주제 48개 · 2026-09-17 업데이트
어떤 클로징 전에도 개발업자는 타임셰어에 영향을 미치는 모든 유치권/부담의 해제를 기록해야 하거나 다음 대안을 준수해야 합니다: 지분 보유자가 있는 경우, 후순위 설정 및 채권자 통지 증서를 작성하여 기록하거나, 소유자를 보호하기 위해 위원회가 승인한 대체 방안을 마련해야 합니다.
모기지/신탁증서가 아닌 유치권이 둘 이상의 타임셰어에 영향을 미치는 경우, 소유자는 자신의 책임 비율에 비례하여 지급하면 자신의 타임셰어에 대한 유치권 해제를 받을 권리가 있다. 지급 후 유치권자는 지체 없이 해제서류를 교부해야 하며, 관리 주체는 해당 비용을 부과하거나 유치권을 설정할 수 없다.
면허 소지자는 의뢰인을 대신한 지출과 관련하여 의뢰인의 서면 동의 없이 공급업체/공급자로부터 가치 있는 대가를 받을 수 없다(비밀 이익 금지). 면허 소지자는 당사자에게 서비스를 추천/조달/주선한 대가를 완전하고 시기적절한 공개 없이 받을 수 없다.
판매 거래에서 브로커는 서면 대리인 계약이 없는 한 주인으로부터 명목 가치 이상의 보수를 받을 수 없으며, 다른 사람으로부터는 주인에게 완전하고 적시에 공개하지 않는 한 받을 수 없습니다. 명목 보수(미미한/상징적 금액, 예: $25 와인 또는 $50 상품권)는 동의가 필요하지 않습니다. 보너스는 공개되어야 합니다.
위원회는 커미션 분쟁을 중재하지 않습니다. 면허를 가진 자는 NC에서 면허가 필요한 행위에 대해 무면허자에게 보수를 지급하거나 보수를 공유할 수 없습니다. NC 브로커는 NC에서 물리적으로 서비스를 수행하지 않는 타주 면허자에게 추천 수수료를 지급할 수 있습니다. 제한적 예외로 휴가용 임대에 대해 여행사에 추천 수수료를 지급하는 것이 허용됩니다. RESPA의 금지 규정이 우선합니다.
면허 보유자는 에스크로 대리인이나 변호사에게 커미션을 분할하거나 그 일부를 다른 사람에게 지급하도록 요구하거나 강요할 수 없다. 제3자 지급이 이루어지도록 보장하는 것은 면허 보유자의 의무이다. 소속 브로커는 자신의 책임 브로커(BIC)로부터 커미션을 받아야 하며, 비소속 브로커는 에스크로 대리인이나 클로징 변호사로부터 직접 커미션을 받을 수 있다.
각 부동산 회사는 본점 사무소에 지정된 BIC를 두어야 하며, 각 지점 사무소에는 서로 다른 BIC를 두어야 합니다. 어떠한 브로커도 동시에 둘 이상의 사무소에서 BIC가 될 수 없고, 어떠한 사무소도 둘 이상의 BIC를 둘 수 없습니다. 회사는 BIC 없이 어느 곳에도 사무소를 둘 수 없습니다.
개인사업체는 다음에 해당하면 BIC를 지정해야 합니다: 타인의 자금을 위한 신탁 계좌를 유지하는 경우, 어떤 방식으로든 브로커 서비스를 광고/홍보하는 경우, 또는 다른 브로커가 소속되어 있는 경우. 회사가 오직 다른 회사/브로커를 통해 보수를 받기 위해 조직되었고, 세금상 패스스루이며, 사무실이 없고, 자격을 갖춘 브로커 외에 관련된 사람이 없는 경우에는 BIC를 둘 필요가 없습니다.
BIC 자격을 갖추려면: 활성(비임시) 면허, 5년 이내 2년 전일제 또는 4년 시간제 경력(또는 자격을 갖춘 NC 변호사), 그리고 지정 후 120일 이내 12시간 BIC 과정 완료가 필요합니다. 유지하려면: 면허를 갱신하고 활성 상태를 유지하며 매년 4시간 BICUP와 4시간 선택 과목을 완료해야 합니다. 상실한 지위를 회복하려면 먼저 면허를 재활성화한 다음 필요한 경력을 갖추고 12시간 BIC 과정을 다시 이수해야 합니다.
