주제 46개 · 2026-09-17 업데이트
부동산 중개인이란 타인을 위하여 수수료, 수익금 또는 기타 가치 있는 대가를 받고 부동산을 중개, 판매, 교환, 구매, 임대차, 또는 부동산의 판매/임대차를 협상하거나 임차료를 징수하거나 주택담보대출 이외의 대출을 협상하거나 세입자 이전 중개인으로 종사하는 모든 개인, 회사, LLC 또는 법인을 말합니다. 또한 부동산 신디케이션 공개 모집에서 콘도미니엄 재판매의 이러한 기능을 수행하는 경우를 포함합니다.
부제휴 부동산 중개인은 다른 개별 중개인 또는 파트너십, 상호명, LLC 또는 회사로 인가받은 중개인의 이름과 감독 하에 일하기로 선택한 인가받은 부동산 중개인입니다. 그들의 업무는 판매인에 관한 규정에 의해서만 독점적으로 관리됩니다.
영업사원은 허가받은 부동산 중개인과 연관되어 부동산의 매매, 구매, 교환의 중개, 모기지론 외의 대출금 협상, 부동산 임차/임대, 또는 중개인을 대리하여 임차료 징수 업무를 수행하는 자입니다.
부동산 중개인은 타인을 위하여 그리고 수수료, 커미션 또는 기타 가치 있는 대가를 받고 부동산을 나열, 판매, 교환, 구매 또는 임대하거나 이러한 거래를 중개하며, 임차료를 징수하고, 비주거용 모기지론을 중개하거나 세입자 이주 중개인으로 역할을 하는 모든 개인, 회사, LLC 또는 법인입니다. 여기에는 신디케이션 제공에서의 콘도미니엄 재판매 및 부동산 가치가 단순히 부수적이지 않은 사업 판매가 포함됩니다.
중개인은 라이선스를 받은 중개사무소(브로커)와 연관되어 부동산의 목록 작성, 판매, 구매, 매매/교환 협상, 비모기지 대출 협상, 부동산 임대/렌탈, 또는 중개사무소를 대신하여 임차료 징수 업무를 수행하는 자입니다.
세입자 이전 중개인은 철거, 재건축 또는 개조될 건물에서 상업용 또는 주거용 세입자의 이전을 감독/조직/조율하며 수수료를 받습니다. 사무실 관리자는 사무실 관리자로 근무하기로 선택한 인가된 준중개인으로, 임명 전 4년 중 최소 2년 동안 인가된 준중개인으로 활동했어야 합니다.
준회원 부동산 중개인은 다른 개인 중개인 또는 회사의 이름과 감독 아래에서 일하기로 선택한 등록된 중개인입니다. 그들의 실무는 판매원에게 적용되는 규정에 의해 관리되지만, 중개인 면허를 유지합니다.
세입자 이전 담당자는 철거, 개선 또는 변경될 건물에서 상업용 또는 주거용 세입자의 이전을 감독하거나 조정합니다. 사무실 관리자는 사무실을 관리하기로 선택한 면허 소속 중개인으로, 임명 전 4년 중 최소 2년 동안 활동 중이어야 합니다.
부동산 중개인 라이센스를 취득하기 위해 판매원 활동을 기반으로 지원자는 3,500개의 경험 포인트를 축적해야 하며, 이는 2년의 정규직 경험에 해당합니다. 포인트는 정의된 거래 범주 일정에 따라 인정됩니다.
부서의 요청이 있을 때, 면허 취득 전이나 후에 관계없이 신청자는 주장된 모든 경력을 입증하기 위한 문서 또는 증명을 신속하게 제공해야 합니다. 요청된 증명 제공을 거부하거나 거짓된 경력 주장을 하는 것은 면허를 거부, 정지 또는 취소할 수 있는 사유가 됩니다.
부동산 중개인 면허를 취득하려면 영업사원 활동을 기반으로 3,500개의 경험 포인트를 취득해야 합니다. 이 3,500포인트는 2년의 정규직 경력과 동등합니다. 포인트는 수행된 거래 유형에 따라 공식 경험 포인트 일정에 따라 적립됩니다.
부서의 요청에 따라 면허 취득 전후 언제든지 신청자는 주장하는 경험을 입증하기 위한 문서 또는 기타 증거를 제공해야 합니다. 신청자는 실제로 주장하는 부동산 거래와 관련된 업무를 수행했다는 것을 부서를 만족시킬 수 있도록 입증할 책임이 있습니다.
