§ 11:5-7.2 Prohibition Against Kickbacks for Related Business Referrals +16New Jersey · bất động sản · Tiếng Việt

Một người có giấy phép được phép solicits hoặc chấp nhận bất kỳ khoản phí, kickback, bồi thường, hoặc bất kỳ giá trị nào chỉ để giới thiệu khách hàng hoặc khách hàng cho một người cho vay, môi giới thế chấp, hoặc nhà cung cấp dịch vụ liên quan khác sẽ phải chịu trừng phạt của Ủy ban vì hành vi thể hiện sự không xứng đáng, thiếu thiện chí và không trung thực. Bất kỳ bồi thường nào được nhận theo N.J.A.C. 11:5-7.1(e) cho dịch vụ trong các giao dịch liên quan phải là cho dịch vụ thực tế được thực hiện vượt ra ngoài chỉ giới thiệu. Tuân thủ các quy định chống kickback của RESPA (12 U.S.C. § 2607), các quy định của nó, hoặc bất kỳ ý kiến HUD nào liên quan đến RESPA được coi là tuân thủ phần này.

• ✓Chấp nhận khoản phí, kickback, hoặc bất kỳ giá trị nào chỉ để giới thiệu cho người cho vay, môi giới thế chấp, hoặc nhà cung cấp dịch vụ liên quan bị cấm và có thể bị trừng phạt
• ✓Bồi thường cho các giao dịch liên quan phải dành cho dịch vụ thực tế được thực hiện vượt ra ngoài chỉ giới thiệu
• ✓Tuân thủ RESPA (12 U.S.C. § 2607) và ý kiến HUD được coi là tuân thủ quy tắc này

Tiền bồi thường được trả bởi một broker cho một nhân viên bán hàng (referral) chỉ giới hạn ở tiền bồi thường để giới thiệu những người tiêu dùng tiềm năng của các dịch vụ môi giới bất động sản cho broker. Các broker bị cấm cung cấp các ưu đãi cho những nhân viên bán hàng giới thiệu, nhân viên bán hàng, hoặc broker-nhân viên bán hàng chỉ vì giới thiệu khách hàng cho một lender, mortgage broker, hoặc nhà cung cấp dịch vụ liên quan cụ thể nào đó. Một broker không được phép trao giải thưởng hoặc tiền thưởng cho các nhân viên bán hàng dựa trên số lượng các giới thiệu khách hàng được thực hiện cho một dịch vụ mortgage nội bộ hoặc một lender cụ thể.

• ✓Tiền bồi thường của broker cho một nhân viên bán hàng (referral) chỉ giới hạn ở tiền bồi thường để giới thiệu những người tiêu dùng của các dịch vụ môi giới bất động sản
• ✓Các broker không được phép cung cấp các ưu đãi chỉ để giới thiệu khách hàng cho một lender, mortgage broker, hoặc nhà cung cấp dịch vụ liên quan cụ thể nào đó
• ✓Các broker không được phép trao giải thưởng hoặc tiền thưởng dựa trên số lượng các giới thiệu cho một dịch vụ mortgage nội bộ hoặc một lender cụ thể

Khi hoạt động với bất kỳ loại đại lý nào, một công ty môi giới phải thực hiện các nghĩa vụ đối với khách hàng chính và đối với tất cả các bên mà không thể miễn trừ, bao gồm tuân thủ nghiêm ngặt luật sự đại lý, kỹ năng hợp lý và chăm sóc, trung thực và thiện chí, trình bày kịp thời tất cả các đề nghị/phản đề nghị bằng văn bản với xác nhận bằng văn bản về việc nhận, và tiết lộ thông tin vật lý quan trọng về tình trạng tài sản.

• ✓Các nghĩa vụ này KHÔNG thể miễn trừ
• ✓Phải trình bày tất cả các đề nghị và phản đề nghị bằng văn bản một cách kịp thời trừ khi được hướng dẫn khác bằng văn bản
• ✓Phải cung cấp xác nhận bằng văn bản về việc nhận mỗi đề nghị/phản đề nghị
• ✓Phải tiết lộ tất cả thông tin hiện có quan trọng liên quan đến tình trạng vật lý của tài sản

Trong các giao dịch nhà ở, công ty phải lấy được bản tuyên bố điều kiện tài sản được ký (C.56:8-19.1) từ người bán, cung cấp Tuyên Bố Thông Tin Người Tiêu Dùng và lấy được xác nhận ký, đồng thời công khai bằng văn bản (không muộn hơn khi chủ thể ký hợp đồng dịch vụ môi giới) mối quan hệ mà công ty có và bất kỳ khoản bồi thường nào được đề nghị cho công ty khác.

