47 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
الامتياز هو مطالبة قانونية على عقار محدد حتى يتم سداد الدين. العبء هو أي حق أو مصلحة يعيق الاستخدام أو نقل الملكية. الامتياز غير الطوعي يُفرض دون موافقة المالك (مثل الضرائب والتقييمات). امتياز المقاول يضمن ثمن العمالة والمواد المقدمة للتحسينات. امتياز المشتري يضمن وديعة المشتري.
القيمة المُقيَّمة هي القيمة الممنوحة للعقار كأساس للضرائب، ويحددها المُقيِّم. Ad Valorem تعني حسب القيمة. التقييم هو رسم لتغطية تكلفة متناسبة لتحسين (شارع/مجاري). التقييم الخاص يموّل تحسينًا عامًا يعود بالنفع على العقار المُقيَّم. البيع الضريبي يبيع العقار بعد عدم سداد الضرائب. تُفرض ضريبة نقل الملكية على عقار التركة.
سلطة الشرطة هي حق الهيئة السياسية في سن وتطبيق القوانين من أجل النظام العام والسلامة والصحة والأخلاق والرفاهية. التملك القسري هو حق الحكومة في الاستحواذ على الملكية للاستخدام العام عن طريق المصادرة مع تعويض عادل. المصادرة هي استيلاء على الملكية الخاصة للاستخدام العام مع تعويض. الرجوع هو عودة الملكية إلى الدولة عندما يموت المالك بدون وصية وليس لديه وارثون أو يتخلى عنها.
تحدد لائحة تقسيم المناطق النوع والاستخدام الذي يجوز تخصيص العقار له في مناطق محددة. المنطقة هي منطقة مخصصة لاستخدام محدد. يسمح الاستثناء بتطوير غير مسموح به بخلاف ذلك بموجب تقسيم المناطق. يحدد قانون البناء المتطلبات الإنشائية، وتشهد شهادة الإشغال (CO) بأن المبنى صالح للإشغال. الارتداد هو المسافة من خط لا يجوز إقامة أي مبنى ضمنها.
لا يجوز لأي شخص أو شراكة أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة أن ترفع أو تحتفظ بدعوى قضائية في أي محكمة للمطالبة باسترجاع تعويض عن خدمات العقارات دون الادعاء والإثبات بأنهم كانوا وسيطًا مرخصًا بشكل صحيح أو بائعًا على التاريخ الذي نشأ فيه سبب الدعوى.
عندما يتم إنهاء ارتباط بائع البيع، يجب على الوسيط إخطار الإدارة. يجب على الوسيط الخليفة إخطار الإدارة بالتغيير برسم. لا يجوز لأي بائع بيع القيام بأي عمل ضمن الحظر المنصوص عليه في المادة بعد الإنهاء حتى يرتبط بوسيط مرخص.
لا يكون أي انتهاك من قبل موظف بيع سبباً لإلغاء أو إيقاف رخصة الوسيط ما لم يكن لدى الوسيط معرفة فعلية أو احتفظ بفوائد من معاملة خاطئة بعد تلقي إشعار. الوسيط يكون مذنباً بارتكاب جنحة لوجود موظف بيع بدون ترخيص مرتبط بشركته.
الملكية العقارية هي الأرض وبوجه عام كل ما يُقام عليها أو يُثبَّت فيها. الملكية الشخصية (المنقول) هي أي ملكية ليست ملكية عقارية. الملحقات الثابتة هي ممتلكات شخصية تُثبَّت بالأرض أو التحسينات بحيث تصبح جزءًا من الملكية العقارية. سند البيع ينقل ملكية الممتلكات الشخصية من البائع إلى المشتري.
تنتمي الحقوق النهرية إلى مالك الأرض المتاخمة لمجرى مائي طبيعي مثل نهر. وتنتمي الحقوق الساحلية إلى مالك الأرض المتاخمة لمسطح مائي مثل بحيرة أو محيط أو بحر. وتسمح حقوق المياه باستخدام المياه للري أو توليد الطاقة أو الاستهلاك. الإضافة الطبيعية تضيف أرضًا بفعل الطبيعة؛ والتآكل يزيل الأرض؛ والانفصال المفاجئ هو فقدان أو إضافة مفاجئة؛ والطمي ينطبق على رواسب المياه التدريجية.
