주제 55개 · 2026-09-17 업데이트
주거용 부동산(1~4가구 주택, 콘도/코옵 제외)의 모든 판매자는 구매자가 구속력 있는 매매계약에 서명하기 전에 부동산 상태 공시 명세서를 작성하고 서명하여 구매자에게 전달해야 합니다. 양당사자가 서명한 사본은 계약서에 첨부됩니다.
본 진술서는 판매자의 실제 지식을 기반으로 합니다. 일반 정보, 환경(홍수, FEMA, 습지, 탱크, 석면, 납, 라돈, 곰팡이), 구조 및 기계 시스템을 포함합니다. 고의로 거짓이거나 불완전한 진술은 판매자를 구매자의 청구에 노출시킬 수 있습니다.
법원 명령에 의한 이전, 압류 대신의 담보권 실행 증서, 압류 판매, 신탁자 이전, 공동 소유자 이전, 배우자/직계 친족으로의 이전, 이혼 합의금, 정부 이전, 미거주 신축, 보안관 판매 또는 분할 소송의 경우 공시가 필요하지 않습니다.
공시 진술서를 제공하거나 제공하지 않거나 수정하지 않은 판매자는 고의적 위반과 실제 손해에 대해서만 책임이 있습니다. 판매자가 진술서를 부정확하게 만드는 지식을 획득한 경우, 수정된 진술서를 제공해야 하지만 소유권 이전 또는 구매자 점유 이후에는 절대 불가합니다.
부동산 중개인(Listing Agent)은 판매자에게 법률에 따른 의무를 시기 적절하게 알려야 합니다. 구매자 중개인(또는 미표시 구매자를 대리하는 판매자 중개인)은 구매자가 구속력 있는 계약에 서명하기 전에 구매자의 권리/의무를 알려야 합니다. 법률 준수는 에이전트를 추가 의무 및 책임에서 면제합니다.
인종, 신조, 피부색, 국적, 성적 지향, 군복무 상태, 성별, 나이, 장애, 혼인 상태 또는 가족 상태를 이유로 주택에 대한 차별을 하는 것은 위법입니다. 이는 매매/임차 거절, 차별적 조건, 차별적 광고에 적용됩니다.
소유자 거주 2가구 주택, 소유자 거주자의 방 임대, 동성 임대, 고령자 주택(55세 이상/62세 이상)에는 제한된 면제가 적용됩니다. 부동산 중개인 또는 중개사원이 보호 대상 계층을 이유로 매매/임대를 거부하거나 차별하는 행위는 특히 위법입니다.
주택의 매매 또는 임대와 관련하여 인종, 피부색, 종교, 성별, 장애, 가족 상태 또는 국가 출신에 기반한 선호도, 제한 또는 차별을 나타내는 공고, 진술 또는 광고를 작성, 인쇄 또는 게시하는 것은 위법입니다.
전기 유틸리티 서비스가 없는 부동산을 제공하는 판매자는 구매 제안을 수락하기 전에 구매자에게 서면 통지를 제공해야 합니다. 전기/가스 유틸리티 추가 요금의 대상이 되는 부동산의 판매자는 유형, 목적, 금액 및 지불 빈도를 명시하는 서면 통지를 제공해야 합니다. 개방형 천연가스 우물도 공개해야 합니다.
중개인은 의뢰인의 자금을 자신의 자금과 혼합할 수 없으며, 연방 보험에 가입된 별도의 특수 에스크로 은행 계좌를 유지해야 하고, 입금은 3영업일 이내에 해야 합니다. 중개인은 합리적인 기간 내에 의뢰인에게 계산서를 제출하고 자금을 송금해야 합니다.
중개인/판매원은 특정 보호 범주에 속한 사람들이 이웃에 진입한다는 것을 나타내어 소유자에게 판매/상장을 유도할 수 없습니다. 소유자의 서면 통지 후 권유는 금지됩니다. 불법적 차별 행위의 판정은 징계 대상이 되는 신뢰성 부족의 추정적 증거입니다.