BIC는 사무실의 감독 및 관리와 신탁 계좌 및 기록의 적절한 유지 관리를 담당하는 주된 사람입니다. BIC는 사무실의 BIC로서의 역할을 중단한 날로부터 10일 이내에 위원회에 서면으로 통지해야 합니다. 비거주자도 동일한 BIC 요건을 적용받습니다.
모든 개발자는 선서진술서를 통해 자연인을 타임셰어 등록관으로 지정해야 하며, 해당 등록관은 타임셰어 증서와 유치권 해제 문서의 기록을 담당합니다. 등록관이 지정되기 전에는 어떠한 판매나 청약도 이루어질 수 없습니다. 등록관은 해당 조항의 준수를 보장해야 하며, 해당 조항에서 정한 대로만 증서를 기록할 수 있습니다.
등록 담당자가 요구되는 타임셰어 증서를 고의로 또는 무모하게 기록하지 않은 경우 Class I 중범죄에 해당합니다. 책임 있는 일반 파트너, 임원, 합작 투자자 또는 개인 사업주가 먼저 등록 담당자를 지정하지 않고 매매를 고의로 허용한 경우 Class I 중범죄에 해당합니다.
개발자는 각 타임셰어 프로그램 및 판매 장소마다 프로그램 브로커를 지정해야 합니다. 프로그램 브로커는 감독 브로커로서 모든 판매원을 직접, 개인적으로, 그리고 적극적으로 감독해야 하며, 판매가 해당 장(Chapter)을 준수하도록 보장해야 합니다.
중개인은 거래 완성 시점에 수령하고 지급한 모든 금전을 보여주는 정확하고 상세한 마감 명세서를 제공해야 한다. 결산 담당자(보통 폐기 변호사 또는 비법률가 보조원)가 이를 준비한다. 중개인은 직접적 지식이 있는 항목(판매 가격, 실사 수수료, 계약금, 수수료/분배)의 정확성을 확인해야 하며, 의심할 만한 이유가 없는 한 제3자 금액이 정확하다고 가정할 수 있다.
2015년 10월 3일부터 시행된 TRID 규칙은 HUD-1 및 최종 진실 공시법(Truth-in-Lending) 명세서를 두 개의 종결 공시(Closing Disclosure, CD) 문서로 대체했습니다(차용인용 1개, 판매자용 1개). 종결 공시는 공시일 뿐 결제 명세서가 아닙니다. ALTA 결제 명세서를 사용할 수 있으며, HUD-1은 비TRID 거래(현금, 건설, 투자)에서 계속 사용될 수 있습니다.
위원회, 집행 이사 또는 지정 대표자는 심리 또는 조사된 사안과 관련된 증인 및 기록/문서에 대한 소환장을 발부할 수 있다. 위원회는 금융 기관으로부터 면허 보유자의 신탁 계좌 기록을 소환할 때 제53B장의 요건에서 면제되지만, 해당 소환장 사본을 일반 우편으로 면허 보유자에게 보내야 한다.
제47E장은 대부분의 주거용 부동산 소유자가 매수자에게 공개 양식을 작성하여 제공하도록 요구합니다(답변: 예, 아니요 또는 진술하지 않음). 이를 제공하지 않으면 매수자는 계약 승낙일로부터 3역일 이내에 서면으로 취소할 수 있습니다. 매도자는 또한 제안서 제출 전에 광물·석유·천연가스(MOGS) 공개를 제공해야 합니다. 면허를 보유한 중개인은 도움을 주지만 양식을 대신 작성하거나 진술 내용에 대해 조언해서는 안 됩니다.
규칙 A.0111은 법률 문서 작성을 금지하지만 미리 인쇄된 양식의 빈칸을 채우는 것은 허용한다. 규칙 A.0112는 미리 인쇄된 청약서/매매 계약 양식의 최소 조건을 명시한다. 규칙 A.0113은 범죄 유죄 판결(중범죄/경범죄, DWI 포함), 군법회의, 공증인 제재 또는 전문직 면허 징계를 60일 이내에 신고하도록 요구한다.
신탁금은 중개인이 대리인으로서 받거나 타인 자금의 임시 보관자로서 보유하는 타인 소유의 금전입니다. 일반적인 예시: 선의금 보증금, 계약금, 세입자 보증금, 임차료, HOA 회비/납부금, 최종 정산금. 단기 임차의 경우 선예약 보증금과 총수입에 대한 판매세도 포함됩니다.
