Glossary: Liens, Taxes and Government Powers +15New York · रियल एस्टेट · हिन्दी

लियन किसी विशिष्ट संपत्ति पर एक कानूनी दावा है जो ऋण चुकाए जाने तक बना रहता है। एनकम्ब्रेंस कोई भी अधिकार या हित है जो संपत्ति के उपयोग या हस्तांतरण में बाधा डालता है। अनैच्छिक लियन स्वामी की सहमति के बिना लगाया जाता है (जैसे कर, निर्धारण)। मैकेनिक लियन सुधारों के लिए दिए गए श्रम और सामग्री की कीमत को सुरक्षित करता है। वेंडी लियन क्रेता की जमा राशि को सुरक्षित करता है।

• ✓लियन संपत्ति से तब तक जुड़ा रहता है जब तक ऋण चुकाया न जाए।
• ✓अनैच्छिक लियन (जैसे कर) स्वामी की सहमति के बिना लगाया जाता है।
• ✓मैकेनिक लियन सुधारों पर श्रम और सामग्री के भुगतान को सुरक्षित करता है।

मूल्यांकित मूल्य वह मूल्य है जो कराधान के आधार के रूप में संपत्ति पर रखा जाता है, जिसे मूल्यांकनकर्ता निर्धारित करता है। एड वैलोरेम का अर्थ मूल्य के अनुसार है। असेसमेंट एक प्रभार है जो किसी सुधार कार्य (सड़क/सीवर) की आनुपातिक लागत को कवर करता है। एक विशेष असेसमेंट उस सार्वजनिक सुधार कार्य को वित्तपोषित करता है जिसका लाभ मूल्यांकित संपत्ति को विशेष रूप से मिलता है। कर-विक्रय में करों का भुगतान न करने के बाद संपत्ति बेची जाती है। हस्तांतरण कर एस्टेट संपत्ति पर लगाया जाता है।

• ✓मूल्यांकित मूल्य संपत्ति कराधान का आधार है, जिसे मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित किया जाता है
• ✓एड वैलोरेम कर मूल्य के अनुसार लगाए जाते हैं
• ✓एक विशेष असेसमेंट उस सार्वजनिक सुधार कार्य को वित्तपोषित करता है जिसका लाभ विशेष रूप से संपत्ति को मिलता है

पुलिस शक्ति एक राजनीतिक निकाय का यह अधिकार है कि वह सार्वजनिक व्यवस्था, सुरक्षा, स्वास्थ्य, नैतिकता और कल्याण के लिए कानून बनाए और लागू करे। एमिनेंट डोमेन सरकार का यह अधिकार है कि वह उचित मुआवज़े के साथ कंडेमनेशन द्वारा सार्वजनिक उपयोग के लिए संपत्ति प्राप्त करे। कंडेमनेशन सार्वजनिक उपयोग के लिए मुआवज़े के साथ निजी संपत्ति लेने की क्रिया है। एस्चीट तब संपत्ति का राज्य को हस्तांतरण है जब मालिक बिना वसीयत मर जाता है और उसके कोई उत्तराधिकारी नहीं होते, या वह संपत्ति त्याग देता है।

• ✓एमिनेंट डोमेन सरकार को उचित मुआवज़े के साथ सार्वजनिक उपयोग के लिए संपत्ति लेने की अनुमति देता है
• ✓कंडेमनेशन एमिनेंट डोमेन का प्रयोग है
• ✓एस्चीट संपत्ति को राज्य को लौटा देता है जब मालिक बिना वसीयत और बिना उत्तराधिकारियों के मर जाता है

ज़ोनिंग अध्यादेश यह निर्दिष्ट करता है कि विशिष्ट क्षेत्रों में संपत्ति का प्रकार और उपयोग क्या हो सकता है। एक ज़ोन विशिष्ट उपयोग के लिए निर्धारित क्षेत्र होता है। एक वेरिएंस ऐसे विकास को अधिकृत करता है जो अन्यथा ज़ोनिंग द्वारा अनुमत नहीं है। भवन संहिता संरचनात्मक आवश्यकताएँ निर्धारित करती है, और अधिभोग प्रमाणपत्र (CO) प्रमाणित करता है कि भवन अधिभोग के लिए उपयुक्त है। एक सेटबैक किसी रेखा से वह दूरी है जिसके भीतर कोई भवन नहीं खड़ा किया जा सकता।

• ✓एक ज़ोनिंग अध्यादेश क्षेत्रों में संपत्ति के प्रकार और उपयोग को नियंत्रित करता है
• ✓एक वेरिएंस ऐसे उपयोग को अधिकृत करता है जो अन्यथा ज़ोनिंग द्वारा अनुमत नहीं है
• ✓एक अधिभोग प्रमाणपत्र प्रमाणित करता है कि भवन अधिभोग के लिए उपयुक्त है

कोई भी व्यक्ति, साझेदारी, एलएलसी या निगम रियल एस्टेट सेवाओं के लिए मुआवजे की वसूली के लिए किसी भी अदालत में कार्रवाई नहीं ला सकता या बनाए नहीं रख सकता, जब तक कि वह यह दावा न करे और साबित न करे कि वह कारण पैदा होने की तारीख को उचित रूप से लाइसेंस प्राप्त दलाल या विक्रेता थे।

• ✓कमीशन के लिए कार्रवाई करने के लिए कारण पैदा होने की तारीख को लाइसेंस प्राप्त होना आवश्यक है
• ✓यह खरीद, बिक्री, विनिमय, पट्टे, किराये या ऋण वार्ता पर लागू होता है
• ✓लाइसेंस कमीशन कार्रवाई को बनाए रखने के लिए एक पूर्वशर्त है

जब किसी विक्रेता का संघ समाप्त हो जाता है, तो दलाल को विभाग को सूचित करना चाहिए। एक उत्तराधिकारी दलाल को शुल्क के साथ परिवर्तन की सूचना देनी चाहिए। कोई भी विक्रेता समाप्ति के बाद लाइसेंस प्राप्त दलाल के साथ जुड़ने तक इस अनुच्छेद के प्रतिषेधों के अंतर्गत कोई भी कार्य नहीं कर सकता।

