Glossary: Fair Housing and Trade Practices +8New York · 房地产 · 中文

掠夺性住房是通过制造少数族裔进入会导致房产价值下降的恐惧，促使房主快速出售（通常低于市场价格）的非法行为。种族导向是根据某人的种族非法影响其住房选择的非法行为。

• ✓掠夺性住房基于对少数族裔进入的恐惧诱导恐慌性抛售——违法
• ✓种族导向根据种族非法引导买家
• ✓这两种行为都违反了公平住房法

红线政策（redlining）是指因各种原因拒绝向特定地理区域提供贷款的行为。这种做法根据《公平住房法》和相关州法律属于违法行为。

• ✓红线政策是指在特定地理区域内非法拒绝提供贷款的行为
• ✓红线政策受法律明确禁止

停止招揽区是州务卿颁布的规则，禁止对停止招揽清单上的房主进行直接招揽。停止招揽清单包含已提交声明表示不希望被招揽的房主；对其进行招揽是禁止的，违反者面临暂停或撤销。禁止招揽令禁止在规定区域内进行任何或所有招揽，在公开听证会后采纳，当招揽行为因不同背景的人迁入而引起房产价值下降的担忧时实施。

• ✓禁止招揽停止招揽清单上的房主，是暂停或撤销的理由
• ✓禁止招揽令在采纳前需要进行公开听证会
• ✓两者均由州务卿采纳和执行

多项行为以非法方式限制贸易：价格固定（合谋制定固定费用/价格）、市场分割（同意在特定地区避免竞争）、集体抵制（排除成员参与公平贸易）、捆绑销售安排（一份合同中一项交易取决于另一项交易）和贸易限制（旨在限制竞争或造成垄断的行为）。

• ✓价格固定（在费用/价格上合谋）是非法的贸易限制
• ✓市场分割和集体抵制非法限制竞争
• ✓捆绑销售安排使一项交易取决于另一项交易

停止并禁止区域是由州务卿采纳的规则，禁止直接拉客已定义区域中列在停止并禁止名单上的房主，此规则在该区域的房主遭遇强烈和重复的拉客时被采纳。停止并禁止名单包含提交声明表示不希望被拉客的房主。拉客名单上的房主是禁止的。

• ✓禁止持证人拉客停止并禁止名单上的房主
• ✓违反者的许可证可能被暂停或撤销
• ✓州务卿在确定发生强烈或重复拉客后建立这些区域

混合资金是指将客户资金与经纪人的个人账户或普通账户混合。这是一种被禁止的行为。相关信托责任概念包括佣金（经纪人因服务而应得的金额）和买者自慎原则（「买方须谨慎」——买方自担风险）。

• ✓禁止将客户资金与经纪人的个人账户或普通账户混合
• ✓买者自慎原则意味着买方必须检查该房产，并自担购买风险

推定通知是指法律所归责的知识，因为一个人本可以通过适当的勤勉（例如，通过公共记录）发现某一事实。合同是具有行为能力的当事人之间具有法律效力的协议。或有条件要求在合同完成前发生特定事件。对价是为促使他人订立合同而给予的任何东西。

• ✓推定通知通过已记录的公共记录由法律归责
• ✓有效合同要求当事人具有行为能力，并且具有法律效力
• ✓或有条件必须满足，合同才能完成

征收是指为公共用途征收私人财产并给予公平赔偿，行使杰出产权权利。占用证书（CO）由政府部门颁发，证明建筑物适合占用。条件销售契约将产权保留在卖方，直到合同条件满足为止。

• ✓征收要求为公共用途征收向业主支付公平赔偿
• ✓占用证书证明建筑物已准备好且适合占用
• ✓在条件销售契约下，产权保留在卖方，直到条件满足为止

每位持证房地产经纪人必须在州内维持一处固定营业地点，并显著张贴一块能从人行道上清晰看见的标牌，标明其名称和持证房地产经纪人的业务。在公寓楼或酒店内，必须在居住者名单张贴处张贴名称和「持证房地产经纪人」字样。每个分支办公室需要补充执照。

• ✓经纪人必须在州内维持一处固定营业地点
• ✓标牌必须能从人行道上清晰看见，包含名称和业务信息
• ✓每个分支办公室需要补充执照和费用
• ✓分支办公室必须由经纪人或指定办公室经理直接监督
• ✓主要住所不视为营业地点，不得仅因此在名片上列入住宅电话

