Glossary: Liens, Taxes and Government Powers +15New York · 房地产 · 中文

留置权是在债务清偿之前对特定财产享有的一种法律请求权。产权负担是任何干扰财产使用或转让的权利或权益。非自愿留置权是在未经业主同意的情况下施加的，例如税款、摊派费用。施工留置权担保为改善工程提供的劳动和材料价款。买受人留置权担保买方的定金。

• ✓留置权附着于财产，直至债务得到清偿。
• ✓非自愿留置权（如税款）在未经业主同意的情况下施加。
• ✓施工留置权担保对改善工程中劳动和材料的付款。

评估价值（Assessed Valuation）是评估员（Assessor）为征税目的而对房产确定的计税价值。从价（Ad Valorem）意为按价值征税。评估分摊费（Assessment）是为支付某项改善工程（街道/下水道）相应成本份额而收取的费用。特别评估（Special Assessment）用于为使被评估房产受益的公共改善工程提供资金。税务拍卖（Tax Sale）是指在欠缴税款后出售房产。转让税（Transfer Tax）是对遗产房产征收的税。

• ✓评估价值由评估员确定，是房产征税的基础
• ✓从价税按价值征收
• ✓特别评估为特别使该房产受益的公共改善工程提供资金

Police Power（治安权）是政治实体为公共秩序、安全、健康、道德和福利制定并执行法律的权力。Eminent Domain（国家征用权）是政府通过 Condemnation（征收）以公平补偿为公共用途取得财产的权力。Condemnation（征收）是为公共用途取得私人财产并给予补偿。Escheat（无主财产归属）是当所有人无遗嘱死亡且无继承人时，或放弃财产时，财产归还州政府。

• ✓Eminent Domain 允许政府为公共用途取得财产并给予公平补偿
• ✓Condemnation 是行使 Eminent Domain
• ✓当所有人无遗嘱死亡且无继承人时，Escheat 使财产归还州政府

分区条例规定了特定区域内不动产可被使用的类型和用途。分区是指划定为特定用途的区域。变通许可授权进行分区原本不允许的开发。建筑规范规定结构要求，占用证书（CO）证明建筑物适合占用。退界是指从一条界线起不得建造建筑物的距离。

• ✓分区条例对区域内不动产的类型和用途进行管制。
• ✓变通许可授权分区原本不允许的用途。
• ✓占用证书证明建筑物适合占用。

任何个人、合伙企业、有限责任公司或公司在任何法院提起或维持诉讼以恢复房地产服务报酬的情况下，必须声称并证明他们在诉因产生之日是持证房地产经纪人或销售人员。

• ✓必须在诉因产生之日持有执照才能起诉佣金
• ✓适用于买卖、交换、租赁、出租或谈判贷款
• ✓执照是维持佣金诉讼的先决条件

当销售员的关联关系终止时，经纪人必须通知部门。继任经纪人必须通知部门该变更，并支付相应费用。销售员在终止关联关系后，直到与获得许可的经纪人重新建立关联关系之前，不得从事本条款禁止范围内的任何行为。

• ✓销售员关联关系终止时，经纪人必须通知部门
• ✓销售员在与新经纪人建立关联关系之前，不得从事获许可的行为
• ✓继任经纪人必须通知部门该变更

除非经纪人具有实际知识或在收到通知后保留了不当交易的利益，否则销售员的任何违规行为都不构成撤销/暂停经纪人执照的理由。经纪人与无执照销售员有关联的，构成轻罪。

• ✓经纪人仅在具有实际知识或保留利益的情况下对销售员的违规行为负责
• ✓经纪人雇用无执照销售员构成轻罪
• ✓收到不当行为通知后保留利益产生法律责任

不动产是土地以及一般竖立或附着于其上的任何物。动产（Chattel）是任何非不动产的财产。固定附着物是附着于土地或改良物从而成为不动产一部分的动产。销售契据（Bill of Sale）将动产的所有权从卖方转移给买方。

