55 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
هر فروشنده ملک مسکونی (ساختمان 1-4 خانوادگی، نه آپارتمان/همالک) باید بیان افشای وضعیت ملک را تکمیل، امضا و تحویل خریدار قبل از اینکه خریدار قرارداد فروش الزامآور را امضا کند، تحویل دهد. کپی امضا شده توسط هر دو طرف به قرارداد الحاق میشود.
این بیانیه بر اساس دانش واقعی فروشنده است. این شامل اطلاعات عمومی، محیطی (سیل، FEMA، تالابها، مخازن، آزبست، سرب، رادون، کپک)، سازهای و سیستمهای مکانیکی میشود. بیانیهای که عمداً نادرست یا ناقص است میتواند فروشنده را در برابر ادعاهای خریدار مسئول کند.
افشاگری برای انتقالهای موجه دادرسی، سند به جای حق رهن، فروش حق رهن، انتقالهای امانتداری، انتقالهای هممالک، انتقالهای به همسران/بستگان مستقیم، حلوفصل طلاق، انتقالهای دولتی، ساخت و ساز جدید هرگز مسکون نشده، فروشهای شریف، یا اقدامهای تقسیم ضروری نیست.
فروشندهای که بیانیه افشاگری را ارائه میدهد (یا ارائه نمیدهد/اصلاح نمیکند) تنها برای عدم تعمد خود، برای خسارات واقعی مسئول است. اگر فروشنده اطلاعاتی کسب کند که بیانیه را نادرست کند، باید بیانیه اصلاحشده را ارائه دهد، اما هرگز پس از انتقال ملکیت یا اشغال خریدار نه.
نماینده فهرستکننده باید فروشنده را به موقع از تعهدات خود تحت قانون آگاه کند. نماینده خریدار (یا نماینده فروشنده که با خریداری نمایندهشده سروکار دارد) باید قبل از امضای قرارداد الزامآور، خریدار را از حقوق/تعهدات آگاه کند. رعایت قانون، نماینده را از وظایف و مسئولیت بیشتر آزاد میکند.
تبعیض در مسکن بر اساس نژاد، عقیده، رنگ، منشأ ملی، گرایش جنسی، وضعیت نظامی، جنسیت، سن، ناتوانی، وضعیت تأهل یا وضعیت خانوادگی غیرقانونی است. این مورد برای امتناع از فروش/اجاره، شرایط تبعیضآمیز و تبلیغات تبعیضآمیز صادق است.
معافیتهای محدودی برای ملکهای دو خانوادگی متعلق به مالک، اجاره اتاقها توسط مالکساکن، اجارههای مطابق جنسیت و مسکن سالمندان (55+/62+) اعمال میشود. دلال یا نماینده املاک و مستغلات را بهطور خاص ممنوع است که در اساس طبقات محافظتشده از فروش/اجاره خودداری کند یا تبعیض کند.
ایجاد، چاپ یا انتشار هرگونه اطلاعیه، بیان یا تبلیغاتی در خصوص فروش یا اجاره یک خانه که نشاندهنده هرگونه ترجیح، محدودیت یا تبعیض بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، جنسیت، ناتوانی، وضعیت خانوادگی یا منشأ ملی باشد، غیرقانونی است.
فروشندهای که ملک را بدون خدمات برق ارائه میدهد، باید قبل از پذیرش پیشنهاد خرید، اطلاعیه کتبی به خریدار ارائه دهد. فروشندهای که ملک تحت سوپرشارژ برق/گاز قرار دارد، باید اطلاعیه کتبی ارائه دهد که نوع، هدف، مبلغ و فرکانس پرداخت را بیان کند. چاههای گاز طبیعی بدون سقف نیز باید افشا شوند.
دلال نمیتواند پول صاحب با پول خود را ترکیب کند و باید یک حساب بانکی اسکرو جداگانه و ویژه (بیمهشده توسط دولت فدرال) را حفظ کند، با سپردهگذاری در طی سه روز کاری. دلال باید حساب را ارائه دهد و در مدت معقولی پول را برای مشتری ارسال کند.