执照期限为两年。经纪人执照必须在主营业地醒目位置随时展示，分支机构执照也必须在该处展示。禁止展示已过期的执照。

• ✓执照期限为两年
• ✓经纪人执照必须在主营业地醒目位置展示
• ✓禁止展示已过期的执照

每当获得许可的房地产经纪人或房地产销售员被判犯有重罪、性犯罪或暴力性犯罪时，他们必须在判刑后五天内向州政府部门提交经认证的定罪判决书副本。

• ✓必须在判刑后五天内报告
• ✓向州政府部门提交经认证的定罪判决书副本
• ✓适用于重罪、性犯罪或暴力性犯罪

每位持证经纪人必须在纽约州内保持一个确定的营业地点，并张贴可从人行道上清晰看到的醒目标牌。分支办公室需要补充执照。仅因为名片上有住宅电话号码，住宅地址不被视为营业地点。

• ✓经纪人必须在纽约州内保持一个确定的营业地点
• ✓标牌必须可从人行道上清晰看到，显示姓名和「持证房地产经纪人」
• ✓每个分支办公室需要补充执照和直接监督

经纪人执照必须在主要营业地点显著展示。地址变更需要提交书面通知并支付每位持证人10美元的申请费；未能通知将导致执照被暂停。

• ✓执照必须在主要营业地点显著展示
• ✓地址变更需要书面通知和每位持证人10美元的申请费
• ✓未能通知地址变更将导致执照被暂停

该部门颁发包含照片、姓名和营业地址的口袋卡，必须按要求出示。重复卡费用为10美元。执照期限为两年。

• ✓口袋卡必须按要求出示
• ✓执照期限为两年
• ✓重复口袋卡费用为10美元

获得执照的人因重罪、性犯罪或暴力性犯罪被定罪，必须在判决后五天内向部门提交经认证的定罪判决书副本。

• ✓必须在判决后5天内报告重罪/性犯罪定罪
• ✓经认证的判决书副本必须提交给纽约州国务院

对于主营业地址的任何变更，必须向部门提交书面通知，每位持证人需支付 10 美元费用。地址变更费为 10 美元；经纪人执照名称/状态变更费为 150 美元；销售人员名称变更费为 50 美元；提交代理登记记录费为 20 美元。

• ✓地址变更费为每位持证人 10 美元
• ✓经纪人执照的名称/状态变更费为 150 美元
• ✓销售人员名称变更费为 50 美元；代理登记记录费为 20 美元
• ✓未通知地址变更将导致执照被暂停

发给独资经纪人的执照在其死亡后可由正式任命的管理人/执行人使用，期限最长为120天，用以完成未竣事的交易，经证明有正当理由可延期120天。执照应注明「已故」、死亡日期和执行人姓名。

• ✓执照可在独资经纪人死亡后使用，期限最长为120天
• ✓经证明有正当理由可延期120天
• ✓仅用于完成死亡前已启动的未竣事不动产交易
• ✓执照应注明「已故」、死亡日期和执行人姓名

部门向每位执照持有人签发口袋卡，其中包含照片、姓名、营业地址，以及（对于销售员）经纪人的姓名和地址。卡片必须按要求出示。凭丢失证明可以签发复制卡，费用为10美元。

• ✓口袋卡必须按要求出示
• ✓包含执照持有人的照片、姓名和营业地址
• ✓对于销售员，包括经纪人的姓名和地址
• ✓复制卡费用为10美元

已故独资经纪人的执照可由遗产管理人/执行人在120天内（可延长）使用，以完成待处理交易。经纪人名称/身份变更费用为150美元，销售员为50美元；关联记录备案费为20美元。

• ✓已故独资经纪人的执照可由遗产在120天内使用
• ✓经纪人名称/身份变更费用为150美元；销售员名称变更费用为50美元
• ✓关联记录备案费为20美元

合同是有行为能力的当事人之间具有法律约束力的协议，旨在做或不做特定事项，每一方由此获得权利。对价是为了诱使他人订立合同而给予的任何事物。当所有当事人对实质和条款达成一致时，就产生了相互意思表示一致。合同可能是无效的（无效力）、可撤销的（可被判定为无效但在采取行动前有效）或有效的（具有法律效力）。

