RCW 18.85.011 Definitions +13Washington · bất động sản · Tiếng Việt

Luật định rõ ba danh mục người cấp phép. Một 'broker' là một người tự nhiên hoạt động thay mặt cho một công ty bất động sản để thực hiện các dịch vụ môi giới dưới sự giám sát của một designated broker hoặc managing broker. Một 'managing broker' thực hiện các dịch vụ môi giới dưới sự giám sát của designated broker và có thể giám sát các broker/managing broker khác. Một 'designated broker' sở hữu một công ty sole proprietorship HOẶC là một người có quyền kiểm soát được chỉ định bởi một thực thể kinh doanh để hoạt động thay mặt cho công ty, nắm giữ giấy phép managing broker có chứng thực 'designated broker'.

• ✓Một broker luôn làm việc dưới sự giám sát của một designated broker hoặc managing broker
• ✓Một designated broker phải nắm giữ giấy phép managing broker và nhận được chứng thực 'designated broker'
• ✓Một managing broker có thể giám sát các broker và managing broker khác được cấp phép cho công ty

Các dịch vụ môi giới bao gồm niêm yết, bán, mua, trao đổi, lựa chọn, cho thuê, hoặc thuê bất động sản; đàm phán các giao dịch như vậy; xử lý nhà sản xuất/di động kèm theo đất đai; quảng cáo bản thân là người tham gia môi giới; tư vấn cho người mua/bán/chủ nhà/người thuê; cấp ý kiến định giá của môi giới; thu thập/giữ/chi tiền giao dịch; và cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản. Các dịch vụ phải được cung cấp để nhận tiền bù hoặc kỳ vọng bù, hoặc bởi một người có giấy phép thay mặt họ.

• ✓Bất kỳ đàm phán nào về mua, bán, cho thuê hoặc thuê bất động sản đều là dịch vụ môi giới
• ✓Ý kiến định giá của môi giới không phải là định giá trừ khi nó tuân thủ chương 18.140 RCW
• ✓Quản lý bất động sản bao gồm tiếp thị, cho thuê, thuê, và bảo trì vật lý/hành chính/tài chính

Bất động sản thương mại có nghĩa là bất kỳ mảnh đất nào khác với bất động sản chứa từ một đến bốn đơn vị dân cư. Nó không bao gồm các lô đất hoặc đơn vị dân cư một gia đình (căn hộ chung cư, townhouses, nhà sản xuất, nhà phân lô) được bán theo cơ sở từng đơn vị, trừ khi tài sản được bán hoặc cho thuê cho mục đích thương mại.

• ✓Tài sản có 1-4 đơn vị dân cư không phải là bất động sản thương mại
• ✓Các đơn vị một gia đình được bán theo từng đơn vị bị loại trừ trừ khi dùng cho mục đích thương mại

Lợi ích kiểm soát có nghĩa là khả năng kiểm soát các quyết định hoạt động hoặc tài chính (hoặc cả hai) của một công ty. Giấy phép không hoạt động là giấy phép chưa hết hạn nhưng không liên kết với một công ty; người nắm giữ không thể cung cấp dịch vụ môi giới trong khi không hoạt động.

• ✓Lợi ích kiểm soát = khả năng kiểm soát các quyết định hoạt động và/hoặc tài chính
• ✓Giấy phép không hoạt động chưa hết hạn nhưng không liên kết với một công ty

Mối quan hệ nhà thầu độc lập tồn tại khi (a) không có thỏa thuận bằng văn bản nào nêu rằng môi giới là nhân viên, và (b) phần lớn tiền bù đắp là cho các dịch vụ môi giới bất động sản được cung cấp bởi công ty. Tình trạng này không giải phóng người quản lý môi giới hoặc công ty khỏi các nhiệm vụ giám sát.

• ✓Yêu cầu không có thỏa thuận nhân viên bằng văn bản VÀ tiền bù đắp gắn liền với các dịch vụ môi giới
• ✓Tình trạng nhà thầu độc lập không loại bỏ các nhiệm vụ giám sát của công ty

'Quảng cáo' là bất kỳ nỗ lực nào thông qua xuất bản hoặc phát sóng (bằng lời nói, viết hoặc cách khác) để thuyết phục một người sử dụng các dịch vụ của một công ty hoặc môi giới. 'Rõ ràng và nổi bật' có nghĩa là biểu diễn có màu sắc, độ tương phản, kích thước hoặc độ nghe rõ như vậy, và được trình bày sao cho dễ dàng nhận thấy và hiểu được.

