45:15-10 Examination required for initial licensure; term, renewal +35New Jersey · bất động sản · Tiếng Việt

Trước khi cấp giấy phép, người nộp đơn (và các đối tác/giám đốc/sĩ quan tham gia hoạt động) phải vượt qua một kỳ thi kiểm tra kiến thức chung về các quy định của NJ về tài sản thực, chuyển nhượng, thế chấp, hợp đồng mua bán, cho thuê, R.S.45:15-1 et seq., quy tắc của Ủy ban và các chủ đề khác. Giấy phép hết hạn vào cuối nhiệm kỳ hai năm và được gia hạn hằng hai năm mà không cần thi, chỉ cần thanh toán phí và hoàn thành giáo dục liên tục.

• ✓Người nộp đơn phải vượt qua kỳ thi bao gồm luật tài sản NJ, chuyển nhượng, thế chấp, hợp đồng mua bán, cho thuê và quy tắc của Ủy ban
• ✓Giấy phép hết hạn vào cuối nhiệm kỳ hai năm
• ✓Gia hạn là hằng hai năm, không cần thi, chỉ cần thanh toán phí và hoàn thành CE
• ✓Nhân viên bán hàng của công ty giới thiệu được miễn khỏi yêu cầu gia hạn CE

Bồi thường có thể được thanh toán bởi người bán, người mua, bên thứ ba, hoặc được chia sẻ giữa các công ty; các thỏa thuận phải bằng văn bản được ký bởi bên liên quan. Việc thanh toán bồi thường một mình không thiết lập mối quan hệ đại lý. Một công ty có thể nhận bồi thường từ nhiều hơn một bên bất kể mối quan hệ của nó.

• ✓Các thỏa thuận bồi thường phải bằng văn bản được ký bởi người bán hoặc người mua theo trường hợp
• ✓Việc thanh toán bồi thường một mình không thiết lập mối quan hệ đại lý
• ✓Một công ty có thể nhận bồi thường từ nhiều hơn một bên bất kể mối quan hệ đại lý của nó
• ✓Bồi thường có thể là phí cố định, phần trăm, hoặc phương pháp hợp pháp khác — tất cả được coi là hoa hồng

Để nhận tiền bù đắp, một công ty phải có thỏa thuận dịch vụ môi giới bằng văn bản — với người mua hoặc người bán (nhà ở) hoặc với người bán nhưng không phải với người mua (thương mại) — quy định các điều khoản bù đắp và, đối với các thỏa thuận với người mua, những gì xảy ra nếu bên kia đưa ra mức bù đắp không đủ. Ngoại lệ: ý kiến định giá của môi giới, phân tích thị trường so sánh, hoặc giới thiệu không có dịch vụ giữa các công ty.

• ✓Bất động sản nhà ở yêu cầu thỏa thuận với người mua hoặc người bán; bất động sản thương mại yêu cầu thỏa thuận chỉ với người bán nhưng không phải với người mua
• ✓Các thỏa thuận với người mua phải giải quyết tình huống bù đắp không đủ (người mua thanh toán chênh lệch hoặc chỉ đạo không hiển thị các danh sách không có bù đắp)
• ✓Không cần thỏa thuận cho BPO, CMA, hoặc giới thiệu không có dịch vụ giữa các công ty

Phí cấp phép ban đầu (bao gồm phí đơn xin $50 và phí Quỹ Bảo Đảm Bất Động Sản được áp dụng là $10 cho nhân viên bán hàng/giới thiệu và $20 cho các nhà môi giới/nhân viên môi giới-bán hàng): các thực thể kinh doanh, nhà môi giới chính, nhà môi giới độc lập và nhân viên môi giới-bán hàng là $270; nhân viên bán hàng và nhân viên bán hàng (giới thiệu) là $160; chi nhánh là $150; giấy phép môi giới tạm thời là $300. Phí gia hạn được đánh giá hai năm một lần cho kỳ hạn hai năm.

• ✓Phí ban đầu bao gồm phí đơn xin $50 cộng với phí Quỹ Bảo Đảm ($10 nhân viên bán hàng/giới thiệu; $20 nhà môi giới/nhân viên môi giới-bán hàng)
• ✓Nhà môi giới/nhân viên môi giới-bán hàng/thực thể kinh doanh/nhà môi giới chính/nhà môi giới độc lập phí ban đầu: $270
• ✓Nhân viên bán hàng và nhân viên bán hàng (giới thiệu) phí ban đầu: $160; chi nhánh: $150; giấy phép môi giới tạm thời: $300
• ✓Phí gia hạn được đánh giá hai năm một lần cho kỳ hạn hai năm theo N.J.S.A. 45:15-15

Phí gia hạn: các tổ chức kinh doanh, broker chính thức, broker chủ sở hữu duy nhất và broker-salesperson $200; salesperson và salesperson (giới thiệu) $100; văn phòng chi nhánh $100. Phí gia hạn trễ: các tổ chức kinh doanh và broker $40; broker-salesperson $20; salesperson và salesperson (giới thiệu) $20.

• ✓Phí gia hạn cấp broker: $200; gia hạn salesperson/giới thiệu: $100; gia hạn văn phòng chi nhánh: $100
• ✓Phí gia hạn trễ cho các tổ chức kinh doanh và brokers: $40
• ✓Phí gia hạn trễ cho broker-salespersons và salespersons/giới thiệu: $20

Phí chuyển nhượng giấy phép là $25 cho các broker-salespersons và salespersons/referral. Cấp lại giấy phép không gia hạn (bao gồm phí đơn xin $50): cấp broker và các thực thể kinh doanh $250; salesperson/referral $150; chi nhánh văn phòng $150. Phí thay đổi là $50 mỗi lần cho thay đổi tên, thay đổi địa chỉ kinh doanh (cộng $10 cho mỗi người giữ giấy phép cá nhân), thay đổi trạng thái, và thay đổi người giám sát chi nhánh.