• ✓有效合同需要有行为能力的当事人、对价和相互意思表示一致
• ✓对价是为了诱使他人订立合同而给予的任何事物
• ✓无效 = 无效力；可撤销 = 在行动使其无效之前有效

欺诈法令要求某些合同必须以书面形式订立才能在法律上具有强制执行力。特别履行救济是一种衡平法救济措施，强制被告履行协议条款。特别履行救济诉讼是一种法庭诉讼，旨在强制违约当事人遵守合同条款。

• ✓欺诈法令要求某些合同必须以书面形式订立才能具有强制执行力
• ✓特别履行救济强制履行合同条款

契约是一份书面文件，经过正式执行和交付，用于转移不动产产权。保证契约向受让人担保产权。弃权契约仅转移转让人的权益，不含任何契约条款，通常用于消除产权瑕疵。法院官员契约是通过司法命令在止赎或分割程序中出售的财产。转让人转移产权；受让人获得产权。

• ✓契约必须经过正式执行和交付才能转移产权
• ✓保证契约担保产权；弃权契约仅转移现存权益，不含契约条款
• ✓弃权契约通常用于消除产权瑕疵

销售协议（销售合同）是一份书面协议，其中购买方同意按设定条款购买，卖方同意按设定条款出售。定金承诺是涵盖定金的协议，作为诚意的证据。定金是显示购买方诚意的首付款。期权是为了获得对价而被赋予的权利，在指定期限内以指定条款购买或租赁财产；如果未行使，持有人不承担任何责任。

• ✓销售协议是将买方和卖方绑定到既定条款的书面合同
• ✓定金/定金承诺证明了购买方的诚意
• ✓如果期权未被行使，持有人对损害赔偿不承担任何责任

习用条款是「拥有并保有」条款，定义或限制所授予的地产权。契约限制限制土地用途（例如，禁止酒类销售或对建筑物的大小/类型/价值的限制）。限制是指契约或产权链中的书面文件中的限制。契约是写入契约中承诺执行或不执行某些行为的协议。

• ✓习用条款定义或限制所授予的地产权数量
• ✓契约限制和契约限制了财产的使用
• ✓限制出现在产权链的契约或书面文件中

产权是合法所有权/占有的证明。可交易产权是指没有缺陷，衡平法院将强制接受的产权。产权瑕疵是指会损害所有人产权的未决请求权。表面产权看起来是好的产权，但实际上不是产权。登记是指将文件记入公开记录。推定通知是法律推定的知识，因为可以通过公共记录发现。

• ✓可交易产权是指没有缺陷，法院将强制接受的产权
• ✓产权瑕疵是指会损害所有权的未决请求权
• ✓登记通过公共记录提供推定通知

产权检索通过查阅公共记录来确定所有权和产权负担。产权保险赔偿持有人因产权瑕疵而遭受的损失。产权摘要按登记顺序汇总所有影响产权的已登记文书。产权链是从原始土地授让凭证（patent）开始的转让历史。托伦斯产权是一种州土地产权登记制度，无需查阅公共记录即可显示所有权和产权负担。

• ✓产权保险赔偿持有人因产权瑕疵遭受的损失
• ✓产权摘要按时间顺序汇总已登记的文书
• ✓托伦斯产权登记制度登记土地产权，以便其状态易于查明

契约是一份书面文件，须经妥善执行和交付，用以转让不动产所有权。契约限制是对土地使用的限制（例如，禁止酒类销售或对改进的大小/类型/价值的限制）。抵押契约中的解除条款允许抵押人在向抵押权人偿还义务后赎回财产。

• ✓契约必须经过妥善执行和交付才能转让所有权
• ✓契约限制限制了土地的许可使用
• ✓解除条款允许抵押人在全额支付后赎回财产

双重代理是指在同一交易中代表双方当事人——卖方和买方。胁迫是非法约束，强迫人按违背其意愿的方式行动。逐客诉讼是房东为收回未支付租金或租约违约而驱逐租户的简易程序。

