55 トピック · 2026-09-17 更新
住宅用不動産（1～4戸建物、コンドミニアム/コーポラティブを除く）のすべての売却者は、買受人が拘束力のある売買契約に署名する前に、物件状態開示書面を作成し、署名して買受人に交付しなければなりません。両当事者が署名した写しは契約書に添付されます。
本声明は売主の実際の知識に基づいています。一般情報、環境（洪水、FEMA、湿地、タンク、アスベスト、鉛、ラドン、カビ）、構造および機械システムを含みます。故意に虚偽または不完全な声明は、売主を買主の請求にさらす可能性があります。
裁判所命令による譲渡、差押予告に代わる抵当権実行証書、差押売却、受信者責任のある譲渡、共有者間譲渡、配偶者/直系親族への譲渡、離婚合意金、政府譲渡、未占有の新築、保安官売却、または分割訴訟の場合、開示は不要です。
開示声明書を提供する（または提供しない/修正しない）売主は、故意の違反及び実損に対してのみ責任を負います。売主が声明書を不正確にする知識を取得した場合、修正版声明書を提供する必要がありますが、所有権移転または買主占有後は決してできません。
リスティングエージェントは、売主に対して法律に基づく義務を適切な時期に通知する必要があります。買い手エージェント（または非仲介買い手と取引する売り手エージェント）は、買い手が拘束力のある契約に署名する前に、買い手の権利/義務を通知する必要があります。法律遵守により、エージェントはそれ以上の義務と責任から免除されます。
人種、信条、肌の色、国籍、性的指向、軍務状況、性別、年齢、障害、婚姻状態、または家族状態を理由として住宅における差別は違法です。これは売却/賃貸の拒否、差別的な条件、および差別的な広告に適用されます。
所有者が住む2世帯住宅、所有者兼入居者による部屋の賃貸、同性による賃貸、シニアハウジング(55歳以上/62歳以上)には限定的な適用除外が適用されます。不動産ブローカーまたは販売員が保護されたクラスに基づいて売却/賃貸を拒否または差別することは特に違法です。
住宅の売却または賃貸に関して、人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族状況または国籍に基づく選好、制限または差別を示す通知、陳述または広告を作成、印刷または公開することは違法です。
電力ユーティリティサービスがない不動産を提供する売主は、購入申し出を受け入れる前に、購入者に書面で通知する必要があります。電気/ガスユーティリティ追加料金の対象となる不動産の売主は、種類、目的、金額、および支払い頻度を明記した書面通知を提供する必要があります。未制御の天然ガス井戸も開示する必要があります。
ブローカーは依頼人の資金を自身の資金と混合してはならず、連邦保険に加入した別個の特別エスクロー銀行口座を維持する必要があります。預金は3営業日以内に行わなければなりません。ブローカーは合理的な期間内に依頼人に計算書を提出し、資金を送金する必要があります。
仲介業者/営業員は、特定の保護されたカテゴリーに属する人々が近隣に進入することを表すことにより、所有者に売却/上場を勧誘することはできません。所有者からの書面による通知後の勧誘は禁止されています。違法な差別的行為の判定は、信頼性の欠如に関する推定的証拠であり、懲戒の対象となります。
住宅用不動産の専属リスティングには、「専属売却権」（所有者が買い手を見つけた場合でも仲介手数料が発生）と「専属仲介権」（所有者が買い手を見つけた場合は仲介手数料が発生しない）を区別する署名・イニシャル入りの説明（最小6ポイント書体）が含まれる必要があります。MLSリスティングは、所有者にリスティング仲介業者または売却仲介業者を通じてオファーを提出するオプションを提供する必要があります。
仲介者は、すべての不動産(住宅用、商業用、空き地)について、各免許所有者が最初の実質的接触時に公正住宅開示通知を提供することを確認する必要があります。仲介者は事務所およびオープンハウスに公正住宅通知を表示し、ウェブサイトにリンクを掲示する必要があります。署名された承認は3年間保管する必要があります。
仲介者は、自分が登録した不動産を購入する場合、その真の立場をリスティング所有者に知らせずに購入することはできません。仲介者が利益関係を持つ顧客の不動産を購入する前に、すべての当事者に開示する必要があります。自分が利益関係を持つ不動産を売却する前に、購入者に通知する必要があります。
