Glossary: Liens, Taxes and Government Powers +15New York · املاک · فارسی

لین یک ادعای قانونی نسبت به ملک مشخص است که تا تسویه بدهی باقی می‌ماند. بار ملک هر حق یا منفعتی است که با استفاده یا انتقال ملک تداخل می‌کند. لین غیرارادی بدون رضایت مالک تحمیل می‌شود (مثلاً مالیات‌ها، عوارض). لین مکانیک بهای کار و مصالح تأمین‌شده برای بهسازی را تضمین می‌کند. لین خریدار سپرده خریدار را تضمین می‌کند.

• ✓لین تا تسویه بدهی به ملک متصل می‌ماند.
• ✓لین غیرارادی (مانند مالیات‌ها) بدون رضایت مالک تحمیل می‌شود.
• ✓لین مکانیک پرداخت کار و مصالح مربوط به بهسازی‌ها را تضمین می‌کند.

ارزش ارزیابیشده ارزشی است که بهعنوان مبنای مالیات بر ملک تعیین میشود و توسط ارزیاب مشخص میگردد. اد ولورم به معنای بر حسب ارزش است. ارزیابی هزینهای است برای پوشش سهم متناسب از یک بهسازی (خیابان/فاضلاب). ارزیابی ویژه یک بهسازی عمومی را تأمین مالی میکند که بهطور خاص به ملک ارزیابیشده سود میرساند. در فروش مالیاتی، ملک پس از عدم پرداخت مالیاتها فروخته میشود. مالیات انتقال بر اموال ترکه وضع میشود.

• ✓ارزش ارزیابیشده مبنای مالیات بر ملک است و توسط ارزیاب تعیین میشود
• ✓مالیاتهای اد ولورم بر حسب ارزش وضع میشوند
• ✓ارزیابی ویژه یک بهسازی عمومی را تأمین مالی میکند که بهطور خاص به ملک ارزیابیشده سود میرساند

قدرت پلیسی حق یک نهاد سیاسی برای وضع و اجرای قوانین در جهت نظم عمومی، ایمنی، سلامت، اخلاق و رفاه عمومی است. حق تملک اجباری (Eminent Domain) حق دولت برای تحصیل ملک برای استفاده عمومی از طریق تملک اجباری (Condemnation) همراه با غرامت منصفانه است. تملک اجباری (Condemnation) تصرف ملک خصوصی برای استفاده عمومی همراه با غرامت است. بازگشت مال به دولت (Escheat) بازگرداندن ملک به دولت است زمانی که مالک بدون وصیت‌نامه فوت می‌کند و وارث قانونی ندارد، یا آن را رها می‌کند.

• ✓حق تملک اجباری به دولت اجازه می‌دهد ملک را برای استفاده عمومی با غرامت منصفانه بگیرد
• ✓تملک اجباری اعمال حق تملک اجباری است
• ✓بازگشت مال به دولت زمانی ملک را به دولت برمی‌گرداند که مالک بدون وصیت‌نامه و بدون وارث قانونی فوت کند

آیین‌نامه منطقه‌بندی نوع و کاربری ملکی را مشخص می‌کند که می‌توان در مناطق مشخص به آن اختصاص داد. منطقه پهنه‌ای است که برای کاربری خاص کنار گذاشته شده است. واریانس توسعه‌ای را مجاز می‌کند که در غیر این صورت توسط منطقه‌بندی مجاز نیست. آیین‌نامه ساختمان الزامات سازه‌ای را تعیین می‌کند، و گواهی اشغال (CO) گواهی می‌کند که ساختمان برای اشغال مناسب است. حد عقب‌نشینی فاصله‌ای از یک خط است که در محدوده آن هیچ ساختمانی نمی‌تواند ساخته شود.

• ✓آیین‌نامه منطقه‌بندی نوع و کاربری ملک را در مناطق تنظیم می‌کند
• ✓واریانس کاربری‌ای را مجاز می‌کند که در غیر این صورت توسط منطقه‌بندی مجاز نیست
• ✓گواهی اشغال گواهی می‌کند که ساختمان برای اشغال مناسب است

هیچ شخص، شراکت، شرکت با مسئولیت محدود یا شرکت نمی‌تواند برای بازیافت پاداش خدمات املاک و مستغلات در هیچ دادگاهی اقدام یا پیگیری کند، مگر اینکه ثابت کند که در تاریخ ایجاد دعوی، دارای مجوز صحیح بروکر یا نمایندهٔ فروش بوده است.

• ✓برای اقدام برای کمیسیون، داشتن مجوز در تاریخ ایجاد دعوی الزامی است
• ✓این مورد برای خرید، فروش، مبادله، اجاره‌گذاری، اجاره‌کاری یا مذاکره وام‌ها صادق است
• ✓مجوز یک پیش‌نیاز برای ادامهٔ اقدام کمیسیون است

هنگامی که انجمن یک فروشنده خاتمه یابد، دلال باید بخش را اطلاع دهد. دلال جانشین باید تغییر را با پرداخت هزینه به بخش اطلاع دهد. هیچ فروشنده ای نمی‌تواند پس از خاتمه‌یابی، تا زمانی که با یک دلال مجاز مرتبط نشود، عملی مطابق با ممنوعیت‌های این ماده انجام دهد.