주거용 부동산의 전속 리스팅은 〈전속 매도권〉(소유자가 매수인을 찾아도 수수료 지급)과 〈전속 중개권〉(소유자가 매수인을 찾으면 수수료 미지급)을 구분하는 서명/이니셜된 설명(최소 6포인트 타입)을 포함해야 합니다. MLS 리스팅은 소유자에게 리스팅 중개인 또는 판매 중개인을 통해 제안서를 제출할 수 있는 선택지를 제공해야 합니다.
중개인은 모든 부동산(주거용, 상업용, 공지)에 대해 각 인허가 소유자가 첫 실질적 접촉 시 공정주택 공시를 제공하도록 해야 합니다. 중개인은 사무실과 공개 주택에 공정주택 공지를 게시하고 웹사이트에 링크를 게시해야 합니다. 서명된 승인은 3년 동안 보관해야 합니다.
중개인은 자신이 등록한 부동산을 구매할 때 자신의 실제 입장을 열람자산 소유자에게 알리지 않고는 구매할 수 없습니다. 중개인이 이해관계를 가지고 있는 부동산을 의뢰인을 위해 구매하기 전에 모든 당사자에게 공시해야 합니다. 자신이 이해관계를 가지고 있는 부동산을 판매하기 전에 구매자에게 알려야 합니다.
중개인은 자신이 어느 당사자를 대리하는지 명확히 해야 하며 완전한 지식과 동의 없이 한 명 이상의 당사자로부터 보수금을 받을 수 없습니다. 중개인은 다른 중개인의 독점 거래 물건에 대해 협상할 수 없으며, 계약 위반을 유도하거나 소유인 허가 없이 부동산을 판매 대상으로 제시할 수 없습니다.
어떤 중개인도 순(淨)등기부 계약(판매인의 순(淨)금액과 판매가격의 차이를 보유)을 체결할 수 없습니다. 어떤 중개인도 고정 종료일을 넘어 자동으로 계속되는 전속 계약의 당사자가 될 수 없습니다.
중개인의 감시는 정기적이고 빈번하며 일관된 개인적 지도와 감독으로 구성됩니다. 중개인은 거래 기록을 3년간 유지해야 합니다(이름/주소, 구매 계약, 수수료, 목록 계약). 정규직 영업사원 서비스는 연간 50주 동안 주당 최소 35시간이 필요합니다.
부동산 광고는 중개인(브로커)만 게재할 수 있습니다. 광고에는 중개인/중개업체의 이름과 주소 또는 전화번호가 명시되어야 합니다. 팀 이름은 「팀」이라는 용어를 사용하고 중개업체 이름을 포함해야 하며, 「영업 담당자」와 같은 직책은 금지됩니다. 광고는 정직해야 하며 향후 수익을 보장할 수 없습니다.
농업지구 내에 완전히 또는 부분적으로 위치한 부동산에 대한 매매계약이 제시될 때, 예정 양도인은 해당 부동산이 농업지구 내에 위치하며 농업 활동(소음, 먼지, 냄새)이 발생함을 알리는 공시를 제공해야 한다. 이 공시는 판매 전에 양도인과 양수인 모두가 서명해야 한다.
기록된 문서가 원본, 종이, 서면 또는 서명되어야 한다는 요구사항은 디지털화된 종이 문서 또는 전자 기록으로 충족된다. 전자 기록은 각 카운티 서기관의 재량사항이며, 허용되면 카운티는 전자 기록을 수락한다.
주택용 부동산의 모든 판매자는 부동산 구매 계약에 따라 부동산 상태 공시 진술서를 작성하고 서명한 후, 구매자가 구속력 있는 판매 계약에 서명하기 전에 구매자 또는 구매자의 중개인에게 이를 전달해야 합니다. 판매자와 구매자가 모두 서명한 사본은 구매 계약에 첨부되어야 합니다.
공시 명세서는 일반 정보, 환경, 구조 및 기계 항목을 포함합니다. 주목할 만한 홍수 관련 질문으로는 FEMA 범람원, 특수 홍수 위험 지역(100년), 중등 위험(500년), 연방 홍수 보험 요구사항, 이전 FEMA/SBA 지원, 기존 홍수 보험 및 FEMA 고도 인증서가 있습니다.