• ✓Phí chuyển nhượng giấy phép là $25 cho các broker-salespersons và salespersons/referral
• ✓Phí cấp lại: $250 cấp broker/thực thể kinh doanh; $150 salesperson/referral và chi nhánh văn phòng (bao gồm phí đơn xin $50)
• ✓Phí thay đổi tên, thay đổi trạng thái, thay đổi địa chỉ và thay đổi người giám sát chi nhánh là $50 mỗi lần
• ✓Thay đổi địa chỉ kinh doanh thêm $10 cho mỗi người giữ giấy phép cá nhân

Nếu một môi giới được cấp phép qua đời hoặc mất năng lực và không có thành viên/nhân viên nào khác giữ giấy phép môi giới-bán hàng (hoặc một môi giới độc quyền không có nhân viên bán hàng môi giới), ủy ban có thể cấp giấy phép môi giới tạm thời cho một người khác để tiếp tục hoạt động. Người nộp đơn phải đã giữ giấy phép bán hàng trong ít nhất ba năm và nộp đơn trong vòng 30 ngày. Giấy phép tạm thời có hiệu lực đến một năm, không thể gia hạn hoặc cấp lại, và chỉ tiếp tục cho đến khi người được cấp phép có thể học khóa môi giới và vượt qua kỳ thi.

• ✓Người nộp đơn phải đã giữ giấy phép bán hàng ít nhất 3 năm
• ✓Đơn nộp phải được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ khi tử vong hoặc mất năng lực
• ✓Giấy phép môi giới tạm thời có hiệu lực tối đa một năm
• ✓Giấy phép môi giới tạm thời không thể gia hạn hoặc cấp lại
• ✓Yêu cầu giấy chứng tử được công chứng hoặc chứng chỉ mất năng lực của bác sĩ cộng với phí giấy phép thông thường

Một phân bổ của đất chia lô hoặc đất đã chia lô phải tuân theo đạo luật này nếu: (a) bất kỳ lời đề nghị hoặc phân bổ nào được thực hiện tại tiểu bang này; hoặc (b) bất kỳ lời đề nghị nào xuất phát từ bên ngoài tiểu bang này được người chia lô hoặc đại lý hướng đến một người hoặc cư dân trong tiểu bang này.

• ✓Đạo luật áp dụng nếu bất kỳ lời đề nghị hoặc phân bổ đất chia lô nào được thực hiện tại New Jersey
• ✓Đạo luật cũng áp dụng cho các lời đề nghị từ ngoài tiểu bang được hướng đến một người hoặc cư dân trong New Jersey

Mỗi ứng viên bán hàng phải hoàn thành 75 giờ tổng cộng các khóa học giáo dục bất động sản tại một trường có giấy phép của Ủy ban. Ít nhất ba giờ phải là về đạo đức và hành vi đạo đức trong nghề bán hàng, và ít nhất một giờ phải là về nhà ở công bằng và phân biệt đối xử về nhà ở.

• ✓Các ứng viên bán hàng phải hoàn thành 75 giờ giáo dục tiền cấp phép
• ✓Ít nhất 3 giờ phải bao gồm đạo đức và hành vi đạo đức
• ✓Ít nhất 1 giờ phải bao gồm nhà ở công bằng và phân biệt đối xử về nhà ở

Mọi ứng viên môi giới hoặc môi giới-nhân viên bán hàng phải hoàn thành 150 giờ tính chung của các khóa học bất động sản và giáo dục liên quan tại một trường được Uỷ ban cấp phép. Ba mươi giờ phải tập trung vào đạo đức và hành vi đạo đức trong ngành môi giới, và ít nhất một giờ phải tập trung vào công bằng nhà ở và phân biệt đối xử về nhà ở.

• ✓Các ứng viên môi giới/môi giới-nhân viên bán hàng phải hoàn thành 150 giờ giáo dục tiền cấp phép
• ✓30 giờ phải bao gồm đạo đức và hành vi đạo đức
• ✓Ít nhất 1 giờ phải bao gồm công bằng nhà ở và phân biệt đối xử về nhà ở

Ủy Ban có thể miễn trừ một số hoặc tất cả các yêu cầu giáo dục cho những người bán hàng khi trình độ học vấn hoặc kinh nghiệm của ứng viên, theo nhận xét của Ủy Ban, tương đương về cơ bản. Ủy Ban quy định thông qua các quy định các yêu cầu để đủ điều kiện cho một miễn trừ.

• ✓Ủy Ban có thể miễn trừ các yêu cầu giáo dục cho trình độ học vấn hoặc kinh nghiệm tương đương về cơ bản
• ✓Các yêu cầu miễn trừ được quy định bởi quy định của Ủy Ban

Mỗi broker bất động sản phải duy trì một văn phòng chính được chỉ định, mở cửa cho công chúng, hiển thị rõ ràng giấy phép của broker và tất cả các nhân viên được cấp phép. Văn phòng chính là địa chỉ kinh doanh của tất cả các cá nhân được cấp phép. Các văn phòng chi nhánh yêu cầu các giấy phép riêng biệt (₫50 mỗi cái) và phải dưới sự giám sát trực tiếp của một broker-salesperson. Mỗi nơi kinh doanh phải hiển thị rõ ràng tên của broker và các từ 'Licensed Real Estate Broker.' Các văn phòng chính ngoài tiểu bang yêu cầu giấy phép broker hợp lệ ở tiểu bang đó.

• ✓Broker phải duy trì một văn phòng chính được chỉ định mở cửa cho công chúng
• ✓Giấy phép của broker và tất cả giấy phép của nhân viên phải được hiển thị rõ ràng ở văn phòng chính
• ✓Mỗi văn phòng chi nhánh yêu cầu một giấy phép riêng biệt với khoản phí ₫50
• ✓Các văn phòng chi nhánh phải dưới sự giám sát trực tiếp của một broker-salesperson
• ✓Phía ngoài phải hiển thị tên của broker và 'Licensed Real Estate Broker'

Trừ khi được sử dụng để trốn tránh luật, luật không áp dụng cho các quyết định: của chủ sở hữu cho tài khoản của chính mình trong một giao dịch đơn lẻ/cô lập; hoàn toàn cho mục đích công nghiệp hoặc thương mại; theo lệnh của tòa án; bởi một cơ quan chính phủ; như những mảnh đất nghĩa địa; của ÍT HƠN 100 lô/đơn vị/lợi ích; khi các yếu tố chung bị giới hạn ở không gian mở chưa được cải tạo, không có lỗi (trừ khi đăng ký ILSFDA liên bang áp dụng); hoặc trong một dự án hoàn toàn là các đơn vị thuê tạo mối quan hệ chủ nhà và người thuê.