• ✓双重代理是在同一交易中代表卖方和买方
• ✓胁迫是可以使同意无效的非法约束
• ✓逐客诉讼允许房东因未支付租金或违约而驱逐租户

征用权是政府通过征收获得必要公共用途的财产权，并提供公平赔偿。未继承是指财产所有人放弃或在无遗嘱和无继承人的情况下去世时，财产回归州政府。第三方托管是一份书面协议，将契据或财产交由第三方持有，待条件履行时交付（参见第175.1规则）。

• ✓征用权需要必要的公共用途和公平赔偿
• ✓未继承在没有继承人且没有遗嘱时将财产回归州政府
• ✓第三方托管涉及中立第三方持有财产或契据，待条件履行后交付

独家代理是指委托单一经纪人代理，排除所有其他经纪人，但如果业主自行出售物业，无需支付佣金。独家销售权是指经纪人即使在合同期间由业主或其他经纪人出售，也获得佣金。这两种挂牌方式均受规则175.24管辖。

• ✓在独家代理下，业主可以自行出售而无需支付佣金
• ✓在独家销售权下，无论谁出售，经纪人都赚取佣金
• ✓两种挂牌类型都由规则175.24管辖

无遗嘱继承是指所有者去世且未留下遗嘱时，财产根据法律自动转移给继承人。遗赠是通过遗嘱对不动产的赠予；受遗赠人获得该财产，而遗赠人则进行赠予。贬值是由于年代久远、物理损坏或功能/经济陈旧而造成的价值损失。

• ✓无遗嘱继承适用于所有者在没有遗嘱的情况下去世的情形
• ✓遗赠是通过遗嘱对不动产的赠予
• ✓贬值可能是物理的、功能性的或经济性的（陈旧）

地役权是公众或个人在他人土地上、上方或通过他人土地行使的权利。越界是指建筑物或障碍物入侵公路/人行道或侵犯他人财产。产权负担是指干扰土地使用或转让的任何权利或权益。诚意定金是证明诚意的首付款。

• ✓地役权授予在他人土地上使用的权利，但不拥有该土地
• ✓越界是对他人财产的未经授权的侵犯
• ✓产权负担干扰土地的使用或转让

驱逐是业主通过法律程序收回房产占有权的法律诉讼。实际驱逐是指租户通过武力或法律程序被实际赶出占有权的情况。建设性驱逐是指业主对房产的任何干扰，使房产不适合租赁用途。

• ✓实际驱逐物理上将租户从占有权中移除
• ✓建设性驱逐发生在业主使房产不适合使用时
• ✓驱逐是收回不动产占有权的法律诉讼

经纪人执照费用为155美元加上30美元的反歧视住房附加费。销售人员执照费用为55美元加上10美元的附加费。附加费存入反歧视住房基金，用于全州公平住房测试工作。

• ✓经纪人执照费用为155美元加上30美元附加费
• ✓销售人员执照费用为55美元加上10美元附加费
• ✓附加费资助全州公平住房测试工作
• ✓考试费为15美元

经纪人执照费用为155美元，加30美元住房反歧视基金附加费。销售员执照费用为55美元，加10美元附加费。考试费为15美元。

• ✓经纪人费用：155美元加30美元住房反歧视附加费
• ✓销售员费用：55美元加10美元住房反歧视附加费
• ✓考试费为15美元

如果执业者是公司，执照授权总裁或指定官员作为经纪人行事；每个其他官员需要额外执照。同样的规则适用于合伙企业（一名成员）和有限责任公司（一名成员/经理）。不得向作为经纪人执业的官员、成员、经理或合伙人颁发销售人员执照。

• ✓每个作为经纪人行事的额外官员/成员/经理需要单独的执照
• ✓不得向作为经纪人执业的官员、成员、经理或合伙人颁发销售人员执照
• ✓额外执照与实体执照的有效期届满日期相同

公司执照授权总裁或指定官员作为经纪人行动；其他官员需要单独的执照。不能向公司官员、有限责任公司成员/经理或持证经纪人的合伙人颁发销售员执照。

• ✓其他官员/成员需要以相同费用获得单独的经纪人执照
• ✓不能向公司官员、有限责任公司成员/经理或合伙人颁发销售员执照
• ✓成为官员/成员的个人经纪人必须作为代表申请

该部门可以撤销或暂停执照、处以不超过2,000美元的罚款、或在被判违反规定、申请材料重大虚假陈述、欺诈/欺诈行为、不诚实/误导性广告、表现出不可信或无能、或违反行政法第15条（人权法）时予以警告。