부동산 상태 공시 명세서는 법원 판결에 의한 양도, 압류 대위 양도증, 압류 판매, 수탁자에 의한 양도, 공동소유자 간 양도, 배우자 또는 직계 친족에게의 양도, 배우자 간 이혼에 의한 양도, 정부 기관에의 양도 또는 정부로부터의 양도, 신규 건설 미입주 부동산, 보안관에 의한 양도, 또는 분할 소송에 따른 양도의 경우 필수가 아닙니다.
판매자가 이전 공시를 실질적으로 부정확하게 만드는 지식을 획득한 경우, 판매자는 합리적으로 빠른 시일 내에 수정된 진술서를 제공해야 하지만, 소유권 이전 또는 점유 이후에는 제공할 수 없습니다. 공시를 제공한 (또는 제공하지 않은) 판매자는 고의적 위반 및 구매자의 실제 손해배상에 대해서만 책임을 집니다.
매물 중개인은 판매인에게 본 조항에 따른 의무를 적시에 알려야 합니다. 구매인을 대리하는 중개인(또는 미대리 구매인을 상대하는 판매인의 중개인)은 구속력 있는 계약 체결 전에 구매인에게 권리와 의무를 적시에 알려야 합니다. 이러한 의무를 이행하면 중개인은 해당 조항에 따른 추가 책임으로부터 면책됩니다.
판매원 과정은 총 80시간(강의 77시간 + 시험 3시간)으로 구성되며, 대리인의 법(11시간) 및 인권/공정주택(6시간)을 포함한 필수 과목을 다룹니다. 중개인 과정은 총 78시간(강의 75시간 + 시험 3시간)으로 구성되며 판매원 과정의 선행 이수를 요구합니다.
강좌 신청은 강좌 시작 60일 전에 해야 합니다. 학생은 강좌 시간의 10% 이상을 결석할 수 없습니다. 강사는 경험, 교육 및 학업 성취를 바탕으로 100점을 달성해야 합니다. 강좌는 중개인 또는 프랜차이즈와 제휴하거나 통제될 수 없습니다.
원격 학습 프로그램은 주요 단위/모듈로 나누어지며, 시간 기본값 메커니즘, 서명된 완료 진술서, 그리고 뉴욕 내에서 감시되는 최종 시험이 필요합니다. 기록은 3년 동안 보관되어야 합니다. 학생들은 원격 과정을 12개월 이내에 완료해야 합니다.
인종, 신조, 피부색, 국가 출신, 성적 지향, 군복무 경험, 성별, 나이, 장애, 혼인 상태 또는 가족 상태를 이유로 주택의 판매/임대/리스를 거부, 거절 또는 차별하는 것은 불법입니다. 금지된 행위에는 판매/임대 거부, 조건 차별, 차별적 광고 게재가 포함됩니다.
특정 제외 사항이 적용됩니다: 소유자가 거주하는 2가구 이하의 건물에서의 임대; 모든 방을 동일 성별로 제한; 소유자가 거주하는 주택의 방 임대; 그리고 연방 주택공정법 기준에 따른 시니어 주택의 나이/가족 상태 제한(62세 이상 또는 55세 이상). 나이 조항은 18세 미만인 사람에게는 적용되지 않습니다.
갱신 면허는 선행 2년 이내에 승인된 CE 22.5시간을 완료하지 않으면 발급되지 않습니다. CE는 인정된 대학, 직업학교, 부동산 위원회 및 전문 협회에서 제공될 수 있습니다. 제외: 시험 준비, 기계적 사무 기술, 판매 촉진 및 부동산 관련 없는 과목.
CE 크레딧은 출석 기준으로 인정되며, 강사는 강의한 시간당 2시간의 크레딧을 받습니다. 어떤 CE 과정도 2년 갱신 주기 내에 1회 이상 인정되지 않습니다. 공정한 주택 CE 제공자는 각 과정을 동영상으로 녹화하고 최소 1년 동안 보관해야 합니다.
42 USCA §3604에 따라, 인종, 피부색, 종교, 성별, 장애, 가족 상태 또는 국적을 기반으로 한 주택의 판매 또는 임차와 관련하여 어떤 선호도, 제한 또는 차별을 나타내거나 그러한 선호도를 나타낼 의도가 있는 통지, 진술 또는 광고를 작성, 인쇄 또는 발행하는 것은 불법입니다.
