§ 93A-57. Release of Liens or Subordination Instrument +13North Carolina · real estate · Filipino

Bago ang anumang closing, dapat itala ng developer ang pagpapalaya sa lahat ng lien/encumbrance na nakakaapekto sa timeshare o sumunod sa mga alternatibo: kung may mga may hawak ng interes, isagawa at itala ang kasulatan ng subordination at abiso sa mga creditor, o gumawa ng mga alternatibong kaayusang aprubado ng Komisyon upang protektahan ang mga may-ari.

• ✓Dapat itala ng developer ang pagpapalaya sa lien bago ang anumang closing o sumunod sa isang alternatibo
• ✓Ang kasulatan ng subordination at abiso sa mga creditor ay nagpoprotekta sa mga may-ari mula sa mga susunod na creditor at nananatiling epektibo kahit mag-bankruptcy ang developer
• ✓Ang mga alternatibong kaayusan ay dapat aprubahan ng Komisyon

Kung ang isang lien na hindi mortgage/deed of trust ay nakakaapekto sa higit sa isang timeshare, may karapatan ang isang may-ari na mapalaya ang kanilang timeshare kapag nagbayad nang proporsyonal sa kanilang proporsyon ng pananagutan. Sa pagbabayad, dapat agad na maghatid ang may-hawak ng lien ng release, at hindi maaaring mag-assess o mag-lien ang managing entity para sa gastos na iyon.

• ✓Maaaring makakuha ang may-ari ng release sa pamamagitan ng pagbabayad ng proporsyonal na halagang nauukol sa kanilang timeshare
• ✓Dapat agad na maghatid ang may-hawak ng lien ng release kapag natanggap ang bayad

Hindi maaaring tumanggap ang isang lisensyado ng mahalagang konsiderasyon mula sa vendor/supplier kaugnay ng gastos na ginawa para sa prinsipal nang walang nakasulat na pahintulot ng prinsipal (ipinagbabawal ang lihim na kita). Hindi maaaring tumanggap ang isang lisensyado ng konsiderasyon para sa pagrerekomenda/pagkuha/pag-aayos ng mga serbisyo para sa isang partido nang walang buo at napapanahong pagsisiwalat.

• ✓Hindi maaaring tumanggap ng kompensasyon mula sa vendor sa mga gastos ng prinsipal nang walang nakasulat na pahintulot [A.0109(a)]
• ✓Hindi maaaring tumanggap ng konsiderasyon para sa pagrerekomenda ng mga serbisyo nang walang buo at napapanahong pagsisiwalat [A.0109(b)]
• ✓Ang partido para kanino inaayos ang mga serbisyo ay hindi kailangang maging prinsipal ng ahente
• ✓Ipinagbabawal ang mga lihim na kita (halimbawa, mga kickback mula sa vendor)

Sa mga transaksyon sa pagbebenta, ang isang broker ay hindi maaaring tumanggap ng kompensasyon na lampas sa nominal na halaga mula sa principal maliban kung nasa isang nakasulat na kontrata ng ahensya, o mula sa sinumang ibang tao maliban kung ganap at napapanahong isiwalat sa principal. Ang nominal na kompensasyon (hindi gaanong mahalaga/token, hal., $25 na alak o $50 na gift certificate) ay hindi nangangailangan ng pahintulot. Ang mga bonus ay dapat isiwalat.

• ✓Ang kompensasyon mula sa principal ay dapat nasa isang nakasulat na kontrata ng ahensya [A.0109(c)]
• ✓Ang kompensasyon mula sa iba ay nangangailangan ng ganap at napapanahong pagsisiwalat sa principal
• ✓Ang nominal na kompensasyon ay hindi gaanong mahalaga/token (hal., $25 na alak, $50 na gift certificate)
• ✓Ang mga bonus mula sa builder ay dapat isiwalat sa mga kliyenteng bumibili sa napapanahong paraan
• ✓Sa pagbebenta, ang pagsisiwalat ay maaaring pasalita ngunit dapat kumpirmahin sa nakasulat bago ang isang alok

Hindi mag-a-arbitrasyon ang Komisyon sa mga hindi pagkakasundo tungkol sa komisyon. Hindi maaaring magbayad o magbahagi ng kompensasyon ang isang lisensyado sa mga taong walang lisensya para sa mga gawaing nangangailangan ng lisensya sa NC. Maaaring magbayad ang mga broker ng NC ng bayad sa referral sa mga lisensyadong mula sa labas ng estado na hindi nagsasagawa ng mga serbisyo nang pisikal sa NC. Ang isang limitadong eksepsiyon ay nagpapahintulot ng bayad sa referral sa mga ahente ng paglalakbay para sa mga paupahan para sa bakasyon. Ang mga pagbabawal ng RESPA ang nangingibabaw.

• ✓Hindi mag-a-arbitrasyon ang Komisyon sa mga hindi pagkakasundo sa rate o paghahati ng komisyon [A.0109(f)]
• ✓Hindi maaaring magbayad ng kompensasyon sa mga taong walang lisensya para sa mga gawaing nangangailangan ng lisensya sa NC [A.0109(g)]
• ✓Maaaring magbayad sa mga lisensyadong mula sa labas ng estado na hindi nagsasagawa ng mga serbisyo nang pisikal sa NC
• ✓Limitadong eksepsiyon: bayad sa referral sa mga ahente ng paglalakbay para sa mga paupahan para sa bakasyon lamang
• ✓Ang mga bayad/kickback na ipinagbabawal ng RESPA ay ipinagbabawal din [A.0109(i)]

Hindi maaaring kailanganin o pilitin ng isang lisensyado ang isang ahente ng escrow o abogado na hatiin ang komisyon o magbayad ng bahagi sa ibang tao. Tungkulin ng lisensyado na tiyakin na ang mga pagbabayad sa ikatlong partido ay nagagawa. Ang isang kaakibat na broker ay dapat makatanggap ng komisyon mula sa kanilang broker-in-charge; ang isang hindi kaakibat na broker ay maaaring makatanggap ng komisyon nang direkta mula sa ahente ng escrow o abogado sa pagsasara.