• ✓Các lệnh có ít hơn 100 lô, parcels, đơn vị hoặc lợi ích được miễn trừ
• ✓Các giao dịch chủ sở hữu đơn lẻ/cô lập, được lệnh tòa án, của chính phủ, nghĩa địa, công nghiệp/thương mại và các dự án cho thuê hoàn toàn được miễn trừ trừ khi được sử dụng để trốn tránh luật

Luật cũng không áp dụng cho các đề nghị/nhượng quyền của: nợ được bảo đảm bằng mortgage hoặc deed-of-trust; securities/units của regulated real estate investment trust; securities được đăng ký với NJ Bureau of Securities; và lợi ích oil/gas/mineral hoặc royalty được quy định là securities. NJREC có thể miễn trừ một subdivision hoặc các lô đất của nó khi thực thi không cần thiết do số lượng nhỏ hoặc tính chất hạn chế của đề nghị. Người chia tách hoàn thành đăng ký thứ cấp được miễn trừ khỏi yêu cầu đăng ký section 4.

• ✓Các securities được đăng ký, regulated REIT interests, mortgage-secured indebtedness, và securities-regulated mineral interests được miễn trừ
• ✓NJREC có thể miễn trừ các đề nghị nhỏ hoặc tính chất hạn chế, và các người chia tách secondary-registration được miễn trừ khỏi section 4 registration

Trong các kỳ thi cấp giấy phép cho đại lý, đại lý-nhân viên bán hàng, nhân viên bán hàng, hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu): thí sinh không được tham khảo bất kỳ ghi chú, sách hoặc bản ghi nhớ nào; việc sao chép các câu hỏi hoặc ghi chú cho mục đích cá nhân bị nghiêm cấm; và không thí sinh nào được phép rời khỏi phòng thi trừ khi có sự cho phép của người coi thi.

• ✓Thí sinh không được tham khảo các ghi chú, sách hoặc bản ghi nhớ trong kỳ thi
• ✓Việc sao chép các câu hỏi hoặc ghi chú cá nhân bị nghiêm cấm
• ✓Không thí sinh nào được phép rời khỏi phòng thi trừ khi có sự cho phép của người coi thi

Các kỳ thi cấp chứng chỉ bất động sản theo yêu cầu của N.J.S.A. 45:15-10 phải được vượt qua bởi tất cả các ứng viên broker, broker-salesperson, salesperson và salesperson (referral) trước khi cấp chứng chỉ. Các kỳ thi là dạng trắc nghiệm được chuẩn bị bởi một dịch vụ kiểm tra do Commission chỉ định. Các khoản phí để tham gia kỳ thi và quét vân tay là phí dịch vụ được thanh toán trực tiếp cho dịch vụ kiểm tra và nhà cung cấp vân tay, riêng biệt với phí Commission.

• ✓Tất cả các ứng viên cấp chứng chỉ phải vượt qua kỳ thi trắc nghiệm được chuẩn bị bởi một dịch vụ kiểm tra được chỉ định
• ✓Phí kỳ thi và vân tay là phí dịch vụ được thanh toán trực tiếp cho các nhà cung cấp, không phải cho Commission

Một nhân viên bán hàng (referral) chưa từng được cấp phép trước đây như broker/broker-salesperson/salesperson có thể nâng cấp lên nhân viên bán hàng dựa trên thời gian nắm giữ: dưới một năm không yêu cầu giáo dục liên tục; từ một đến sáu năm yêu cầu hoàn thành 24 giờ CE chủ đề cơ bản trong hai năm ngay trước khi nộp đơn; hơn sáu năm yêu cầu hoàn thành toàn bộ khóa học trước khi được cấp phép.

• ✓Nhân viên referral được cấp phép dưới một năm: không yêu cầu giáo dục liên tục để trở thành nhân viên bán hàng
• ✓Nhân viên referral được cấp phép 1–6 năm: hoàn thành 24 giờ CE chủ đề cơ bản trong hai năm trước đó
• ✓Nhân viên referral được cấp phép hơn 6 năm: phải hoàn thành toàn bộ khóa học trước khi được cấp phép
• ✓Các quy tắc chỉ áp dụng cho những người chưa từng được cấp phép trước đây như broker, broker-salesperson, hoặc salesperson

Mỗi người có giấy phép phải cung cấp tất cả các hồ sơ giao dịch, sách tài khoản, công cụ, tài liệu và biểu mẫu để Ủy ban thanh tra khi liên quan đến điều tra khiếu nại. Ủy ban có thể phát hành trát tòa, tuyên thệ và tiến hành các cuộc điều trần. Tất cả các tệp giao dịch, danh sách và quản lý tài sản phải được duy trì tại các văn phòng của các nhà môi giới sử dụng lao động/công ty/hợp tác xã; khi rời đi hoặc chuyển nhượng, không có nhân viên bán hàng (giới thiệu), nhân viên bán hàng hoặc nhân viên môi giới nào được phép lấy nội dung tệp tin ra khỏi các văn phòng của nhà môi giới.

• ✓Mỗi người có giấy phép phải cung cấp hồ sơ để Ủy ban thanh tra khi liên quan đến điều tra khiếu nại
• ✓Ủy ban có thể phát hành trát tòa, tuyên thệ và tiến hành các cuộc điều trần điều tra
• ✓Tệp giao dịch, danh sách và quản lý tài sản phải được duy trì tại các văn phòng của nhà môi giới sử dụng lao động/công ty/hợp tác xã
• ✓Các nhân viên bán hàng/nhân viên môi giới rời đi hoặc chuyển nhượng không được phép lấy nội dung tệp tin ra khỏi các văn phòng của nhà môi giới
• ✓Khái niệm 'Tệp tin' có nghĩa là tất cả các hồ sơ giao dịch cần thiết phải duy trì theo N.J.A.C. 11:5-5.4

Một người gốc không chịu trách nhiệm về hành động, sai sót hoặc bỏ sót của một đại lý hoặc người môi giới giao dịch trừ khi người gốc đã tham gia vào, ủy quyền hoặc hưởng lợi từ đó (trách nhiệm được giới hạn theo giá trị của lợi ích ngoại trừ những thiệt hại trừng phạt). Một công ty không chịu trách nhiệm về thông tin điều kiện tài sản mà người bán không cung cấp nếu công ty đã nỗ lực hợp lý bao gồm thẩm vấn và kiểm tra trực quan.