• ✓दलाल को विभाग को सूचित करना चाहिए जब विक्रेता का संघ समाप्त हो
• ✓विक्रेता नए दलाल के साथ जुड़ने तक लाइसेंस प्राप्त कार्य नहीं कर सकता
• ✓उत्तराधिकारी दलाल को परिवर्तन की सूचना विभाग को देनी चाहिए

किसी बिक्रय प्रतिनिधि द्वारा कोई भी उल्लंघन ब्रोकर के लाइसेंस को रद्द/निलंबित करने का कारण नहीं होगा जब तक कि ब्रोकर को वास्तविक ज्ञान न हो या नोटिस के बाद गलत लेनदेन के लाभ को बनाए न रखे। एक ब्रोकर अपनी फर्म से जुड़े अनाधिकृत बिक्रय प्रतिनिधि के लिए एक अपराध का दोषी है।

• ✓ब्रोकर वास्तविक ज्ञान या लाभ प्राप्त करने के साथ ही बिक्रय प्रतिनिधि उल्लंघन के लिए दायी है
• ✓अनलाइसेंस्ड बिक्रय प्रतिनिधि को नियोजित करने के लिए ब्रोकर अपराध का दोषी है
• ✓गलत आचरण के नोटिस के बाद लाभ का प्रतिधारण दायित्व को जन्म देता है

अचल संपत्ति (Real Property) भूमि और सामान्यतः वह सब कुछ है जो उस पर खड़ा किया गया हो या उससे जुड़ा हो। चल संपत्ति (Chattel) कोई भी संपत्ति है जो अचल संपत्ति नहीं है। फिक्स्चर वह चल संपत्ति है जो भूमि या सुधारों से इस प्रकार जुड़ी होती है कि अचल संपत्ति का हिस्सा बन जाती है। विक्रय विलेख (Bill of Sale) चल संपत्ति का स्वामित्व विक्रेता से क्रेता को हस्तांतरित करता है।

• ✓अचल संपत्ति में भूमि और उससे जुड़ी हर वस्तु शामिल होती है
• ✓चल संपत्ति (Chattel) वह कुछ भी है जो अचल संपत्ति नहीं है
• ✓फिक्स्चर वह चल संपत्ति है जो अचल संपत्ति बनने के लिए जुड़ी होती है

रिपेरियन अधिकार उस मालिक के होते हैं जिसकी भूमि नदी जैसे प्राकृतिक जलमार्ग की सीमा से लगती है। लिटोरल अधिकार उस मालिक के होते हैं जिसकी भूमि झील, महासागर या समुद्र जैसे जलनिकाय की सीमा से लगती है। जल अधिकार सिंचाई, ऊर्जा या उपभोग के लिए पानी के उपयोग की अनुमति देते हैं। अभिवृद्धि प्रकृति द्वारा भूमि जोड़ती है; अपरदन भूमि को घिसता है; अवल्शन अचानक हानि या वृद्धि है; एल्यूवियन क्रमिक जल-निक्षेपों पर लागू होता है।

• ✓रिपेरियन अधिकार नदियों/जलमार्गों पर लागू होते हैं; लिटोरल अधिकार झीलों, महासागरों और समुद्रों पर
• ✓अभिवृद्धि धीरे-धीरे भूमि जोड़ती है; अपरदन उसे घिसता है; अवल्शन अचानक परिवर्तन है
• ✓प्रतिकूल कब्जे के लिए सांविधिक अवधि तक वास्तविक, खुला, सार्वजनिक रूप से ज्ञात, अनन्य और निरंतर कब्जा आवश्यक है

सुगमता (Easement) एक अधिकार है जिसका प्रयोग जनता या व्यक्तियों द्वारा दूसरों की भूमि पर, उसके ऊपर, या उसके आर-पार किया जाता है। रास्ते का अधिकार (Right-of-Way) सुगमता या लाइसेंस के अंतर्गत दूसरे की भूमि से गुजरने का अधिकार है। अनुषंगी वस्तु (Appurtenance) संपत्ति के बाहर की कोई चीज़ है जो भूमि से जुड़ी होती है (जैसे, रास्ते का अधिकार)। अतिक्रमण (Encroachment) एक इमारत या अवरोध है जो राजमार्ग, फुटपाथ, या दूसरे की संपत्ति पर घुसपैठ करता है। पार्टी वॉल दो संपत्तियों की सीमा रेखा पर स्थित होती है।

• ✓सुगमता दूसरे की भूमि का उपयोग करने का अधिकार है
• ✓रास्ते का अधिकार सुगमता या लाइसेंस के अंतर्गत दूसरे की भूमि से गुजरने की अनुमति देता है
• ✓अतिक्रमण दूसरे की संपत्ति पर घुसपैठ या अतिक्रमण करता है

एक एकड़ 43,560 वर्ग फुट के बराबर होता है। मीट्स एंड बाउंड्स सीमा रेखाओं का वर्णन अंतिम बिंदुओं और कोणों के साथ करता है। मॉन्युमेंट एक स्थिर सर्वेक्षक बिंदु होता है जो भूमि की स्थिति स्थापित करता है। सर्वेक्षण एक भूखंड को मापता है और उसका क्षेत्रफल निर्धारित करता है। प्लैट बुक में सार्वजनिक नक्शे होते हैं जो भूमि का सड़कों, ब्लॉकों और लॉटों में विभाजन दिखाते हैं। साइटस एक संपत्ति का स्थान होता है।

• ✓एक एकड़ 43,560 वर्ग फुट के बराबर होता है।
• ✓मीट्स एंड बाउंड्स बिंदुओं, कोणों और दूरियों द्वारा सीमाओं का वर्णन करता है।
• ✓सर्वेक्षण एक भूखंड की माप, सीमाओं और क्षेत्रफल का निर्धारण करता है।