신탁/에스크로 계좌는 타인의 자금만 포함해야 하며(분리), 관리자적 성격을 가져야 하며(중개인/지정자만이 지급 통제권을 가짐), 수시로 인출 가능해야 합니다. 노스캐롤라이나에서 합법적으로 영업하는 연방 보험 기관의 수시 입출금 계좌여야 하며, 위원회에 기록 열람에 동의해야 합니다. 이러한 조건을 충족하면 계좌는 노스캐롤라이나 외부에 위치할 수 있습니다.
BIC는 은행이 계좌를 지정하고 서명 카드, 명세서, 입금표 및 수표에 「신탁 계좌」또는 「에스크로 계좌」가 표시되도록 해야 합니다. 적절한 지정은 자금이 동결/압류되는 것을 방지하고 자금을 보유한 개인당 최대 $250,000까지 FDIC 보험을 제공합니다. 지정 실패는 압류 허용 또는 FDIC 보장 거부로 이어질 수 있습니다.
G.S. 93A-6(a)(12)는 중개인의 개인 자금/재산을 다른 사람의 자금과 혼합하는 것을 금지합니다. 중개인은 다른 사람의 자금을 개인/사업 계좌에 보관할 수 없으며, 신탁 계좌에 개인 자금을 입금할 수 없습니다(허용되는 은행 수수료 제외). 재산에 대한 소유 지분이 있는 중개인은 해당 재산과 관련된 자금을 중개 신탁 계좌에 입금할 수 없습니다.
규칙 A.0117은 타인의 금전에 대한 입금, 유지 및 출금의 완전한 기록을 요구하며, 위원회는 사전 통지 없이 검사할 수 있습니다. 규칙 A.0110(g)(4)는 BIC에게 신탁계좌 및 기록의 적절한 유지에 대한 책임을 부여합니다. BIC는 기록/입금을 사무직원에게 위임할 수 있지만 책임은 유지되며, 접근은 제한되고 통제되어야 합니다.
규칙 A.0116(e)에 따르면 BIC는 예상 결산일 10일 이전까지 선의금을 종결 변호사/결산 대리인에게 이체할 수 있습니다. 선의금은 당사자의 서면 동의 없이 다른 목적으로 결산 전에 지급될 수 없습니다(예: 서면 동의 없이 검사 비용을 지불할 수 없음).
일반규칙: 모든 신탁금은 수령 후 3영업일 이내에 예치해야 합니다. 예외: 제안과 함께하는 선의금과 임대차와 함께하는 임차인 보증금은 제안/임대차 승인 후 3영업일 이내에 예치해야 합니다 - 단, 현금으로 제시된 경우는 승인 여부와 관계없이 수령 후 3영업일 이내에 예치해야 합니다.
중개인이나 계열 면허 소유자가 신탁금을 소유하게 되면 중개인은 신탁 계좌를 개설/유지해야 합니다. 비활성 중개인이나 타인의 자금을 다루지 않는 중개인은 신탁 계좌가 필요하지 않습니다. 일반적으로 중개인은 1개의 신탁 계좌만 필요하며, HOA/POA 자금의 경우 각 협회별로 별도 계좌가 필요합니다. 자신의 주거용 부동산을 임차하는 중개인은 G.S. 42-50에 따른 계좌가 필요할 수 있습니다.
중개인은 은행에서 개인/운영 계좌로 청구하도록 하거나 청구하게 해야 합니다. 불가능한 경우, 중개인은 수수료를 충당하기 위해(회피하기 위해 아니라) 최대 $100의 개인 자금(또는 기타 필요한 금액)을 입금할 수 있습니다. 예를 들어, 수수료가 월 $100인 경우 $200입니다. 이러한 개인 자금은 개인 자금 원장을 통해 기록되어야 합니다. 이는 은행 수수료에 타인의 자금을 사용하지 않기 위한 허용된 자금 혼합입니다.
부동산 중개인은 자금에 이익을 가진 모든 당사자로부터 서면 승인을 받은 후에만 신탁 자금을 이자 부금 계정에 입금할 수 있으며, 이자가 어떻게 그리고 누구에게 지급되는지를 명시해야 합니다. 거래 서류에 포함된 경우 승인은 명확하게 드러나야 합니다. 신탁 계정은 수시 인출 계정으로 유지되어야 하며, 유가증권, 채권 또는 정기 예금에 투자해서는 안 됩니다.