ブローカーは自分が誰の代理人であるかを明確にする必要があり、完全な知識と同意なしに複数の当事者から報酬を受け取ることはできません。ブローカーは別のブローカーの独占的リスティングの相手方と交渉することはできず、契約違反を誘導したり、所有者の承認なしに不動産を販売対象として提示することはできません。
いかなるブローカーも、売主への純額と売却価格の差額を保有するネット・リスティング契約を締結することはできません。いかなるブローカーも、固定満期日を超えて自動的に継続する専属リスティングの当事者となることはできません。
ブローカーの監督は、定期的で頻繁かつ一貫した個人的指導と監視で構成されます。ブローカーは取引記録を3年間保持する必要があります(名前/住所、購入契約、手数料、リスティング契約)。正社員営業担当者サービスは、年間50週間にわたって週35時間以上が必要です。
不動産広告は、ブローカー(仲介業者)のみが掲載することができます。広告には、ブローカー/仲介業者の名前と住所または電話番号を明記する必要があります。チーム名は「チーム」という用語を使用し、仲介業者の名前を含める必要があります。「営業担当者」などの肩書きは禁止されています。広告は正直でなければならず、将来の利益を保証することはできません。
農業地区内に完全にまたは部分的に位置する不動産の売買契約が提示される場合、予定譲渡人は、当該不動産が農業地区内に位置し、農業活動（騒音、粉塵、臭気）が発生することを告知する通知を交付しなければならない。この通知は、売却前に譲渡人と譲受人の両者が署名する必要がある。
記録された文書が原本、紙、書面、または署名である必要があるという要件は、デジタル化された紙文書または電子記録によって満たされる。電子記録は各郡書記官の判断に委ねられており、許可された場合、郡は電子記録を受け入れる。
不動産購入契約に基づく住宅用不動産のすべての売主は、物件状態開示陳述書を作成して署名し、買主が拘束力のある売買契約に署名する前に、買主または買主の仲介者に交付する必要があります。売主と買主の両者が署名したコピーは購入契約に添付される必要があります。
開示声明書は、一般情報、環境、構造、機械項目をカバーしています。注目すべき洪水関連の質問には、FEMA氾濫原、特別洪水危険地域（100年）、中程度リスク（500年）、連邦洪水保険要件、過去のFEMA/SBA支援、既存の洪水保険、およびFEMA高度証明書が含まれます。
不動産状態開示明細書は、裁判所命令による移転、差押代位譲渡、差押売却、受託者による移転、共有者間の移転、配偶者または直系親族への移転、配偶者間の離婚による移転、政府機関への移転または政府からの移転、新築未居住物件、保安官による移転、または分割訴訟に基づく移転の場合には不要です。
売主が以前の開示を実質的に不正確にする知識を習得した場合、売主は実行可能な限り速やかに修正された陳述書を提供しなければなりませんが、所有権移転または占有後は提供することはできません。開示を提供した（または提供しなかった）売主は、故意の違反及び買主の実損害についてのみ責任を負います。
リスティング媒介人は、売主に対して本条項に基づく義務を適時に通知する必要があります。買主を代理する媒介人（または非代理の買主に対応する売主の媒介人）は、拘束力のある契約に署名する前に、買主に対して権利および義務を適時に通知する必要があります。これらの義務を履行することにより、媒介人は本条項に基づくさらなる責任から免除されます。
セールスパーソンコースは合計80時間（講義77時間+試験3時間）で構成され、代理人の法律（11時間）および人権・公正住宅法（6時間）を含む必修科目を含みます。ブローカーコースは合計78時間（講義75時間+試験3時間）で構成され、セールスパーソンコースの事前修了が前提となります。
コース申請はコース開始の60日前に行う必要があります。学生はコース時間の10%を超えて欠席することはできません。講師は経験、教育及び学業成就に基づいて100点を達成する必要があります。コースはブローカーまたはフランチャイズと提携または管理されることはできません。
遠隔学習プログラムは主要な単位/モジュールに分割され、時間デフォルトメカニズム、署名された修了声明書、およびニューヨーク州内での監視試験が必要です。記録は3年間保管する必要があります。学生は遠隔コースを12ヶ月以内に完了する必要があります。