इस अनुच्छेद का कोई भी उल्लंघन एक अपराध है; एक एकल निषिद्ध कार्य एक उल्लंघन का गठन करता है। अटॉर्नी जनरल अभियोजन करता है। एक अपराधी प्राप्त राशि से कम नहीं और उस राशि के चार गुना तक के दंड के लिए उत्तरदायी हो सकता है, जो पीड़ित व्यक्ति द्वारा वसूली योग्य है।

• ✓इस अनुच्छेद का कोई भी उल्लंघन एक अपराध है
• ✓पीड़ित व्यक्ति द्वारा वसूली योग्य प्राप्त राशि के चार गुना तक दंड
• ✓अटॉर्नी जनरल आपराधिक कार्रवाई का अभियोजन करता है

यह अनुच्छेद रिसीवर, रेफरी, प्रशासकों, निष्पादकों, अभिभावकों, या अदालत के आदेश/निर्णय के तहत कार्य करने वाले अन्य व्यक्तियों, सार्वजनिक अधिकारियों द्वारा आधिकारिक कर्तव्य निभाने, या वकीलों पर लागू नहीं होता है।

• ✓न्यायालय द्वारा नियुक्त विश्वास पात्र लाइसेंस प्राप्त करने से मुक्त हैं
• ✓वकील और सार्वजनिक अधिकारी लाइसेंस प्राप्त करने से मुक्त हैं

कोई भी दलाल या विक्रयकर्ता सूची समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद विक्रेता खोजने के लिए, प्रस्ताव स्वीकार करने के बाद खरीदार खोजने के लिए, या खरीदार की एजेंसी समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद संपत्ति खोजने के लिए रेफरल शुल्क की मांग नहीं कर सकता है या प्राप्त नहीं कर सकता है, जब तक कि उचित कारण न हो। उल्लंघन GBL 349 के तहत धोखाधड़ी वाले कार्य हैं।

• ✓सूची/प्रस्ताव/खरीदार समझौते पर हस्ताक्षर के बाद उचित कारण के बिना कोई रेफरल शुल्क नहीं
• ✓उल्लंघन GBL अनुभाग 349 के तहत धोखाधड़ी वाले कार्य का गठन करता है

राज्य के सचिव गैर-अनुरोध आदेश अपना सकते हैं जो दलालों को एक परिभाषित क्षेत्र में सूचियों के लिए अनुरोध करने से बचने का निर्देश देते हैं जहां तीव्र अनुरोध मूल्य में गिरावट का भय पैदा करता है। कार्य बंदी क्षेत्र मालिकों को अनुरोध से बचने के लिए विवरण दाखिल करने की अनुमति देते हैं। आदेश पाँच साल से अधिक समय के लिए प्रभावी नहीं हो सकते।

• ✓अनुरोध न करने का आदेश पाँच साल से अधिक समय के लिए प्रभावी नहीं हो सकता
• ✓कार्य बंदी क्षेत्र मालिकों को अनुरोध न करने के विवरण दाखिल करने देते हैं
• ✓गैर-अनुरोध क्षेत्रों में नए कार्यालयों को पूर्व DOS अनुमोदन की आवश्यकता होती है

गैर-निवासी लेख के अनुसार लाइसेंस प्राप्त कर सकते हैं। एक पारस्परिक राज्य में निश्चित व्यवसाय स्थान वाले गैर-निवासी ब्रोकर को न्यूयॉर्क कार्यालय बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है। गैर-निवासियों को राज्य के सचिव को सेवा प्रक्रिया के लिए एजेंट के रूप में नामित करते हुए अपरिवर्तनीय सहमति दाखिल करनी चाहिए।

• ✓पारस्परिक राज्य कार्यालय वाले गैर-निवासी ब्रोकर को न्यूयॉर्क कार्यालय बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है
• ✓गैर-निवासी को राज्य के सचिव को सेवा प्रक्रिया के एजेंट के रूप में नामित करने के लिए अपरिवर्तनीय सहमति दाखिल करनी चाहिए
• ✓सैन्य परिवार के सदस्यों को समकक्ष बाहर-राज्य साक्षय पत्र के साथ लाइसेंस दिए जा सकते हैं

मुख्य परिभाषित शर्तों में विक्रेता का एजेंट, खरीदार का एजेंट, दोहरा एजेंट (दोनों पक्षों के लिए कार्य करना), नामित बिक्रय एजेंट (दोनों का प्रतिनिधित्व करने वाले दलाल के तहत एक ग्राहक का प्रतिनिधित्व करने के लिए नियुक्त), और दलाल का एजेंट (एक सूचीबद्ध/खरीदार/किरायेदार एजेंट के साथ सहयोग करता है लेकिन एक अलग फर्म के लिए काम करता है) शामिल हैं।

• ✓दोहरा एजेंट उसी लेनदेन में खरीदार और विक्रेता दोनों के एजेंट के रूप में कार्य करता है
• ✓नामित बिक्रय एजेंट एक ग्राहक का प्रतिनिधित्व करता है जब दलाल दोनों का प्रतिनिधित्व करता है
• ✓दलाल का एजेंट मूलधन के साथ कोई सीधा संबंध नहीं रखता है; कोई प्रतिनिहित दायित्व नहीं

एक सूचीबद्ध एजेंट को सूचीबद्ध समझौते में प्रवेश करने से पहले प्रकटीकरण फॉर्म प्रदान करना चाहिए और हस्ताक्षरित स्वीकृति प्राप्त करनी चाहिए। एक विक्रेता/जमींदार एजेंट को खरीदार/किरायेदार के साथ पहले महत्वपूर्ण संपर्क पर यह प्रदान करना चाहिए। एक खरीदार/किरायेदार एजेंट को एजेंसी समझौते में प्रवेश करने से पहले और विक्रेता के साथ पहले महत्वपूर्ण संपर्क पर यह प्रदान करना चाहिए।

• ✓सूचीबद्ध एजेंट सूचीबद्ध समझौते में प्रवेश करने से पहले प्रकटीकरण करता है
• ✓विक्रेता का एजेंट खरीदार को पहले महत्वपूर्ण संपर्क पर प्रकटीकरण करता है
• ✓खरीदार का एजेंट खरीदार एजेंसी समझौते में प्रवेश करने से पहले प्रकटीकरण करता है

