46 个考点 · 更新于 2026-09-17
房地产经纪人是指任何个人、公司、有限责任公司或企业，为他人代理并收取费用、佣金或其他有价代价，从事房地产的挂牌、销售、交换、购买、出租或谈判销售/出租，收取租金、协商贷款（住宅抵押贷款除外）或作为租户搬迁代理进行活动。还包括从房地产联合投资产品中进行共管公寓转售时执行此类职能。
关联房地产经纪人是持证房地产经纪人，选择在另一个个人经纪人或根据合伙、商号、有限责任公司或公司持证的经纪人的名称和监督下工作。其业务活动完全由有关销售人员的规定管辖。
销售员是与获得执照的房地产经纪人相关联的人员，代表经纪人从事以下工作：挂牌、销售、购买、协商房地产的买卖/交换、协商贷款（抵押贷款除外）、租赁/出租物业，或代表经纪人收取租金。
房地产经纪人是指任何个人、企业、有限责任公司或公司，为他人代理并收取费用、佣金或其他有价对价，从事房地产买卖、交换、出租、协议出租或协议买卖等事项，或协议此类交易、收取租金、协议非住宅抵押贷款或担任租户搬迁者。这包括从辛迪加发行中转售共有产权，以及房地产价值非仅为附带的营业转让。
销售人员是与持证经纪人相关联的人员，代表经纪人进行房地产的挂牌、销售、购买、购买/销售/交换谈判、非抵押贷款谈判、租赁/出租物业或收取租金。
租户搬迁员监督/组织/协调商业或住宅租户从将被拆除、翻修或改建的建筑物中迁出，收取费用。办公室经理是一名持证副经纪人，选择以办公室经理身份工作，且必须在任命前的四年中至少两年内以持证副经纪人身份活跃。
关联房地产经纪人是持证经纪人，选择在另一个个人经纪人或公司的名义和监督下工作。其执业受适用于销售员的规定管理，但他们保留其经纪人执照。
租户搬迁协调员监督/协调商业或住宅租户从待拆除、改造或改建建筑物的搬迁。办公室经理是选择管理办公室的持证副经纪人，必须在任命前的4年中至少有2年保持活跃状态。
要根据销售人员活动获得房地产经纪人执照，申请人必须累积3,500个经验分数，相当于两年的全职经验。分数根据交易类别的既定时间表进行分配。
根据部门要求，无论是在获得执照前还是后，申请人必须及时提供文件或证明以支持任何声称的经验。未能及时提供所要求的证明，或对经验作出虚假声称，是拒绝、暂停或撤销执照的理由。
要根据销售人员活动获得房地产经纪人执照的资格，申请人必须累积3,500个经验积分。这3,500个积分相当于两年的全职经验。积分根据官方经验积分表进行计算，具体取决于所进行的交易类型。
根据部门的要求，无论是在获得执照之前还是之后，申请人必须提供文件或其他证明来证实所声称的全部或部分经验。申请人有责任向部门证明他们确实执行了与所声称的房地产交易相关的工作。
任何个人、合伙企业、有限责任公司或公司在首先获得执照之前，不得作为房地产经纪人或销售人员行动。经纪人申请人必须年满20岁或以上；销售人员申请人必须年满18岁以上。
任何在本州或其他地方因犯罪被定罪的人，除非秘书长按照《更正法》第23-A条等所有适用的法定要求进行裁定，认定该定罪不构成获得许可证的障碍，否则无权获得许可证。申请人还必须符合《一般义务法》第3-503条的要求。
未经获得执照，任何人都不得作为房地产经纪人或销售人员行动。经纪人必须年满20岁或以上；销售人员必须年满18岁以上。
除非秘书发现该定罪不妨碍执照颁发（根据《更正法》第23-A条），否则因犯罪被定罪的人不能获得执照。管理纽约住宅房产的租户协会和授权的非营利性公司豁免。
点数计划为住宅销售活动分配特定的值。单户住宅、公寓、合作公寓单位、多户住宅（2至8单位）或农场（带有居住权，少于100英亩）的销售赚取250点。独家列表赚取10点，公开列表赚取1点，生效的契约赚取25点，获得卖方和买方批准但未获得董事会批准的合作交易赚取100点。
