1260-03-.04 Requirement of Contract or Receipt +23Tennessee · 房地产 · 中文

每位租赁地点经纪人必须向支付全部或部分代理服务费用的每位客户提供合同或收据。本文件必须符合规则1260-03-.05的要求。

• ✓每位租赁地点经纪人必须向支付全部或部分代价的每位客户提供合同或收据
• ✓合同或收据必须符合规则1260-03-.05的要求

规定的解除契约（取消）声明必须以粗体和醒目字体出现在每份公开发行说明书和每份销售合同中，位于购买者签名空间的正上方。它告知购买者他们有权取消分时所有权购买。

• ✓声明必须以粗体和醒目字体出现
• ✓必须出现在每份公开发行说明书和每份销售合同中
• ✓在合同中，它必须出现在购买者签名空间的正上方
• ✓如果在签署前进行了现场检查，购买者可在10天内取消
• ✓如果未进行现场检查，购买者可在15天内取消

解除声明规定了买方在指定期限内递送撤销通知的三种可接受的方法。考生应了解所有三种方法及其时间触发条件。

• ✓在指定期限内亲自将通知交付给另一方
• ✓通过美国邮政预付邮件邮寄，邮戳日期在指定期限内任何时间，寄给另一方或其送达代理人
• ✓通过电子邮件发送，时间戳在指定期限内，发送给另一方
• ✓电子邮件选项由2023年11月23日生效的修订案添加

在针对任何被要求持有指定代理人执照和/或度假住宿服务执照的人员的合法诉讼中，委员会可以——除了或代替其他合法纪律处分——就违反与委员会有关的任何法规、规则或命令的每个单独违规行为而评估民事罚款，金额为0至1,000.00美元。违规的继续存在的每一天可以构成一个单独的违规行为，这意味着罚款可能会迅速累积。

• ✓民事罚款范围为每个单独违规行为0至1,000.00美元
• ✓罚款可以除了或代替其他合法纪律处分而评估
• ✓违规的继续存在的每一天可以构成一个单独的违规行为

在确定民事罚款金额时，委员会可以考虑以下因素：该金额是否能成为违反行为的实质性经济威慑；导致违反行为的情况；违反行为的严重程度和对公众的危害风险；违反者从不合规中获得的经济利益；以及公众利益。

• ✓委员会考虑该金额是否能成为实质性经济威慑
• ✓委员会考虑违反行为的严重程度和对公众的危害风险
• ✓委员会考虑违反者获得的经济利益和公众利益

第1260-03章管理田纳西州的租赁经纪人。本章最初于1978年11月14日提交，并于1978年12月29日生效。租赁经纪人是个人或公司，他们以收费方式向潜在租户提供信息或协助，帮助其寻找租赁住房。这是一个独特的许可证类别，在TREC下有其自己的监管要求。

• ✓第1260-03章专门规范租赁经纪人
• ✓租赁经纪人以收费方式协助潜在租户寻找租赁住房
• ✓这是一项不同于常规经纪业务的独立监管活动

为了获得委员会批准，房地产课程必须在合格讲师的个人和直接监督下进行。自1995年1月1日起，讲师必须完成委员会批准的讲师培训课程，持有高中文凭或同等学历，且在委员会办公室没有未解决的投诉。

• ✓自1995年1月1日起，讲师必须完成委员会批准的讲师培训课程
• ✓讲师必须持有高中文凭或同等学历
• ✓讲师在委员会办公室不得有任何未解决的投诉

讲师必须满足特定领域的条件：原理/数学/销售技巧课程需要持证经纪人（或经批准的附属经纪人）具有五年经验；房地产法律课程需要获得ABA认证或田纳西州律师考试委员会认可的法学院毕业生；其他领域需要公认的学位/证书或五年经验；大学学分课程需要具有三年经验的硕士学位或该教学领域的终极学位。

• ✓原理/数学/销售课程需要持证经纪人（或经批准的附属经纪人）具有五（5）年的该领域经验
• ✓房地产法律课程需要获得ABA认证或田纳西州律师考试委员会认可的法学院毕业生
• ✓大学学分课程需要具有三年经验的硕士学位或该教学领域的终极学位

委员会可以使用由T.C.A.§ 62-13-208建立的房地产教育和恢复账户的收益，用于法定授权的职能、向持证人传播信息、举办监管事项研讨会、监督/评估批准的执业后培训课程以及为持证人出版新闻通讯。委员会成员和工作人员的培训也是允许的。

