Glossary: Liens, Taxes and Government Powers +15New York · immobilier · Français

Un privilège est une réclamation légale sur un bien déterminé jusqu’au paiement d’une dette. Une charge est tout droit ou intérêt qui entrave l’usage ou le transfert. Un privilège involontaire est imposé sans le consentement du propriétaire (p. ex., impôts, cotisations). Un privilège de constructeur garantit le prix de la main-d’œuvre et des matériaux fournis pour des améliorations. Un privilège de l’acheteur garantit l’acompte d’un acheteur.

• ✓Un privilège grève le bien jusqu’au paiement de la dette.
• ✓Un privilège involontaire (comme les impôts) est imposé sans le consentement du propriétaire.
• ✓Un privilège de constructeur garantit le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux liés à des améliorations.

L'évaluation imposable (Assessed Valuation) est la valeur attribuée à un bien immobilier comme base d'imposition, déterminée par l'évaluateur (Assessor). Ad valorem signifie selon la valeur. Une cotisation d'évaluation (Assessment) est une charge visant à couvrir une part proportionnelle du coût d'une amélioration (rue/égout). Une imposition spéciale (Special Assessment) finance une amélioration publique bénéficiant au bien évalué. Une vente fiscale (Tax Sale) est la vente d'un bien après non-paiement des taxes. Un droit de mutation (Transfer Tax) est perçu sur les biens d'une succession.

• ✓L'évaluation imposable est la base de l'imposition foncière et est fixée par l'évaluateur
• ✓Les taxes ad valorem sont perçues selon la valeur
• ✓Une imposition spéciale finance une amélioration publique qui bénéficie particulièrement au bien

Le pouvoir de police est le droit d'une entité politique de promulguer et d'appliquer des lois pour l'ordre public, la sécurité, la santé, les mœurs et le bien-être. L'Eminent Domain (expropriation pour cause d'utilité publique) est le droit du gouvernement d'acquérir un bien pour usage public par condemnation avec une juste indemnisation. La condemnation est la prise d'un bien privé pour usage public avec indemnisation. L'escheat (déshérence) est le retour d'un bien à l'État lorsque le propriétaire décède sans testament et sans ayants droit ou l'abandonne.

• ✓L'Eminent Domain permet au gouvernement de prendre un bien pour usage public avec une juste indemnisation
• ✓La condemnation est l'exercice de l'Eminent Domain
• ✓L'escheat fait revenir un bien à l'État lorsqu'un propriétaire décède ab intestat sans ayants droit

Un règlement de zonage précise le type et l'usage auxquels un bien immobilier peut être affecté dans des zones déterminées. Une zone est une aire réservée à un usage spécifique. Une dérogation autorise un aménagement qui n'est pas autrement permis par le zonage. Un code du bâtiment établit les exigences structurelles, et un certificat d'occupation (CO) atteste qu'un bâtiment est propre à l'occupation. Une marge de recul est la distance à partir d'une ligne à l'intérieur de laquelle aucun bâtiment ne peut être érigé.

• ✓Un règlement de zonage réglemente le type et l'usage des biens immobiliers dans les zones.
• ✓Une dérogation autorise un usage qui n'est pas autrement permis par le zonage.
• ✓Un certificat d'occupation atteste qu'un bâtiment est propre à l'occupation.

Aucune personne, partenariat, LLC ou société ne peut engager ou maintenir une action en justice pour le recouvrement d'une compensation pour des services immobiliers sans alléguer et prouver qu'elle était un courtier ou un agent immobilier dûment autorisé à la date d'origine de la cause d'action.

• ✓Doit être autorisé à la date d'origine de la cause d'action pour intenter une action en recouvrement de commission
• ✓S'applique à l'achat, la vente, l'échange, la location, la mise en location ou la négociation de prêts
• ✓La licence est une condition préalable au maintien d'une action en recouvrement de commission

Lorsque l'association d'un courtier en immeubles est résiliée, le courtier doit notifier le département. Un courtier successeur doit notifier le département du changement moyennant des frais. Aucun courtier en immeubles ne doit exercer d'actes interdits par l'article après la résiliation jusqu'à son association avec un courtier en immeubles agréé.

