§ 93A-62. Delinquent Assessments; Developer Guarantee +19North Carolina · real estate · Filipino

Ang mga naantalang assessment ay maaaring magkaroon ng interes sa pinakamataas na legal na rate o mas mababang rate na itinakda ng entidad na namamahala, kasama ang makatuwirang administrative late fee. Ang mga gastos sa koleksyon, kabilang ang makatuwirang bayad ng collection agency at abogado, ay babayaran ng may-ari at sinisiguro ng lien pabor sa entidad na namamahala.

• ✓Ang mga naantalang assessment ay maaaring magkaroon ng interes hanggang sa pinakamataas na rate na pinapayagan ng batas
• ✓Ang mga gastos sa koleksyon at bayad ng abogado ay responsibilidad ng may-ari at sinisiguro ng lien

Ang namamahalang entidad ay maaaring tumanggi sa paggamit, tumanggi sa mga reserbasyon, o kanselahin ang mga kumpirmadong reserbasyon para sa mga may-ari na may atraso pagkatapos ng nakasulat na abiso na ipinadala nang hindi bababa sa 30 araw pagkatapos ng petsa ng pagiging dapat bayaran ng assessment. Dapat sabihin ng abiso ang kabuuang atraso kasama ang per diem at na pinagbabawalan ang paggamit hanggang sa mabayaran. Ang pagtanggi sa paggamit ay dapat ipatupad nang pantay-pantay laban sa lahat ng may-ari kabilang ang mga developer.

• ✓Ang nakasulat na abiso ng atraso ay dapat ipadala nang hindi bababa sa 30 araw pagkatapos ng petsa ng pagiging dapat bayaran
• ✓Ang pagtanggi sa paggamit ay pumipigil sa may-ari, mga bisita, mga nangungupahan, at mga gumagamit ng palitan (may mga kundisyon sa abiso ng palitan)
• ✓Ang pagtanggi sa paggamit ay dapat ipatupad nang pantay-pantay laban sa lahat ng may-ari, kabilang ang mga developer

Pagkatapos ng karagdagang 30-araw na abiso ng intensyon na magrenta, maaaring iparenta ng entidad na tagapamahala ang timeshare ng may-ari na may atraso. Ang mga pagsisikap sa pagpapaupa ay hindi maaaring magsimula nang mas maaga kaysa 10 araw pagkatapos ng abiso. Ang netong kita mula sa pagpapaupa ay ilalapat sa account; mananatiling may pananagutan ang may-ari para sa anumang natitirang atraso, at ang entidad na tagapamahala ay hindi kailangang makakuha ng pinakamataas na rate ngunit dapat gumamit ng makatwirang pagsisikap.

• ✓Ang karagdagang abiso ng intensyon na magrenta ay dapat ibigay nang hindi bababa sa 30 araw pagkatapos ng takdang petsa ng pagbabayad.
• ✓Ang mga pagsisikap sa pagpapaupa ay hindi maaaring magsimula nang mas maaga kaysa 10 araw pagkatapos ng abiso ng intensyon na magrenta.
• ✓Mananatiling may pananagutan ang may-ari para sa anumang natitirang atraso pagkatapos ilapat ang netong kita mula sa pagpapaupa.

Para sa mga timeshare estate sa NC, ang managing entity ay may lien para sa anumang assessment mula sa due date nito at para sa pinsalang dulot ng may-ari/bisita/lessee. Maaaring i-foreclose nang hudisyal ang mga lien o i-foreclose sa pamamagitan ng trustee sa ilalim ng 93A-62.1. Ang claim ng lien ay dapat maglaman ng kinakailangang pahayag na naka-bold at naka-capitalize, may bisa itong bumabalik sa pagkakatala ng deklarasyon (maliban sa mga first mortgage), at nagwawakas kapag nabayaran o pagkalipas ng 5 taon mula sa paghahain maliban kung ipatutupad.

• ✓May lien sa isang timeshare estate para sa mga assessment mula sa due date
• ✓Ang lien ay bumabalik sa pagkakatala ng deklarasyon maliban sa mga first mortgage na nakatala
• ✓Ang lien ay nagwawakas kapag nabayaran o pagkalipas ng 5 taon mula sa paghahain maliban kung may sinimulang aksyong pagpapatupad
• ✓Ang claim ng lien ay dapat maglaman ng kinakailangang babala sa foreclosure na naka-bold at naka-capitalize

Maliban sa trustee foreclosure, ang isang kahalili sa interes ay sama-sama at hiwalay na mananagot para sa hindi nabayarang assessments ng nauna hanggang sa paglipat, ngunit ang isang first mortgagee na nakakuha sa pamamagitan ng foreclosure o deed in lieu ay hindi sakop ng mga naunang assessment. Ang isang developer ay maaaring hindi kailanganing magbayad ng bahagi nito sa panahon ng garantiya kung ginagarantiya nito na hindi tataas ang assessments ng may-ari at sasagot ito sa anumang labis ng gastos kaysa kita.

• ✓Ang mga kahalili ay sama-sama at hiwalay na mananagot para sa hindi nabayarang assessments ng nauna, maliban sa trustee foreclosure
• ✓Ang mga first mortgagee na nakakuha sa pamamagitan ng foreclosure ay hindi sakop ng mga naunang hindi nabayarang assessment
• ✓Ang garantiya ng developer ay nag-aalis ng assessments ng developer kung nililimitahan nito ang assessments ng may-ari at sinasagot ang mga kakulangan

Bawat aplikanteng nonresidente ay dapat maghain ng hindi na mababagong pahintulot na ang mga demanda ay maaaring isampa laban sa kanila sa mga korte ng NC sa pamamagitan ng pagsisilbi ng proseso sa Executive Director ng Komisyon. Ang prosesong isinilbi sa Executive Director ay itinuturing na wasto na parang personal na isinilbi, at dapat isilbi nang dalawang kopya kung saan ang isang kopya ay ipapadala sa lisensyado sa pamamagitan ng rehistradong koreo.