• ✓收益可用于资助研讨会、教育监督、新闻通讯和工作人员/成员培训
• ✓使用必须使持证人受益并支持委员会的授权职能

委员会不得授权进行任何会将教育和恢复账户余额降低至五十万美元（$500,000.00）以下的支出。该规则不排除使用州议会专门拨款用于任何目的的资金。

• ✓支出不得将账户余额降低至$500,000.00以下
• ✓该规则不限制州议会专门拨款的资金

邮政信箱不能用作营业地点，但可以列入营业地址用于接收邮件。

• ✓禁止将邮政信箱用作营业地点
• ✓邮政信箱可以列入营业地址用于接收邮件

合同或收据必须包含一份说明，指出该服务仅为信息服务，不做任何住房担保。该服务仅提供关于可用出租住房单位的汇编信息。

• ✓必须声明：「本服务仅为信息服务。不做任何住房担保」
• ✓必须声明该服务仅提供关于可用出租住房单位的汇编信息

合同或收据必须包含一个图例，其中填入代理人的名称，要求代理人代表在检查当前房源列表后标记以下两个框中的一个：要么确认满足客户需求的出租物业在过去72小时内已验证可用，要么确认找不到满足客户需求的物业并确认当前可用。

• ✓代理人的代表必须在检查当前出租物业房源列表后标记其中一个框
• ✓一个框确认满足客户需求的物业已在过去72小时内验证可用
• ✓另一个框确认找不到满足客户需求的物业并确认当前可用

合同或收据必须包含退款说明。如果客户在真诚的努力后未能通过该服务找到租赁物业，则客户有权获得除10.00美元外的全额退款。为符合条件，客户必须亲自或通过电话至少每天联系一次指定人员，连续至少10天，并尝试联系每个提供电话号码的房东。在10天期限届满前通过该服务以外的方式找到租赁物业也符合退款条件。退款必须在收到客户书面申请后的10天内邮寄。

• ✓在真诚努力未能通过该服务找到租赁物业后，客户有权获得除10.00美元外的全额退款
• ✓客户必须亲自或通过电话与指定代表至少每天联系一次，连续至少10天
• ✓客户必须尽快尝试联系每个提供电话号码的房东
• ✓在10天期限届满前通过该服务以外的方式找到租赁物业也符合退款条件
• ✓退款必须在收到客户书面申请后的10天内邮寄

每份合同或收据必须包含第(2)、(3)和(4)段中规定的图例，并为第(5)段中的信息提供空白处。图例必须采用至少10磅或文件其余部分中最大字体大小的粗体。如果未印刷，图例必须全部采用大写字母，除代理人名称外，合同的其他任何部分都不得全部采用大写字母。

• ✓图例必须采用至少10磅或合同其余部分中最大字体大小的粗体排版
• ✓如果未印刷，图例必须全部采用大写字母
• ✓除租赁地点代理人的名称外，合同的其他任何部分都不得全部采用大写字母

合同或收据必须为客户的物业规格提供空白栏：每月最高租金、卧室数量、儿童数量、宠物和大致位置。对于大致位置，代理商必须向每位客户展示一张地图，将所服务的区域划分为不超过邮政编码区域的编号区域，可能包括大学、学院或租赁人口高密度区域的特殊区域。

• ✓必须提供以下项目的空白栏：每月最高租金、卧室数量、儿童数量、宠物和大致位置
• ✓代理商必须向每位客户展示一张地图，将所服务的区域划分为不超过邮政编码区域的编号区域
• ✓特殊区域可能与大学、学院或租赁人口高密度区域有关
• ✓客户可接受的区域编号必须在大致位置空白栏中注明

开发商不得故意对公开发售声明中所述的分时度假计划进行实质性变更，除非至少提前十（10）天通知委员会。无意的实质性变更也必须迅速报告。

• ✓在故意进行实质性变更之前，需要向委员会提前通知10天
• ✓在进行要约/处置期间，开发商必须在首次了解到任何实质性变更后的10天内通知委员会
• ✓权限来源为T.C.A. §§ 66-32-116和66-32-121

「重大变化」是指公开发售声明中或附加的任何信息或文件的变化，致使其成为虚假或误导性的。该规则列举了被认定为重大的具体情况。

• ✓重大变化 = 使公开发售声明信息成为虚假或误导性的变化
• ✓分时度假间隔的当前或预计预算的修订构成重大变化
• ✓由于不利的财务或其他原因导致承诺的改进工程计划开始或完成延迟构成重大变化
• ✓发生重大变化时，委员会可要求销售自愿暂停或根据T.C.A.§66-32-121采取行动

