Article 14. Property Condition Disclosure Act (§460-467) +15New York · 房地产 · 中文

所有住宅房产（1至4家庭住宅，不包括共管公寓/合作公寓）的卖方必须填写、签署并在买方签署具有约束力的销售合同之前将房产状况披露声明交付给买方。由双方签署的副本应附在合同上。

• ✓具有约束力的合同前，1至4家庭住宅需要披露声明
• ✓不包括共管公寓、合作公寓、未开发土地和非完全产权HOA物业
• ✓已签署的副本必须附在购买合同上

该声明基于卖方的实际了解。涵盖一般信息、环境因素（洪泛区、FEMA证书、湿地、储罐、石棉、铅、氡、霉菌）以及结构和机械系统。故意虚假或不完整的声明可能导致卖方面临买方索赔。

• ✓声明仅基于卖方的实际了解
• ✓涵盖洪泛区、FEMA证书、环境风险和结构/机械系统
• ✓故意虚假声明导致卖方面临买方索赔

以下转让不需要披露：法院命令转让、代替止赎的契约、止赎销售、信托转让、共有人转让、转让给配偶/直系亲属、离婚协议、政府转让、从未居住过的新建筑、警长销售或分割诉讼。

• ✓法院命令、止赎和信托转让已豁免
• ✓转让给配偶/直系亲属和从未居住过的新建筑已豁免
• ✓政府、警长和分割转让已豁免

提供（或未提供/未修訂）披露聲明的賣方僅對故意違反行為以及實際損害賠償負責。如果賣方獲得使聲明變為不準確的知識，必須遞交修訂聲明，但絕不能在產權轉移或買方入住後進行。

• ✓賣方僅對故意違反行為承擔責任，賠償實際損害
• ✓若賣方獲得實質性變更知識，需要提供修訂聲明
• ✓產權轉移或買方入住後不需進行修訂

房源代理人必须及时告知卖方其在《法案》下的义务。买方代理人（或与无代理买方交易的卖方代理人）必须在买方签署具有约束力的合同前告知买方其权利和义务。遵守这些要求可免除代理人在《法案》下的进一步责任和赔偿责任。

• ✓房源代理人必须告知卖方披露义务
• ✓买方代理人必须在签署具有约束力的合同前告知买方
• ✓遵守要求可免除代理人在《法案》下的责任

基于种族、信仰、肤色、国籍、性取向、军人身份、性别、年龄、残疾、婚姻状况或家庭状况的住房歧视是违法的。这适用于拒绝出售/出租、歧视性条款和歧视性广告。

• ✓受保护的阶层包括种族、信仰、肤色、国籍、性取向、军人身份、性别、年龄、残疾、婚姻状况、家庭状况
• ✓适用于住房、土地和商业空间
• ✓禁止歧视性广告和询问

有限豁免适用于业主自住双户住宅、业主自住人员的房间出租、同性别出租和老年住房（55+/62+）。房地产经纪人或销售员特别禁止拒绝出售/出租或基于受保护类别的歧视行为。

• ✓业主自住双户住宅和业主自住房间出租具有有限豁免
• ✓老年住房（55+/62+）在年龄和家庭状况方面免除
• ✓房地产经纪人/销售员特别禁止从事歧视性行为

制作、印刷或发布任何关于住宅销售或租赁的通知、声明或广告，若其中表明基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况或国籍的任何偏好、限制或歧视，均属违法行为。

• ✓联邦保护阶级：种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍
• ✓禁止歧视性通知、声明和广告

提供无公用电力服务的不动产的卖方必须在接受购买要约之前向买方提供书面通知。受电力/燃气公用事业附加费约束的房产卖方必须提供书面通知，说明附加费的类型、目的、金额和支付频率。未设上限的天然气井也必须披露。

• ✓在接受无电力服务的购买要约之前需要书面通知
• ✓公用事业附加费通知必须说明类型、目的、金额和频率
• ✓未设上限的天然气井必须向买方披露
• ✓遭受损失的买方可以获得实际损害赔偿

经纪人不得将委托人的资金与自身资金混合，必须维持单独的特殊托管银行账户（联邦保险），存款须在三个营业日内完成。经纪人必须在合理期限内提供账户报表并将资金汇付给客户。