• ✓Le courtier doit notifier le département lorsque l'association du courtier en immeubles est résiliée
• ✓Le courtier en immeubles ne peut pas exercer d'actes agréés jusqu'à son association avec un nouveau courtier agréé
• ✓Le courtier successeur doit notifier le département du changement

Aucune violation commise par un agent immobilier ne peut justifier la révocation ou la suspension de la licence du courtier, sauf si le courtier avait une connaissance réelle ou a conservé les avantages d'une transaction frauduleuse après notification. Un courtier est coupable d'un délit pour avoir un agent immobilier sans licence associé à son agence.

• ✓Le courtier est responsable de la violation de l'agent seulement avec une connaissance réelle ou la conservation des avantages
• ✓Le courtier est coupable d'un délit pour l'emploi d'un agent immobilier sans licence
• ✓La conservation des avantages après notification d'inconduite crée une responsabilité

Les biens immobiliers désignent le terrain et, généralement, tout ce qui y est érigé ou fixé. Les biens mobiliers (chattel) désignent tout bien qui n'est pas un bien immobilier. Les accessoires fixes sont des biens mobiliers attachés au terrain ou aux améliorations au point de faire partie des biens immobiliers. Un acte de vente (Bill of Sale) transfère le titre de propriété mobilière du vendeur à l'acheteur.

• ✓Les biens immobiliers comprennent le terrain et tout ce qui y est fixé
• ✓Les biens mobiliers (chattel) sont tout bien qui n'est pas un bien immobilier
• ✓Les accessoires fixes sont des biens mobiliers attachés de manière à devenir des biens immobiliers

Les droits riverains appartiennent à un propriétaire dont le terrain borde un cours d'eau naturel comme une rivière. Les droits littoraux appartiennent à un propriétaire dont le terrain borde une étendue d'eau comme un lac, un océan ou une mer. Les droits d'utilisation de l'eau permettent d'employer l'eau pour l'irrigation, l'énergie ou la consommation. L'accrétion ajoute du terrain par des processus naturels ; l'érosion emporte le terrain ; l'avulsion est une perte ou un ajout soudain ; l'alluvion s'applique aux dépôts d'eau progressifs.

• ✓Les droits riverains s'appliquent aux rivières et aux cours d'eau ; les droits littoraux aux lacs, aux océans et aux mers
• ✓L'accrétion ajoute du terrain progressivement ; l'érosion l'emporte ; l'avulsion est un changement soudain
• ✓La possession adverse exige une occupation réelle, ouverte, notoire, exclusive et continue pendant le délai prévu par la loi

Une servitude est un droit exercé par le public ou des particuliers sur, au-dessus ou à travers le terrain d’autrui. Un droit de passage est le droit de passer sur le terrain d’autrui en vertu d’une servitude ou d’une licence. Un accessoire est un élément extérieur au bien qui est rattaché au terrain (p. ex., un droit de passage). Un empiètement est une construction ou une obstruction qui empiète sur une voie publique, un trottoir ou la propriété d’autrui. Un mur mitoyen se trouve à cheval sur la ligne séparative de deux propriétés.

• ✓Une servitude est un droit d’utiliser le terrain d’autrui
• ✓Un droit de passage permet de passer sur le terrain d’autrui en vertu d’une servitude ou d’une licence
• ✓Un empiètement empiète sur la propriété d’autrui ou y porte atteinte

Un acre équivaut à 43 560 pieds carrés. La méthode « metes and bounds » décrit les lignes de délimitation au moyen de points terminaux et d’angles. Un monument (repère d’arpentage) est un point fixe établi par l’arpenteur qui détermine la localisation d’un terrain. Un levé topographique mesure une parcelle et détermine sa superficie. Un registre des plans (plat book) contient des cartes publiques indiquant la division des terres en rues, îlots et lots. Le situs est l’emplacement d’un bien immobilier.

• ✓Un acre équivaut à 43 560 pieds carrés
• ✓La méthode « metes and bounds » décrit les limites par des points, des angles et des distances
• ✓Un levé topographique détermine les mesures, les limites et la superficie d’une parcelle

Toute violation de l'article constitue un délit ; un seul acte interdit constitue une violation. Le procureur général poursuit l'action. Un contrevenant peut être tenu de payer une amende d'au moins la somme reçue et jusqu'à quatre fois ce montant, recouvrable par la personne lésée.

