RCW 18.85.011 Definitions +13Washington · real estate · Filipino

Ang statute ay nagpapahiwalay ng tatlong kategorya ng licensee. Ang 'broker' ay isang natural na tao na kumikilos sa ngalan ng isang real estate firm upang magsagawa ng mga serbisyong pang-brokerage sa ilalim ng supervision ng isang designated o managing broker. Ang 'managing broker' ay nagsasagawa ng mga serbisyong pang-brokerage sa ilalim ng supervision ng designated broker at maaaring sumagawa ng supervisor sa ibang brokers/managing brokers. Ang 'designated broker' ay nagmamay-ari ng sole proprietorship firm O ay isang tao na may controlling interest na itinalagang kumilos sa ngalan ng firm, na nagtataglay ng managing broker license na may 'designated broker' endorsement.

• ✓Ang isang broker ay laging gumagana sa ilalim ng supervision ng isang designated o managing broker
• ✓Ang isang designated broker ay dapat magtataglay ng managing broker license at makatanggap ng 'designated broker' endorsement
• ✓Ang isang managing broker ay maaaring magbigay ng supervision sa ibang brokers at managing brokers na naka-license sa firm

Kasama sa mga serbisyong brokerage ang paglilista, pagbebenta, pagbili, pagpapalit, opsyon, pag-upa, o pag-renta ng real estate; pakikipagusap sa ganitong mga transaksyon; paghawak ng manufactured/mobile homes na may kaugnayan sa lupa; pagpapadvertisa ng sarili bilang nakikibahagi sa brokerage; pagbibigay payo sa mga mamimili/nagbebenta/may-ari/mga tenant; pagisyu ng broker's price opinion; pagkolekta/pagtatayo/pagpapadisperse ng transaction funds; at pagpapatupad ng property management services. Ang mga serbisyo ay dapat na para sa kompensasyon o inaasahang kompensasyon, o ng isang licensee sa kanilang sariling kapakanan.

• ✓Ang anumang pakikipagusap para sa pagbili, pagbebenta, pag-upa, o pag-renta ng real estate ay isang serbisyong brokerage
• ✓Ang broker's price opinion ay hindi isang appraisal maliban kung ito ay sumusunod sa kabanata 18.140 RCW
• ✓Ang property management ay nagsasama ng marketing, pag-upa, pag-renta, at pisikal/administrative/pinansiyal na pagpapanatili

Ang komersyal na real estate ay nangangahulugang anumang parcel maliban sa real estate na naglalaman ng isa hanggang apat na residential units. Ito ay hindi kasama ang single-family residential lots o units (condos, townhouses, manufactured homes, subdivision homes) na ibinebenta sa unit-by-unit na batayan, maliban kung ang property ay ibinebenta o ini-lease para sa komersyal na layunin.

• ✓Ang property na may 1-4 residential units ay hindi komersyal na real estate
• ✓Ang single-family units na ibinebenta unit-by-unit ay hindi kasama maliban kung para sa komersyal na layunin

Ang 'controlling interest' ay nangangahulugang ang kakayahang kontrolin ang operational o financial decisions (o pareho) ng isang firm. Ang 'inactive license' ay isang lisensya na hindi nag-expire pero hindi affiliated sa isang firm; ang holder ay hindi maaaring magsagawa ng brokerage services habang inactive.

• ✓Controlling interest = kakayahang kontrolin ang operational at/o financial decisions
• ✓Ang inactive license ay hindi nag-expire pero hindi affiliated sa isang firm

Ang relasyon ng independent contractor ay umiiral kapag (a) walang nakasulat na kasunduan na nagsasaad na ang broker ay empleyado, at (b) karamihan ng kompensasyon ay para sa mga serbisyo sa real estate brokerage na ibinigay ng kumpanya. Ang statusong ito ay hindi nagpapahintulot sa managing broker o kumpanya na maglingkod sa mga tungkulin sa pag-supervise.

• ✓Nangangailangan ng walang nakasulat na kasunduan ng empleyado AT kompensasyon na nakatali sa mga serbisyo sa brokerage
• ✓Ang statusong independent contractor ay hindi nag-aalis ng mga tungkulin sa pag-supervise ng kumpanya

'Advertising' ay anumang pagsubok sa pamamagitan ng publikasyon o broadcast (oral, nakasulat, o iba pa) upang hikayatin ang isang tao na gamitin ang mga serbisyo ng isang firm o broker. 'Clear and conspicuous' ay nangangahulugan na ang representasyon ay may ganitong kulay, contrast, laki, o audibility, at ipinresentang upang madaling mapansin at maintindihan.