• ✓最高罚款金额为2,000美元，应支付给州政府部门
• ✓50%的罚款款项用于住房反歧视基金
• ✓处分理由包括欺诈、不可信、无能和误导性广告
• ✓违反行政法第15条（人权法）是纪律处分的理由

所有执照和口袋卡必须在收到撤销或暂停通知后的五天内归还给部门。每当执照被撤销时，该人从撤销之日起一年期满后才有资格重新获得执照。

• ✓执照和口袋卡必须在撤销/暂停通知后5天内归还
• ✓撤销后重新执证的一年禁止期
• ✓禁止展示已撤销或暂停的执照

如果未遵守与法院转介的子女抚养费或子女/配偶抚养费欠款相关的传票/传唤/令状，执照应被暂停。只有在法院或抚养费征收部门发布通知确认所有欠款已支付后，暂停才能解除。

• ✓因子女抚养费欠款或未遵守抚养费诉讼程序而暂停执照
• ✓听证会仅确定欠款是否已支付
• ✓只有在确认全额支付后才能解除暂停

Joint Tenancy（联合共有）是两人或多人共同拥有不可分割权益并享有生存者权的所有权形式。Tenancy in Common（普通共有）是拥有不可分割权益但没有生存者权的所有权形式。Tenancy by the Entirety（夫妻整体共有）仅存在于丈夫与妻子之间，并享有生存者权。生存者权使尚存的共有人承继死者的权益。

• ✓联合共有（Joint Tenancy）和夫妻整体共有（Tenancy by the Entirety）包含生存者权
• ✓普通共有（Tenancy in Common）没有生存者权
• ✓夫妻整体共有（Tenancy by the Entirety）仅存在于丈夫与妻子之间

Fee（Fee Simple/Fee Absolute，完全保有地产权/绝对完全保有地产权）是绝对所有权，具有无条件的处分权，并可由继承人继承。Estate（地产权益）是指对不动产权益的等级、数量、性质和范围。Life Estate（终身地产权）在受让人有生之年转让产权；终身地产权人持有该权益。Remainder（剩余地产权）在前一地产权终止后生效，归属于剩余地产权人（Remainderman）。Estate in Reversion（复归地产权/复归权益）是留给授予人的剩余权益。

• ✓Fee simple 是绝对所有权，具有无条件的处分权
• ✓终身地产权持续于受让人有生之年
• ✓前一地产权终止时，剩余地产权移转给剩余地产权人；复归权则返还给授予人

任意地产（Estate at Will）是指不定期限的占用，可由任何一方随时终止。租赁地产（Leasehold）是承租人在租约下享有的地产权益。自由保有地产（Freehold）是指不低于终身地产权益的权益（该术语于1967年9月1日停止使用）。Seizin（占有）是指主张至少拥有终身地产权益的人对土地的占有。

• ✓任意地产可由一方或双方随时终止
• ✓租赁地产是承租人在租约下的权益
• ✓自由保有地产指不低于终身地产的权益

部门可以因违反规定、重大虚假陈述、欺诈、误导性广告、不诚实、无能或违反《人权法》而被判有罪后，吊销或暂停执照、处以不超过2,000美元的罚款或发出谴责。罚款的百分之五十进入反歧视住房基金。

• ✓最高罚款为2,000美元，支付给州政府部门
• ✓理由包括欺诈、不诚实、无能和公平住房违规
• ✓罚款的50%进入反歧视住房基金

执照被撤销或暂停时，执照和口袋卡必须在5天内退还。禁止展示已撤销或暂停的执照。执照被撤销的持证人自撤销之日起一年内不具备重新申请执照的资格。

• ✓执照和口袋卡必须在5天内退还
• ✓执照被撤销的持证人在一年内不具备重新申请执照的资格
• ✓禁止展示已撤销或暂停的执照

执照因未遵守子女抚养费传票/传唤或欠款而可能被暂停。听证会仅确定是否已支付欠款；只有在法院/抚养单位通知全额支付后，暂停才会解除。

• ✓法院转介后因子女抚养费欠款而暂停执照
• ✓听证会仅确定是否已支付欠款
• ✓仅在证明全额支付后才解除暂停