Glossary of Real Estate Terms — F through L +10New York · 房地产 · 中文

完全产权（绝对产权）是拥有无条件处置权的绝对所有权，可传承给继承人。信托人代表他人进行商业交易或处理金钱/财产，体现了巨大的信心和信任。附属物是与土地紧密相连的个人财产，以至于成为不动产。

• ✓完全产权是最高、最完整的所有权形式
• ✓信托人对委托人负有信任和信用的责任
• ✓附属物是附着的个人财产，成为不动产的一部分

止赎权是指当债务人违约时，以不动产作为担保的财产被出售以偿还债务的程序。被授予人取得产权；授予人通过契约转让不动产（卖方）。总租赁中，出租人承担所有产权费用。

• ✓止赎权在违约后出售担保财产以清偿债务
• ✓授予人转让产权，被授予人取得产权
• ✓在总租赁中，出租人支付所有产权费用

集体抵制是贸易成员之间的协议，目的是将他人排除在公平参与之外。市场分配是指在特定市场区域内放弃竞争的协议。这些都是被禁止的反竞争行为。

• ✓为排除竞争者而进行的集体抵制是非法的贸易限制行为
• ✓划分领地的市场分配协议是被禁止的
• ✓两者都是反垄断原则下的反竞争行为

共同租赁是指两个或两个以上的人各自拥有不可分割的权益和生存者权利的所有权。初级抵押贷款在先前抵押贷款的留置权中排名第二。非自愿留置权是在没有所有者同意的情况下施加的（例如税款、特别评估）。

• ✓共同租赁包括生存者权利
• ✓初级抵押贷款从属于现有的优先抵押贷款
• ✓非自愿留置权（税款、评估）在没有所有者同意的情况下产生

租赁是一份合同，将对不动产的占有权转让给承租人，以换取租金支付，期限可以是终身、定年限或随时终止。租赁权益是承租人的产权权益。承租人根据租赁协议租用不动产；出租人将其出租给他人。留置权是对不动产的法律请求权，直至相关债务得到清偿。

• ✓租赁以对价（租金）的方式转让占有权
• ✓承租人是租赁下的租户，出租人是租赁下的房东
• ✓留置权附着于不动产，直至相关债务得到清偿

挂牌是委托人和代理人之间的雇佣合同，授权代理人提供涉及委托人财产的服务。终身产权在受益人的生命期间转让产权；终身产权人持有该产权。滨水权与接邻湖泊或海洋等水体的土地相关。

• ✓挂牌是授权代理人代表所有者行动的雇佣合同
• ✓终身产权仅在一个人的生命期间存续
• ✓滨水权适用于接邻湖泊、海洋或大海的土地

抵押贷款在不动产上创建留置权以作为债务的担保。抵押权人出借资金并持有抵押贷款；抵押人借款并提供抵押贷款。抵押贷款承诺是贷款人将按照指定条款授予贷款的正式表示。机械师留置权保证了改进工程的劳动力和材料的价格。

• ✓抵押人是借款人；抵押权人是贷款人
• ✓抵押贷款在不动产上创建留置权以作为债务的担保
• ✓机械师留置权保证了改进工程的劳动力和材料的付款

净价清单设定一个最低价格，所有者不会低于该价格出售；经纪人保留超过净价部分的金额作为佣金（见规则 175.19）。开放清单可提供给任何数量的经纪人，只有首先找到已准备好、愿意且有能力购买者的经纪人才能获得报酬；销售自动终止该清单。

• ✓在净价清单中，经纪人的佣金是超过所有者净价的部分（见规则 175.19）
• ✓开放清单只向首先获得已准备好、愿意且有能力购买者的经纪人支付报酬
• ✓销售自动终止开放清单

禁止招揽令是由州务卿采纳的规则，禁止在规定区域内对房主进行所有类型的招揽。该令在公开听证会后采纳，原因是招揽行为使房主因不同种族、民族、宗教或社会背景的人搬入而担心房产价值下降。

• ✓禁止招揽令在采纳前需要举行公开听证会
• ✓它针对的是招揽行为利用基于种族、民族或宗教的恐惧心理的地区
• ✓它禁止在规定地理区域内对房主进行任何或全部招揽活动