• ✓Phải lấy được bản tuyên bố điều kiện tài sản được ký khi chủ thể là người bán nhà ở
• ✓Phải cung cấp Tuyên Bố Thông Tin Người Tiêu Dùng và lấy được xác nhận ký về việc nhận được
• ✓Mối quan hệ đại lý phải được công khai bằng văn bản không muộn hơn khi chủ thể ký hợp đồng dịch vụ môi giới, trong đoạn văn riêng biệt có tiêu đề 'Công Khai Mối Quan Hệ Đại Lý'

Công ty phải cố gắng hợp lý để thu thập thông tin vật chất về tình trạng của tài sản và các điều kiện tài chính của bất kỳ người mua nào mà công ty này nộp đơn chào giá, nhưng không được yêu cầu tuân theo tiêu chuẩn của một thanh tra viên bất động sản được cấp phép trừ khi được cấp phép riêng biệt.

• ✓Phải cố gắng hợp lý để thu thập thông tin vật chất về tình trạng của tài sản
• ✓Phải thu thập các điều kiện tài chính của bất kỳ người mua nào mà công ty nộp đơn chào giá
• ✓Không được yêu cầu tuân theo tiêu chuẩn của thanh tra viên bất động sản được cấp phép trừ khi được cấp phép riêng biệt

Các thuật ngữ được định nghĩa điều chỉnh toàn bộ chương. 'Act' có nghĩa là Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq. 'Commission' có nghĩa là NJ Real Estate Commission. 'Broker of record' có nghĩa là broker cá nhân được cấp phép và hoạt động như broker được phép thực hiện giao dịch kinh doanh cho một thực thể kinh doanh được cấp phép. 'Employing broker' có nghĩa là broker mà thông qua hoặc với người đó, một broker-salesperson, salesperson, hoặc salesperson (referral) được cấp phép.

• ✓'Act' = Real Estate License Act, N.J.S.A. 45:15-1 et seq.
• ✓'Broker of record' = broker cá nhân được phép thực hiện giao dịch kinh doanh thay mặt cho một thực thể kinh doanh được cấp phép
• ✓'Employing broker' = broker mà thông qua người đó, một licensee được cấp phép
• ✓Các định nghĩa của broker, broker-salesperson, salesperson, referral company, và salesperson (referral) có nguồn gốc từ N.J.S.A. 45:15-3

Có hiệu lực từ ngày 20 tháng 1 năm 2026, Ủy Ban đã loại bỏ danh mục giấy phép 'referral agent' theo tên và thay thế nó bằng 'real estate salesperson licensed with a real estate referral company' (dạng viết tắt 'salesperson (referral)'). Một công ty referral bất động sản và người bán hàng (referral) đều có ý nghĩa được quy định trong N.J.S.A. 45:15-3.

• ✓Danh mục 'referral agent' trước đây là 'salesperson (referral)' — một người bán hàng được cấp giấy phép tại một công ty referral bất động sản
• ✓Một 'real estate salesperson licensed with a real estate referral company' có ý nghĩa được quy định trong N.J.S.A. 45:15-3

Tiểu mục này đảm bảo sự tách biệt hoàn toàn giữa hoạt động giáo dục của các trường được cấp phép và bất kỳ tiếp cận sinh viên nào (nỗ lực tuyển dụng hoặc hoạt động môi giới nhắm tới sinh viên). Các vi phạm được coi là hành vi thể hiện không xứng đáng được cấp phép, khiến những người vi phạm phải chịu hình phạt theo N.J.S.A. 45:15-17(e) và (t), và có thể theo N.J.S.A. 45:15-10.11 và N.J.A.C. 11:5-12.15.