• ✓دلال باید بخش را هنگام خاتمه‌یابی انجمن فروشنده اطلاع دهد
• ✓فروشنده نمی‌تواند اعمال مجاز را انجام دهد تا با دلال جدید مرتبط شود
• ✓دلال جانشین باید تغییر را به بخش اطلاع دهد

هیچ تخلفی توسط نماینده فروش باعث لغو یا تعلیق مجوز دلال نخواهد شد مگر اینکه دلال آگاهی واقعی داشته باشد یا پس از اطلاع از منافع معاملهٔ غیرقانونی را حفظ کند. دلال برای داشتن نماینده فروش بدون مجوز در شرکت خود مرتکب جنایت است.

• ✓دلال تنها با آگاهی واقعی یا حفظ منافع برای تخلف نماینده فروش مسئول است
• ✓دلال برای استخدام نماینده فروش بدون مجوز مرتکب جنایت است
• ✓حفظ منافع پس از اطلاع از سوء رفتار مسئولیت ایجاد می کند

اموال غیرمنقول زمین است و عموماً هر چیزی که روی آن ساخته یا به آن متصل شده باشد. اموال منقول (Chattel) هر مالی است که غیرمنقول نباشد. اقلام ثابت‌شده (Fixtures) اموال منقولی هستند که آنچنان به زمین یا بهسازی‌ها متصل می‌شوند که بخشی از اموال غیرمنقول می‌گردند. سند فروش (Bill of Sale) مالکیت اموال منقول را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند.

• ✓اموال غیرمنقول شامل زمین و هر چیزی است که به آن متصل شده باشد
• ✓اموال منقول (Chattel) هر چیزی است که غیرمنقول نباشد
• ✓اقلام ثابت‌شده اموال منقولی هستند که به‌گونه‌ای متصل می‌شوند که غیرمنقول گردند

حقوق ریپاریان به مالکی تعلق دارد که زمین او با یک آبراه طبیعی مانند رودخانه هم‌مرز است. حقوق لیتورال به مالکی تعلق دارد که زمین او با یک پهنه آبی مانند دریاچه، اقیانوس یا دریا هم‌مرز است. حقوق آب اجازه استفاده از آب را برای آبیاری، تولید نیرو یا مصرف می‌دهد. افزایش، زمین را به‌طور طبیعی اضافه می‌کند؛ فرسایش زمین را از بین می‌برد؛ جدایش، از دست رفتن یا اضافه شدن ناگهانی است؛ آبرفت به نهشته‌های تدریجی آب اطلاق می‌شود.

• ✓حقوق ریپاریان برای رودخانه‌ها/آبراه‌ها اعمال می‌شود؛ حقوق لیتورال برای دریاچه‌ها، اقیانوس‌ها و دریاها
• ✓افزایش به‌تدریج زمین اضافه می‌کند؛ فرسایش آن را از بین می‌برد؛ جدایش تغییر ناگهانی است
• ✓تصرف عدوانی مستلزم تصرف واقعی، آشکار، مشهور، انحصاری و مستمر برای دوره قانونی است

حق ارتفاق حقی است که عموم مردم یا افراد بر زمین دیگران، بر روی آن یا از طریق آن اعمال می‌کنند. حق عبور حقی است برای گذشتن از زمین دیگری تحت یک حق ارتفاق یا مجوز. ملحقات چیزی خارج از ملک است که به زمین تعلق دارد (مثلاً حق عبور). تجاوز عبارت است از ساختمان یا موانعی که به شاهراه، پیاده‌رو، یا ملک دیگری تجاوز می‌کند. دیوار مشترک بر خط مرزی دو ملک قرار می‌گیرد.

• ✓حق ارتفاق حقی برای استفاده از زمین دیگری است
• ✓حق عبور گذر از زمین دیگری را تحت حق ارتفاق یا مجوز میسر می‌کند
• ✓تجاوز به ملک دیگری وارد می‌شود یا به آن دست‌اندازی می‌کند

یک ایکر برابر ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع است. متس و باندز خطوط مرزی را با نقاط پایانی و زوایا توصیف می‌کند. مونومان یک نقطه ثابت نقشه‌برداری است که موقعیت زمین را تعیین می‌کند. نقشه‌برداری یک قطعه را اندازه‌گیری می‌کند و مساحت آن را مشخص می‌کند. کتاب پلات شامل نقشه‌های عمومی است که تقسیم زمین به خیابان‌ها، بلوک‌ها و قطعات را نشان می‌دهد. سایتوس موقعیت یک ملک است.

• ✓یک ایکر برابر ۴۳٬۵۶۰ فوت مربع است.
• ✓متس و باندز مرزها را با نقاط، زوایا و فواصل توصیف می‌کند.
• ✓نقشه‌برداری اندازه‌ها، مرزها و مساحت یک قطعه را مشخص می‌کند.

هر گونه نقض این ماده یک تخلف کیفری است؛ یک عمل ممنوع تشکیل یک نقض می‌دهد. دادستان کل دنبال کار قانونی می‌کند. متخلف ممکن است مسئول پرداخت جریمه‌ای باشد که حداقل برابر با مبلغ دریافتی و تا چهار برابر آن مبلغ است، که توسط فرد آسیب‌دیده قابل استرجاع است.