एजेंट को हस्ताक्षरित स्वीकृति की एक प्रति प्रदान करनी चाहिए और इसे कम से कम तीन साल तक बनाए रखना चाहिए। यदि कोई पक्ष हस्ताक्षर करने से इनकार करता है, तो एजेंट को इनकार की शपथ के तहत एक लिखित घोषणा तैयार करनी चाहिए और इसे तीन साल तक रखना चाहिए।

• ✓हस्ताक्षरित स्वीकृति को कम से कम तीन साल तक प्रतिधारित किया जाना चाहिए
• ✓यदि पक्ष हस्ताक्षर करने से इनकार करता है, तो एजेंट को इनकार की शपथ घोषणा करनी चाहिए
• ✓दोहरी एजेंसी के लिए अग्रिम सूचित सहमति लिखित रूप में होनी चाहिए

विक्रेता या खरीदार के एजेंट के भरोसेमंद कर्तव्य हैं: उचित देखभाल, अविभाजित वफादारी, गोपनीयता, पूर्ण प्रकटीकरण, आज्ञाकारिता और लेखा जोखा का कर्तव्य। दूसरे पक्ष के साथ व्यवहार में, एक एजेंट को उचित कौशल का प्रयोग करना चाहिए, ईमानदारी से व्यवहार करना चाहिए, और भौतिक तथ्यों का खुलासा करना चाहिए।

• ✓भरोसेमंद कर्तव्य: उचित देखभाल, अविभाजित वफादारी, गोपनीयता, पूर्ण प्रकटीकरण, आज्ञाकारिता, लेखा जोखा
• ✓द्वैध एजेंट भरोसेमंद कर्तव्यों की पूरी श्रृंखला प्रदान नहीं कर सकते
• ✓यह धारा केवल आवासीय अचल संपत्ति पर लागू होती है (1-4 पारिवारिक, कोंडो, को-ऑप)

कोई भी व्यक्ति जो इस अनुच्छेद के किसी भी प्रावधान का उल्लंघन करता है, वह अपराधी है; एक एकल निषिद्ध कार्य एक उल्लंघन का गठन करता है। आपराधिक कार्यवाही न्यायाधीश जनरल द्वारा प्रवर्तित की जाती है। एक अपराधी जिसने धन प्राप्त किया है, वह प्राप्त राशि से कम नहीं और उस राशि के चार गुना से अधिक नहीं के दंड के लिए उत्तरदायी हो सकता है।

• ✓अनुच्छेद का उल्लंघन एक अपराध है
• ✓एक एकल निषिद्ध कार्य एक उल्लंघन का गठन करता है
• ✓क्षतिग्रस्त व्यक्ति द्वारा वसूल योग्य दंड: प्राप्त राशि के चार गुना तक
• ✓न्यायाधीश जनरल आपराधिक कार्यवाही का प्रवर्तन करते हैं

राज्य के सचिव अनुच्छेद को लागू कर सकते हैं, उल्लंघनों की जांच कर सकते हैं, और व्यक्तियों और रिकॉर्ड के लिए सम्मन जारी कर सकते हैं। लाइसेंसधारियों को अनुरोध पर जानकारी प्रदान करनी चाहिए। अनलाइसेंस्ड §442-h उल्लंघनों के लिए जुर्माना: पहली बार $150, दूसरी बार $500, तीसरी और बाद की बार $1,000।

• ✓सचिव प्रवर्तन के लिए जांच कर सकते हैं और सम्मन जारी कर सकते हैं
• ✓लाइसेंसधारियों को अनुरोधित व्यावसायिक जानकारी प्रदान करनी चाहिए
• ✓अनलाइसेंस्ड §442-h जुर्माना: पहली बार $150, दूसरी बार $500, तीसरी और बाद की बार $1,000

मूल्यांकन किसी विशेषज्ञ मूल्यांकनकर्ता द्वारा संपत्ति के मूल्य का अनुमान है। आय पूंजीकरण दृष्टिकोण उत्पादकता और आय को पूंजीकृत करके मूल्य का अनुमान लगाता है। विक्रय तुलना दृष्टिकोण समान संपत्तियों के विक्रय मूल्यों की तुलना करता है। लागत दृष्टिकोण भूमि के मूल्य (खाली भूमि के रूप में) को भवन की पुनरुत्पादन लागत में मूल्यह्रास घटाकर जोड़ता है। सामंजस्य अंतिम चरण है जहाँ मूल्यांकनकर्ता मूल्य का अनुमान लगाने के लिए डेटा की समीक्षा करता है।

• ✓तीन मूल्यांकन दृष्टिकोण आय पूंजीकरण, विक्रय तुलना और लागत हैं
• ✓लागत दृष्टिकोण भूमि के मूल्य को पुनरुत्पादन लागत में मूल्यह्रास घटाकर जोड़ता है
• ✓सामंजस्य अंतिम मूल्यांकन चरण है जो संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाता है

बाजार मूल्य वह सर्वाधिक संभावित कीमत है जो किसी संपत्ति को खुले बाजार में उचित अवधि में, सूचित पक्षों के साथ और बिना किसी दबाव के मिलनी चाहिए। बाजार कीमत वास्तविक विक्रय कीमत है। मूल्यह्रास आयु, क्षय या अप्रचलन से मूल्य की हानि है। आर्थिक (बाह्य) अप्रचलन बाहरी आर्थिक शक्तियों से उत्पन्न होता है; अप्रचलन पुराने डिज़ाइन या निर्माण से होने वाली हानि है। पुनरुत्पादन लागत ठीक-ठीक प्रतिलिपि बनाने की लागत है।

• ✓बाजार मूल्य एक खुले, सूचित और स्वतंत्र पक्षों वाले बाजार में सर्वाधिक संभावित कीमत है।
• ✓बाजार कीमत वास्तविक विक्रय कीमत है, जो बाजार मूल्य से भिन्न हो सकती है।
• ✓मूल्यह्रास भौतिक क्षय, कार्यात्मक या आर्थिक अप्रचलन से होता है।

