주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
연체된 부과금에는 법정 최고 이자율 또는 관리 주체가 정한 더 낮은 이자율이 적용될 수 있으며, 여기에 합리적인 행정적 연체료가 추가될 수 있습니다. 추심 비용(합리적인 추심 대행사 및 변호사 수수료 포함)은 소유자가 부담하며, 관리 주체를 위한 담보권으로 확보됩니다.
관리 주체는 연체 소유주에 대해 부과금 납부 기한 후 최소 30일이 지난 시점에 서면 통지를 보낸 후 사용을 거부하거나 예약을 거부하거나 확정된 예약을 취소할 수 있습니다. 통지에는 일당액을 포함한 총 연체 금액과 완납 시까지 사용이 금지된다는 내용이 명시되어야 합니다. 사용 거부는 개발업자를 포함한 모든 소유주에게 일관되게 적용되어야 합니다.
추가 30일 임대 의사 통지 후, 관리 주체는 연체 소유자의 타임셰어를 임대할 수 있습니다. 임대 노력은 통지 후 10일 이전에는 시작할 수 없습니다. 순 수익금은 계정에 적용되며, 소유자는 남은 연체 금액에 대한 책임을 계속 지고, 관리 주체는 최고 요금을 받을 필요는 없지만 합리적인 노력을 기울여야 합니다.
노스캐롤라이나주(NC)의 타임셰어 에스테이트의 경우, 관리 주체는 납부 기한이 도래한 모든 부과금과 소유자·방문객·임차인이 야기한 손해에 대해 유치권을 가진다. 유치권은 사법적 경매 또는 93A-62.1에 따른 수탁자 경매를 통해 실행할 수 있다. 유치권 청구서에는 요구되는 굵은체 대문자 문구가 포함되어야 하며, 이는 선언서 기록 시점으로 소급한다(등록된 제1저당권은 제외). 그리고 변제되면 소멸하거나, 집행되지 않는 한 제출 후 5년 후에 소멸한다.
수탁자 경매를 제외하고, 이익 승계인은 양도 시점까지 선대 소유자의 미납 평가금에 대해 연대하여 책임을 진다. 다만, 경매 또는 경매 대신 양도로 취득한 1순위 저당권자는 선행 평가금에서 면제된다. 개발자가 소유자 평가금이 인상되지 않을 것을 보증하고 수익 초과 비용을 보충하는 경우, 보증 기간 동안 자신의 지분 평가금 납부가 면제될 수 있다.
모든 비거주자 신청인은 노스캐롤라이나주 법원에서 위원회의 사무총장에게 소송절차를 송달함으로써 자신에 대한 소송이 제기될 수 있다는 취소할 수 없는 동의를 제출해야 합니다. 사무총장에게 송달된 소송절차는 본인에게 직접 송달된 것과 동일하게 유효한 것으로 간주되며, 2부로 송달되어야 하고 한 부는 등기우편으로 면허권자에게 전달되어야 합니다.
이 섹션은 분담금 담보권을 위한 사법적 경매에 대한 간단하고 저렴한 대안을 제공합니다. 요건을 갖춘 담보권 신고서는 타임셰어가 소재한 카운티의 상급법원 서기에게 제출되어야 합니다. 제출 최소 15일 전에, 납부해야 할 금액 명세서를 소유자(그리고 법인/LLC인 경우 등록 대리인)에게 우편으로 발송해야 합니다.
판결이 법원 기록부에 등재되기 최소 30일 전에, 부과금 담보권 실행 통지가 소유자와 후순위 담보권자에게 발송되어야 하며, 여기에는 이의신청서가 포함되어야 합니다. 소유자가 30일 이내에 서명된 이의신청서를 반환하면, 해당 담보권은 사법적 절차를 통해서만 실행될 수 있습니다. 이의를 제기하지 않은 소유자는 매각대금이 부족하더라도 부족액 판결의 대상이 되지 않습니다.
판결 증명서를 법원 판결 등기부에 등재하면 연 8%의 이자가 붙는 유효한 판결이 된다. 담보권 실행은 채무가 만기가 된 후 6개월 이전에는 시작될 수 없다. 매각은 판결 색인 등재 후 30일에서 1년 사이에 이루어지며, 신탁증서 수탁자와 동일한 신인의무를 지닌 선임된 중립 수탁자가 경매인 역할을 하여 수행한다.