费用包括：支付给州合同规定的考试供应商的考试费；支付给委员会的原始执照发行费为九十美元（$90.00）；执照更新费为七十五美元（$75.00）；更换主经纪人$25.00；转移从属关系或进出退休状态$25.00；执照认证$25.00。空头支票应根据T.C.A.第9-1-108和9-1-109条款承担处罚。

• ✓原始执照费为$90.00；更新费为$75.00
• ✓更换主经纪人、转移从属关系/退休状态和执照认证各费用为$25.00
• ✓空头支票应承担法定处罚和费用

根据T.C.A. § 62-13-319(a)，在六十(60)天的复业期限内，未及时续期而需要复业的许可证持有人需支付每月五十美元(50.00美元)或部分月份的罚款，但委员会因正当理由可以豁免或降低罚款。申请经纪人、附属经纪人或分时制售房员的原始许可证时，申请人需额外支付一美元(1.00美元)存入房地产教育和恢复账户。

• ✓逾期续期罚款在60天复业期限内为每月50.00美元(或部分月份)
• ✓委员会可因正当理由豁免或降低逾期费用
• ✓原始许可证申请人需额外支付一美元(1.00美元)用于教育和恢复账户

要成为度假住宿服务讲师的认证人员，申请人必须拥有高中文凭或通用教育文凭（GED），并且必须要么持有度假住宿服务法下的指定代理人许可证，要么在度假住宿服务领域拥有至少三（3）年的经验。如果课程涉及通常颁发学位、认证或公认资格的其他领域，讲师必须已获得该证书或在该领域拥有至少三（3）年的相关经验。

• ✓讲师必须持有高中文凭或通用教育文凭
• ✓讲师必须持有指定代理人许可证，或在度假住宿服务领域拥有至少三（3）年的经验
• ✓对于专业课程，讲师必须持有相关学位或资格认证，或在该领域拥有三（3）年的相关工作经验

委员会可在每个教育周期内对每位讲师收取二十五美元（25美元）的费用，以审查该讲师的资格。

• ✓委员会可按每位讲师每个教育周期收取25美元
• ✓该费用用于审查讲师的资格

第1260-04章规定了在田纳西州房地产委员会面前举行争议案件听证会的程序规则。这些规则最初提交于1978年11月22日，于1979年1月8日生效，管理对持证人的纪律和行政听证会。章节参考的行政更正已于2022年11月28日进行。这些程序确保当TREC追求纪律处分行动时的正当程序。

• ✓第1260-04章管理争议案件（纪律）听证会的程序
• ✓这些规则确保TREC行政和纪律处分行动中的正当程序
• ✓当TREC寻求对持证人进行纪律处分时，争议案件程序适用

任何经纪人或附属经纪人不得接受或输入基于「净价」的挂牌——即不包括习惯佣金和与销售相关费用的价格。

• ✓禁止净价挂牌
• ✓净价不包括习惯佣金和销售费用

通过田纳西州房地产经纪人协会获得房地产教育的申请人仍然受T.C.A. § 62-13-303中关于「房地产基本原理」和「办公室或经纪管理」课程要求的约束，分别适用于附属经纪人和经纪人执照。

• ✓使用田纳西州房地产经纪人协会的申请人仍须满足附属经纪人执照的基本原理要求
• ✓使用田纳西州房地产经纪人协会的申请人仍须满足经纪人执照的办公室/经纪管理要求

除非出租房产的可用性已由出租位置代理在发出广告请求的当日进行验证，否则任何媒介中均不得对出租房产进行广告宣传。所有刊登广告的房产的可用性必须在广告继续发布期间每日进行验证。

• ✓除非在向媒介提出广告请求的当日验证了可用性，否则不得对出租房产进行广告宣传
• ✓所有刊登广告的房产的可用性必须在广告继续发布期间每日进行验证
• ✓一旦得知刊登广告的房产不再可用，代理人必须立即采取所有可能的措施取消该广告
• ✓对已知不可用的房产广告做出回应的人员必须立即被告知该房产不可用

对于任何未被广告的房产，租赁位置经纪人不得将其表示为可用，除非可用性已在做出该表示的72小时内得到核实。如果在该时间内无法进行核实，该房产必须从列表中删除，直到得到核实。

• ✓未广告房产的可用性必须在任何可用性表示的72小时内得到核实
• ✓如果在72小时内无法进行核实，该房产必须从列表中删除，直到得到核实
• ✓在房产被核实为可用之前，不得做出任何可用性的表示