هیچ کارگزار یا فروشنده نمیتواند صاحب ملک را با نمایش ورود افراد از یک دسته محافظتشده خاص به محله، تحریک به فروش یا فهرستکردن کند. درخواست بعد از اطلاعیه کتبی صاحب ملک ممنوع است. یافتن شیوه تبعیضآمیز غیرقانونی شواهد فرضی برای بیاعتماد است که تحت تنبیه است.
فهرستهای انحصاری ملک مسکونی باید شامل توضیح امضا شده/حروف اول شده (حداقل نوع شش نقطهای) باشند که «حق انحصاری فروش» (کمیسیون مدیون است حتی اگر مالک خریدار پیدا کند) را از «نمایندگی انحصاری» (کمیسیون اگر مالک خریدار پیدا کند مدیون نیست) متمایز کند. فهرستهای MLS باید مالکان را گزینه ارائه پیشنهادات از طریق ماشین کاتب یا کارگزار فروش بدهند.
دلالها باید اطمینان حاصل کنند که هر دارندۀ مجوز یک اطلاعیۀ افشای مسکن منصفانه در اولین تماس ماهوی برای تمام ملکهای مسکونی (مسکونی، تجاری، زمین خالی) ارائه دهد. دلالها باید اطلاعیههای مسکن منصفانه را در دفاتر و خانههای باز نمایش دهند و پیوندها را در وبسایتها منتشر کنند. تصدیقات امضاشدۀ سه سال نگهداری شوند.
دلال نمیتواند اموال فهرستشده با خود را بدون آشکار کردن موقعیت واقعی خود نزد مالک فهرستشده خریداری کند. قبل از خرید اموال برای مشتری که دلال در آن منفعت دارد، باید برای تمام طرفها افشاگری کند. قبل از فروش اموالی که آنها منفعت در آن دارند، باید خریدار را مطلع کند.
کارگزار باید روشن کند که کدام طرف را نمایندگی میکند و بدون آگاهی کامل و رضایت از بیش از یک طرف جبران خسارت دریافت نمیتواند. کارگزاران نمیتوانند با طرفی که تحت فهرست انحصاری کارگزار دیگر است مذاکره کنند، نقض قرارداد را تحریک کنند، یا بدون اجازه مالک، ملک را برای فروش پیشنهاد دهند.
هیچ کارگزار نمیتواند وارد قرارداد فهرست خالص شود (با حفظ تفاوت بین مبلغ خالص برای فروشنده و قیمت فروش). هیچ کارگزار نمیتواند طرفی در فهرست انحصاری باشد که شامل ادامه خودکار فراتر از تاریخ پایان مقرر باشد.
نظارت کارگزار شامل راهنمایی شخصی منظم، مکرر و سازگار و دیدبانی است. کارگزاران باید رکوردهای معاملات را برای سه سال نگهداری کنند (نامها/آدرسها، قرارداد خرید، کمیسیون، توافقنامه فهرست). خدمات فروشنده تماموقت نیاز به حداقل 35 ساعت/هفته برای 50 هفته در سال دارد.
تنها یک کارگزار میتواند برای ملک تبلیغات منتشر کند. تبلیغات باید نام کارگزار/دفتر کارگزاری را با آدرس یا شماره تلفن مشخص کنند. نامهای تیم باید از واژه 'تیم' استفاده کنند و شامل نام دفتر کارگزاری باشند؛ عناوینی مانند 'نماینده فروش' ممنوع است. تبلیغات باید صادقانه باشند و نمیتوانند سود آینده را تضمین کنند.
هنگامی که قرارداد خرید و فروش برای ملکی که تا حدی یا کاملاً در منطقه کشاورزی واقع است، ارائه میشود، واگذارکننده احتمالی باید اطلاعیهای را ارائه دهد که ساکنان را از این موضوع مطلع کند که ملک در منطقه کشاورزی واقع است و فعالیتهای کشاورزی (سروصدا، گرد و خاک، بوها) انجام میشود. این اطلاعیه باید قبل از فروش توسط واگذارکننده و دریافتکننده امضا شود.