매각 최소 30일 전에 수탁자는 필수 내용(소유자/후순위 권리자, 법적 토지 설명, 채무불이행, 금액, 매각 일자/장소, 시정 및 상환 권리)을 포함한 통지를 보내야 합니다. 최고 입찰자는 현금/확인된 자금을 지불하며, 매각 증명서는 모든 상환 권리를 종료시킵니다. 준수 증명서는 10일 이내에 제출해야 하며, 수탁자 증서(소유권 보증 없음)는 매각 후 최소 10일 후에 발급 및 기록됩니다.
이 조항에 따른 매각은 담보권으로 담보된 모든 금액에 대한 소유자의 책임을 면제하며, 결손 판결을 구할 권리가 없습니다. 매각대금은 매각 비용/수탁자 보수에 먼저 충당되고, 그다음 채무 금액, 그다음 후순위 권리자(또는 법원 서기)에게, 그리고 잉여금은 전 소유자에게 지급됩니다.
벌금만으로 구성된 채무, 벌금에 대한 이자, 또는 이와 관련된 변호사 보수를 담보하는 유치권 청구는 사법적 담보권 실행에 의해서만 집행될 수 있습니다. 마찬가지로, 순전히 서비스, 추심, 컨설팅 또는 관리 수수료에 대한 유치권도 사법적 담보권 실행에 의해서만 집행될 수 있습니다.
BPO와 CMA는 동일한 법적 의미를 가집니다. 즉, 면허를 가진 브로커가 부동산의 예상 매도 가격 또는 임대 가격을 추정하는 것입니다. CMA는 일반적으로 고객을 위한 것이고, BPO는 비모기지 목적으로 제3자를 위한 것입니다. 유효한 면허를 가진 비임시(non-provisional) 브로커는 여러 당사자를 위해 수수료를 받고 BPO/CMA를 수행할 수 있습니다. 임시(provisional) 브로커는 누구를 위해서도 수수료를 받고 BPO/CMA를 수행할 수 없습니다.
유상 BPO/CMA는 제6조 및 A.2200 섹션 기준을 준수해야 하며, 서면으로 작성되고 필수 사항을 다루어야 합니다. 가격은 단일 금액 또는 범위로 보고할 수 있습니다. 범위가 10%를 초과하는 경우 설명이 필요합니다. 소득 분석 방법론은 이제 적절한 경우 요구됩니다. BPO가 “가치”를 추정하는 경우, 법적으로 감정평가이며 면허 있는 감정평가사가 필요합니다.
모든 브로커(예비 브로커 또는 비예비 브로커)는 수수료가 부과되지 않는 경우 모든 당사자를 위해 BPO/CMA를 수행할 수 있습니다. 중개 계약에 따른 일반 중개 서비스에 대한 보상은 '수수료'가 아닙니다. 무료인 경우에도 위원회는 A.2202를 지침으로 따라 공개되지 않은 이해상충 없이 유능하게 수행할 것을 기대합니다.
부동산 브로커는 IRC 제3508조에 따라 비종업원 지위가 인정되는 임시 브로커와의 기본 계약에, 임시 브로커가 브로커에게 근로자 재해보상 보장 비용을 상환하기로 하는 합의를 포함할 수 있습니다. 이는 다른 근로자 재해보상 보장 요건에 영향을 미치지 않습니다.
에스크로 대리인은 해당 부동산이 소재한 카운티의 법원 서기에게 분쟁 중인 금전(주거용 보증금 제외)을 예치할 수 있습니다. 대리인은 청구권자에게 통지되었음을 증명해야 합니다. 대리인은 통지 후 90일을 기다린 뒤 예치해야 합니다. 1년 이내에 특별 절차가 제기되지 않으면 해당 금전은 미청구로 간주되어 주 재무관에게 인도됩니다.
개발자는 선언서에 모든 예약 시스템을 설명하고 운영 규칙을 정해야 하며, 선의로 최선의 노력을 다하여 전체 소유자의 이익을 증진해야 합니다. 운영자는 실제 사용 패턴과 예상 사용량에 맞추어 시스템을 조정할 수 있으며, 소유자 이익을 도모하기 위해 교환 프로그램에 예치하거나 임대할 기간/유닛을 확보할 수 있습니다.