• ✓Người gốc không chịu trách nhiệm trừ khi họ tham gia vào, ủy quyền hoặc hưởng lợi từ hành động
• ✓Trách nhiệm từ lợi ích được giới hạn theo giá trị của lợi ích đó ngoại trừ những thiệt hại trừng phạt
• ✓Công ty không chịu trách nhiệm về thông tin tài sản của người bán chưa được tiết lộ nếu công ty đã nỗ lực hợp lý (thẩm vấn và kiểm tra trực quan)

Trừ khi có thỏa thuận khác bằng văn bản, một chủ thể không thể bị truy cứu về kiến thức về các sự kiện mà công ty biết nhưng chủ thể không thực sự biết, và công ty không thể bị truy cứu về kiến thức về các sự kiện mà chỉ chủ thể biết, với điều kiện công ty đã nỗ lực hợp lý để xác định thông tin về điều kiện vật lý quan trọng.

• ✓Kiến thức thường không được quy trách giữa chủ thể và công ty trừ khi thực sự biết
• ✓Công ty phải nỗ lực hợp lý (yêu cầu thông tin và kiểm tra trực quan) để áp dụng sự bảo vệ này

Không cấp giấy phép cho bất kỳ người nào được biết là đã bị kết tội trong vòng năm năm trước đây về giả mạo, trộm cắp, cướp, bất kỳ tội danh liên quan đến trộm cắp ngoài việc trộm ở cửa hàng, âm mưu hình sự để lừa dối, hoặc các tội danh tương tự, cũng như không cấp cho bất kỳ đối tác, hiệp hội hay công ty nào mà người đó là thành viên, nhân viên, giám đốc, viên chức, hoặc cổ đông kiểm soát. Không cấp hoặc gia hạn giấy phép cho người bị kết tội về tội danh liên quan đến tình dục được yêu cầu phải đăng ký theo Luật Megan (C.2C:7-2).

• ✓Không cấp giấy phép nếu bị kết tội trong vòng 5 năm về giả mạo, trộm cắp, cướp, tội danh liên quan đến trộm cắp (ngoại trừ trộm ở cửa hàng) hoặc âm mưu lừa dối
• ✓Lệnh cấm áp dụng cho các công ty hợp tác và tổ chức mà người bị cấm có quyền kiểm soát hoặc là nhân viên/giám đốc
• ✓Không cấp hoặc gia hạn giấy phép cho người bị kết tội về tội danh liên quan đến tình dục (Luật Megan)

Khi nộp đơn đăng ký hợp lệ với tên các nhà môi giới được cấp phép authorized NJ, với số tiền phí chính xác, statement of record (mục 10) và proposed public offering statement, NJREC sẽ phát hành thông báo về việc nộp hồ sơ. Trong vòng 90 ngày kể từ thông báo nộp hồ sơ, NJREC phải đưa ra lệnh đăng ký hoặc từ chối. Nếu không có lệnh từ chối được đưa ra trong vòng 90 ngày, các lô đất được coi là đã đăng ký trừ khi người nộp đơn đã đồng ý bằng văn bản về sự chậm trễ.

• ✓NJREC phải đăng ký hoặc từ chối trong vòng 90 ngày kể từ thông báo nộp hồ sơ
• ✓Nếu không có lệnh từ chối được đưa ra trong vòng 90 ngày, dự án chia lô được coi là đã đăng ký trừ khi người nộp đơn đã đồng ý bằng văn bản về sự chậm trễ

Nếu các yêu cầu của mục 9 được đáp ứng, NJREC đăng ký đất đai và chỉ định biểu mẫu công bố công khai. Nếu các yêu cầu không được đáp ứng, NJREC thông báo cho người nộp đơn rằng đơn xin phải được sửa chữa trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được; những phát hiện sơ bộ này không yêu cầu phiên tòa. Một yêu cầu bằng văn bản để được tòa xử sẽ tạm dừng lệnh từ chối cho đến khi phiên tòa được tiến hành và quyết định được đưa ra.

• ✓Người nộp đơn có 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo thiếu hụt để sửa chữa đơn xin
• ✓Một yêu cầu bằng văn bản để được tòa xử sẽ tạm dừng lệnh từ chối cho đến khi phiên tòa được tiến hành và quyết định được đưa ra

Tại bất kỳ buổi xem nhà nào dành cho công chúng nói chung, phải có biển báo đặt tại lối vào hoặc trên phiếu đăng ký thông báo cho những người mua tiềm năng rằng công ty chủ trì đại diện cho người bán chỉ và không có mối quan hệ với người mua — trừ khi người mua không có thỏa thuận agency độc quyền và đồng ý cho đại lý trở thành đại lý kép công khai hoặc được chỉ định.

• ✓Phải có biển báo đặt tại lối vào hoặc trên phiếu đăng ký tại các buổi mở cửa
• ✓Biển báo thông báo rằng công ty đại diện cho người bán chỉ
• ✓Thông tin được cung cấp cho đại lý mở cửa KHÔNG được coi là bí mật và có thể được tiết lộ cho người bán
• ✓Những người mua được đại diện độc quyền phải công khai sự đại diện đó trên phiếu đăng ký

Các hoạt động môi giới của một nhân viên bán hàng được cấp giấy phép tại công ty giới thiệu bất động sản (một nhân viên bán hàng (giới thiệu)) bị giới hạn về phạm vi. Phần này, trong Chương phụ 6 (Thực hiện Kinh doanh), cụ thể quản lý những nhân viên bán hàng công ty giới thiệu và định nghĩa tập hợp các hoạt động bị hạn chế mà họ có thể thực hiện.

• ✓Một nhân viên bán hàng (giới thiệu) có các hoạt động môi giới bị giới hạn chỉ trong những hoạt động được quy định trong N.J.A.C. 11:5-6.10
• ✓Chương phụ 6 cũng quản lý quảng cáo, hợp đồng, tiết lộ thông tin, và thông tin người tiêu dùng mặc dù không được tái tạo ở đây

Một Bureau of Real Estate Education được thành lập trong Division của NJ Real Estate Commission trong Bộ Bảo hiểm, chịu trách nhiệm cấp giấy phép cho các trường pre-licensure về bất động sản và các giảng viên.

