46 トピック · 2026-09-17 更新
不動産ブローカーとは、他人のために手数料、佣金またはその他の価値ある対価を受けて、不動産の仲介、売却、交換、購入、賃借、または売却/賃貸の交渉を行ったり、賃料を徴収したり、住宅ローン以外のローン交渉を行ったり、テナント移転仲介人として従事する個人、会社、LLC、または法人です。また、不動産シンジケーション募集からのコンドミニアム再販においてこれらの機能を実行する場合も含まれます。
提携不動産ブローカーは、別の個人ブローカーまたはパートナーシップ、商号、LLC、もしくは法人として認可されたブローカーの名義および監督下で働くことを選択した認可された不動産ブローカーです。その業務は販売員に関する規定によってのみ独占的に統制されます。
営業員は、免許を持つ不動産仲介業者に関連し、不動産の売却、購入、売買交換の仲介、住宅ローン以外のローン交渉、物件の賃貸借、または仲介業者に代わって賃料を徴収する人です。
不動産ブローカーとは、他者のために、また報酬、手数料その他の価値ある対価と引き換えに、不動産を表示、売却、交換、購入または賃貸したり、そのような取引を仲介したり、賃料を回収したり、非住宅用住宅ローンを仲介したり、テナント移転斡旋業者として機能する個人、会社、LLC、または法人のことです。シンジケーション提供からのコンドミニアムの再販売、および不動産価値が単なる付随的なものではない事業の売却が含まれます。
セールスパーソンとは、ライセンスを持つ仲介業者（ブローカー）に関連して、不動産の上場、売却、購入、売買・交換の交渉、非モーゲッジローンの交渉、不動産の賃貸・レンタル、またはブローカーに代わり賃料を徴収する業務を行う人物です。
テナント移転業者は、取壊し、改修、または改造される建物から商業用または住宅用のテナント移転を監督/組織/調整し、手数料を受け取ります。オフィスマネージャーはオフィスマネージャーとして働くことを選択した認可准仲介業者であり、任命前の4年間のうち少なくとも2年間、認可准仲介業者として活動していなければなりません。
準会員不動産ブローカーは、他の個人ブローカーまたは企業の名義と監督下で業務を行うことを選択した免許を持つブローカーです。その業務は販売員に適用される規定により管理されますが、ブローカー免許を保持しています。
テナント再配置担当者は、取壊し、改修、または改造される建物から商業用または住宅用のテナントの再配置を監督または調整します。オフィスマネージャーは、オフィスの管理を選択した認可アソシエイトブローカーであり、任命前の4年間のうち少なくとも2年間は活動状態にあった必要があります。
不動産ブローカーライセンスを取得するために販売員活動に基づいて申請者は3,500の経験ポイントを累積する必要があり、これは2年の正社員経験に相当します。ポイントは定義された取引カテゴリーのスケジュールに従ってクレジットされます。
部門の要請により、免許取得の前後を問わず、申請者は主張される経験を立証するための書類または証明を迅速に提供しなければなりません。要求された証明の提供を怠ること、または虚偽の経験主張は、免許の拒否、停止、または取消の理由となります。
不動産ブローカー免許を取得するには、セールスパーソン活動に基づいて3,500の経験ポイントを取得する必要があります。この3,500ポイントは2年のフルタイム経験に相当します。ポイントは、実行された取引の種類に基づいて、公式の経験ポイントスケジュールに従ってクレジットされます。
部門からの請求により、免許取得前後を問わず、申請者は主張する経験を立証するための書類またはその他の証拠を提供しなければなりません。申請者は、主張する不動産取引に関連する業務を実際に遂行したことを部門の満足度に応じて立証する責任を負います。
個人、共同事業体、LLC、または法人は、最初にライセンスを取得することなく、不動産ブローカーまたは販売人として行動することはできません。ブローカー申請者は20歳以上である必要があり、販売人申請者は18歳以上である必要があります。
本州またはその他の州で犯罪により有罪判決を受けた者は、長官が訂正法（Correction Law）第23-A条を含むすべての適用法定要件に適合して、有罪判決が免許取得の障害にならないという判定を下さない限り、免許を取得することはできません。また、一般義務法（General Obligations Law）第3-503条の要件を満たす必要があります。
いかなる者も、事前にライセンスを取得せずに不動産ブローカーまたは営業員として行動することはできません。ブローカーは20歳以上である必要があり、営業員は18歳以上である必要があります。
犯罪で有罪判決を受けた者は、長官が当該有罪判決が免許取得を禁止しないと判断する場合を除き、免許を取得できません（修正法第23-A条参照）。テナント協会およびニューヨーク市の住宅不動産を管理する認可非営利法人は適用除外です。
ポイント一覧は、住宅販売活動に特定の値を割り当てます。一戸建て住宅、コンドミニアム、コーオップユニット、多世帯住宅（2～8戸）、または農場（住居付き、100エーカー未満）の売却は250ポイントを獲得します。専有リスティングは10ポイント、オープンリスティングは1ポイント、効力が生じたバインダーは25ポイント、売り手と買い手の承認を得たがマンション理事会の承認を得られなかったコーオップ取引は100ポイントを獲得します。