• ✓经纪人不得将客户资金与自身资金混合
• ✓客户资金在三个营业日内存入单独的特殊账户
• ✓资金必须存放在联邦保险的银行账户中；利息不得由经纪人保留

任何经纪人/销售代理不得通过声称某一特定受保护类别的人员进入社区来诱导业主出售/挂牌。在业主发出书面通知后禁止进行招揽。非法歧视性做法的认定是不可信的推定证据，应受到纪律处分。

• ✓禁止基于受保护阶层的掠夺性贷款
• ✓在业主书面通知禁止招揽后，不得进行招揽
• ✓歧视认定是不可信的推定证据

住宅物业的独家挂牌必须包含签署或缩写的说明（最小6磅字体），区分「独家销售权」（即使业主找到买家也应支付佣金）和「独家代理」（如果业主找到买家则无需支付佣金）。MLS挂牌必须给予业主通过挂牌代理或销售经纪人提交要约的选择权。

• ✓独家销售权意味着即使业主找到买家也应支付佣金
• ✓独家代理意味着如果业主找到买家则无需支付佣金
• ✓说明必须采用至少6磅的字体并由产权人签署或缩写

经纪人必须确保每位持证人在首次实质性接触时为所有不动产（住宅、商业、空地）提供公平住房披露通知。经纪人必须在办公室和开放日展示公平住房通知，并在网站上发布相关链接。已签署的确认书必须保留三年。

• ✓对于所有类型的房产，在首次实质性接触时需要提供公平住房披露通知
• ✓公平住房通知必须在办公室、开放日和网站上展示
• ✓已签署的确认书必须保留至少三年；口头披露不足以满足要求

经纪人不能在没有向挂牌所有人披露其真实身份的情况下购买与其相关的房产。在为客户购买经纪人有利益关系的房产之前，必须向所有当事人披露。在出售其有利益关系的房产之前，必须通知购买者。

• ✓经纪人在购买与其相关的挂牌房产时必须披露其身份
• ✓在为客户购买房产时必须向所有当事人披露其利益关系
• ✓在出售自有房产时必须向购买者披露其利益关系

经纪人必须澄清其所代表的当事人，并且未经充分知情和同意，不能从一方以上获得报酬。经纪人不能与另一经纪人的独家上市中的当事人谈判、诱导合同违约或未经业主授权而提供房产出售。

• ✓未经知情和同意，不能从一方以上获得报酬
• ✓不能与另一经纪人的独家上市中的当事人谈判
• ✓不能诱导合同违约或未经授权提供房产出售

任何经纪人都不得订立净价列表合同（保留卖方所得净额与成交价格之间的差额）。任何经纪人都不得参与超过固定终止日期后自动续约的独家代理协议。

• ✓禁止净价列表合同
• ✓独家代理协议不能包含自动续约条款

经纪人监督包括定期、频繁、持续的个人指导和监督。经纪人必须保存交易记录三年（姓名/地址、购买合同、佣金、挂牌协议）。全职销售员服务需要每周至少35小时，每年50周。

• ✓交易记录必须保存三年
• ✓全职工作经验为每周35小时，每年50周
• ✓销售人员不能拥有其经纪公司的投票股份

只有经纪人可以刊登房地产广告。广告必须标明经纪人/经纪公司的名称、地址或电话号码。团队名称必须使用「团队」一词，并包含经纪公司名称；禁止使用「销售助理」等职位名称。广告必须诚实，不能保证未来利润。

• ✓只有经纪人可以刊登房地产广告
• ✓广告必须包含经纪人/经纪公司的名称以及地址或电话号码
• ✓团队名称必须使用「团队」并包含经纪公司名称

当买卖合同涉及完全或部分位于农业区内的房产时，潜在转让人必须向居民交付通知书，说明该房产位于农业区内，并进行农业活动（噪音、灰尘、气味）。该通知书必须在销售前由转让人和受让人签署。