• ✓Toute violation de l'article constitue un délit
• ✓Amende jusqu'à quatre fois la somme reçue, recouvrable par la personne lésée
• ✓Le procureur général poursuit les actions pénales

L'article ne s'applique pas aux curateurs, arbitres, administrateurs, exécuteurs testamentaires, tuteurs ou autres personnes agissant en vertu d'une ordonnance/jugement judiciaire, aux agents publics exerçant leurs fonctions officielles, ou aux avocats.

• ✓Les fiduciaires nommés par le tribunal sont exemptés de l'obtention d'une licence
• ✓Les avocats et les agents publics sont exemptés

Aucun courtier ou agent immobilier ne peut exiger ou recevoir une commission de recommandation pour avoir trouvé un vendeur après la signature d'un contrat d'inscription, trouvé un acheteur après l'acceptation d'une offre, ou trouvé une propriété après la signature d'un contrat d'agence acheteur, sauf s'il existe une cause raisonnable. Les violations constituent des actes trompeurs en vertu de la GBL 349.

• ✓Aucune commission de recommandation après signature du contrat d'inscription/offre/accord acheteur, sauf cause raisonnable
• ✓La violation constitue un acte trompeur en vertu de la section 349 de la GBL

Le secrétaire d'État peut adopter des ordres de non-sollicitation dirigeant les courtiers à s'abstenir de solliciter des mandats dans une zone définie soumise à une sollicitation intense causant une crainte de baisse des valeurs. Les zones de cessation permettent aux propriétaires de déposer des déclarations pour éviter la sollicitation. Les ordres ne peuvent pas dépasser cinq ans.

• ✓Un ordre de non-sollicitation ne peut être en vigueur pour plus de cinq ans
• ✓Les zones de cessation permettent aux propriétaires de déposer des déclarations de non-sollicitation
• ✓Les nouveaux bureaux dans les zones de non-sollicitation nécessitent l'approbation préalable du DOS

Les non-résidents peuvent obtenir une licence en se conformant à l'article. Un courtier non-résident disposant d'un lieu d'affaires défini dans un État réciprocitaire n'est pas tenu de maintenir un bureau à New York. Les non-résidents doivent déposer un consentement irrévocable désignant le Secrétaire d'État comme mandataire pour la signification des actes.

• ✓Les courtiers non-résidents ayant des bureaux dans des États réciprocitaires ne sont pas tenus de maintenir un bureau à NY
• ✓Le non-résident doit déposer un consentement irrévocable désignant le Secrétaire d'État comme mandataire
• ✓Les membres de ménages militaires peuvent se voir accorder des licences avec des titres équivalents hors de l'État

Les termes clés définis incluent l'agent du vendeur, l'agent de l'acheteur, l'agent double (agissant pour les deux parties), l'agent des ventes désigné (assigné pour représenter un client lorsque le courtier représente les deux), et l'agent du courtier (coopère avec un agent inscripteur/acheteur/locataire mais travaille pour une autre agence).

• ✓L'agent double agit en tant qu'agent de l'acheteur et du vendeur dans la même transaction
• ✓L'agent des ventes désigné représente un client lorsque le courtier représente les deux parties
• ✓L'agent du courtier n'a pas de relation directe avec le mandant ; aucune responsabilité par imputation

Un agent inscripteur doit fournir le formulaire de divulgation et obtenir un accusé de réception signé avant de conclure un contrat d'inscription. Un agent du vendeur/propriétaire doit le fournir au premier contact substantiel avec un acheteur/locataire. Un agent de l'acheteur/locataire doit le fournir avant de conclure un accord d'agence et au premier contact substantiel avec le vendeur.

• ✓L'agent inscripteur divulgue avant de conclure le contrat d'inscription
• ✓L'agent du vendeur divulgue à l'acheteur au premier contact substantiel
• ✓L'agent de l'acheteur divulgue avant de conclure l'accord d'agence de l'acheteur

L'agent doit fournir une copie de l'accusé de réception signé et le conserver pendant au moins trois ans. Si une partie refuse de signer, l'agent doit établir une déclaration écrite sous serment du refus et la conserver pendant trois ans.