• ✓不动产包括土地以及附着于其上的任何物
• ✓动产（chattel）是任何非不动产的财产
• ✓固定附着物是附着后成为不动产的动产

河岸权属于土地与河流等自然水道相邻的业主。沿岸权属于土地与湖泊、海洋或大海等水域相邻的业主。水权允许将水用于灌溉、发电或消费。添附通过自然作用增加土地；侵蚀使土地流失；突变是突然的丧失或增加；冲积适用于逐渐的水流沉积。

• ✓河岸权适用于河流和水道；沿岸权适用于湖泊、海洋和大海
• ✓添附逐步增加土地；侵蚀使土地流失；突变是突然变化
• ✓逆权占有要求实际、公开、众所周知、排他且连续的占有达到法定期限

地役权是公众或个人在他人土地之上、之上方或穿越他人土地行使的权利。通行权是在地役权或许可下穿越他人土地的权利。附属物是位于房产外部但属于该土地的东西（例如通行权）。侵占是侵入公路、人行道或他人财产的建筑物或障碍物。共用墙横跨两处房产的边界线。

• ✓地役权是使用他人土地的权利
• ✓通行权允许在地役权或许可下穿越他人土地
• ✓侵占侵入或非法进入他人财产

一英亩等于43,560平方英尺。Metes and Bounds（界址边界描述法）通过终点和角度描述边界线。Monument（测量标志）是确定土地位置的固定测量点。Survey（勘测）测量一块地块并确定其面积。Plat Book（地块图册）包含显示土地划分为街道、街区和地块的公共地图。Situs（所在地）是不动产的位置。

• ✓一英亩等于43,560平方英尺
• ✓Metes and bounds 通过点、角度和距离描述边界
• ✓Survey 确定地块的测量数据、边界和面积

本条款的任何违反行为均构成轻罪；单一禁止行为构成一项违规。由检察长负责起诉。违规人可能需要支付不少于所收金额且最多为该金额四倍的罚款，由受害人追偿。

• ✓本条款的任何违反行为均构成轻罪
• ✓罚款最高为所收金额的四倍，由受害人追偿
• ✓检察长负责提起刑事诉讼

本条款不适用于接收人、仲裁员、管理人、遗产执行人、监护人或其他根据法院命令/判决书行动的人员、履行官方职责的公务员或律师。

• ✓由法院任命的受信人免于获得许可证
• ✓律师和公务员免于获得许可证

任何经纪人或销售员不得在签署挂牌协议后为找到卖方、在接受要约后为找到买方，或在签署买方代理协议后为找到物业而要求或接收转介费，除非存在合理的理由。违反此规定的行为构成《通用商业法》第349条下的欺骗行为。

• ✓除非存在合理理由，否则在挂牌协议/要约/买方协议签署后不得收取转介费
• ✓违反此规定构成《通用商业法》第349条下的欺骗行为

国务卿可以采用非招揽令，指导经纪人在因激烈招揽导致房产价值下降风险的特定区域内不得招揽代理权。停止催促区域允许业主提交声明以避免招揽活动。命令不得超过五年。

• ✓非招揽令的有效期不能超过五年
• ✓停止催促区域允许业主提交不招揽声明
• ✓在非招揽区域内设立新办公室需要事先获得州务卿办公室的批准

非居民可以通过符合本条款获得执业执照。在互惠州有确定营业地点的非居民经纪人无需在纽约州维持办公室。非居民必须提交撤销不可撤销的同意书，指定州务卿为诉讼送达的代理人。

• ✓在互惠州有营业地点的非居民经纪人无需在纽约州维持办公室
• ✓非居民必须提交不可撤销的同意书，指定州务卿为诉讼送达的代理人
• ✓军事家庭成员可获得与州外证书相等的执业执照