ये प्रावधान रिसीवर, रेफरी, प्रशासक, निष्पादक, अभिभावक या अन्य न्यायालय द्वारा नियुक्त व्यक्तियों पर लागू नहीं होते जो न्यायालय के आदेश के तहत कार्य करते हैं; सार्वजनिक अधिकारी जो आधिकारिक कर्तव्य निभाते हैं; या कानून के अभ्यास करने वाले वकील।

• ✓न्यायालय द्वारा नियुक्त फिड्यूशियरी जो न्यायालय के आदेश के तहत कार्य करते हैं, वे छूट प्राप्त हैं
• ✓सार्वजनिक अधिकारी जो आधिकारिक कर्तव्य निभाते हैं, वे छूट प्राप्त हैं
• ✓कानून के अभ्यास करने वाले वकील छूट प्राप्त हैं

एक गैर-निवासी सभी प्रावधानों का पालन करके लाइसेंसप्राप्त हो सकता है, सिवाय इसके कि एक पारस्परिक राज्य में व्यवसाय का स्थान बनाए रखने वाले गैर-निवासी दलाल को न्यूयॉर्क में एक बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है। गैर-निवासियों को एक अपरिवर्तनीय सहमति दाखिल करनी चाहिए जो राज्य के सचिव को प्रक्रिया के सेवा के लिए एजेंट के रूप में नामित करे। सशस्त्र बलों के परिवारों के सदस्य समकक्ष बाहरी-राज्य क्रेडेंशियल के साथ योग्य हो सकते हैं।

• ✓पारस्परिक राज्य में गैर-निवासी दलाल को न्यूयॉर्क में व्यवसाय का स्थान बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है
• ✓राज्य के सचिव को प्रक्रिया के सेवा के लिए एजेंट के रूप में नामित करने वाली अपरिवर्तनीय सहमति दाखिल करनी चाहिए
• ✓पारस्परिकता अन्य राज्य द्वारा समान विशेषाधिकार प्रदान करने पर निर्भर करती है
• ✓सशस्त्र बल परिवार के सदस्य समकक्ष क्रेडेंशियल के साथ योग्य हो सकते हैं

यह एक भौतिक दोष नहीं है कि एक मालिक/व्यवसायी HIV/AIDS से संक्रमित है या था, या कि संपत्ति एक हत्या, आत्महत्या, या अन्य मृत्यु, या एक गंभीर अपराध की जगह थी। इन तथ्यों को प्रकट करने में विफलता के लिए कोई कारण नहीं उत्पन्न होता है, और विफलता अनुशासनात्मक कार्रवाई का आधार नहीं है।

• ✓HIV/AIDS की स्थिति और संपत्ति पर मृत्यु भौतिक तथ्य नहीं हैं
• ✓इन तथ्यों को प्रकट करने में विफलता के लिए कोई कारण नहीं या अनुशासन नहीं
• ✓खरीदार लिखित पूछताछ प्रस्तुत कर सकता है, लेकिन विक्रेता प्रतिक्रिया देने का विकल्प चुन सकता है

यह कोई भौतिक दोष नहीं है कि मालिक/कब्जेदार को HIV/AIDS या ऐसी बीमारी से संक्रमित होने का संदेह है या था जो कब्जे के माध्यम से संचारित होने की संभावना नहीं है, या कि संपत्ति हत्या, आत्महत्या, मृत्यु, या गंभीर अपराध की जगह थी। इन तथ्यों को प्रकट न करने के लिए कोई कारण कार्य उत्पन्न नहीं होता है, और ऐसी विफलता अनुशासनात्मक कार्रवाई का आधार नहीं है।

• ✓कब्जेदार की HIV/AIDS स्थिति कोई भौतिक तथ्य नहीं है
• ✓संपत्ति पर हत्या, आत्महत्या, मृत्यु या गंभीर अपराध कोई भौतिक तथ्य नहीं है
• ✓इन तथ्यों को प्रकट न करने के लिए कोई कारण कार्य नहीं है
• ✓एजेंट/ब्रोकर के विरुद्ध अनुशासनात्मक कार्रवाई का आधार नहीं है

हालांकि यह महत्वपूर्ण नहीं है, एक क्रेता जो ऐसी जानकारी को महत्वपूर्ण मानता है, वह बातचीत करते समय या सद्भावना प्रस्ताव देते समय एक लिखित पूछताछ जमा कर सकता है। विक्रेता गोपनीयता कानूनों के अधीन, जवाब देना चुन सकता है या नहीं। यह खंड असंगत स्थानीय कानून को निरस्त करता है।

• ✓क्रेता महत्वपूर्ण गैर-महत्वपूर्ण जानकारी के लिए लिखित पूछताछ जमा कर सकता है
• ✓विक्रेता जवाब देने का विकल्प चुन सकता है
• ✓खंड असंगत स्थानीय कानून को निरस्त करता है

वसीयत व्यक्ति की संपत्ति का ऐसा निपटान करती है जो मृत्यु के बाद प्रभावी होता है। वसीयती का अर्थ है कि व्यक्ति वैध वसीयत छोड़कर मरता है; निर्वसीयती का अर्थ है बिना वसीयत (या दोषपूर्ण वसीयत) मरना, इसलिए संपत्ति कानून द्वारा वितरितियों को हस्तांतरित होती है। अवरोहण विधि की क्रिया द्वारा निर्वसीयती स्वामी की संपत्ति का वितरितियों को हस्तांतरण है। प्रोबेट मृतक व्यक्ति की वसीयत स्थापित करता है।

• ✓वसीयती = वैध वसीयत के साथ मृत्यु; निर्वसीयती = वैध वसीयत के बिना मृत्यु
• ✓निर्वसीयती संपत्ति कानून द्वारा निर्धारित रूप में वितरितियों को हस्तांतरित होती है
• ✓प्रोबेट मृतक व्यक्ति की वसीयत की वैधता स्थापित/सिद्ध करता है