الارتفاق هو حق يمارسه الجمهور أو الأفراد على أرض الآخرين أو فوقها أو من خلالها. حق المرور هو الحق في المرور عبر أرض شخص آخر بموجب ارتفاق أو ترخيص. الملحق هو شيء خارج العقار يتبع الأرض (مثل حق المرور). التعدي هو مبنى أو عائق يتعدى على طريق عام أو رصيف أو ممتلكات شخص آخر. الجدار المشترك يمتد عبر خط الحدود بين عقارين.
الأكر يساوي 43,560 قدمًا مربعًا. يصف ميتس آند باوندز خطوط الحدود بنقاط نهاية وزوايا. العلامة المساحية (Monument) هي نقطة مساحية ثابتة تحدد موقع الأرض. يقيس المسح (Survey) قطعة أرض ويتحقق من مساحتها. يحتوي كتاب المخططات (Plat Book) على خرائط عامة توضح تقسيم الأرض إلى شوارع وكتل وقطع أراضٍ. السايتس هو موقع العقار.
أي انتهاك للمادة هو جناية؛ يشكل فعل واحد محظور انتهاكًا. الدعي العام يقاضي. قد يكون المخالف مسؤولاً عن عقوبة لا تقل عن المبلغ المستلم وحتى أربع مرات هذا المبلغ، قابلة للاسترجاع من قبل الشخص المتضرر.
لا ينطبق هذا المقال على المتلقين أو المحكمين أو الوصيين أو الأمناء أو الأوصياء أو أي أشخاص آخرين يتصرفون بموجب أمر/حكم من المحكمة أو الموظفين العموميين الذين يؤدون واجباتهم الرسمية أو المحامين.
لا يجوز لأي وسيط أو مندوب مبيعات المطالبة أو استقبال رسوم إحالة للعثور على بائع بعد توقيع اتفاقية القائمة، أو العثور على مشتري بعد قبول العرض، أو العثور على عقار بعد توقيع اتفاقية وكالة المشتري، ما لم تكن هناك سبب معقول. تشكل الانتهاكات أعمالاً خادعة بموجب القانون العام GBL 349.
قد تعتمد وزيرة الدولة أوامر عدم الاستعطاف التي توجه الوسطاء بالامتناع عن طلب القوائم في منطقة محددة تخضع للاستعطاف الشديد الذي يسبب الخوف من انخفاض القيم. تسمح مناطق التوقف والامتناع لأصحاب العقارات بتقديم بيانات لتجنب الاستعطاف. لا يمكن أن تتجاوز الأوامر خمس سنوات.
يمكن الترخيص للأشخاص غير المقيمين من خلال الامتثال للمادة. لا يلزم وسيط غير المقيم الذي يمتلك مقر عمل محدد في دولة متبادلة الاعتراف الحفاظ على مكتب في نيويورك. يجب على غير المقيمين تقديم موافقة لا رجعة فيها تعين وزير الخارجية كوكيل لتقديم العملية.
تشمل المصطلحات المحددة الرئيسية وكيل البائع، وكيل المشتري، والوكيل المزدوج (يعمل لصالح كلا الطرفين)، ووكيل المبيعات المعين (المعين لتمثيل عميل واحد تحت وسيط يمثل الاثنين)، ووكيل الوسيط (يتعاون مع وكيل القائمة/المشتري/المستأجر لكن يعمل لشركة مختلفة).
يجب على وكيل الإدراج أن يقدم نموذج الكشف والحصول على إقرار موقع قبل الدخول في اتفاقية الإدراج. يجب على وكيل البائع/المالك أن يقدمه عند أول تواصل حقيقي مع المشتري/المستأجر. يجب على وكيل المشتري/المستأجر أن يقدمه قبل الدخول في اتفاقية الوكالة وعند أول تواصل حقيقي مع البائع.
يجب على الوكيل أن يقدم نسخة من الإقرار الموقع ويحتفظ بها لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات. إذا رفضت أحد الأطراف التوقيع، يجب على الوكيل أن يقدم إقرارًا مكتوبًا تحت القسم برفضه والاحتفاظ به لمدة ثلاث سنوات.
يتحمل وكيل البائع أو المشتري واجبات ائتمانية: العناية المعقولة، الولاء غير المقسوم، السرية، الإفصاح الكامل، الطاعة، ومحاسبة الحسابات. في التعامل مع الطرف الآخر، يجب أن يمارس الوكيل مهارة معقولة، والتعامل بصدق، والكشف عن الحقائق الجوهرية.
