55 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
يجب على كل بائع للممتلكات السكنية (مسكن من 1-4 عائلة، بدون شقق/تعاونيات) استكمال وتوقيع وتسليم بيان الكشف عن حالة العقار للمشتري قبل توقيع المشتري على عقد بيع ملزم. يتم إرفاق نسخة موقعة من قبل الطرفين بالعقد.
يستند البيان إلى المعرفة الفعلية للبائع. ويغطي المعلومات العامة والبيئية (الفيضانات، FEMA، الأراضي الرطبة، الخزانات، الأسبست، الرصاص، الرادون، العفن) والأنظمة الهيكلية والميكانيكية. قد يعرّض البيان الكاذب أو غير الكامل عن قصد البائع لمطالبات من المشتري.
لا يلزم الإفصاح عن التحويلات بأمر من المحكمة أو deed in lieu of foreclosure أو بيع الرهن أو التحويلات الموثوقة أو تحويلات المالكين المشتركين أو التحويلات للزوج/الأقارب من الدرجة الأولى أو تسويات الطلاق أو التحويلات الحكومية أو البناء الجديد غير المأهول بالسكان أو مبيعات الشرطة أو إجراءات التقسيم.
البائع الذي يقدم (أو يفشل في تقديم/مراجعة) بيان الكشف يكون مسؤولاً فقط عن الفشل المتعمد، عن الأضرار الفعلية. إذا اكتسب البائع معرفة تجعل البيان غير دقيق، يجب عليه تسليم بيان معدل، لكن ليس أبداً بعد نقل الملكية أو احتلال المشتري.
يجب على وكيل الإدراج أن ينبه البائع في الوقت المناسب بشأن التزاماته بموجب القانون. يجب على وكيل المشتري (أو وكيل البائع الذي يتعامل مع مشتري غير ممثل) أن ينبه المشتري بشأن الحقوق والالتزامات قبل توقيع المشتري على عقد ملزم. يعفي الامتثال الوكيل من الواجبات والمسؤولية الإضافية بموجب القانون.
يُحظر التمييز في السكن على أساس العرق أو العقيدة أو اللون أو الأصل القومي أو التوجه الجنسي أو الوضع العسكري أو الجنس أو العمر أو الإعاقة أو الحالة الزوجية أو الوضع العائلي. وينطبق هذا على رفض البيع أو الإيجار والشروط التمييزية والإعلانات التمييزية.
تنطبق إعفاءات محدودة على المنازل السكنية ثنائية الأسرة المملوكة للمالك الذي يشغلها، وتأجير الغرف من قبل المالك الذي يشغلها، والتأجير بين نفس الجنس، والإسكان للمسنين (55+/62+). من غير القانوني بشكل محدد أن يرفض وسيط العقارات أو مندوب البيع البيع/التأجير أو التمييز بناءً على الفئات المحمية.
يُحظر قانوناً صنع أو طباعة أو نشر أي إشعار أو بيان أو إعلان يتعلق ببيع أو إيجار مسكن يشير إلى أي تفضيل أو تحديد أو تمييز على أساس العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الإعاقة أو الحالة الأسرية أو الأصل القومي.
يجب على بائع الممتلكات التي لا تتمتع بخدمة كهرباء أن يقدم إشعاراً كتابياً للمشتري قبل قبول عرض الشراء. يجب على بائع الممتلكات الخاضعة لرسم كهرباء/غاز إضافي أن يقدم إشعاراً كتابياً يوضح نوع الرسم والغرض والمبلغ وتكرار الدفع. كما يجب الإفصاح عن آبار الغاز الطبيعي غير المحدودة للمشتري.
لا يجوز للسمسار أن يخلط أموال العميل مع أموالهم الخاصة ويجب عليهم الاحتفاظ بحساب بنكي منفصل خاص للضمان (مؤمن فيدرالياً)، مع إجراء الإيداعات في غضون ثلاثة أيام عمل. يجب على السمسار تقديم تقرير عن الحساب وتحويل الأموال للعميل في وقت معقول.