निष्पादक (पुरुष/इकाई) या निष्पादिका (महिला) वसीयत के प्रावधानों को लागू करता/करती है; जब कोई व्यक्ति बिना वसीयत (इंटेस्टेट) मरता है, तो न्यायालय द्वारा प्रशासक नियुक्त किया जाता है। डिवाइज़ वसीयत द्वारा अचल संपत्ति का उपहार है, जो डिवाइज़ी को डिवाइज़र से मिलता है। बिक्वेस्ट वह है जो वसीयत द्वारा दिया जाता है; बिक्वीथ का अर्थ है वसीयत द्वारा हस्तांतरित करना। सरोगेट न्यायालय (प्रोबेट न्यायालय) का वसीयत और एस्टेट पर क्षेत्राधिकार है।

• ✓निष्पादक/निष्पादिका का नाम वसीयत में होता है; बिना वसीयत मृत्यु (इंटेस्टेसी) के लिए न्यायालय द्वारा प्रशासक नियुक्त किया जाता है।
• ✓डिवाइज़ वसीयत द्वारा अचल संपत्ति का उपहार है जो डिवाइज़ी को मिलता है।
• ✓सरोगेट न्यायालय का वसीयतों की सत्यता साबित करने और एस्टेट निपटाने पर क्षेत्राधिकार है।

सार्वजनिक सुनवाई और जांच के बाद, राज्य के सचिव एक गैर-आग्रह आदेश अपना सकते हैं जो दलालों और विक्रय व्यक्तियों को एक परिभाषित क्षेत्र में आवासीय रियल एस्टेट सूचियों के लिए आग्रह करने से रोकता है जहां तीव्र आग्रहों ने मालिकों को बदलती पड़ोस जनसांख्यिकी के कारण मूल्य में गिरावट का डर दिया है। आदेश पाँच साल से अधिक नहीं हो सकते लेकिन पुनः अपनाए जा सकते हैं।

• ✓गैर-आग्रह आदेश के लिए सार्वजनिक सुनवाई और उचित जांच आवश्यक है
• ✓आदेश पाँच साल से अधिक प्रभावी नहीं हो सकता
• ✓पत्र, पोस्टकार्ड, कॉल, दरवाज़े-दर-दरवाज़े, बिलों को प्रतिबंधित कर सकता है
• ✓क्षेत्र में नए कार्यालयों के लिए राज्य के सचिव की पूर्व अनुमति आवश्यक है

सचिव एक विराम और निषेध क्षेत्र स्थापित कर सकता है जो मालिकों को एक मालिक विवरण दाखिल करने की अनुमति देता है यह संकेत देते हुए कि वे सॉलिसिटेशन नहीं चाहते हैं। कोई भी ब्रोकर/विक्रयकर्ता वर्तमान विराम और निषेध सूची पर एक मालिक को सॉलिसिट नहीं कर सकता। क्षेत्र पाँच वर्ष से अधिक नहीं हो सकते लेकिन दोबारा अपनाए जा सकते हैं।

• ✓मालिक विराम और निषेध सूची पर रखे जाने के लिए विवरण दाखिल कर सकते हैं
• ✓वर्तमान विराम और निषेध सूची पर मालिकों का कोई सॉलिसिटेशन नहीं
• ✓विराम और निषेध क्षेत्र पाँच वर्ष से अधिक प्रभावी नहीं हो सकता
• ✓सूची 31 दिसंबर तक कम से कम वार्षिक आधार पर संशोधित और पुनः मुद्रित की जाए

राज्य रियल एस्टेट बोर्ड में राज्य सचिव, वित्तीय सेवाओं के अधीक्षक और 13 अतिरिक्त सदस्य शामिल हैं। कम से कम पांच लाइसेंस प्राप्त दलाल होने चाहिए जिनके पास 10 या अधिक वर्षों का अनुभव हो; शेष सार्वजनिक सदस्य हैं। सदस्य दो वर्ष की अवधि के लिए कार्य करते हैं और कोई भी सदस्य आजीवन 10 वर्ष से अधिक सेवा नहीं कर सकता।

• ✓बोर्ड में राज्य सचिव, वित्तीय सेवाओं के अधीक्षक और 13 सदस्य होते हैं
• ✓कम से कम 5 सदस्य 10 या अधिक वर्षों के अनुभव वाले दलाल हैं
• ✓सदस्य दो वर्ष की अवधि के लिए कार्य करते हैं, आजीवन अधिकतम 10 वर्ष
• ✓बोर्ड को वर्ष में कम से कम तीन बार मिलना चाहिए

बोर्ड दलालों/विक्रय प्रतिनिधियों को प्रभावित करने वाले नियम बना सकता है, सिवाय उन मामलों के जो राज्य के सचिव के लिए एकमात्र रूप से आरक्षित हैं (मिश्रण, खाते, संपत्ति प्रबंधन, दलाल की सूचीबद्ध संपत्ति की खरीद, उल्लंघन को प्रेरित करना, रिकॉर्ड)। राज्य के सचिव §§441 और 442-h का एकमात्र रूप से प्रशासन करते हैं और ग्राहकों के फंड को संभालने के नियमों पर निर्णय लेते हैं।

• ✓राज्य के सचिव के पास मिश्रण और ग्राहकों के फंड के नियमों पर एकमात्र प्राधिकार है
• ✓बोर्ड §§441 और 442-h मामलों को नियंत्रित नहीं कर सकता
• ✓बोर्ड §442-k उपविभागों से परे सतत शिक्षा आवश्यकताओं को नियम नहीं बना सकता

अभिस्वीकृति एक अधिकृत अधिकारी के समक्ष औपचारिक घोषणा है कि किसी विलेख का निष्पादन उस व्यक्ति का स्वयं का कार्य और कृत्य है। नोटरी पब्लिक अभिस्वीकृतियाँ लेता है और शपथ पत्रों के लिए शपथ दिलाता है। शपथ पत्र एक शपथ-बद्ध लिखित कथन है। विलेख एक लिखित कानूनी दस्तावेज़ है जो पक्षों के अधिकारों को प्रभावित करता है। पावर ऑफ अटॉर्नी एक एजेंट को हस्ताक्षरकर्ता की ओर से कार्य करने का अधिकार देता है।

