondo sea reembolsado en su totalidad, incluidos los intereses a la tasa legal.

• ✓La licencia de un corredor se suspende automáticamente cuando se realiza un pago del fondo en su nombre
• ✓La rehabilitación requiere el reembolso total al fondo más los intereses a la tasa legal
• ✓La Comisión se subroga en los derechos del acreedor de la sentencia en la medida en que se haya pagado

Ninguna entidad puede operar como proveedor privado de educación inmobiliaria (que ofrezca educación previa a la licencia, posterior a la licencia o continua con fines de lucro) sin la certificación de la Comisión. Cada ubicación de sucursal requiere una certificación por separado. Las tarifas de solicitud no pueden exceder $250 por proveedor y $50 por curso. Los proveedores deben cumplir con estándares sobre calidad del programa, instructores calificados, instalaciones, registros y solidez financiera.

• ✓Los proveedores privados de educación deben obtener la certificación de la Comisión antes de operar
• ✓Cada ubicación de sucursal requiere una certificación por separado
• ✓Las tarifas de solicitud están limitadas a $250 por proveedor y $50 por curso
• ✓Los proveedores deben cumplir con estándares que incluyen buena reputación, solidez financiera y publicidad no engañosa

A menos que la declaración establezca un porcentaje menor, al menos el 66 % de los intereses de voto elegibles presentes en una reunión debidamente notificada podrán extender el plazo del programa. El quórum es del 50 % a menos que se establezca un quórum menor. La entidad administradora podrá considerar como no elegibles para votar los intereses en mora por más de dos años, y los poderes son válidos hasta por tres años.

• ✓Al menos el 66 % de los intereses de voto elegibles presentes podrán extender el programa, a menos que se establezca un porcentaje menor
• ✓El quórum para la reunión de extensión es del 50 % de los intereses de voto elegibles, a menos que se establezca uno menor
• ✓Los poderes para la extensión son válidos hasta por tres años

A menos que la declaración disponga lo contrario, el 60 % de todos los derechos de voto puede terminar el programa en cualquier momento. Tras la terminación, la entidad administradora/junta directiva actúa como fiduciario de terminación para dividir o vender la antigua propiedad (con aprobación de la mayoría de los copropietarios), y los gastos son pagados proporcionalmente por los copropietarios en común. Generalmente se aplica solo a programas que hayan existido al menos 25 años.

• ✓El 60 % de todos los derechos de voto puede terminar el programa, a menos que la declaración disponga lo contrario
• ✓La entidad administradora/junta directiva actúa como fiduciario de terminación con poderes fiduciarios
• ✓La terminación generalmente se aplica solo a programas que hayan existido al menos 25 años

Un titular de licencia que no sea un corredor provisional puede preparar un BPO/CMA y cobrar una tarifa si la licencia está activa y en regla y si el BPO/CMA cumple con el contenido requerido. Los requisitos del artículo no se aplican a un BPO/CMA realizado sin cargo.

• ✓Los corredores provisionales no pueden preparar un BPO/CMA por una tarifa.
• ✓El titular de licencia que prepara el BPO/CMA debe tener una licencia activa y en regla.
• ✓Los requisitos no se aplican cuando se realiza sin cargo ni contraprestación.

Un BPO/CMA debe constar por escrito e incluir el propósito previsto, la descripción de la propiedad, la base del razonamiento, los supuestos y condiciones limitantes, las divulgaciones de intereses, la fecha de vigencia, el nombre, la firma y el número de licencia del corredor, el nombre de la firma, la fecha de firma, la divulgación obligatoria de que no es un avalúo, y una copia de la solicitud de la asignación.

• ✓Un BPO/CMA debe constar por escrito
• ✓Debe incluir la divulgación obligatoria de que no es un avalúo y que no puede utilizarse en lugar de uno
• ✓Debe incluir el nombre, la firma, el número de licencia y el nombre de la firma del corredor

Un titular de licencia no puede preparar a sabiendas un BPO/CMA en lugar de una tasación cuando la ley federal o estatal exija una tasación. Un BPO/CMA que estime el valor en lugar del precio de venta o arrendamiento se considera una tasación y solo puede ser preparado por un tasador. Nunca podrá denominarse valoración ni tasación, y no podrá reportar un resultado predeterminado. Las firmas electrónicas y los anexos separados se permiten bajo condiciones especificadas.

• ✓Un BPO/CMA no puede prepararse en lugar de una tasación requerida.
• ✓Un BPO/CMA que estime el valor en lugar del precio se considera una tasación que requiere un tasador.
• ✓Un BPO/CMA nunca podrá ser denominado valoración ni tasación.
• ✓Un BPO/CMA no podrá reportar un resultado predeterminado.

Una opinión de precio de un corredor (BPO, por sus siglas en inglés) o un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) es una estimación preparada por un corredor de bienes raíces con licencia que detalla el probable precio de venta o arrendamiento de una propiedad, y que proporciona detalles sobre el estado, el mercado, el vecindario y los comparables, pero que excluye un modelo de valoración automatizado.

• ✓Una BPO/CMA estima el probable precio de venta o arrendamiento, no el valor.
• ✓Un modelo de valoración automatizado no es una BPO ni una CMA.

Un titular de licencia puede preparar un BPO/CMA para vendedores existentes o potenciales, compradores, arrendadores, arrendatarios, terceros que realizan la debida diligencia, y titulares de gravámenes o terceros, para fines distintos de servir como base para determinar el valor en la originación de un préstamo hipotecario. Un BPO/CMA puede utilizarse junto con una tasación o además de ella.

• ✓Un BPO/CMA no puede ser la base para determinar el valor en la originación de un préstamo hipotecario
• ✓Un BPO/CMA puede utilizarse conjuntamente con una tasación o además de ella