对于任何被代理为可用的房产，代理人必须完整、准确、清晰地披露：如果当前不可用的可用日期、月租、任何押金或额外费用的存在或金额、卧室数量、是否需要租赁协议、限制条件（如禁止宠物，法律规定的除外）、住房类型、以既定地区参考的位置、已付公用事业以及房东的电话号码。在广告中，仅需披露可用日期、月租和位置。

• ✓完整披露包括：可用日期、月租、押金或额外费用、卧室数量、是否需要租赁协议、限制条件、住房类型、位置、已付公用事业和房东电话号码
• ✓限制条件必须披露，除非是由联邦、州或地方法律规定的
• ✓在广告中，仅需披露以下信息：(a)可用日期、(b)月租和(h)位置

除非属实且已按要求核实可用性，否则不得向任何人声称满足其需求的租赁物业在该经纪人的房源列表中。根据本规则，「出租位置经纪人」包括持证经纪人及其所有雇员和代理人。

• ✓不得向任何人声称满足其需求的物业在房源列表中，除非这是真实的且已按要求核实可用性
• ✓「出租位置经纪人」一词包括持证经纪人及其所有雇员和代理人

第1260-05章规定了田纳西州房地产执业者的教育要求，包括执业前教育和继续教育。规则1260-05-.03（课程批准/要求）已被修订多次。新规则1260-05-.18自2023年11月23日起生效，规则1260-05-.11也在同一时间进行了修订。候选人必须完成规定的教育课程以获得并维持其执业许可。

• ✓第1260-05章规范执业前和继续教育要求
• ✓规则1260-05-.03涉及教育课程要求和批准
• ✓新规则1260-05-.18自2023年11月23日起生效

原始教育规则 1260-05-.01 至 1260-05-.10 于 1980 年 9 月 30 日提交，自 1980 年 12 月 15 日起生效，规则 .11 至 .13 于 1984 年增加，.14 于 1988 年增加，.15 和 .16 于随后的年份增加。这种渐进式扩展反映了田纳西州对房地产专业人士正规教育越来越重视的态度。规则 1260-05-.15 自 2019 年 11 月 3 日起修订生效。

• ✓自 1980 年以来，教育要求已大幅扩展
• ✓规则 1260-05-.01 至 .10 构成原始教育框架
• ✓继续教育要求包含在第 1260-05 章中

经纪人或附属经纪人必须及时呈交每份书面要约，直至合同被所有当事人签署。在适当接受要约或反要约后，必须及时向买方和卖方交付真实执行副本。合同中必须包含所有条款和条件，被拒绝的要约应当被记录并退回。

• ✓及时呈交每份书面要约，直至所有当事人签署合同
• ✓及时向买方和卖方交付被接受要约或反要约的真实执行副本
• ✓确保合同中包含所有条款和条件；要求卖方记录拒绝并将其退回要约人

每个购置代理人必须在委员会规定的表格上提供指定的信息，包括办公室和人员详情以及所涉及的项目/开发商。任何变更必须报告。

• ✓必须提供主要办公室地址和电话号码
• ✓必须提供负责的管理员工的姓名
• ✓必须提供作为购置代理人行动的关联个人的姓名和地址
• ✓必须确定其寻求潜在购买者的分时度假项目并提供开发商的姓名和地址
• ✓必须立即向专员报告所提交信息中的任何变更

对于发放原始度假出租服务公司执照或原始指定代理人执照，支付给委员会的费用为一百美元（100.00美元）。对于每次执照续期，支付给委员会的费用为八十美元（80.00美元）。考生应当记住这些确切的费用金额。

• ✓原始公司或原始指定代理人执照费用为100.00美元
• ✓每次执照续期费用为80.00美元

文件可以通过邮件、传真、电子邮件、手工递送或经批准的在线提交方式提交至委员会，这些方式包含的信息基本相同。对于邮寄文件，提交日期由官方邮戳确定。通过电子方式或手工递送的文件，如果在截止日期当天委员会营业时间后收到，则不认为已提交。主任可开发在线提交程序，在需要签名时要求使用电子签名。

• ✓文件可以通过邮件、传真、电子邮件、手工递送或经批准的在线提交方式提交
• ✓邮寄文件的提交日期为官方邮戳日期
• ✓通过电子方式或手工递送的文件，如果在截止日期当天营业时间后收到，则不认为是及时提交

为满足教育要求而设计的房地产课程不得在也用于经纪人或经纪公司业务的场所进行，也不得与任何经纪人/经纪公司广告一起刊登。经纪人不得使用课程设施来讨论、诱导或推广与公司的联系。