개인, 공동사업체, LLC 또는 법인은 먼저 라이선스를 취득하지 않고는 부동산 중개인 또는 판매인으로 행동할 수 없습니다. 중개인 지원자는 20세 이상이어야 하며, 판매인 지원자는 18세 이상이어야 합니다.
본 주 또는 다른 주에서 범죄로 유죄판결을 받은 자는 장관이 정정법(Correction Law) 제23-A조를 포함한 모든 적용 법정 요건을 준수하여 유죄판결이 면허 취득의 장애가 되지 않는다는 판정을 내리지 않는 한 면허를 취득할 수 없습니다. 또한 일반의무법(General Obligations Law) 제3-503조의 요건을 충족해야 합니다.
어떤 사람도 먼저 라이선스를 취득하지 않고는 부동산 중개인 또는 판매원으로 활동할 수 없습니다. 중개인은 20세 이상이어야 하며, 판매원은 18세 이상이어야 합니다.
범죄로 유죄 판결을 받은 자는 장관이 해당 유죄 판결이 면허 취득을 금지하지 않는다고 판단하지 않는 한 면허를 받을 수 없습니다(정정법 23-A 조 참조). 세입자 협회 및 뉴욕시 주택 부동산을 관리하는 공인된 비영리 법인은 면제됩니다.
포인트 일정은 주거용 판매 활동에 특정 가치를 할당합니다. 단독주택, 콘도, 코옵 유닛, 다가구(2-8개 유닛), 또는 농장(거주지 포함, 100에이커 미만) 판매는 250포인트를 획득합니다. 독점 리스팅은 10포인트, 공개 리스팅은 1포인트, 효력이 있는 바인더는 25포인트, 판매자 및 구매자가 승인했지만 이사회 승인을 받지 못한 코옵 거래는 100포인트를 획득합니다.
체결된 임대 또는 재임대는 25점을 받으며, 독점 임대 목록은 5점을 받고, 공개 임대 목록은 1점을 받습니다. 부동산 관리 활동은 임대차 갱신당 2점과 연간 세입자당 임차료 징수당 1점을 인정합니다.
대부분의 상업용 판매 범주는 납세자, 사무실 건물, 아파트 건물(9개 이상 유닛), 쇼핑센터, 공장/산업용 창고, 호텔/모텔, 임시 차고/주차장, 다중 유닛 상업용 콘도, 도시 상업용 개발 부지, 대체 판매 유형 거래를 포함하여 각각 400포인트를 획득합니다. 단일 임차인 상업용 콘도는 250포인트를 획득하고 상업용 리스팅은 10포인트를 획득합니다.
상업용 임차 포인트는 총 임차료에 따라 달라집니다: 신규 임차는 150($1-$200K), 250($200K-$1M), 또는 400(초과 $1M)을 획득합니다; 갱신은 각각 75, 125, 또는 200을 획득합니다. 상업용 융자(4개 단위 이상의 주거용 포함)는 200($1-$500K), 300($500K-$5M), 또는 400(초과 $5M)을 획득합니다.
경험 포인트 일정은 주거용 판매 활동에 대한 특정 포인트 값을 할당합니다. 단독주택, 콘도, 협동조합 유닛, 다세대(2~8 유닛) 또는 농장(거주용, 100에이커 미만)은 250포인트를 얻습니다. 독점 리스팅은 10포인트, 공개 리스팅은 1포인트, 체결된 바인더는 25포인트, 판매자와 구매자가 승인했지만 이사회 승인을 받지 못한 협동조합 거래는 100포인트를 얻습니다.
100에이커 미만의 공지(空地) 또는 토지 판매는 50점을 얻고, 100에이커 이상의 공지 판매는 150점을 얻습니다. 「기타」 범주가 존재하지만 크레딧을 받으려면 완전히 설명되어야 합니다.
주거용 임대 활동은 낮은 포인트 가치를 갖습니다. 체결된 임대 또는 전차계약은 각각 25포인트, 배타적 임대 리스팅은 5포인트, 공개 임대 리스팅은 1포인트를 획득합니다. 물업 관리는 임차 갱신당 2포인트 및 연간 세입자당 임대료 징수당 1포인트를 획득합니다.
대부분의 상업용 판매 거래는 납세자, 사무실 건물, 아파트 건물(9개 이상 단위), 쇼핑센터, 공장/산업용 창고, 호텔/모텔, 임시 주차장/주차 시설, 다중 단위 상업용 콘도미니엄, 도시 상업용 개발 부지, 대체 판매 유형 거래를 포함하여 각각 400포인트를 획득합니다. 단일 임차인 상업용 콘도는 250포인트를 획득하며, 상업용 목록은 10포인트를 획득합니다.
