Article 3. § 93A-35/38. Certification renewal and revocation +9North Carolina · bienes raíces · Español

Las certificaciones vencen el 30 de junio siguiente a su emisión y se renuevan anualmente el 1 de julio si las solicitudes se presentan a más tardar el 1 de junio. Las tarifas de renovación están limitadas a $125 por ubicación y $25 por curso. Las certificaciones no son transferibles al venderse el proveedor. La Comisión puede suspender, revocar o denegar la certificación por incumplimiento, información falsa o delitos que implican depravación moral.

• ✓Las certificaciones vencen el 30 de junio y se renuevan anualmente el 1 de julio
• ✓Las solicitudes de renovación deben presentarse a más tardar el 1 de junio
• ✓La certificación no es transferible cuando se vende el proveedor
• ✓La Comisión puede revocar la certificación por información falsa o delitos de depravación moral

La Comisión establece un programa de educación continua. Un corredor con licencia debe completar ocho horas de instrucción por año durante cualquier período de renovación. Es posible que se exija a los corredores a cargo completar un curso especial de hasta cuatro horas anuales. Un corredor que no complete la educación continua no puede participar activamente en el corretaje. Los procedimientos permiten el aplazamiento para los corredores que no participan activamente en el corretaje.

• ✓Los corredores deben completar ocho horas de educación continua por año
• ✓Un corredor que no cumpla con los requisitos de educación continua no puede participar activamente en el corretaje
• ✓Es posible que los corredores a cargo deban completar un curso especial adicional de hasta cuatro horas
• ✓La educación continua puede aplazarse para los corredores que no participan activamente en el corretaje

Un acuerdo es injusto, nulo y en infracción si va a estar vigente por más de un año y tiene como finalidad acompañar al inmueble o vincular a propietarios futuros, permitir la cesión sin aviso o consentimiento del propietario, o crear un gravamen, una carga o una garantía real. Un proveedor de servicios no tiene derecho a un reembolso de la contraprestación pagada bajo un acuerdo injusto.

• ✓Un acuerdo de más de un año que acompaña al inmueble o vincula a propietarios futuros es injusto y nulo
• ✓Crear un gravamen o una carga, o permitir la cesión sin consentimiento, hace que un acuerdo sea injusto
• ✓Un proveedor no tiene derecho a un reembolso de la contraprestación pagada bajo un acuerdo injusto

Este Artículo prohíbe los acuerdos de servicios inmobiliarios injustos para los propietarios de bienes raíces residenciales o futuros propietarios y prohíbe registrarlos para mantener claros los registros públicos. Un acuerdo de servicios inmobiliarios es un contrato escrito entre un proveedor de servicios y un propietario/comprador potencial para prestar servicios actuales o futuros relacionados con el mantenimiento, la compra o la venta de bienes raíces residenciales.

• ✓Los bienes raíces residenciales son propiedades utilizadas principalmente para fines personales, familiares o del hogar.
• ✓Un proveedor de servicios incluye a un corredor de bienes raíces.
• ✓El Artículo se aplica a acuerdos escritos para servicios actuales o futuros de bienes raíces residenciales.

Se prohíbe registrar un acuerdo de servicios inmobiliarios injusto, y cualquier registro de ese tipo (o aviso/memorándum) es nulo, no constituye gravamen ni otorga aviso alguno; viola la G.S. 14-118.6(a). Ningún propietario/comprador está obligado a registrar un documento de anulación. Las partes perjudicadas pueden recuperar daños y perjuicios, costas y honorarios de abogado, sin compensación por la contraprestación pagada. Cualquier violación constituye una práctica comercial injusta o engañosa (UDAP) conforme a la G.S. 75-1.1, exigible por el Fiscal General.

• ✓Se prohíbe registrar un acuerdo injusto y cualquier registro de ese tipo es nulo
• ✓Un registro nulo no constituye gravamen ni otorga aviso real o constructivo
• ✓Las partes perjudicadas pueden recuperar daños y perjuicios, costas y honorarios de abogado sin compensación por la contraprestación pagada
• ✓Cualquier violación constituye una práctica comercial injusta o engañosa conforme a la G.S. 75-1.1

El Artículo no se aplica a las garantías de vivienda, los contratos de seguro, las transacciones bajo los Capítulos 47G/47H, las declaraciones bajo los Capítulos 47A/47C/47F, los acuerdos de mantenimiento/reparación de HOA, los acuerdos de garantía del UCC, el servicio público regulado, los contratos de administración de propiedades ni a las acciones de gravamen de mecánicos/corredores bajo el Capítulo 44A.