• ✓अभिस्वीकृति एक अधिकृत अधिकारी के समक्ष की जाती है और निष्पादन की पुष्टि करती है।
• ✓नोटरी पब्लिक अभिस्वीकृतियाँ लेता है और शपथ दिलाता है।
• ✓पावर ऑफ अटॉर्नी एक एजेंट को संकेतित सीमा तक कार्य करने का अधिकार देता है।

Caveat Emptor का अर्थ है “खरीदार सावधान रहे” — खरीदार अपने ही जोखिम पर खरीदता है। Laches विधिक अधिकारों का दावा करने में विलंब या उपेक्षा है। Duress अवैध बाध्यता है जो किसी व्यक्ति को उसकी इच्छा के विरुद्ध कार्य करने के लिए विवश करती है। Damages हानि के लिए वसूली योग्य क्षतिपूर्ति है। Judgment अदालत का पक्षकारों के अधिकारों पर औपचारिक निर्णय है। Lis Pendens सूचना देता है कि स्वामित्व/टाइटल को प्रभावित करने वाला मुकदमा लंबित है। Statute of Limitations निर्धारित समय के बाद वादों को वर्जित करता है।

• ✓Caveat emptor जाँच का जोखिम खरीदार पर डालता है।
• ✓Lis pendens टाइटल को प्रभावित करने वाले लंबित मुकदमे की सूचना देता है।
• ✓Statute of limitations निर्धारित समय अवधि के बाद वादों को वर्जित करता है।

एक परफॉर्मेंस बॉण्ड अनुबंध के अनुसार किसी कार्य के पूरा होने की गारंटी देता है। एक कम्प्लीशन बॉण्ड गारंटी देता है कि उपविभाजन का विकास पूरा होगा। एक जमानतदार किसी अन्य पक्ष के दायित्वों के पालन की गारंटी देता है। इक्विटी अचल संपत्ति में मालिक का हित है जो उस पर लगे लियेनों से अधिक है। सकल आय खर्चों से पहले की कुल आय है। ऋण सेवा उधार लिए गए धन की चुकौती के लिए भुगतान की जाने वाली वार्षिक राशि है।

• ✓एक परफॉर्मेंस बॉण्ड अनुबंध पूरा होने की गारंटी देता है; एक कम्प्लीशन बॉण्ड उपविभाजन पूरा होने की गारंटी देता है।
• ✓एक जमानतदार किसी अन्य पक्ष के दायित्वों के पालन की गारंटी देता है।
• ✓इक्विटी संपत्ति में मालिक का मूल्य है जो लियेनों से अधिक है।

एलिएनेशन किसी संपत्ति को दूसरे को हस्तांतरित करना है। कन्वेयेंस भूमि का टाइटल हस्तांतरित करता है। कन्वर्ज़न एक उपयोग से दूसरे उपयोग में परिवर्तन है। रियल एस्टेट सिंडिकेट एक रियल एस्टेट उपक्रम के लिए साझेदारी है जिसमें सीमित या असीमित दायित्व होता है। प्लॉटेज छोटे भूखंडों को एक स्वामित्व में जोड़ने से बनने वाला बढ़ा हुआ इकाई मूल्य है। पार्टिशन अविभाजित हिस्सों में स्वामित्व वाली अचल संपत्ति का विभाजन है।

• ✓एलिएनेशन और कन्वेयेंस दोनों संपत्ति/टाइटल हस्तांतरित करने को संदर्भित करते हैं।
• ✓प्लॉटेज छोटे भूखंडों को एक में जोड़ने से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य है।
• ✓पार्टिशन अविभाजित हिस्सों में धारित अचल संपत्ति को विभाजित करता है।

विक्रेताओं को लिखित नोटिस देना चाहिए यदि कोई विद्युत उपयोगिता सेवा प्रदान नहीं की जाती है, या यदि संपत्ति विद्युत/गैस उपयोगिता अधिभार के अधीन है (प्रकार, उद्देश्य, राशि और भुगतान आधार बताते हुए) तो क्रय प्रस्ताव स्वीकार करने से पहले। असंतुष्ट प्राकृतिक गैस कुओं का वास्तविक ज्ञान रखने वाले विक्रेताओं को अनुबंध से पहले प्रकटीकरण करना चाहिए।

• ✓प्रस्ताव स्वीकार करने से पहले विद्युत उपयोगिता सेवा न होने का लिखित नोटिस आवश्यक है
• ✓उपयोगिता अधिभार प्रकटीकरण में प्रकार, उद्देश्य, राशि और भुगतान आधार बताना चाहिए
• ✓यदि विक्रेता को वास्तविक ज्ञान है तो असंतुष्ट गैस कुओं का प्रकटीकरण करना चाहिए

कोई भी ब्रोकर या विक्रेता एक सद्भावना सूची पर हस्ताक्षर के बाद विक्रेता खोजने, एक सद्भावना प्रस्ताव स्वीकार करने के बाद खरीदार खोजने, या एक सद्भावना खरीदार की एजेंसी समझौते पर हस्ताक्षर के बाद संपत्ति खोजने के लिए रेफरल फीस की मांग नहीं कर सकता या प्राप्त नहीं कर सकता, जब तक कि भुगतान के लिए उचित कारण मौजूद न हो।

• ✓सूची समझौते पर हस्ताक्षर के बाद रेफरल फीस नहीं (विक्रेता खोजना)
• ✓खरीद प्रस्ताव स्वीकार करने के बाद रेफरल फीस नहीं (खरीदार खोजना)
• ✓खरीदार की एजेंसी समझौते पर हस्ताक्षर के बाद रेफरल फीस नहीं (संपत्ति खोजना)
• ✓उल्लंघन GBL धारा 349 के तहत एक भ्रामक कार्य है

जब एक क्रय समझौता आंशिक रूप से या पूरी तरह से कृषि जिले के भीतर संपत्ति के लिए प्रस्तुत किया जाता है, तो अनुदानकर्ता को एक निर्धारित सूचना प्रदान करनी चाहिए जो निवासियों को सूचित करे कि कृषि गतिविधियां (शोर, धूल, गंध) होती हैं। बिक्री से पहले यह सूचना अनुदानकर्ता और अनुदानग्राही दोनों द्वारा हस्ताक्षरित होनी चाहिए।