• ✓Ang mga aplikanteng nonresidente ay dapat maghain ng hindi na mababagong pahintulot sa service of process sa pamamagitan ng Executive Director
• ✓Ang service sa Executive Director ay may bisa na parang personal na ginawa sa aplikante
• ✓Ang proseso ay dapat isilbi nang dalawang kopya, at ang isang kopya ay ipapadala sa nonresidente sa pamamagitan ng rehistradong koreo

Ang seksyong ito ay nagbibigay ng simple at mababang gastos na alternatibo sa judicial foreclosure para sa mga lien sa assessment. Ang isang claim of lien na sumusunod sa mga kinakailangan ay dapat ihain sa clerk ng superior court sa county kung saan matatagpuan ang timeshare. Hindi bababa sa 15 araw bago ihain, ang isang statement of amount due ay dapat ipadala sa koreo sa may-ari (at sa rehistradong ahente kung isang korporasyon o LLC).

• ✓Ang claim of lien ay ihinahain sa clerk ng superior court kung saan matatagpuan ang timeshare
• ✓Ang statement of amount due ay dapat ipadala sa koreo nang hindi bababa sa 15 araw bago ihain ang claim of lien
• ✓Ang isang sinumpaang sertipiko ng notaryo na nagpapatunay ng abiso ay dapat ikabit sa claim of lien

Hindi bababa sa 30 araw bago i-docket ang judgment, ang abiso ng foreclosure ng assessment lien ay dapat ipadala sa may-ari at sa mga may hawak ng junior lien, kasama ang isang form ng pagtutol. Kung ibabalik ng may-ari ang pinirmahang pagtutol sa loob ng 30 araw, ang lien ay maaari lamang i-foreclose sa korte. Ang mga may-ari na hindi tumutol ay hindi sasailalim sa deficiency judgment kahit hindi sapat ang kita mula sa pagbebenta.

• ✓Ang abiso ng foreclosure ay dapat ipadala nang hindi bababa sa 30 araw bago i-docket ang judgment
• ✓Ang pinirmahang pagtutol sa loob ng 30 araw ay nagpipilit ng judicial foreclosure lamang
• ✓Ang mga may-aring hindi tumutol ay hindi sasailalim sa deficiency judgment

Ang pagdocket ng certificate ay lumilikha ng valid na judgment na may 8% taunang interes. Ang foreclosure ay hindi maaaring magsimula nang mas maaga kaysa anim na buwan pagkatapos maging due ang utang. Ang pagbebenta ay nangyayari sa pagitan ng 30 araw at isang taon pagkatapos ma-index ang judgment, na isinasagawa ng itinalagang neutral na trustee na may parehong fiduciary duties gaya ng trustee ng deed of trust, na gumaganap bilang auctioneer.

• ✓Ang na-docket na judgment ay may interes na 8% taunang
• ✓Hindi maaaring magsimula ang foreclosure nang mas maaga kaysa anim na buwan pagkatapos maging due ang utang
• ✓Ang pagbebenta ay nangyayari sa pagitan ng 30 araw at isang taon pagkatapos ma-index ang judgment
• ✓Ang trustee ay isang neutral na third party na may fiduciary duties ng deed of trust

Hindi bababa sa 30 araw bago ang pagbebenta, kailangang magpadala ang trustee ng abiso na may mga kinakailangang nilalaman (may-ari/mga may hawak ng junior na karapatan, legal na paglalarawan, default, mga halaga, petsa/lokasyon ng pagbebenta, mga karapatan sa pagwawasto at pagtubos). Ang pinakamataas na bidder ay nagbabayad ng cash o certified funds; ang sertipiko ng pagbebenta ay nagtatapos sa lahat ng karapatan sa pagtubos. Ang sertipiko ng pagsunod ay dapat isampa sa loob ng 10 araw; ang deed ng trustee (na walang mga warranty sa titulo) ay ibinibigay at nairehistro nang hindi bababa sa 10 araw pagkatapos ng pagbebenta.

• ✓Ang abiso ng pagbebenta ay dapat ipadala nang hindi bababa sa 30 araw bago ang pagbebenta
• ✓Ang pag-isyu ng sertipiko ng pagbebenta ay nagtatapos at nagwawakas sa lahat ng karapatan sa pagtubos
• ✓Ang sertipiko ng pagsunod ay dapat isampa sa loob ng 10 araw sa kalendaryo pagkatapos ng pagbebenta
• ✓Ang deed ng trustee ay walang mga warranty sa titulo

Sa ilalim ng seksyong ito, ang pagbebenta ay nagpapalaya sa may-ari mula sa pananagutan para sa lahat ng halagang sinisiguro ng lien nang walang karapatang magkaroon ng paghatol sa kakulangan (deficiency judgment). Ang mga kita ay inilalaan muna sa mga gastos sa pagbebenta/kompensasyon ng trustee, pagkatapos sa halagang utang, pagkatapos sa mga may hawak ng mas mababang antas na interes (o sa clerk), at anumang labis ay ibinibigay sa dating may-ari.