• ✓Hindi maaaring pilitin ang isang abogado o ahente ng escrow na hatiin o ilabas ang isang komisyon
• ✓Tungkulin ng lisensyado na tiyakin na ang mga pagbabayad sa ikatlong partido ay nagagawa
• ✓Ang mga kaakibat na broker ay dapat makatanggap ng komisyon mula sa kanilang broker-in-charge
• ✓Ang mga hindi kaakibat na broker ay maaaring makatanggap ng komisyon nang direkta mula sa abogado sa pagsasara

Ang bawat real estate firm ay dapat may itinalagang BIC para sa pangunahing opisina nito at ibang BIC para sa bawat sangay na opisina. Walang broker ang maaaring maging BIC ng higit sa isang opisina sa isang pagkakataon, at walang opisina ang maaaring may higit sa isang BIC. Ang isang firm ay walang opisina kahit saan nang walang BIC.

• ✓Ang bawat pangunahing opisina at bawat sangay na opisina ay dapat may ibang itinalagang BIC
• ✓Walang broker ang maaaring maging BIC ng higit sa isang opisina sa isang pagkakataon
• ✓Walang opisina ang maaaring may higit sa isang itinalagang BIC
• ✓Ang BIC ay isang kategorya ng katayuan, hindi isang hiwalay na lisensya

Ang isang sole proprietorship ay dapat magtalaga ng BIC kung ito ay: nagpapanatili ng trust account para sa pera ng iba, nag-a-advertise/nagpo-promote ng mga serbisyo ng broker sa anumang paraan, o may iba pang mga broker na kaakibat. Hindi kailangan ng isang firm na magkaroon ng BIC kung ito ay itinatag lamang upang tumanggap ng kompensasyon sa pamamagitan ng ibang firm/broker, ay isang tax pass-through, walang opisina, at walang ibang kaugnay maliban sa qualifying broker nito.

• ✓Kailangan ng BIC ang sole proprietor kung humahawak ng trust money, nag-a-advertise ng mga serbisyo, o may mga kaakibat na broker
• ✓Ang pag-a-advertise/pagpo-promote ng mga serbisyo ng broker (mga patalastas, business card, pagsolicit, listings) ay nag-uudyok ng pangangailangan sa BIC
• ✓Ang paghawak lamang ng sariling residential tenant security deposits ay hindi nag-uudyok ng pangangailangan sa BIC
• ✓Ang mga pass-through firm na walang opisina at may qualifying broker lamang ay eksepsyon sa BIC

Upang maging kwalipikado bilang BIC: aktibo (hindi provisional) na lisensya, 2 taon full-time o 4 na taon part-time na karanasan sa loob ng 5 taon (o kwalipikadong abogado ng NC), at kumpletuhin ang 12-oras na BIC Course sa loob ng 120 araw mula sa pagtatalaga. Upang mapanatili: i-renew ang lisensya, panatilihing aktibo, kumpletuhin ang 4-oras na BICUP at 4-oras na elective bawat taon. Upang mabawi ang nawalang katayuan, i-reactivate muna ang lisensya, pagkatapos ay magkaroon ng kinakailangang karanasan at muling kunin ang 12-oras na BIC Course.

• ✓Ang pagiging kwalipikado sa BIC ay nangangailangan ng aktibo at hindi provisional na lisensya at kinakailangang karanasan
• ✓Dapat kumpletuhin ang 12-oras na BIC Course sa loob ng 120 araw mula sa pagtatalaga o mawawalan ng kwalipikasyon
• ✓Dapat kumpletuhin ang BICUP at 4-oras na elective bawat taon upang mapanatili ang kwalipikasyon
• ✓Ang hindi pagkumpleto ng BICUP at elective bago ang Hunyo 10 ay nagdudulot ng pagkawala ng katayuan sa susunod na Hulyo 1
• ✓Dapat muling kunin ang 12-oras na BIC Course upang mabawi ang nawalang katayuan; walang eksepsiyon

Ang BIC ang pangunahing taong responsable sa pangangasiwa at pamamahala ng isang opisina, kabilang ang wastong pagpapanatili ng mga trust account at mga rekord. Dapat ipaalam ng BIC sa Komisyon sa pamamagitan ng sulat sa loob ng 10 araw mula nang tumigil itong maglingkod bilang BIC ng isang opisina. Ang mga nonresident ay napapailalim sa parehong mga kinakailangan sa BIC.

• ✓Ang BIC ay responsable sa pangangasiwa, pamamahala, at pagpapanatili ng trust account
• ✓Dapat ipaalam sa Komisyon sa pamamagitan ng sulat sa loob ng 10 araw mula sa pagtigil sa paglilingkod bilang BIC
• ✓Ang mga kumpanyang nonresident ay dapat may BIC na may aktibong lisensya bilang broker sa NC

Ang bawat developer ay dapat magtalaga sa pamamagitan ng affidavit ng isang natural na tao bilang tagapagrehistro ng timeshare na responsable sa pagtatala ng mga instrumento ng timeshare at mga release ng lien. Walang benta o alok ang maaaring gawin hangga't hindi pa natatalaga ang isang tagapagrehistro. Dapat tiyakin ng tagapagrehistro ang pagsunod sa Artikulo at maaari lamang magtala ng mga instrumento ayon sa itinakda ng Artikulo.