成立した賃貸またはサブリースは25点を獲得し、専有賃貸リスティングは5点を獲得し、公開賃貸リスティングは1点を獲得します。物件管理活動は、リース更新1件につき2点、および年間テナント1人あたりの家賃徴収1件につき1点をクレジットします。
ほとんどの商業販売カテゴリーは、納税者、オフィスビル、アパートビル(9戸以上)、ショッピングセンター、工場/産業倉庫、ホテル/モーテル、一時的なガレージ/駐車場、複数棟の商業コンドミニアム、都市商業開発用地、および代替販売タイプの取引を含め、それぞれ400ポイントを獲得します。シングルテナント商業コンドミニアムは250ポイントを獲得し、商業リスティングは10ポイントを獲得します。
商業用リースポイントは総賃貸料に応じて変動します：新規リースは150($1-$200K)、250($200K-$1M)、または400(超過$1M)を獲得します；更新は各々75、125、または200を獲得します。商業用融資（4ユニット以上の住宅を含む）は200($1-$500K)、300($500K-$5M)、または400(超過$5M)を獲得します。
経験ポイント基準は、住宅販売活動に対する特定のポイント値を割り当てます。一戸建て住宅、コンドミニアム、協同組合ユニット、マルチファミリー(2～8ユニット)、または農場(住宅付き、100エーカー未満)は250ポイントを獲得します。専有リスティングは10ポイント、オープンリスティングは1ポイント、バインダー成立は25ポイント、売り手と買い手に承認されたが理事会承認に失敗した協同組合取引は100ポイントを獲得します。
100エーカー未満の空き地または土地の販売は50ポイントを獲得し、100エーカー以上の空き地の販売は150ポイントを獲得します。「その他」カテゴリーは存在しますが、クレジットを取得するには完全に説明される必要があります。
住宅賃貸活動はより低いポイント価値を持ちます。成立した賃貸またはサブリースはそれぞれ25ポイント、専有賃貸リスティングは5ポイント、公開賃貸リスティングは1ポイントを獲得します。物件管理は賃貸借更新1件につき2ポイント、および年間テナントあたりの家賃徴収1件につき1ポイントを獲得します。
ほとんどの商業販売取引は、納税者、事務所建物、集合住宅(9ユニット以上)、ショッピングセンター、工場/産業用倉庫、ホテル/モーテル、一時駐車場/駐車施設、複数ユニット商業コンドミニアム、都市商業開発サイト、および代替販売タイプ取引を含め、それぞれ400ポイントを獲得します。単一テナント商業コンドは250ポイントを獲得し、商業リスティングは10ポイントを獲得します。
商業用賃貸ポイントは、総賃貸料金の額に応じてスケーリングされます。新規リース：$1–$200,000 = 150ポイント; $200,000–$100万 = 250ポイント; $100万超 = 400ポイント。更新：$1–$200,000 = 75ポイント; $200,000–$100万 = 125ポイント; $100万超 = 200ポイント。商業用賃貸リスティングは10ポイントを獲得します。
商業融資（4戸以上の住宅物件を含む）は融資金額に基づいてポイントを獲得します：$1–$500,000 = 200ポイント; $500,000–$5,000,000 = 300ポイント; $5,000,000以上 = 400ポイント。雑項：100エーカー未満の空き地/土地販売 = 50ポイント; 100エーカー以上の空き地 = 150ポイント; 「その他」のカテゴリーはクレジットを得るために完全に説明される必要があります。
ブローカー申請者は、承認された不動産コース最低152時間を修了し、ブローカー監督下で免許営業員として最低2年以上積極的に従事したか、または一般不動産分野で最低3年以上の同等の経験を有する必要があります。申請には、信頼性、能力、英語に関する公正な知識、および登記簿、抵当権、契約書、仲介関係および公正な住宅政策に関する理解の証明が必要です。
承認された不動産コースに最低77時間以上出席し、正常に修了していない場合、セールスパーソン免許は発行されません。申請者はまた、契約、不動産、代理人関係、公正な住宅取引および倫理的義務に関する知識をテストする筆記試験を受ける必要があります。
2年間の期間内に最低22.5時間の継続教育を修了していない場合、ライセンス更新は発行されません。これには、文化的能力2時間以上、公正な住宅・差別3時間、無意識の偏見2時間、倫理的事業慣行2.5時間、最近の法的事項1時間、および代理人法1時間（初期営業担当者の場合は代理人2時間）が含まれます。
ブローカー申請者は、認可された不動産コース152時間以上を修了し、筆記試験に合格し、ライセンスを有する営業職として2年間の実務経験があるか、または3年間の同等の一般的な不動産経験がなければなりません。ライセンスを有する営業職は、8年以内に修了した77時間（フェアハウジング6時間を含む）を152時間にクレジットすることができます。
申請者が承認された不動産コースを最低77時間以上受講し、正常に修了し、契約、不動産、エージェンシー、公正住宅およびエシックスに関する知識をテストする筆記試験に合格しない限り、セールスパーソンライセンスは発行されません。