• ✓هر گونه نقض این ماده یک تخلف کیفری است
• ✓جریمه تا چهار برابر مبلغ دریافتی شده که توسط فرد آسیب‌دیده قابل استرجاع است
• ✓دادستان کل اقدامات کیفری را دنبال می‌کند

این مقاله برای گیرندگان، داوران، مدیران، اجراکنندگان، سرپرستان، یا سایر اشخاصی که به موجب حکم/دستور دادگاه، افسران دولتی در انجام وظایف رسمی، یا وکلای حقوقی عمل می‌کنند، صدق نمی‌کند.

• ✓سرپرستان منصوب شده توسط دادگاه از اخذ گواهینامه معاف هستند
• ✓وکلای حقوقی و افسران دولتی از اخذ گواهینامه معاف هستند

هیچ دلال یا فروشندهای نمی‌تواند هزینه ارجاع را برای یافتن فروشنده پس از امضای قرارداد فهرست‌بندی، یافتن خریدار پس از پذیرش پیشنهاد، یا یافتن ملک پس از امضای قرارداد نمایندگی خریدار مطالبه یا دریافت کند، مگر اینکه دلیل معقول وجود داشته باشد. تخلفات طبق GBL 349 به عنوان اعمال فریب‌کار تلقی می‌شوند.

• ✓هیچ هزینه ارجاع پس از امضای فهرست‌بندی/پیشنهاد/قرارداد خریدار بدون دلیل معقول
• ✓تخلف اقدام فریب‌کار را تحت بند 349 GBL تشکیل می‌دهد

دبیر دولت می‌تواند احکام عدم تقاضا را تصویب کند که دلالان را از درخواست فهرست‌ها در منطقه‌ای معین که تقاضای شدید باعث ترس از کاهش ارزش‌ها می‌شود، منع می‌کند. مناطق توقف و ایست به مالکان اجازه می‌دهد تا اظهارات عدم تقاضا را ثبت کنند. احکام نمی‌توانند از پنج سال بیشتر باشند.

• ✓احکام عدم تقاضا نمی‌توانند بیش از پنج سال اعتبار داشته باشند
• ✓مناطق توقف و ایست به مالکان اجازه ثبت اظهارات عدم تقاضا را می‌دهند
• ✓دفاتر جدید در مناطق عدم تقاضا نیاز به تصویب قبلی DOS دارند

غیرساکنان می‌توانند با رعایت این ماده دارای مجوز باشند. یک کارگزار غیرساکن با محل کسب‌وکار مشخص در یک ایالت متقابل نیازی به حفظ دفتر نیویورک ندارد. غیرساکنان باید رضایت غیرقابل‌لغو ارائه دهند که دبیرکل ایالت را به‌عنوان نماینده برای ارائه فرآیند تعیین می‌کند.

• ✓کارگزاران غیرساکن با دفاتر ایالت متقابل نیازی به حفظ دفتر نیویورک ندارند
• ✓غیرساکن باید رضایت غیرقابل‌لغو ارائه دهد که دبیرکل ایالت را به‌عنوان نماینده برای ارائه فرآیند تعیین می‌کند
• ✓اعضای خانواده نظامی می‌توانند با اعتبارات معادل خارج از ایالت مجوز دریافت کنند

اصطلاحات اصلی تعریف‌شده شامل نماینده فروشنده، نماینده خریدار، نماینده دوگانه (برای هر دو طرف)، نماینده فروش تعیین‌شده (برای نمایندگی از یک مشتری زمانی که کارگزار هر دو را نمایندگی می‌کند)، و نماینده کارگزار (با نماینده فهرست/خریدار/مستاجر همکاری می‌کند اما برای یک شرکت متفاوت کار می‌کند) است.

• ✓نماینده دوگانه در یک معاملۀ یکسان هم به‌عنوان نماینده خریدار و هم به‌عنوان نماینده فروشنده عمل می‌کند
• ✓نماینده فروش تعیین‌شده یک مشتری را نمایندگی می‌کند زمانی که کارگزار هر دو را نمایندگی می‌کند
• ✓نماینده کارگزار هیچ رابطۀ مستقیمی با موکل ندارد؛ هیچ مسئولیت جانشینی ندارد

نماینده فهرستبندی باید فرم افشا را ارائه دهد و تصدیق امضاشده را قبل از ورود به توافق فهرستبندی دریافت کند. نماینده فروشنده/موجر باید آن را در اولین تماس قابل توجه با خریدار/مستاجر ارائه دهد. نماینده خریدار/مستاجر باید قبل از ورود به توافق نمایندگی و در اولین تماس قابل توجه با فروشنده آن را ارائه دهد.

• ✓نماینده فهرستبندی پیش از ورود به توافق فهرستبندی افشا می‌کند
• ✓نماینده فروشنده در اولین تماس قابل توجه با خریدار افشا می‌کند
• ✓نماینده خریدار پیش از ورود به توافق نمایندگی خریدار افشا می‌کند

نماینده باید یک نسخه از رسید امضا شده را تهیه کند و آن را حداقل سه سال نگه دارد. اگر یکی از طرفین از امضا خودداری کند، نماینده باید یک اظهارنامه کتبی تحت سوگند در مورد امتناع تهیه کند و آن را سه سال نگه دارد.