• ✓L'accusé de réception signé doit être conservé pendant au moins trois ans
• ✓Si une partie refuse de signer, l'agent doit faire une déclaration assermentée du refus
• ✓Le consentement préalable et éclairé à la double agence doit être par écrit

Un agent représentant un vendeur ou un acheteur a des obligations fiduciaires : diligence raisonnable, loyauté absolue, confidentialité, divulgation complète, obéissance et obligation de rendre compte. Dans ses relations avec l'autre partie, un agent doit exercer une compétence raisonnable, agir avec honnêteté et divulguer les faits matériels.

• ✓Obligations fiduciaires : diligence raisonnable, loyauté absolue, confidentialité, divulgation complète, obéissance, obligation de rendre compte
• ✓Les agents doubles ne peuvent pas fournir l'ensemble complet des obligations fiduciaires
• ✓Cette section s'applique uniquement aux propriétés résidentielles (1-4 unités, copropriété, coopérative)

Toute personne qui viole une disposition de l'article est coupable d'un délit ; un acte interdit unique constitue une violation. Les actions criminelles sont poursuivies par le Procureur général. Un contrevenant qui a reçu de l'argent peut être passible d'une pénalité d'au moins le montant reçu et ne dépassant pas quatre fois cette somme.

• ✓La violation de l'article est un délit
• ✓Un acte interdit unique constitue une violation
• ✓Pénalité recouvrable par la personne lésée : jusqu'à quatre fois la somme reçue
• ✓Le Procureur général poursuit les actions criminelles

Le Secrétaire d'État peut appliquer l'article, enquêter sur les violations et citer à comparaître des personnes et des dossiers. Les titulaires de licence doivent fournir les informations demandées. Amendes pour violations §442-h sans licence : jusqu'à 150 $ première, 500 $ deuxième, 1 000 $ troisième et ultérieures.

• ✓Le Secrétaire peut enquêter et citer à comparaître pour appliquer la loi
• ✓Les titulaires de licence doivent fournir les informations commerciales demandées
• ✓Amendes §442-h sans licence : 150 $ première, 500 $ deuxième, 1 000 $ troisième et ultérieures

Une évaluation est une estimation de la valeur d'un bien par un évaluateur expert. L'approche par capitalisation du revenu estime la valeur en capitalisant la productivité et le revenu. L'approche par comparaison des ventes compare les prix de vente de biens similaires. L'approche par le coût ajoute la valeur du terrain (tel que vacant) au coût de reproduction du bâtiment moins la dépréciation. Le rapprochement est l'étape finale où l'évaluateur examine les données pour estimer la valeur.

• ✓Les trois approches d'évaluation sont la capitalisation du revenu, la comparaison des ventes et le coût
• ✓L'approche par le coût ajoute la valeur du terrain au coût de reproduction moins la dépréciation
• ✓Le rapprochement est l'étape finale de l'évaluation qui estime la valeur du bien

La valeur marchande est le prix le plus probable qu'une propriété devrait atteindre sur un marché ouvert, pendant une période raisonnable, entre des parties informées et sans contrainte. Le prix du marché est le prix de vente réel. La dépréciation est une perte de valeur découlant de l'âge, de la détérioration ou de l'obsolescence. L'obsolescence économique (externe) provient de forces économiques extérieures; l'obsolescence fonctionnelle est une perte découlant d'une conception ou d'une construction désuètes. Le coût de reproduction est le coût d'une duplication exacte.

• ✓La valeur marchande est le prix le plus probable sur un marché ouvert, informé et conclu dans des conditions de concurrence normale (entre parties indépendantes)
• ✓Le prix du marché est le prix de vente réel, lequel peut différer de la valeur marchande
• ✓La dépréciation résulte de la détérioration physique, de l'obsolescence fonctionnelle ou de l'obsolescence économique

Les dispositions ne s'appliquent pas aux séquestres, arbitres, administrateurs, exécuteurs testamentaires, tuteurs ou autres personnes nommées par le tribunal agissant en vertu d'une ordonnance judiciaire ; aux agents publics s'acquittant de leurs fonctions officielles ; ni aux avocats.