• ✓Bureau of Real Estate Education quản lý cấp giấy phép cho các trường pre-licensure và giảng viên
• ✓Bureau nằm trong Commission Division trong Bộ Bảo hiểm

Không trường nào được phép tiến hành các khóa học giáo dục bất động sản đáp ứng các yêu cầu tiền cấp phép trừ khi được cấp phép như một trường bất động sản. Cấp phép yêu cầu các chủ sở hữu, quản lý và cơ sở vật chất phải đáp ứng các tiêu chuẩn, và các chủ sở hữu/cán bộ/giám đốc/những người nắm giữ lợi ích kiểm soát phải chủ động chứng minh phẩm chất đạo đức tốt.

• ✓Các trường phải được cấp phép để tiến hành các khóa học tiền cấp phép đủ điều kiện
• ✓Các chủ sở hữu, quản lý và cơ sở vật chất phải đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn cấp phép
• ✓Các chủ sở hữu và cán bộ phải chủ động chứng minh phẩm chất đạo đức tốt

Không có người nào (ngoại trừ diễn giả khách mời) có thể dạy các khóa học bất động sản đủ điều kiện trừ khi được cấp phép làm giáo viên bất động sản. Cấp phép yêu cầu chứng minh phẩm chất đạo đức tốt, hoàn thành khóa học giáo viên được Ủy ban phê duyệt, vượt qua kỳ thi viết dưới sự giám sát của Ủy ban, và đáp ứng các yêu cầu khác.

• ✓Các giáo viên (ngoại trừ các diễn giả khách mời) phải có giấy phép để dạy các khóa học đủ điều kiện
• ✓Các giáo viên phải hoàn thành khóa học giáo viên được Ủy ban phê duyệt và vượt qua kỳ thi viết
• ✓Các giáo viên phải chứng minh phẩm chất đạo đức tốt

Một người có giấy phép bị thu hồi theo R.S.45:15-17 hoặc C.45:15-19.1 không thể là đối tác chung, sĩ quan, giám đốc hoặc chủ sở hữu có lợi ích kiểm soát trong một đối tác được cấp phép, đối tác hạn chế hoặc tập đoàn, cũng như không được giữ lại, tuyển dụng hoặc nhận tiền công từ người có giấy phép, không thể chiếm hoặc chia sẻ không gian văn phòng trong văn phòng được cấp phép trong thời kỳ thu hồi.

• ✓Người bị thu hồi giấy phép không thể nắm giữ lợi ích kiểm soát trong một thực thể được cấp phép
• ✓Người bị thu hồi giấy phép không thể được tuyển dụng hoặc nhận tiền công từ bất kỳ người có giấy phép nào
• ✓Người bị thu hồi giấy phép không thể chiếm hoặc chia sẻ không gian văn phòng trong văn phòng được cấp phép trong thời kỳ thu hồi

Phí đăng ký ban đầu là $500,00 cộng $35,00 cho mỗi lô/thửa đất/đơn vị/quyền lợi, không vượt quá $3.000,00, và có hiệu lực trong một năm kể từ khi được phê duyệt. NJREC có thể điều chỉnh phí để hợp lý bao gồm nhưng không vượt quá chi phí quản lý. NJREC có thể yêu cầu kiểm tra tại chỗ; người đăng ký thanh toán phí kiểm tra bằng chi phí đi lại từ NJ cộng với các chi phí bổ sung, tất cả được tính toán cho người nộp đơn. Các đăng ký được phê duyệt theo P.L.1975, c.235 trước khi ban hành được miễn phí đăng ký ban đầu; phí nộp hợp nhất phù hợp với phí đăng ký ban đầu.

• ✓Phí đăng ký ban đầu = $500 cộng $35 cho mỗi lô/đơn vị, hạn mức $3.000, có hiệu lực một năm kể từ khi được phê duyệt
• ✓Người đăng ký thanh toán phí kiểm tra bao gồm chi phí đi lại khứ hồi từ NJ và các chi phí bổ sung, phải được giải thích cho người nộp đơn

Ủy ban Bất động sản New Jersey có thể ban hành các quy định theo Luật Thủ tục Hành chính để thực hiện P.L.2024, c.32. Các quyền, biện pháp khắc phục và cấm chỉ của Luật này là bổ sung cho các quyền common law và quy định pháp luật và không hủy bỏ chúng. Luật có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024.

• ✓Ủy ban Bất động sản New Jersey có thể ban hành các quy định theo Luật Thủ tục Hành chính
• ✓Các biện pháp khắc phục của Luật là tích lũy và không hủy bỏ các quyền common law hoặc quy định pháp luật
• ✓P.L.2024, c.32 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024

Khi giấy phép của một đối tác, quan chức, giám đốc hoặc chủ sở hữu có lợi ích kiểm soát bị thu hồi, ủy ban phải thu hồi giấy phép của tổ chức trừ khi các điều kiện thoái vốn được đáp ứng trong khoảng thời gian cố định: các mối liên kết đối tác bị chặn đứng và lợi ích bị thoái vốn, các quan chức công ty bị chấm dứt và lợi ích kiểm soát bị thoái vốn, hoặc lợi ích hợp tác hạn chế bị thoái vốn. 'Lợi ích kiểm soát' có nghĩa là 5% hoặc hơn vốn chủ sở hữu/quyền sở hữu.

• ✓Giấy phép của tổ chức bị thu hồi trừ khi mối liên kết của người bị thu hồi bị chặt đứt và lợi ích bị thoái vốn
• ✓'Lợi ích kiểm soát' có nghĩa là 5% hoặc hơn vốn của một công ty hoặc quyền sở hữu đối tác
• ✓Thoái vốn/chặt đứt phải xảy ra trong khoảng thời gian cố định do ủy ban quy định

Khi nhận được đơn xin phù hợp kèm theo bản khai báo hồ sơ, NJREC thẩm tra để xác định rằng: người phân chia có thể chuyển nhượng lợi ích nếu người mua tuân thủ (các điều khoản phát hành/biện pháp bảo vệ ủy thác nếu cần thiết); các cải tiến đề xuất sẽ được hoàn thành hợp lý như đã trình bày; quảng cáo và kế hoạch quảng bá không sai sự thật, gây nhầm lẫn, hoặc phân biệt đối xử và cung cấp công khai đầy đủ và công bằng; người phân chia (và các cấp chủ) không có các khoản lưu ý hoặc lệnh cấm hạn chế; và các yêu cầu của bản tuyên bố cung cấp công khai theo phần 12 được đáp ứng.