• ✓Ang isang natural na tao ay dapat italaga bilang tagapagrehistro ng timeshare sa pamamagitan ng affidavit
• ✓Walang benta o alok ang maaaring mangyari bago matalaga ang isang tagapagrehistro
• ✓Ang tagapagrehistro ay responsable sa pagtatala ng mga instrumento at mga release ng lien

Ang isang registrar ay nagkasala ng Class I felony dahil sa pagkabigong itala ang kinakailangang timeshare instrument nang may kaalaman o walang-ingat. Ang isang responsableng general partner, officer, joint venturer, o sole proprietor ay nagkasala ng Class I felony dahil sa sadyang pagpayag sa mga benta nang hindi muna nagtatalaga ng registrar.

• ✓Ang pagkabigong magtala nang may kaalaman o walang-ingat ay isang Class I felony
• ✓Ang sadyang pagpayag sa mga benta nang walang itinatalagang registrar ay isang Class I felony

Dapat magtalaga ang developer ng program broker para sa bawat timeshare program at lokasyon ng pagbebenta. Ang program broker ay nagsisilbing supervising broker at dapat direktang, personal, at aktibong pangasiwaan ang lahat ng salesperson upang matiyak na ang mga benta ay sumusunod sa Chapter.

• ✓Dapat magtalaga ng program broker para sa bawat programa at lokasyon ng pagbebenta
• ✓Dapat direktang, personal, at aktibong pangasiwaan ng program broker ang mga salesperson

Ang isang broker ay dapat maghatid ng isang tumpak, detalyadong closing statement sa consummation na nagpapakita ng lahat ng pera na natanggap at ginastos. Ang settlement agent (karaniwang ang closing attorney o isang nonlawyer assistant) ang naghahanda nito. Ang broker ay dapat kumpirmahin ang katumpakan ng mga entry tungkol sa kung saan mayroon silang direktang kaalaman (presyo ng benta, due diligence fee, earnest money, commission/split) at maaaring tanggapin na ang mga third-party na halaga ay tama maliban kung may dahilan na mag-alangan.

• ✓Ang broker ay dapat kumpirmahin ang katumpakan ng mga entry sa loob ng direktang kaalaman
• ✓Ang broker ay maaaring umasa sa ngunit dapat suriin ang settlement statement ng settlement agent
• ✓Ang broker ay dapat notipykahin ang settlement agent at lender ng anumang mga hindi kasama na gastos
• ✓Sa NC, ang mga closing ay halos palaging isinasagawa ng isang attorney

Ang TRID rule (effective Oktubre 3, 2015) ay nagpalit ng HUD-1 at final Truth-in-Lending statement na may dalawang Closing Disclosure (CD) documents (isa para sa borrower, isa para sa seller). Ang Closing Disclosures ay mga disclosure lamang, hindi settlement statements. Maaaring gamitin ang ALTA settlement statements; ang HUD-1 ay maaari pa ring gamitin sa non-TRID transactions (cash, construction, investment).

• ✓Ang TRID ay nagpalit ng HUD-1 at TIL na may hiwalay na borrower at seller Closing Disclosures
• ✓Ang Closing Disclosures ay hindi katumbas ng settlement statements
• ✓Ang HUD-1 ay maaari pa ring gamitin sa non-TRID transactions tulad ng cash o investment purchases

Ang Komisyon, Tagapagpaganap na Direktor, o itinalagang kinatawan ay maaaring maglabas ng subpoena para sa mga saksi at para sa mga talaan/dokumento tungkol sa mga usaping dinidinig o iniimbestigahan. Ang Komisyon ay hindi saklaw ng mga kinakailangan ng Kabanata 53B para sa mga subpoena ng mga talaan ng trust account ng isang lisensyado mula sa mga institusyong pinansyal, ngunit dapat magpadala ng kopya sa lisensyado sa pamamagitan ng regular na koreo.

• ✓Ang Komisyon ay maaaring maglabas ng subpoena para sa mga saksi at mga talaang may kaugnayan sa mga imbestigasyon o pagdinig
• ✓Ang Komisyon ay hindi saklaw ng Kabanata 53B kapag naglalabas ng subpoena para sa mga talaan ng trust account ng isang lisensyado
• ✓Ang isang kopya ng subpoena ng trust account ay dapat ipadala sa lisensyado sa pamamagitan ng regular na koreo

Ang Kabanata 47E ay nag-aatas sa karamihan ng mga may-ari ng residential property na sagutan ang isang disclosure form para sa mga mamimili (mga sagot: oo, hindi, o walang representasyon). Ang hindi pagbibigay nito ay nagbibigay-daan sa mamimili na kanselahin nang nakasulat sa loob ng tatlong araw ng kalendaryo mula sa pagtanggap ng kontrata. Dapat ding magbigay ang mga nagbebenta ng Mineral and Oil and Gas (MOGS) disclosure bago ang isang alok. Tumutulong ang mga licensee ngunit hindi dapat sagutan ang form o magpayo tungkol sa mga representasyon.

• ✓Karamihan ng mga may-ari ng residential property ay dapat magbigay ng disclosure form sa mga mamimili
• ✓Ang hindi pagbibigay ay nagpapahintulot sa mamimili na kanselahin nang nakasulat sa loob ng tatlong araw ng kalendaryo mula sa pagtanggap
• ✓Ang MOGS disclosure ay hiwalay na kinakailangang form na ibinibigay bago ang isang alok
• ✓Dapat ibunyag ng licensee ang lahat ng mahalagang katotohanan anuman ang representasyon ng nagbebenta
• ✓Tumutulong ang mga licensee ngunit hindi nila sinasagutan ang form para sa nagbebenta

Ipinagbabawal ng Rule A.0111 ang pagbalangkas ng mga legal na instrumento ngunit pinapayagan ang pagsagot sa mga blangko sa mga paunang-imprentang form. Ang Rule A.0112 ay nagtatakda ng mga minimum na termino para sa mga paunang-imprentang form ng alok/kontrata ng pagbebenta. Ang Rule A.0113 ay nag-aatas na iulat ang mga criminal conviction (felony/misdemeanor kabilang ang DWI), court-martial, mga parusa sa notaryo, o disiplina sa propesyonal na lisensya sa loob ng 60 araw.