• ✓Les fiduciaires nommés par le tribunal agissant en vertu d'une ordonnance judiciaire sont exemptés
• ✓Les agents publics s'acquittant de leurs fonctions officielles sont exemptés
• ✓Les avocats sont exemptés

Un non-résident peut obtenir une licence en se conformant à toutes les dispositions, sauf qu'un courtier non-résident exerçant son activité dans un État ayant des accords de réciprocité n'est pas tenu de maintenir un lieu d'exploitation à New York. Les non-résidents doivent déposer un consentement irrévocable désignant le Secrétaire d'État comme agent pour signification des actes de procédure. Les membres des ménages des forces armées peuvent être admissibles avec des accréditations équivalentes hors de l'État.

• ✓Un courtier non-résident dans un État ayant des accords de réciprocité n'est pas tenu de maintenir un lieu d'exploitation à New York
• ✓Doit déposer un consentement irrévocable désignant le Secrétaire d'État comme agent pour signification
• ✓La réciprocité dépend de l'autre État offrant les mêmes privilèges
• ✓Les membres des ménages militaires peuvent être admissibles avec des accréditations équivalentes

Ce n'est pas un vice matériel que le propriétaire/occupant soit ou ait été infecté par le VIH/SIDA, ou que la propriété ait été le site d'un homicide, suicide ou autre décès, ou d'un crime félon. Aucune cause d'action ne découle de l'omission de divulguer ces faits, et cette omission n'est pas motif de mesure disciplinaire.

• ✓Le statut VIH/SIDA et les décès sur la propriété ne sont pas des faits matériels
• ✓Aucune cause d'action ou mesure disciplinaire pour omission de divulguer ces faits
• ✓L'acheteur peut soumettre une demande écrite, mais le vendeur peut choisir d'y répondre ou non

Ce n'est pas un vice matériel que le propriétaire ou l'occupant soit ou ait été soupçonné d'être infecté par le VIH/SIDA ou une maladie peu susceptible d'être transmise par l'occupation, ou que la propriété ait été le site d'un homicide, suicide, décès ou crime. Aucune action en justice n'en découle pour défaut de divulgation de ces faits, et ce défaut ne constitue pas motif de sanction disciplinaire.

• ✓Le statut VIH/SIDA de l'occupant n'est pas un fait matériel
• ✓L'homicide, suicide, décès ou crime sur la propriété n'est pas un fait matériel
• ✓Aucune action en justice pour défaut de divulgation de ces faits
• ✓Non motif de sanction disciplinaire contre l'agent ou le courtier

Bien que non matérielle, un acheteur qui considère ces informations comme importantes peut soumettre une demande écrite lors de la négociation ou de la présentation d'une offre sincère. Le vendeur peut choisir de répondre ou non, sous réserve des lois sur la protection de la vie privée. Cette section annule les lois locales incompatibles.

• ✓L'acheteur peut soumettre une demande écrite pour des informations non matérielles importantes
• ✓Le vendeur peut choisir de répondre ou non
• ✓Cette section annule les lois locales incompatibles

Un testament (Will) dispose des biens d'une personne et prend effet après son décès. Testamentaire (testate) signifie qu'une personne décède en laissant un testament valide ; ab intestat (intestate) signifie qu'elle décède sans testament (ou avec un testament défectueux), de sorte que la succession est dévolue aux ayants droit (distributees) selon la loi. La dévolution légale (descent) est le transfert, par l'effet de la loi, des biens d'un propriétaire décédé ab intestat à ses ayants droit. L'homologation du testament (probate) établit le testament d'une personne décédée.