• ✓课程不得在也用于经纪人或经纪公司业务的场所进行
• ✓课程不得与任何经纪人/经纪公司广告一起刊登
• ✓经纪人不得使用课程设施来推广或诱导与公司的联系

现役执照持有人必须购买错误和遗漏保险，以涵盖田纳西州房地产经纪人执照法下的所有活动，除非委员会无法根据T.C.A. § 62-13-112(g)获得保险。处于非活跃或退休状态的执照持有人在其执照激活前无需购买E&O保险。新执照持有人、从非活跃/退休状态激活的持有人以及从过期状态在期中重新申请的持有人按照供应商时间表支付按比例计算的保费。

• ✓现役执照持有人必须购买涵盖所有经纪人执照法活动的E&O保险
• ✓非活跃或退休状态的执照持有人在激活前无需购买E&O保险
• ✓新申请、重新激活或重新申请的执照持有人根据供应商的时间表支付按比例计算的保费

委员会进行随机审计，以确保执业者符合职业责任保险要求。任何独立获得的职业责任保险政策必须至少按照委员会根据T.C.A. § 62-13-112获得的政策的相同条款和条件签发，包括保险金额限额、允许的自付额、允许的免除条款和保单期限。

• ✓委员会对职业责任保险合规情况进行随机审计
• ✓独立职业责任保险政策必须至少与委员会政策条款相符（限额、自付额、免除条款、期限）

「混合」是指将他人资金与个人或商业资金维持在同一账户中。「信托资金」是指持证人作为代理/中介或临时保管人收取或持有的属于他人的资金。每个主要经纪人必须为信托资金维持单独的托管/受信账户。

• ✓混合是指将他人资金与个人或商业资金维持在同一账户中
• ✓每个主要经纪人必须为信托资金维持单独的托管/受信账户
• ✓联属经纪人必须在收到信托资金后立即将其全部支付给主要经纪人

主要经纪人始终对其本人或其关联经纪人接受的信托资金负责。当合同授权经纪人持有信托资金时，合同必须明确规定款项支付条款以及持有该资金的人员的名称和地址。当另一个授权实体接收该资金时，经纪人的责任解除。

• ✓主要经纪人始终对根据合同条款接受的信托资金负责
• ✓合同必须明确规定款项支付条款以及持有信托资金的人员的名称和地址
• ✓当指定的托管代理人接收信托资金时，经纪人的责任解除

主经纪人可以根据对合同的合理解释、由所有利益相关方签署的单独书面协议、在成交时、在要约被拒绝或撤回时、在提交第三人诉讼时或根据法院命令适当支付信托资金。

• ✓支付可通过合理的合同解释、单独的签署协议、成交时、要约拒绝/撤回、第三人诉讼或法院命令进行
• ✓信托资金必须以适当的方式支付，不得无理延迟
• ✓远期支票不得被接受用于信托资金，除非要约中另有规定

在没有充分理由的情况下，定金必须在收到书面支付请求之日起二十一(21)个日历日内支付、进行互诉或交付给具有互诉指示的律师。

• ✓在收到书面支付请求后的21个日历日内，定金必须支付、进行互诉或交付给律师
• ✓在没有证明充分理由的情况下，此要求适用

信托资金必须在接受要约后及时存入第三方托管账户，除非要约中另行说明「信托资金存入日期为：」。所有与租赁物业相关的信托资金必须存放在一个或多个单独的第三方托管账户中。严禁将资金混入公司账户。

• ✓接受要约后及时存入信托资金，除非要约中另行说明存入的具体日期
• ✓与租赁相关的信托资金必须存放在一个或多个单独的第三方托管账户中
• ✓严禁将资金混入公司账户

计息托管/信托账户既不是必需的也不被禁止。如果使用，许可证持有人必须在合同执行时向付款人披露存款将计息，就利息处置执行书面协议，确认许可证持有人在适当支付前不拥有该款项或利息，并保持对所赚取利息的详细会计记录。

• ✓在合同执行时向付款人披露计息账户并就利息处置执行书面协议
• ✓许可证持有人在适当支付前不拥有信托款项或所赚取的利息
• ✓对每笔单独存款所赚取的利息保持详细准确的会计记录

每位销售代理必须在委员会规定的表格上提供有关办公室、人员、销售的项目和开发商的指定信息。必须及时报告任何更改。

• ✓必须提供主要办公室地址和电话号码
• ✓必须提供负责的管理员工的姓名
• ✓必须提供作为销售代理的附属个人的姓名和地址
• ✓必须标明正在销售的时间分享项目以及开发商的姓名和地址
• ✓必须及时向委员会报告所提交信息的任何更改