• ✓Maaaring sagutan ang mga blangko sa mga paunang-imprentang form ngunit hindi maaaring magbalangkas ng mga legal na instrumento [A.0111]
• ✓Ang mga paunang-imprentang form ng alok/kontrata ay dapat maglaman ng mga tinukoy na minimum na termino [A.0112]
• ✓Dapat iulat ang mga conviction at disiplina sa lisensya sa loob ng 60 araw [A.0113]
• ✓Ang DWI ay isang misdemeanor at dapat iulat
• ✓Ang tungkulin sa pag-uulat ay tuloy-tuloy

Ang trust money ay pera na pag-aari ng iba na natanggap ng isang broker na kumilos bilang isang ahente, o na-hawakan bilang pansamantalang tagapangalaga ng pondo ng iba. Mga karaniwang halimbawa: earnest money deposits, down payments, tenant security deposits, rents, HOA dues/assessments, at final settlement money. Para sa short-term rentals kasama rin nito ang advance reservation deposits at sales taxes sa gross receipts.

• ✓Ang trust money ay pera na pag-aari ng iba na hawakan ng broker
• ✓Kasama ang earnest money, down payments, security deposits, rents, HOA dues, settlement money
• ✓Ang short-term rentals ay may kasamang advance reservation deposits at sales taxes

Ang isang trust/escrow account ay dapat maglaman lamang ng pera ng iba (hiwalay), maging custodial (lamang ang broker/designado ang may kontrol sa disbursement), at available on demand. Ito ay dapat na isang demand deposit account sa isang federally insured institution na lawfully gumagawa ng negosyo sa NC na sumasang-ayon na gawing available ang mga rekord sa Commission. Ang bank ay maaaring maging nasa labas ng NC kung ang mga kondisyong ito ay natutugunan.

• ✓Ang account ay dapat na hiwalay, custodial, at available on demand
• ✓Dapat na isang demand deposit account sa isang federally insured institution
• ✓Ang institution ay dapat na sumasang-ayon na gawing available ang mga rekord sa Commission
• ✓Maaaring maging nakalagay sa labas ng NC kung ang lahat ng kondisyon ay natutugunan

Ang BIC ay dapat masiguro na ang bangko ay nagtatalaga ng account at na ang 'trust account' o 'escrow account' ay lumilitaw sa signature cards, statements, deposit tickets, at checks. Ang tamang pagtatalaga ay nagpoprotekta sa mga pondo mula sa pag-freeze/attachment at nagbibigay ng FDIC insurance hanggang $250,000 para sa bawat indibidwal para sa kung sino ang itinatago ang mga pondo. Ang pagkabigong magtalaga ay maaaring magpahintulot sa attachment o tawarang ang FDIC coverage.

• ✓Ang mga salitang 'trust account'/'escrow account' ay dapat lumitaw sa lahat ng account documents
• ✓Ang tamang pagtatalaga ay nagpoprotekta sa mga pondo mula sa pag-freeze/attachment
• ✓Ang FDIC ay nag-aseguro ng hanggang $250,000 para sa bawat indibidwal na may-ari ng mga pondo
• ✓Ang pagkabigong magtalaga ay maaaring magresulta sa attachment o tawarang FDIC coverage

Ang G.S. 93A-6(a)(12) ay nagbibigil sa pagsasama ng sariling pera/ari-arian ng broker sa iba. Hindi maaaring panatilihin ng broker ang pera ng iba sa personal/business account, o magdeposito ng personal na pondo sa trust account (maliban sa pinapayagang bank charge amounts). Ang broker na may interes sa pagmamay-ari ng property ay hindi maaaring magdeposito ng pondo na nauugnay sa property na iyon sa brokerage trust account.

• ✓Hindi maaaring pagsama-samahin ang personal/business funds sa pera ng iba
• ✓Hindi maaaring magdeposito ng personal funds sa trust account maliban sa bank charges
• ✓Ang pondo para sa broker-owned property ay hindi maaaring mapunta sa brokerage trust account

Ang Rule A.0117 ay nangangailangan ng kumpletong mga rekord ng mga deposito, pagpapanatili, at pagkuha ng pera ng iba; ang Commission ay maaaring mag-inspect nang walang paunang abiso. Ang Rule A.0110(g)(4) ay ginagawang responsable ang BIC sa tamang pagpapanatili ng trust accounts at mga rekord. Ang BIC ay maaaring magdelega ng pagtatala/deposito sa clerical staff ngunit nananatiling responsable; ang access ay dapat limitado at kontrolado.

• ✓Ang broker ay dapat magtago ng kumpletong trust account records
• ✓Ang Commission ay maaaring mag-inspect ng trust records nang walang paunang abiso
• ✓Ang BIC ay responsable sa tamang pagpapanatili ng trust accounts
• ✓Ang BIC ay nananatiling responsable kahit naidelega sa clerical staff

Ang Rule A.0116(e) ay nagpapahintulot sa isang BIC na magpaglipat ng earnest money sa closing attorney/settlement agent hindi hihigit sa 10 araw bago ang inaasahang settlement date. Ang earnest money ay hindi maaaring ilabas bago ang settlement para sa ibang layunin nang walang nakasulat na pahintulot ng mga partido (halimbawa, hindi maaaring magbayad para sa inspeksyon nang walang nakasulat na pahintulot).