운영자가 소유자 협회가 아닌 경우, 해지 시 운영자는 중단 없는 운영을 가능하게 하기 위해 90일 이내에(또는 합의된 대로) 모든 관련 예약 데이터를 이전해야 하며, 관련 없는 개인정보는 제외합니다. 합리적인 이전 비용은 10일 이내에 공동 경비로 상환됩니다. 협약은 운영자가 시스템의 소유권을 보유하도록 규정할 수 있습니다.
중개인 서비스 계약에 따른 회수를 위한 중개인과 의뢰인 간의 어떠한 조치도 계약이 서면으로 작성되고 청구 당사자 또는 법적으로 승인된 사람이 서명하지 않는 한 유효하지 않습니다.
선언서는 타임셰어 유닛/편의시설/프로젝트를 추가하는 근거, 누가 추가할 수 있는지, 재정적 영향, 그리고 소유자 동의 권리를 명시해야 합니다. 권한을 부여받은 사람은 추가 사항을 평가할 때 1대1 사용 야간 대 사용권 비율 및 G.S. 93A-63 요건을 준수해야 합니다.
대체는 실질적으로 유사하거나 개선된 휴가 경험을 제공해야 합니다. 개발업자/계열 관리 주체는 연간 총 사용 가능 물량의 10%를 초과하여 대체할 수 없으며, 비계열 관리 주체는 25%를 초과할 수 없습니다. 타임셰어 에스테이트 유닛은 소유주 승인이 필요합니다. 소유주는 이의를 제기할 수 있고, 이 경우 회의가 소집됩니다. 무제한 대체는 25% 투표로 사전 다수 승인이 필요합니다.
손해보험 삭제는 재건축 비용 손해보험, 30일 이내 소유자 사용불가 통지, 그리고 1대1 비율 유지를 위한 수익금의 재건축 적용 또는 소유자 제거가 필요합니다. 수용권 삭제는 수익금을 유사하게 적용합니다. 계약 만료 삭제는 1대1을 초과하지 않는 비율을 유지하기 위해 충분한 소유자 또는 단위 조정이 필요합니다.
소비자 타임셰어 재판매업자는 타임셰어, 프로그램 및 관리 주체를 명시하고, 눈에 띄는 부과금/세금 공개, 체납 공개, 그리고 눈에 띄는 5일 취소 통지문을 포함하며, 구매자가 타임셰어를 최초로 사용할 수 있는 연도를 기재한 재판매 매매 계약서를 사용해야 합니다. 취소 통지는 발송한 날짜에 효력이 발생하며, 5일 기간이 만료되기 전에 클로징을 하는 것은 금지됩니다.
필수 재판매 매수 계약이 사용되지 않거나 미준수인 경우, 해당 거래는 양도 후 1년 동안 매수인의 선택에 따라 취소할 수 있다. 재판매 중개인이 타임셰어를 매물 등록하기 위해 선불 수수료를 받는 것은 불법이다.
부동산 교육 및 회복 기금은 위원회가 유지하는 특별 기금으로, 특정 중개업자 행위로 인해 피해를 입은 사람이 직접적인 금전적 손실을 겪은 미충족 판결금을 지급하고 교육에 자금을 지원하기 위한 것이다. 어떤 교육 지출도 기금을 $200,000 미만으로 감소시킬 수 없다. 12월 31일에 기금이 $50,000 미만으로 떨어지면, 위원회는 갱신 시 중개업자당 최대 $10의 수수료를 부과할 수 있다.
면허를 취득한 브로커의 신탁 자금 횡령으로 직접적인 금전 손실을 입은 피해자는 다음의 경우 보상을 받을 수 있다: 횡령이 1979년 9월 1일 이후에 발생했고; 피해자가 해당 브로커를 상대로 소송을 제기하고 소송 개시일로부터 60일 이내에 위원회에 통지를 제출했으며(또는 3,000달러 미만 청구의 경우 해당 절차 후 60일 이내); 횡령을 이유로 확정 판결을 받았고; 강제집행이 만족되지 않은 채 반환되었다. 신청서는 모든 절차가 종료된 후 1년 이내에 제출해야 한다.