• ✓Ang pagbebenta ng trustee ay nagpapalaya sa may-ari mula sa pananagutan nang walang paghatol sa kakulangan (deficiency judgment)
• ✓Ang mga kita ay unang nagbabayad sa mga gastos sa pagbebenta, pagkatapos sa mga halagang utang, pagkatapos sa mga may hawak ng mas mababang antas na interes, at ang labis ay sa dating may-ari

Ang isang paghahabol ng lien na nagsisiguro sa utang na binubuo lamang ng mga multa, interes sa mga multa, o kaugnay na mga bayad sa abogado ay maaari lamang ipatupad sa pamamagitan ng judicial foreclosure. Gayundin, ang mga lien para lamang sa mga bayad sa serbisyo, koleksyon, konsultasyon, o administrasyon ay maaari lamang ipatupad sa pamamagitan ng judicial foreclosure.

• ✓Ang mga lien para sa mga utang na multa lamang ay dapat ipatupad sa pamamagitan ng judicial foreclosure
• ✓Ang mga lien para lamang sa mga bayad sa serbisyo, koleksyon, konsultasyon, o administrasyon ay nangangailangan lamang ng judicial foreclosure

Ang BPO at CMA ay may parehong legal na kahulugan: isang pagtataya ng isang lisensyadong broker sa malamang na presyo ng pagbebenta o pagpapaupa ng isang ari-arian. Ang CMA ay karaniwang para sa mga kliyente; ang BPO ay para sa mga ikatlong partido para sa mga layuning hindi mortgage. Ang isang non-provisional broker na may aktibong lisensya ay maaaring magsagawa ng BPO/CMA kapalit ng bayad para sa iba't ibang partido. Ang isang provisional broker ay HINDI maaaring magsagawa ng BPO/CMA kapalit ng bayad para sa kahit kanino.

• ✓Ang BPO at CMA ay may parehong legal na kahulugan
• ✓Ang isang non-provisional at aktibong broker ay maaaring magsagawa ng BPO/CMA kapalit ng bayad
• ✓Ang isang provisional broker ay HINDI maaaring magsagawa ng BPO/CMA kapalit ng bayad para sa kahit kanino
• ✓HINDI maaaring maghanda ng BPO para sa lienholder upang tasahin ang ari-arian para sa mortgage loan origination
• ✓Ang BPO/CMA ay maaari lamang mag-estimate ng malamang na presyo ng pagbebenta/pagpapaupa, hindi sa “value”

Ang mga BPO/CMA na may bayad ay dapat sumunod sa mga pamantayan ng Artikulo 6 at Seksyon A.2200, nasa nakasulat na anyo, at tumutugon sa mga kinakailangang usapin. Ang presyo ay maaaring iulat bilang isang solong halaga o isang saklaw; kung ang saklaw ay lumampas sa 10%, kinakailangan ang paliwanag. Ang metodolohiya ng pagsusuri ng kita ay kinakailangan na ngayon kung naaangkop. Kung ang isang BPO ay nagtatantiya ng “halaga,” ito ay legal na isang appraisal na nangangailangan ng lisensiyadong appraiser.

• ✓Ang mga BPO/CMA na may bayad ay dapat nasa nakasulat at tumutugon sa mga pamantayan ng A.2200
• ✓Ang presyo ay maaaring isang solong halaga o saklaw; ang mga saklaw na lumalampas sa 10% ay nangangailangan ng paliwanag
• ✓Ang metodolohiya ng pagsusuri ng kita ay kinakailangan kung naaangkop para sa ari-arian na nagbibigay ng kita
• ✓Ang BPO na nagtatantiya ng “halaga” ay legal na isang appraisal na nangangailangan ng lisensiyadong appraiser
• ✓Ang broker na hindi kwalipikado para sa kinakailangang metodolohiya ay dapat tumanggi sa assignment

Maaaring magsagawa ang sinumang broker (provisional o non-provisional) ng BPO/CMA para sa sinumang partido kapag walang sinisingil na bayad. Ang kompensasyon para sa pangkalahatang serbisyo ng brokerage sa ilalim ng kasunduan sa brokerage ay hindi isang fee. Kahit walang bayad, inaasahan ng Commission ang kompetenteng pagganap nang walang hindi isiniwalat na salungatan ng interes, alinsunod sa A.2202 bilang gabay.

• ✓Maaaring magsagawa ang sinumang broker ng BPO/CMA nang walang bayad para sa sinumang partido
• ✓Ang kompensasyon para sa pangkalahatang serbisyo ng brokerage ay hindi isang fee sa ilalim ng Artikulo 6
• ✓Kahit walang bayad, ang pagganap ay dapat kompetente at walang hindi isiniwalat na salungatan ng interes
• ✓Maaaring magsagawa ang mga provisional broker ng CMA/BPO na walang bayad

Maaaring isama ng isang real estate broker sa namamahalang kontrata kasama ng isang pansamantalang broker (na kinikilala ang katayuang hindi empleyado sa ilalim ng IRC section 3508) ang isang kasunduan na ang pansamantalang broker ay magbabayad-muli sa broker para sa mga gastos sa coverage ng workers' compensation. Hindi nito naaapektuhan ang iba pang mga kinakailangan sa coverage ng workers' comp.

• ✓Maaaring magkontrata ang isang broker para sa pagbabayad-muli ng pansamantalang broker ng mga gastos sa workers' compensation
• ✓Naaangkop ito sa mga pansamantalang broker na may kinikilalang katayuang hindi empleyado (independent contractor)
• ✓Hindi ibinubukod ng seksyong ito ang sinumang kung hindi man ay saklaw ng batas sa workers' compensation

Maaaring ideposito ng isang ahente ng escrow ang pinagtatalunang salapi (maliban sa mga residential security deposit) sa clerk of court sa county kung saan matatagpuan ang ari-arian. Dapat sertipikahin ng ahente na naabisuhan ang mga naghahabol. Dapat maghintay ang ahente ng 90 araw pagkatapos ng abiso bago magdeposito. Kung walang espesyal na paglilitis na inihain sa loob ng isang taon, ang mga salapi ay ituturing na hindi na-claim at ipapadala sa State Treasurer.