• ✓Testamentaire (testate) = décéder en laissant un testament valide ; ab intestat (intestate) = décéder sans testament valide
• ✓Les biens d'une succession ab intestat sont dévolus aux ayants droit (distributees) conformément à la loi
• ✓L'homologation (probate) établit/prouve la validité du testament d'une personne décédée

Un exécuteur testamentaire (homme/entité) ou une exécutrice testamentaire (femme) exécute les dispositions d’un testament ; un administrateur est nommé par le tribunal lorsqu’une personne décède ab intestat. Un legs immobilier est une libéralité de biens immobiliers par testament, reçue par le légataire du testateur. Un legs est ce qui est donné par testament ; léguer, c’est transmettre par testament. La Surrogate's Court (tribunal des successions) a compétence en matière de testaments et de successions.

• ✓Un exécuteur testamentaire ou une exécutrice testamentaire est désigné dans un testament ; un administrateur est nommé par le tribunal en cas de succession ab intestat
• ✓Un legs immobilier est une libéralité de biens immobiliers par testament au profit du légataire
• ✓La Surrogate's Court (tribunal des successions) est compétente pour la vérification des testaments et le règlement des successions

Après audience publique et enquête, le Secrétaire d'État peut adopter une ordonnance de non-démarchage enjoignant aux courtiers et aux agents immobiliers de s'abstenir de solliciter des listes immobilières résidentielles dans une zone définie où les démarchages intenses ont incité les propriétaires à craindre une baisse des valeurs due aux changements démographiques du quartier. Les ordonnances ne peuvent pas dépasser cinq ans mais peuvent être réadoptées.

• ✓L'ordonnance de non-démarchage exige une audience publique et une enquête raisonnable
• ✓L'ordonnance ne peut être en vigueur pendant plus de cinq ans
• ✓Elle peut interdire les lettres, les cartes postales, les appels, le porte-à-porte et les prospectus
• ✓Les nouveaux bureaux dans la zone doivent obtenir l'approbation préalable du Secrétaire d'État

Le Secrétaire peut établir une zone d'arrêt et de cessation permettant aux propriétaires de déposer une déclaration du propriétaire indiquant qu'ils ne souhaitent pas être sollicités. Aucun courtier/agent immobilier ne peut solliciter un propriétaire figurant sur la liste actuelle d'arrêt et de cessation. Les zones ne peuvent pas dépasser cinq ans mais peuvent être réadoptées.

• ✓Les propriétaires peuvent déposer des déclarations pour être inscrits sur la liste d'arrêt et de cessation
• ✓Aucune sollicitation des propriétaires figurant sur la liste actuelle d'arrêt et de cessation
• ✓La zone d'arrêt et de cessation ne peut pas être effective plus de cinq ans
• ✓Liste révisée et réimprimée au moins annuellement avant le 31 décembre

Le Conseil d'État en immobilier se compose du Secrétaire d'État, du Surintendant des Services financiers et de 13 membres supplémentaires. Au moins cinq doivent être des courtiers autorisés ayant au moins 10 ans d'expérience; les autres sont des membres du public. Les membres servent des mandats de deux ans et aucun membre ne peut servir plus de 10 ans au cours de sa vie.

• ✓Le Conseil comprend le Secrétaire d'État, le Surintendant des Services financiers, plus 13 membres
• ✓Au moins 5 membres sont des courtiers ayant au moins 10 ans d'expérience
• ✓Les membres servent des mandats de deux ans, maximum 10 ans au cours de leur vie
• ✓Le Conseil doit se réunir au moins trois fois par an

La Commission peut promulguer des règles affectant les courtiers/agents, sauf les questions réservées exclusivement au Secrétaire d'État (mélange de fonds, comptes, gestion immobilière, achat par le courtier de propriétés inscrites, incitation à la rupture de contrat, dossiers). Le Secrétaire d'État administre exclusivement les §§ 441 et 442-h et établit les règles concernant la gestion des fonds des clients.

• ✓Le Secrétaire d'État a une autorité exclusive sur le mélange de fonds et les règles concernant les fonds des clients
• ✓La Commission ne peut pas réglementer les questions des §§ 441 et 442-h
• ✓La Commission ne peut pas promulguer d'exigences de formation continue au-delà des subdivisions du § 442-k

Une reconnaissance est une déclaration formelle faite devant un officier autorisé, attestant que l’exécution d’un acte est son acte et son fait. Un notaire public reçoit les reconnaissances et fait prêter serment pour les affidavits. Un affidavit est une déclaration écrite sous serment. Un acte est un document juridique écrit affectant les droits des parties. Une procuration autorise un mandataire à agir au nom du signataire.