• ✓رسید امضا شده باید حداقل سه سال نگهداری شود
• ✓اگر یکی از طرفین از امضا خودداری کند، نماینده باید اظهارنامه سوگند خوردی امتناع تهیه کند
• ✓رضایت آگاهانه قبلی برای نمایندگی دوگانه باید به صورت کتبی باشد

نمایندگان فروشنده یا خریدار وظایف فیدوسیاری دارند: مراقبت معقول، وفاداری کامل، محرمانگی، افشای کامل، اطاعت و وظیفه حسابدهی. در معاملات با طرف دیگر، نمایندگان باید از مهارت معقول استفاده کنند، با صداقت رفتار کنند و حقایق مادی را افشا کنند.

• ✓وظایف فیدوسیاری: مراقبت معقول، وفاداری کامل، محرمانگی، افشای کامل، اطاعت، حسابدهی
• ✓نمایندگان دوگانه نمی‌توانند طیف کامل وظایف فیدوسیاری را فراهم کنند
• ✓این بند فقط برای اموال غیرمنقول مسکونی اعمال می‌شود (خانواده 1-4، کوندو، تعاونی)

هر فردی که هر یک از مواد این ماده را نقض کند، مرتکب تخلف است؛ یک عمل ممنوع منفرد یک نقض را تشکیل می‌دهد. اقدامات کیفری توسط دادستان کل تعقیب می‌شود. مرتکبی که پول دریافت کرده است، ممکن است مسئول پرداخت جریمه‌ای نباشد که کمتر از مبلغ دریافتی و بیش از چهار برابر آن مبلغ نباشد.

• ✓نقض مواد ماده یک تخلف است
• ✓یک عمل ممنوع منفرد یک نقض را تشکیل می‌دهد
• ✓جریمه قابل وصول توسط شخص متضرر: تا چهار برابر مبلغ دریافتی
• ✓دادستان کل اقدامات کیفری را تعقیب می‌کند

دبیر دولت می‌تواند این ماده را اجرا کند، تخلفات را بررسی کند، و افراد و اسناد را احضار کند. دارندگان مجوز باید اطلاعات درخواستی را تامین کنند. جریمه‌های نقض §442-h بدون مجوز: $150 برای نخستین، $500 برای دوم، $1,000 برای سوم و موارد بعدی.

• ✓دبیر دولت می‌تواند برای اجرا بررسی و احضار انجام دهد
• ✓دارندگان مجوز باید اطلاعات تجاری درخواستی را تامین کنند
• ✓جریمه‌های نقض §442-h بدون مجوز: $150 برای نخستین، $500 برای دوم، $1,000 برای سوم و موارد بعدی

ارزیابی، برآورد ارزش یک ملک توسط ارزیاب متخصص است. رویکرد سرمایه‌سازی درآمد، ارزش را با سرمایه‌سازی بهره‌وری و درآمد برآورد می‌کند. رویکرد مقایسه فروش، قیمت‌های فروش املاک مشابه را مقایسه می‌کند. رویکرد هزینه، ارزش زمین (به‌صورت خالی) را به هزینه بازتولید ساختمان منهای استهلاک اضافه می‌کند. تطبیق مرحله نهایی است که در آن ارزیاب داده‌ها را برای برآورد ارزش بررسی می‌کند.

• ✓سه رویکرد ارزیابی عبارت‌اند از سرمایه‌سازی درآمد، مقایسه فروش و هزینه
• ✓رویکرد هزینه، ارزش زمین را به هزینه بازتولید منهای استهلاک اضافه می‌کند
• ✓تطبیق آخرین مرحله ارزیابی است که ارزش ملک را برآورد می‌کند

ارزش بازار محتمل‌ترین قیمتی است که یک ملک باید در یک بازار آزاد طی دوره‌ای معقول، با طرف‌های آگاه و بدون اجبار به دست آورد. قیمت بازار، قیمت فروش واقعی است. استهلاک، کاهش ارزش ناشی از قدمت، فرسودگی، یا کهنگی است. کهنگی اقتصادی (بیرونی) از نیروهای اقتصادی خارجی ناشی می‌شود؛ کهنگی، کاهش ارزش ناشی از طراحی یا ساخت قدیمی است. هزینه بازتولید، هزینه تکثیر دقیق است.

• ✓ارزش بازار محتمل‌ترین قیمت در یک بازار آزاد، آگاه و با معامله میان اشخاص مستقل است.
• ✓قیمت بازار، قیمت فروش واقعی است که ممکن است با ارزش بازار متفاوت باشد.
• ✓استهلاک ناشی از فرسودگی فیزیکی، کهنگی عملکردی، یا کهنگی اقتصادی است.

این احکام برای دریافت‌کنندگان، داوران، مدیران، اجرای وصیت‌نامه، سرپرستان یا دیگر افراد منصوب‌شده توسط دادگاه که تحت فرمان دادگاه عمل می‌کنند؛ مقامات دولتی که وظایف رسمی را انجام می‌دهند؛ یا وکلای دادگستری اعمال نمی‌شود.