• ✓Quảng cáo bao gồm các nỗ lực bằng lời nói, viết hoặc phát sóng để thuyết phục sử dụng dịch vụ
• ✓Rõ ràng và nổi bật có nghĩa là dễ dàng nhận thấy và hiểu được

Branch manager là một người tự nhiên nắm giữ giấy phép managing broker và được uỷ quyền bởi designated broker để quản lý một vị trí vật lý duy nhất của chi nhánh văn phòng. Bộ phát hành một chứng thực cụ thể cho các branch manager, phân biệt vai trò này với các vị trí được cấp phép khác.

• ✓Branch manager phải nắm giữ giấy phép managing broker
• ✓Quyền quản lý chi nhánh phải được uỷ quyền bởi designated broker
• ✓Branch manager chỉ quản lý một vị trí vật lý duy nhất của chi nhánh văn phòng
• ✓Bộ phát hành một chứng thực cụ thể cho các branch manager

Các chủ sở hữu giấy phép liên kết là các cá nhân tự nhiên được cấp giấy phép làm môi giới hoặc môi giới quản lý, được tuyển dụng bởi một công ty và được cấp giấy phép để đại diện cho công ty đó trong thực hiện bất kỳ hành động nào được quy định trong chương 18.85 RCW. Thuật ngữ này chỉ định những cá nhân được cấp giấy phép hoạt động dưới một công ty.

• ✓Các chủ sở hữu giấy phép liên kết phải là các cá nhân tự nhiên (không phải các thực thể)
• ✓Họ phải được cấp giấy phép làm môi giới hoặc môi giới quản lý
• ✓Họ phải được tuyển dụng bởi một công ty
• ✓Họ được cấp giấy phép để đại diện cho công ty trong các hành động được quy định theo chương 18.85 RCW

Các hợp đồng dịch vụ môi giới bao gồm, nhưng không giới hạn ở, các hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê, danh sách, quyền chọn, hợp đồng đại lý, và hợp đồng quản lý tài sản. Định nghĩa rộng này bao gồm các tài liệu chính mà các môi giới sử dụng trong các giao dịch bất động sản.

• ✓Danh sách không đầy đủ ('bao gồm, nhưng không giới hạn ở')
• ✓Bao gồm hợp đồng mua bán, danh sách, và quyền chọn
• ✓Bao gồm hợp đồng cho thuê/cho mướn, đại lý, và quản lý tài sản

Văn phòng chi nhánh có nghĩa là một văn phòng vật lý riêng biệt của công ty bất động sản có địa chỉ thư khác với văn phòng chính của công ty và sử dụng số UBI (unified business identifier) của công ty bất động sản. Cả ba điều kiện phải được đáp ứng.

• ✓Phải là một văn phòng vật lý riêng biệt của công ty bất động sản
• ✓Phải có địa chỉ thư khác với văn phòng chính của công ty
• ✓Phải sử dụng số UBI (unified business identifier) của công ty bất động sản

Các từ và thuật ngữ được sử dụng trong chương này mang cùng ý nghĩa như trong chương 18.85 RCW trừ khi chương rõ ràng cung cấp ngược lại hoặc bối cảnh rõ ràng cho thấy một ý nghĩa khác được dự định.

• ✓Các thuật ngữ mặc định tuân theo ý nghĩa của chương 18.85 RCW
• ✓Các ngoại lệ chỉ áp dụng khi được cung cấp rõ ràng hoặc được bối cảnh rõ ràng chỉ ra

Những người nộp đơn lần đầu tiên để lấy giấy phép môi giới theo chương 18.85 RCW phải nộp kiểm tra nền tảng dấu vân tay với nhà cung cấp được ủy quyền của bộ phận. Những người nộp đơn lần đầu tiên để lấy giấy phép môi giới quản lý bằng cách sử dụng các trình độ thay thế cũng phải hoàn thành kiểm tra nền tảng dấu vân tay. Các đơn đăng ký nộp mà không có kiểm tra dấu vân tay yêu cầu được coi là chưa hoàn thành.

• ✓Những người nộp đơn môi giới lần đầu tiên phải nộp dấu vân tay cho nhà cung cấp được ủy quyền của bộ phận
• ✓Những người nộp đơn môi giới quản lý lần đầu tiên sử dụng các trình độ thay thế phải nộp dấu vân tay
• ✓Một đơn đăng ký không có kiểm tra nền tảng dấu vân tay yêu cầu được coi là chưa hoàn thành

Kiểm tra nền tảng dấu vân tay được yêu cầu cho mọi lần gia hạn hoạt động trong sáu năm. Nếu kiểm tra nền tảng đã hoàn thành trong sáu năm qua, không cần kiểm tra mới để kích hoạt giấy phép. Khi dấu vân tay bị từ chối, người nộp đơn phải tuân theo các thủ tục gửi lại của nhà cung cấp trong vòng 21 ngày dương lịch; nếu không tuân thủ sẽ dẫn đến tạm đình chỉ giấy phép cho đến khi tuân thủ các thủ tục, và người nộp đơn chịu trách nhiệm về các khoản phí bổ sung.