상업용 임대 포인트는 총 임차료 금액에 따라 결정됩니다. 신규 임대차: $1–$200,000 = 150포인트; $200,000–$1백만 = 250포인트; $1백만 초과 = 400포인트. 갱신: $1–$200,000 = 75포인트; $200,000–$1백만 = 125포인트; $1백만 초과 = 200포인트. 상업용 임대 리스팅은 10포인트를 획득합니다.
상업용 금융(4개 이상의 주거용 부동산 포함)은 대출금액에 따라 포인트를 획득합니다: $1–$500,000 = 200포인트; $500,000–$5,000,000 = 300포인트; $5,000,000 이상 = 400포인트. 기타 사항: 100에이커 미만의 공지/토지 판매 = 50포인트; 100에이커 이상의 공지 = 150포인트; 「기타」카테고리는 완전히 설명되어야 합니다.
중개인 신청자는 승인된 부동산 과정 최소 152시간을 이수해야 하며, 중개인 감독하에 면허 있는 영업사원으로 최소 2년 이상 활발히 참여했거나 또는 일반 부동산 분야에서 최소 3년 이상의 동등한 경력이 있어야 합니다. 신청서는 신뢰성, 능력, 영어에 대한 공정한 지식, 및 저당권, 계약서, 중개 관계 및 공정한 주택 정책에 대한 이해를 증명해야 합니다.
승인된 부동산 과정에 최소 77시간 이상 참석하여 성공적으로 이수하지 않은 경우 판매원 면허가 발급되지 않습니다. 지원자는 또한 계약, 부동산, 중개인 관계, 공정한 주택 거래 및 윤리적 의무에 대한 지식을 시험하는 필기시험에 응시해야 합니다.
2년 기간 내에 최소 22.5시간의 계속교육을 이수하지 않으면 면허 갱신이 발급되지 않습니다. 여기에는 최소 2시간의 문화적 역량, 3시간의 공정한 주택/차별, 2시간의 내재적 편견, 2.5시간의 윤리적 사업 관행, 1시간의 최근 법적 문제, 그리고 1시간의 대리인법(초기 영업사원 기간의 경우 2시간 대리인)이 포함됩니다.
브로커 지원자는 최소 152시간의 승인된 부동산 과정을 이수하고, 필기시험에 합격하며, 라이선스가 있는 세일즈퍼슨으로 2년의 활동 경험이 있거나 3년의 동등한 일반 부동산 경험이 있어야 합니다. 라이선스가 있는 세일즈퍼슨은 8년 이내에 완료된 77시간(공정한 주택 관련 6시간 포함)을 152시간에 대해 인정받을 수 있습니다.
승인된 부동산 과정을 최소 77시간 이상 이수하고 성공적으로 완료하며, 계약, 부동산, 대리인, 공정주택 및 윤리에 관한 지식을 테스트하는 필기시험에 합격하지 않으면 판매원 면허를 발급할 수 없습니다.
선행하는 2년 내에 최소 22.5시간의 CE를 이수하지 않으면 면허 갱신이 발급되지 않습니다. 여기에는 문화적 역량 2시간, 공정주택/차별금지 3시간, 암묵적 편견 2시간, 윤리적 사업 관행 2.5시간, 최근 법률 사항 1시간, 중개인 법 1시간(초기 임기의 경우 중개인 법 2시간)이 포함됩니다.
면허는 신청 및 수수료 납부를 통해 갱신될 수 있습니다. 갱신 기간은 이전 면허 만료일로부터 2년입니다. 해당 기간 내에 갱신하지 않은 신청자는 필기시험에 합격해야 할 수 있습니다. 수수료는 환급되지 않습니다.
라이선스는 신청 및 수수료 납부로 갱신할 수 있습니다. 갱신 기간은 만료일로부터 2년입니다. 기간 내에 갱신하지 못한 신청자는 필기시험에 합격해야 합니다. 신청서에는 위증죄 처벌 위험 하에 서약이 포함됩니다.
본 조항에 따른 수수료는 환불 불가능합니다. 만료 전에 출석 증명을 제출하고 승인받지 않으면 라이선스는 유효 기간을 초과하여 계속 유지되지 않습니다. 다만 지연이 라이선스 소유자의 책임이 아닌 경우 임시 갱신이 발급될 수 있습니다.
중개인 관계는 계약(명시적 또는 묵시적, 서면 또는 구두)에서 발생하는 본인과 중개인 간의 관계로, 중개인은 제3자와의 거래에서 본인을 대리하여 행동하도록 고용됩니다. 중개인은 자신의 권한에 의해 타인을 위해 사업을 거래합니다. 신탁자는 타인의 이익을 위해 큰 신뢰와 확신을 가지고 행동합니다. 본인은 중개인 또는 브로커의 고용인(클라이언트)입니다.