先行する2年以内に最低22.5時間のCEを修了しなければ、免許更新は発行されません。これには、文化的能力2時間、公正住宅・差別禁止3時間、暗黙的偏見2時間、倫理的ビジネス慣行2.5時間、最近の法的事項1時間、及び代理法1時間（初期任期の場合は代理法2時間）が含まれます。
ライセンスは申請と手数料の支払いにより更新することができます。更新期間は前回のライセンス失効日から2年間です。その期間内に更新しない申請者は筆記試験に合格することが必要な場合があります。手数料は払い戻しされません。
ライセンスは申請と手数料の支払いにより更新できます。更新期間は失効日から2年です。期間内に更新しなかった申請者は筆記試験に合格する必要があります。申請書には偽証罪の罰則の下での宣誓が含まれています。
本条に基づく手数料は払い戻し不可です。失効日前に出席証明を提出し受理されない場合、ライセンスはその有効期間を超えて効力を持ちません。ただし、遅延がライセンス所有者の責任でない場合、部門は臨時更新を発行することができます。
エージェンシーとは、本人とエージェント間に生じる関係で、契約（明示的または黙示的、書面または口頭）により、エージェントが第三者との取引において本人の代理として行動することを受託したものです。エージェントはその権限により、他者のために事業を行います。受託者は他者の利益のために大きな信頼と確信をもって行動します。本人はエージェントまたはブローカーの雇用者（クライアント）です。
デュアルエージェンシーとは、1つの取引において売主と買主の両方の委任者（プリンシパル）を代理することを意味します。サブエージェントは、すでに委任者の代理人として活動している人の代理人です。
手数料とは、不動産ブローカーがその職務において提供するサービスに対して支払われるべき金額です。クライアントとは、ブローカーを雇用する者です。コミングリング（資金混合）とは、クライアントの資金をブローカーの個人口座または一般口座と混合することを意味し、これは禁止されています。
リスティングは、不動産に関するサービスを遂行するために代理人に権限を付与する雇用契約です。排他的仲介(Exclusive Agency)は、所有者が直接販売しない限り、排他的仲介業者に手数料を支払います。排他的売却権(Exclusive Right to Sell)は、所有者または他の仲介業者が販売した場合でも、仲介業者に報酬を支払います。オープンリスティング(Open Listing)は、準備ができており、意思があり、能力のある買い手を最初に見つけた仲介業者にのみ報酬を支払い、売却後に自動的に終了します。純利益リスティング(Net Listing。所有者が売却しない最低価格であり、仲介業者が超過分を保有)は、規則175.19に基づいて規制されます。
複数リスティングは、不動産委員会会員間の協定であり、各仲介業者がリスティングを共有し、売却が成立した場合、手数料が上場仲介業者と売却仲介業者の間で分配される制度です。規則175.24に準拠しています。
不動産業者（Realtor）は、全米不動産業者協会（NAR）に提携する地域の不動産委員会の現役会員のみが使用できる登録商標です。不動産委員会は、主に不動産ブローカーと販売員で構成される組織です。
代理人関係とは、明示的または黙示的、書面または口頭で行われた契約から生じる本人と代理人との間の関係であり、代理人は本人に代わって第三者との取引を行うために雇用されます。代理人とは、他人の権限に基づいて、その他人のために事業を遂行し、または事項を処理することを引き受ける者です。
ブロックバスティングは、少数民族グループの進入により不動産価値が低下するという恐怖を生じさせることで、近隣の住宅所有者に迅速に、多くの場合は市場価格以下で売却するよう促す違法行為です。バインダーは購入者の誠意を証明し、契約金をカバーする合意書です。
不動産の取得とタイトルを定義する重要な用語には以下が含まれます：タイトル抄録（Title Abstract）—タイトルに影響を与えるすべての記録済み書類の要約で、記録順に整理されたもの；取得（Acquisition）—人が不動産を取得するプロセス；逆権取得（Adverse Possession）—法定期間にわたって権利の主張の下で実際的、公開的、悪名高い、排他的、継続的な占有を通じてタイトルを取得すること；譲渡（Alienation）—不動産を他者に譲渡する行為。
3つの鑑定評価方法が定義されます：インカムアプローチ（生産性および収益の資本化による価値評価）、売上比較アプローチ（類似物件の売却価格との比較可能性）、およびコストアプローチ（各別に評価された全ての部分を合算、つまり空き地としての土地価値に建物の再調達原価を加えた後、減価償却を差し引きます）。鑑定評価は専門の鑑定士による不動産価値の推定です。
譲渡制限特約(「売却時期限到来」条項とも呼ばれる)は、担保物が売却された場合、貸し手がローン残高全額の返済を要求することを認めています。償却(Amortization)は、定期的な分割払いで債務を段階的に返済することです。抵当権の引継ぎは、受取人がタイトルを取得し、既存の抵当権債務について個人的に責任を負う場合に発生します。バルーン抵当金支払い(Balloon Mortgage Payment)は、契約期間中、多くの場合終了時に発生する大きな支払いです。
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