• ✓Quảng cáo và kế hoạch quảng bá không được sai sự thật, gây nhầm lẫn, hoặc phân biệt đối xử và phải cung cấp công khai đầy đủ và công bằng
• ✓Người phân chia (và các cấp chủ của công ty) phải không có các khoản lưu ý bán đất hoặc lệnh cấm hạn chế liên quan đến từ chối

Mỗi cá nhân, đối tác hoặc công ty được cấp phép làm broker phải duy trì một tài khoản trust hoặc escrow đặc biệt tại một tổ chức lưu ký được phê duyệt của NJ cho tất cả tiền nhận được làm broker, đại lý escrow hoặc người giữ tạm thời quỹ của người khác. Tài khoản phải mang tên của broker được cấp phép, được chỉ định là 'tài khoản trust' hoặc 'tài khoản escrow,' được giữ riêng biệt với tất cả các tài khoản cá nhân/kinh doanh, và tất cả các séc/phiếu gửi tiền phải mang các từ 'tài khoản trust' hoặc 'tài khoản escrow.' Các broker-salesperson được miễn trừ. Các broker cũng có thể thiết lập một tài khoản escrow lãi suất riêng biệt cho một giao dịch cụ thể.

• ✓Broker phải duy trì một tài khoản trust hoặc escrow riêng biệt tại một tổ chức lưu ký được phê duyệt của NJ
• ✓Tài khoản phải mang tên của broker được cấp phép và được giữ riêng biệt với các tài khoản cá nhân/kinh doanh
• ✓Tất cả các séc và phiếu gửi tiền phải chứa các từ 'tài khoản trust' hoặc 'tài khoản escrow'
• ✓Yêu cầu này không áp dụng cho broker-salesperson
• ✓Các tài khoản escrow lãi suất dành riêng cho giao dịch phải được giữ riêng biệt với các quỹ khác

Bản tuyên bố ghi danh phải bao gồm: tên/địa chỉ/quyền lợi của những người có quyền lợi; mô tả pháp lý, tổng diện tích, địa hình, và bản đồ được vẽ theo tỷ lệ, ký/đóng dấu bởi kỹ sư chuyên nghiệp hoặc người khảo sát đất đai cho thấy kích thước lô đất và mối quan hệ với các cải tiến; điều kiện sở hữu với tất cả các ghi nợ/hạn chế/cam kết; các điều khoản chung về nhân quyền; điều kiện tiếp cận, các điều kiện tiếng ồn/an toàn bất thường, sẵn có công cộng, và lịch trình cải tiến; liệu tài sản có tuân theo các lực lượng tự nhiên hoặc nằm trong khu vực nguy hiểm lũ lụt do liên bang chỉ định; hậu quả và bảo vệ giám sát toàn bộ; tài liệu tổ chức; các công cụ sở hữu/lien; các hình thức chuyển nhượng; các công cụ dễ dàng; báo cáo tài chính; hợp đồng quản lý/giải trí; trạng thái tuân thủ chính phủ; và báo cáo kịp thời những thay đổi trọng yếu.

• ✓Bản tuyân bố ghi danh phải công bố liệu tài sản có nằm trong khu vực nguy hiểm lũ lụt do liên bang chỉ định và hậu quả giám sát toàn bộ
• ✓Bản đồ phân chia phải được vẽ theo tỷ lệ và ký/đóng dấu bởi kỹ sư chuyên nghiệp có giấy phép hoặc người khảo sát đất đai

Thông tin trong bất kỳ bản tuyên bố ghi danh nào, cộng với các bổ sung và sửa chữa cần thiết (phần 10), phải được công khai cho công chúng theo các quy định của NJREC, và các bản sao phải được cung cấp cho mỗi ứng viên với mức phí hợp lý do ủy ban quy định.

• ✓Thông tin bản tuyên bố ghi danh phải được công khai cho công chúng theo các quy định của NJREC
• ✓Các bản sao phải được cung cấp cho mỗi ứng viên với mức phí hợp lý do NJREC quy định

Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, P.L. 2024, c.32 đã bổ sung các mục 45:15-16.86 đến 45:15-16.101, thiết lập các mối quan hệ đại lý theo luật định (buyer's agent, seller's agent, disclosed dual agent, designated agent, và transaction broker), yêu cầu các thỏa thuận dịch vụ brokerage bằng văn bản, và thêm biển báo tiết lộ open-house bắt buộc. Các quy định này áp dụng cùng với — và không thay thế — các quy định cấp phép hiện có.

• ✓RECPEA có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, bổ sung các mục 45:15-16.86 đến 45:15-16.101
• ✓Nó thiết lập các mối quan hệ đại lý theo luật định và yêu cầu các thỏa thuận dịch vụ brokerage bằng văn bản cộng với biển báo tiết lộ open-house bắt buộc

Ủy ban chỉ phê chuẩn một tổ chức lưu ký nếu nó cung cấp xác nhận bằng văn bản rằng nó sẽ ngay lập tức thông báo cho ủy ban về bất kỳ séc hoặc công cụ thanh toán bị từ chối hoặc không đủ tiền được viết trên tài khoản ký quỹ hoặc tín thác của người môi giới.

• ✓Tổ chức lưu ký phải cung cấp xác nhận bằng văn bản để được phê chuẩn
• ✓Tổ chức phải thông báo ngay cho ủy ban về bất kỳ séc hoặc công cụ thanh toán bị từ chối hoặc không đủ tiền trên tài khoản ký quỹ hoặc tín thác của người môi giới

Mối quan hệ đại lý là mối quan hệ được tạo ra theo luật giữa một công ty môi giới và một chủ thể liên quan đến các dịch vụ môi giới bất động sản. 'Đại lý' có nghĩa là một công ty môi giới bất động sản (bao gồm các nhà môi giới liên kết, nhân viên bán hàng môi giới, và những người bán hàng được cấp phép theo R.S.45:15-1 et seq.) có mối quan hệ đại lý với một chủ thể. 'Công ty môi giới' bao gồm các nhà môi giới, nhân viên bán hàng môi giới, và những người bán hàng được phép cung cấp các dịch vụ môi giới và liên kết với công ty, đồng thời cũng bao gồm bất kỳ ai hoạt động như đại lý/nhân viên của một nhà phân chia dưới Full Disclosure Act.