• ✓Une reconnaissance est faite devant un officier autorisé qui confirme l’exécution
• ✓Un notaire public reçoit les reconnaissances et fait prêter serment
• ✓Une procuration autorise un mandataire à agir dans la mesure indiquée

Caveat Emptor signifie « que l’acheteur soit vigilant » — l’acheteur achète à ses propres risques. Laches est le retard ou la négligence à faire valoir ses droits légaux. La contrainte (Duress) est une restriction illégale forçant un acte contre sa volonté. Les dommages-intérêts (Damages) sont l’indemnité recouvrable pour un préjudice. Un jugement (Judgment) est la décision formelle d’un tribunal sur les droits des parties. Un Lis Pendens donne avis qu’une instance affectant le titre est pendante. La prescription (Statute of Limitations) éteint les actions après un délai déterminé.

• ✓Caveat emptor fait peser sur l’acheteur le risque de l’examen
• ✓Un lis pendens donne avis d’une instance pendante affectant le titre
• ✓La prescription éteint les actions après un délai défini

Une caution de bonne exécution garantit l'achèvement d'un projet conformément au contrat. Une caution d'achèvement garantit qu'un lotissement est achevé. Un garant garantit l'exécution d'une autre partie. La valeur nette (equity) est l'intérêt du propriétaire dans un bien immobilier au-delà des privilèges qui le grèvent. Le revenu brut est le revenu total avant dépenses. Le service de la dette est le montant annuel versé pour rembourser l'argent emprunté.

• ✓Une caution de bonne exécution garantit l'achèvement du contrat ; une caution d'achèvement garantit l'achèvement d'un lotissement
• ✓Un garant garantit l'exécution d'une autre partie
• ✓La valeur nette (equity) est la valeur du propriétaire dans un bien au-delà des privilèges

L’aliénation consiste à transférer un bien à autrui. Un acte de transfert (conveyance) transfère le titre de propriété d’un terrain. La conversion est le changement d’un usage à un autre. Un syndicat immobilier (Real Estate Syndicate) est un partenariat pour une entreprise immobilière à responsabilité limitée ou illimitée. Le plottage est la valeur unitaire accrue créée par l’assemblage de parcelles plus petites en une seule propriété. Le partage (partition) est la division d’un bien immobilier détenu en quotes-parts indivises.

• ✓L’aliénation et la conveyance désignent toutes deux le transfert d’un bien ou d’un titre.
• ✓Le plottage est la valeur ajoutée résultant de l’assemblage de parcelles plus petites en une seule.
• ✓Le partage divise un bien immobilier détenu en quotes-parts indivises.

Les vendeurs doivent donner un avis écrit avant d'accepter une offre d'achat si aucun service électrique n'est fourni, ou si la propriété est assujettie à une surtaxe de service public électrique ou gazier (indiquant le type, l'objet, le montant et la base de paiement). Les vendeurs ayant une connaissance réelle de puits de gaz naturel non fermés doivent divulguer cette information avant la conclusion du contrat.

• ✓Avis écrit de l'absence de service électrique public requis avant l'acceptation de l'offre
• ✓La divulgation de la surtaxe de service public doit indiquer le type, l'objet, le montant et la base de paiement
• ✓Les puits de gaz non fermés doivent être divulgués si le vendeur en a une connaissance réelle

Aucun courtier ou agent immobilier ne peut exiger ou recevoir une commission de recommandation pour une recommandation relative à la recherche d'un vendeur après la signature d'un mandat de vente de bonne foi, à la recherche d'un acheteur après l'acceptation d'une offre de bonne foi, ou à la recherche d'une propriété après la signature d'un contrat de représentation de l'acheteur de bonne foi, sauf si une cause raisonnable de paiement existe.