价格固定是指合谋为服务或产品设定固定费用或价格的行为——这是被禁止的反垄断违规行为。委托人是代理人或经纪人的雇主（客户）。按比例分摊在买卖双方之间分配成交费用和信用。

• ✓价格固定是设定费用或价格的非法合谋
• ✓委托人是经纪人的客户和雇主
• ✓按比例分摊在成交时在买卖双方之间分配成交费用和信用

市场价值是指在开放市场上，在合理时间内，知情的买卖双方在非强制情况下，物业应该达到的最可能价格。可销售产权是指不存在足够缺陷以至于衡平法院会强制买方接受的产权。市场价格是实际成交价。

• ✓市场价值假设知情的当事人在开放市场上无强制情况下行动
• ✓市场价格是实际成交价，不同于市场价值
• ✓可销售产权必须足够没有缺陷以强制买方接受

多重上市是房地产委员会成员之间的一种安排，其中每个经纪人共享上市信息，如果产生销售，佣金在上市经纪人和销售经纪人之间分配（见规则175.24）。

• ✓多重上市在委员会成员之间共享上市信息
• ✓佣金在上市经纪人和销售经纪人之间分配
• ✓多重上市由规则175.24管理

期权是为获得代价而授予的在规定时间内购买或租赁的权利；如果未行使，持有人无须承担责任，但如果行使，授予人必须履行。授权书授权代理人代表他人行动。百分比租赁的租金以销售额的百分比为基础，通常有最低租金。

• ✓期权给予无义务的购买/租赁权，但需支付代价
• ✓如果期权被行使，授予人必须履行
• ✓百分比租赁基于销售额的百分比确定租金，通常有最低租金

警察权是政府为维护公共秩序、安全、健康、道德和福利而制定和执行法律的权力。积分是贷款人为提高贷款收益而征收的折扣费用。购买金抵押是由购买者作为购买价格的部分付款而提供的。

• ✓警察权是分区和建筑法规为公共福利的基础
• ✓积分是增加贷款收益的贷款人折扣费用
• ✓购买金抵押是由购买者为购买价格提供的

经纪人执照的撤销或暂停会导致与该经纪人相关联的每位销售人员的执照暂停,直到变更关联关系或经纪人暂停期满。该暂停被视为与经纪人的关联关系中断。

• ✓经纪人执照的撤销或暂停会暂停所有相关销售人员的执照
• ✓销售人员可以变更关联关系以解除暂停
• ✓暂停被视为与经纪人的关联关系中断

部门在拒绝申请前，必须以书面形式通知申请人理由，并提供被听证的机会。申请人必须在收到通知后30天内以书面形式申请听证，否则拒绝决定成为最终决定。在撤销/暂停执照或罚款前，部门必须至少提前10天通知执照持有人听证日期。

• ✓申请人必须在收到通知后30天内申请听证
• ✓撤销/暂停执照听证前需要提前10天通知
• ✓部门可以在听证期间暂停执照
• ✓销售员的经纪人也必须被通知有关指控

经纪人执照的撤销或暂停会导致所有关联销售员的执照暂停，直到更改关联或经纪人暂停期满。这被视为关联的中断。

• ✓经纪人的撤销/暂停会暂停所有关联销售员的执照
• ✓销售员可以更改关联以恢复其执照
• ✓暂停被视为关联的中断

在拒绝申请前，部门必须以书面形式通知申请人理由并给予听证机会。申请人必须在拒绝通知后30天内提出听证要求，否则拒绝将成为最终决定。在撤销或暂停前，必须至少提前10天发出指控通知。

• ✓申请人必须在拒绝通知后30天内申请听证会
• ✓撤销/暂停听证会前至少需要10天的通知
• ✓当销售人员的申请或执照受影响时，必须通知经纪人

租约是一份合同，根据该合同，以对价（租金）为条件，有权占有的人将该等权利转让给他人，期限为终身、固定年限或任意期限。出租人（房东）将房产出租给他人；承租人（租户）是接受房产出租的人。租金是因使用房地产而支付的补偿。

• ✓租约以对价（租金）转让占有权
• ✓出租人/房东出租房产；承租人/租户获得占有权
• ✓承租人获得固定期限或任意期限的占有权

总租约（Gross Lease）要求出租人承担所有权产生的一切物业费用。百分比租约（Percentage Lease）以销售额的百分比为基础计算租金，通常设有最低租金。递增租约（Graduated Leases）在约定的时间间隔对租金进行递增调整，用于长期租赁。地租（Ground Rent）是改良物业的收益归属于土地本身。