• ✓Las garantías de vivienda, los contratos de seguro y el servicio público regulado están exentos
• ✓Las declaraciones bajo las leyes de condominios/comunidades planificadas y los acuerdos de mantenimiento de HOA están exentos
• ✓Los contratos de administración de propiedades y las acciones de gravamen del Capítulo 44A están exentos

Es ilegal actuar como vendedor de tiempos compartidos sin una licencia de corredor de bienes raíces, a menos que esté exento bajo 93A-2(c)(1) o como empleado W-2 del desarrollador registrado. Es ilegal que un desarrollador venda un tiempo compartido que requiera registro sin un certificado de registro. Una persona que intencionalmente actúa como desarrollador sin registro es culpable de un delito grave de Clase I.

• ✓Los vendedores de tiempos compartidos generalmente necesitan una licencia de corredor de bienes raíces
• ✓Los desarrolladores deben obtener un certificado de registro antes de vender tiempos compartidos sujetos a registro
• ✓Actuar intencionalmente como un desarrollador no registrado es un delito grave de Clase I

El artículo no se aplica a los acuerdos en los que la obligación financiera total máxima sea de $3,000 o menos durante el plazo, ni a aquellos en los que los plazos inicial y de renovación sean de cinco años o menos cada uno. Otras exenciones incluyen reventas limitadas por revendedores consumidores (no más de siete en cinco años) y ofertas de entidades administradoras de 50 o menos tiempos compartidos por año.

• ✓Los acuerdos con una obligación máxima de $3,000 o menos están exentos
• ✓Los programas con plazos inicial y de renovación de cinco años o menos están exentos
• ✓Los revendedores consumidores que ofrezcan no más de siete tiempos compartidos en cinco años están exentos

Una propiedad de tiempo compartido es el derecho a ocupar una unidad junto con la titularidad de un interés inmobiliario (considerado bien inmueble). Un uso de tiempo compartido es el derecho a ocupar sin la titularidad de un interés inmobiliario (regido como bien mueble). Un desarrollador crea, revende o vende tiempos compartidos. Una proporción uno a uno entre noches de uso y derechos de uso asegura que los propietarios elegibles para usar nunca superen las unidades disponibles.

• ✓Una propiedad de tiempo compartido incluye un interés inmobiliario y se trata como bien inmueble
• ✓Un uso de tiempo compartido no tiene interés inmobiliario y se trata como bien mueble
• ✓La proporción uno a uno entre noches de uso y derechos de uso limita a los propietarios a las unidades disponibles
• ✓Un propietario es cualquier persona, distinta de un desarrollador, que haya adquirido un tiempo compartido

Un patrimonio de tiempo compartido es un interés en bienes raíces regido por la ley inmobiliaria de Carolina del Norte; se puede registrar un instrumento de tiempo compartido para un patrimonio, pero no se pueden registrar los instrumentos para usos de tiempo compartido. Salvo disposición en contrario, el desarrollador debe cerrar y registrar el instrumento de tiempo compartido dentro de los 180 días posteriores a la firma del contrato por parte del comprador, siempre que los fondos estén en depósito en garantía. Los desarrolladores no pueden cerrar una venta que exceda la proporción uno a uno entre noches de uso y derechos de uso.

• ✓Los patrimonios de tiempo compartido son intereses en bienes raíces; los usos de tiempo compartido son propiedad personal
• ✓Los instrumentos de uso de tiempo compartido no pueden registrarse en el registro de escrituras
• ✓Los desarrolladores deben cerrar y registrar dentro de los 180 días posteriores a la firma del contrato, con los fondos en depósito en garantía
• ✓Los desarrolladores no pueden vender ni cerrar ventas que excedan la proporción uno a uno entre noches de uso y derechos de uso

El contrato de venta de tiempo compartido debe incluir los nombres y direcciones del desarrollador y del programa, una descripción del tiempo compartido, el precio de compra y los cargos, la información del agente de depósito en garantía (escrow agent), y un aviso de cancelación de cinco días visible que indique que el comprador puede cancelar sin penalidad antes de la medianoche de los cinco días posteriores a la firma o a la recepción de la declaración de oferta pública, lo que ocurra después.

• ✓El contrato debe incluir una declaración visible del derecho de cancelación de cinco días.
• ✓El plazo de cinco días corre a partir de la firma o de la recepción de la declaración de oferta pública, lo que ocurra después.
• ✓Cualquier intento de obtener una renuncia al derecho de cancelación es nulo.
• ✓Se prohíbe el cierre antes del vencimiento del período de cancelación de cinco días.