الزامات ثبت سند شامل اصل، کاغذی، کتبی یا امضاشده توسط اسناد کاغذی دیجیتالی یا رکوردهای الکترونیکی برآورده میشوند. ثبت الکترونیکی برای هر کاتب شهرستان اختیاری است؛ پس از اجازه داده شدن، شهرستان ثبتهای الکترونیکی را میپذیرد.
هر فروشنده دارایی حقیقی مسکونی بر اساس قرارداد خرید ملک باید بیان شرایط ملک را تکمیل و امضا کند و آن را به خریدار یا نماینده خریدار قبل از اینکه خریدار قرارداد فروش الزامآور را امضا کند، تسلیم دهد. نسخهای که توسط هر دو امضا شده باید به قرارداد خرید الحاق شود.
بیانیه افشاگری شامل اطلاعات عمومی، محیطی، ساختاری و مکانیکی است. سؤالات قابل توجه سیل شامل دشت سیلاب FEMA، منطقه خطر سیل خاص (100 سالی)، خطر متوسط (500 سالی)، الزامات بیمه سیل فدرال، کمک قبلی FEMA/SBA، بیمه سیل موجود و گواهینامه ارتفاع FEMA می باشد.
بیانیه افشای شرایط ملک برای انتقالات به موجب دستور دادگاه، سند به جای مصادره، فروش مصادرهای، انتقالات توسط امناء، بین مالکان مشترک، به همسر یا اقارب خطی، بین همسران از طریق طلاق، به/از دولت، ملک تازه ساخت بدون سکنه، توسط شریف، یا بر اساس دعوای تقسیم مورد نیاز نیست.
اگر فروشنده از اطلاعاتی آگاه شود که افشاگری قبلی را به طور جوهری نادرست میکند، فروشنده باید بیانیه اصلاحشده را تا زودترین زمان ممکن، اما هرگز پس از انتقال مالکیت یا اشغال، تسلیم کند. فروشندهای که افشاگری را ارائه دهد (یا ارائه نکند) تنها برای تخلف عمدی و خسارات واقعی خریدار مسئول است.
نماینده فهرست کننده باید به موقع هر فروشنده را در مورد تعهدات آنها طبق ماده آگاه کند. نماینده نمایندگی کننده خریدار (یا نماینده فروشنده که با خریدار بدون نمایندگی معامله میکند) باید به موقع خریدار را در مورد حقوق و تعهدات خود قبل از امضای قرارداد الزامآور آگاه کند. انجام این تعهدات نماینده را از مسئولیت بیشتر طبق ماده معاف میسازد.
دوره فروشنده در مجموع 80 ساعت (77 ساعت آموزش + 3 ساعت امتحان) است و شامل موضوعات اجباری از جمله قانون نمایندگی (11 ساعت) و حقوق بشر/مسکن منصفانه (6 ساعت) میباشد. دوره کارگزار در مجموع 78 ساعت (75 ساعت آموزش + 3 ساعت امتحان) است و نیاز به تکمیل قبلی دوره فروشنده دارد.
درخواست دوره باید 60 روز قبل از شروع دوره ارائه شود. دانشآموزان نمیتوانند بیش از 10 درصد از مدت دوره را غیبت داشته باشند. مربیان باید بر اساس تجربه، تدریس و دستاورد تحصیلی به 100 امتیاز دست یابند. دورهها نمیتوانند توسط کارگزار یا الحاقیه متعلق باشند یا کنترل شوند.
برنامه های آموزش از راه دور نیاز به تقسیم به واحدهای اصلی/ماژول ها، مکانیزم تاخیر زمان، بیانیه های تکمیل امضا شده، و امتحان نهایی نظارت شده در نیویورک دارند. سوابق باید برای سه سال نگهداری شوند. دانش آموزان باید دوره های آموزش از راه دور را در مدت 12 ماه تکمیل کنند.