• ✓Kiểm tra nền tảng dấu vân tay được yêu cầu cho lần gia hạn hoạt động trong sáu năm
• ✓Không cần kiểm tra nền tảng mới nếu đã thực hiện trong sáu năm qua
• ✓Dấu vân tay bị từ chối phải được gửi lại trong vòng 21 ngày dương lịch hoặc giấy phép sẽ bị tạm đình chỉ

Giấy phép môi giới cá nhân và giấy phép quản lý môi giới phải được giữ sẵn có tại địa chỉ được hiển thị trên giấy phép. Giấy phép công ty và chi nhánh có yêu cầu nghiêm ngặt hơn: chúng phải được trưng bày vật lý nơi công chúng có thể thấy. Những ứng viên nên phân biệt giữa 'sẵn có' (giấy phép cá nhân) và 'trưng bày nhìn thấy được bởi công chúng' (giấy phép công ty/chi nhánh).

• ✓Giấy phép môi giới bất động sản và giấy phép quản lý môi giới phải sẵn có tại địa chỉ xuất hiện trên giấy phép cá nhân
• ✓Tất cả giấy phép công ty và chi nhánh phải được trưng bày trong một khu vực nhìn thấy được bởi công chúng

Người môi giới được chỉ định phải lưu giữ các hồ sơ tài khoản ký quỹ cụ thể thay mặt cho công ty. Những hồ sơ này ghi chép tất cả tiền chảy qua các tài khoản ký quỹ của công ty và phải được duy trì để cho phép xác minh việc xử lý thích hợp các quỹ của khách hàng.

• ✓Phải lưu giữ sổ biên lai trùng lặp hoặc tạp chí tiền mặt nhận được ghi lại tất cả các biên lai
• ✓Phải sử dụng các séc được đánh số tuần tự, không trùng lặp cùng với sổ đăng ký séc, tạp chí thanh toán bằng tiền mặt hoặc phiếu séc
• ✓Phải lưu giữ các phiếu gửi ngân hàng trùng lặp được xác thực hoặc gửi ngân hàng được xác minh hàng ngày
• ✓Phải lưu giữ sổ kế toán của khách hàng tóm tắt tất cả tiền nhận được và chi trả cho mỗi giao dịch hoặc tài khoản quản lý tài sản
• ✓Phải duy trì các tờ sổ cách biệt cho mỗi người thuê (bao gồm tiền ký quỹ), người cho thuê, người mua hoặc người vay thế chấp
• ✓Phải lưu giữ các báo cáo ngân hàng đã điều hòa và các séc đã hủy cho tất cả các tài khoản ngân hàng ký quỹ

Ngoài các hồ sơ tài khoản ký quỹ, môi giới chỉ định phải lưu giữ tài liệu giao dịch cho công ty, bao gồm nhật ký, bản sao hợp đồng và các thư mục giao dịch. Tất cả các hồ sơ bắt buộc phải được lưu giữ tại một địa điểm có giấy phép duy nhất.

• ✓Phải lưu giữ nhật ký chính xác, cập nhật của tất cả các thỏa thuận hoặc hợp đồng dịch vụ môi giới được gửi bởi các người được cấp phép liên kết
• ✓Phải lưu giữ một bản sao dễ đọc của giao dịch hoặc hợp đồng dịch vụ môi giới trong hồ sơ của từng công ty tham gia
• ✓Phải lưu giữ một thư mục giao dịch chứa tất cả các thỏa thuận, biên lai, hợp đồng, tài liệu, hợp đồng thuê, bảng đóng cửa, ý kiến định giá của môi giới, các thỏa thuận giới thiệu và các thư từ quan trọng
• ✓Tất cả các hồ sơ bắt buộc phải được lưu giữ tại một địa điểm nơi công ty được cấp phép (văn phòng chính hoặc bất kỳ chi nhánh nào)

Tất cả các séc nhận được trong các giao dịch bất động sản hoặc cơ hội kinh doanh phải được thanh toán cho công ty bất động sản được cấp phép. Điều này bao gồm tiền thực thi, tiền ký quỹ bảo mật hoặc bồi thường, tiền thuê, thanh toán thuê bao, và thanh toán hợp đồng hoặc thế chấp trên tài sản do khách hàng sở hữu. Một ngoại lệ chỉ tồn tại khi các bên chính thống nhất bằng văn bản rằng tiền ký quỹ sẽ được trả cho người bán hoặc một đại lý escrow được đặt tên trong thỏa thuận.

