주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
블록버스팅은 소수 집단의 유입으로 부동산 가치가 하락할 것이라는 두려움을 조성하여 주택 소유자들이 시장가보다 낮은 가격으로 급히 매도하도록 유도하는 불법 행위입니다. 인종 차별 유도는 구매자의 인종에 따라 주택 선택에 영향을 미치는 불법 행위입니다.
레드라이닝은 다양한 이유로 특정 지역 내에서 대출금을 거부하는 행위입니다. 이러한 관행은 공정한 주택/대출 법률에 따라 불법입니다.
중단 및 금지 구역(Cease and Desist Zone)은 중단 및 금지 목록에 있는 주택소유자에 대한 직접 권유를 금지하는 국무장관의 규칙입니다. 중단 및 금지 목록에는 권유받기를 원하지 않는다는 의사를 표현하는 진술서를 제출한 주택소유자들이 포함되어 있으며, 이들을 권유하는 것은 금지되어 있고 위반자는 면허 정지 또는 취소의 대상이 됩니다. 비권유 명령(Nonsolicitation Order)은 정의된 지역 내의 일부 또는 전체 권유를 금지하며, 다양한 배경의 사람들이 이사 오면서 재산 가치 하락에 대한 우려가 발생한 경우 공개 청문회 후에 채택됩니다.
거래를 불법적으로 제한하는 여러 관행들이 있습니다: 가격담합(수수료/가격을 고정하기 위해 공모하는 행위), 시장분할(특정 지역에서 경쟁을 회피하기로 합의하는 행위), 단체보이콧(공정한 거래 참여로부터 회원 제외), 결합조건부거래(한 거래가 다른 거래에 종속되는 계약), 그리고 거래제한(경쟁을 제한하거나 독점을 창출하도록 설계된 관행들)입니다.
중단 및 금지 구역(Cease and Desist Zone)은 중단 및 금지 목록에 있는 주택소유자에 대한 직접 권유를 금지하는 국무장관이 채택한 규칙으로, 정해진 지역의 주택소유자들이 집중적이고 반복적인 권유의 대상이 되었을 때 채택된다. 중단 및 금지 목록에는 권유를 받고 싶지 않다는 의사를 표시하는 진술서를 제출한 주택소유자들이 포함된다. 목록에 있는 주택소유자에게 권유하는 것은 금지된다.
혼합(Commingling)은 클라이언트의 자금을 브로커의 개인 계좌 또는 일반 계좌와 섞는 행위입니다. 이는 금지된 관행입니다. 관련된 신탁 개념에는 수수료(Commission, 서비스에 대해 브로커에게 지급되는 금액)와 주의의무(Caveat Emptor, '구매자 주의' — 구매자가 자신의 위험으로 구매함)가 포함됩니다.
추정적 통지(Constructive Notice)는 적절한 주의로 공공기록을 통해 사실을 발견할 수 있었기 때문에 법률에 의해 귀속되는 지식입니다. 계약(Contract)은 능력 있는 당사자들 간의 법적으로 강제할 수 있는 합의입니다. 우발적 조건(Contingency)은 계약이 완료되기 전에 특정 사건이 발생해야 합니다. 대가(Consideration)는 다른 사람이 계약을 체결하도록 유도하기 위해 주어지는 모든 것입니다.
수용(Condemnation)은 공공 목적을 위해 개인 재산을 취득하고 공정한 보상을 제공하는 것으로, 우월적 도메인의 권리를 행사하는 것입니다. 점유증명서(Certificate of Occupancy, CO)는 건물이 점유에 적합함을 인증하는 정부 기관에서 발급합니다. 조건부 판매계약(Conditional Sales Contract)은 계약 조건이 이행될 때까지 소유권을 판매자가 보유합니다.
각 면허 중개인은 주 내에 명확한 사무실을 유지하고 보도에서 읽을 수 있도록 면허 부동산 중개인의 이름과 사업을 명시적으로 표시한 표지판을 게시해야 합니다. 아파트/호텔 건물에서는 거주자 이름이 나열된 곳에 이름과 「면허 부동산 중개인」이라는 문구를 게시해야 합니다. 각 지점마다 추가 면허가 필요합니다.
라이선스 기간은 2년입니다. 브로커의 라이선스는 항상 주된 영업소에 눈에 띄게 게시되어야 하며, 지점 사무소 라이선스도 그곳에 게시되어야 합니다. 만료된 라이선스를 게시하는 것은 금지되어 있습니다.
허가받은 중개인(브로커) 또는 판매원이 중죄, 성범죄 또는 성폭력범죄로 유죄판결을 받은 경우, 형량이 확정된 날부터 5일 이내에 유죄판결 인정서 사본을 뉴욕주 국무부에 제출해야 합니다.