أي شخص ينتهك أي حكم من أحكام المادة يكون مذنباً بجنحة؛ فعل محظور واحد يشكل انتهاكاً. تتم مقاضاة الإجراءات الجنائية من قبل النائب العام. قد يكون المخالف الذي تلقى الأموال مسؤولاً عن عقوبة لا تقل عن المبلغ المستلم وليس أكثر من أربع مرات من هذا المبلغ.
يجوز لأمين الدولة تنفيذ المادة والتحقيق في الانتهاكات واستدعاء الأشخاص والسجلات. يجب على الممارسين المرخصين تقديم المعلومات عند الطلب. الغرامات عن انتهاكات §442-h بدون ترخيص: حتى 150 دولار الأولى و500 دولار الثانية و1000 دولار الثالثة والتالية.
التقييم هو تقدير لقيمة العقار يقوم به مُقيِّم خبير. يقدّر أسلوب رسملة الدخل القيمة عن طريق رسملة الإنتاجية والدخل. يقارن أسلوب مقارنة المبيعات أسعار بيع العقارات المماثلة. يضيف أسلوب التكلفة قيمة الأرض (كأرض فضاء) إلى تكلفة إعادة إنتاج المبنى ناقص الإهلاك. التسوية هي المرحلة النهائية حيث يراجع المُقيِّم البيانات لتقدير القيمة.
القيمة السوقية (Market Value) هي السعر الأرجح الذي يجب أن يجلبه العقار في سوق مفتوحة خلال فترة معقولة مع أطراف مطلعة ودون إكراه. سعر السوق (Market Price) هو سعر البيع الفعلي. الإهلاك هو فقدان القيمة بسبب القدم أو التدهور أو التقادم. التقادم الاقتصادي (الخارجي) ينشأ من قوى اقتصادية خارجية؛ التقادم هو فقدان بسبب تصميم أو إنشاء قديم. تكلفة إعادة الإنتاج هي تكلفة النسخ المطابق.
لا تنطبق الأحكام على المودَعين والمحكمين والمديرين والمنفذين والأوصياء أو غيرهم من الأشخاص المعينين من قبل المحكمة والتصرفين بموجب أمر من المحكمة؛ والموظفين العموميين الذين يؤدون واجباتهم الرسمية؛ أو المحامين.
يمكن للشخص غير المقيم الحصول على ترخيص من خلال الامتثال لجميع الأحكام، باستثناء أن وسيط غير مقيم يحتفظ بمقر عمل في ولاية متبادلة لا يحتاج إلى الاحتفاظ بواحد في نيويورك. يجب على غير المقيمين تقديم موافقة لا يمكن إلغاؤها تعين وزير الخارجية كوكيل لتقديم الخدمة. قد يستوفي أفراد أسر القوات المسلحة المتطلبات من خلال بيانات اعتماد معادلة خارج الولاية.
ليس من عيب جوهري أن يكون المالك/السكان مصابًا بفيروس نقص المناعة البشرية/الإيدز أو كان كذلك، أو أن الممتلكات كانت موقع جريمة قتل أو انتحار أو وفيات أخرى أو جريمة جنائية. لا يترتب على ذلك أي سبب للتقاضي بسبب عدم الإفصاح عن هذه الحقائق، وعدم الإفصاح لا يشكل أساسًا لإجراء تأديبي.
ليس من العيب الجوهري أن يكون المالك/السكان يُشتبه في إصابتهم أو كانوا يُشتبه في إصابتهم بفيروس نقص المناعة البشرية/الإيدز أو مرض من غير المرجح انتقاله عن طريق الإشغال، أو أن تكون الممتلكات موقع جريمة قتل أو انتحار أو وفاة أو جناية. لا ينشأ سبب قانوني من عدم الكشف عن هذه الحقائق، وعدم الكشف هذا ليس سبباً لاتخاذ إجراء تأديبي.
على الرغم من أنها ليست مادية، قد يقدم المشتري الذي يعتبر هذه المعلومات مهمة استفسارًا مكتوبًا عند التفاوض أو تقديم عرض بنية صادقة. يجوز للبائع أن يختار الرد أم لا، مع مراعاة قوانين الخصوصية. يسبق هذا القسم القوانين المحلية غير المتسقة.