لا يجوز لأي وسيط أو مندوب بيع أن يحث المالك على البيع/الإدراج من خلال تمثيل دخول أشخاص من فئة محمية معينة إلى الحي. يُحظر الاتصال بعد إشعار مكتوب من المالك. يُعتبر اكتشاف ممارسة تمييزية غير قانونية دليلاً افتراضياً على عدم الجدارة بالثقة يخضع للانضباط.
يجب أن تتضمن القوائم الحصرية للممتلكات السكنية شرحاً موقعاً أو بأحرف أولى (بحد أدنى خط بحجم 6 نقاط) يوضح الفرق بين «حق الحصر البيع» (العمولة مستحقة حتى لو وجد المالك المشتري) و«وكالة الحصر» (لا توجد عمولة إذا وجد المالك المشتري). يجب أن توفر قوائم MLS للملاك خيار تقديم العروض من خلال الوسيط القيد أو وسيط البيع.
يجب على الوسطاء التأكد من أن كل صاحب رخصة يقدم إشعار الإفصاح عن الإسكان العادل عند أول اتصال جوهري لجميع العقارات (سكنية وتجارية والأراضي الشاغرة). يجب على الوسطاء عرض إشعارات الإسكان العادل في المكاتب والمنازل المفتوحة ونشر روابط على المواقع الإلكترونية. يجب الاحتفاظ بالإقرارات الموقعة لمدة ثلاث سنوات.
لا يمكن للوسيط شراء عقار مدرج معه دون الإفصاح عن مركزه الحقيقي لمالك القائمة. قبل شراء عقار لعميل يكون للوسيط مصلحة فيه، يجب عليه الإفصاح لجميع الأطراف. قبل بيع عقار لديه مصلحة فيه، يجب عليه إخطار المشتري.
يجب على الوسيط أن يوضح الطرف الذي يمثله ولا يمكنه تلقي تعويض من أكثر من طرف واحد دون معرفة كاملة وموافقة. لا يمكن للوسيط التفاوض مع طرف بشأن قائمة حصرية لوسيط آخر أو إغراء خرق العقد أو عرض العقار للبيع دون تفويض المالك.
لا يجوز لأي وسيط أن يبرم عقد إدراج صافي (يحتفظ بالفرق بين المبلغ الصافي للبائع وسعر البيع). لا يجوز لأي وسيط أن يكون طرفاً في إدراج حصري مع استمرار تلقائي يتجاوز تاريخ الإنهاء المحدد.
يتكون الإشراف على الوسيط من التوجيه الشخصي المنتظم والمتكرر والمتسق والرقابة. يجب على الوسطاء الاحتفاظ بسجلات المعاملات لمدة ثلاث سنوات (الأسماء والعناوين والعقد الشرائي والعمولة واتفاقية الإدراج). يتطلب خدمة رجل البيع بدوام كامل ما لا يقل عن 35 ساعة/أسبوع لمدة 50 أسبوعًا سنويًا.
يجوز فقط للوسيط أن يضع إعلانات للعقار. يجب أن تحدد الإعلانات اسم الوسيط/شركة الوساطة مع العنوان أو رقم الهاتف. يجب أن تستخدم أسماء الفرق مصطلح 'فريق' وتشمل اسم شركة الوساطة؛ وتحظر الألقاب مثل 'مندوب المبيعات'. يجب أن تكون الإعلانات صادقة، ولا يمكنها ضمان الأرباح المستقبلية.
عندما يتم تقديم عقد البيع والشراء للعقار الواقع جزئياً أو كلياً في منطقة زراعية، يجب على المانح المحتمل تسليم إشعار يخطر السكان بأن العقار يقع في منطقة زراعية وتحدث أنشطة زراعية (ضجيج وغبار وروائح). يجب أن يوقع الإشعار من قبل المانح والمتلقي قبل البيع.