人種、信条、肌の色、国籍、性的指向、兵役状況、性別、年齢、障害、婚姻状態、または家族状態を理由として、住宅の売却/賃貸/リースを拒否、否認、または差別することは違法です。禁止行為には、売却/賃貸の拒否、条件における差別、および差別的な広告の掲載が含まれます。
特定の適用除外が適用されます：所有者が占有する2家族以下の建物での賃貸；すべての部屋を同一性別に制限すること；所有者が占有する住宅の部屋の賃貸；および連邦公正住宅法の基準に基づくシニア住宅の年齢・世帯主構成制限（62歳以上または55歳以上）。年齢規定は18歳未満の者には適用されません。
更新ライセンスは、先行する2年以内に承認されたCE 22.5時間を完了しない限り、発行されません。CEは認定大学、職業学校、不動産委員会、および専門協会によって提供されることができます。除外：試験対策、機械的事務スキル、販売促進、および不動産関連以外の科目。
CEクレジットは出席に基づいて認められます。講師は講義した時間当たり2時間のクレジットを受け取ります。どのCEコースも2年の更新サイクル内で2回以上カウントされません。公正住宅のCEプロバイダーは各コースをビデオで記録し、最低1年間保管する必要があります。
42 USCA §3604に基づき、人種、肌の色、宗教、性別、障害、家族構成、または国籍に基づいた住宅の売却または賃貸に関する好み、制限、または差別を示唆する、またはそのような好みを示唆する意図を持つ通知、陳述、または広告を作成、印刷、または公開することは違法です。
ブローカーライセンスの申請者は、ブローカーの監督下で免許を持つセールスパーソンとして2年間のフルタイム経験を有するか、または最低3年間の同等のフルタイム不動産経験を有する必要があり、その経験はポイントシステムに従ってクレジットされます。
非勧誘命令は、すべての仲介業者/セールスパーソンが指定地域での住宅販売物件の勧誘を控えるよう指示するものです。禁止されている形式には、手紙、はがき、チラシ、電話通話、戸別訪問、および公開掲示が含まれます。一般流通新聞広告は禁止されていません。
仲介業者は委任者の金銭または財産を自身のものと混合してはならず、顧客預金のために3営業日以内に別個の特別銀行口座を維持する必要があります。資金は連邦保険が適用される口座に預けられなければなりません。テナント保証金は一般義務法（General Obligations Law）§7-103に準拠する必要があります。
ブローカーは、不動産に関するネットリスティング契約を作成または締結することはできません。いかなるブローカーも、固定された終了日を超えてリスティング期間が自動的に継続する条項を含む排他的リスティング契約の当事者となることはできません。
住宅用不動産の独占リスティングを提供するすべての委託手数料契約において、ブローカーは「独占販売権(exclusive right to sell)」(所有者が買い手を見つけた場合でも手数料を支払う義務がある)と「独占代理権(exclusive agency)」(所有者が買い手を見つけた場合は手数料なし)を区別する説明書(最小6ポイント活字)を添付/印刷し、住宅所有者が署名することを要求しなければなりません。
仲介人/販売員は、特定の保護階級の人々の進入を表明することで所有者に売却を誘導してはいけません（ブロックバスティング）。違法な差別行為の判定は、取消を含む懲戒の対象となる信頼性の欠如の推定的証拠です。所有者の書面による勧誘禁止通知は、さらなる勧誘を禁止します。
ブローカーは、商業用不動産及び未利用土地を含むすべての不動産について、関連ライセンス保持者が最初の実質的接触時に公正住宅開示通知（人権法規定を含む）を提供することを確認する必要があります。ブローカーは、すべてのオフィスとウェブサイトに公正住宅告知を表示・維持し、オープンハウスで利用可能にする必要があります。
ブローカーは合理的な期間内にクライアントに対して口座報告を行い、徴収した金銭をすべて送金しなければなりません。資産を管理する場合、ブローカーはクライアントの十分な知識と同意なしに、支出に対する手数料、リベート、または利益を受け入れてはいけません。
ブローカーは、自らが仲介している物件を直接的または間接的に購入する前に、まず自らの真の立場をリスティングの所有者に知らせなければなりません。ブローカーが利益相反を有する物件を購入・売却する場合、これを開示する必要があります。ブローカーはどちらの当事者を代理するかを明確にする必要があり、十分な知識と同意がない限り、複数の当事者から報酬を受け取ることはできません。