الوصية توزع ممتلكات الشخص لتصبح سارية بعد الوفاة. Testate تعني أن الشخص يموت تاركًا وصية صحيحة؛ Intestate تعني الموت بدون وصية (أو بوصية معيبة)، لذا تنتقل التركة إلى الموزع لهم بموجب القانون. Descent هي انتقال أموال المالك الذي مات بدون وصية إلى الموزع لهم بحكم القانون. Probate يثبت وصية الشخص المتوفى.
يقوم المنفذ (Executor) (ذكر/كيان) أو المنفذة (Executrix) (أنثى) بتنفيذ أحكام الوصية؛ ويُعيَّن مدير التركة (Administrator) من قبل المحكمة عندما يموت الشخص دون وصية (intestate). الوصية العقارية (Devise) هي هبة عقار بموجب وصية، يتلقاها الموصى له (Devisee) من الموصي (Devisor). الوصية (Bequest) هي ما يُعطى بموجب وصية؛ ويوصي (Bequeath) أي يورّث بوصية. محكمة السوروغيت (محكمة الوصايا/الإثبات) لها اختصاص على الوصايا والتركات.
بعد جلسة استماع عامة وتحقيق، يجوز لوزير الدولة اعتماد أمر عدم المحاولة الموجه إلى الوسطاء ورجال البيع للامتناع عن محاولة الحصول على قوائم العقارات السكنية في منطقة محددة حيث تسببت المحاولات المكثفة في خوف المالكين من انخفاض القيم بسبب تغيير الخصائص الديموغرافية للحي. لا يجوز أن تتجاوز الأوامر خمس سنوات ولكن قد تُعاد اعتمادها.
قد يقيم الأمين مناطق كف وامتناع تسمح للمالكين بتقديم بيان من المالك يشير إلى أنهم لا يرغبون في تلقي عروض. لا يجوز لأي وسيط/وكيل أن يوجه عروض إلى مالك في قائمة الكف والامتناع الحالية. لا يجوز أن تتجاوز المناطق خمس سنوات لكن يمكن إعادة تبنيها.
يتكون مجلس العقارات بالولاية من وزير الولاية والمشرف على الخدمات المالية و13 عضوًا إضافيًا. يجب أن يكون ما لا يقل عن خمسة أعضاء من سماسرة العقارات المرخصين بخبرة 10 سنوات فأكثر؛ أما الآخرون فهم أعضاء من الجمهور. يخدم الأعضاء ولايات مدتها سنتان ولا يجوز لأي عضو أن يخدم أكثر من 10 سنوات في العمر الافتراضي.
يجوز للمجلس سن قواعد تؤثر على وسطاء/موظفي المبيعات، باستثناء الأمور المحفوظة حصرياً لسكرتير الدولة (المزج والحسابات وإدارة الممتلكات وشراء الوسيط للممتلكات المدرجة والتحريض على الإخلال بالعقد والسجلات). يدير سكرتير الدولة حصرياً §§441 و442-h والقواعس المتعلقة بمعالجة أموال العملاء.
الإقرار هو تصريح رسمي أمام موظف مفوض بأن تنفيذ صك هو فعل الشخص وعمله. يأخذ كاتب العدل الإقرارات ويؤدي اليمين للإفادات الخطية. الإفادة الخطية المشفوعة بقسم هي بيان مكتوب محلّف. الصك هو مستند قانوني مكتوب يؤثر في حقوق الأطراف. التوكيل يخوّل وكيلاً للتصرف نيابة عن الموقّع.
تعني Caveat Emptor “ليحذر المشتري” — أي أن المشتري يشتري على مسؤوليته الخاصة. Laches هو التأخير أو الإهمال في المطالبة بالحقوق القانونية. Duress هو الإكراه غير القانوني الذي يفرض فعلًا ضد إرادة الشخص. Damages هي التعويض القابل للاسترداد عن الضرر. Judgment هو قرار رسمي للمحكمة بشأن حقوق الأطراف. Lis Pendens يعطي إشعارًا بأن هناك دعوى قضائية معلقة تؤثر على سند الملكية. Statute of Limitations يمنع الدعاوى بعد فترة زمنية محددة.