• ✓Các séc cho tiền thực thi, ký quỹ, thuê bao, hợp đồng hoặc thanh toán thế chấp phải được thanh toán cho công ty bất động sản được cấp phép
• ✓Một ngoại lệ yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản của các bên chính để thanh toán cho người bán hoặc một đại lý escrow được đặt tên
• ✓Công ty bất động sản phải lưu giữ một bản sao của bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào ủy quyền cho một người nhận thanh toán thay thế

Tất cả các nhà môi giới và nhà môi giới quản lý phải giao vật lý tất cả các quỹ, tiền, công cụ có thể chuyển nhượng hoặc các vật dụng có giá trị nhận được cho nhà môi giới quản lý, quản lý chi nhánh hoặc nhà môi giới được chỉ định thích hợp trong khoảng thời gian quy định. Điều này đảm bảo tiền của khách hàng được chuyển nhanh chóng vào xử lý tín thác thích hợp và bảo vệ chống lại sự lạm dụng.

• ✓Tiền và công cụ có thể chuyển nhượng phải được giao trong vòng hai ngày làm việc kể từ ngày ký của khách hàng/người mua
• ✓Ngày làm việc không bao gồm Thứ Bảy, Chủ Nhật và các kỳ nghỉ lễ theo định nghĩa trong RCW 1.16.050
• ✓Giao dịch phải xảy ra sớm hơn hai ngày làm việc nếu hợp đồng khách hàng/người mua yêu cầu giao dịch nhanh hơn
• ✓Giao dịch được thực hiện cho nhà môi giới quản lý, quản lý chi nhánh hoặc nhà môi giới được chỉ định thích hợp

Bất kỳ nhà cung cấp giáo dục hoặc nhà phát triển khóa học nào cũng có thể gửi một khóa học tới bộ để phê duyệt. Phê duyệt phải được lấy trước khi khóa học được cung cấp cho tín chỉ giờ. Các nhà cung cấp gửi một đơn đăng ký hoàn chỉnh bằng phương pháp của bộ, và giám đốc hoặc người được chỉ định phê duyệt, không phê duyệt hoặc phê duyệt có điều kiện dựa trên tiêu chí ủy ban.

• ✓Phê duyệt khóa học của bộ được yêu cầu trước ngày khóa học được cung cấp cho tín chỉ giờ
• ✓Nhà cung cấp khóa học phải gửi một đơn đăng ký phê duyệt khóa học hoàn chỉnh bằng phương pháp do bộ xác định
• ✓Người nộp đơn được thông báo bằng văn bản về phê duyệt, từ chối hoặc phê duyệt có điều kiện; thông báo từ chối phải bao gồm lý do

Khi một khóa học được phê duyệt, phê duyệt có hiệu lực trong bốn năm kể từ ngày có hiệu lực. Khóa học cơ bản là một ngoại lệ, hết hạn chỉ sau hai năm.

• ✓Phê duyệt khóa học hết hạn bốn năm sau ngày có hiệu lực của phê duyệt
• ✓Phê duyệt khóa học cơ bản hết hạn sau hai năm

Giám đốc điều tiết hoạt động môi giới bất động sản để bảo vệ người tiêu dùng vì các giao dịch bất động sản thường là những giao dịch tài chính lớn nhất trong đời người tiêu dùng. Giấy phép bất động sản là một đặc quyền được cấp bởi tiểu bang, không phải là một quyền, tùy thuộc vào việc đáp ứng các yêu cầu và hợp tác với các cuộc kiểm toán/điều tra.

• ✓Giấy phép bất động sản là một đặc quyền được nhà nước cấp cho những người đáp ứng các yêu cầu cấp phép và tuân thủ tất cả các luật
• ✓Những người có giấy phép phải hợp tác với các cuộc kiểm toán/điều tra các hoạt động môi giới của họ
• ✓Giám đốc sử dụng hai phương pháp thực thi chính: kiểm toán và điều tra

Khi hoàn thành các tài liệu giao dịch môi giới bất động sản cho người tiêu dùng, những người có giấy phép được giữ theo tiêu chuẩn thực hành của một luật sư. Đây là một tiêu chuẩn chuyên nghiệp cao phản ánh tầm quan trọng của các tài liệu liên quan.

• ✓Tiêu chuẩn thực hành cho các người có giấy phép bất động sản là tiêu chuẩn của một luật sư khi hoàn thành các tài liệu giao dịch
• ✓Tiêu chuẩn này áp dụng cụ thể cho việc hoàn thành các tài liệu giao dịch môi giới bất động sản cho người tiêu dùng

Khi một công ty bất động sản thay đổi địa điểm văn phòng của mình, người môi giới được chỉ định của công ty phải thông báo cho chương trình bất động sản. Điều này phải được thực hiện trong vòng mười ngày bằng cách nộp đơn thay đổi địa chỉ đã hoàn chỉnh, trả lại tất cả các giấy phép, nộp các đơn chuyển nhượng đã hoàn chỉnh và thanh toán các khoản phí chính xác.