재판매 서비스 제공자, 양도 서비스 제공자 및 리드 딜러는 각 개인 연락처 정보를 획득한 때부터 3년 동안 기록을 보관해야 하며, 여기에는 모든 정보의 사본, 거래 데이터 및 영수증이 포함된 출처 리드 딜러 세부정보, 또는 직접 조사한 경우 출처, 방법론, 날짜 및 조사자 신원에 대한 설명이 포함됩니다.
구제 청구는 모든 절차가 종료된 후 1년 이내에 제기되지 않으면 금지됩니다. 기금은 거래당 $50,000를 초과하여 책임지지 않습니다. 지급액은 단일 역년에 면허 소지자 1인당 총액 $25,000를 초과할 수 없으며, 면허 소지자 1인에 대해서는 총액 $75,000를 결코 초과할 수 없습니다. 기금은 결과적 손해, 징벌적 손해, 부수적 손해, 특별 손해, 벌금, 이자 또는 소송비용에 대해 책임지지 않습니다.
재판매 광고 서비스를 제공하기 전에 제공자는 재판매자에게 모든 수수료/비용과 납부 시기에 관한 서면 설명을 제공해야 합니다. 재판매 서비스 제공자는 활성 Article 1 라이선스를 보유하지 않고는 부동산 브로커 활동에 종사할 수 없습니다.
재판매 광고업자는 광고를 넘어 중개 서비스를 제공한다고 암시하거나, 해당 구매자의 연락처 정보를 제공하지 않고 관심 있는 구매자를 주장하거나, 문서와 비율 없이 판매/임대를 주장하거나, 특정 재판매 가치를 명시할 수 없습니다. 또한 서명된 규정 준수 계약과 합의된 조건 없이 12개월 동안 총 $75를 초과하여 청구할 수 없습니다.
최소 12포인트 크기의 서명된 서면 중개 계약서가 필요하며, 여기에는 제공자 연락처 정보, 서비스 설명, 항목별/총 비용, 그리고 눈에 띄게 표시된 포기할 수 없는 5일 취소권이 포함되어야 합니다. 제공자는 5일 이내의 취소를 수용해야 하며, 취소 후 20일 이내 또는 자금이 정산된 후 5일 이내 중 더 늦은 날짜까지 환불해야 합니다.
부적합한 계약은 재판매자의 선택에 따라 1년 동안 취소할 수 있습니다. 재판매 서비스 제공자는 모든 제공 측면을 감독, 관리 및 통제해야 하며, 대리인의 위반은 제공자의 위반으로 간주됩니다. 모든 위반은 G.S. 75-1.1에 따른 불공정 또는 기만적 행위입니다.
재판매자는 실행 후 5일째 자정까지 취소할 수 있으며, 이 권리는 포기될 수 없습니다. 환불은 요청 후 20일 이내 또는 자금 정산 후 5일 이내에 지급되어야 합니다. 계약 전에 제공자는 독립적인 에스크로 계좌를 개설해야 하며, 약속된 모든 서비스가 완전히 수행되고 서류 증거가 제출될 때까지 수수료를 받을 수 없습니다.
누구도 서명된 요건 준수 합의서 없이 보수를 받고 양도 서비스를 제공할 수 없다. 제공자는 부과금/세금/대출 상환금 납부를 중단하도록 권고할 수 없고, 소유자가 개발업자/유치권자와 연락할 수 없다고 허위로 표시할 수 없으며, 미납에 대한 담보권 실행을 통해 처분을 주선할 수 없고, 부과금 납부 대신 자발적 포기를 주선하는 대가로 수수료를 부과할 수 없다.
계약서는 서면 이행 증거가 제출될 때까지 수수료가 발생하지 않음을 명시하고, 독립적인 에스크로 담당자를 지정하며, 각 서비스의 완료 날짜와 비용을 상세히 기재하고, 압류 위험을 눈에 띄게 공시하며, 지정된 취소 진술문을 포함해야 합니다. 에스크로 자금은 전체 이행에 대한 서약 선서 또는 이전을 완료하기 위해 관리 주체/정부에만 해제됩니다.