关键定义术语包括卖方代理、买方代理、双重代理（同时代表双方）、指定销售代理（在经纪人代表双方时被指派代表一个客户）和经纪人代理（与挂牌/买方/承租人代理合作，但为不同公司工作）。

• ✓双重代理在同一交易中同时充当买方和卖方的代理
• ✓指定销售代理在经纪人代表双方时代表一个客户
• ✓经纪人代理与委托人没有直接关系；不承担连带责任

挂牌代理必须在签订挂牌协议之前提供披露表格并获得签署的确认。卖方/房东代理必须在与买方/租户首次实质性接触时提供披露。买方/租户代理必须在签订代理协议之前以及与卖方首次实质性接触时提供披露。

• ✓挂牌代理在签订挂牌协议之前进行披露
• ✓卖方代理在与买方首次实质性接触时进行披露
• ✓买方代理在签订买方代理协议之前进行披露

地产经纪人必须提供已签署的确认副本并至少保存三年。如果一方拒绝签署，地产经纪人必须以宣誓书的形式记录拒签情况，并保存三年。

• ✓已签署的确认必须至少保存三年
• ✓如果一方拒绝签署，地产经纪人必须提交拒签的宣誓声明
• ✓对双重代理的预先知情同意必须采用书面形式

卖方或买方代理人负有受信责任：合理谨慎、绝对忠诚、保密性、充分披露、服从和账户责任。在与另一方的交往中，代理人必须行使合理的技能、诚实交易，并披露重要事实。

• ✓受信责任：合理谨慎、绝对忠诚、保密性、充分披露、服从、账户责任
• ✓双重代理人无法提供完整的受信责任
• ✓本条款仅适用于住宅房产（1-4户家庭、共管公寓、合作公寓）

任何违反本条款任何条款的人均属轻罪；单一的禁止行为构成违规。刑事诉讼由司法部长起诉。收取金钱的违规者可能需要支付不少于所收金额且不超过该金额四倍的罚款。

• ✓违反本条款构成轻罪
• ✓单一的禁止行为构成违规
• ✓受害方可追回的罚款：最高为所收金额的四倍
• ✓司法部长起诉刑事诉讼

国务卿可以执行该条款、调查违规行为，并传唤人员和记录。持证人必须应要求提供信息。无证§442-h违规罚款：首次最高150美元，第二次500美元，第三次及以后1,000美元。

• ✓国务卿可以进行调查和传唤以执行法律
• ✓持证人必须提供所要求的业务信息
• ✓无证§442-h罚款：首次150美元、第二次500美元、第三次及以后1,000美元

评估是由专业估价师对房产价值作出的估算。收益资本化法通过将生产力和收入资本化来估算价值。销售比较法比较类似房产的销售价格。成本法将土地价值（按空置状态）加上建筑物的复制成本减去折旧。复核是最后阶段，估价师在此审查数据以估算价值。

• ✓三种估价方法是收益资本化法、销售比较法和成本法
• ✓成本法将土地价值加上复制成本减去折旧
• ✓复核是估价的最后一步，用于估算房产价值

市场价值是指在公开市场上，经过一段合理期间，由知情且不受胁迫的双方进行交易时，物业最可能实现的价格。市场价格是实际成交价格。折旧是因年限、损耗或过时（陈废）而产生的价值损失。经济（外部）过时源于外部经济因素；功能过时是因设计或建造方式过时所产生的损失。复制成本是按原样完全复制重建的成本。

• ✓市场价值是在公开、知情、公平交易（非关联方之间）的市场中最可能实现的价格
• ✓市场价格是实际成交价格，可能与市场价值不同
• ✓折旧源于实体损耗、功能过时或经济过时