• ✓Người môi giới được chỉ định phải nộp thay đổi trong vòng mười ngày
• ✓Đơn thay đổi địa chỉ đã hoàn chỉnh phải được nộp cho chương trình bất động sản
• ✓Tất cả các giấy phép phải được trả lại cùng với các đơn chuyển nhượng đã hoàn chỉnh
• ✓Các khoản phí chính xác phải kèm theo đơn

Các hồ sơ bất động sản bắt buộc phải chính xác, công bố rõ ràng và cập nhật thường xuyên. Hồ sơ phải được lưu giữ tại địa chỉ văn phòng được cấp phép, có các quy tắc cụ thể để lưu trữ các giao dịch cũ, đã đóng tại một cơ sở trung tâm.

• ✓Tất cả các hồ sơ bất động sản bắt buộc phải chính xác, công bố rõ ràng và cập nhật thường xuyên
• ✓Hồ sơ phải được lưu giữ tại địa chỉ nơi công ty được cấp phép để duy trì một văn phòng bất động sản
• ✓Các giao dịch đóng cửa có thời gian ít nhất một năm có thể được lưu giữ tại một cơ sở trung tâm đặt tại Washington
• ✓Hồ sơ phải được lưu giữ và có sẵn để giám đốc kiểm tra trong thời gian tối thiểu ba năm
• ✓Một danh sách tất cả các giao dịch được lưu trữ từ xa phải được duy trì tại văn phòng được cấp phép của công ty

Các hồ sơ có thể được lưu trữ điện tử hoặc trên các thiết bị từ xa miễn là việc truy xuất là tức thì. Công ty phải có khả năng xem và in tất cả các tài liệu tại văn phòng có giấy phép của mình và duy trì thiết bị trong tình trạng tốt.

• ✓Các hồ sơ có thể được lưu trữ điện tử hoặc trên các thiết bị từ xa miễn là việc truy xuất tất cả các tài liệu là tức thì
• ✓Việc truy xuất phải có thể thực hiện được tại văn phòng có giấy phép của công ty cho phép xem và in tất cả các tài liệu
• ✓Lưu trữ tài liệu phải được lập chỉ mục để cho phép truy xuất tức thì tất cả các tài liệu
• ✓Người môi giới được chỉ định phải duy trì thiết bị tại địa điểm công ty trong tình trạng tốt để xem và in theo yêu cầu

Người được cấp phép bất động sản có trách nhiệm đàm phán thỏa thuận giữa người bán và người mua. Tại thời điểm đóng cửa, người được cấp phép phải cung cấp tuyên bố đóng cửa chi tiết đầy đủ cho từng người mua (theo như áp dụng cho người mua) và cho từng người bán (theo như áp dụng cho người bán). Công ty phải lưu giữ bản sao của tất cả các tuyên bố đóng cửa ngay cả khi quỹ không được xử lý bởi người được cấp phép và việc đóng cửa diễn ra ở nơi khác.

• ✓Một tuyên bố đóng cửa chi tiết đầy đủ phải được cung cấp cho từng người mua và từng người bán tại thời điểm giao dịch kết thúc
• ✓Công ty phải lưu giữ bản sao của tất cả các tuyên bố đóng cửa của người mua và người bán, ngay cả khi việc đóng cửa được thực hiện ở nơi khác
• ✓Yêu cầu này áp dụng cho cả giao dịch bất động sản và giao dịch cơ hội kinh doanh nơi người được cấp phép cung cấp dịch vụ môi giới

Các tuyên bố đóng cửa cho tất cả các giao dịch bất động sản hoặc cơ hội kinh doanh mà một công ty tham gia phải hiển thị thông tin giao dịch chi tiết, bao gồm ngày đóng cửa, tổng giá mua và danh sách chi tiết tất cả các điều chỉnh, tiền hoặc những thứ có giá trị với thuộc tính ghi nợ/ghi có thích hợp.

• ✓Các tuyên bố đóng cửa phải hiển thị ngày đóng cửa và tổng giá mua của bất động sản
• ✓Tất cả các điều chỉnh, tiền hoặc những thứ có giá trị phải được liệt kê chi tiết để hiển thị cho người nào được ghi có và/hoặc ghi nợ mỗi khoản
• ✓Ngày tháng của các điều chỉnh và tên của những người nhận tiền, người tạo lập, và những người được chỉ định của tất cả các ghi chú được thanh toán, tạo lập hoặc giả định phải được hiển thị

Tiền ròng thu được từ bán hết tất cả các giao dịch bất động sản được đóng bởi một người được cấp phép phải được trả trực tiếp cho người bán trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản quy định khác.

• ✓Tiền ròng từ bán phải được trả trực tiếp cho người bán
• ✓Ngoại lệ chỉ tồn tại khi thỏa thuận bằng văn bản quy định khác

Khi một giao dịch bất động sản liên quan đến nhiều hơn một licensee và người mua gửi tiền trước khi kết thúc, công ty nhận tiền trước tiên sẽ giữ quyền quản lý và vẫn chịu trách nhiệm về tiền cho đến khi phân phối.