• ✓Ang advertising ay kinabibilangan ng oral, nakasulat, o broadcast na mga pagsubok na hikayatin ang paggamit ng mga serbisyo
• ✓Clear and conspicuous ay nangangahulugan na madaling mapansin at maintindihan

Ang branch manager ay isang natural na tao na nagtatampok ng managing broker's license at na-delegate ng authority ng designated broker upang pamahalaan ang isang single physical location ng branch office. Ang department ay naglalabas ng specific endorsement para sa branch managers, na nagpapahiwalay sa role na ito mula sa iba pang licensed positions.

• ✓Ang branch manager ay dapat na may managing broker's license
• ✓Ang authority upang pamahalaan ang branch ay dapat na i-delegate ng designated broker
• ✓Ang branch manager ay namamahala lamang sa isang single physical location ng branch office
• ✓Ang department ay naglalabas ng endorsement na partikular para sa branch managers

Ang mga afiliyadong licensee ay mga natural na tao na lisensyado bilang mga broker o managing broker na nagtatrabaho sa isang kumpanya at lisensyado upang kumatawan sa kumpanyang iyon sa pagsasagawa ng anumang mga aksyon na tinukoy sa kabanata 18.85 RCW. Ang terminong ito ay nagtukoy sa mga lisensyadong indibidwal na gumagana sa ilalim ng isang kumpanya.

• ✓Ang mga afiliyadong licensee ay dapat na mga natural na tao (hindi mga entidad)
• ✓Dapat silang lisensyado bilang mga broker o managing broker
• ✓Dapat silang magtatrabaho sa isang kumpanya
• ✓Sila ay lisensyado upang kumatawan sa kumpanya sa mga aksyon na tinukoy sa kabanata 18.85 RCW

Ang mga kontrata sa serbisyo ng brokerage ay kinabibilangan, ngunit hindi limitado sa, mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta, mga kasunduan sa pag-arenta o pag-alok, mga listahan, opsyon, mga kasunduan sa ahensya, at mga kasunduan sa pamamahala ng ari-arian. Ang malawak na kahulugan na ito ay sumasaklaw sa mga pangunahing dokumento na ginagamit ng mga broker sa mga transaksyon sa real estate.

• ✓Ang listahan ay hindi komprehensibo (nagsasabing 'kinabibilangan, ngunit hindi limitado sa')
• ✓Kasama ang mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta, mga listahan, at mga opsyon
• ✓Kasama ang mga kasunduan sa pag-arenta/pag-alok, ahensya, at pamamahala ng ari-arian

Ang branch office ay nangangahulugang isang hiwalay na pisikal na opisina ng real estate firm na may ibang mailing address mula sa pangunahing opisina ng firm at gumagamit ng UBI (unified business identifier) na numero ng real estate firm. Lahat ng tatlong kondisyon ay dapat matugunan.

• ✓Dapat ay isang hiwalay na pisikal na opisina ng real estate firm
• ✓Dapat ay may ibang mailing address kaysa sa pangunahing opisina ng firm
• ✓Dapat gumamit ng UBI (unified business identifier) na numero ng real estate firm

Ang mga salita at termino na ginagamit sa kabanata na ito ay may parehong kahulugan tulad ng sa kabanata 18.85 RCW maliban kung ang kabanata ay malinaw na nagbibigay ng iba o ang konteksto ay malinaw na nagpapahiwatig ng ibang kahulugan.

• ✓Ang mga termino ay nagde-default sa kanilang mga kahulugan sa kabanata 18.85 RCW
• ✓Ang mga eksepsyon ay naaangkop lamang kung malinaw na ibinigay o malinaw na ipinahiwatig ng konteksto

Ang mga bagong aplikante para sa kanilang unang broker's license sa ilalim ng kabanata 18.85 RCW ay dapat magsumite ng fingerprint background check sa authorized vendor ng departamento. Ang mga aplikante para sa kanilang unang managing broker's license gamit ang alternatibong kwalipikasyon ay dapat din kumpletuhin ang fingerprint background check. Ang mga aplikasyon na isinumite nang walang kinakailangang fingerprint check ay itinuturing na hindi kumpleto.