该规定不适用于接收人、仲裁人、管理员、执行人、监护人或其他根据法院命令行动的由法院任命的人员；正在履行官方职责的公务员；或律师。

• ✓根据法院命令行动的由法院任命的受信人已获豁免
• ✓正在履行官方职责的公务员已获豁免
• ✓律师已获豁免

非居民可以通过符合所有规定而获得执业执照，除非非居民经纪人在互惠州开展业务则无需在纽约维持营业地点。非居民必须提交不可撤销的同意书，指定州务卿为诉讼送达的代理人。武装部队家庭成员可凭等效的州外证书获得资格。

• ✓互惠州的非居民经纪人无需在纽约维持营业地点
• ✓必须提交不可撤销的同意书，指定州务卿为诉讼送达的代理人
• ✓互惠性取决于另一州是否提供相同的特权
• ✓武装部队家庭成员可凭等效的州外证书获得资格

业主/占有人感染或曾感染艾滋病/艾滋病，或财产曾是他杀、自杀或其他死亡事件，或重罪犯罪现场，不构成重大缺陷。未披露这些事实不产生诉讼事由，也不构成纪律处分的理由。

• ✓艾滋病状况和财产上的死亡事件不是重要事实
• ✓未披露这些事实不产生诉讼事由或纪律处分
• ✓买方可以提交书面询问，但卖方可以选择是否回应

业主或占用人被怀疑感染或曾被怀疑感染艾滋病毒/艾滋病或不太可能通过占用而传播的疾病，或该房产曾是凶杀案、自杀、死亡或重罪现场，这些都不构成重大缺陷。未披露这些事实不会引发诉讼，也不构成对代理人或经纪人进行纪律处分的理由。

• ✓占用人的艾滋病毒/艾滋病状况不是重大事实
• ✓房产上的凶杀案、自杀、死亡或重罪不是重大事实
• ✓未披露这些事实不引发诉讼
• ✓不构成对代理人或经纪人进行纪律处分的理由

虽然不是实质性信息，但认为此类信息重要的买方在谈判或提出真实出价时可以提交书面询问。卖方可根据隐私法选择是否回应。本条款优先于不一致的地方法律。

• ✓买方可以就重要的非实质性信息提交书面询问
• ✓卖方可选择是否回应
• ✓本条款优先于不一致的地方法律

遗嘱（Will）用于处分一个人的财产，并在其死后生效。有遗嘱（testate）指一个人死亡时留有有效遗嘱；无遗嘱（intestate）指死亡时没有遗嘱（或遗嘱存在瑕疵），因此遗产依法归由法定继承人（distributees）继承。法定继承（descent）是指依法律运作，将无遗嘱被继承人的财产转移给法定继承人。遗嘱认证（probate）确认死者的遗嘱。

• ✓有遗嘱（testate）＝死亡时留有有效遗嘱；无遗嘱（intestate）＝死亡时没有有效遗嘱
• ✓无遗嘱的遗产依法定顺序移转给法定继承人（distributees）
• ✓遗嘱认证（probate）确立／证明死者遗嘱的有效性

遗嘱执行人（男性/实体）或女遗嘱执行人（女性）执行遗嘱条款；当一个人未留遗嘱死亡时，由法院任命遗产管理人。Devise（不动产遗赠）是通过遗嘱赠与不动产，由受遗赠人从遗赠人处取得。Bequest（遗赠物）是通过遗嘱给予的财物；Bequeath（遗赠）是通过遗嘱传予。Surrogate's Court（遗嘱认证法院）对遗嘱和遗产拥有管辖权。

• ✓遗嘱执行人或女遗嘱执行人在遗嘱中指定；遗产管理人在无遗嘱继承时由法院任命
• ✓不动产遗赠是通过遗嘱向受遗赠人赠与不动产
• ✓Surrogate's Court（遗嘱认证法院）对遗嘱认证和遗产处理拥有管辖权

经过公众听证会和调查后，国务卿可以采纳非招揽令，指示经纪人和销售人员停止在特定区域内招揽住宅房地产挂牌，该地区激烈的招揽活动已导致业主担心由于邻里人口统计变化而导致房产价值下降。该令不能超过五年，但可以重新采纳。