• ✓Maaaring ideposito sa clerk of court ang pinagtatalunang salapi (maliban sa mga residential security deposit)
• ✓Dapat maghintay ang ahente ng escrow ng 90 araw pagkatapos abisuhan ang mga naghahabol bago magdeposito
• ✓Kung walang espesyal na paglilitis na inihain sa loob ng isang taon, ang mga pondo ay mapupunta sa State Treasurer bilang hindi na-claim
• ✓Kasama sa 'ahente ng escrow' ang mga lisensyadong broker, abogado, at mga kumpanya/ahente ng title insurance

Dapat ilarawan ng developer ang anumang sistema ng reserbasyon sa deklarasyon at magtatag ng mga panuntunan sa pagpapatakbo, gamit ang pinakamabuting pagsisikap sa mabuting pananampalataya upang isulong ang mga interes ng mga may-ari sa kabuuan. Maaaring iayos ng operator ang sistema para sa aktwal na mga pattern ng paggamit, pagtataya ng paggamit, at magreserba ng mga panahon/yunit upang ideposito sa mga programa ng palitan o iparenta upang mapadali ang mga benepisyo ng may-ari.

• ✓Ang mga sistema ng reserbasyon ay dapat ilarawan sa deklarasyon kasama ang mga panuntunan sa pagpapatakbo
• ✓Dapat kumilos ang operator para sa pinakamabuting interes ng mga may-ari sa kabuuan
• ✓Maaaring magreserba ang operator ng mga panahon/yunit para sa mga deposito sa palitan o pagrenta upang makinabang ang mga may-ari

Kung ang tagapagpatakbo ay hindi ang asosasyon ng mga may-ari, sa pagwawakas, kailangan nitong ilipat ang lahat ng kaugnay na datos ng reserbasyon sa loob ng 90 araw (o ayon sa napagkasunduan) upang mapahintulutan ang walang patid na operasyon, maliban sa hindi kaugnay na pribadong impormasyon. Ang makatwirang gastusin sa paglilipat ay ibinabalik bilang karaniwang gastusin sa loob ng 10 araw. Maaaring itakda ng mga kasunduan na pinapanatili ng tagapagpatakbo ang pagmamay-ari ng sistema.

• ✓Ang winakasang tagapagpatakbo ay dapat maglipat ng datos ng reserbasyon sa loob ng 90 araw
• ✓Ang makatwirang gastusin sa paglilipat ay ibinabalik bilang karaniwang gastusin sa loob ng 10 araw
• ✓Maaaring payagan ng isang kasunduan ang tagapagpatakbo na panatilihin ang pagmamay-ari ng sistema ng reserbasyon

Walang aksyon sa pagitan ng isang broker at kliyente para sa pagbawi sa ilalim ng kasunduan sa mga serbisyo ng broker ang may bisa maliban kung ang kontrata ay nakasulat at nilagdaan ng partidong pananagutin o ng taong may wastong pahintulot ayon sa batas.

• ✓Dapat nakasulat ang mga kasunduan sa serbisyo ng broker upang maipatupad para sa pagbawi.
• ✓Dapat lagdaan ang kontrata ng partidong pananagutin o ng taong wastong pinahintulutan ng batas.

Dapat tukuyin ng deklarasyon ang batayan para sa pagdaragdag ng mga timeshare unit/amenidad/proyekto, kung sino ang maaaring magdagdag ng mga ito, epekto sa pananalapi, at mga karapatan sa pagsang-ayon ng may-ari. Ang awtorisadong tao ay dapat sumunod sa one-to-one use night to use right ratio at sa mga kinakailangan ng G.S. 93A-63 kapag sinusuri ang mga pagdaragdag.

• ✓Dapat sumunod ang mga pagdaragdag sa one-to-one use night to use right ratio
• ✓Dapat sabihin ng deklarasyon kung sino ang maaaring gumawa ng mga pagdaragdag at ang epekto sa pananalapi

Ang mga pagpapalit ay dapat magbigay ng materyal na katulad o pinahusay na karanasan sa bakasyon. Ang isang developer/kaakibat na entidad na namamahala ay hindi maaaring magpalit ng higit sa 10% ng kabuuang taunang availability ng paggamit sa isang taon; ang isang hindi kaakibat na entidad na namamahala ay hindi maaaring lumampas sa 25%. Ang mga yunit ng timeshare estate ay nangangailangan ng pag-apruba ng may-ari. Maaaring tumutol ang mga may-ari, na magdudulot ng isang pulong; ang walang limitasyong pagpapalit ay nangangailangan ng paunang pag-apruba ng mayorya na may 25% na pagboto.

• ✓Ang mga kapalit ay dapat mag-alok ng materyal na katulad o pinahusay na karanasan sa bakasyon
• ✓Ang mga pagpapalit ng developer/kaakibat na entidad na namamahala ay nililimitahan sa 10% ng taunang availability ng paggamit
• ✓Ang mga pagpapalit ng hindi kaakibat na entidad na namamahala ay nililimitahan sa 25%
• ✓Ang abiso ng pagpapalit ay dapat ibigay nang hindi bababa sa anim na buwan nang maaga

Ang mga casualty deletion ay nangangailangan ng replacement-cost casualty insurance, 30-day owner notice ng unavailability, at application ng proceeds sa replacement o owner removal upang mapanatili ang one-to-one ratio. Ang eminent domain deletions ay nag-apply ng proceeds nang katulad. Ang term-expiration deletions ay nangangailangan ng sufficient owner o unit adjustments upang mapanatili ang no greater than one-to-one ratio.