• ✓在总租约中，出租人支付所有物业费用
• ✓百分比租约以销售额的百分比为基础计算租金
• ✓递增租约在约定间隔内随时间调整租金

驱逐是房东为收回占有而提起的法律程序。实际驱逐是指通过武力或法律程序被逐出占有。推定驱逐是指房东的干扰使房屋不适合其租赁用途。剥夺占有程序是因欠租或违约而驱逐租户的简易程序。退租是双方同意取消租约。逾期占住租户在租约到期后仍留下；容忍占住租户在合法产权终止后仍保持占有。

• ✓当房东使房屋不适合其用途时，即发生推定驱逐
• ✓剥夺占有程序因欠租或违约而驱逐租户
• ✓退租经出租人和承租人双方同意取消租约

房东出租、承租人取得该物业的条款称为出租条款（Demising Clause）。取消条款（Cancellation Clause）允许一方在特定偶发事件发生时终止义务。转租是承租人向另一人出租，而该另一人从属于承租人持有该物业。安静享有（Quiet Enjoyment）是指在不受到占有干扰的情况下使用物业的权利。

• ✓转租是承租人向另一个从属于承租人持有物业的一方进行的租赁
• ✓安静享有保护占有人不受干扰地使用物业
• ✓取消条款允许一方在既定偶发事件发生时终止义务

抵押（Mortgage）是一种书面文书，在不动产上设定留置权，作为特定债务的担保，通常以债券形式存在。抵押权人（Mortgagee）出借资金并取得抵押；抵押人（Mortgagor）借款并以抵押作为担保。债券（Bond）是证明由抵押或留置权担保的个人债务的凭证。

• ✓抵押在不动产上设定留置权，作为债务担保
• ✓抵押权人是贷款人；抵押人是借款人
• ✓债券是证明由抵押担保的个人债务的凭证

止赎是违约时出售抵押财产以清偿债务的程序。当担保物不足以完全清偿债务时，会作出差额判决。衡平赎回权是所有人在止赎出售前通过支付债务、利息和费用收回财产的权利。赎回权也包括在税务出售后收回财产。

• ✓止赎出售抵押财产以清偿违约债务
• ✓当担保物不足以清偿债务时，差额判决弥补不足部分
• ✓衡平赎回权允许在止赎出售前通过支付债务、利息和费用收回财产

购买款抵押贷款（Purchase Money Mortgage）由受让人提供，作为购买价款的部分支付。一揽子抵押贷款（Blanket Mortgage）涵盖不止一处房产，常用于土地分割融资。初级抵押贷款／第二抵押贷款（Junior Mortgage / Second Mortgage）在留置权顺位上次于先前抵押贷款。包裹式贷款（Wraparound Loan）涵盖现有贷款。净值贷款（Equity Loan）是一种基于权益百分比的次级贷款。

• ✓购买款抵押贷款由买方作为价款的部分支付而设定
• ✓一揽子抵押贷款涵盖不止一处房产
• ✓初级／第二抵押贷款在留置权优先顺序上次于先前抵押贷款

清偿解除条款允许抵押人在清偿债务后赎回财产。转让（出售即付清）条款允许贷款人在抵押物被出售时要求全额清偿。提前还款条款允许在债务到期前清偿债务。次级条款允许后设立的抵押优先于现有抵押。总括抵押中的解除条款允许在部分付款后解除对部分财产的抵押。

• ✓转让（出售即付清）条款要求抵押物被出售时全额清偿
• ✓提前还款条款允许在抵押贷款到期前清偿
• ✓次级条款允许后设立的抵押优先于现有抵押

摊销是指通过定期分期付款逐步偿还债务。点数是贷款人收取的折扣费用，用于提高贷款收益率。高利贷是指收取高于法定允许利率的利息。抵押贷款承诺函是贷款人正式表示将按指定条款发放贷款。禁止反言证书 / 抵押贷款减额证书列明抵押贷款的应付余额。清偿证明书记录抵押债务的清偿。