• ✓افراد تحت نظارت منصوب‌شده توسط دادگاه که تحت فرمان دادگاه عمل می‌کنند، معاف هستند
• ✓مقامات دولتی که وظایف رسمی را انجام می‌دهند، معاف هستند
• ✓وکلای دادگستری معاف هستند

یک غیرساکن می‌تواند با رعایت تمام مقررات مجوز دریافت کند، به جز اینکه یک دلال غیرساکن که مقر کاری در یک ایالت متقابل دارد، نیازی به داشتن یک مقر کاری در نیویورک ندارد. غیرساکنان باید یک رضایت نامه‌ی برگشت‌ناپذیر تقدیم کنند که دبیر ایالت را به عنوان نماینده برای اعلام حکم تعیین کند. اعضای خانوارهای نیروهای مسلح می‌توانند با اعتبارات معادل خارج از ایالت واجد شرایط باشند.

• ✓دلال غیرساکن در ایالت متقابل نیازی به داشتن مقر کاری در نیویورک ندارد
• ✓باید یک رضایت نامه‌ی برگشت‌ناپذیر تقدیم کند که دبیر ایالت را به عنوان نماینده برای اعلام حکم تعیین کند
• ✓متقابل‌بودی بستگی به ارائه‌ی امتیازات یکسان توسط ایالت دیگر دارد
• ✓اعضای خانوار نیروهای مسلح می‌توانند با اعتبارات معادل واجد شرایط باشند

این یک عیب جوهری نیست که مالک/ساکن مبتلا به HIV/AIDS است یا بوده است، یا اینکه ملک محل قتل، خودکشی، یا سایر مرگ‌ها، یا جنایت سنگین بوده است. هیچ دعوای قانونی برای عدم افشای این حقایق بوجود نمی‌آید، و عدم افشا مبنای اقدام نظارتی نیست.

• ✓وضعیت HIV/AIDS و مرگ در ملک حقایق جوهری نیستند
• ✓هیچ دعوی یا اقدام نظارتی برای عدم افشای این حقایق وجود ندارد
• ✓خریدار می‌تواند استعلام کتبی ارائه دهد، اما فروشنده می‌تواند انتخاب کند که آیا پاسخ دهد یا نه

اینکه مالک/ساکن مشکوک است یا بوده است که به HIV/AIDS یا بیماری‌ای که احتمالاً از طریق اشغال منتقل نمی‌شود مبتلا شده باشد، یا اینکه ملک محل قتل، خودکشی، فوت یا جنایت بوده است، یک نقص مادی محسوب نمی‌شود. عدم افشای این حقایق هیچ دعویی را به وجود نمی‌آورد، و این عدم افشا مبنای اقدام انضباطی علیه نماینده/دلال نیست.

• ✓وضعیت HIV/AIDS ساکن یک حقیقت مادی نیست
• ✓قتل، خودکشی، فوت یا جنایت در ملک یک حقیقت مادی نیست
• ✓عدم افشای این حقایق هیچ دعویی را به وجود نمی‌آورد
• ✓مبنای اقدام انضباطی علیه نماینده/دلال نیست

اگرچه موضوعی نیست، خریداری که چنین اطلاعاتی را مهم می‌داند ممکن است هنگام مذاکره یا ارائه پیشنهاد حسن نیت، یک تحقیق کتبی ارائه دهد. فروشنده می‌تواند انتخاب کند که پاسخ دهد یا خیر، منوط به قوانین حریم خصوصی. این بند قوانین محلی ناسازگار را نسخ می‌کند.

• ✓خریدار می‌تواند برای اطلاعات غیرموضوعی مهم یک تحقیق کتبی ارائه دهد
• ✓فروشنده می‌تواند انتخاب کند که پاسخ دهد یا خیر
• ✓این بند قوانین محلی ناسازگار را نسخ می‌کند

وصیت‌نامه اموال شخص را پس از مرگ او واگذار می‌کند. فوت با وصیت به معنای فوت شخص با برجای گذاشتن وصیت‌نامه معتبر است؛ فوت بدون وصیت به معنای فوت بدون وصیت‌نامه (یا با وصیت‌نامه معیوب) است، بنابراین ترکه بر اساس قانون به وارثان قانونی منتقل می‌شود. توارث، انتقال قانونی اموال مالک بدون وصیت به وارثان قانونی است. احراز وصیت‌نامه، وصیت‌نامه متوفی را تثبیت می‌کند.

• ✓فوت با وصیت = فوت با وصیت‌نامه معتبر؛ فوت بدون وصیت = فوت بدون وصیت‌نامه معتبر
• ✓اموال بدون وصیت طبق قانون به وارثان قانونی منتقل می‌شود
• ✓احراز وصیت‌نامه، اعتبار وصیت‌نامه متوفی را اثبات می‌کند

مجری وصیت (مرد/شخص حقوقی) یا مجریه وصیت (زن) مفاد وصیتنامه را اجرا میکند؛ مدیر ترکه زمانی که شخص بدون وصیتنامه فوت میکند توسط دادگاه منصوب میشود. دِوایز هدیهای از اموال غیرمنقول از طریق وصیتنامه است که موصیله از وصیتکننده دریافت میکند. بِکوئست چیزی است که از طریق وصیتنامه داده میشود؛ بِکوئیث یعنی از طریق وصیتنامه واگذار کردن. دادگاه سروگیت (دادگاه پروبیت) صلاحیت رسیدگی به وصیتنامهها و ترکه را دارد.