• ✓Ang casualty insurance ay dapat katumbas sa replacement cost ng units/amenities
• ✓Ang mga owner ay dapat notipikahan ng casualty unavailability sa loob ng 30 days
• ✓Ang mga deletions ay dapat mapanatili ang no greater than one-to-one use night to use right ratio

Ang mga consumer timeshare reseller ay dapat gumamit ng resale purchase contract na nagtukoy sa timeshare, ang programa at managing entity, isang malinaw na assessment/tax disclosure, anumang delinquency disclosure, at isang malinaw na five-day cancellation notice, kasama ang taon kung kailan maaari munang gamitin ng bumili ang timeshare. Ang cancellation notice ay epektibo sa petsa ng pagpapadala, at ang pagsasara bago matapos ang five-day period ay ipinagbabawal.

• ✓Ang kontrata ay dapat magsama ng isang malinaw na five-day right of cancellation
• ✓Ang cancellation notice ay epektibo sa petsa ng pagpapadala at dapat na nasa pagsusulat
• ✓Ang pagsasara bago matapos ang five-day cancellation period ay ipinagbabawal
• ✓Ang mga delinquent assessments/taxes ay dapat ibunyag sa kinakailangang pahayag

Kung ang kinakailangang kontrata sa pagbili para sa resale ay hindi ginamit o hindi sumusunod, ang transaksyon ay maaaring ipawalang-bisa sa pagpipilian ng mamimili sa loob ng isang taon pagkatapos ng paglipat. Ilegal para sa sinumang broker ng resale na mangolekta ng paunang bayad para sa paglilista ng anumang timeshare.

• ✓Ang mga hindi sumusunod na kontrata ay maaaring ipawalang-bisa sa pagpipilian ng mamimili sa loob ng isang taon pagkatapos ng paglipat
• ✓Hindi maaaring mangolekta ang mga broker ng resale ng anumang paunang bayad sa paglilista

Ang Real Estate Education and Recovery Fund ay isang espesyal na pondo na minamantini ng Commission upang bayaran ang mga hindi nabayarang hatol kung saan ang isang naapektuhang tao ay nagdusa ng direktang pagkalugi sa pera mula sa ilang mga kilos ng broker, at upang pondohan ang edukasyon. Walang gastusin sa edukasyon ang maaaring magpababa sa pondo nang mas mababa sa $200,000. Kung ang pondo ay bumaba nang mas mababa sa $50,000 sa Disyembre 31, maaaring magpataw ang Commission ng bayad na hanggang $10 bawat broker sa pag-renew.

• ✓Binabayaran ng Pondo ang mga hindi nabayarang hatol para sa direktang pagkalugi sa pera na dulot ng mga broker
• ✓Ang mga gastusin sa edukasyon ay hindi maaaring magpababa sa pondo nang mas mababa sa $200,000
• ✓Kung ang pondo ay mas mababa sa $50,000 sa Disyembre 31, maaaring magdagdag ng bayad sa muling pagpuno na hanggang $10 bawat broker sa pag-renew

Ang isang nakagawang pinsala na tao na nagsuffer ng direktang monetary loss mula sa conversion ng trust funds ng isang licensed broker ay maaaring makakuha ng recovery kung: ang conversion ay nangyari sa o pagkatapos ng September 1, 1979; sila ay nag-sue sa broker at nag-file ng notice sa Commission sa loob ng 60 days ng commencement (o 60 days pagkatapos ng proceedings para sa claims na menos sa $3,000); nakuha ang final judgment sa grounds ng conversion; at ang execution ay returned unsatisfied. Ang application ay dapat i-file sa loob ng isang taon pagkatapos ng lahat ng proceedings na nagtapos.

• ✓Ang recovery ay nangangailangan ng final judgment laban sa isang broker para sa conversion ng trust funds
• ✓Ang written notice ng lawsuit ay dapat i-file sa Commission sa loob ng 60 days ng commencement
• ✓Ang execution ng judgment ay dapat na sinubukan at returned unsatisfied
• ✓Ang 「trust funds」 ay kinabibilangan ng earnest money, down payments, sales proceeds, at tenant security deposits

Ang mga tagapagbigay ng serbisyo sa muling pagbebenta, mga tagapagbigay ng serbisyo sa paglilipat, at mga lead dealer ay dapat magtago ng mga talaan sa loob ng tatlong taon mula nang makuha ang bawat piraso ng personal na impormasyon ng kontak, kabilang ang kopya ng lahat ng impormasyon, mga detalye ng pinagmulang lead dealer na may data ng transaksyon at mga resibo, o, kung sariling pananaliksik, mga paglalarawan ng mga pinagmulan, pamamaraan, petsa, at pagkakakilanlan ng mananaliksik.

• ✓Dapat itago ang mga talaan sa loob ng tatlong taon mula nang makuha ang impormasyon ng kontak
• ✓Ang mga talaan mula sa mga lead dealer ay dapat magsama ng buong pagkakakilanlan ng dealer at mga detalye ng transaksyon at resibo
• ✓Ang impormasyong sariling sinasaliksik ay nangangailangan ng mga talaan ng pinagmulan, pamamaraan, petsa, at pagkakakilanlan ng mananaliksik

Ang mga paghahabol sa pagbawi ay hindi pinapayagan maliban kung ginawa sa loob ng isang taon pagkatapos ng lahat ng mga paglilitis. Ang pondo ay hindi mananagot nang higit sa $50,000 bawat transaksyon. Ang mga pagbabayad ay hindi maaaring lumampas sa $25,000 na kabuuan bawat lisensyado sa isang taon ng kalendaryo, at hindi kailanman lalampas sa $75,000 na kabuuan para sa sinumang isang lisensyado. Ang pondo ay hindi mananagot para sa consequential, punitive, incidental, o special na mga pinsala, mga parusa, interes, o mga gastos sa korte.