يضمن سند الأداء إنجاز عمل وفقاً للعقد. ويضمن سند الإنجاز اكتمال تطوير تقسيم فرعي. ويضمن الكفيل أداء طرف آخر. حقوق الملكية هي مصلحة المالك في العقار بما يزيد على الامتيازات المفروضة عليه. الدخل الإجمالي هو مجموع الدخل قبل المصروفات. خدمة الدين هي المبلغ السنوي المدفوع لسداد الأموال المقترضة.
الإلغاء هو نقل الملكية إلى شخص آخر. التحويل ينقل حق الملكية للأرض. التحول هو التغيير من استخدام واحد إلى آخر. اتحاد العقارات هو شراكة لمشروع عقاري بمسؤولية محدودة أو غير محدودة. التجميع هو الزيادة في قيمة الوحدة الناتجة عن دمج قطع أرض أصغر في ملكية واحدة. التقسيم هو تقسيم الممتلكات العقارية المملوكة بأسهم غير محددة.
يجب على البائعين تقديم إشعار خطي قبل قبول عرض الشراء إذا لم تكن هناك خدمة كهربائية عامة متاحة، أو إذا كانت الممتلكات خاضعة لرسم إضافي للكهرباء/الغاز (يحدد النوع والغرض والمبلغ وأساس السداد). يجب على البائعين الذين لديهم معرفة فعلية بآبار الغاز الطبيعي غير المغطاة أن يفصحوا عن ذلك قبل التعاقد.
لا يجوز لأي وسيط أو مندوب بيع أن يطلب أو يتلقى رسم إحالة لإحالة تتعلق بإيجاد بائع بعد توقيع اتفاقية إدراج حقيقية، أو إيجاد مشتري بعد قبول عرض حقيقي، أو إيجاد ممتلكات بعد توقيع اتفاقية وكالة المشتري الحقيقية، ما لم يكن هناك سبب معقول للدفع.
عندما يتم تقديم عقد الشراء للعقار الواقع جزئياً أو كلياً في منطقة زراعية، يجب على المانح تسليم إشعار محدد يُعلم السكان بأن الأنشطة الزراعية (الضوضاء والغبار والروائح) تحدث. يجب أن يوقع الإشعار المانح والمتلقي قبل البيع.
السجلات الإلكترونية والمستندات الورقية الممسوحة ضوئياً تفي بمتطلبات أن تكون الصكوك أصلية وخطية وموقعة أو موثقة. التسجيل الإلكتروني هو خيار تقديري لكل كاتب مقاطعة؛ لا توجد مقاطعة مطالبة بقبول التسجيل الإلكتروني.
المصطلحات الرئيسية للوكالة: وكيل البائع يمثل البائع؛ وكيل المشتري يمثل المشتري؛ الوكيل المزدوج يتصرف نيابة عن الطرفين في نفس المعاملة؛ وكيل المبيعات المعين يتم تعيينه لتمثيل عميل واحد عندما يتم تمثيل آخر من قبل نفس الوسيط؛ وكيل الوسيط يتعاون لكن لا يعمل لنفس الشركة وليس له علاقة عميل مباشرة.
يجب على وكيل الإدراج أن يقدم نموذج الإفصاح إلى البائع/المالك قبل الدخول في اتفاقية الإدراج. يقدمها وكلاء البائع/المالك للمشترين/المستأجرين عند أول اتصال موضوعي. يقدمها وكلاء المشتري/المستأجر قبل الدخول في الاتفاقية. يجب الحصول على إقرار موقع والاحتفاظ به لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
يجوز للسمسار أن يمثل المشتري والبائع معاً فقط إذا أعطى الطرفان موافقة مستنيرة خطية. لا يمكن للوكيل المزدوج تقديم النطاق الكامل من واجبات الثقة ويتخلى عن الولاء غير المقسم. يجوز تقديم الموافقة المستنيرة المسبقة على الوكالة المزدوجة أو الوكالة المزدوجة مع وكلاء المبيعات المعينين على نموذج الإفصاح.
يتحمل وكيل البائع/المشتري/المالك/المستأجر واجبات ائتمانية بلا حد: العناية المعقولة، والولاء غير المقسم، والسرية، والإفصاح الكامل، والطاعة وواجب المحاسبة. في التعاملات مع الطرف الآخر، يجب على الوكيل أن يمارس مهارة معقولة، ويتعامل بأمانة وحسن نية، ويفصح عن الحقائق التي تؤثر بشكل جوهري على القيمة.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في New York.
ابدأ مجانًا →