중개인 면허 신청자는 중개인의 감독 하에 면허를 받은 판매원으로서 2년의 정규직 경력을 보유하거나, 또는 최소 3년의 동등한 정규직 부동산 경력을 보유해야 하며, 이 경력은 포인트 시스템에 따라 인정됩니다.
비접촉 권고는 모든 중개인/중개사원이 지정된 지역에서 주택 판매 목록을 접촉하는 것을 자제하도록 지시합니다. 금지된 형태는 편지, 엽서, 전단지, 전화 통화, 방문 통화, 공개 게시물을 포함합니다. 일반 신문 광고는 금지되지 않습니다.
중개사는 의뢰인의 금전이나 재산을 자신의 것과 혼합해서는 안 되며, 고객 예치금을 위해 3영업일 이내에 별도의 특별 은행 계좌를 유지해야 합니다. 자금은 연방 보험이 적용되는 계좌에 있어야 합니다. 임차인 보증금은 일반의무법(General Obligations Law) §7-103을 준수해야 합니다.
중개인은 부동산에 대한 순이익 리스팅 계약을 작성하거나 체결할 수 없습니다. 어떤 중개인도 정해진 종료일 이후 리스팅 기간이 자동으로 연장되는 조항이 포함된 독점 리스팅 계약의 당사자가 될 수 없습니다.
주거용 부동산의 독점 상장을 제공하는 모든 수수료 계약에서 중개인은 '독점 판매권(exclusive right to sell)'(소유자가 구매자를 찾더라도 수수료 지급 의무)과 '독점 중개권(exclusive agency)'(소유자가 구매자를 찾으면 수수료 없음)을 구분하는 설명서(최소 6포인트 크기)를 첨부/인쇄하고 주택소유자가 서명하도록 해야 합니다.
중개인/판매원은 특정 보호 계급의 사람들의 진입을 나타내어 소유자에게 판매를 유도해서는 안 됩니다(블록버스팅). 위법한 차별 관행의 발견은 취소를 포함한 징계 대상이 되는 신뢰성 부족의 추정적 증거입니다. 소유자의 서면 권유 금지 통지는 추가 권유를 금지합니다.
중개인은 상업용 부동산 및 공지 토지를 포함한 모든 부동산에 대해 관련 라이선스 소유자가 첫 실질적 접촉 시 공정주택 공시(인권법 규정 포함)를 제공하도록 해야 합니다. 중개인은 모든 사무실과 웹사이트에 공정주택 공지를 표시하고 유지해야 하며, 오픈하우스에서 이용 가능하게 해야 합니다.
중개인은 합리적인 기간 내에 의뢰인에게 계좌를 정산하고 수집한 모든 자금을 송금해야 합니다. 자산을 관리할 때, 중개인은 의뢰인의 충분한 지식과 동의 없이 지출에 대한 수수료, 리베이트 또는 이익을 받아서는 안 됩니다.
중개인은 자신의 중개 목록에 있는 부동산을 직·간접적으로 구매하기 전에 먼저 자신의 실제 입장을 목록 소유자에게 알려야 합니다. 중개인이 이해관계가 있는 부동산을 매매하기 전에 이를 공개해야 합니다. 중개인은 어느 당사자를 대리하는지 명확히 해야 하며, 충분한 지식과 동의 없이는 둘 이상의 당사자로부터 보상을 받을 수 없습니다.
중개인은 다른 중개인과 기존 배타적 서면 계약이 있는 소유자와 직접 협상해서는 안 되며, 당사자가 계약을 위반하여 새로운 계약으로 대체하도록 유도해서는 안 되고, 소유자의 승인 없이 부동산을 제시해서는 안 되며, 소유자의 동의 없이 표지판을 설치해서는 안 됩니다.
브로커는 브로커가 준비한 서류에 서명하는 모든 당사자에게 즉시 사본을 제출해야 한다. 브로커는 영업사원에 대해 정기적이고 빈번하며 일관된 감독을 실행해야 한다. 영업사원 참여는 연간 50주 동안 주당 최소 35시간 이상의 감독 하에 적극적인 업무를 의미한다.