• ✓Phải có sự tách biệt hoàn toàn giữa giảng dạy và tiếp cận sinh viên
• ✓Các vi phạm thể hiện không xứng đáng được cấp phép và khiến những người có giấy phép phải chịu hình phạt

Tại buổi học đầu tiên của tất cả các khóa học tiền cấp phép nhân viên bán hàng hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu), các trường phải phát hành thông báo Ủy ban quy định bằng văn bản. Thông báo này giải thích chính sách của Ủy ban về sự tách biệt hoàn toàn giữa giáo dục và tuyển dụng môi giới/yêu cầu niêm yết, hướng dẫn học sinh báo cáo vi phạm và cung cấp địa chỉ gửi thư của Ủy ban tại Trenton (20 West State Street, PO Box 328, Trenton, NJ 08625-0328, Attn: Giám đốc, Giáo dục Bất động sản). Nếu một học sinh vắng mặt buổi học đầu tiên, thông báo phải được gửi tại buổi học đầu tiên họ tham dự.

• ✓Thông báo công bố quy định phải được phát hành tại buổi học đầu tiên
• ✓Học sinh không tham dự buổi học đầu tiên phải nhận được thông báo tại buổi học đầu tiên họ tham dự
• ✓Thông báo phải thông báo cho học sinh biết họ có quyền tự do thương lượng các điều khoản việc làm với bất kỳ môi giới nào

Ngoại trừ việc đăng/phân phối tài liệu viết như được phép, không có giám đốc trường học, giảng viên, diễn giả khách mời, hoặc nhân viên nào có thể tuyển dụng một sinh viên để trở thành nhân viên bán hàng hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu) cho bất kỳ nhà môi giới cụ thể nào trước hoặc trong vòng bảy ngày sau khi sinh viên hoàn thành khóa học thành công. Cũng không ai trong những người này có thể chấp nhận bất kỳ khoản phí hoặc bồi thường nào để tuyển dụng/tuyển dụng sinh viên để làm việc cho một nhà môi giới cụ thể.

• ✓Không tuyển dụng sinh viên trước hoặc trong vòng bảy ngày sau khi hoàn thành khóa học thành công
• ✓Không nhân viên trường học nào có thể chấp nhận phí để tuyển dụng sinh viên cho một nhà môi giới cụ thể

Không được phép tiếp thị trực tiếp hoặc điện tử các học sinh để làm việc cho một công ty môi giới cụ thể tại một địa điểm trường được cấp phép trong các giờ học hoặc nghỉ được quy định. Các hoạt động tuyển dụng như vậy (ví dụ: 'tối ngành nghề' tự nguyện) có thể được lên lịch trước, sau hoặc riêng biệt khỏi giờ học, với điều kiện là các học sinh được thông báo bằng văn bản rằng việc tham dự là tự nguyện. Tuy nhiên, không nhân viên trường nào được phép tham gia vào hoạt động như vậy trước hoặc trong vòng bảy ngày sau khi hoàn thành thành công. Các giáo viên được cấp phép cũng là nhân viên môi giới/người bán có thể giảng dạy miễn là các bài thuyết trình không tuyển dụng học sinh.

• ✓Không được tiếp thị trực tiếp hoặc điện tử trong giờ học hoặc nghỉ
• ✓Các sự kiện tuyển dụng tự nguyện phải được tổ chức riêng biệt khỏi lớp học và được công bố là tự nguyện bằng văn bản
• ✓Hạn chế bảy ngày sau khi hoàn thành vẫn áp dụng cho bất kỳ hoạt động tuyển dụng nào

Không có trường học được cấp phép nào có thể cung cấp mức học phí giảm khi tính đủ điều kiện phụ thuộc vào cam kết của sinh viên trở thành được cấp phép thông qua một broker cụ thể sau khi đủ tiêu chuẩn, và trường học không được đưa ra hoặc ngụ ý bất kỳ lời hứa hoặc bảo đảm việc làm nào cho sinh viên.