규칙 A.0116(d): 주거용 임차인 보증금 이외의 보증금 반환/몰수에 대한 분쟁이 있을 때, 중개인은 당사자들의 서면 해제 또는 법원의 지급 명령을 받을 때까지 보증금을 신탁으로 보유해야 한다. G.S. 93A-12는 분쟁 중인 기금을 법원 서기관에게 예탁하는 절차를 규정한다.
임시 브로커는 모든 신탁금을 즉시 자신의 담당 브로커(BIC)에게 전달해야 하며, 절대적으로 필요한 것보다 더 오래 보유할 수 없습니다. 비거주 제한 상업 브로커가 수령한 신탁금은 계열사인 거주 NC 브로커에게 즉시 전달되어야 합니다. BIC는 신탁금 처리를 위한 서면 절차를 마련해야 합니다.
규칙 A.0116(b)(4)에 따르면 중개인은 옵션 또는 실사 수수료로 판매자에게 지급되는 수표/유통증권의 보관을 수락할 수 있지만, 오직 판매자에게 전달하기 위해서만 가능합니다. 보관 중에 중개인은 구매자의 지시에 따라 판매자에게 전달하거나 구매자에게 반환해야 하며, 유통증권을 안전하게 보호해야 합니다.
G.S. 93A-1을 위반하는 사람(면허 없이 브로커로 활동하는 사람)은 유죄 판결을 받으면 Class 1 경범죄에 해당합니다.
채무증서의 작성 후 1년 동안, 소유자는 개발업자, 양수인 또는 보유자에 대하여 개발업자에 대해 사용할 수 있는 모든 청구/항변을 주장할 수 있으며, 이 권리는 포기할 수 없다. 양수인/보유자에 대한 회수는 개발업자가 해당 증서에 따라 지급한 금액을 초과할 수 없다.
위원회는 상호주의 여부와 관계없이 다른 주의 개인 또는 법인에게 제한적 브로커 면허를 발급할 수 있다. 단, 해당 개인 또는 법인이 선량한 도덕적 품성을 갖추고 다른 지역에서 정상적으로 유효한 면허를 보유하고 있으며, 노스캐롤라이나 거주 브로커와 제휴한 상태에서 상업용 부동산 거래만 수행하고, 노스캐롤라이나주 법을 준수하는 경우에 한한다. 노스캐롤라이나 거주 브로커는 적극적으로 감독해야 한다. 수수료는 300달러를 초과할 수 없다.
각 타임셰어 프로그램에는 관리 주체(개발업자, 제3자 회사 또는 소유자 협회)가 있어야 합니다. 관리 주체는 서면 승인 없이 소유자의 연락처 정보를 제공할 수 없으며, 소유자 명부를 유지하고 분기별로 갱신해야 하며, 위원회를 제외하고는 그 명부를 공개할 수 없습니다. 그러나 적법한 사업을 추진하기 위한 소유자 요청 우편 발송은 사전 비용 상환을 조건으로 30일 이내에 수행해야 합니다.
관리 주체는 장부/기록을 합리적으로 열람할 수 있도록 제공해야 하고, 합리적인 복사 수수료를 부과할 수 있으며, 일반적으로 인정된 회계 관행에 따라 기록을 유지해야 합니다. 관리 주체는 비밀유지 계약을 요구할 수 있습니다. 통지는 소유자가 먼저 전자적으로 동의한 경우에만 이메일로 전달될 수 있으며, 동의는 철회될 때까지 유효합니다.
임원, 이사 및 대리인은 선의로 보통의 주의를 다하여 직무를 수행해야 하며, 행위가 범죄 위반, 부당한 개인적 이익, 무모한 행위 또는 악의를 포함하지 않는 한 금전적 책임에서 면제된다. 선포된 비상사태 동안 관리 주체는 광범위한 비상 권한(투표 없이 특별분담금 부과, 차입, 부동산 폐쇄/대피, 예약 변경, 유치권 기한 유예)을 행사할 수 있으며, 합리적으로 필요한 기간으로 제한되고 건강과 안전에 더 큰 비중을 둔다.
개발업자 또는 관리 주체가 해당 조항(Article)을 실질적으로 준수한 경우, 중대하지 않은 오류나 누락은 매수인의 청구/항변의 근거가 될 수 없다. 그러나 개발업자/관리 주체가 입증 책임을 부담한다.