• ✓Công ty nhận tiền trước tiên giữ quyền quản lý và vẫn chịu trách nhiệm
• ✓Tiền phải được phân phối hoặc giao theo hướng dẫn bằng văn bản được ký bởi tất cả các bên trong giao dịch

Tất cả các nhân viên được cấp phép phải giữ thông tin cho bên mà họ cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản về trạng thái tiền ký quỹ thiện chí và phải lưu giữ cũng như cung cấp bản sao các biên lai cho các bên chính và các công ty tham gia.

• ✓Các nhân viên được cấp phép phải giữ thông tin cho khách hàng của họ về trạng thái tiền ký quỹ thiện chí
• ✓Các nhân viên được cấp phép phải lưu giữ và cung cấp bản sao các biên lai cho các bên chính và các công ty tham gia

Một nhà môi giới bất động sản nhận được tiền từ bất kỳ bên chính nào hoặc bên liên quan đến giao dịch bất động sản/cơ hội kinh doanh, hợp đồng quản lý tài sản, hợp đồng thu tiền/thế chấp, hoặc phí trả trước phải giữ những khoản tiền này dưới dạng tín thác cho mục đích của hợp đồng hoặc giao dịch. Nhà môi giới không được sử dụng các quỹ này vì lợi ích của nhà môi giới, nhà môi giới quản lý, công ty, hoặc bất kỳ người nào không được hưởng lợi.

• ✓Các quỹ nhận được phải được giữ dưới dạng tín thác cho các mục đích của hợp đồng dịch vụ môi giới hoặc giao dịch
• ✓Quỹ tín thác không được sử dụng vì lợi ích của nhà môi giới, nhà môi giới quản lý, công ty, hoặc bất kỳ người nào không được hưởng lợi
• ✓Các nhà môi giới được chỉ định chịu trách nhiệm đảm bảo rằng các cấp phép liên kết bảo vệ quỹ của khách hàng

Designated broker có trách nhiệm cuối cùng trong quản lý quỹ tin tưởng và các tài khoản, bao gồm tất cả các chức năng kế toán chính từ khi nhận đến khi đối chiếu.

• ✓Designated broker chịu trách nhiệm gửi tiền, giữ tiền, chi tiền, lập biên lai, ghi sổ và ghi chép các quỹ
• ✓Designated broker chịu trách nhiệm báo cáo với principals và đối chiếu/thiết lập tài khoản trust
• ✓Designated broker phải thông báo cho principals và các nhà cấp phép hợp tác về các sự kiện quan trọng

Tất cả các quỹ nhận được liên quan đến bán bất động sản/cơ hội kinh doanh, cho thuê, leasing, quyền chọn, thu tiền hoặc phí trả trước thường phải gửi vào ngân hàng vào ngày làm việc ngân hàng tiếp theo, với các ngoại lệ cụ thể đối với séc được giữ lại. Tiền mặt có yêu cầu thời hạn nghiêm ngặt hơn.

• ✓Các quỹ phải được gửi vào tài khoản ký quỹ của công ty không muộn hơn ngày làm việc ngân hàng tiếp theo sau khi nhận được
• ✓Tiền mặt phải được gửi không muộn hơn ngày làm việc ngân hàng tiếp theo
• ✓Có một ngoại lệ đối với séc tiền định chứng khi hợp đồng nêu rõ rằng séc được giữ lại trong một thời gian nhất định hoặc cho đến khi một sự kiện cụ thể xảy ra
• ✓Thứ Bảy, Chủ Nhật và các ngày lễ theo pháp luật (theo RCW 1.16.050) không được coi là ngày làm việc ngân hàng

Phải duy trì một bảng sổ cái riêng biệt cho mỗi khách hàng, thể hiện tất cả các khoản nhập tiền và chi tiền với các chi tiết mục nhập nợ và có chi tiết cụ thể. Sổ cái 'mở tài khoản' theo dõi các quỹ công ty được sử dụng để mở hoặc duy trì tài khoản.

• ✓Phải lập một bảng sổ cái khách hàng cá nhân cho mỗi khách hàng mà công ty nhận tiền theo phương thức ủy thác
• ✓Cần có sổ cái 'mở tài khoản' cho các quỹ được sử dụng để mở tài khoản hoặc tránh tài khoản bị đóng
• ✓Các mục nhập có chi phải thể hiện ngày gửi tiền, số tiền và mục đích (ví dụ: tiền định nghĩa, tiền trả trước, tiền thuê, tiền đặt cọc bảo hiểm, lãi suất, phí trả trước)
• ✓Các mục nợ phải thể hiện ngày séc, số séc, số tiền, người nhận tiền và mục đích

Số dư tài khoản tin tưởng đã đối chiếu phải luôn bằng tổng trách nhiệm của khách hàng cộng với sổ cái tài khoản mở. Người môi giới được chỉ định phải thực hiện đối chiếu hàng tháng để giữ cho tất cả các bản ghi phù hợp với nhau.