• ✓कृषि जिले में संपत्ति के लिए कृषि जिला सूचना आवश्यक है
• ✓सूचना को बिक्री से पहले अनुदानकर्ता और अनुदानग्राही दोनों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए
• ✓प्रदान न करने से विलेख के पंजीकरण में रुकावट नहीं आती

इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्ड और डिजिटलाइज़्ड कागज़ी दस्तावेज़ उन आवश्यकताओं को पूरा करते हैं कि दस्तावेज़ मूल, लिखित, हस्ताक्षरित या नोटरीकृत हों। इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्डिंग प्रत्येक काउंटी क्लर्क के लिए विवेकाधीन है; कोई भी काउंटी इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्डिंग स्वीकार करने के लिए आवश्यक नहीं है।

• ✓इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्ड मूल/लिखित/हस्ताक्षर/नोटरीकरण आवश्यकताओं को पूरा करते हैं
• ✓इलेक्ट्रॉनिक रिकॉर्डिंग भागीदारी प्रत्येक काउंटी क्लर्क के लिए विवेकाधीन है

मुख्य एजेंसी शर्तें: विक्रेता का एजेंट विक्रेता का प्रतिनिधित्व करता है; क्रेता का एजेंट क्रेता का प्रतिनिधित्व करता है; दोहरा एजेंट एक ही लेनदेन में दोनों पक्षों के लिए कार्य करता है; नामित विक्रय एजेंट को एक क्लाइंट का प्रतिनिधित्व करने के लिए नियुक्त किया जाता है जब दूसरे को एक ही ब्रोकर द्वारा प्रतिनिधित्व किया जाता है; ब्रोकर का एजेंट सहयोग करता है लेकिन एक ही फर्म के लिए काम नहीं करता है और उसका कोई सीधा क्लाइंट संबंध नहीं है।

• ✓दोहरा एजेंट एक ही लेनदेन में क्रेता और विक्रेता दोनों का प्रतिनिधित्व करता है
• ✓नामित विक्रय एजेंट एक क्लाइंट के लिए पर्यवेक्षी ब्रोकर के अंतर्गत काम करता है
• ✓ब्रोकर के एजेंट का प्रधान के साथ कोई सीधा संबंध नहीं है
• ✓यह अनुभाग केवल आवासीय रियल संपत्ति लेनदेन पर लागू होता है

एक सूचीबद्ध एजेंट को सूचीबद्ध समझौते में प्रवेश करने से पहले विक्रेता/जमींदार को प्रकटीकरण फॉर्म प्रदान करना चाहिए। विक्रेता के/जमींदार के एजेंट इसे खरीदार/किरायेदार को पहले वास्तविक संपर्क पर प्रदान करते हैं। खरीदार के/किरायेदार के एजेंट इसे समझौते में प्रवेश करने से पहले प्रदान करते हैं। एक हस्ताक्षरित स्वीकृति प्राप्त की जानी चाहिए और कम से कम तीन वर्षों के लिए बनाए रखी जानी चाहिए।

• ✓सूचीबद्ध एजेंट सूचीबद्ध समझौते में प्रवेश करने से पहले फॉर्म प्रदान करता है
• ✓विक्रेता का एजेंट पहले वास्तविक संपर्क पर खरीदार को प्रदान करता है
• ✓हस्ताक्षरित स्वीकृति प्राप्त की जानी चाहिए, कम से कम 3 वर्षों के लिए रखी जानी चाहिए
• ✓यदि पक्ष हस्ताक्षर करने से इनकार करता है, तो एजेंट शपथ के तहत एक लिखित घोषणा तैयार करता है

एक ब्रोकर खरीदार और विक्रेता दोनों का प्रतिनिधित्व कर सकता है केवल यदि दोनों लिखित रूप में सूचित सहमति प्रदान करें। द्वैध एजेंट पूरी श्रेणी के विश्वास कर्तव्य प्रदान नहीं कर सकता और अविभाजित आनुगत्य को त्याग देता है। द्वैध एजेंसी या नामित बिक्रय एजेंटों के साथ द्वैध एजेंसी के लिए अग्रिम सूचित सहमति प्रकटीकरण फॉर्म पर प्रदान की जा सकती है।

• ✓द्वैध एजेंसी के लिए दोनों पक्षों से लिखित सूचित सहमति आवश्यक है
• ✓द्वैध एजेंट अविभाजित आनुगत्य प्रदान नहीं कर सकता
• ✓अग्रिम सूचित सहमति प्रकटीकरण फॉर्म पर इंगित की जा सकती है
• ✓नामित बिक्रय एजेंट अपने-अपने ग्राहक के लिए समर्थन करते हैं

विक्रेता/खरीदार/मकान मालिक/किरायेदार का एजेंट बिना किसी सीमा के विश्वास कर्तव्य का पालन करता है: उचित देखभाल, अविभाजित निष्ठा, गोपनीयता, पूर्ण प्रकटीकरण, आज्ञाकारिता और लेखा-जोखा का कर्तव्य। दूसरे पक्ष के साथ लेनदेन में, एजेंट को उचित कौशल का प्रयोग करना चाहिए, ईमानदारी से और सद्भावना से व्यवहार करना चाहिए, और मूल्य को प्रभावित करने वाले तथ्यों का प्रकटीकरण करना चाहिए।

• ✓विश्वास कर्तव्य: उचित देखभाल, अविभाजित निष्ठा, गोपनीयता, पूर्ण प्रकटीकरण, आज्ञाकारिता, लेखा-जोखा
• ✓एजेंट दूसरे पक्ष के हितों का प्रतिनिधित्व नहीं करता है
• ✓दूसरे पक्ष के साथ ईमानदारी, निष्पक्षता और सद्भावना से व्यवहार करना आवश्यक है
• ✓एजेंसी का सामान्य कानून इस खंड द्वारा सीमित या परिवर्तित नहीं होता है