47 トピック · 2026-09-17 更新
リーエンとは、債務が完済されるまで特定の不動産に対する法的請求権です。エンカンブランスとは、使用または譲渡を妨げるあらゆる権利または利益です。非自発的リーエンは、所有者の同意なしに課されます（例：税金、賦課金）。メカニックズ・リーエンは、改良のために提供された労務と材料の代金を担保します。ヴェンディーズ・リーエンは、買主の手付金を担保します。
課税評価額（Assessed Valuation）は、課税の基礎として不動産に付される価値であり、評価官（Assessor）によって決定される。従価税（Ad Valorem）は、評価額に応じて課されることを意味する。賦課（Assessment）は、改善工事（道路／下水道）の費用を比例的に賄うための請求である。特別賦課（Special Assessment）は、課税対象不動産に特に利益をもたらす公共改善事業の財源となる。公売（Tax Sale）は、税金不納後に不動産を売却することである。移転税（Transfer Tax）は、遺産に係る不動産に課される。
警察権（Police Power）とは、政治主体が公の秩序、安全、健康、風紀および福祉のために法律を制定し執行する権利である。公用収用権（Eminent Domain）とは、政府が公共の用に供するために、正当な補償を伴う収用によって財産を取得する権利である。収用（Condemnation）とは、補償を伴って私有財産を公共の用に供するために取得することである。国家帰属（Escheat）とは、所有者が遺言なしに死亡し、分配を受ける者がいない場合、または財産を放棄した場合に、財産が州に帰属することである。
ゾーニング条例は、特定の区域において不動産がどのような種類および用途に供され得るかを定める。ゾーンとは、特定の用途のために区分された区域である。バリアンスは、ゾーニングでは別途許可されない開発を認可する。ビルディングコード（Building Code）は構造要件を定め、占有証明書（Certificate of Occupancy、CO）は建物が占有に適していることを証明する。セットバックとは、その線から建物を建てることができない距離である。
個人、パートナーシップ、LLC、または法人は、訴因が発生した日付に適切にライセンスされた仲介人または販売員であったことを主張および証明することなく、不動産サービスの報酬回収のためにいかなる裁判所でも訴訟を提起または維持することはできません。
販売員の協会関連が終了した場合、ブローカーは部門に通知しなければなりません。後継ブローカーは手数料と共に変更について部門に通知しなければなりません。販売員は、新しい免許ブローカーと関連付けられるまで、終了後、本条文の禁止事項に該当する行為を行ってはなりません。
セールスパーソンの違反は、ブローカーが実際の知識を有していたか、通知後に違法な取引の利益を保持していた場合を除き、ブローカーの免許取消・停止の原因とはなりません。ブローカーが無免許のセールスパーソンを自分の会社と関連付けた場合、ブローカーは軽罪で有罪となります。
不動産（Real Property）とは、土地および、一般にその上に建てられ、または付合されたすべてのものをいう。動産（Personal Property、Chattel）とは、不動産以外のすべての財産である。定着物（Fixtures）とは、土地または改良物に付合して不動産の一部となる動産である。売渡証（Bill of Sale）は、動産の所有権を売主から買主へ移転する。
河岸権(Riparian Rights)は、川のような自然水路に接する土地を所有する所有者に帰属します。海岸権(Littoral Rights)は、湖、海洋、海のような水域に接する土地を所有する所有者に帰属します。水利権(Water Rights)は、灌漑、発電、または消費のための水の使用を認めます。付加(Accretion)は自然に土地を増やし、侵食(Erosion)は土地を削り、激変(Avulsion)は突然の喪失/付加であり、沖積(Alluvion)は漸進的な水の堆積物に適用されます。
地役権（Easement）とは、公衆または個人が他人の土地の上で、その上を、またはその土地を通って行使する権利である。通行権（Right-of-Way）とは、地役権または許諾に基づいて他人の土地を通過する権利である。付属物（Appurtenance）とは、不動産の外部にありながらその土地に属するものである（例：通行権）。越境物（Encroachment）とは、公道、歩道、または他人の不動産に侵入する建物または障害物である。境界壁（Party Wall）は二つの不動産の境界線にまたがる。