각 브로커는 주택 판매 거래의 기록을 3년간 유지해야 하며, 여기에는 이름/주소, 구매 계약, 수수료, 리스팅 계약이 포함됩니다. 판매원은 자신이 소속된 허가받은 중개 회사의 의결권 있는 주식을 소유할 수 없습니다. 계약 종료 시 판매원은 모든 리스팅 정보를 브로커에게 인계해야 합니다.
부동산 중개인만이 부동산 판매/임차 광고를 게시할 수 있습니다. 광고는 광고주를 중개인으로 표시하거나 중개인/중개업소 이름과 주소 또는 전화번호를 제공해야 합니다. 면허 소유자는 자신의 면허 이름으로 광고해야 하며, 별명을 사용할 경우 전체 이름을 표시해야 합니다. 면허 유형은 정확해야 하며, 「영업 대리인」또는 단순히 「중개인」이라는 직책은 금지됩니다.
팀 이름은 완전한 면허 보유자 이름을 포함하거나 '~에서/의 [중개인/중개회사]'로 표기해야 하며, '팀'이라는 용어를 사용해야 하고, '에이전트', '부동산', '그룹'이라는 용어는 사용할 수 없습니다. 등록 부동산에 부착된 표지판은 대리인 중개인 또는 중개회사를 명시해야 합니다. 명함에는 사업 주소, 면허 유형, 중개회사 이름 및 사무실 전화번호가 포함되어야 합니다.
판매사원 자격 과정은 총 77시간의 수업시간(최종고사 3시간 포함 80시간)으로 구성되며, 대리인법(11시간), 법적 문제(10시간), 인권 및 공정한 주택 거래(6시간), 상업용/투자 부동산(10시간)을 포함합니다. 중개인 자격 과정은 총 75시간의 수업시간(고사 포함 78시간)으로 판매사원 과정의 선행 완료를 요구합니다.
출석은 50분의 강의에 10분의 휴식시간을 포함하여 1시간으로 계산됩니다. 규정된 시간의 10퍼센트를 초과하여 결석한 학생은 학점을 받지 못합니다. 최종 시험은 출석 요건을 충족하지 않으면 응시할 수 없습니다. 최종 시험 불합격은 과정 불합격을 의미합니다.
승인된 과정은 부동산 중개인, 판매원, 감정사, 회사, 기업 또는 가맹점과 제휴하거나 통제될 수 없습니다. 학교는 연간 등록료 $300, 추가 장소당 $150, 그리고 교사당 일회성 $25 수수료를 지불합니다. 기록은 3년간 보관되어야 합니다.
갱신 면허는 갱신 직전 2년 기간 내에 승인된 계속교육 22.5시간 이수 증명을 제출한 중개인 또는 판매원에게만 발급됩니다. 학점으로 인정되려면 과정이 부서로부터 승인을 받아야 합니다.
승인된 과정을 가르치는 라이선스 소유자는 실제 강의 시간당 2시간의 크레딧을 받습니다. 어떤 CE 과정도 2년 갱신 주기 내에서 1회 이상 크레딧으로 인정되지 않습니다. 완료된 30시간 또는 32시간 보충 과정은 CE 크레딧을 얻을 수 있지만 초과 시간을 다음 갱신 주기로 이월할 수 없습니다.
공정주택/차별 교육을 제공하도록 승인된 모든 기관은 각 과정 전체를 비디오 및 오디오로 녹음해야 하며, 학생에게 과정을 제공한 날짜 이후 최소 1년 동안 유지해야 하고, 부서 감시 대상입니다.
미청탁 명령은 모든 부동산 중개인과 판매원이 지정된 지역 내에서 주거용 부동산 판매 목록을 청탁하지 않도록 지시합니다. 금지된 청탁에는 편지, 엽서, 전화, 방문, 전단지 및 공개 게시가 포함됩니다. 미청탁 지역은 경계 거리의 양쪽에 있는 부동산을 포함합니다.
브로커 면허 신청자는 브로커 감독 하에 인허가 영업인으로 2년 이상의 정규직 경험을 보유하거나, 일반 부동산 분야에서 최소 3년 이상의 동등한 정규직 경험을 보유해야 합니다. 경험은 포인트 시스템에 따라 인정됩니다.
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