• ✓Ang earnest money ay maaaring ipaglipat sa closing attorney hanggang 10 araw bago ang settlement
• ✓Walang pre-settlement disbursement para sa ibang layunin nang walang nakasulat na pahintulot ng mga partido

Pangkalahatang patakaran: lahat ng trust money ay dapat ideposito sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap. Pagbubukod: ang earnest money kasama ang mga alok at ang tenant security deposits kasama ang mga lease ay dapat ideposito sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap ng alok/lease - maliban kung ito ay ibinigay sa cash, na dapat ideposito sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap kahit walang pagtanggap.

• ✓Pangkalahatang patakaran: ideposito ang trust money sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap
• ✓Earnest money/security deposits: ideposito sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap
• ✓Ang cash deposits ay dapat ideposito sa loob ng tatlong banking days mula sa pagtanggap anuman ang pagtanggap
• ✓Ang isang broker ay maaaring pumili na magdeposito ng mga tsek kaagad maliban kung sinabihan ng iba

Ang isang broker ay dapat magbukas/mapanatili ng trust account kapag ang broker o isang affiliated licensee ay tumatanggap ng trust money. Ang mga inactive brokers o ang mga hindi gumagamit ng pera ng iba ay hindi kailangan ng anumang account. Sa pangkalahatan, iilan lamang ang isang trust account na kinakailangan; ang mga HOA/POA funds ay nangangailangan ng isang hiwalay na account para sa bawat association. Ang isang broker na nag-lease ng sariling residential property ay maaaring kailangan ng isang account sa ilalim ng G.S. 42-50.

• ✓Ang account ay kinakailangan kapag ang broker o affiliate ay tumatanggap ng trust money
• ✓Sa pangkalahatan, iilan lamang ang isang account na kinakailangan para sa isang broker na may trust money
• ✓Ang isang hiwalay na account ay kinakailangan para sa bawat HOA/POA na pinamamahalaan
• ✓Ang mga may-ari na nag-lease ng kanilang sariling residential property ay maaaring kailangan ng isang account sa ilalim ng G.S. 42-50

Ang mga broker ay dapat magpagawa o magsingil sa mga personal/operating account. Kung hindi posible, ang broker ay maaaring magdeposito ng hanggang $100 ng personal na pondo (o iba pang kinakailangang halaga) upang masaklaw ang mga bayad—hindi upang maiwasan ang mga ito—halimbawa, $200 kung ang mga bayad ay $100 bawat buwan. Ang mga personal na pundong ito ay dapat maitala sa pamamagitan ng personal funds ledger. Ito ay pinapayagang commingling upang maiwasan ang paggamit ng pera ng iba para sa mga bayad.

• ✓Hanggang $100 ng personal na pondo ay maaaring mapanatili upang masaklaw ang mga bayad sa bangko
• ✓Ang personal na pondo ay dapat makilala sa isang personal funds ledger
• ✓Ito ay pinapayagang commingling upang maiwasan ang paggamit ng pera ng iba para sa mga bayad

Ang isang broker ay maaaring magdeposito ng trust money sa isang interest-bearing account lamang pagkatapos makakuha ng written authorization mula sa lahat ng parties na may interes sa mga pondo, na nagtatukoy kung paano at sa sino ang interes ay babayaran. Kung nasa transaction instrument, ang authorization ay dapat na conspicuous. Ang mga trust accounts ay dapat manatiling demand accounts - walang investment sa securities, bonds, o fixed-term CDs.

• ✓Nangangailangan ng written authorization mula sa lahat ng interested parties
• ✓Ang authorization ay dapat magtukoy kung paano at sa sino ang interes ay babayaran
• ✓Ang mga trust accounts ay dapat manatiling demand accounts - walang bonds/CDs/securities

Panuntunan A.0116(d): Sa isang dispute tungkol sa pagbabalik o pagkawala ng anumang deposito (maliban sa residential tenant security deposit), ang broker ay dapat panatilihin ang deposito sa tiwala hanggang sa makakuha ng nakasulat na paglalabas mula sa mga partido o hanggang sa umorder ang korte ng disbursement. Ang G.S. 93A-12 ay nagbibigay ng mga pamamaraan para sa pagdeposito ng mga diskusyosong pondo sa Clerk of Court.

• ✓Panatilihin ang diskusyosong deposito sa tiwala hanggang sa makakuha ng nakasulat na paglalabas o umorder ang korte
• ✓Naaapply sa mga deposito maliban sa residential tenant security deposits
• ✓Ang G.S. 93A-12 ay nagpapahintulot ng pagdeposito ng mga diskusyosong pondo sa Clerk of Court

Ang isang provisional broker ay dapat maghatid kaagad ng lahat ng trust money sa kanilang broker-in-charge at hindi maaaring itago ito ng mas matagal kaysa sa lubhang kinakailangan. Ang trust money na natatanggap ng isang nonresident limited commercial broker ay dapat ihatid kaagad sa affiliated resident NC broker. Ang mga BIC ay dapat magkaroon ng written procedures para sa handling ng trust money.

• ✓Ang mga provisional brokers ay dapat maghatid ng trust money kaagad sa kanilang BIC
• ✓Ang mga provisional brokers ay hindi maaaring humawak ng trust money ng mas matagal kaysa sa kinakailangan
• ✓Ang mga nonresident limited commercial brokers ay naghahatid ng funds sa affiliated NC broker

Ang Patakaran A.0116(b)(4) ay nagpapahintulot sa isang broker na tumanggap ng custody ng isang tseke/negotiable instrument na ginawa payable sa nagbebenta para sa isang option o due diligence fee, ngunit lamang upang ihatid ito sa nagbebenta. Habang nasa custody, ang broker ay dapat, ayon sa mga instruksyon ng bumili, alinman na ihatid ito sa nagbebenta o ibalik ito sa bumili, at dapat panatilihing ligtas ang instrument.