• ✓非招揽令需要公众听证会和合理调查
• ✓该令的有效期不能超过五年
• ✓可以禁止信件、明信片、电话、上门拜访、传单等行为
• ✓该区域内的新办公室需要事先获得国务卿的批准

秘书可以建立停止和中止区域，允许业主提交业主声明，表示他们不希望被征求。任何经纪人/销售员不得对现有停止和中止名单中的业主进行征求。区域的有效期不得超过五年，但可以重新采纳。

• ✓业主可以提交声明以被列入停止和中止名单
• ✓禁止对现有停止和中止名单中的业主进行征求
• ✓停止和中止区域的有效期不能超过五年
• ✓名单至少每年在12月31日前修订和重新打印

州房地产委员会由国务卿、金融服务监督长和13名额外成员组成。至少5名成员必须是持证经纪人，具有10年以上的经验；其余为公众成员。成员任期为两年，任何成员一生内最多任职10年。

• ✓委员会由国务卿、金融服务监督长加13名成员组成
• ✓至少5名成员是具有10年以上经验的经纪人
• ✓成员任期为两年，一生内最多10年
• ✓委员会每年至少召开三次会议

委员会可以制定影响经纪人/销售人员的规则，但以下事项由州秘书长独占管理（资金混合、账户、房产管理、经纪人购买挂牌房产、诱导违约、记录）。州秘书长独占管理第 441 和 442-h 条款，并制定客户资金处理规则。

• ✓州秘书长对资金混合和客户资金规则拥有独占权限
• ✓委员会不能管制第 441 和 442-h 条款事项
• ✓委员会不能制定超出第 442-k 小节范围的继续教育要求

确认是指在授权官员面前作出的正式声明，表明某文书的签署是本人的行为与契据。公证人负责办理确认并为宣誓书主持宣誓。宣誓书是经宣誓的书面陈述。文书是影响当事人权利的书面法律文件。授权委托书授权代理人代表签署人行事。

• ✓确认是在授权官员面前作出的，用以证实签署行为
• ✓公证人负责办理确认并主持宣誓
• ✓授权委托书授权代理人在所载范围内行事

Caveat Emptor 意为「买者自慎」——买方自行承担风险。Laches（懈怠）是延迟或疏于主张法律权利。Duress（胁迫）是非法约束，迫使他人违背意愿行事。Damages（损害赔偿）是对损害可追偿的补偿。Judgment（判决）是法院对当事人权利的正式决定。Lis Pendens（待决诉讼通知）通知影响产权的诉讼正在待决。Statute of Limitations（诉讼时效）在规定时间后禁止提起诉讼。

• ✓Caveat emptor 将审查风险置于买方
• ✓待决诉讼通知（lis pendens）就影响产权的待决诉讼发出通知
• ✓诉讼时效在规定期限后禁止提起诉讼

履约保证书保证按合同完成某项工作。完工保证书保证细分土地开发项目完工。担保人保证另一方的履约。权益是业主在房地产中扣除留置权后的权益。总收入是扣除费用前的全部收入。偿债支出是每年为偿还借款而支付的金额。

• ✓履约保证书保证合同完成；完工保证书保证细分土地开发完成
• ✓担保人保证另一方的履约
• ✓权益是业主在扣除留置权后对房产享有的价值

Alienation（让与）是将财产转让给他人。Conveyance（转让契据）转让土地所有权。Conversion（用途转换）是从一种用途变为另一种用途。Real Estate Syndicate（房地产辛迪加）是为房地产投资项目设立的合作关系，承担有限责任或无限责任。Plottage（合并增值）是通过将较小地块合并为一个所有权而增加的单位价值。Partition（分割）是对按未分割份额共有的不动产进行分割。