• ✓Ang mga bagong first-time broker applicants ay dapat magsumite ng fingerprints sa authorized vendor ng departamento
• ✓Ang mga first-time managing broker applicants na gumagamit ng alternatibong kwalipikasyon ay dapat magsumite ng fingerprints
• ✓Ang isang aplikasyon na walang kinakailangang fingerprint background check ay hindi kumpleto

Ang fingerprint background checks ay kinakailangan para sa bawat aktibong renewal bawat anim na taon. Kung ang background check ay natapus sa loob ng nakaraang anim na taon, walang bagong check na kinakailangan upang i-activate ang lisensya. Kapag ang mga fingerprint ay tinanggihan, ang applicant ay dapat sumunod sa mga resubmission procedures ng vendor sa loob ng 21 calendar days; ang kabiguan ay nagreresulta sa suspension ng lisensya hanggang sa susundin ang mga procedures, at ang applicant ay responsable sa mga karagdagang bayad.

• ✓Ang fingerprint background checks ay kinakailangan para sa aktibong renewal bawat anim na taon
• ✓Walang bagong background check na kinakailangan kung ang isa ay isinagawa sa loob ng nakaraang anim na taon
• ✓Ang mga tinanggihang fingerprint ay dapat ipadala muli sa loob ng 21 calendar days o ang lisensya ay suspended

Ang individual broker at managing broker licenses ay dapat na available sa address na ipinapakita sa license. Ang firm at branch office licenses ay may mas mahigpit na requirement: dapat silang physically displayed kung saan makikita ng publiko. Dapat makilala ng mga kandidato ang pagkakaiba sa pagitan ng 'available' (individual licenses) at 'displayed visible to public' (firm/branch licenses).

• ✓Ang real estate broker at managing broker licenses ay dapat na available sa address na lumilitaw sa individual license
• ✓Lahat ng firm at branch office licenses ay dapat na displayed sa isang lugar na nakikita ng publiko

Ang itinalagang broker ay dapat mapanatili ang mga partikular na talaan ng trust account para sa kapakanan ng firm. Ang mga talaan na ito ay nag-dokumento sa lahat ng pera na dumaraan sa mga trust account ng firm at dapat panatilihin upang mapahintulot ang pagpapatunay ng tamang paghawak ng mga pondo ng kliyente.

• ✓Dapat panatilihin ang dalawang kopya ng receipt book o cash receipts journal na nagrerekord sa lahat ng mga resibo
• ✓Dapat gumamit ng sequentially numbered, nonduplicative checks na may check register, cash disbursements journal, o check stubs
• ✓Dapat panatilihin ang validated duplicate bank deposit slips o daily verified bank deposit
• ✓Dapat panatilihin ang client's accounting ledger na nagbubuod ng lahat ng pera na natanggap at ginastos para sa bawat transaction o property management account
• ✓Dapat mapanatili ang magkahiwalay na ledger sheets para sa bawat tenant (kasama ang security deposit), lessee, vendee, o mortgagor
• ✓Dapat panatilihin ang reconciled bank statements at canceled checks para sa lahat ng trust bank accounts

Bukod sa mga rekord ng trust account, ang itinalagang broker ay dapat mapanatili ang transactional documentation para sa firma, kabilang ang mga log, kopya ng mga kontrata, at transaction folders. Lahat ng kinakailangang mga rekord ay dapat panatilihin sa isang lisenyadong lokasyon.

• ✓Dapat mapanatili ang isang tumpak at napapanahong log ng lahat ng mga kasunduan o kontrata para sa brokerage services na isinumite ng mga affiliated licensees
• ✓Isang legible na kopya ng transaction o mga kontrata para sa brokerage services ay dapat panatilihin sa mga file ng bawat nakikibahaging firma
• ✓Dapat mapanatili ang transaction folder na naglalaman ng lahat ng mga kasunduan, mga resibo, mga kontrata, mga dokumento, mga lease, closing statements, broker price opinions, referral agreements, at material correspondence
• ✓Lahat ng kinakailangang mga rekord ay dapat panatilihin sa isang lokasyon kung saan ang firma ay lisensiado (pangunahing opisina o anumang branch office)

Ang lahat ng tseke na natanggap sa real estate o business opportunity transactions ay dapat gawin na payable sa real estate firm tulad ng licensed. Kasama dito ang earnest money, security o damage deposits, rent, lease payments, at contract o mortgage payments sa property na pagmamay-ari ng mga kliyente. Ang isang exception ay umiiral lamang kapag ang mga principals ay magkasundo ng pasulat na ang deposit ay bayaran sa seller o sa isang escrow agent na nabanggit sa agreement.