• ✓Ang broker ay maaaring humawak ng isang tseke na payable sa nagbebenta lamang upang ihatid ito sa nagbebenta
• ✓Dapat sundin ang mga instruksyon ng bumili upang ihatid o ibalik ang instrument
• ✓Ang broker ay responsable para sa ligtas na paghahatid ng instrument

Ang sinumang lumalabag sa G.S. 93A-1 (paggawa bilang broker nang walang lisensya) ay nagkakasala ng Class 1 misdemeanor kapag nahatulan.

• ✓Ang paglabag sa G.S. 93A-1 ay isang Class 1 misdemeanor
• ✓Ang hindi lisensyadong real estate brokerage ay isang kriminal na pagkakasala

Sa loob ng isang taon kasunod ng pagpapatupad ng isang instrumento ng pagkakautang, ang may-ari ay maaaring mag-assert laban sa developer, assignee, o holder ng anumang mga paghahabol/defensa na magagamit laban sa developer, at ang karapatang ito ay hindi maaaring talikuran. Ang pagbawi laban sa isang assignee/holder ay hindi maaaring lumampas sa halagang binayaran ng developer sa ilalim ng instrumento.

• ✓Ang mga paghahabol/defensa ay maaaring i-assert sa loob ng isang taon at hindi maaaring talikuran
• ✓Ang pagbawi laban sa isang assignee/holder ay may hangganan sa halagang binayaran ng developer
• ✓Ang kinakailangang kapansin-pansing PAUNAWA ay dapat lumitaw sa bawat instrumento ng pagkakautang

Maaaring mag-isyu ang Komisyon ng limitadong lisensiya sa broker sa isang tao o entidad mula sa ibang estado, anuman ang reciprocity, kung sila ay may mabuting moral na karakter at lisensiyado sa mabuting katayuan sa ibang lugar, nakikilahok lamang sa mga transaksyon sa komersyal na real estate habang kaanib sa isang residenteng broker ng NC, at sumusunod sa batas ng NC. Dapat aktibong pangasiwaan ng residenteng broker ng NC. Ang bayad ay hindi maaaring lumampas sa $300.

• ✓Ang limitadong lisensiya sa broker ay magagamit lamang para sa mga transaksyon sa komersyal na real estate
• ✓Dapat kaanib ang lisensiyado at aktibong pinangangasiwaan ng isang residenteng broker ng NC
• ✓Hindi maaaring kaanib ang lisensiyado sa isang residenteng provisional broker ng NC
• ✓Ang bayad sa limitadong lisensiya ay hindi maaaring lumampas sa $300

Bawat programa ng timeshare ay dapat may entidad na namamahala (developer, kumpanyang third-party, o samahan ng mga may-ari). Ang entidad na namamahala ay hindi maaaring magbigay ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan ng may-ari kung walang nakasulat na pahintulot, dapat magpanatili ng listahan ng mga may-ari at mag-update nito kada quarter, at hindi maaaring ilathala ang listahan maliban sa Komisyon. Gayunpaman, dapat nitong isagawa ang hinihiling na mga pagpapadala ng may-ari upang isulong ang lehitimong negosyo sa loob ng 30 araw kapag nauna nang naibalik ang gastos.

• ✓Dapat may itinalagang entidad na namamahala para sa bawat programa ng timeshare
• ✓Hindi maaaring ibunyag ang impormasyon sa pakikipag-ugnayan ng may-ari kung walang nakasulat na pahintulot ng may-ari
• ✓Ang listahan ng mga may-ari ay dapat i-update nang hindi bababa sa kada quarter at hindi maaaring ilathala maliban sa Komisyon
• ✓Ang mga pagpapadala para sa lehitimong negosyo ay dapat gawin sa loob ng 30 araw pagkatapos ng kahilingan ng may-ari na may paunang pagbabalik-gastos

Ang namamahalang entidad ay dapat gawing makatwirang magagamit ang mga aklat/rekord para sa inspeksyon, maaaring maningil ng makatwirang bayad sa pagkopya, at dapat panatilihin ang mga rekord ayon sa mga pangkalahatang tinatanggap na kasanayan sa accounting. Maaari itong mangailangan ng kasunduan sa kompidensyalidad. Ang mga abiso ay maaaring ipadala sa pamamagitan ng email lamang kung ang may-ari ay pumapayag muna nang elektroniko, at ang pahintulot ay epektibo hanggang bawiin.

• ✓Ang mga aklat at rekord ay dapat makatwirang magagamit para sa inspeksyon ng may-ari
• ✓Ang mga rekord ay dapat panatilihin ayon sa mga pangkalahatang tinatanggap na kasanayan sa accounting
• ✓Ang abiso sa email ay nangangailangan ng paunang elektronikong pahintulot, na epektibo hanggang bawiin

Ang mga opisyal, direktor, at ahente ay dapat magsagawa ng kanilang mga tungkulin nang mabuti at may ordinaryong prudensya at ay mapalaya mula sa monetary liability maliban kung ang pag-uugali ay nagsasangkot ng criminal violation, improper personal benefit, recklessness, o bad faith. Sa panahon ng declared state of emergency, ang managing entity ay maaaring magsagawa ng malawak na emergency powers (special assessments nang walang vote, borrowing, closing/evacuating property, modifying reservations, tolling liens), limitado sa panahon na reasonably necessary, na nagbibigay ng mas mataas na kahalagahan sa kalusugan at kaligtasan.