1エーカーは43,560平方フィートに等しい。メッツ・アンド・バウンズ（Metes and Bounds）は、終点と角度によって境界線を記述する。モニュメント（Monument）は、土地の位置を確定する固定された測量点である。測量（Survey）は、区画を測定し、その面積を確認する。プラットブック（Plat Book）には、土地を街路、街区、区画に分割して示す公的な地図が収められている。サイタス（Situs）は不動産の所在地である。
本条項のいかなる違反も軽罪です。単一の禁止行為が違反を構成します。司法長官が起訴します。違反者は受け取った金額以上その金額の4倍までの罰金に対して責任を負うことがあり、これは被害者が回収することができます。
本条項は、受取人、仲裁人、管理人、遺言執行者、後見人、または裁判所命令／判決に基づいて行動するその他の者、公務を遂行する公務員、または弁護士には適用されません。
ブローカーまたはセールスパーソンは、媒介契約署名後の売主紹介、買付申し込み受け入れ後の買主紹介、または買主仲介契約署名後の物件紹介に対して、合理的な理由が存在しない限り、紹介手数料を要求または受領することはできません。違反はGBL 349条に基づく欺瞞行為となります。
国務長官は、価値低下への懸念を引き起こす激しい勧誘が行われている限定的な地域において、不動産ブローカーが売却物件の勧誘を控えるよう指示する勧誘禁止命令を採択することができます。中止・廃止指定区域により、所有者は勧誘回避声明書を提出することができます。命令は5年を超えることができません。
非居住者は本条項に適合することによってライセンスを取得できます。相互主義州に確定的な営業所を有する非居住者ブローカーはニューヨークオフィスを維持する必要がありません。非居住者は、国務長官を訴訟送達代理人として指定する取消不可能な同意書を提出しなければなりません。
主な定義用語には、売主側仲介業者、買主側仲介業者、デュアルエージェント（両当事者を代理）、指定営業エージェント（両者を代理するブローカー配下で一方の依頼人を代理するために割り当てられた）、およびブローカー仲介業者（リスティング/買主/賃借人仲介業者と協力するが異なる会社に勤務）が含まれます。
リスティングエージェントは、リスティング契約を結ぶ前に開示書式を提供し、署名された承認を得なければなりません。売り手/貸借人エージェントは、買い手/テナントとの最初の実質的接触時にこれを提供しなければなりません。買い手/テナントエージェントは、エージェンシー契約を結ぶ前に、および売り手との最初の実質的接触時にこれを提供しなければなりません。
エージェントは署名された承認書の写しを提供し、最低3年間これを保管しなければなりません。当事者が署名を拒否した場合、エージェントは拒否に関する宣誓下での書面宣言を作成し、3年間保管しなければなりません。
売主または買主代理人は、合理的な注意、絶対的忠誠、機密保持、完全な開示、服従、および計算責任などの受信者責任を負う。他方当事者との取引において、代理人は合理的なスキルを行使し、誠実に対応し、重要な事実を開示しなければならない。
本条項に違反する者は軽犯罪で有罪となります。単一の禁止行為は違反を構成します。刑事訴訟はニューヨーク州司法長官により公訴されます。金銭を受け取った違反者は、受け取った金額以上その金額の4倍以下の罰金を課せられる可能性があります。
州務長官は本条項を執行し、違反を調査し、人物および記録に対して召喚状を発付することができます。ライセンス保有者は要求に応じて情報を提供する必要があります。無免許§442-h違反に対する罰金：最初$150、2番目$500、3番目以降$1,000。
鑑定評価とは、専門の鑑定評価士が不動産の価値を推定することである。収益還元法は、収益性と所得を還元して価値を推定する。取引事例比較法は、類似不動産の売買価格を比較する。原価法は、建物の再生産原価から減価償却費を控除した額に、更地としての土地価格を加える。調整は、鑑定評価士がデータを検討して価値を推定する最終段階である。
市場価値(Market Value)は、情報を持つ当事者が強制なく合理的な期間にわたってオープン市場で不動産がもたらすべき最も可能性の高い価格です。市場価格(Market Price)は実際の売却価格です。減価償却(Depreciation)は、経年、劣化、または陳腐化による価値喪失です。経済的(外部)陳腐化(Economic Obsolescence)は外部経済力から生じます。陳腐化(Obsolescence)は時代遅れの設計・建設からの損失です。再現原価(Reproduction Cost)は正確な複製の費用です。