• ✓Ang mga tseke para sa earnest money, deposits, rent, lease, contract, o mortgage payments ay dapat payable sa real estate firm tulad ng licensed
• ✓Ang isang exception ay nangangailangan ng written mutual agreement ng mga principals upang magbayad sa seller o sa isang named escrow agent
• ✓Ang real estate firm ay dapat magsagip ng isang kopya ng anumang written agreement na nag-authorize sa isang alternate payee

Lahat ng mga broker at managing broker ay dapat na pisikal na maghatid ng lahat ng pondo, pera, negotiable instrument, o mga bagay na may halaga na natanggap sa naaangkop na managing broker, branch manager, o kanilang itinalagang broker sa loob ng itinakdang panahon. Tinitiyak nito na ang mga pondo ng kliyente ay mabilis na mailipat sa tamang trust handling at nagpoprotekta laban sa hindi tamang paggamit.

• ✓Ang mga pundo at negotiable instrument ay dapat ihatid sa loob ng dalawang araw na negosyo mula sa paglagda ng kliyente/customer
• ✓Ang mga araw na negosyo ay hindi kasama ang Sabado, Linggo, at mga legal holidays tulad ng tinukoy sa RCW 1.16.050
• ✓Ang paghahatid ay dapat mangyari nang mas maaga kaysa sa dalawang araw na negosyo kung ang kontrata ng kliyente/customer ay nangangailangan ng mas mabilis na paghahatid
• ✓Ang paghahatid ay ginagawa sa naaangkop na managing broker, branch manager, o itinalagang broker

Anumang provider ng edukasyon o developer ng kurso ay maaaring magsumite ng kurso sa departamento para sa pagsang-ayon. Ang pagsang-ayon ay dapat makuha bago ang kurso ay inaalok para sa credit ng oras. Ang mga provider ay nagsusumite ng nakumpletong application gamit ang pamamaraan ng departamento, at ang direktor o kanyang kapalit ay umaanyaya, tumanggi, o may kondisyong umaanyaya batay sa mga pamantayan ng komisyon.

• ✓Ang pagsang-ayon sa kurso ng departamento ay kinakailangan bago ang petsa na ang kurso ay inaalok para sa credit ng oras
• ✓Ang provider ng kurso ay dapat magsumite ng nakumpletong application para sa pagsang-ayon ng kurso gamit ang pamamaraan na tinukoy ng departamento
• ✓Ang applicant ay abisuhan nang pasalita ng pagsang-ayon, pagwawala, o may kondisyong pagsang-ayon; ang abiso ng pagwawala ay dapat magsama ng mga dahilan

Kapag aprubahan ang isang kurso, ang aprubahan ay tumatagal ng apat na taon mula sa epektibong petsa. Ang pangunahing kurso ay isang pagbubukod, na nag-expire pagkatapos lamang ng dalawang taon.

• ✓Ang aprubahan ng kurso ay nag-expire pagkatapos ng apat na taon mula sa epektibong petsa ng aprubahan
• ✓Ang aprubahan ng pangunahing kurso ay nag-expire pagkatapos ng dalawang taon

Ang direktor ay nag-regulate ng real estate brokerage practice para sa consumer safety dahil ang real estate transactions ay madalas na ang pinakamalaking financial transactions sa buhay ng isang consumer. Ang real estate license ay isang pribilehiyo na ibinigay ng estado, hindi isang karapatan, depende sa pagtutupad ng mga kinakailangan at pakikipagtulungan sa audits/investigations.

• ✓Ang real estate license ay isang pribilehiyo na ibinigay ng estado sa mga nakakatugon sa licensing requirements at sumusunod sa lahat ng batas
• ✓Ang mga licensee ay dapat makipagtulungan sa audits/investigations ng kanilang brokerage activities
• ✓Ang direktor ay gumagamit ng dalawang pangunahing enforcement methods: audits at investigations

Kapag kumukumpleto ng mga dokumento ng transaksyon sa real estate brokerage para sa mga consumer, ang mga licensee ay sinusubaybayan sa pamantayan ng pagsasanay ng isang abogado. Ito ay isang mataas na propesyonal na pamantayan na sumasalamin sa kahalagahan ng mga dokumentong kasangkot.

• ✓Ang pamantayan ng pagsasanay para sa mga real estate licensee ay katulad ng isang abogado kapag kumukumpleto ng mga dokumento ng transaksyon
• ✓Ang pamantayang ito ay naaandar partikular sa pagkumpleto ng mga dokumento ng transaksyon sa real estate brokerage para sa mga consumer

Kapag nagbago ang isang real estate firm ng lokasyon ng kanilang opisina, ang designated broker ng firm ay responsable sa pagbibigay ng abiso sa real estate program. Ito ay dapat gawin sa loob ng sampung araw sa pamamagitan ng pagsusumite ng completed change of address application, pagbabalik ng lahat ng licenses, pagsusumite ng completed transfer applications, at pagbabayad ng tamang bayad.