각 공인된 중개인은 뉴욕에서 확정된 사업장을 유지해야 하며 인도에서 읽을 수 있는 눈에 띄는 간판을 게시해야 합니다. 지점 사무소는 추가 라이센스가 필요합니다. 주거용 전화번호가 명함에 표기되어 있다고 해서 주거지가 사업장으로 간주되지는 않습니다.
중개인의 라이선스는 주요 사업장에 눈에 띄게 게시되어야 합니다. 주소 변경에 대한 서면 통지는 라이선시당 $10의 수수료와 함께 제출되어야 하며, 통지하지 않으면 라이선스가 정지됩니다.
부서는 사진, 이름 및 사업 주소가 포함된 포켓 카드를 발급하며, 이는 요청 시 제시해야 합니다. 중복 카드는 $10입니다. 라이선스 기간은 2년입니다.
중죄, 성범죄 또는 성폭력 범죄로 유죄 판결을 받은 면허 소유자는 판결문의 인증 사본을 판결 후 5일 이내에 주 정부 부서에 제출해야 합니다.
주요 사무실 주소 변경 시 부서에 서면 통지를 제출해야 하며, 라이선스 소유자당 $10의 수수료가 부과됩니다. 주소 변경 수수료는 $10이고, 브로커 라이선스의 이름/상태 변경은 $150이며, 판매원의 이름 변경은 $50이고, 협회 기록 등록은 $20입니다.
개인사업자 브로커에게 발급된 라이선스는 사망 후 정식으로 임명된 관리인/유언집행인이 미완료 거래를 완료하기 위해 최대 120일 동안 사용할 수 있으며, 정당한 사유가 있을 경우 추가 120일까지 연장 가능합니다. 라이선스에는 '사망(deceased)', 사망 날짜 및 유언집행인 이름이 기재됩니다.
부서는 각 면허 소유자에게 사진, 이름, 사업 주소 및 (판매원의 경우) 중개인의 이름과 주소가 포함된 포켓 카드를 발급합니다. 카드는 요청 시 제시해야 합니다. 분실 증명 시 $10에 복제본을 발급받을 수 있습니다.
사망한 개인 중개인의 면허는 유산 관리자/집행인이 최대 120일(연장 가능)까지 사용하여 미결 거래를 완료할 수 있습니다. 이름/상태 변경 비용은 중개인의 경우 $150, 판매원의 경우 $50입니다. 협회 기록 등재 수수료는 $20입니다.
계약은 유능한 당사자들 사이의 법적으로 강제 가능한 합의로, 특정 행위를 하거나 하지 않기로 하며, 각 당사자가 권리를 취득합니다. 약인(考慮)은 다른 사람이 계약을 체결하도록 유도하기 위해 제공되는 모든 것입니다. 합의(Minds의 만남)는 모든 당사자가 계약의 내용과 조건에 동의할 때 발생합니다. 계약은 무효(효력 없음), 취소 가능(무효로 판단될 수 있지만 조치를 취하기 전까지는 유효), 또는 유효(법적으로 충분함)할 수 있습니다.
사기행위 방지법은 특정 계약이 법적으로 집행가능하기 위해 서면으로 작성되어야 함을 규정합니다. 특정이행은 피고인으로 하여금 계약 조건을 이행하도록 강제하는 법원의 형평법상 구제 수단입니다. 특정이행 소송은 채무 불이행 당사자로 하여금 계약 조항을 준수하도록 강제하는 법원 소송입니다.
증서(Deed)는 부동산 소유권을 이전하기 위해 정식으로 작성되고 전달된 서면 문서입니다. 보증 증서(Warranty Deed)는 수취인에게 소유권을 보증합니다. 포기 증서(Quit Claim Deed)는 계약 없이 양도인의 이익만을 이전하며, 소유권상의 하자를 제거하기 위해 자주 사용됩니다. 판사 증서(Referee's Deed)는 압류 또는 분할의 판정에 따라 판매된 부동산을 이전합니다. 양도인이 이전하고 수취인이 소유권을 취득합니다.
판매 계약(Agreement of Sale)은 구매자가 구매하고 판매자가 정해진 조건에 따라 판매하기로 동의하는 서면 계약입니다. 바인더(Binder)는 성실한 의도의 증거로서 선금을 다루는 계약입니다. 선금(Earnest Money)은 성실한 의도를 보여주는 선금입니다. 옵션(Option)은 정해진 기간 내에 정해진 조건에 따라 부동산을 구매하거나 임차할 수 있는 권리이며, 이를 행사하지 않으면 소유자는 책임이 없습니다.