• ✓Aucune commission de recommandation après la signature du contrat de listing (recherche de vendeur)
• ✓Aucune commission de recommandation après l'acceptation de l'offre d'achat (recherche d'acheteur)
• ✓Aucune commission de recommandation après la signature du contrat de représentation de l'acheteur (recherche de propriété)
• ✓La violation constitue un acte trompeur selon la section 349 de la loi générale des affaires (GBL)

Lorsqu'un contrat d'achat est présenté pour une propriété partiellement ou entièrement située dans un district agricole, le constituant doit remettre un avis prescrit informant les résidents que des activités agricoles (bruit, poussière, odeurs) s'y déroulent. L'avis doit être signé par le constituant et le bénéficiaire avant la vente.

• ✓L'avis de district agricole est requis pour les propriétés situées dans de tels districts
• ✓L'avis doit être signé par le constituant et le bénéficiaire avant la vente
• ✓L'absence de fourniture de l'avis n'empêche pas l'enregistrement de l'acte

Les documents électroniques et les documents papier numérisés satisfont aux exigences selon lesquelles les instruments doivent être originaux, écrits, signés ou notariés. L'enregistrement électronique est discrétionnaire pour chaque greffier du comté ; aucun comté n'est tenu d'accepter l'enregistrement électronique.

• ✓Les documents électroniques satisfont aux exigences d'originalité, d'écrit, de signature et de notarisation
• ✓La participation à l'enregistrement électronique est discrétionnaire pour chaque greffier du comté

Termes clés d'agence : l'agent du vendeur représente le vendeur ; l'agent de l'acheteur représente l'acheteur ; l'agent double agit pour les deux parties dans la même transaction ; l'agent commercial désigné est assigné pour représenter un client lorsqu'un autre est représenté par le même courtier ; l'agent du courtier coopère mais ne travaille pas pour la même entreprise et n'a pas de relation client directe.

• ✓L'agent double représente à la fois l'acheteur et le vendeur dans la même transaction
• ✓L'agent commercial désigné travaille sous la supervision du courtier pour un client
• ✓L'agent du courtier n'a pas de relation directe avec le mandant
• ✓Cette section s'applique uniquement aux transactions immobilières résidentielles

Un agent inscripteur doit fournir le formulaire de divulgation au vendeur/propriétaire avant de conclure un accord d'inscription. Les agents du vendeur/propriétaire le fournissent aux acheteurs/locataires lors du premier contact substantiel. Les agents de l'acheteur/locataire le fournissent avant de conclure l'accord. Un accusé de réception signé doit être obtenu et conservé pendant au moins trois ans.

• ✓L'agent inscripteur fournit le formulaire avant de conclure un accord d'inscription
• ✓L'agent du vendeur fournit le formulaire à l'acheteur lors du premier contact substantiel
• ✓Doit obtenir un accusé de réception signé, conservé pendant au moins 3 ans
• ✓Si la partie refuse de signer, l'agent établit une déclaration écrite sous serment

Un courtier peut représenter à la fois l'acheteur et le vendeur seulement si les deux parties donnent leur consentement éclairé par écrit. Un agent double ne peut pas fournir l'intégralité des devoirs fiduciaires et renonce à la loyauté sans partage. Le consentement éclairé préalable à l'agence double ou à l'agence double avec agents commerciaux désignés peut être indiqué sur le formulaire de divulgation.

• ✓L'agence double exige le consentement éclairé écrit des deux parties
• ✓Un agent double ne peut pas fournir une loyauté sans partage
• ✓Le consentement éclairé préalable peut être indiqué sur le formulaire de divulgation
• ✓Les agents commerciaux désignés défendent chacun leur client respectif

Un agent du vendeur/acheteur/propriétaire/locataire a des obligations fiduciaires sans limitation : diligence raisonnable, loyauté sans partage, confidentialité, divulgation complète, obéissance et obligation de rendre des comptes. Dans les dealings avec l'autre partie, l'agent doit exercer une compétence raisonnable, agir honnêtement et de bonne foi, et divulguer les faits qui affectent matériellement la valeur.

• ✓Obligations fiduciaires : diligence raisonnable, loyauté sans partage, confidentialité, divulgation complète, obéissance, comptabilité
• ✓L'agent ne représente pas les intérêts de l'autre partie
• ✓Doit traiter honnêtement, équitablement et de bonne foi avec l'autre partie
• ✓Le droit commun de l'agence n'est pas limité ni modifié par cette section