• ✓转让人必须向潜在受让人交付农业区通知书
• ✓通知书必须在销售前由转让人和受让人签署
• ✓未能提供通知书不妨碍登记官员提交契约

对于记录文件必须是原件、纸质、书面或签署的要求，数字化纸质文件或电子记录均可满足。电子记录对于各县文书官是自由决定的；一旦允许，该县接受电子记录。

• ✓数字化/电子记录满足原件、纸质、书面和签署要求
• ✓县文书官参与电子记录是自由决定的
• ✓电子签名满足公证/认证要求

根据不动产购买合同，每位住宅房地产卖方必须填写并签署产权状况披露声明，并在买方签署具有约束力的购房合同之前将其交付给买方或买方的代理人。购买合同中应附上由双方签署的副本。

• ✓披露声明在买方签署具有约束力的购房合同之前交付
• ✓由卖方和买方签署的副本附于购买合同
• ✓住宅房地产 = 1-4户住宅；不包括共管公寓、合作公寓和空地
• ✓基于卖方的实际了解；不构成担保

披露声明涵盖一般信息、环境、结构和机械项目。值得注意的洪水问题包括联邦应急管理局洪泛平原、特殊洪水灾害区（100年）、中等风险（500年）、联邦洪水保险要求、先前联邦应急管理局/小企业管理局援助、现有洪水保险和联邦应急管理局高程证书。

• ✓声明包括洪水区（SFHA、100/500年）披露
• ✓联邦灾难援助洪水保险要求转移给未来所有者
• ✓根据卖方的实际知识回答所有问题
• ✓1978年前建造的建筑物建议进行含铅涂料调查

以下情况不需要提供房产状况披露声明：法院令转让、代替止赎的契约、止赎销售、受信人转让、共有人之间的转让、转让给配偶或直系亲属、配偶之间通过离婚进行的转让、转让给/来自政府、新建未占用房产、警长转让或根据分割诉讼进行的转让。

• ✓法院令转让和止赎转让无需披露
• ✓转让给配偶或直系亲属无需披露
• ✓新建未占用房产无需披露
• ✓警长转让或分割诉讼转让无需披露

如果卖方获得使先前披露信息在重大方面不准确的知识，卖方必须尽快提交修订声明，但不得在产权转让或占有权转让之后提交。提供（或未提供）披露信息的卖方仅对故意失责和买方的实际损害负责。

• ✓如披露信息变得在重大方面不准确，需要提交修订声明
• ✓产权转让或占有权转让之后无需修订
• ✓卖方仅对故意失责和实际损害负责
• ✓历史上曾给予信用，但现行法律仅规定故意失责责任

挂牌代理人必须及时向每位卖方告知其在本条款下的义务。代表买方的代理人（或与无代理买方打交道的卖方代理人）必须在签署具有约束力的合同之前及时向买方告知其权利和义务。履行这些义务可使代理人免除进一步的责任。

• ✓挂牌代理人必须告知卖方披露义务
• ✓代理人必须在签署具有约束力的合同之前告知买方其权利和义务
• ✓履行这些义务可使代理人免除本条款下的进一步责任

房地产销售人员课程总计80小时（77小时授课+3小时考试），必修科目包括代理法（11小时）和人权/公平住房（6小时）。房地产经纪人课程总计78小时（75小时授课+3小时考试），需要先完成销售人员课程作为先决条件。

• ✓销售人员课程：77小时授课加上3小时考试（共80小时）
• ✓经纪人课程：75小时授课加上3小时考试（共78小时）
• ✓经纪人课程要求先完成销售人员课程

课程申请必须在课程开始前60天提交。学生缺课不得超过课程时间的10%。讲师必须根据经验、教学和学术成就获得100分。课程不得与经纪人或加盟商有关联或受其控制。

• ✓出勤要求学生缺课不超过课程时间的10%
• ✓讲师必须在资格评分表上获得100分
• ✓批准的课程不得受经纪人、评估师或加盟商控制

远程学习项目需要分为主要单元/模块，具有时间默认机制、签署的完成声明和在纽约进行的监考期末考试。记录必须保留三年。学生必须在12个月内完成远程课程。

• ✓远程学习需要在纽约进行监考期末考试
• ✓远程课程必须在12个月内完成
• ✓记录保留三年

因种族、信仰、肤色、国籍、性取向、军人身份、性别、年龄、残疾、婚姻状况或家庭状况而在住房销售/租赁/租约中拒绝、否认或歧视是非法的。禁止行为包括拒绝销售/出租、在条款中进行歧视以及印刷歧视性广告。