Habendum조항은 '소유하고 점유하다'는 의미의 조항으로 부여된 부동산권을 정의하거나 제한합니다. 증서 제한은 토지 이용을 제한합니다(예: 주류 판매 금지 또는 건물 규모/유형/가치 제한). 제한은 증서 또는 소유권 계열에 포함된 제한입니다. 약정은 특정 행위의 이행 또는 불이행을 약속하는 증서에 작성된 합의입니다.
권리증서는 적법한 소유권/점유의 증거입니다. 시장성 있는 권리증서(Marketable Title)는 결함이 없어서 형평법원이 그 수락을 강제할 수 있습니다. 권리증서의 하자(Cloud on the Title)는 소유자의 권리를 훼손할 수 있는 미해결 청구권입니다. 외형상 권리증서(Color of Title)는 좋은 권리증서로 보이지만 실제 권리증서가 아닙니다. 기록은 서류를 공개 기록에 등재하는 것입니다. 추정적 통지(Constructive Notice)는 공개 기록을 통해 발견될 수 있다는 이유로 법률에 의해 부여된 지식입니다.
권원 조사는 공공 기록을 검토하여 소유권과 권리 부담을 확인한다. 권원 보험은 권원 하자로 인한 손실에 대해 보유자를 배상한다. 권원 요약서는 권원에 영향을 미치는 모든 등기 문서를 등기 순서대로 요약한다. 권원의 연쇄는 최초 특허로부터의 양도 내역이다. 토렌스 권원은 공공 기록을 조사하지 않고도 소유권과 권리 부담을 보여주는 주 토지 권원 등록 시스템이다.
증서(Deed)는 부동산의 소유권을 이전하기 위해 적절히 작성되고 교부된 서면 문서입니다. 증서 제한(Deed Restriction)은 토지의 사용을 제한합니다(예: 주류 판매 금지 또는 개선 사항의 규모/유형/가치 제한). 모기지의 기각 조항(Defeasance Clause)은 모기지인이 모기지 제공자에 대한 의무를 이행함으로써 부동산을 회수할 수 있게 합니다.
이중대리인이란 한 거래에서 매도인과 매수인 두 당사자를 모두 대리하는 것을 의미합니다. 강압(Duress)은 사람을 자의에 반하여 행동하도록 강요하는 위법적 강제입니다. 강제퇴거절차(Dispossess Proceeding)는 임대인이 세입자의 임차료 미납이나 임대차 위반으로 인해 세입자를 퇴거시키기 위한 간이절차입니다.
저당권은 정부가 공공 필요를 위해 재산을 수용하고 공정한 보상을 제공할 수 있는 권리입니다. 에스키트(Escheat)는 소유자가 재산을 포기하거나 유언장 없이 사망하여 상속인이 없을 때 주(State)로 되돌아가는 것입니다. 에스크로는 제3자가 조건 이행 시 인수도를 위해 문서나 재산을 보관하는 서면 계약입니다(Rule 175.1 참조).
전속 대리(Exclusive Agency)는 다른 모든 중개인을 제외하고 중개인을 고용하지만, 소유자가 직접 부동산을 판매하는 경우 수수료가 발생하지 않습니다. 전속 판매권(Exclusive Right to Sell)은 계약 기간 중 소유자나 다른 중개인이 판매하더라도 중개인에게 보수를 제공합니다. 두 가지 모두 규칙 175.24를 참조합니다.
유산상속(Descent)은 소유자가 유언장 없이 사망할 때 법률에 의해 재산이 상속인에게 이전되는 것입니다. 유증(Devise)은 유언장을 통한 부동산의 증여이며, 수증자(Devisee)가 이를 받고 증여자(Devisor)가 이를 유증합니다. 감가상각(Depreciation)은 나이, 물리적 열화 또는 기능적/경제적 노후화로 인한 가치 손실입니다.
지역권(Easement)은 공중 또는 개인이 타인의 토지에 대해 행사하는 권리입니다. 침범(Encroachment)은 도로/인도에 무단으로 침입하거나 타인의 재산을 불법 점유하는 건물 또는 장애물입니다. 담보권(Encumbrance)은 토지의 사용 또는 이전을 방해하는 모든 권리 또는 이익입니다. 계약금(Earnest Money)은 선의를 나타내는 선금입니다.
퇴거는 집주인이 소유권을 회수하기 위한 법적 절차입니다. 실제 퇴거(Actual Eviction)는 강제력 또는 법적 절차에 의해 물리적으로 소유권을 박탈하는 경우입니다. 건설적 퇴거(Constructive Eviction)는 집주인의 어떤 방해 행위로 인해 임대 목적에 부적합한 건물 상태를 만드는 경우입니다.
중개인 라이선스 수수료는 $155에 $30의 주택 차별 방지 할증료를 더한 금액입니다. 세일즈퍼슨 라이선스 수수료는 $55에 $10의 할증료를 더한 금액입니다. 할증료는 주 전역의 공정한 주택 제공 테스트 노력을 위해 주택 차별 방지 기금에 예치됩니다.