• ✓Ang designated broker ay dapat magsubmit ng pagbabago sa loob ng sampung araw
• ✓Ang completed change of address application ay dapat isampa sa real estate program
• ✓Lahat ng licenses ay dapat ibalik kasama ang completed transfer applications
• ✓Ang tamang bayad ay dapat kasama sa application

Ang mga kinakailangang real estate records ay dapat na tumpak, nai-post, at na-update. Ang mga talaan ay dapat panatilihin sa isang licensed office address, na may mga partikular na patakaran para sa pag-imbak ng mas lumang, nagsarong mga transaksyon sa isang central facility.

• ✓Lahat ng kinakailangang real estate records ay dapat na tumpak, nai-post, at na-update
• ✓Ang mga talaan ay dapat panatilihin sa isang address kung saan ang firm ay licensed na magsagawa ng real estate office
• ✓Ang mga transaksyon na nagtapos ng hindi bababa sa isang taon ay maaaring mapanatili sa isang central facility na matatagpuan sa Washington
• ✓Ang mga talaan ay dapat ipanatili at available para sa inspeksyon ng director ng hindi bababa sa tatlong taon
• ✓Ang isang talaan ng lahat ng mga transaksyon na nakaimbak remotely ay dapat panatilihin sa licensed office ng firm

Ang mga rekord ay maaaring iimbak nang elektroniko o sa mga malayong dispositibo hangga't ang pagkuha ay kaagad. Ang firm ay dapat na makakita at makaprint ng lahat ng mga dokumento sa kanyang licensed office at panatilihin ang kagamitan sa magandang kondisyon.

• ✓Ang mga rekord ay maaaring iimbak nang elektroniko o sa mga malayong dispositibo na may kondisyong ang pagkuha ng lahat ng mga dokumento ay kaagad
• ✓Ang pagkuha ay dapat na posible sa licensed office ng firm na nagbibigay-daan sa pagtingin at pagprint ng lahat ng mga dokumento
• ✓Ang pag-iimbak ng dokumento ay dapat na may index upang magbigay-daan sa kaagad na pagkuha ng lahat ng mga dokumento
• ✓Ang designated broker ay dapat na panatilihin ang kagamitan sa lokasyon ng firm sa magandang kondisyon para sa pagtingin at pagprint on demand

Ang real estate licensee ay responsable sa pakikipag-ugnayan ng kasunduan sa pagitan ng nagbebenta at bumibili. Sa panahon ng closing, ang licensee ay dapat magbigay ng kumpletong detalyadong closing statement sa bawat bumibili (habang naaabot ang bumibili) at sa bawat nagbebenta (habang naaabot ang nagbebenta). Ang firma ay dapat magsagip ng mga kopya ng lahat ng closing statement kahit na ang mga pondo ay hindi ginagamit ng licensee at ang closing ay nangyayari sa ibang lugar.

• ✓Isang kumpletong detalyadong closing statement ay dapat ibigay sa bawat bumibili at bawat nagbebenta sa oras ng pagtatapos ng transaksyon
• ✓Ang firma ay dapat magsagip ng mga kopya ng lahat ng closing statement ng bumibili at nagbebenta, kahit na ang closing ay ginawa sa ibang lugar
• ✓Ang pangangailangan ay nalalapat sa parehong real estate at business opportunity transaction kung saan ang licensee ay nagbibigay ng brokerage service

Ang mga closing statement para sa lahat ng real estate o business opportunity transactions kung saan nakikibahagi ang isang firm ay dapat magpakita ng detalyadong impormasyon ng transaksyon, kabilang ang petsa ng closing, kabuuang presyo ng pagbili, at isang itemization ng lahat ng adjustments, pera, o mga bagay na may halaga na may tamang debit/credit attribution.

• ✓Ang mga closing statement ay dapat ipakita ang petsa ng closing at ang kabuuang presyo ng pagbili ng property
• ✓Ang lahat ng adjustments, pera, o mga bagay na may halaga ay dapat ma-itemize na nagpapakita kung sa sino ang bawat isa ay credited at/o debited
• ✓Ang mga petsa ng adjustments at ang mga pangalan ng payees, makers, at assignees ng lahat ng notes na binayaran, ginawa, o assumed ay dapat ipakita

Ang net proceeds ng benta sa lahat ng real estate transactions na sarado ng isang licensee ay dapat bayaran nang direkta sa nagbebenta maliban kung may nakasulat na kasunduan na nagbibigay ng iba.