Antes de la ejecución del contrato, el desarrollador debe proporcionar una declaración de oferta pública y obtener un acuse de recibo por escrito. Debe contener una página de portada con una advertencia de carácter resumido, el nombre y la dirección del desarrollador, la descripción del programa, los detalles del sistema de reservas, la información del proyecto, los métodos de imposición de cuotas, el seguro, las divulgaciones sobre el depósito en garantía y una declaración de que los tiempos compartidos deben comprarse por su valor vacacional, no como inversión.

• ✓Debe proporcionarse una declaración de oferta pública antes de la ejecución del contrato, con acuse de recibo por escrito
• ✓La declaración debe divulgar la protección mediante depósito en garantía de los fondos del comprador
• ✓Una declaración visible debe advertir que un tiempo compartido es para valor vacacional, no una inversión que se aprecia
• ✓Se prohíbe a los desarrolladores hacer declaraciones fuera del contrato y de la declaración de oferta pública

Un comprador puede cancelar el contrato hasta la medianoche del quinto día después de la fecha que sea posterior entre la firma y la recepción de la declaración de oferta pública y los documentos requeridos. No se puede renunciar a este derecho. No puede realizarse ningún cierre hasta que expire el período de cancelación. Los reembolsos por cancelación deben hacerse dentro de los 20 días posteriores a la solicitud o cinco días después de que los fondos estén compensados, lo que ocurra más tarde. El desarrollador debe establecer una cuenta de depósito en garantía con un agente de depósito en garantía independiente para los fondos del comprador.

• ✓No se puede renunciar al derecho de cancelación de cinco días; las renuncias son nulas
• ✓No puede realizarse ningún cierre hasta que expire el período de cancelación
• ✓Los reembolsos por cancelación deben hacerse dentro de los 20 días posteriores a la solicitud o cinco días después de que los fondos estén compensados
• ✓Los desarrolladores deben colocar los fondos del comprador en depósito en garantía con un agente de depósito en garantía independiente

Los fondos en escrow pertenecen al comprador, no al desarrollador, y solo pueden desembolsarse según la ley tras presentar declaraciones juradas apropiadas de incumplimiento o de cumplimiento completo. El agente de escrow independiente tiene un deber fiduciario y debe conservar las declaraciones juradas durante cinco años. Un desarrollador o agente de escrow que intencionalmente incumpla los requisitos de escrow es culpable de un delito grave de clase E; no establecer el escrow es prueba prima facie de una infracción intencional.

• ✓Los fondos de tiempo compartido en escrow pertenecen al comprador hasta que se cumplan las condiciones de desembolso apropiadas.
• ✓El agente de escrow independiente tiene un deber fiduciario y debe conservar las declaraciones juradas durante cinco años.
• ✓El incumplimiento intencional de los requisitos de escrow constituye un delito grave de clase E.
• ✓Si se omite el aviso de cancelación, el comprador puede anular la transferencia y recuperar los fondos más el 10 % (con un límite de $3,000).

Todo anuncio de tiempo compartido que ofrezca un premio u otro incentivo debe cumplir plenamente con el Capítulo 75 de los Estatutos Generales. Ningún poder, mandato o dispositivo similar otorgado por un propietario de tiempo compartido en relación con la votación en una asociación de propietarios de tiempos compartidos podrá exceder un año, aunque podrá renovarse anualmente.

• ✓Los anuncios de tiempos compartidos que ofrezcan premios deben cumplir con el Capítulo 75
• ✓El poder de voto de un propietario de tiempo compartido no puede exceder una duración de un año
• ✓Los poderes pueden renovarse año tras año

Si se ofrece a un comprador un programa de intercambio, el desarrollador debe entregar información detallada antes de la ejecución del contrato de intercambio y del contrato de venta, incluidos el nombre y la dirección de la empresa de intercambio, sus funcionarios/directores, cualquier conflicto de intereses, si la participación es voluntaria u obligatoria, los términos y procedimientos, las limitaciones/restricciones, las tarifas, y estadísticas auditadas de forma independiente sobre los propietarios y los proyectos participantes.

• ✓Las divulgaciones del programa de intercambio deben entregarse antes de ejecutar el contrato de intercambio y el contrato de venta
• ✓Las divulgaciones deben indicar si la participación es voluntaria u obligatoria
• ✓Las estadísticas del programa de intercambio generalmente deben ser auditadas de forma independiente por un CPA
• ✓Las divulgaciones deben incluir todas las limitaciones, restricciones y tarifas del programa de intercambio