• ✓Số dư tài khoản tin tưởng đã đối chiếu phải luôn bằng trách nhiệm tin tưởng chưa thanh toán đối với khách hàng cộng với quỹ sổ cái 'tài khoản mở'
• ✓Người môi giới được chỉ định phải chuẩn bị bảng cân đối hàng tháng của sổ cái khách hàng, đối chiếu nó với cả bảng kê ngân hàng và sổ đăng ký séc/tài khoản kiểm soát ngân hàng
• ✓Số dư sổ cái, đối chiếu ngân hàng và sổ cái khách hàng (bao gồm 'tài khoản mở') phải phù hợp nhau mọi lúc
• ✓Bảng cân đối liệt kê tất cả các sổ cái khách hàng hiển thị tên chủ sở hữu/số kiểm soát, ngày của mục nhập cuối cùng và số dư sổ cái

Tất cả các khoản giải ngân phải được thực hiện bằng séc hoặc chuyển khoản điện tử từ tài khoản tin tưởng và được ghi chép đầy đủ. Các biện pháp bảo vệ đặc biệt áp dụng cho chuyển khoản chuyên tuyến.

• ✓Tất cả các khoản giải ngân phải được thực hiện bằng séc hoặc chuyển khoản điện tử từ tài khoản tin tưởng và được xác định cho một giao dịch hoặc thỏa thuận cụ thể
• ✓Số séc, số tiền, ngày tháng, người nhận, các mục được bao gồm và sổ cái khách hàng được ghi nợ phải được hiển thị và phù hợp chính xác với séc đã viết; không được phép trùng lặp số séc
• ✓Không được phép giải ngân dựa trên biên lai chuyển khoản chuyên tuyến cho đến khi khoản tiền gửi được xác minh
• ✓Phải cung cấp bản sao giấy ghi nợ theo dõi cho các khoản giải ngân chuyên tuyến, đồng thời phải giữ lại các hướng dẫn của chủ sở hữu được ký kết xác định thực thể nhận và số tài khoản trong tập tin giao dịch

Chỉ các quỹ giao dịch của khách hàng mới thuộc về tài khoản ký quỹ. Các quỹ của môi giới/công ty và các quỹ không liên quan nói chung bị cấm, có một ngoại lệ hẹp cho các khoản tiền tối thiểu để giữ tài khoản mở.

• ✓Không được gửi tiền thuộc về môi giới được chỉ định hoặc công ty, ngoại trừ số tiền tối thiểu để mở hoặc giữ tài khoản không bị đóng
• ✓Không được gửi tiền không liên quan đến giao dịch bất động sản/kinh doanh của khách hàng hoặc tài khoản cho thuê, hợp đồng hoặc thu thập thế chấp

Các khoản thanh toán phải có liên quan chặt chẽ đến các giao dịch của khách hàng và không được vượt quá số tiền được giữ cho giao dịch đó. Hoa hồng cho các người được cấp phép và chi phí kinh doanh của công ty phải được thanh toán từ tài khoản kinh doanh thông thường.

• ✓Không được thanh toán cho các mục không liên quan đến một giao dịch hoặc tài khoản tập hợp cụ thể
• ✓Không được thanh toán vượt quá số tiền thực tế được giữ trong tài khoản ủy thác cho giao dịch đó
• ✓Hoa hồng cho những người được cấp phép tại công ty và chi phí kinh doanh của công ty phải được thanh toán từ tài khoản kinh doanh thông thường, không phải từ tài khoản ủy thác
• ✓Các khoản phí ngân hàng phải được tính vào tài khoản kinh doanh hoặc thanh toán riêng từ tài khoản kinh doanh của công ty (trừ trường hợp được quy định trong WAC 308-124E-110(1)(a) và (d))

Quỹ tin phải được gửi tại một tổ chức tài chính được bảo hiểm có khả năng chấp nhận dịch vụ tại Washington. Điều này bảo vệ quỹ của khách hàng thông qua bảo hiểm liên bang và đảm bảo trách nhiệm giải trình trong tiểu bang.

• ✓Quỹ phải được gửi tại một ngân hàng, hiệp hội tiết kiệm, hoặc liên minh tín dụng
• ✓Tổ chức phải được bảo hiểm bởi FDIC hoặc quỹ bảo hiểm cổ phần NCUA (hoặc công ty bảo hiểm liên bang kế tiếp)
• ✓Tổ chức tài chính phải có khả năng chấp nhận dịch vụ tại Washington state

Các tài khoản ngân hàng phải được chỉ định thích hợp là các tài khoản tin tưởng và người môi giới phải duy trì một hệ thống ghi chép được phê duyệt cung cấp đầy đủ dấu vết kiểm toán. Các hệ thống thay thế yêu cầu sự phê duyệt bằng văn bản trước đó.