رد کردن، انکار کردن یا تبعیض در فروش/اجاره/استیجار مسکن به دلیل نژاد، عقیده، رنگ، منشأ ملی، جهتگیری جنسی، وضعیت نظامی، جنسیت، سن، معلولیت، وضعیت تأهل یا وضعیت خانوادگی غیرقانونی است. اعمال ممنوع شامل رد کردن فروش/اجاره، تبعیض در شرایط و انتشار آگهیهای تبعیضآمیز است.
معافیتهای خاصی اعمال میشود: اجاره در ساختمانی که مالک شاغل است و بیش از دو خانوار نباشد؛ محدود کردن تمام اتاقها به جنس یکسان؛ اجاره اتاقها در مسکن مالک شاغل؛ و محدودیتهای سن/وضعیت خانوادگی برای مسکن سالمندان (62+ یا 55+ طبق استانداردهای قانون خانهدهی منصفانه فدرال). مقررات سنی برای افراد زیر 18 سال اعمال نمیشود.
گواهی نامه تجدید تنها در صورتی صادر میشود که 22.5 ساعت CE تایید شده در دو سال قبل از تجدید تکمیل شده باشد. CE میتواند توسط کالجهای معتبر، مدارس حرفهای، هیئتهای رایگان مسکن و انجمنهای حرفهای ارائه شود. مستثنی: آمادهسازی برای امتحان، مهارتهای اداری، تبلیغات فروش و موضوعات غیر مربوط به مسکن.
اعتبار CE بر اساس حضور پذیرفته میشود؛ مربیان برای هر ساعت تدریس دو ساعت اعتبار دریافت میکنند. هیچ دوره CE بیش از یک بار در یک چرخه تجدید دو ساله شمرده نمیشود. ارائهدهندگان CE مسکن منصفانه باید هر دوره را ضبط ویدیویی کنند و حداقل یک سال برای آن نگهداری کنند.
طبق 42 USCA §3604، ایجاد، چاپ یا انتشار هر اعلان، بیان یا تبلیغی در مورد فروش یا اجاره مسکنی که نشاندهنده ترجیح، محدودیت یا تبعیض بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، جنس، ناتوانی، وضعیت تحت تکفل یا منشأ ملی باشد، یا نیت به ایجاد چنین ترجیحی باشد، غیرقانونی است.
متقاضی برای دریافت پروانه دلال باید دارای دو سال تجربه تماموقت به عنوان فروشنده دارای پروانه تحت نظارت یک دلال باشد، یا معادل تجربه تماموقت عمومی در زمینه املاک برای حداقل سه سال داشته باشد که طبق سیستم امتیازی اعتباریافته باشد.
فرمان عدم تحریک تمام کارگزاران/فروشندگان را از تحریک فهرست ملک مسکونی در منطقه معین جلوگیری میکند. اشکال ممنوع شامل نامهها، کارتپستالها، جزوات، تماسهای تلفنی، بازدید در منزل و انتشارات عمومی است. آگهیهای روزنامه با توزیع عمومی ممنوع نیست.
دلال نمیتواند پول یا اموال موکل را با پول یا اموال خود مختلط کند و باید برای سپردههای مشتری یک حساب بانکی ویژه جداگانه را در مدت سه روز کاری تأسیس کند. وجوه باید در حسابی تحت بیمه فدرال قرار گیرد. سپردههای امنیتی مستاجران باید بر اساس §7-103 قانون تعهدات عمومی رعایت شوند.
یک دلال نمیتواند قرارداد فهرست خالص را برای ملک واقعی ایجاد یا منعقد کند. هیچ دلالی نمیتواند طرف قرارداد فهرست انحصاری باشد که شامل تداوم خودکار دوره فهرست فراتر از تاریخ خاتمه تعیین شده باشد.
در تمام قراردادهای کمیسیون که فهرست انحصاری ملک مسکونی را فراهم میکنند، دلال باید یک توضیح (حداقل شش پویینتی) را ضمیمه/چاپ کند و از مالک خانه امضای آن را بگیرد که 'حق انحصاری فروش' (مالک حتی اگر خریدار را پیدا کند باید کمیسیون بپردازد) را از 'نمایندگی انحصاری' (اگر مالک خریدار را پیدا کند کمیسیونی نیست) تمیز دهد.