本規定は、裁判所命令に従って行動する受取人、仲裁人、管理人、遺言執行者、後見人またはその他の裁判所指定者、職務を遂行する公務員、または弁護士には適用されません。
非居住者は、すべての規定に適合することによってライセンスを取得できます。ただし、相互主義州で事業所を維持する非居住者ブローカーはニューヨークで事業所を維持する必要はありません。非居住者は、国務長官を訴訟手続の代理人として指定する失効不可能な同意書を提出する必要があります。軍人世帯の構成員は、州外の同等の資格証明書で適格となる場合があります。
所有者/占有者がHIV/AIDSに感染しているまたは感染していたこと、または当該不動産が殺人、自殺、その他の死亡、または重罪犯罪の現場であったことは、実質的な欠陥ではありません。これらの事実の開示を怠ったことで訴因が生じることはなく、またそれは懲戒処分の根拠にもなりません。
所有者/占有者がHIV/AIDSまたは占有を通じて伝染する可能性が低い疾病に感染していたまたは感染していたと疑われること、または不動産が殺人、自殺、死亡、または重罪の現場であったという事実は、物質的欠陥ではありません。これらの事実の開示が失敗した場合、訴因は発生せず、この失敗は仲介人またはブローカーに対する懲戒処分の根拠とはなりません。
重要ではありませんが、買い手が交渉または真正の申し出を行う際にそのような情報を重要と考える場合、書面による質問を提出することができます。売り手は個人情報保護法の対象となり、応答するかどうかを選択できます。本項は矛盾する地域法に優先します。
遺言書（Will）は、死亡後に効力を生じるように自己の財産を処分する。遺言相続（Testate）とは、有効な遺言書を残して死亡することを意味し、無遺言相続（Intestate）とは、遺言書がない、または欠陥のある遺言書がある状態で死亡することを意味し、その場合、遺産は法律に従って分配受取人（distributees）に承継される。法定相続（Descent）とは、無遺言被相続人の財産が法律の作用によって分配受取人に移転することである。検認（Probate）は、死亡者の遺言書を確定する。
遺言執行者(男性/法人)は遺言の条項を執行し、遺言なく死亡した場合には裁判所が管理人を任命します。遺産分与(Devise)は遺言による不動産の贈与であり、受遺者(Devisee)が遺言者(Devisor)から受け取ります。遺贈(Bequest)は遺言によって与えられるもので、遺贈する(Bequeath)とは遺言によって譲り渡すことです。代理人裁判所(Surrogate's Court、遺言検認裁判所)は遺言および遺産に対する管轄権を有します。
公開聴聞会及び調査の後、州務長官は、激しい勧誘がオーナーに地域の人口統計の変化に伴う資産価値の低下を懸念させている定義された地域において、ブローカー及び営業員が住宅用不動産の物件を勧誘することを控えるよう指示する勧誘禁止命令を採択することができます。命令は5年を超えることはできませんが、再採択することができます。
事務局長は、所有者が勧誘を受けたくないことを示す所有者声明書を提出できるようにする営業活動中止地区を設定することができます。営業活動中止リストに記載されている現在の所有者に対して、仲介業者/セールスパーソンは勧誘してはいけません。地区は5年を超えることはできませんが、再採択される可能性があります。
州不動産委員会は、国務長官、金融サービス監督官、および13名の追加委員で構成されています。少なくとも5名は10年以上の経験を持つ認可ブローカーであり、残りは一般委員です。委員は2年の任期を務め、どの委員も生涯10年を超えて務めることはできません。
委員会はブローカー/セールスパーソンに影響を与える規則を制定することができるが、国務長官が独占的に保有する事項（資金の混合、口座、不動産管理、ブローカーの上場物件購入、契約違反の誘発、記録）は除外される。国務長官は§§441および442-hを独占的に管理し、顧客資金の処理に関する規則を制定する。
公証確認（Acknowledgment）とは、権限ある公務員の面前で、法律文書の作成が本人の行為であり自らの証書であることを正式に宣言することです。公証人は公証確認を行い、宣誓供述書のための宣誓を執行します。宣誓供述書（Affidavit）は宣誓された書面による陳述です。法律文書（Instrument）は当事者の権利に影響を与える書面による法的文書です。委任状（Power of Attorney）は、代理人が署名者を代理して行為する権限を付与します。