• ✓受保护阶层包括种族、信仰、肤色、国籍、性取向、军人身份、性别、年龄、残疾、婚姻状况和家庭状况
• ✓拒绝销售/出租或虚假陈述不可用性是非法的
• ✓印刷或传播歧视性声明或广告是非法的
• ✓适用于业主、房产管理代理、经纪人和销售代理

适用某些豁免：业主自住楼宇中不超过两个家庭的租赁；将所有房间限制为同性别；业主自住住宅中的房间租赁；以及老年住房的年龄/家庭状况限制（根据联邦《公平住房法》标准为62岁以上或55岁以上）。年龄规定不适用于18岁以下人士。

• ✓业主自住双家庭楼宇的租赁可能获得豁免
• ✓同性别房间租赁限制获得豁免
• ✓55+/62+老年住房豁免适用于年龄/家庭状况
• ✓年龄规定不适用于18岁以下人士

除非在前两年内完成22.5小时的批准继续教育，否则不颁发许可证续期。继续教育可由经认证的大学、职业学校、房地产委员会和专业协会提供。不包括：考试准备、办公技能、销售推广和非房地产科目。

• ✓续期前两年内需要22.5小时的批准继续教育
• ✓考试准备、办公技能和销售推广不符合继续教育资格
• ✓课程不能由经纪人或特许经营权控制

继续教育学分以出席为基础被接受；讲师每教授一小时获得两小时学分。任何继续教育课程在两年更新周期内不得计算超过一次。公平住房继续教育提供者必须对每门课程进行视频录制，并至少保留一年。

• ✓讲师每教授一小时获得2小时学分
• ✓任何继续教育课程在更新周期内不得计算超过一次
• ✓公平住房继续教育课程必须进行视频录制并保留一年

根据美国法典第42卷第3604条，任何人制作、印刷或发布的关于住宅出售或出租的通知、声明或广告，若表示基于种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况或国籍的任何偏好、限制或歧视，或有意表示此类偏好，均属违法行为。

• ✓联邦保护阶级：种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况、国籍
• ✓在广告中表示任何偏好、限制或歧视均属违法
• ✓包括有意表示此类偏好或限制

经纪人执照申请人必须具有在经纪人监督下作为持证销售人员的两年全职经验，或至少三年同等全职房地产经验，按积分制进行计算。

• ✓经纪人需要2年全职销售人员经验或3年同等经验
• ✓经验按照第179部分中的积分制进行计算

禁止招揽令指示所有经纪人/销售人员在指定地区内停止招揽住宅物业销售的房源清单。禁止的形式包括信件、明信片、传单、电话呼叫、上门造访和公开张贴。一般流通报纸上的广告不受禁止。

• ✓禁止招揽令禁止在指定地区直接招揽房源清单
• ✓禁止：信件、电话、传单、上门造访、公开张贴
• ✓一般流通报纸上的广告是允许的

经纪人不得将委托人的金钱或财产与自己的混合，必须为客户存款维持单独的特殊银行账户，存款应在三个工作日内完成。资金必须存放在联邦保险账户中。租户安全押金必须符合《一般义务法》第7-103条的规定。

• ✓委托人的金钱不得与经纪人自己的金钱混合
• ✓在三个工作日内存入单独的特殊银行账户
• ✓资金必须存放在联邦保险的银行账户中
• ✓租户安全押金按照《一般义务法》第7-103条处理

经纪人不得订立或进入不动产净收益挂牌合同。任何经纪人不得为包含超越固定终止日期的挂牌期自动续期的独家挂牌合同的一方。

• ✓净收益挂牌合同被禁止
• ✓独家挂牌不能包含自动续期条款
• ✓净收益挂牌允许经纪人保留超过指定净额的差额

在所有提供住宅房产独家房源条款的佣金协议中，经纪人必须附加/打印并让房主签署一份说明文件（最小字体六点），区分「独家销售权」（即使房主找到买家也需支付佣金）和「独家代理」（房主找到买家则无需支付佣金）。