完成的出租或转租获得25分，独家出租列表获得5分，开放出租列表获得1分。物业管理活动中，每次租赁续约获得2分，每名租户每年的租金收取获得1分。
大多数商业销售类别每种获得400分，包括纳税人、办公楼、公寓楼（9个以上单位）、购物中心、工厂/工业仓库、酒店/汽车旅馆、临时车库/停车场、多单位商业共管公寓、城市商业开发用地和替代销售类型交易。单一租户商业共管公寓获得250分，商业销售清单获得10分。
商业租赁积分根据总租金规模浮动：新租赁合同获得150分（100万至200万美元）、250分（200万至1000万美元）或400分（超过1000万美元）；续约分别获得75、125或200分。商业融资（包括四个单位以上的住宅）获得200分（100万至500万美元）、300分（500万至5000万美元）或400分（超过5000万美元）。
经验点数计划为住宅销售活动分配特定的点值。单户住宅、共管公寓、合作公寓单位、多户住宅（2至8单位）或农场（含住宅，面积不足100英亩）可获得250分。独家上市获得10分，公开上市获得1分，已订立合同获得25分，经卖方和买方批准但未获得董事会批准的合作公寓交易获得100分。
出售100英亩以下的空地或土地获得50分，而出售超过100英亩的空地获得150分。存在「其他」类别，但必须完全解释才能获得学分。
住宅出租活动获得的点值较低。成交租赁或转租每项获得25分，独家出租列表获得5分，开放出租列表获得1分。物业管理每次续签租约获得2分，每位租户每年的租金收取获得1分。
大多数商业销售交易各赚取400分，包括纳税人、办公楼、公寓楼（9个单位或以上）、购物中心、工厂/工业仓库、酒店/汽车旅馆、临时车库/停车场、多单位商业公寓、城市商业开发地块和替代销售类型交易。单一租户商业公寓赚取250分，商业销售挂牌赚取10分。
商业租赁点数按总租金金额递增。新租约：1美元至200,000美元 = 150分；200,000美元至100万美元 = 250分；超过100万美元 = 400分。续期：1美元至200,000美元 = 75分；200,000美元至100万美元 = 125分；超过100万美元 = 200分。商业租赁清单获得10分。
商业融资（包括四个单位以上的住宅物业）按贷款金额获得积分：100万至500万美元 = 200分；500万至5000万美元 = 300分；超过5000万美元 = 400分。杂项：出售100英亩以下的空置地块/土地 = 50分；100英亩以上的空置地 = 150分；「其他」类别必须充分说明。
经纪人申请人必须完成至少152小时的认可房地产课程，并且要么在经纪人监督下作为持证销售人员积极参与至少两年，要么在一般房地产领域具有至少三年的相等经验。申请要求提供可信度、能力、合理的英语知识以及对契约、抵押贷款、合同、代理和公平住房的理解的证明。
未获得至少77小时的经批准房地产课程的申请人不得发放销售员执照，且必须成功完成该课程。申请人还必须参加笔试，测试合同、不动产、代理、公平住房和道德义务方面的知识。
除非执业者在两年期间内已完成至少22.5小时的继续教育，否则不颁发更新执照，其中包括至少2小时的文化能力、3小时的公平住房/非歧视、2小时的隐性偏见、2.5小时的商业伦理实践、1小时的最近法律事项和1小时的代理法（初级销售人员任期需2小时代理指导）。
经纪人申请人必须完成至少152小时的认可房地产课程，通过笔试，并且要么具有2年获许可销售人员的活跃经验，要么具有3年等同的一般房地产经验。获许可的销售人员可以将77小时已完成的课程（包括6小时公平住房）计入152小时，如果在8年内完成。