هیچ کارگزار/فروشنده نمیتواند مالک را با نمایندگی ورود افراد از یک طبقه محافظتشده خاص (بلوک کاشی) به فروش تحریک کند. یافتن یک شیوه تبعیضآمیز غیرقانونی شواهد فرضی برای بیاعتمادپذیری است که مشمول انضباط از جمله لغو مجوز است. اطلاع نامه کتبی مالک مبنی بر عدم تمایل به تقاضا، تقاضای بیشتر را ممنوع میکند.
دلال باید اطمینان حاصل کند که هر مجوزدار وابسته اطلاعنامه افشای مسکن منصفانه (حاوی مقررات قانون حقوق بشر) را در نخستین تماس موضوعی برای تمام اموال منقول و نیز اراضی خالی و تجاری فراهم کند. دلالان باید اطلاعنامه مسکن منصفانه را در هر دفتر و در سایتهای اینترنتی نمایش دهند و برقرار نگاه دارند و آن را در جلسات باز خانهها موجود نگاه دارند.
دلال باید در مدت زمان معقول حسابی را به کارفرما ارائه دهد و هرگونه پول جمعآوریشده را ارسال کند. هنگام مدیریت ملک، دلال نباید بدون اطلاع و رضایت کامل کارفرما، هیچ کمیسیون، تخفیف یا سود را در مورد هزینههایی که برای کارفرما انجام شده است، بپذیرد.
یک دلال نمیتواند مستقیم یا غیرمستقیم برای خریداری ملکی که نزد او ثبتشده است، اقدام کند مگر اینکه ابتدا موضع واقعی خود را به مالک ملک ثبتشده آشکار سازد. قبل از خریداری یا فروش ملکی که دلال منفعت در آن دارد، باید آن را افشا کند. دلال باید روشن کند که برای کدام طرف عمل میکند و نمیتواند بدون آگاهی و رضایت کامل از بیش از یک طرف جبران خسارت دریافت کند.
یک دلال نمیتواند مستقیماً با مالکی که دارای یک قرارداد نوشتاری انحصاری با دلال دیگری است مذاکره کند؛ نمیتواند یک طرف را به شکستن قرارداد برای جایگزین کردن قرارداد جدید وادار کند؛ نمیتواند بدون اجازه مالک ملک را پیشنهاد دهد؛ و نمیتواند بدون رضایت مالک تابلو نصب کند.
کارگزار باید فوراً نسخهای از هر سند را برای هر طرفی که آن را اجرا میکند و توسط کارگزار تهیه شده است تسليم دهد. کارگزار باید نظارت منظم، مکرر و مستمر بر فعالیت نمایندگان فروش انجام دهد. مشارکت نمایندگی فروش به معنای خدمات فعال تحت نظارت برای حداقل 35 ساعت در هفته برای 50 هفته در سال است.
هر دلال باید برای مدت سه سال ثبتی از هر معامله فروش مسکونی داشته باشد که شامل نامها/آدرسها، قرارداد خرید، کمیسیون و توافق فهرستبندی است. نماینده فروش نمیتواند سهام رایدهنده در شرکت کارگزاری مجاز مرتبط داشته باشد. هنگام خاتمه، نماینده فروش باید تمام اطلاعات فهرست را به دلال تحویل دهد.
تنها یک کارگزار املاک میتواند آگهی فروش/اجاره ملک را منتشر کند. آگهیها باید تبلیغکننده را به عنوان کارگزار معرفی کنند یا نام کارگزار/اموالبازاری را با آدرس یا تلفن ارائه دهند. دارندگان مجوز باید تحت نام مجاز خود تبلیغ کنند؛ نام مستعار نیاز به نام کامل دارد. نوع مجوز باید دقیق باشد؛ عنوانهای 'دستیار فروش' یا صرفاً 'کارگزار' ممنوع هستند.