• ✓Học phí giảm không được phụ thuộc vào cam kết trở thành được cấp phép thông qua một broker cụ thể
• ✓Các trường học không được hứa hẹn hoặc ngụ ý bảo đảm việc làm cho sinh viên

Không được đưa bất kỳ tuyên bố miệng hoặc văn bản viết nào đề cập đến một trường được cấp phép vào bất kỳ quảng cáo của người cấp phép bất động sản nào, và không được đưa bất kỳ quảng cáo trường nào đề cập đến hoạt động môi giới hoặc bao gồm số điện thoại của người cấp phép—trừ khi trường được sở hữu bởi người cấp phép hoặc nhà cung cấp nhượng quyền có thể sử dụng tên đó trong tên của trường. Các quảng cáo tên liên kết này phải bao gồm một chú thích công khai nêu rõ rằng việc tham dự sẽ không tạo thành nghĩa vụ việc làm hoặc đảm bảo phỏng vấn/công việc với nhà môi giới liên kết. Không được đưa quảng cáo trường nào vào mục Help Wanted classified.

• ✓Quảng cáo trường và brokerage nói chung phải tách biệt
• ✓Quảng cáo trường tên liên kết phải bao gồm chú thích công khai bắt buộc về không có nghĩa vụ việc làm
• ✓Không được đặt bất kỳ quảng cáo trường nào vào các phần Help Wanted classified

Không có trường học được cấp phép nào có thể tiến hành các phiên tiền cấp phép trong bất kỳ khu vực nào là một phần của vị trí được cấp phép làm văn phòng chính hoặc chi nhánh của môi giới; một khu vực là một phần của văn phòng được cấp phép nếu có bất kỳ hoạt động môi giới nào xảy ra ở đó. Trong các tòa nhà nhiều tầng, các khóa học có thể được tổ chức nếu lối vào/ra chính không yêu cầu đi qua các khu vực có hoạt động môi giới. Đối với các văn phòng được cấp phép một tầng, cần có một lối vào riêng biệt. Nơi các khóa học chia sẻ một tòa nhà với hoạt động môi giới liên kết, môi giới phải đặt các biển chỉ dẫn hướng học sinh đến lối vào của trường.

• ✓Các phiên tiền cấp phép không được tiến hành ở bất kỳ khu vực nào có hoạt động môi giới
• ✓Lối vào/ra đến các khu vực khóa học không được yêu cầu đi qua các khu vực có hoạt động môi giới
• ✓Các môi giới liên kết phải đặt các biển chỉ dẫn hướng học sinh đến vị trí trường học

Không có trường học được cấp phép nào được phép cho phép bất kỳ người nào tiếp thị sinh viên (đã ghi danh hoặc đang cân nhắc ghi danh vào các khóa prelicensure hoặc CE) để niêm yết, mua hoặc thuê bất động sản, hoặc giới thiệu những người bán/mua/thuê tiềm năng, vào bất kỳ lúc nào trong khi những sinh viên này đang ở trong khuôn viên trường học. Các trường học cung cấp các khóa CE phải tuân thủ tất cả các yêu cầu của nhà cung cấp trong N.J.A.C. 11:5-12.

• ✓Cấm tiếp thị niêm yết/mua/thuê bất động sản cho sinh viên khi ở trong khuôn viên trường học
• ✓Các trường học cung cấp CE phải tuân thủ tất cả các yêu cầu của nhà cung cấp CE theo N.J.A.C. 11:5-12

Hoạt động môi giới (Brokerage activity) có nghĩa là bất kỳ hoạt động nào theo N.J.S.A. 45:15-1 và 45:15-3 sẽ yêu cầu giấy phép môi giới, người bán hàng, hoặc người bán hàng (referral). Solicit có nghĩa là tuyển dụng, mời gọi hoặc thuyết phục một sinh viên tìm kiếm việc làm tại một công ty môi giới cụ thể, hoặc để liệt kê, mua hoặc thuê thông qua, hoặc thực hiện các giới thiệu cho một công ty môi giới cụ thể. Hoàn thành thành công (Successful completion) có nghĩa là sinh viên nhận được giấy chứng nhận trường của Ủy ban Bất động sản, được ký bởi giáo viên và giám đốc và được dấu bởi trường, chứng nhận hoàn thành và đạt.

• ✓Solicit bao gồm tuyển dụng việc làm hoặc khuyến khích các danh sách/mua/giới thiệu cho một công ty môi giới cụ thể
• ✓Hoàn thành thành công yêu cầu một mẫu giấy chứng nhận trường Ủy ban Bất động sản được ký và dấu

Bất kỳ trường nào được cấp phép mà đăng, phân phối hoặc trưng bày tài liệu viết hướng tới sinh viên cho một nhà môi giới cụ thể phải đăng/phân phối/trưng bày tài liệu tương tự từ bất kỳ nhà môi giới nào yêu cầu. Không được phân phối tài liệu viết tuyển dụng cho việc làm với một nhà môi giới cụ thể hoặc chương trình giới thiệu trong các giờ học quy định.