• ✓مجری/مجریه وصیت در وصیتنامه نامبرده میشود؛ مدیر ترکه برای فوت بدون وصیتنامه توسط دادگاه منصوب میشود.
• ✓دِوایز هدیهای از اموال غیرمنقول از طریق وصیتنامه است که از وصیتکننده به موصیله داده میشود.
• ✓دادگاه سروگیت (دادگاه پروبیت) صلاحیت رسیدگی به اثبات وصیتنامهها و تسویه ترکه را دارد.

پس از برگزاری جلسه علنی و بررسی، دبیر دولت می‌تواند دستورالعملی برای عدم تقاضا را تصویب کند که دلالان و فروشندگان را از تقاضای فهرست‌های ملک مسکونی در ناحیه مشخصی منع کند، جایی که تقاضاهای شدید باعث شده است مالکان به دلیل تغییرات جمعیت‌شناختی محله، از کاهش ارزش بترسند. دستورالعمل‌ها نمی‌توانند بیش از پنج سال باشند اما می‌توانند دوباره تصویب شوند.

• ✓دستورالعمل عدم تقاضا نیازمند برگزاری جلسه علنی و بررسی منطقی است
• ✓دستورالعمل نمی‌تواند بیش از پنج سال اعتبار داشته باشد
• ✓می‌تواند نامه‌ها، کارت‌پستال‌ها، تماس‌ها، جابجایی در ساختمان و اعلان‌ها را منع کند
• ✓دفاتر جدید در منطقه نیازمند تایید قبلی دبیر دولت هستند

دبیر می‌تواند منطقه‌ای برای توقف و عدم تقاضا تأسیس کند که به مالکان اجازه دهد اظهارنامه‌ای تحت عنوان اظهارنامه مالک تقدیم کنند که نشان‌دهنده عدم تمایل آنها برای تقاضا است. هیچ دلال یا فروشندگی نمی‌تواند مالکی را که در فهرست فعلی توقف و عدم تقاضا قرار دارد تقاضا کند. مناطق نمی‌توانند بیش از پنج سال معتبر باشند اما می‌توانند مجدداً تصویب شوند.

• ✓مالکان می‌توانند اظهارنامه‌هایی برای قرارگیری در فهرست توقف و عدم تقاضا تقدیم کنند
• ✓عدم تقاضای مالکانی که در فهرست فعلی توقف و عدم تقاضا هستند
• ✓منطقه توقف و عدم تقاضا نمی‌تواند بیش از پنج سال معتبر باشد
• ✓فهرست باید حداقل سالانه تا 31 دسامبر بازبینی و دوباره چاپ شود

هیئت مقررات ملک ایالتی از دبیرخانه راهبری ایالت، رئیس اداره خدمات مالی و 13 عضو اضافی تشکیل شده است. حداقل پنج نفر باید کارگزار مجاز با 10 سال یا بیشتر تجربه باشند؛ بقیه اعضای عام هستند. اعضا برای مدت دو سال عهدهدار هستند و هیچ عضوی نمی‌تواند بیش از 10 سال در طول عمر خدمت کند.

• ✓هیئت شامل دبیرخانه راهبری ایالت، رئیس اداره خدمات مالی و 13 عضو است
• ✓حداقل 5 عضو کارگزار مجاز با 10 سال یا بیشتر تجربه هستند
• ✓اعضا برای مدت دو سال عهدهدار هستند، حداکثر 10 سال در طول عمر
• ✓هیئت باید حداقل سه بار در سال تجمع کند

هیئت می‌تواند قواعینی را تدوین کند که بر دلالان/نمایندگان فروش تأثیر می‌گذارد، به استثنای مسائلی که به‌طور انحصاری برای دبیر دولت محفوظ است (ترکیب، حساب‌ها، مدیریت ملک، خرید دلال از ملک ثبت‌شده، تحریک به نقض، ریکاردها). دبیر دولت به‌طور انحصاری §§441 و 442-h را ادارت می‌کند و قواعین مربوط به رفتار با وجوه مشتریان را تصمیم‌گیری می‌کند.

• ✓دبیر دولت صلاحیت انحصاری بر قواعین ترکیب و وجوه مشتریان دارد
• ✓هیئت نمی‌تواند مسائل §§441 و 442-h را تنظیم کند
• ✓هیئت نمی‌تواند الزامات آموزش مستمر فراتر از تقسیمات §442-k را تدوین کند

تصدیق یک اعلام رسمی در حضور مأمور مجاز است مبنی بر اینکه اجرای یک سند، عمل و اقدام خود شخص است. نوتاری پابلیک تصدیق‌ها را اخذ می‌کند و برای سوگندنامه‌ها تحلیف انجام می‌دهد. سوگندنامه یک بیانیه کتبی سوگندخورده است. سند یک نوشته حقوقی مکتوب است که بر حقوق طرفین تأثیر می‌گذارد. وکالتنامه به نماینده اختیار می‌دهد تا از طرف امضاکننده اقدام کند.