• ✓Một mối quan hệ đại lý tồn tại giữa một CÔNG TY môi giới và một chủ thể, với các đơn vị cấp phép liên kết hoạt động như đại lý
• ✓Nhà môi giới cũng bao gồm bất kỳ người được cấp phép nào hoạt động như đại lý/nhân viên của một nhà phân chia theo C.45:15-16.28

'Dịch vụ môi giới' có nghĩa là cung cấp các dịch vụ theo yêu cầu giấy phép bất động sản theo Chương 15 của Tiêu đề 45. 'Hợp đồng dịch vụ môi giới' là một hợp đồng BẰNG VĂN BẢN giữa công ty môi giới và người giao phó, giao phó cho công ty đó đại diện cho người giao phó với tư cách là một đại lý hoặc làm việc với người mua/người bán với tư cách là một người môi giới giao dịch. Các ví dụ bao gồm các hợp đồng niêm yết bán hàng và cho thuê; hợp đồng đại lý người mua-người thuê nhà; và các hợp đồng người môi giới giao dịch, đại lý kép, và đại lý được chỉ định.

• ✓Hợp đồng dịch vụ môi giới phải bằng văn bản
• ✓Các hợp đồng dịch vụ môi giới bao gồm các hợp đồng niêm yết, đại lý người mua-người thuê, người môi giới giao dịch, đại lý kép, và các hợp đồng đại lý được chỉ định

Người 'mua' có nghĩa là một người mua thực tế hoặc tiềm năng, hoặc một người thuê nhà thực tế/tiềm năng trong giao dịch cho thuê hoặc hợp đồng thuê. Một 'đại lý của người mua' là một công ty môi giới (có các chủ nhân được cấp phép liên kết) có mối quan hệ đại lý và chỉ làm việc với người mua, nợ người mua các nghĩa vụ fiduciary. 'Bất động sản thương mại' có nghĩa là một quyền sở hữu fee, possessory estate hoặc lease trong bất động sản thực NJ khác ngoài bất động sản được xây dựng với một đơn vị gia đình đơn hoặc một cấu trúc đa gia đình có bốn hoặc ít hơn đơn vị dân cư, hoặc bất động sản chưa được cải tiến như vậy.

• ✓Đại lý của người mua chỉ làm việc với người mua và nợ người mua các nghĩa vụ fiduciary
• ✓Bất động sản thương mại không bao gồm bất động sản được xây dựng bằng một đơn vị gia đình đơn hoặc một cấu trúc đa gia đình có bốn hoặc ít hơn đơn vị dân cư

Một nhà môi giới bất động sản hoạt động như đại lý ký quỹ hoặc người giữ chứng chỉ tạm thời của quỹ của người khác không được phép nhận, thu được hoặc sử dụng bất kỳ lãi suất kiếm được trên những quỹ đó cho mục đích sử dụng cá nhân hoặc kinh doanh của chính người môi giới.

• ✓Nhà môi giới không được phép sử dụng lãi suất kiếm được từ quỹ ký quỹ cho mục đích sử dụng cá nhân hoặc kinh doanh
• ✓Áp dụng cho những nhà môi giới hoạt động như đại lý ký quỹ hoặc người giữ chứng chỉ tạm thời

Một người có giấy phép nhận tiền của người khác làm đại diện của một người môi giới hoạt động như tác nhân escrow hoặc người giám sát tạm thời phải chỉ chấp nhận chúng dưới dạng tiền mặt hoặc một công cụ có thể thương lượng được thanh toán cho người môi giới (hoặc hình thức khác do ủy ban quy định). Người có giấy phép phải ngay lập tức kiểm kê và chuyển giao quỹ cho người môi giới để gửi vào tài khoản escrow/trust, hoặc xử lý chúng theo yêu cầu của thỏa thuận escrow.

• ✓Tiền phải là tiền mặt hoặc công cụ có thể thương lượng được thanh toán cho người môi giới
• ✓Người có giấy phép phải ngay lập tức kiểm kê và chuyển giao quỹ cho người môi giới
• ✓Quỹ được gửi vào tài khoản escrow/trust hoặc xử lý theo thỏa thuận escrow

Tất cả các giấy phép được cấp dưới dạng do ủy ban quy định, hiển thị tên và địa chỉ của người có giấy phép cùng với con dấu của ủy ban. Mỗi môi giới phải gửi thông báo bằng văn bản về bất kỳ thay đổi địa chỉ kinh doanh nào, sau đó ủy ban sẽ cấp giấy phép mới cho kỳ hạn còn lại với mức phí $50 cho giấy phép môi giới mới plus $10 cho mỗi chứng chỉ bổ sung. Thay đổi địa chỉ mà không có thông báo và cấp giấy phép môi giới mới sẽ tự động hủy giấy phép.

• ✓Môi giới phải gửi thông báo bằng văn bản về bất kỳ thay đổi địa chỉ kinh doanh nào
• ✓Phí giấy phép môi giới mới là $50; $10 cho mỗi chứng chỉ bổ sung
• ✓Thay đổi địa chỉ mà không có thông báo sẽ tự động hủy giấy phép hiện tại

Tất cả các giấy phép broker, broker-salesperson và salesperson được giữ bởi broker người sử dụng lao động, trong khi thẻ pocket được cấp cho licensee để mang theo khi làm việc. Khi chấm dứt hoặc từ chức, phải gửi thông báo bằng văn bản với ngày có hiệu lực. Trong vòng năm ngày làm việc, broker phải giao giấy phép cho hội đồng (kèm bản sao thông báo cho licensee) hoặc cung cấp tài liệu chuyển nhượng. Không licensee nào được phép hoạt động theo giấy phép sau khi chấm dứt cho đến khi được hội đồng phê duyệt. Giấy phép mới được cấp sau khi thanh toán $25 và chứng minh sự liên kết với broker mới. Một salesperson/broker-salesperson chỉ có thể được cấp phép dưới một broker tại một thời điểm.