يتم استيفاء المتطلبات التي تقضي بأن تكون الوثيقة المسجلة أصلية أو على ورق أو مكتوبة أو موقعة من خلال المستندات الورقية الممسوحة ضوئياً أو السجلات الإلكترونية. التسجيل الإلكتروني اختياري لكل كاتب مقاطعة؛ بمجرد السماح به، تقبل المقاطعة التسجيلات الإلكترونية.
يجب على كل بائع عقار سكني وفقاً لعقد شراء عقار أن يملأ ويوقع بيان كشف حالة الممتلكات ويسلمه للمشتري أو وكيل المشتري قبل أن يوقع المشتري عقد بيع ملزماً. يجب أن تكون نسخة موقعة من كلا الطرفين مرفقة بعقد الشراء.
يغطي بيان الإفصاح معلومات عامة وبيئية وهيكلية وميكانيكية. تشمل أسئلة الفيضانات البارزة منطقة الفيضانات التابعة لـ FEMA ومنطقة المخاطر من الفيضانات الخاصة (100 سنة) والمخاطر المعتدلة (500 سنة) ومتطلبات تأمين الفيضانات الفيدرالية والمساعدة السابقة من FEMA/SBA وتأمين الفيضانات القائم وشهادات الارتفاع من FEMA.
لا يُطلب بيان الإفصاح عن حالة الملكية للتحويلات بموجب أمر من المحكمة، أو صك بدلاً من الرهن العقاري، أو مبيعات الرهن العقاري، أو تحويلات الموكلين، أو بين المالكين المشاركين، أو للزوج أو الأقارب المباشرين، أو بين الزوجين عبر الطلاق، أو من/إلى الحكومة، أو الملكية المشيدة حديثاً والمأهولة بلا سكان، أو من قبل الشريف، أو بموجب دعوى قسمة.
إذا حصل البائع على معرفة تجعل الإفصاح السابق غير دقيق بشكل جوهري، يجب على البائع تسليم بيان معدل في أسرع وقت ممكن، لكن لا تحت أي ظرف بعد نقل الملكية أو الاحتلال. البائع الذي يقدم (أو يفشل في تقديم) إفصاح لا يكون مسؤولاً إلا عن الإخفاق المتعمد وعن الأضرار الفعلية للمشتري.
يجب على وكيل الإدراج أن يُخطر كل بائع في الوقت المناسب بالتزاماته بموجب المادة. يجب على الوكيل الذي يمثل المشتري (أو وكيل البائع الذي يتعامل مع مشترٍ غير ممثل) أن يُخطر المشتري في الوقت المناسب بالحقوق والالتزامات قبل التوقيع على عقد ملزم. يؤدي تنفيذ هذه الواجبات إلى تحرير الوكيل من المزيد من المسؤولية.
تبلغ دورة موظف المبيعات 80 ساعة (77 ساعة تعليم + 3 ساعات امتحان) مع المواضيع المطلوبة بما في ذلك قانون الوكالة (11 ساعة) وحقوق الإنسان/الإسكان العادل (6 ساعات). تبلغ دورة الوسيط 78 ساعة (75 ساعة تعليم + 3 ساعات امتحان) وتتطلب إكمال دورة موظف المبيعات كشرط أساسي.
يجب تقديم طلبات الدورة قبل 60 يوم من الدورة. لا يمكن للطلاب أن يتغيبوا عن أكثر من 10٪ من وقت الدورة. يجب على المدربين تحقيق 100 نقطة بناءً على الخبرة والتدريس والإنجاز الأكاديمي. لا يجوز أن تكون الدورات تابعة لوسيط أو امتياز أو يتم التحكم فيها من قبلهم.
تتطلب برامج التعليم عن بعد تقسيماً إلى وحدات/وحدات رئيسية وآلية انتهاء الصلاحية والبيانات الموقعة على الإكمال واختبار نهائي مراقب داخل نيويورك. يجب الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات. يجب على الطلاب إكمال الدورات عن بعد خلال 12 شهراً.