이중대리란 한 거래에서 매도인과 매수인 두 주인공(principals)을 모두 대리하는 것을 의미합니다. 부대리인은 이미 주인공의 대리인으로 활동 중인 사람의 대리인입니다.
수수료는 부동산 중개인이 그 직책에서 제공하는 서비스에 대해 지급받는 금액입니다. 의뢰인은 중개인을 고용하는 자입니다. 자금 혼합(Commingling)은 의뢰인의 자금을 중개인의 개인 또는 일반 계좌와 혼합하는 것을 의미하며, 이는 금지됩니다.
리스팅은 부동산과 관련된 서비스를 수행하도록 중개인에게 권한을 부여하는 고용 계약입니다. 배타적 중개(Exclusive Agency)는 소유자가 직접 판매하지 않는 한 배타적 중개인에게 수수료를 지급합니다. 배타적 판매권(Exclusive Right to Sell)은 소유자나 다른 중개인이 판매하더라도 중개인에게 보상을 지급합니다. 개방형 리스팅(Open Listing)은 준비되고 의지가 있으며 능력 있는 구매자를 최초로 찾은 중개인에게만 보상하며, 판매 후 자동으로 종료됩니다. 순수익 리스팅(Net Listing, 소유자가 판매하지 않을 최저 가격이며 중개인이 초과분을 보유)은 규칙 175.19에 따라 규제됩니다.
다중상장은 부동산위원회 회원들 간의 협정으로, 각 중개인이 상장을 공유하며 판매 결과가 발생하면 수수료가 상장 중개인과 판매 중개인 사이에 분배되는 제도입니다. 규칙 175.24에 의해 규정됩니다.
부동산 중개인(Realtor)은 전미부동산위원회(NAR)에 가입한 지역 부동산 위원회의 활동 중인 회원만이 사용할 수 있는 등록 상표입니다. 부동산 위원회는 주로 부동산 중개인과 판매원으로 구성된 조직입니다.
중개인 관계는 계약(명시적 또는 묵시적, 서면 또는 구두)으로부터 발생하는 본인(principal)과 중개인(agent) 간의 관계이며, 중개인은 본인을 대리하여 제3자와의 거래를 수행하기 위해 고용됩니다. 중개인은 타인의 권한에 의하여 그 타인을 대리하여 사업을 수행하거나 업무를 관리하기로 약정하는 자입니다.
블록버스팅은 소수 집단의 진입으로 인해 부동산 가치가 하락할 것이라는 두려움을 조성하여 주택 소유자들이 신속하게, 종종 시장가 이하로 판매하도록 유도하는 불법 행위입니다. 바인더는 구매자의 선의를 증거하고 계약금을 보장하는 합의서입니다.
부동산 취득 및 제목을 정의하는 주요 용어는 다음을 포함합니다: 제목 초록(Title Abstract) - 제목에 영향을 미치는 모든 기록된 문서의 요약으로 기록 순서대로 정렬됨; 취득(Acquisition) - 사람이 부동산을 확보하는 과정; 역권 취득(Adverse Possession) - 법정 기간 동안 권리 주장 하에 실제적, 공개적, 악명높은, 배타적, 계속적인 점유를 통해 제목을 획득함; 양도(Alienation) - 다른 사람에게 부동산을 이전하는 행위.
세 가지 감정평가 방법이 정의됩니다: 수익 자본화 접근법(생산성 및 수익의 자본화에 의한 가치 평가), 판매 비교 접근법(유사 부동산의 판매 가격과의 비교 가능성), 비용 접근법(각각 평가된 모든 부분을 합산하며, 예를 들어 공지로서의 토지 가치에 건물의 재생 비용을 더한 후 감가상각을 뺍니다). 감정평가는 전문 감정평가사에 의한 부동산 가치의 추정입니다.
양도금지특약(「담보권 매각 시 만기도래」조항이라고도 함)은 담보물이 판매될 경우 대출기관이 전체 대출잔액의 상환을 요구할 수 있도록 합니다. 분할상환(Amortization)은 정기적인 분할금으로 채무를 점진적으로 갚는 것입니다. 저당권 인수는 양수인이 소유권을 취득하고 기존 저당권 채무에 대해 개인적으로 책임을 지는 경우입니다. 풍선 저당금 지급(Balloon Mortgage Payment)은 계약 기간 중, 흔히 마지막에 발생하는 대액의 지급입니다.
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