Caveat Emptor は「買主注意」を意味し、買主は自己の危険負担で購入する。Laches は法的権利の主張における遅延または怠慢である。Duress は自己の意思に反して行為を強要する不法な拘束である。Damages は損害に対して回復可能な賠償である。Judgment は当事者の権利に関する裁判所の正式な決定である。Lis Pendens は権原に影響を与える訴訟が係属中であることを通知する。Statute of Limitations は一定期間の経過後に訴えを妨げる。
履行ボンド（Performance Bond）は、契約に従って事業が完了することを保証する。完了ボンド（Completion Bond）は、区画開発が完了することを保証する。保証人（Surety）は、他者の履行を保証する。エクイティ（Equity）は、不動産に対する担保権を超える所有者の持分である。総収入（Gross Income）は、費用を差し引く前の総収入である。債務返済（Debt Service）は、借入金を返済するために毎年支払う金額である。
Alienation（譲渡）は、財産を他者に移転することです。Conveyance（権原移転）は土地の権原を移転します。Conversion（用途変更）は、ある用途から別の用途への変更です。Real Estate Syndicate（不動産シンジケート）は、有限責任または無限責任を伴う不動産事業のためのパートナーシップです。Plottage（プロッテージ）は、より小さな区画を一つの所有権にまとめることで生じる単位価値の増加です。Partition（分割）は、共有持分で所有される不動産の分割です。
売り手は、電気公共サービスが提供されていない場合、または不動産が電気/ガス公共料金の追加料金（種類、目的、金額、および支払い基準を記載）の対象である場合、購入申し出を受け入れる前に書面による通知を行う必要があります。キャップなし天然ガス井戸の実際の知識がある売り手は、契約前に開示する必要があります。
仲介人または販売人は、真正な販売リスト契約が署名された後に売主を探すための紹介、真正な購入申し込みが受け入れられた後に購入者を探すための紹介、または真正な購入者代理契約が署名された後に不動産を探すための紹介に対して、紹介手数料を要求または受け取ることはできません。ただし、妥当な支払い理由が存在する場合を除きます。
農業地区内に全部または一部が位置する不動産について売買契約が提示される場合、譲渡人は農業活動（騒音、粉塵、悪臭）が発生することを住民に通知する所定の通知を提供しなければなりません。通知は売却前に譲渡人と譲受人の両者により署名されなければなりません。
電子記録および電子化された紙文書は、書類が原本であり、書面であり、署名または認証されているという要件を満たしています。電子記録は各郡書記官の任意によるものであり、電子記録の受け入れを要求する郡はありません。
主要な仲介人用語：売主の仲介人は売主を代理する；買主の仲介人は買主を代理する；二重仲介人は同一取引で両当事者を代理する；指定営業人は別の当事者が同じブローカーによって代理されている場合に１つのクライアントを代理するために指定される；ブローカーの仲介人は協力するが同じ企業では働かず、直接のクライアント関係を持たない。
リスティングエージェントは、リスティング契約を締結する前に、売主/家主に公示形式を提供しなければなりません。売主/家主のエージェントは、最初の実質的接触時に買主/借主に提供します。買主/借主のエージェントは、契約を締結する前に提供します。署名された確認書を取得し、最低3年間保管する必要があります。
仲介業者が買い手と売り手の両方を代理できるのは、両者が書面で情報開示同意を提供した場合のみです。デュアルエージェントは信託義務の全範囲を提供できず、排他的忠誠を放棄します。デュアルエージェンシーまたは指定された販売エージェントを通じたデュアルエージェンシーの事前情報開示同意は、開示フォームに表示される場合があります。
売り手/買い手/家主/借り手の仲介人は、以下の受託者責任を制限なく負う：合理的注意、絶対的忠誠、機密保持、完全開示、服従義務、計算義務。相手方との取引では、仲介人は合理的な技能を行使し、誠実かつ善意で取引し、価値に重大な影響を与える事実を開示しなければならない。
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