• ✓独家房源说明文件需以最小六点字体提供
• ✓独家销售权：即使房主找到买家也需支付佣金
• ✓独家代理：房主找到买家则无需支付佣金
• ✓房主必须在说明文件上签名或签署缩写

任何经纪人/销售员不得通过声称属于特定受保护阶级的人士进入来诱导业主出售房产（打压房价行为）。发现非法歧视性行为构成不可信的推定证据，可能导致纪律处分，包括执照撤销。业主的书面不招揽通知禁止进一步的招揽活动。

• ✓禁止打压房价行为（通过声称受保护阶级人士进入来诱导出售）
• ✓发现歧视性行为构成不可信的推定证据
• ✓业主的书面不招揽通知对经纪人及其所有关联持证人有约束力

经纪人必须确保每位关联的执业者在首次实质性接触时为所有房地产（包括商业地产和空置土地）提供公平住房披露通知（包含《人权法》条款）。经纪人必须在每个办公室和网站上展示和维护公平住房通知，并在开放日活动中提供。

• ✓在首次实质性接触时为所有房地产提供公平住房披露通知
• ✓保留签署的确认书（纸质副本）不少于三年
• ✓在每个办公室和网站首页张贴公平住房通知
• ✓口头披露不满足该要求

经纪人必须在合理的时间内向客户呈报账户并汇款所有收取的款项。在管理房产时，经纪人未经客户完全知情和同意，不得对代表客户支出的费用接受任何佣金、折扣或利润。

• ✓经纪人必须在合理的时间内呈报账户并汇款客户资金
• ✓对代表客户支出的费用不得有隐蔽的利润或折扣
• ✓对客户支出的任何利润都需要客户的完全知情和同意

经纪人不得在未首先向房源所有人披露其真实立场的情况下，直接或间接购买与其挂牌的财产。在购买或出售经纪人有权益的财产前，必须披露该权益。经纪人必须明确代表哪一方行动，除非得到充分的知情和同意，否则不能从多方获得赔偿。

• ✓经纪人在购买挂牌财产前必须披露其真实立场
• ✓在为客户购买或出售自有财产前必须披露权益
• ✓未获充分知情和同意，不得从多方获得赔偿

经纪人不得与与另一经纪人有现有独家书面合同的业主进行直接谈判；不得诱导当事人解除合同以替换新合同；不得在未获得业主授权的情况下提供房产；不得在未获得业主同意的情况下放置标志。

• ✓不得与另一经纪人独家挂牌下的业主谈判
• ✓不得诱导违反销售或租赁合同
• ✓未经业主授权或同意，不得提供房产或放置标志

经纪人必须立即将经纪人准备的任何文书的副本交付给执行该文书的任何一方。经纪人必须对销售人员进行定期、频繁和持续的监督。销售人员的参与意味着每周至少35小时、每年50周的监督下的积极服务。

• ✓立即将文书副本交付给执行方
• ✓监督是指定期、频繁和持续的指导与监察
• ✓合格经验 = 每周35小时，每年50周

每个经纪人必须为每笔住宅销售交易保存三年的记录，包括姓名/地址、购买合同、佣金和挂牌协议。销售人员不得拥有其关联许可经纪公司的投票股份。终止时，销售人员必须将所有挂牌信息移交给经纪人。

• ✓住宅交易的记录保存三年
• ✓销售人员不得拥有关联经纪公司的投票股份
• ✓销售人员在终止时必须将挂牌信息移交给经纪人

只有房地产经纪人可以发布财产买卖或租赁广告。广告必须将广告发布者标明为经纪人，或提供经纪人/经纪公司名称、地址或电话。持证人必须以其持证名义进行广告；昵称需要显示全名。执照类型必须准确；禁止使用「销售代理」或简单的「经纪人」职称。

• ✓只有经纪人可以发布财产广告
• ✓广告必须包含经纪人/经纪公司名称、地址或电话
• ✓必须以持证名义进行广告；昵称需要显示全名
• ✓禁止使用「销售代理」、「持证销售代理」或简单的「经纪人」职称