• ✓Ang net proceeds ng benta ay dapat bayaran nang direkta sa nagbebenta
• ✓Ang exception ay umiiral lamang kapag iba ang ibinigay ng nakasulat na kasunduan

Kapag ang isang transaksyon ng real estate ay may kasamang higit sa isang licensee at ang bumili ay nagdeposito ng pondo bago ang pagsasara, ang kumpanya na unang nakatanggap ng pondo ay nananatiling may custody at nananatiling responsable sa kanila hanggang sa distribusyon.

• ✓Ang kumpanyang unang nakatanggap ng pondo ay nananatiling may custody at nananatiling responsable
• ✓Ang mga pundo ay dapat idistribusyon o ihatid ayon sa mga nakasulat na tagubilin na nilagdaan ng lahat ng partido sa transaksyon

Lahat ng mga lisensyadong broker ay dapat na panatilihing informed ang partido kung saan nila ibinigay ang serbisyong pang-real estate tungkol sa status ng earnest money deposit at dapat na panatili at magbigay ng mga kopya ng mga resibo sa mga principal at mga partisipanteng kumpanya.

• ✓Ang mga lisensyadong broker ay dapat na panatilihing informed ang kanilang kliyente tungkol sa status ng earnest money deposit
• ✓Ang mga lisensyadong broker ay dapat na panatili at magbigay ng mga kopya ng mga resibo sa mga principal at mga partisipanteng kumpanya

Ang isang real estate broker na tumatanggap ng pondo mula sa anumang principal o partido sa isang real estate/business opportunity transaction, property management agreement, contract/mortgage collection agreement, o advance fees ay dapat na panatilihin ang mga pondo na ito sa trust para sa layunin ng kontrata o transaksyon. Ang broker ay hindi maaaring gamitin ang mga pundong ito para sa kapakinabangan ng broker, managing broker, firm, o anumang taong walang karapatan sa kapakinabangan.

• ✓Ang mga pundong natanggap ay dapat na panatilihin sa trust para sa mga layunin ng brokerage service contract o transaksyon
• ✓Ang trust funds ay hindi maaaring gamitin para sa kapakinabangan ng broker, managing broker, firm, o anumang taong walang karapatan
• ✓Ang designated brokers ay responsable sa pagsisiguro na ang mga affiliated licensees ay nag-aalaga ng client funds

Ang designated broker ay may panghuling pananagutan sa pamamahala ng trust funds at accounts, kasama ang lahat ng pangunahing accounting functions mula sa pagtanggap hanggang sa reconciliation.

• ✓Ang designated broker ay responsable sa pagdeposit, paghold, pagdisburse, pagseseipt, posting, at recording ng funds
• ✓Ang designated broker ay responsable sa pag-account sa principals at reconciliation/pagse-setup ng trust account
• ✓Ang designated broker ay dapat magbigay ng notisya sa principals at cooperating licensees tungkol sa material facts

Ang lahat ng pondo na natanggap na may kaugnayan sa benta ng real estate/oportunidad sa negosyo, upa, leasing, opsyon, koleksyon, o advance fees ay dapat karaniwang ideposito sa susunod na banking day, na may mga partikular na eksepsyon para sa mga hawak na tseke. Ang cash ay may mas mahigpit na panahon.

• ✓Ang mga pondo ay dapat ideposito sa trust account ng firm hindi na huli kaysa sa susunod na banking day pagkatapos ng pagtanggap
• ✓Ang cash ay dapat ideposito hindi na huli kaysa sa susunod na banking day
• ✓May eksepsyon para sa earnest money checks kapag ang agreement ay nagsasaad na ang tseke ay dapat hawakan sa loob ng isang tinukoy na panahon o hanggang sa isang partikular na kaganapan
• ✓Ang Sabado, Linggo, at mga legal holiday (bawat RCW 1.16.050) ay hindi itinuturing na banking days

Dapat mapanatili ang isang hiwalay na ledger sheet para sa bawat kliyente, na nagpapakita ng lahat ng resibo at disbursements na may mga detalyadong credit at debit entry. Ang 'opening account' ledger ay sumusubaybay sa firm funds na ginagamit upang buksan o mapanatili ang account.