• ✓Broker người sử dụng lao động giữ giấy phép; licensee mang thẻ pocket
• ✓Broker phải giao giấy phép chấm dứt cho hội đồng trong vòng 5 ngày làm việc
• ✓Giấy phép mới được cấp sau khi thanh toán $25 và chứng minh sự liên kết với broker mới
• ✓Broker-salesperson hoặc salesperson không thể được cấp phép với nhiều hơn một broker cùng một lúc
• ✓Licensee không thể hoạt động theo giấy phép sau khi chấm dứt cho đến khi được hội đồng phê duyệt

Phí lưỡng niên là $200 cho giấy phép môi giới, $200 cho giấy phép môi giới-nhân viên bán hàng, $100 cho giấy phép nhân viên bán hàng, và $100 cho giấy phép văn phòng chi nhánh. Phí gia hạn muộn là $20 cho nhân viên bán hàng/môi giới-nhân viên bán hàng và $40 cho môi giới. Ủy ban phải từ chối gia hạn giấy phép của những người bị kết án về các tội danh được liệt kê. Việc thu hồi hoặc tạm dừng giấy phép môi giới sẽ tự động tạm dừng tất cả các giấy phép nhân viên bán hàng và môi giới-nhân viên bán hàng liên kết đang chờ thay đổi môi giới.

• ✓Phí lưỡng niên: môi giới $200, môi giới-nhân viên bán hàng $200, nhân viên bán hàng $100, văn phòng chi nhánh $100
• ✓Phí gia hạn muộn: $20 nhân viên bán hàng/môi giới-nhân viên bán hàng, $40 môi giới
• ✓Ủy ban phải từ chối gia hạn giấy phép của người được cấp phép bị kết án về các tội danh được liệt kê
• ✓Việc thu hồi/tạm dừng giấy phép môi giới sẽ tự động tạm dừng các giấy phép của những người được cấp phép liên kết
• ✓Các văn phòng ngoài bang yêu cầu môi giới phải có giấy phép hợp lệ hoàn toàn có hiệu lực ở bang đó

Không có nhân viên bán hàng bất động sản hoặc nhân viên môi giới-bán hàng nào được phép chấp nhận hoa hồng hoặc bất kỳ xem xét có giá trị nào cho bất kỳ hành động nào được chỉ định từ bất kỳ người nào ngoại trừ công ty môi giới hoặc nhà thầu của họ, người đó phải là một nhà môi giới bất động sản được cấp phép.

• ✓Nhân viên bán hàng/nhân viên môi giới-bán hàng chỉ có thể nhận tiền bù từ công ty môi giới/nhà thầu của họ
• ✓Công ty môi giới/nhà thầu phải là một nhà môi giới bất động sản được cấp phép

Một khoản chiết khấu được broker trả cho người mua bất động sản dân cư phải được tính toán sau khi người mua thương lượng về tỷ lệ chiết khấu, được ghi chép bằng văn bản hoặc thỏa thuận đại lý mua hàng ngay từ đầu mối quan hệ, và được công bố cho tất cả các bên bao gồm bất kỳ người cho vay thế chấp nào. Chiết khấu không thể được trả cho những người không có giấy phép để thực hiện các hành động yêu cầu cấp giấy phép, không thể phụ thuộc vào việc sử dụng các dịch vụ/sản phẩm broker khác, và không thể dựa trên xổ số, cuộc thi hoặc trò chơi.

• ✓Chiết khấu phải được tính toán sau khi người mua thương lượng về tỷ lệ và được ghi chép bằng văn bản
• ✓Chiết khấu phải được công bố cho tất cả các bên bao gồm bất kỳ người cho vay thế chấp nào
• ✓Chiết khấu không thể được trả cho một người không có giấy phép để thực hiện các hành động yêu cầu cấp giấy phép
• ✓Chiết khấu không thể phụ thuộc vào việc sử dụng các dịch vụ broker khác hoặc dựa trên xổ số/cuộc thi/trò chơi

Bất kỳ quảng cáo nào cho hoàn tiền phải bao gồm một tiết lộ về nghĩa vụ của người mua phải trả các khoản thuế áp dụng trên hoàn tiền và thông báo liên hệ với một chuyên gia thuế về các hàm ý thuế. Các tiết lộ này phải được hiển thị rõ ràng và nổi bật, với kích thước văn bản bằng hoặc lớn hơn văn bản quảng cáo.

• ✓Quảng cáo phải tiết lộ nghĩa vụ của người mua phải trả các khoản thuế áp dụng trên hoàn tiền
• ✓Quảng cáo phải tư vấn cho người mua liên hệ với một chuyên gia thuế
• ✓Văn bản tiết lộ phải bằng hoặc lớn hơn văn bản quảng cáo

Mỗi broker, broker-salesperson, hoặc salesperson có giấy phép phải hoàn thành tối đa 16 giờ giáo dục liên tục như một điều kiện của việc gia hạn hai năm, ngoại trừ những người bán hàng có giấy phép tại công ty giới thiệu và những người môi giới/người bán môi giới có kinh nghiệm 40 năm trở lên. Ủy ban phê duyệt các khóa CE, nhà cung cấp và giảng viên thông qua Ủy ban Tư vấn Tình nguyện gồm 14 thành viên. Các trường bất động sản được cấp giấy phép và giảng viên được coi là nhà cung cấp/giảng viên được phê duyệt. Ủy ban có thể cấp tín chỉ cho các khóa học ngoài tiểu bang và miễn trừ các yêu cầu do bệnh tật, khẩn cấp, khó khăn hoặc phục vụ quân đội hoạt động.

• ✓Tối đa 16 giờ CE được yêu cầu là điều kiện của việc gia hạn giấy phép hai năm
• ✓Những người bán hàng có công ty giới thiệu được miễn trừ CE
• ✓Những người môi giới/người bán môi giới có kinh nghiệm 40 năm trở lên được miễn trừ CE
• ✓Ủy ban Tư vấn Tình nguyện gồm 14 thành viên khuyến nghị phê duyệt các khóa học, nhà cung cấp và giảng viên
• ✓Ủy ban có thể miễn trừ CE do bệnh tật, khẩn cấp, khó khăn hoặc phục vụ quân đội hoạt động