중개인 라이선스 수수료는 $155이며 주택 차별 방지 기금 부가금 $30이 추가됩니다. 판매원 라이선스 수수료는 $55이며 부가금 $10이 추가됩니다. 시험 수수료는 $15입니다.
라이선시가 법인인 경우, 라이선스는 회장 또는 지정된 임원이 중개인으로 행동할 수 있는 권리를 부여합니다. 다른 각 임원에 대해 추가 라이선스가 필요합니다. 파트너십(1명) 및 LLC(1명/관리자)도 동일하게 적용됩니다. 중개인 라이선스를 받은 임원, 구성원, 관리자 또는 파트너에게는 판매사원 라이선스를 발급할 수 없습니다.
법인 라이선스는 회장 또는 지정된 임원이 브로커로 활동할 수 있는 권리를 부여합니다. 추가 임원은 별도의 라이선스가 필요합니다. 샐즈퍼슨 라이선스는 임원, LLC 회원/관리자, 또는 라이선스된 브로커의 파트너십 회원에게 발급될 수 없습니다.
부서는 위반, 신청서의 중대한 허위 진술, 사기/사기적 행위, 부정직한/오도적 광고, 입증된 신뢰할 수 없음 또는 무능력, 또는 집행법 제15조(인권) 위반으로 유죄 판결 시 라이선스를 취소 또는 정지하거나, $2,000을 초과하지 않는 벌금을 부과하거나, 견책할 수 있습니다.
모든 면허증 및 주머니 카드는 취소 또는 정지 통지를 받은 후 5일 이내에 부서에 반환해야 합니다. 면허증이 취소된 경우, 그 사람은 취소 날짜로부터 1년이 지난 후까지 재발급을 받을 수 없습니다.
아동 양육비 또는 아동/배우자 양육비 연체와 관련된 소환장/소환장/영장을 준수하지 않은 경우 면허가 정지됩니다. 법원 또는 양육비 징수 부서에서 모든 연체금이 납부되었다는 통지를 발급할 때까지 정지는 해제되지 않습니다.
공동소유(Joint Tenancy)는 2인 이상이 분할되지 않은 지분과 생존자 승계권을 가진 소유 형태입니다. 공유(Tenancy in Common)는 분할되지 않은 지분을 가지지만 생존자 승계권은 없는 소유 형태입니다. 부부 일체 공유(Tenancy by the Entirety)는 부부 사이에만 존재하며 생존자 승계권을 포함합니다. 생존자 승계권은 살아남은 공동소유자가 사망한 소유자의 지분을 승계할 수 있게 합니다.
Fee(Fee Simple/Fee Absolute)는 무조건적 처분 권한을 가진 절대적 소유권으로, 상속인에게 승계된다. Estate는 부동산에 대한 권리의 정도, 수량, 성질 및 범위를 뜻한다. Life Estate는 양수인(grantee)의 생존 기간 동안 소유권을 이전하며, 생애권자(Life Tenant)가 이를 보유한다. Remainder는 선행 estate가 끝난 뒤 효력이 생기며 잔여권자(Remainderman)에게 귀속된다. Estate in Reversion(Reversionary Interest)은 양도인(grantor)에게 남는 잔여 권리이다.
随意 부동산권(Estate at Will)은 어느 당사자든 의사에 따라 해지할 수 있는 기간이 정해지지 않은 점유입니다. 임차권(Leasehold)은 임차인이 임차계약에 따라 소유하는 부동산권입니다. 자유 부동산권(Freehold)은 최소한 평생 부동산권(life estate) 이상의 이익입니다(1967년 9월 1일 폐지된 조건). 점유권(Seizin)은 최소한 평생 부동산권을 청구하는 자의 토지 점유입니다.
부서는 위반, 중대한 허위 진술, 사기, 오도적 광고, 신뢰성 부족, 무능력, 또는 인권법 위반으로 유죄 판결을 받은 경우 면허를 취소하거나 정지할 수 있으며, $2,000을 초과하지 않는 벌금을 부과하거나 훈계할 수 있습니다. 벌금의 50%는 반차별 주택기금으로 배정됩니다.
면허 취소/정지 시 면허증과 휴대용 카드는 5일 이내에 반납해야 합니다. 취소/정지된 면허증을 제시하는 것은 금지됩니다. 취소된 면허자는 취소 날짜로부터 1년간 재취득 자격이 없습니다.
아동 양육비 소환장/소장에 불응하거나 연체금이 있는 경우 면허가 정지될 수 있습니다. 청문회는 연체금이 납부되었는지 여부만 결정하며, 법원/지원 단위의 전액 납부 통지에만 정지가 해제됩니다.
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