• ✓Dapat maitatag ang isang individual client ledger sheet para sa bawat kliyente na nakatanggap ng pondo sa trust
• ✓Kinakailangan ang 'opening account' ledger para sa mga pondo na ginagamit upang buksan ang account o mapanatili itong hindi masara
• ✓Ang credit entries ay dapat magpakita ng petsa ng deposit, halaga, at item covered (tulad ng earnest money, down payment, rent, damage deposit, interest, advance fee)
• ✓Ang debit entries ay dapat magpakita ng petsa ng check, numero ng check, halaga, payee, at item covered

Ang reconciled na balanse ng trust account ay dapat palaging katumbas ng kabuuang client liability plus ang open account ledger. Ang designated broker ay dapat magsagawa ng monthly reconciliations upang panatilihing pareho ang lahat ng mga record.

• ✓Ang reconciled trust account balance ay dapat palaging katumbas ng outstanding trust liability sa mga clients plus ang 'open account' ledger funds
• ✓Ang designated broker ay dapat maghanda ng monthly trial balance ng client's ledger, na nire-reconcile ito sa bank statement at sa check register/bank control account
• ✓Ang checkbook balance, bank reconciliation, at client ledgers (kasama ang 'open account') ay dapat na pareho sa lahat ng oras
• ✓Ang trial balance ay naglalista ng lahat ng client ledgers na nagpapakita ng owner name/control number, date ng last entry, at ledger balance

Lahat ng disbursement ay dapat gawin sa pamamagitan ng tsek o electronic transfer mula sa trust account at ganap na dokumentado. Ang mga espesyal na proteksyon ay naaangkop sa wire transfer.

• ✓Lahat ng disbursement ay dapat gawin sa pamamagitan ng tsek o electronic transfer mula sa trust account at natukoy sa isang partikular na transaksyon o kasunduan
• ✓Ang numero ng tsek, halaga, petsa, benepisyaryo, mga item na saklaw, at client ledger na debited ay dapat ipakita at tumugma nang eksakto sa isinulat na tsek; walang numero ng tsek na maaaring kopyahin
• ✓Walang disbursement batay sa wire transfer receipts na maaaring mangyari hanggang sa ang deposito ay naverify na
• ✓Ang follow-up na hard-copy debit memo ay dapat ibigay para sa wire disbursement, at ang nilagdaang mga tagubilin ng may-ari na tumutukoy sa entidad na tumatanggap at numero ng account ay dapat ipanatili sa transaction file

Lamang ang mga pondo ng kliyente para sa transaksyon ang dapat sa trust account. Ang mga pondo ng broker/firm at hindi nauugnay na pondo ay karaniwang ipinagbabawal, maliban sa napakaliit na halaga upang panatilihing bukas ang account.

• ✓Walang deposito ng mga pondo na pag-aari ng itinalagang broker o firm, maliban sa napakaliit na halaga upang magbukas o panatilihing bukas ang account
• ✓Walang deposito ng mga pondo na hindi nauugnay sa transaksyon ng kliyente sa real estate/negosyo, rental, kontrata, o mortgage collection account

Ang mga disbursement ay dapat na direktang nauugnay sa mga transaksyon ng kliyente at hindi dapat lumampas sa mga pondo na inilaan para sa transaksyon na iyon. Ang mga komisyon sa mga licensee at gastusin ng kumpanya ay dapat bayaran mula sa regular na business account.

• ✓Walang disbursement para sa mga item na hindi nauugnay sa isang tiyak na transaksyon o collection account
• ✓Walang disbursement na lumalampas sa aktwal na halaga na inilaan sa trust account para sa transaksyon na iyon
• ✓Ang mga komisyon sa mga taong may lisensya sa kumpanya at gastusin ng negosyo ng kumpanya ay dapat bayaran mula sa regular na business account, hindi mula sa trust account
• ✓Ang mga bayad sa bangko ay dapat isingil sa business account o bayaran nang hiwalay mula sa business account ng kumpanya (maliban kung itinakda sa WAC 308-124E-110(1)(a) at (d))

Ang mga pondo sa tiwala ay dapat ideposito sa isang aseguradong pinansiyal na institusyon na may kakayahang tumanggap ng serbisyo sa Washington. Pinoprotektahan nito ang mga pondo ng kliyente sa pamamagitan ng pandaigdigang pagsisiguro at sinisiguro ang accountability sa loob ng estado.