• ✓Các tài khoản ngân hàng phải được chỉ định là tài khoản tin tưởng theo tên công ty hoặc tên đã giả định khi được cấp phép
• ✓Người môi giới được chỉ định phải duy trì một hệ thống ghi chép được chương trình bất động sản phê duyệt cung cấp dấu vết kiểm toán của tất cả các quỹ nhận được và chi tiêu
• ✓Tất cả các quỹ phải được xác định vào tài khoản của từng khách hàng riêng lẻ
• ✓Các hệ thống ghi chép thay thế phải được phê duyệt trước đó và bằng văn bản của chương trình bất động sản

Lãi suất được ghi có cho tài khoản của khách hàng phải được ghi lại như một khoản nợ. Lãi suất được gán cho công ty theo thỏa thuận bằng văn bản không thể nằm trong tài khoản tin tưởng và phải được ghi có vào tài khoản chung của công ty.

• ✓Lãi suất được ghi có cho tài khoản của khách hàng phải được ghi lại như một khoản nợ trên sổ cái khách hàng
• ✓Lãi suất được gán hoặc ghi có cho công ty theo thỏa thuận bằng văn bản không thể được duy trì trong tài khoản tin tưởng
• ✓Nhà môi giới được chỉ định phải sắp xếp với tổ chức để ghi có lãi suất công ty vào tài khoản chung của công ty

Tất cả các quỹ nhận được phải được ghi chép khi chúng đến và tất cả các khoản tiền gửi phải có thể truy được nguồn gốc và giao dịch liên quan, tạo thành một phần của dấu vết kiểm toán.

• ✓Tất cả các séc, quỹ hoặc tiền nhận được phải được xác định theo ngày nhận, số tiền, nguồn gốc và mục đích trên sổ nhật ký tiền mặt nhận được hoặc biên lai bản sao được lưu giữ như một bản ghi vĩnh viễn
• ✓Tất cả các khoản tiền gửi vào tài khoản ủy thác phải được xác định theo nguồn gốc của quỹ và giao dịch mà nó áp dụng

Các séc hủy bỏ phải được bảo tồn để đảm bảo tính toàn vẹn của hồ sơ, và hoa hồng nợ cho một công ty khác có thể được thanh toán từ tài khoản tin tức một cách nhanh chóng như là sự giảm từ hoa hồng gộp.

• ✓Các séc hủy bỏ được viết trên tài khoản tin tức phải được làm hỏng vĩnh viễn và được lưu giữ
• ✓Hoa hồng nợ cho một công ty khác có thể được thanh toán từ tài khoản tin tức và phải được thanh toán nhanh chóng khi nhận được tiền
• ✓Hoa hồng chia sẻ với một công ty khác được coi là sự giảm từ hoa hồng gộp nhận được

Các quy tắc tài khoản ký quỹ áp dụng như nhau cho các hệ thống thủ công và máy tính, với các yêu cầu cụ thể về sao lưu dữ liệu, các bản ghi có thể truy xuất được và tài liệu nguồn của các thay đổi.

• ✓Hệ thống phải cung cấp khả năng sao lưu tất cả các tệp dữ liệu
• ✓Các sổ đăng ký/tạp chí, đối soát ngân hàng và bảng cân đối tháng hàng phải được duy trì và có sẵn để truy xuất hoặc in ngay lập tức theo yêu cầu của bộ phận
• ✓Phải duy trì tệp tài liệu nguồn có ngày hoặc tệp chỉ mục để hỗ trợ bất kỳ thay đổi nào đối với các bản ghi kế toán hiện có

Những người có giấy phép phải tạo và duy trì hồ sơ các hoạt động môi giới bất động sản của họ cho mục đích quản lý. Những hồ sơ này phải được lưu giữ và cung cấp cho giám đốc trong vòng ba năm kể từ khi kết thúc các dịch vụ hoặc giao dịch liên quan. Những người có giấy phép không có quyền bảo mật đối với các hồ sơ mà họ được yêu cầu pháp lý phải duy trì.

• ✓Những hồ sơ phải được duy trì và cung cấp cho giám đốc trong vòng ba năm kể từ khi kết thúc các dịch vụ hoặc giao dịch liên quan
• ✓Những người có giấy phép được yêu cầu tạo và duy trì hồ sơ các hoạt động môi giới của họ
• ✓Những người có giấy phép không có quyền bảo mật đối với các hồ sơ mà họ được yêu cầu duy trì theo luật pháp hoặc quy tắc