• ✓Ang pondo ay mananagot nang hindi hihigit sa $50,000 bawat transaksyon
• ✓Ang mga pagbabayad ay hindi maaaring lumampas sa $25,000 bawat lisensyado bawat taon ng kalendaryo
• ✓Ang kabuuang mga pagbabayad ay hindi kailanman lalampas sa $75,000 para sa sinumang isang lisensyado
• ✓Hindi nagbabayad ang pondo ng punitive, consequential, o incidental na mga pinsala, mga parusa, o interes

Bago magbigay ng mga serbisyo sa advertising para sa resale, ang provider ay dapat magbigay sa reseller ng nakasulat na paglalarawan ng lahat ng bayad/gastos at kung kailan ito babayaran. Ang isang resale service provider ay hindi maaaring gumawa ng mga aktibidad ng real estate broker nang walang aktibong lisensya sa Article 1.

• ✓Kinakailangan ang nakasulat na pagbubunyag ng bayad/gastos bago magbigay ng mga serbisyo sa advertising
• ✓Ang isang resale provider ay hindi maaaring magsagawa ng mga aktibidad ng broker nang walang aktibong lisensya sa Article 1

Hindi maaaring magpahiwatig ang mga tagapag-anunsyo ng muling pagbebenta na nagbibigay sila ng mga serbisyo ng brokerage na lampas sa pag-anunsyo, mag-angkin ng interesadong mamimili nang hindi ibinibigay ang impormasyon sa pagkontak ng mamimiling iyon, mag-angkin ng mga benta/pag-upa nang walang dokumentasyon at mga ratio, o magsabi ng tiyak na halaga ng muling pagbebenta. Hindi sila maaaring magsingil ng higit sa $75 sa kabuuan sa loob ng 12 buwan nang walang pinirmahang kontratang naaayon sa mga kinakailangan at mga napagkasunduang termino.

• ✓Hindi maaaring mag-angkin ng interesadong mamimili nang hindi ibinibigay ang pangalan, tirahan, at numero ng telepono ng taong iyon
• ✓Hindi maaaring magsingil ng higit sa $75 sa anumang 12-buwang panahon nang walang pinirmahang kontratang naaayon sa mga kinakailangan
• ✓Hindi maaaring magsabi o magpahiwatig na ang timeshare ay may tiyak na halaga ng muling pagbebenta

Kinakailangan ang nilagdaang nakasulat na kasunduan sa brokerage na may laki ng titik na hindi bababa sa 12-point, na naglalaman ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan ng tagapagbigay, paglalarawan ng serbisyo, itemisado/kabuuang gastos, at kitang-kitang limang araw na karapatan sa pagkansela na hindi maaaring isuko. Dapat igalang ng mga tagapagbigay ang mga pagkansela sa loob ng limang araw at ibalik ang bayad sa loob ng 20 araw mula sa pagkansela o limang araw pagkatapos ng na-cleared na pondo, alinman ang mas huli.

• ✓Ang kasunduan sa brokerage ay dapat na may laki ng titik na hindi bababa sa 12-point at nilagdaan ng tagapagbenta muli
• ✓Dapat ibigay ang limang araw na karapatan sa pagkansela na hindi maaaring isuko
• ✓Ang mga refund ay dapat bayaran sa loob ng 20 araw mula sa pagkansela o 5 araw pagkatapos ng na-cleared na pondo, alinman ang mas huli

Ang isang kontratang hindi sumusunod ay maaaring ipawalang-bisa sa opsyon ng reseller sa loob ng isang taon. Dapat pangasiwaan, pamahalaan, at kontrolin ng tagapagbigay ng serbisyo ng resale ang lahat ng aspekto ng pag-aalok, at ang mga paglabag ng mga ahente ay itinuturing na mga paglabag ng tagapagbigay. Ang anumang paglabag ay isang hindi patas o mapanlinlang na gawain sa ilalim ng G.S. 75-1.1.

• ✓Ang mga kontratang hindi sumusunod ay maaaring ipawalang-bisa sa opsyon ng reseller sa loob ng isang taon
• ✓Dapat pangasiwaan ng mga tagapagbigay ang mga ahente; ang mga paglabag ng ahente ay itinuturing na mga paglabag ng tagapagbigay
• ✓Ang anumang paglabag ay isang hindi patas o mapanlinlang na gawain sa ilalim ng G.S. 75-1.1

Ang reseller ay maaaring magkansela hanggang hatinggabi ng ikalimang araw pagkatapos ng pagpapatupad; hindi maaaring talikuran ang karapatang ito. Ang mga refund ay dapat bayaran sa loob ng 20 araw mula sa kahilingan o limang araw pagkatapos ng na-clear na pondo. Bago ang anumang kasunduan, dapat magtatag ang provider ng independiyenteng escrow account, at walang bayad na maaaring tanggapin hanggang sa ganap na maisagawa ang lahat ng ipinangakong serbisyo na may dokumentaryong patunay na isinumite.

• ✓Ang reseller ay may karapatang magkansela na hindi maaaring talikuran hanggang hatinggabi ng ikalimang araw
• ✓Dapat magtatag ng independiyenteng escrow account bago ang anumang kasunduan
• ✓Walang bayad na maaaring tanggapin hanggang sa ganap na maisagawa at madokumento ang lahat ng ipinangakong serbisyo sa paglilipat
• ✓Dapat itago ng escrow agent ang mga kasunduan at rekord sa loob ng limang taon

Walang sinumang tao ang maaaring magbigay ng mga serbisyo ng paglilipat kapalit ng kabayaran nang walang pinirmahan at naaayon sa batas na kasunduan. Hindi maaaring payuhan ng mga tagapagbigay ng serbisyo ang mga may-ari na itigil ang pagbabayad ng assessment, buwis, o utang, magpahayag nang mali na hindi maaaring makipag-ugnayan ang mga may-ari sa mga developer o may hawak ng lien, mag-ayos ng pagtatapon sa pamamagitan ng foreclosure dahil sa hindi pagbabayad, o maningil ng bayad para sa pag-aayos ng boluntaryong pagsuko kapalit ng pagbabayad ng assessment.