• ✓Ang mga pondo ay dapat ideposito sa isang bangko, savings association, o credit union
• ✓Ang institusyon ay dapat na asegurado ng FDIC o ng NCUA share insurance fund (o ang susunod na pandaigdigang insurance provider)
• ✓Ang pinansiyal na institusyon ay dapat na may kakayahang tumanggap ng serbisyo sa Washington state

Ang mga bank account ay dapat nang maayos na italaga bilang trust account at ang broker ay dapat mapanatili ang isang aprubadong sistema ng pagsasagawa ng rekord na nagbibigay ng kumpletong audit trail. Ang mga alternatibong sistema ay nangangailangan ng paunang nakasulat na pahintulot.

• ✓Ang mga bank account ay dapat italaga bilang trust account sa pangalan ng firm o assumed name tulad ng licensed
• ✓Ang designated broker ay dapat mapanatili ang isang sistema ng rekord na aprubado ng real estate program na nagbibigay ng audit trail ng lahat ng pondo na natanggap at ginastos
• ✓Ang lahat ng pondo ay dapat matukoy sa account ng bawat indibidwal na kliyente
• ✓Ang mga alternatibong sistema ng rekord ay dapat aprubahan nang maaga at nakasulat ng real estate program

Ang interes na nakreditang sa account ng kliyente ay dapat itala bilang liability. Ang interes na itinalagang sa firm sa pamamagitan ng written agreement ay hindi maaaring manatili sa trust account at dapat ikreditang sa general account ng firm.

• ✓Ang interes na nakreditang sa account ng kliyente ay dapat itala bilang liability sa client ledger
• ✓Ang interes na itinalagang o nakreditang sa firm sa pamamagitan ng written agreement ay hindi maaaring mapanatili sa trust account
• ✓Ang designated broker ay dapat makipagsunod-sunod sa institusyon upang ikreditang ang firm interest sa general account ng firm

Lahat ng pondo na natanggap ay dapat na dokumentado habang dumarating at lahat ng deposito ay dapat masubaybayan sa kanilang pinagmulan at applicable na transaksyon, na bumubuo ng bahagi ng audit trail.

• ✓Lahat ng tseke, pondo, o pera na natanggap ay dapat matukoy ayon sa petsa ng pagtanggap, halaga, pinagmulan, at layunin sa cash receipts journal o duplicate receipt na napanatili bilang permanent record
• ✓Lahat ng deposito sa trust account ay dapat matukoy ayon sa pinagmulan ng pondo at ang transaksyon kung saan ito naaangkop

Ang mga batalag na tsek ay dapat panatilihin para sa integridad ng record, at ang mga komisyon na utang sa ibang kumpanya ay maaaring bayaran mula sa trust account nang mabilis bilang isang pagbawas ng gross commissions.

• ✓Ang mga batalag na tsek na isinulat sa trust account ay dapat permanenteng masira at mapanatili
• ✓Ang mga komisyon na utang sa ibang kumpanya ay maaaring bayaran mula sa trust account at dapat bayaran nang mabilis pagkatapos makatanggap ng pondo
• ✓Ang mga komisyon na ibinabahagi sa ibang kumpanya ay tinatrato bilang isang pagbawas ng gross commissions na natanggap

Ang mga patakaran sa trust account ay naaaply nang pantay sa manual at computerized na mga sistema, na may mga partikular na pangangailangan para sa backups, nakalimutang mga rekord, at source documentation ng mga pagbabago.

• ✓Ang sistema ay dapat magbigay ng kakayahan na mag-backup ng lahat ng data files
• ✓Ang mga registers/journals, bank reconciliations, at monthly trial balances ay dapat mapanatili at available para sa agarang retrieval o printing sa demand ng department
• ✓Ang isang dated source document file o index file ay dapat mapanatili upang suportahan ang anumang pagbabago sa existing accounting records

Ang mga may lisensya ay dapat lumikha at mapanatili ang mga rekord ng kanilang mga aktibidad sa real estate brokerage para sa mga layuning regulasyon. Ang mga rekordong ito ay dapat panatilihin at gawing available sa direktor sa loob ng tatlong taon mula sa pagtatapos ng kaugnay na mga serbisyo o transaksyon. Ang mga may lisensya ay walang interes sa privacy tungkol sa mga rekordong kanilang kailangang legal na panatilihin.

• ✓Ang mga rekord ay dapat mapanatili at gawing available sa direktor sa loob ng tatlong taon mula sa pagtatapos ng kaugnay na mga serbisyo o transaksyon
• ✓Ang mga may lisensya ay kinakailangang lumikha at mapanatili ang mga rekord ng kanilang mga aktibidad sa brokerage
• ✓Ang mga may lisensya ay walang interes sa privacy sa mga rekordong kailangan nilang panatilihin ayon sa statute o rule