브로커는 자신이 알고 있거나 알아야 하는 모든 금전 내역을 보여 주는 상세하고 정확한 종결 명세서를 교부해야 합니다. 브로커는 변호사/정산 대리인이 작성한 명세서에 의존할 수 있으나, 정확성을 검토하고 오류가 있으면 당사자들에게 통지해야 합니다. TRID는 TRID 적용 대출의 경우 HUD-1을 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)로 대체했습니다. 비TRID 거래에서는 HUD-1 또는 ALTA 명세서를 사용할 수 있습니다.
신탁 자금이란 브로커가 대리인으로서 수령한 타인 소유의 금전 또는 임시 보관인으로서 보유하는 금전을 말합니다. 일반적인 예로는 계약금 예치금, 계약금, 임차인 보증금, 임대료, HOA 회비/분담금, 최종 정산 대금이 있습니다. 단기 임대의 경우 선예약금과 총수입에 대한 판매세도 포함됩니다.
신탁/에스크로 계좌는 신탁금만 보유하는 은행 계좌이며, 별도의 계좌여야 하고 보관성을 유지해야 하며 수시 인출이 가능해야 합니다. 노스캐롤라이나 주에서 합법적으로 영업 중인 연방 보험 기관의 요구불 예금 계좌여야 하며 위원회의 검사를 허용해야 합니다. 자금을 보호하고 FDIC 보장을 유지하기 위해 반드시 「신탁」또는 「에스크로」로 적절히 지정해야 합니다. FDIC는 개인 소유자당 최대 $250,000까지 보장합니다.
브로커 또는 소속 면허 소지자가 신탁 자금을 보관하게 되면 브로커는 신탁 계좌를 개설해야 합니다. 비활성 브로커 또는 타인의 자금을 취급하지 않는 사람은 신탁 계좌를 유지할 필요가 없습니다. 일반적으로 신탁 계좌는 하나만 필요하지만, HOA 자금을 관리하는 브로커는 각 협회별로 별도의 신탁 계좌를 유지해야 합니다.
브로커는 개인/사업 자금을 타인의 자금과 혼용해서는 안 됩니다. 소유 지분이 있는 브로커는 관련 금전을 중개업 신탁 계좌에 예치해서는 안 됩니다. 예외: 브로커는 은행 서비스 수수료를 충당하기 위해(회피하기 위해서가 아니라) 최대 $100의 개인 자금(또는 필요한 금액)을 예치할 수 있으며, 개인 자금 원장을 통해 기록해야 합니다.
신탁금은 수령 후 3 은행 영업일 이내에 예치해야 합니다. 예외: 청약과 함께 제출된 계약금 및 세입자 보증금은 수락 후 3 은행 영업일 이내에 예치해야 합니다. 다만 현금으로 지급된 경우에는 수락 여부와 관계없이 수령 후 3 은행 영업일 이내에 예치해야 합니다. 임시 브로커는 신탁금을 즉시 BIC에게 전달해야 합니다.
BIC는 결산 10일 이전까지만 성실금을 결산 담당자에게 이체할 수 있으며, 그렇지 않으면 결산 전 지급은 당사자의 서면 동의가 필요합니다. 분쟁이 있는 보증금 아닌 자금은 서면 승인 또는 법원 명령이 있을 때까지 보유되어야 합니다. 판매자에게 지급할 선택권/실사 수표는 보유되지만(입금되지 않음) 판매자에게 전달되며, 현금은 신탁 계좌에 입금되어야 합니다.
모든 면허 보유자는 면허법 및 규정에 따라 타인의 금전/재산을 보호해야 합니다. 브로커는 타인의 금전을 자신의 용도로 유용하거나, 의도된 목적 외의 다른 목적으로 사용하거나, 타인의 유용 또는 오용을 도와서는 안 됩니다.
브로커는 모든 당사자로부터 이자가 어떻게 그리고 누구에게 지급되는지를 명시한 사전 서면 승인이 있는 경우에만 이자부 신탁 계좌를 사용할 수 있습니다. 모든 신탁 계좌는 요구불 계좌여야 하므로, 신탁 자금을 증권, 정부 채권 또는 만기형 양도성 예금증서(CD)에 투자하는 것은 금지됩니다.
BIC는 신탁 계좌와 기록을 적절하게 유지·관리할 책임이 있습니다. BIC는 기록 작성 및 입금 업무를 사무 직원에게 위임할 수 있지만, 자금의 관리와 보관에 대한 책임은 여전히 BIC에게 있습니다. 신탁 자금에 대한 접근은 제한되어야 하며 신중하게 통제되어야 합니다. 위원회는 사전 통지 없이 신탁 기록을 검사할 수 있습니다.
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