نامهای تیم باید شامل نامهای کامل مجاز باشند یا با 'at/of [broker/brokerage]' دنبال شوند، باید از واژه 'تیم' استفاده کنند، و نمیتوانند از 'associate'، 'realty' یا 'group' استفاده کنند. علائم روی ملک فهرستشده باید بدنبال شناسایی کنندهی بروکر یا کارگزاری نماینده باشند. کارتهای تجاری باید حاوی آدرس تجاری، نوع مجوز، نام کارگزاری، و تلفن دفتر باشند.
دوره صلاحیت فروشنده در مجموع 77 ساعت آموزشی است (80 ساعت با امتحان پایانی 3 ساعته)، شامل قانون نمایندگی (11)، مسائل حقوقی (10)، حقوق بشر و امور مسکن منصفانه (6)، و ملک تجاری/سرمایهگذاری (10). دوره صلاحیت کارگزار در مجموع 75 ساعت آموزشی است (78 ساعت با امتحان) که نیاز به اتمام قبلی دوره فروشنده دارد.
حضور برابر با یک ساعت معادل 50 دقیقه به علاوه یک استراحت 10 دقیقهای محاسبه میشود. هیچ دانشآموزی در صورت غیبت بیش از 10 درصد زمان تعیینشده، نمره را دریافت نمیکند. امتحان نهایی را نمیتوان بدون رفع نیاز حضور برگزار کرد. عدم موفقیت در امتحان نهایی معادل ناکامی در درس است.
هیچ دوره تصویب شده نمیتواند مرتبط با یا تحت کنترل کارگزار رسانهای، فروشنده، ارزیاب، شرکت، شركت یا الحاقی باشد. مدارس باید هزینه ثبتنام سالانه $300 به علاوه $150 برای هر مکان اضافی و هزینه یکبار $25 برای هر معلم را بپردازند. اسناد باید برای سه سال نگهداری شوند.
هیچ مجوز تمدید به هیچ کارگزار یا فروشندهای صادر نمیشود مگر اینکه دارنده مجوز شواهدی از تکمیل 22.5 ساعت آموزش مستمر تایید شده در دوره دو سالی فوری پیش از تمدید ارائه دهد. دورهها باید توسط بخش تایید شوند تا برای اعتبار محسوب شوند.
دارندهٔ پروانه ای که درس معتبری را تدریس می کند، برای هر ساعت تدریس واقعی انجام شده، دو ساعت اعتبار دریافت می کند. هیچ دورهٔ CE نمی تواند در مدت دو سال تجدید پروانه بیش از یک بار به عنوان اعتبار محسوب شود. دورهٔ تکمیلی 30 ساعتی یا 32 ساعتی تکمیل شده می تواند اعتبار CE را به دست آورد اما نمی تواند ساعات اضافی را به دوره بعدی منتقل کند.
هر نهادی که برای ارائه آموزش مسکن منصفانه/عدم تبعیض تایید شده است، باید یک ضبط ویدیویی و صوتی از کل دوره را ایجاد کند، که حداقل یک سال پس از تاریخی که دوره به دانشآموز ارائه شده برقرار نگاه داشته شود، و مشمول بازرسی بخش باشد.
دستور عدم تقاضا تمام کارگزاران و نمایندگان فروش را برای خودداری از تقاضا برای فهرست های فروش اموال مسکونی در منطقه تعیین شده ہدایت می دهد. تقاضاهای ممنوع شامل نامه ها، پست کارت ها، تماس ها، در منزل، بروشورها و اعلانات عمومی است. منطقه عدم تقاضا شامل خصوصیات در هر دو طرف خیابان های مرز است.
متقاضی برای مجوز دلال باید دارای دو سال تجربه تمام وقت به عنوان فروشنده مجاز تحت نظارت دلال باشد، یا تجربه معادل تمام وقت در املاک و مستغلات عمومی برای حداقل سه سال داشته باشد. تجربه بر اساس یک سیستم امتیازی به رسمیت شناخته میشود.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک New York بیازمایید.
شروع رایگان →