• ✓Kinakailangan ang pinirmahan at naaayon sa batas na nakasulat na kasunduan bago maningil para sa mga serbisyo ng paglilipat
• ✓Hindi maaaring payuhan ng mga tagapagbigay ng serbisyo ang mga may-ari na itigil ang pagbabayad ng assessment, buwis, o utang
• ✓Hindi maaaring mag-ayos ang mga tagapagbigay ng serbisyo ng pagtatapon sa pamamagitan ng foreclosure dahil sa hindi pagbabayad

Dapat isaad ng kasunduan na walang bayad na dapat bayaran hangga't hindi naisusumite ang nakasulat na patunay ng pagganap, pangalanan ang independyenteng escrow agent, ilarawan ang bawat serbisyo kasama ang mga petsa ng pagkumpleto at mga gastos, ihayag nang kitang-kita ang mga panganib ng foreclosure, at isama ang itinakdang pahayag ng pagkansela. Ang mga pondo ng escrow ay ilalabas lamang kapag may sinumpaang affidavit ng buong pagganap o sa isang namamahalang entity/pamahalaan upang makumpleto ang paglilipat.

• ✓Dapat pangalanan ng kasunduan ang independyenteng escrow agent at ilarawan ang lahat ng serbisyo at gastos
• ✓Kinakailangan ang kitang-kitang pahayag na nagbababala tungkol sa panganib ng foreclosure/panganib sa kredito
• ✓Ang mga pondo ng escrow ay ilalabas lamang kapag may sinumpaang affidavit ng buong pagganap o upang makumpleto ang paglilipat

Ang sinadyang hindi pagsunod sa escrow ay Class E felony. Ang mga probisyon ng transfer provider ng seksyon ay hindi nalalapat sa mga compliant resale broker, abugadong lisensyado sa North Carolina, mga title insurer/agent na nasa mabuting katayuan, o mga mortgagee/servicer/lienor kaugnay ng kanilang sariling obligor. Tanging mga abugadong lisensyado sa North Carolina o awtorisadong nonjudicial foreclosure person ang maaaring mag-alok ng involuntary transfer services. Ang mga paglabag ay UDAP sa ilalim ng G.S. 75-1.1.

• ✓Ang sinadyang hindi pagsunod sa escrow ay isang Class E felony
• ✓Ang mga compliant resale broker at lisensyadong abugado ay exempt sa mga probisyon ng transfer provider
• ✓Tanging mga abugadong lisensyado sa North Carolina o awtorisadong nonjudicial foreclosure person ang maaaring mag-alok ng involuntary transfer services
• ✓Ang mga paglabag ay mga gawaing hindi patas o mapanlinlang sa ilalim ng G.S. 75-1.1

Kapag nagbayad ang Komisyon mula sa Pondo sa Pagbawi upang ayusin ang isang paghahabol o tuparin ang isang kautusan laban sa isang broker, awtomatikong sinususpinde ang lisensya ng broker sa petsa ng bisa ng kautusan sa pagbabayad. Hindi maibabalik ang lisensya ng broker hangga't hindi ganap na nababayaran ang pondo, kasama ang interes sa legal na rate.

• ✓Awtomatikong sinususpinde ang lisensya ng broker kapag may pagbabayad mula sa pondo sa ngalan ng broker
• ✓Kinakailangan ang ganap na pagbabayad sa pondo at interes sa legal na rate para maibalik ang lisensya
• ✓May subrogasyon ang Komisyon sa mga karapatan ng pinagkakautangan ng hatol hanggang sa halagang binayaran

Walang entity ang maaaring magpatakbo bilang isang pribadong tagapagbigay ng edukasyon sa real estate (nag-aalok ng prelicensing, postlicensing, o continuing education para sa kita) nang walang sertipikasyon mula sa Komisyon. Ang bawat lokasyon ng sangay ay nangangailangan ng hiwalay na sertipikasyon. Ang mga bayarin sa aplikasyon ay hindi maaaring lumampas sa $250 bawat provider at $50 bawat kurso. Dapat matugunan ng mga provider ang mga pamantayan sa kalidad ng programa, kwalipikadong mga instruktor, pasilidad, rekord, at katatagan sa pananalapi.

• ✓Dapat makakuha ng sertipikasyon mula sa Komisyon ang mga pribadong tagapagbigay ng edukasyon bago mag-operate
• ✓Ang bawat lokasyon ng sangay ay nangangailangan ng hiwalay na sertipikasyon
• ✓Ang mga bayarin sa aplikasyon ay may takda na $250 bawat provider at $50 bawat kurso
• ✓Dapat matugunan ng mga provider ang mga pamantayan kabilang ang mabuting reputasyon, katatagan sa pananalapi, at hindi mapandayang advertising

Maliban kung ang deklarasyon ay nagtatakda ng mas mababang porsyento, hindi bababa sa 66% ng mga kuwalipikadong karapatang bumoto na naroroon sa isang pulong na may wastong abiso ang maaaring magpalawig ng termino ng programa. Ang quorum ay 50% maliban kung may nakasaad na mas mababang quorum. Maaaring ituring ng namamahalang entidad na hindi kuwalipikadong bumoto ang mga interes na may utang na lumampas sa dalawang taon, at ang mga proxy ay may bisa hanggang tatlong taon.