团队名称必须包含完整的持证人姓名或后跟「代表/属于[经纪人/经纪公司]」，必须使用「团队」一词，不能使用「助理」、「房地产」或「集团」。挂牌物业上的标志必须标明代理经纪人或经纪公司。名片必须包含营业地址、执照类型、经纪公司名称和办公室电话号码。

• ✓团队名称必须使用「团队」并包含或引用经纪公司
• ✓名称中禁止使用「助理」、「房地产」、「集团」等术语
• ✓待售标志必须标明代理经纪人或经纪公司
• ✓名片需要包含地址、执照类型、经纪公司名称和办公室电话号码

销售员资格认证课程总计77个教学小时（加3小时期末考试共80小时），包括代理法律（11小时）、法律问题（10小时）、人权与公平住房（6小时）以及商业/投资物业（10小时）。经纪人资格认证课程总计75个教学小时（加考试共78小时），需要先完成销售员课程。

• ✓销售员课程：77个教学小时加3小时期末考试 = 共80小时
• ✓经纪人课程：75个教学小时加3小时期末考试 = 共78小时
• ✓经纪人课程需要先完成销售员课程
• ✓销售员课程包括11小时的代理法律和6小时的公平住房

出席时间以一小时等于50分钟加10分钟休息时间计算。如果缺席超过规定时间的10%，学生将不获得学分。未满足出席要求的学生不能参加期末考试。期末考试不及格等同于课程不及格。

• ✓一小时的教学时间等于50分钟加10分钟休息时间
• ✓缺席超过规定时间的10%则不获得学分
• ✓未满足出席要求的学生不能参加期末考试
• ✓期末考试不及格等同于课程不及格

任何经批准的课程都不能与任何房地产经纪人、销售人员、估价师、公司、企业或特许经营权关联或受其控制。学校需支付300美元年度注册费，加上每个附加地点150美元，以及每名教师一次性25美元费用。记录必须保留三年。

• ✓课程不能由房地产经纪人、估价师、公司或特许经营权控制
• ✓学校年度注册费为300美元，加上每个附加地点150美元
• ✓记录保留三年并可供检查
• ✓远程学习需要在纽约州范围内进行监考的期末考试

除非持证人提供证明在紧接续展前的两年期间内完成了22.5小时的认可继续教育，否则不向任何经纪人或销售人员颁发续展许可证。课程必须获得部门批准才能计入学分。

• ✓在两年续展期间内需要22.5小时的认可继续教育
• ✓课程必须获得部门批准才能计入学分
• ✓不可接受的科目包括考试准备、办公技能和销售推广

获得执业执照的人员教授经批准的课程，每实际授课一小时可获得两小时的学分。在两年更新周期内，任何继续教育课程的学分不能重复计算超过一次。完成的30小时或32小时补充课程可获得继续教育学分，但不能将超额学时结转。

• ✓教学学分为每实际授课一小时两小时
• ✓在两年周期内，任何继续教育课程的学分不能计算超过一次
• ✓超额学时不能结转到下一个更新周期

获批提供公平住房/反歧视教学的任何实体必须为其提供的每个课程创建完整的视频和音频录制，保留期限为课程提供给学生之日后至少一年，并受部门审计。

• ✓公平住房课程必须完整地进行视频和音频录制
• ✓录制内容自课程提供之日起至少保留一年
• ✓录制内容受部门审计

禁止招揽令指示所有经纪人和销售人员在指定区域内停止招揽住宅房产的销售委托。禁止的招揽方式包括信函、明信片、电话、逐门逐户、传单和公开张贴。禁止招揽区域包括边界街道两侧的房产。

• ✓该令禁止在指定区域内所有招揽销售委托的行为
• ✓住宅房产包括1-3家庭住宅、合作公寓和共有公寓单位
• ✓禁止招揽区域包括边界街道两侧的房产
• ✓具有普遍流通性的报纸广告不在禁止之列

经纪人执照申请人必须具有两年的全职执业，作为经纪人监督下的持证销售代理，或在房地产行业中至少三年的同等全职经验。根据积分制度给予学分。

• ✓两年全职担任经纪人监督下的持证销售代理
• ✓或至少三年房地产行业的同等全职经验
• ✓根据积分制度确定的经验学分