• ✓تصدیق در حضور یک مأمور مجاز انجام می‌شود و اجرای سند را تأیید می‌کند.
• ✓نوتاری پابلیک تصدیق‌ها را اخذ می‌کند و سوگندها را ادا می‌کند.
• ✓وکالتنامه به نماینده اختیار می‌دهد تا در حدود تعیین‌شده اقدام کند.

Caveat Emptor به معنای «خریدار مراقب باشد» است — خریدار با مسئولیت خود خرید می‌کند. Laches تأخیر یا غفلت در احقاق حقوق قانونی است. Duress اجبار غیرقانونی است که فرد را برخلاف اراده‌اش به انجام کاری وادار می‌کند. Damages غرامت قابل مطالبه برای زیان است. Judgment تصمیم رسمی دادگاه درباره حقوق طرفین است. Lis Pendens اعلام می‌کند که دعوای حقوقی مؤثر بر مالکیت در جریان است. Statute of Limitations پس از مدت معینی مانع اقامه دعوا می‌شود.

• ✓Caveat emptor خطر بررسی را بر عهده خریدار می‌گذارد.
• ✓Lis pendens اعلان دعوای در جریان مؤثر بر مالکیت را می‌دهد.
• ✓Statute of limitations پس از یک دوره زمانی مشخص مانع دعاوی می‌شود.

ضمانت‌نامه حسن انجام کار تضمین می‌کند که یک کار طبق قرارداد تکمیل شود. ضمانت‌نامه تکمیل تضمین می‌کند که توسعه یک پروژه تفکیک زمین تکمیل شود. ضامن، انجام تعهد طرف دیگر را تضمین می‌کند. حق مالکانه، منافع مالک در املاک و مستغلات است مازاد بر وثایق موجود روی آن. درآمد ناخالص، کل درآمد پیش از هزینه‌ها است. خدمت بدهی، مبلغ سالانه پرداختی برای بازپرداخت پول قرض‌گرفته‌شده است.

• ✓ضمانت‌نامه حسن انجام کار، تکمیل قرارداد را تضمین می‌کند؛ ضمانت‌نامه تکمیل، تکمیل تفکیک زمین را تضمین می‌کند.
• ✓ضامن، انجام تعهد طرف دیگر را تضمین می‌کند.
• ✓حق مالکانه، ارزش مالک در ملک مازاد بر وثایق است.

آلینیشن انتقال ملک به دیگری است. کانویانس سند مالکیت زمین را منتقل می‌کند. کانورژن تغییر از یک کاربری به کاربری دیگر است. سندیکای املاک و مستغلات یک مشارکت برای یک پروژه املاک و مستغلات با مسئولیت محدود یا نامحدود است. پلاتاژ ارزش واحد افزوده‌شده‌ای است که از تجمیع قطعات کوچک‌تر در یک مالکیت ایجاد می‌شود. افراز تقسیم ملک غیرمنقولی است که به‌صورت مشاعی/سهام تقسیم‌نشده مالکیت می‌شود.

• ✓آلینیشن و کانویانس هر دو به انتقال ملک/سند مالکیت اشاره دارند.
• ✓پلاتاژ ارزش افزوده ناشی از تجمیع قطعات کوچک‌تر در یک قطعه است.
• ✓افراز ملک غیرمنقولی را که به‌صورت مشاعی/سهام تقسیم‌نشده نگهداری می‌شود تقسیم می‌کند.

فروشندگان باید قبل از پذیرش پیشنهاد خرید اطلاعیه کتبی ارائه دهند اگر هیچ خدمات برق عمومی فراهم نشود، یا اگر ملک تحت عارضه برق/گاز عمومی باشد (با ذکر نوع، هدف، مبلغ و مبنای پرداخت). فروشندگانی که دانش واقعی از چاه های گاز طبیعی بدون درپوش داشته باشند باید قبل از قرارداد افشا کنند.

• ✓اطلاعیه کتبی عدم وجود خدمات برق عمومی قبل از پذیرش پیشنهاد الزامی است
• ✓افشای عارضه عمومی باید شامل نوع، هدف، مبلغ و مبنای پرداخت باشد
• ✓اگر فروشنده دانش واقعی داشته باشد، چاه های گاز بدون درپوش باید افشا شوند

هیچ کارگزار یا فروشندهای نمی‌تواند کارمزد ارجاع را برای ارجاع مربوط به یافتن فروشنده پس از امضای قرارداد فهرست صادقانه، یافتن خریدار پس از پذیرش پیشنهاد صادقانه، یا یافتن ملک پس از امضای قرارداد نمایندگی خریدار صادقانه، مطالبه یا دریافت کند، مگر اینکه دلیل معقول برای پرداخت وجود داشته باشد.

• ✓کارمزد ارجاع پس از امضای قرارداد فهرست ممنوع (یافتن فروشنده)
• ✓کارمزد ارجاع پس از پذیرش پیشنهاد خرید ممنوع (یافتن خریدار)
• ✓کارمزد ارجاع پس از امضای قرارداد نمایندگی خریدار ممنوع (یافتن ملک)
• ✓نقض آن یک عمل فریبنده در بند 349 GBL است

هنگامی که قرارداد خریدی برای ملکی که کاملاً یا تا حدی در منطقه کشاورزی قرار دارد ارائه می‌شود، واگذار کننده باید اطلاعیه ای از پیش تعیین‌شده را تسلیم کند که ساکنان را آگاه کند که فعالیت‌های کشاورزی (نویز، گردوغبار، بوها) رخ می‌دهند. این اطلاعیه باید قبل از فروش توسط واگذار کننده و دریافت کننده امضا شود.