• ✓高利贷是指收取高于法定允许利率的利息
• ✓点数是贷款人收取的折扣费用，可提高贷款收益率
• ✓清偿证明书记录并确认抵押债务的清偿

经纪人只能将佣金份额支付给与其相关联的持证销售人员、另一持证经纪人或州外经纪人。经纪人不能因持证活动将部分佣金支付给交易一方，但可以向买方/卖方/租户/房东提供非持证活动的回扣。

• ✓佣金只能与持证销售人员/经纪人或州外经纪人分割
• ✓因持证活动不得与交易一方分割佣金
• ✓只要不涉及持证活动，允许向买方/卖方/房东/租户提供回扣

部门批准、拒绝、撤销、暂停、罚款或谴责执照的行为应根据《民事诉讼法律和规则》第78条接受审查，由申请人、持照人或受害人提出。

• ✓部门行为可根据《民事诉讼法律和规则》第78条进行审查
• ✓申请人、执照持有人或受害人可获得审查权

种族引导是指根据种族因素非法影响个人住房选择的行为。红线政策是指出于各种原因在特定地区非法拒绝提供贷款。这两种做法都是禁止的公平住房法违规行为。

• ✓种族引导根据种族非法引导购房者选择——这是被禁止的
• ✓红线政策（在特定地区拒绝提供贷款）是非法的
• ✓这两种做法都违反了公平住房法

欺诈防止法是一项州法律，要求某些合同必须以书面形式存在才能有效。诉讼时效法在从诉讼原因产生之日起的规定期限后禁止一切诉讼权利。特别评估是对受益于公共改善的财产征收的费用。具体履行是强制当事人履行合同条款的衡平救济。

• ✓欺诈防止法要求某些房地产合同必须以书面形式存在
• ✓诉讼时效法在规定时间期限后禁止诉讼
• ✓具体履行是强制完成合同的衡平救济

放弃权益地契仅转移授权人的权利或权益，不包含任何契约条款，通常用于清除产权缺陷。法院指定人地契转移根据司法命令出售的财产（例如止赎或分割）。产权澄清诉讼消除影响业主法律权利的缺陷、产权缺陷或疑虑。

• ✓放弃权益地契转移权益但无保证，用于清除产权缺陷
• ✓法院指定人地契源自法院命令的销售，如止赎
• ✓产权澄清诉讼消除影响业主法律权利的产权缺陷

赎回权是指抵押人在止赎拍卖前支付债务后收回财产的权利，以及所有人在税收拍卖后收回财产的权利。生存者权利允许幸存的共同所有人继承已故所有人的权益——这是共同租赁和完全共同租赁的特征。

• ✓衡平法赎回权使抵押人能够在止赎拍卖前通过支付债务来收回财产
• ✓生存者权利将已故共同所有人的权益传递给幸存者
• ✓生存者权利是共同租赁和完全共同租赁的特征

次级抵押条款允许后来的抵押权优先于现有抵押权。转租是指承租人将其租赁权转让给他人。次代理人是已经代表委托人行动的代理人的代理人。第二抵押是在现有第一抵押的基础上另外设定的抵押。

• ✓次级抵押条款允许新的抵押权优先于现有抵押权
• ✓转租在原承租人下创建了租赁关系
• ✓次代理人通过另一代理人为委托人工作

河滨业主是指拥有毗邻河流或水道的土地的所有者。河滨权利赋予对流经该财产的水的合理使用和享受权（源自「河岸」）。买卖合同是买方和卖方就销售条款达成的协议。满足证书记录抵押债务的清偿。

• ✓河滨权利适用于毗邻河流等流动水道的土地
• ✓沿岸权利适用于静止水体（湖泊/海洋）；河滨权利适用于流动水体
• ✓满足证书确认并记录抵押贷款的偿还

部门在颁发、拒绝、更新、撤销、暂停、罚款或谴责执照的行为须接受《民事诉讼法和规则》第78条程序的审查，由申请人、执照持有人或受害人提起。

• ✓审查通过第78条CPLR程序进行
• ✓适用于申请人、执照持有人或受害人
• ✓涵盖颁发、拒绝、撤销、暂停、罚款和谴责行为

任何经纪人不得将房地产服务佣金的任何部分支付给任何人，除非该人是与经纪人定期相关联的持证销售员、持证经纪人，或在纽约州外从事房地产经纪业务的人员。经纪人可向买方/卖方/房东/租户提供部分佣金，但不得用于执行受许可活动。