除非申请人参加了至少77小时并成功完成了批准的房地产课程，并通过了测试关于合同、房产、代理、公平住房和道德知识的笔试，否则不得颁发销售员执照。
除非许可证持有人在前两年内完成至少22.5小时的继续教育，其中包括2小时的文化能力、3小时的公平住房/歧视、2小时的隐性偏见、2.5小时的道德商业实践、1小时的最近法律事务和1小时的代理法（初始期限需2小时代理），否则不得颁发续期执照。
执照可以通过申请和支付费用进行续期。续期期限为前一个执照过期之日起两年。未在规定期限内续期的申请人可能被要求通过笔试考试。费用不可退款。
执照可以通过申请和支付费用进行更新。更新期为自失效日期起2年。未在规定期限内更新执照的申请人必须通过笔试考试。申请书包含在伪证罪处罚下的宣誓。
本条款规定的费用不可退款。如果未在过期前提交并被接受参加证明，执照的有效期不会继续，但如果延误不是执照持有人的过错，部门可能会颁发临时续期。
代理是指根据合同（明示或默示、书面或口头）产生的委托人和代理人之间的关系，其中代理人被雇用代表委托人与第三方进行交易。代理人根据其权限为他人处理业务。受信人为他人的利益行事，具有极大的信心和信任。委托人是代理人或经纪人的雇主/客户。
双重代理是指在一笔交易中同时代表两个委托人（卖方和买方）。代理人是已经代表委托人的代理人的代理人。
佣金是房地产经纪人因其服务而应得的款项。客户是雇用经纪人的一方。混合资金是指将客户资金与经纪人的个人或普通账户混合，这是被禁止的。
挂牌是一份就业合同，授权经纪人为委托人提供涉及房产的服务。独家代理权使独家经纪人有权获得佣金，除非业主直接出售。独家出售权使经纪人即使由业主或其他经纪人出售也有权获得报酬。开放挂牌仅向首先找到具备购买意愿、有购买能力且真正准备购买的买家的经纪人支付报酬，并在出售时自动终止。净挂牌（业主不愿低于的价格，经纪人保留超出部分）受《第175.19条规则》监管。
多源挂牌是房地产委员会成员之间的一项安排，每个经纪人共享其房产列表，如果由此产生销售交易，佣金在挂牌经纪人和销售经纪人之间分配。受规则175.24管辖。
房地产经纪人（Realtor）是一个商标化术语，只能由隶属于美国全国房地产委员会（NAR）的地方房地产委员会的活跃成员使用。房地产委员会是一个组织，其成员主要由房地产经纪人和房地产销售人员组成。
代理是委托人与代理人之间因合同（明示或默示、书面或口头）而产生的关系，其中代理人受雇代表委托人与第三方进行交易。代理人是指受他人委托，根据该他人的授权从事业务或管理事务的人。
掠夺性房屋销售（Blockbusting）是一种非法行为，通过制造少数族裔进入社区将导致房产价值下跌的恐惧，诱导邻近地区的房屋所有人快速出售房产，通常低于市场价格。契约（Binder）是一份协议，包含首付款，作为购买者的诚意证明。
定义财产取得和产权的关键术语包括：产权摘要（按记录顺序总结所有影响产权的记录文件）；取得（个人获得财产的过程）；对抗性占有（通过在法定期间内基于权利主张进行实际、公开、众所周知、排他性和连续的占有来获得产权）；以及产权转让（将财产转让给他人）。
定义了三种评估方法：收入资本化法（通过生产率和收入的资本化来确定价值）；销售比较法（与类似房产的销售价格的可比性）；和成本法（将所有单独评估的部分相加，即空置土地价值加上建筑物重置成本减去折旧）。评估是由专业评估师对房产价值的估计。
异议条款（也称为「出售即到期条款」）允许贷款人在抵押品被出售时要求全额偿还贷款余额。摊销是通过定期分期付款逐步偿还债务。抵押贷款承担发生在受让人取得产权并对现有抵押贷款债务个人负责时。气球抵押贷款付款是在期限内的一笔大额付款，通常在末尾。
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