• ✓Hindi bababa sa 66% ng mga kuwalipikadong karapatang bumoto na naroroon ang maaaring magpalawig ng programa maliban kung may itinakdang mas mababang porsyento
• ✓Ang quorum para sa pulong ng pagpapalawig ay 50% ng mga kuwalipikadong karapatang bumoto maliban kung may nakasaad na mas mababa
• ✓Ang mga proxy para sa pagpapalawig ay may bisa hanggang tatlong taon

Maliban kung itinatadhana ng deklarasyon ang iba, 60% ng lahat ng interes sa pagboto ay maaaring wakasan ang programa anumang oras. Pagkatapos ng pagwawakas, ang namamahalang entidad/lupon ay nagsisilbing termination trustee upang hatiin o ipagbili ang dating ari-arian (paghahintulot ng mayorya ng tenant), at ang mga gastos ay binabayaran nang proporsyonal ng mga tenant in common. Sa pangkalahatan, naaangkop lamang ito sa mga programang umiiral nang hindi bababa sa 25 taon.

• ✓60% ng lahat ng interes sa pagboto ay maaaring wakasan ang programa maliban kung itinatadhana ng deklarasyon ang iba
• ✓Ang namamahalang entidad/lupon ay nagsisilbing termination trustee na may mga kapangyarihang fiduciary
• ✓Ang pagwawakas sa pangkalahatan ay naaangkop lamang sa mga programang umiiral nang hindi bababa sa 25 taon

Ang isang lisensyado maliban sa pansamantalang broker ay maaaring maghanda ng BPO/CMA at maningil ng bayad kung ang lisensya ay aktibo at nasa mabuting katayuan at ang BPO/CMA ay nakakatugon sa kinakailangang nilalaman. Ang mga kinakailangan ng Artikulo ay hindi nalalapat sa BPO/CMA na isinasagawa nang walang bayad.

• ✓Hindi maaaring maghanda ng BPO/CMA para sa bayad ang mga pansamantalang broker
• ✓Ang lisensyadong maghahanda ng BPO/CMA ay dapat may aktibo at nasa mabuting katayuang lisensya
• ✓Ang mga kinakailangan ay hindi nalalapat kapag isinasagawa nang walang bayad o konsiderasyon

Ang BPO/CMA ay dapat nakasulat at dapat isama ang nilalayong layunin, paglalarawan ng ari-arian, batayan ng pangangatwiran, mga palagay/mga kondisyong naglilimita, mga pagsisiwalat ng interes, petsa ng bisa, pangalan/pirma/numero ng lisensya ng broker, pangalan ng kompanya, petsa ng pirma, kinakailangang pagtatanggi na hindi ito appraisal, at kopya ng kahilingan sa assignment.

• ✓Ang BPO/CMA ay dapat nakasulat
• ✓Dapat isama nito ang kinakailangang pagtatanggi na hindi ito isang appraisal at hindi maaaring gamitin bilang kapalit nito
• ✓Dapat isama nito ang pangalan, pirma, numero ng lisensya, at pangalan ng kompanya ng broker

Hindi maaaring sadyang maghanda ang isang may lisensya ng BPO/CMA bilang kapalit ng appraisal kapag ang appraisal ay kinakailangan ng pederal o batas ng estado. Ang BPO/CMA na nagtatantya ng halaga sa halip na presyo ng pagbebenta/pagpapaupa ay itinuturing na appraisal at maaari lamang ihanda ng isang appraiser. Hindi ito maaaring kailanman tawaging valuation o appraisal at hindi maaaring mag-ulat ng paunang natukoy na resulta. Ang mga electronic signature at hiwalay na attachment ay pinapayagan sa ilalim ng mga tinukoy na kundisyon.

• ✓Hindi maaaring ihanda ang BPO/CMA bilang kapalit ng kinakailangang appraisal
• ✓Ang BPO/CMA na nagtatantya ng halaga sa halip na presyo ay itinuturing na appraisal na nangangailangan ng appraiser
• ✓Hindi kailanman maaaring tawagin ang BPO/CMA na valuation o appraisal
• ✓Hindi maaaring mag-ulat ang BPO/CMA ng paunang natukoy na resulta

Ang broker price opinion (BPO) o comparative market analysis (CMA) ay isang pagtataya na inihanda ng isang lisensyadong broker na nagdedetalye ng malamang na presyo ng pagbebenta o pagpapaupa ng isang ari-arian, na nagbibigay ng detalye sa kalagayan, merkado, kapitbahayan, at mga katulad na ari-arian, ngunit hindi kasama ang awtomatikong modelo ng pagtataya ng halaga.

• ✓Ang BPO/CMA ay nagtataya ng malamang na presyo ng pagbebenta o pagpapaupa, hindi ang halaga
• ✓Ang awtomatikong modelo ng pagtataya ng halaga ay hindi BPO o CMA

Maaaring maghanda ang isang lisensyado ng BPO/CMA para sa mga kasalukuyang/potensyal na nagbebenta, bumibili, nagpapaupa, nangungupahan, mga ikatlong partido na nagsasagawa ng due diligence, at mga may hawak ng lien/mga ikatlong partido para sa mga layuning maliban sa pagiging batayan upang matukoy ang halaga para sa mortgage loan origination. Maaaring gamitin ang isang BPO/CMA kasama ng o bilang dagdag sa isang appraisal.

• ✓Hindi maaaring maging batayan ang isang BPO/CMA upang matukoy ang halaga para sa mortgage loan origination
• ✓Maaaring gamitin ang isang BPO/CMA kasama ng o bilang dagdag sa isang appraisal