يُحظر رفض أو إنكار أو التمييز في بيع/تأجير/عقد السكن بسبب العرق أو العقيدة أو اللون أو الأصل الوطني أو الميول الجنسية أو الوضع العسكري أو الجنس أو العمر أو الإعاقة أو الحالة الزوجية أو الحالة الأسرية. تشمل الأفعال المحظورة رفض البيع/التأجير والتمييز في الشروط وطباعة الإعلانات التمييزية.
تطبق استثناءات معينة: الإيجار في مبنى يشغله المالك بما لا يزيد عن عائلتين؛ تقييد جميع الغرف لنفس الجنس؛ إيجار الغرف في سكن يشغله المالك؛ وقيود العمر/الحالة الأسرية للإسكان للمسنين (62+ أو 55+ وفقاً لمعايير قانون الإسكان العادل الفيدرالي). لا تنطبق أحكام العمر على الأشخاص دون سن 18 سنة.
لا تصدر رخصة تجديد ما لم تكتمل 22.5 ساعة من التعليم المستمر المعتمد خلال السنتين السابقتين. يمكن تقديم التعليم المستمر من قبل الكليات المعتمدة والمدارس المهنية ولجان العقارات والجمعيات المهنية. غير مشمول: إعداد الامتحانات، مهارات المكتب الآلية، الترويج للمبيعات، والمواضيع غير المتعلقة بالعقارات.
يتم قبول الائتمان المستمر على أساس الحضور؛ يحصل المدرسون على ساعتي رصيد لكل ساعة تدريس. لا يتم احتساب أي مسار ائتمان مستمر أكثر من مرة واحدة في كل دورة تجديد مدتها سنتان. يجب على مزودي الائتمان المستمر للإسكان العادل تسجيل كل مسار بالفيديو والاحتفاظ به لمدة لا تقل عن سنة واحدة.
بموجب 42 USCA §3604، من غير القانوني صنع أو طباعة أو نشر أي إشعار أو بيان أو إعلان يتعلق ببيع أو تأجير عقار يشير إلى أي تفضيل أو تقييد أو تمييز بناءً على العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الإعاقة أو الحالة العائلية أو الأصل القومي، أو النية لاتخاذ مثل هذا التفضيل.
يجب على المتقدم للحصول على رخصة وسيط أن يمتلك خبرة بدوام كامل لمدة سنتين كموظف مبيعات مرخص تحت إشراف وسيط، أو خبرة عامة معادلة في العقارات بدوام كامل لمدة ثلاث سنوات على الأقل، معترف بها وفقاً لنظام النقاط.
يوجه أمر عدم الاستقطاب جميع الوسطاء والمندوبين بالامتناع عن البحث عن قوائم بيع الممتلكات السكنية في منطقة معينة. تشمل الأشكال المحظورة الرسائل والبطاقات البريدية والنشرات والمكالمات الهاتفية والزيارات من الباب إلى الباب والإعلانات العامة. إعلانات الصحف ذات التوزيع العام غير محظورة.
لا يجوز للوسيط أن يخلط أموال أو ممتلكات الموكل بأمواله الخاصة ويجب عليه الاحتفاظ بحساب بنكي خاص منفصل لودائع العملاء، في غضون ثلاثة أيام عمل. يجب أن تكون الأموال في حساب مؤمن عليه اتحاديًا. يجب أن تتوافق ودائع الأمان للمستأجرين مع §7-103 من قانون الالتزامات العام.
لا يجوز للسمسار إبرام أو الدخول في عقد قائمة صافية للممتلكات العقارية. لا يجوز لأي سمسار أن يكون طرفاً في عقد قائمة حصرية يتضمن استمراراً تلقائياً لفترة القائمة تتجاوز تاريخ الإنهاء المحدد.