• ✓Ang mga opisyal at direktor ay kumikilos nang mabuti at may pag-aalaga ng ordinaryong prudent person
• ✓Ang liability exemption ay mawawala para sa criminal violation, improper benefit, recklessness, o bad faith
• ✓Ang emergency powers ay kinabibilangan ng pagbabayad ng special assessments nang walang owner vote
• ✓Ang emergency powers ay limitado sa panahon na reasonably necessary upang protektahan ang kalusugan at kaligtasan

Kung ang isang developer o entidad na namamahala ay tumupad nang malaki sa Artikulo, ang mga di-materyal na pagkakamali o pagpalya ay hindi maaaring maging basehan ng mga paghahabol/depensa ng mamimili; gayunpaman, ang developer/entidad na namamahala ang may pasanin ng patunay.

• ✓Ang mga di-materyal na pagkakamali ay hindi basehan ng mga paghahabol kung ipinakita ang malaking pagtupad
• ✓Ang developer o entidad na namamahala ang may pasanin ng patunay

Dapat maghatid ang isang broker ng detalyado at tumpak na closing statement na nagpapakita ng lahat ng halagang alam o dapat malaman ng broker. Maaaring umasa ang broker sa statement na inihanda ng isang attorney/settlement agent ngunit dapat itong suriin para sa katumpakan at ipaalam sa mga partido ang mga error. Pinalitan ng TRID ang HUD-1 ng Closing Disclosures para sa mga loan na saklaw ng TRID; maaaring gamitin ang HUD-1 o ALTA statements sa mga transaksyong hindi saklaw ng TRID.

• ✓Dapat maghatid ang broker ng tumpak na closing statement ng lahat ng halagang alam o makatwirang alam
• ✓Maaaring umasa ang broker sa statement na inihanda ng attorney ngunit dapat suriin para sa katumpakan
• ✓Dapat kumpirmahin ng broker ang katumpakan ng lahat ng entry na nasa direktang kaalaman
• ✓Dapat ipaalam ng broker sa settlement agent at lender ang mga nalaktawang gastos
• ✓Pinalitan ng TRID (epektibo noong Oktubre 3, 2015) ang HUD-1/TILA ng Closing Disclosures

Ang ipinagkatiwalang pera ay pera na pag-aari ng iba na natatanggap ng broker na kumikilos bilang ahente, o pera na hawak bilang pansamantalang tagapag-ingat. Karaniwang mga halimbawa ay ang mga deposito ng earnest money, mga paunang bayad, mga deposito sa seguridad ng nangungupahan, mga upa, mga bayarin o assessment ng HOA, at mga huling kita mula sa settlement. Para sa mga panandaliang pag-upa, kasama rin ang mga paunang deposito sa reserbasyon at mga buwis sa benta sa kabuuang resibo.

• ✓Ang ipinagkatiwalang pera ay pera na pag-aari ng iba na natatanggap ng broker bilang ahente
• ✓Mga halimbawa: earnest money, mga paunang bayad, mga deposito sa seguridad, mga upa, mga bayarin ng HOA, mga kita mula sa settlement
• ✓Kasama sa mga panandaliang pag-upa ang mga paunang deposito sa reserbasyon at mga buwis sa benta
• ✓Dapat itago bilang ipinagkatiwala kahit pangalawa lamang ito sa tungkulin ng ahente

Ang trust/escrow account ay isang bank account na may hawak lamang ng trust money; dapat itong hiwalay, custodial, at available on demand. Dapat itong demand deposit account sa isang federally insured na institusyon na legal na nagnenegosyo sa NC at nagpapahintulot sa inspeksyon ng Commission. Dapat itong wastong matukoy bilang “trust” o “escrow” upang maprotektahan ang mga pondo at mapanatili ang saklaw ng FDIC. Sinisiguro ng FDIC ang hanggang $250,000 bawat indibidwal na may-ari.

• ✓Dapat na hiwalay, custodial, at available on demand ang trust account
• ✓Dapat itong demand deposit account sa isang federally insured na institusyon na nagpapahintulot sa inspeksyon ng Commission
• ✓Dapat lumitaw ang mga salitang “trust account” o “escrow account” sa mga card, statement, at tseke
• ✓Sinisiguro ng FDIC ang hanggang $250,000 bawat indibidwal na pinaghahawakan ng pondo
• ✓Maaaring matatagpuan ang bangko sa labas ng NC para sa karamihan ng trust money

Dapat magbukas ng trust account ang isang broker kapag ang broker o kaakibat na licensee ay nagkakaroon ng paghawak sa trust money. Ang mga broker na hindi aktibo o ang mga hindi humahawak ng pondo ng iba ay hindi kailangang magpanatili ng isa. Sa pangkalahatan, isa lamang trust account ang kinakailangan, ngunit ang mga broker na namamahala ng pondo ng HOA ay dapat magpanatili ng hiwalay na trust account para sa bawat asosasyon.

• ✓Kailangan ang trust account kapag ang broker/kaakibat na licensee ay nagkakaroon ng paghawak sa trust money
• ✓Ang mga broker na hindi aktibo o ang mga hindi humahawak ng pondo ng iba ay hindi kailangan ng trust account
• ✓Sa pangkalahatan, isa lamang trust account ang kinakailangan
• ✓Ang mga tagapamahala ng HOA/POA ay dapat magpanatili ng hiwalay na trust account para sa bawat asosasyon
• ✓Ang mga tagapamahala ng HOA ay dapat magbigay ng nakasulat na mga pahayag nang hindi bababa sa isang beses bawat quarter

Hindi maaaring paghalo-haluin ng broker ng real estate ang personal o pangnegosyong pondo sa pondo ng iba. Ang broker ng real estate na may interes sa pagmamay-ari ay hindi maaaring magdeposito ng kaugnay na pera sa trust account ng brokerage. Eksepsyon: maaaring magdeposito ang broker ng real estate ng hanggang $100 ng personal na pondo (o ang halagang kailangan) upang masakop, hindi upang iwasan, ang mga singil sa serbisyo ng bangko, at dapat itong itala sa pamamagitan ng ledger ng personal na pondo.