• ✓Alienation 与 conveyance 均指转让财产或所有权
• ✓Plottage 是通过将较小地块合并为一个整体而产生的增值
• ✓Partition 分割按未分割份额持有的不动产

如果未提供电力公用事业服务，或该物业受到电力/天然气公用事业附加费（说明类型、目的、金额和支付方式），卖方必须在接受购买要约之前提供书面通知。拥有未密封天然气井实际知识的卖方必须在签订合同前进行披露。

• ✓在接受要约前需要提供无公用电力服务的书面通知
• ✓公用事业附加费披露必须说明类型、目的、金额和支付方式
• ✓如果卖方拥有实际知识，必须披露未密封的天然气井

经纪人或销售人员不得在真实房源上市协议签署后要求或收取用于寻找卖方的转介费，在真实购买要约被接受后要求或收取用于寻找买方的转介费，或在真实买方代理协议签署后要求或收取用于寻找物业的转介费，除非存在合理的付款理由。

• ✓房源上市协议签署后不得收取转介费（寻找卖方）
• ✓购买要约被接受后不得收取转介费（寻找买方）
• ✓买方代理协议签署后不得收取转介费（寻找物业）
• ✓违反规定是《通用商业法》第349条下的欺骗行为

当购买合同涉及部分或全部位于农业区内的房产时，颁让人必须交付规定的通知，通知居民存在农业活动（噪音、灰尘、气味）。该通知必须在出售前由颁让人和受让人签署。

• ✓位于农业区内的房产需要农业区通知
• ✓通知必须在出售前由颁让人和受让人签署
• ✓未提供通知不妨碍地契的记录

电子记录和数字化纸质文件满足文件必须为原件、书面形式、签署或公证的要求。电子记录对每个县书记员是可选的；任何县都没有义务接受电子记录。

• ✓电子记录满足原件、书面形式、签署和公证的要求
• ✓电子记录的参与对每个县书记员是可选的

关键代理术语：卖方代理代表卖方；买方代理代表买方；双重代理在同一交易中代表双方；指定销售代理被分配代表一个客户，而另一个客户由同一经纪人代表；经纪人代理进行合作，但不为同一公司工作，与委托人没有直接的客户关系。

• ✓双重代理在同一交易中代表买方和卖方
• ✓指定销售代理在监督经纪人的领导下代表一个客户
• ✓经纪人代理与委托人没有直接关系
• ✓本条款仅适用于住宅房地产交易

挂牌代理人必须在签订挂牌协议前向卖方/房东提供披露表格。卖方/房东的代理人在首次实质性接触时向买方/租户提供。买方/租户的代理人在签订协议前提供。必须获得签署的确认书，并保存至少三年。

• ✓挂牌代理人在签订挂牌协议前提供表格
• ✓卖方的代理人在首次实质性接触时向买方提供披露表格
• ✓必须获得签署的确认书，保存至少3年
• ✓如果当事人拒绝签署，代理人应提交宣誓书面声明

经纪人仅在双方以书面形式给予知情同意的情况下，才可同时代表买方和卖方。双重代理人无法提供完整的受信责任范围，并放弃了绝对忠诚义务。对双重代理或具有指定销售代理的双重代理的事先知情同意可在披露表上注明。

• ✓双重代理要求双方的书面知情同意
• ✓双重代理人无法提供绝对忠诚
• ✓事先知情同意可以在披露表上注明
• ✓指定销售代理分别代理各自的客户

卖方/买方/房东/租户的代理人负有无限制的受信责任：合理谨慎、唯一忠诚、保密、充分披露、服从和账户责任。在与另一方的交易中，代理人应行使合理的技能、诚实和善意地对待，并披露对价值有实质性影响的事实。

• ✓受信责任：合理谨慎、唯一忠诚、保密、充分披露、服从、会计责任
• ✓代理人不代表另一方的利益
• ✓必须与另一方诚实、公平和善意地交易
• ✓代理法的普通法不受本条款的限制或改变