في جميع اتفاقيات العمولة التي توفر قائمة حصرية للممتلكات السكنية، يجب على الوسيط إرفاق/طباعة والحصول على توقيع صاحب المنزل على شرح (بحد أدنى حجم خط ستة نقاط) يميز بين 'الحق الحصري في البيع' (المالك يدين بعمولة حتى لو وجد المالك مشتريًا) و 'الوكالة الحصرية' (بدون عمولة إذا وجد المالك مشتريًا).
لا يجوز لأي وسيط/بائع أن يحث مالك العقار على البيع من خلال تمثيل دخول أشخاص من فئة محمية معينة (الحصار). يعتبر اكتشاف ممارسة تمييزية غير قانونية دليلاً مفترضاً على عدم الجدارة بالثقة وهو يخضع للتأديب بما في ذلك الإلغاء. تحظر إشعارات المالك المكتوبة برغبة عدم الاستقطاب أي استقطاب إضافي.
يجب على الوسيط التأكد من أن كل موكل مرخص يقدم إشعار الإفصاح عن العدالة السكنية (الذي يحتوي على أحكام قانون حقوق الإنسان) عند أول اتصال موضوعي لجميع الممتلكات العقارية بما في ذلك الممتلكات التجارية والأراضي الفارغة. يجب على الوسطاء عرض والحفاظ على إشعار العدالة السكنية في كل مكتب وعلى مواقع الويب، وجعله متاحًا في الفتح المفتوح.
يجب على الوسيط تقديم حساب للعميل وتحويل أي أموال تم جمعها في غضون وقت معقول. عند إدارة الممتلكات، لا يجوز للوسيط قبول أي عمولة أو خصم أو ربح على النفقات دون معرفة كاملة وموافقة صريحة من العميل.
لا يجوز للوسيط شراء العقار المدرج لديه بشكل مباشر أو غير مباشر دون الكشف أولاً عن موقفه الحقيقي لمالك القائمة. قبل شراء/بيع العقار الذي يكون للوسيط مصلحة فيه، يجب عليه الكشف عن ذلك. يجب على الوسيط أن يوضح أي طرف يمثله ولا يمكنه تلقي تعويض من أكثر من طرف واحد إلا برضاه الكامل والمعرفة الكاملة.
يجب على الوسيط ألا يتفاوض مباشرة مع المالك الذي لديه عقد مكتوب حصري قائم مع وسيط آخر؛ ولا يجب أن يحث أي طرف على كسر العقد لاستبداله بعقد جديد؛ ولا يجب أن يعرض الممتلكات بدون تصريح من المالك؛ ولا يجب وضع لافتة بدون موافقة المالك.
يجب على الوسيط تسليم نسخة من أي صك فوراً لأي طرف ينفذه إذا تم إعداده من قبل الوسيط. يجب على الوسيط ممارسة إشراف منتظم ومتكرر ومتسق على موظفي المبيعات. يعني مشاركة موظف المبيعات الخدمة النشطة تحت الإشراف لما لا يقل عن 35 ساعة في الأسبوع لمدة 50 أسبوعاً في السنة.
يجب على كل وسيط أن يحتفظ بسجلات لمدة ثلاث سنوات لكل معاملة بيع سكنية تشمل الأسماء والعناوين وعقد الشراء والعمولة واتفاقية الإدراج. لا يجوز لموظف المبيعات أن يمتلك أسهماً بحق التصويت في شركة السمسرة المرخصة المرتبطة بها. عند الإنهاء، يجب على موظف المبيعات تسليم جميع معلومات الإدراج إلى الوسيط.
يُسمح فقط لوسيط العقارات بنشر الإعلانات للبيع أو التأجير للعقارات. يجب أن تحدد الإعلانات المُعلِن على أنه وسيط أو توفر اسم الوسيط/شركة الوساطة مع العنوان أو رقم الهاتف. يجب على حاملي الترخيص الإعلان تحت اسمهم المرخص؛ الألقاب المستعارة تحتاج إلى عرض الاسم الكامل. يجب أن يكون نوع الترخيص دقيقًا؛ العناوين 'مساعد مبيعات' أو 'وسيط' ببساطة ممنوعة.