• ✓Hindi maaaring paghalo-haluin ng broker ng real estate ang personal o pangnegosyong pondo sa pondo ng iba
• ✓Ang broker ng real estate na may interes sa pagmamay-ari ay hindi maaaring magdeposito ng kaugnay na pera sa trust account ng brokerage
• ✓Maaaring magdeposito ng hanggang $100 na personal na pondo upang masakop (hindi iwasan) ang mga singil sa serbisyo ng bangko
• ✓Ang personal na pondo para sa mga singil ay dapat itala sa pamamagitan ng ledger ng personal na pondo

Ang trust money ay dapat ideposito sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko mula sa pagkakatanggap. Eksepsyon: ang earnest money na kasama ng mga alok at mga deposito sa seguridad ng nangungupahan ay dapat ideposito sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko pagkatapos ng pagtanggap, maliban kung ibinigay sa cash, kung saan sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko mula sa pagkakatanggap anuman ang pagtanggap. Ang mga provisional broker ay dapat agad na ihatid ang trust money sa kanilang BIC.

• ✓Pangkalahatang tuntunin: ideposito ang trust money sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko mula sa pagkakatanggap
• ✓Earnest money at security deposits: sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko pagkatapos ng pagtanggap
• ✓Ang cash ay dapat ideposito sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko mula sa pagkakatanggap anuman ang pagtanggap
• ✓Ang mga provisional broker ay dapat agad na ihatid ang trust money sa kanilang BIC
• ✓Ang mga nonresident limited commercial broker ay dapat maghatid ng trust money sa broker na residente sa NC

Ang isang BIC ay maaaring maglipat ng earnest money sa settlement agent nang hindi hihigit sa 10 araw bago ang settlement; kung hindi, ang paglabas ng pondo bago ang settlement ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot ng mga partido. Ang mga pinagtatalunang pondo na hindi security deposit ay dapat itago hanggang sa may nakasulat na release o utos ng hukuman. Ang mga tseke para sa option/due diligence na nakapangalan sa nagbebenta ay itinatago (hindi idinedeposito) at ibinibigay sa nagbebenta; ang cash ay dapat ideposito sa trust.

• ✓Ang earnest money ay maaaring ilipat sa settlement agent nang hindi hihigit sa 10 araw bago ang settlement
• ✓Ang paglabas ng pondo bago ang settlement ay nangangailangan ng nakasulat na pahintulot ng mga partido
• ✓Ang mga pinagtatalunang pondo ay itinatago hanggang sa may nakasulat na release o utos ng hukuman [A.0116(d)]
• ✓Ang mga tseke para sa option/due diligence na nakapangalan sa nagbebenta ay itinatago, hindi idinedeposito
• ✓Ang broker ay hindi maaaring mag-ingat ng naturang mga instrumento nang higit sa tatlong araw ng negosyo pagkatapos ng pagtanggap sa kontrata
• ✓Ang cash para sa option/due diligence ay dapat ideposito sa trust sa loob ng tatlong araw ng pagbabangko

Dapat pangalagaan ng bawat lisensyado ang pera/ari-arian ng iba alinsunod sa License Law at mga tuntunin. Hindi maaaring i-convert ng isang broker ang pera ng iba para sa sariling paggamit, gamitin ito sa ibang layunin, o tulungan ang iba sa conversion o maling paggamit.

• ✓Dapat pangalagaan ng bawat lisensyado ang pera/ari-arian ng iba [A.0116(g)]
• ✓Hindi maaaring i-convert ang pera ng iba para sa sariling paggamit
• ✓Hindi maaaring gamitin ang pera sa layuning iba kaysa sa inilaan
• ✓Hindi maaaring tulungan ang iba sa conversion o maling paggamit

Ang broker ay maaaring gumamit ng trust account na may interes lamang kung may paunang nakasulat na pahintulot mula sa lahat ng partido na nagsasaad kung paano at kanino ibabayad ang interes. Lahat ng trust account ay dapat demand account, kaya ipinagbabawal ang pag-invest ng trust money sa securities, government bonds, o fixed-term CDs.

• ✓Ang trust account na may interes ay nangangailangan ng paunang nakasulat na pahintulot mula sa lahat ng partido
• ✓Dapat tukuyin ng pahintulot kung paano at kanino ibabayad ang interes
• ✓Ang mga trust account ay dapat demand account
• ✓Ipinagbabawal ang pag-invest ng trust money sa securities, bonds, o fixed-term CDs

Ang BIC ay may pananagutan sa wastong pagpapanatili ng mga trust account at mga talaan. Maaaring ipaubaya ng BIC sa klerikal na kawani ang pagtatala/pagdedeposito ngunit nananatili siyang may pananagutan sa pangangalaga at pagkukustodiya ng mga pondo. Ang pag-access sa trust money ay dapat limitado at maingat na kontrolado. Maaaring inspeksiyunin ng Komisyon ang mga talaan ng trust nang walang paunang abiso.

• ✓Ang BIC ay may pananagutan sa wastong pagpapanatili ng mga trust account at mga talaan
• ✓Nananatiling may pananagutan ang BIC kahit na ang isang klerikal na empleyado ang humahawak ng mga talaan
• ✓Ang pag-access sa trust money ay dapat limitado at maingat na kontrolado
• ✓Maaaring inspeksiyunin ng Komisyon ang mga talaan ng trust account nang walang paunang abiso