• ✓اطلاعیه منطقه کشاورزی برای ملکی در چنین مناطقی الزامی است
• ✓اطلاعیه باید قبل از فروش توسط واگذار کننده و دریافت کننده امضا شود
• ✓عدم ارائه مانع ثبت سند نمی‌شود

اسناد الکترونیکی و اسناد کاغذی دیجیتالی شده با الزامات مربوط به اینکه اسناد اصلی، کتبی، امضا شده یا تصدیق شده توسط دفتر اسناد رسمی باشند، مطابقت دارند. ثبت کردن الکترونیکی برای هر دفتر کاتب شهرستان اختیاری است؛ هیچ شهرستانی موظف به پذیرش ثبت کردن الکترونیکی نیست.

• ✓اسناد الکترونیکی الزامات اصلی/کتبی/امضا/تصدیق را برآورده می‌کنند
• ✓مشارکت در ثبت کردن الکترونیکی برای هر دفتر کاتب شهرستان اختیاری است

شرایط کلیدی نمایندگی: نماینده فروشنده نماینده فروشنده است؛ نماینده خریدار نماینده خریدار است؛ نماینده دوگانه در یک تراکنش برای هر دو طرف عمل می کند؛ نماینده فروش تعیین شده برای نمایندگی از یک کلاینت زمانی که کلاینت دیگر توسط یک دلال مشابه نمایندگی می شود؛ نماینده دلال همکاری می کند اما برای همان شرکت کار نمی کند و هیچ رابطه مستقیم با کلاینت ندارد.

• ✓نماینده دوگانه در یک تراکنش خریدار و فروشنده را نمایندگی می کند
• ✓نماینده فروش تعیین شده تحت نظر دلال برای یک کلاینت کار می کند
• ✓نماینده دلال هیچ رابطه مستقیمی با موکل ندارد
• ✓این بخش فقط برای معاملات ملکی مسکونی اعمال می شود

يک مامور فهرست‌بندی بايد فرم افشای اطلاعات را قبل از ورود به قرارداد فهرست‌بندی به فروشنده/موجر تسليم دهد. مامورين فروشنده/موجر آن را به خريدار/مستاجر در اولين تماس اساسی تسليم می‌دهند. مامورين خريدار/مستاجر آن را قبل از ورود به قرارداد تسليم می‌دهند. يک تصديق امضا شده بايد دريافت شود و حداقل برای سه سال نگهداری شود.

• ✓مامور فهرست‌بندی فرم را قبل از ورود به قرارداد فهرست‌بندی تسليم می‌دهد
• ✓مامور فروشنده فرم را به خريدار در اولين تماس اساسی تسليم می‌دهد
• ✓بايد تصديق امضا شده دريافت شود و حداقل 3 سال نگهداری شود
• ✓اگر طرف از امضا امتناع کند، مامور يک اعلاميه کتبی تحت سوگند تنظيم می‌کند

یک دلال می‌تواند هم خریدار و هم فروشنده را نمایندگی کند، تنها اگر هر دو رضایت آگاهانه کتبی بدهند. نماینده دوگانه نمی‌تواند طیف کامل وظایف اعتماد را فراهم کند و از وفاداری غیرتقسیم‌شده چشم‌پوشی می‌کند. رضایت آگاهانه پیشین برای نمایندگی دوگانه یا نمایندگی دوگانه با نمایندگان فروش تعیین‌شده ممکن است در فرم افشاگری نشان داده شود.

• ✓نمایندگی دوگانه به رضایت آگاهانه کتبی از هر دو طرف نیاز دارد
• ✓نماینده دوگانه نمی‌تواند وفاداری غیرتقسیم‌شده را فراهم کند
• ✓رضایت آگاهانه پیشین می‌تواند در فرم افشاگری نشان داده شود
• ✓نمایندگان فروش تعیین‌شده هر یک برای کلینت خود حمایت می‌کنند

نماینده فروشنده/خریدار/مالک/مستأجر بدون محدودیت وظایف اعتماد را بر عهده دارد: دقت معقول، وفاداری بدون تقسیم، محرمانگی، افشای کامل، اطاعت و حساب‌رسی. در معاملات با طرف دیگر، نماینده باید مهارت معقول را اعمال کند، با صداقت و حسن نیت رفتار کند، و حقایق موادی که بر ارزش تأثیر می‌گذارند را افشا کند.

• ✓وظایف اعتماد: دقت معقول، وفاداری بدون تقسیم، محرمانگی، افشای کامل، اطاعت، حساب‌رسی
• ✓نماینده نماینده منافع طرف دیگر نیست
• ✓باید با صداقت، انصاف و حسن نیت با طرف دیگر رفتار کند
• ✓قانون عام نمایندگی توسط این بند محدود یا تغییر نمی‌یابد