• ✓佣金只能与持证销售员/经纪人或州外经纪人分配
• ✓如果未持证公司/有限责任公司的所有股东/成员都是相关持证人员，可以向其支付
• ✓经纪人不得向交易方支付报酬用于执行受许可活动
• ✓可向买方/卖方/房东/租户提供佣金部分，但不用于受许可活动

任何销售人员不应从除了与其相关联的正式获证房地产经纪人以外的任何人处接收或要求任何形式的报酬，用于在不动产的估价、购买、出售、交换、租赁、出租或贷款协商中提供的任何服务。

• ✓销售人员只能从其所关联的经纪人处获得报酬
• ✓不能直接从客户或其他人处获得报酬
• ✓适用于所有房地产服务工作

任何房地产销售代理人不得从除其所关联的持证经纪人以外的任何人处接收或要求报酬，以换取评估、购买、出售、交换、出租、租赁或协商贷款的服务。

• ✓销售代理人只能从其关联的经纪人处获得报酬
• ✓不允许从买方/卖方直接获得报酬

当销售代理的协会关系终止时，经纪人必须通知州务部。销售代理在终止关系后，除非与新的持证经纪人建立关系，否则不能从事经纪业务。

• ✓当销售代理的协会关系终止时，经纪人必须通知州务部
• ✓继任经纪人必须向州务部通知变更并支付1美元费用
• ✓销售代理在与新经纪人建立关系之前不能从事业务

经纪人对销售员的违规行为不承担责任，除非经纪人有实际知识或在收到不当行为通知后保留了利益。经纪人因雇用无执照销售员而犯有轻罪。

• ✓经纪人仅在有实际知识或在收到通知后保留利益时才承担责任
• ✓经纪人因雇用无执照销售员而犯有轻罪

任何人不得在未提出并证明其在诉讼原因产生之日为适当获得许可的房地产经纪人或销售人员的情况下，提起诉讼以追回房地产服务的赔偿。

• ✓必须在诉讼原因产生之日持有执照才能诉请佣金
• ✓适用于所有买卖/出租/贷款谈判服务

共同租赁权（Tenancy in Common）是指两个或多个人各自拥有不分割权益的所有权，但没有生存者权。完全租赁权（Tenancy by the Entirety）仅存在于夫妻之间，具有平等占有权和生存者权。随意租赁权（Tenancy at Will）是所有人意愿下的使用许可。

• ✓共同租赁权没有生存者权
• ✓完全租赁权仅存在于配偶之间，包括生存者权
• ✓随意租赁权仅在所有人意愿下持续

有效是指具有约束力且在法律上充分。无效是指无任何效力且不可强制执行。可撤销是指能够被判决为无效，但除非采取行动使其无效，否则不无效。差异授权以分区法不允许的方式进行财产开发。

• ✓有效合同在法律上具有约束力且可强制执行
• ✓无效合同完全没有法律效力
• ✓可撤销合同在一方采取行动使其无效之前是可强制执行的

遗嘱是指立有有效遗嘱而死亡。产权是合法所有权的证明。产权保险对持有人因产权缺陷造成的损失进行赔偿。产权搜索检查公开记录以确定所有权和产权负担。搭售安排是一种合同，其中一项交易取决于另一项交易。

• ✓遗嘱是指立有有效遗嘱而死亡（与无遗嘱死亡相反）
• ✓产权保险保护持有人免受产权缺陷造成的损失
• ✓产权搜索在公开记录中揭示所有权和产权负担

产权转移税是在特定条件下对遗产所有的财产征收的税款。高利贷是指对贷款索取高于法律允许的利率。税务销售是在税款未支付一段时间后出售财产。

• ✓高利贷是指收取超过法定最高利率的利息
• ✓税务销售发生在税款未支付之后
• ✓产权转移税在特定条件下可能适用于遗产财产

分区是为特定用途划定的区域，受到限制。分区条例规定了在特定区域内房产可以用于的类型和用途。差异授权与分区相违反的开发。放弃是放弃或交出索赔权、权利或特权。契约担保向受让人保证产权。

• ✓分区条例按区域规制房产的允许用途
• ✓差异允许分区下未授权的用途
• ✓契约担保提供出让人对良好产权的保证