고의적인 에스크로 불이행은 E급 중범죄입니다. 이 조항의 양도 제공자 규정은 규정을 준수하는 리세일 중개인, NC 면허 변호사, 정상 자격을 유지하는 타이틀 보험사/대리인, 또는 자신의 채무자와 관련된 저당권자/서비스업자/유치권자에게 적용되지 않습니다. NC 면허 변호사 또는 권한을 부여받은 비사법적 담보권 실행자만이 비자발적 양도 서비스를 제공할 수 있습니다. 위반은 G.S. 75-1.1에 따른 UDAP입니다.
위원회(Commission)가 중개사(broker)에 대한 청구를 해결하거나 판결을 이행하기 위해 회복기금(Recovery Fund)에서 지급하는 경우, 해당 중개사의 면허는 지급 명령의 발효일에 자동으로 정지됩니다. 중개사는 법정 이율의 이자를 포함하여 기금을 전액 상환할 때까지 면허를 복원받을 수 없습니다.
어떠한 주체도 위원회의 인증 없이 영리를 목적으로 사전 면허 교육, 사후 면허 교육 또는 계속 교육을 제공하는 민간 부동산 교육 제공자로 운영될 수 없다. 각 지점은 별도의 인증이 필요하다. 신청 수수료는 제공자당 250달러, 과정당 50달러를 초과할 수 없다. 제공자는 프로그램 품질, 자격을 갖춘 강사, 시설, 기록 및 재정 건전성에 관한 기준을 충족해야 한다.
선언서에서 더 낮은 비율을 규정하지 않는 한, 적법하게 통지된 회의에 참석한 적격 의결권 지분의 최소 66%가 프로그램 기간을 연장할 수 있습니다. 정족수는 더 낮은 정족수가 규정되지 않는 한 50%입니다. 관리 주체는 2년을 초과하여 연체된 지분을 투표 부적격으로 간주할 수 있으며, 위임장은 최대 3년까지 유효합니다.
선언문에서 달리 정하지 않는 한, 전체 의결권 지분의 60%가 언제든지 프로그램을 종료할 수 있습니다. 종료 후 관리 주체/이사회는 종료 수탁자로서 기존 부동산을 분할하거나 매각하며(테넌트 과반수 승인 필요), 비용은 공유자들이 비례적으로 부담합니다. 일반적으로 최소 25년 이상 존속한 프로그램에만 적용됩니다.
잠정 브로커가 아닌 면허 보유자는 면허가 활성 상태이고 정상 유지 상태에 있으며 BPO/CMA가 요구되는 내용을 충족하는 경우 BPO/CMA를 작성하고 수수료를 부과할 수 있습니다. 해당 조항의 요건은 무료로 수행되는 BPO/CMA에는 적용되지 않습니다.
BPO/CMA는 서면으로 작성되어야 하며, 의도된 목적, 부동산 설명, 판단 근거, 가정/제한 조건, 이해관계 공개, 유효일, 브로커 이름/서명/면허 번호, 회사명, 서명일, 감정평가가 아니라는 필수 면책 고지, 그리고 의뢰 요청서 사본을 포함해야 합니다.
면허 소지자는 연방법 또는 주법에 따라 감정평가가 요구되는 경우, 감정평가를 대신하여 BPO/CMA를 고의로 작성할 수 없다. 판매/임대 가격이 아니라 가치를 추정하는 BPO/CMA는 감정평가로 간주되며 오직 감정평가사만이 작성할 수 있다. 이는 결코 가치평가 또는 감정평가라고 불릴 수 없으며, 미리 정해진 결과를 보고할 수 없다. 전자 서명과 별도 첨부는 명시된 조건에 따라 허용된다.
브로커 가격 의견(BPO) 또는 비교 시장 분석(CMA)은 면허를 가진 브로커가 작성하는 추정치로, 부동산의 예상 매도 또는 임대 가격을 상세히 제시하며, 상태, 시장, 인근 지역, 비교 가능 사례에 대한 세부 정보를 제공하지만 자동 가치평가 모델은 제외합니다.
면허 소유자는 기존/잠재적 판매자, 구매자, 임대인, 임차인, 실사를 수행하는 제3자 및 모기지론 개설을 위한 가치 결정의 기초 이외의 목적으로 담보권자/제3자를 위해 BPO/CMA를 준비할 수 있습니다. BPO/CMA는 감정평가와 함께 또는 감정평가에 추가하여 사용될 수 있습니다.
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