يجب أن تتضمن أسماء الفريق أسماء مرخصة كاملة أو يتبعها 'في/من [broker/brokerage]'، ويجب استخدام مصطلح 'فريق'، ولا يمكن استخدام 'associate' أو 'realty' أو 'group'. يجب أن تحدد اللافتات على الممتلكات المدرجة وسيط أو شركة السمسرة الممثلة. يجب أن تتضمن بطاقات العمل عنوان العمل ونوع الترخيص واسم شركة السمسرة ورقم هاتف المكتب.
تبلغ دورة التأهيل لرجل البيع ما مجموعه 77 ساعة تعليمية (80 مع امتحان نهائي مدته 3 ساعات)، تشمل Law of Agency (11)، Legal Issues (10)، Human Rights and Fair Housing (6)، و Commercial/Investment Properties (10). تبلغ دورة تأهيل الوسيط ما مجموعه 75 ساعة تعليمية (78 مع الامتحان) وتتطلب إكمال دورة رجل البيع مسبقاً.
يتم حساب الحضور على أساس ساعة واحدة تساوي 50 دقيقة مع فترة راحة مدتها 10 دقائق. لا يحصل أي طالب على رصيد إذا تغيب أكثر من 10 في المائة من الوقت المحدد. لا يمكن إجراء الامتحان النهائي دون استيفاء متطلبات الحضور. يعتبر الرسوب في الامتحان النهائي رسوبًا في الدورة.
لا يجوز أن تكون أي دورة معتمدة منتسبة أو خاضعة لسيطرة أي وسيط عقاري أو بائع أو مثمّن أو شركة أو امتياز. تدفع المدارس رسم تسجيل سنوي قدره 300 دولار، بالإضافة إلى 150 دولار لكل موقع إضافي، ورسم لمرة واحدة قدره 25 دولار لكل معلم. يجب الاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات.
لا يتم إصدار ترخيص تجديد لأي وسيط أو بائع ما لم يقدم صاحب الترخيص إثباتاً بإكمال 22.5 ساعة من التعليم المستمر المعتمد خلال فترة السنتين التي تسبق التجديد مباشرة. يجب أن توافق الدائرة على الدورات لتصرف الرصيد.
يحصل صاحب الترخيص الذي يدرّس دورة معتمدة على رصيد ساعتين لكل ساعة تدريس فعلية. لا تحسب أي دورة تعليم مستمر للرصيد أكثر من مرة واحدة خلال دورة التجديد لمدة سنتين. قد تكسب الدورة الإضافية المكتملة من 30 ساعة أو 32 ساعة رصيد التعليم المستمر ولكن لا يمكن نقل الساعات الزائدة.
يجب على كل كيان معتمد لتقديم تعليمات الإسكان العادل/عدم التمييز إنشاء تسجيل فيديو وصوت لكل دورة بالكامل، يتم الاحتفاظ به لمدة سنة واحدة على الأقل بعد تاريخ تقديم الدورة للطالب، ويخضع لتدقيق الإدارة.
يوجه أمر عدم المطالبة جميع الوسطاء وموظفي المبيعات على الامتناع عن طلب قوائم بيع الممتلكات السكنية في منطقة محددة. تشمل الطلبات المحظورة الرسائل والبطاقات البريدية والمكالمات والأبواب المفتوحة والنشرات والإعلانات العامة. تشمل منطقة عدم المطالبة الممتلكات على جانبي شارع الحدود.
يجب أن يمتلك مقدم طلب للحصول على رخصة وسيط عقارات خبرة بدوام كامل لمدة سنتين كمندوب مبيعات مرخص تحت إشراف الوسيط، أو خبرة بدوام كامل معادلة في مجال العقارات العام لمدة ثلاث سنوات على الأقل. يتم منح الرصيد وفقاً لنظام النقاط.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في New York.
ابدأ مجانًا →