ブローカーは、別のブローカーとの既存の排他的書面契約を持つ所有者と直接交渉してはならず、当事者に契約を破棄して新しい契約に置き換えるよう誘導してはならず、所有者の許可なしに物件を提示してはならず、所有者の同意なしに看板を設置してはなりません。
ブローカーは、ブローカーが作成した書類に署名するすべての当事者に、当該書類の写しを直ちに提出しなければならない。ブローカーは、営業担当者に対して定期的で頻繁かつ継続的な監督を行使しなければならない。営業担当者の参加とは、年間50週間について週35時間以上の監督下での積極的な業務活動を意味する。
各ブローカーは、住宅販売取引の記録を3年間保管する必要があります。記録には氏名/住所、購入契約、手数料、リスティング契約が含まれます。営業担当者は、所属する許可を受けた仲介会社の議決権付き株式を所有することはできません。契約終了時に、営業担当者はすべてのリスティング情報をブローカーに引き渡さなければなりません。
不動産仲介業者のみが不動産の売却/賃貸の広告を掲載することができます。広告は広告主を仲介業者として表示するか、仲介業者/仲介業所の名前と住所または電話番号を提供する必要があります。ライセンス保有者は自分のライセンス名で広告を掲載する必要があり、ニックネームを使用する場合はフルネームを表示する必要があります。ライセンスタイプは正確である必要があり、「営業担当者」または単に「仲介業者」というタイトルは禁止されています。
チーム名には、完全なライセンス保有者の名前を含むか、『[ブローカー/ブローカレッジ]での/の』を付記する必要があり、『チーム』という用語を使用する必要があり、『エージェント』『リアルティ』『グループ』という用語は使用できません。リスティング物件の表示板には、代理人ブローカーまたはブローカレッジを明記する必要があります。名刺には、営業所住所、ライセンスタイプ、ブローカレッジ名、および事務所電話番号が含まれている必要があります。
セールスパーソン資格課程は、合計77時間の授業時間（最終試験3時間を含めて80時間）で構成され、代理人法（11時間）、法的問題（10時間）、人権および公正住宅（6時間）、商業用／投資不動産（10時間）が含まれます。ブローカー資格課程は、合計75時間の授業時間（試験を含めて78時間）であり、セールスパーソン課程の事前完了が必要です。
出席は50分の講義に10分の休憩時間を含めて1時間として計算されます。規定時間の10パーセントを超えて欠席した学生は単位を取得できません。最終試験は出席要件を満たさなければ受験できません。最終試験の不合格は当該コースの不合格を意味します。
承認されたコースは、不動産仲介業者、営業者、鑑定人、企業、会社またはフランチャイズと提携または支配されることはできません。学校は年間登録料$300、追加場所ごとに$150、および教師ごとに1回限りの$25手数料を支払います。記録は3年間保持する必要があります。
更新直前の2年間に承認された継続教育22.5時間を完了した証拠を提供しない限り、ブローカーまたはセールスパーソンに対して更新ライセンスは発行されません。単位として認められるためには、部門によって承認されたコースである必要があります。
承認された講座を教える免許保有者は、実際の教授時間1時間につき2時間のクレジットが付与されます。いかなるCE講座も2年の更新サイクル内で1回以上のクレジットにカウントされません。完了した30時間または32時間の補足講座はCEクレジットを獲得できますが、超過時間を後続の更新サイクルに繰り越すことはできません。
公正住宅/差別指導を提供することが承認されたすべての機関は、各コース全体をビデオおよび音声で録画し、コースが学生に提供された日付から少なくとも1年間維持し、州住宅金融局の監査対象にしなければなりません。
非勧誘命令は、すべての仲介業者と営業担当者に対して、指定区域内の住宅用不動産の販売リストの勧誘を控えるよう指示します。禁止される勧誘には、手紙、葉書、電話、戸別訪問、チラシ、および公開掲示が含まれます。非勧誘区域は、境界道路の両側の物件を含みます。
ブローカー免許の申請者は、ブローカーの監督下にあるライセンス取得セールスパーソンとして2年以上のフルタイム経験を有するか、または一般的な不動産分野における同等のフルタイム経験を最低3年以上有する必要があります。経験はポイントシステムに従ってクレジット付与されます。
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