• ✓Một trường trưng bày tài liệu tuyển dụng của một nhà môi giới phải trưng bày tài liệu tương tự từ bất kỳ nhà môi giới nào yêu cầu
• ✓Không được phân phối tài liệu tuyển dụng bằng văn bản trong các giờ học quy định

Bất kỳ người nào, trước khi hợp đồng thuê được thực hiện đầy đủ (hoặc trước khi chiếm hữu trong trường hợp không có hợp đồng được lập), tính phí hoặc chấp nhận bất kỳ khoản phí, hoa hồng hoặc bồi thường nào để cung cấp hỗ trợ tìm kiếm nhà ở cho thuê—bao gồm danh sách viết hoặc thông tin qua điện thoại về các đơn vị được cho là có sẵn—mà không có giấy phép là một người vi phạm trật tự công cộng phải chịu mức phạt không dưới $200 hoặc bị tù không quá 30 ngày, hoặc cả hai.

• ✓Tính phí để tìm kiếm nhà ở cho thuê không có giấy phép là một hành vi vi phạm trật tự công cộng
• ✓Hình phạt là mức phạt không dưới $200, bị tù tối đa 30 ngày, hoặc cả hai
• ✓Hành vi này áp dụng cho việc tính phí trước khi hợp đồng thuê được thực hiện hoặc trước khi người thuê chiếm hữu

Luật pháp không cấm một môi giới được cấp phép, hoặc chủ sở hữu các tài sản cho thuê (hoặc các đại lý/nhân viên của họ), yêu cầu tiền ký gửi để dành riêng một đơn vị hoặc tính phí xử lý đơn xin cho thuê, kiểm tra tín dụng, hoặc điều tra các đối tượng cho thuê tiềm năng trước khi ký kết hợp đồng thuê hoặc chiếm hữu.

• ✓Chủ sở hữu và các môi giới được cấp phép có thể tính phí tiền ký gửi để dành riêng một đơn vị
• ✓Các khoản phí xử lý đơn xin, kiểm tra tín dụng và điều tra người thuê được phép trước khi ký kết hợp đồng thuê

Mỗi đơn đăng ký giấy phép giảng viên bất động sản phải bao gồm phí đăng ký $50 cộng với phí kiểm tra hồ sơ lịch sử tội phạm không hoàn lại. Các đơn xin phải gửi tên, địa chỉ, dấu vân tay và sự đồng ý bằng văn bản để kiểm tra nền tảng. Giấy phép giảng viên hết hạn vào ngày do ủy ban xác định, không quá hai năm kể từ khi cấp. Gia hạn yêu cầu thanh toán và bằng chứng hoàn thành bất kỳ yêu cầu giáo dục liên tục nào.

• ✓Phí đơn đăng ký giảng viên là $50, không hoàn lại
• ✓12 tháng đầu tiên của chu kỳ: phí giấy phép $200; 12 tháng thứ hai: $100
• ✓Phí gia hạn giấy phép giảng viên là $100 cho kỳ hạn hai năm
• ✓Giấy phép giảng viên hết hạn không quá 2 năm kể từ khi cấp
• ✓Gia hạn yêu cầu bằng chứng hoàn thành đạt yêu cầu của bất kỳ yêu cầu CE nào

Các khóa học giáo dục liên tục có thể được cung cấp trong môi trường lớp học hoặc thông qua các phương thức Internet hoặc video, tùy thuộc vào sự phê duyệt của NJREC đối với các nhà cung cấp, nội dung khóa học và các biện pháp bảo mật/toàn vẹn của quá trình cung cấp. Ủy ban có thể phê duyệt các khóa học có đánh giá tiến trình định kỳ yêu cầu mức hiệu suất thỏa đáng để tiếp tục sang phần tiếp theo, nhưng nó không thể yêu cầu người có giấy phép phải vượt qua kỳ thi cuối cùng toàn diện bao phủ toàn bộ khóa học như một điều kiện để nhận tín chỉ.

• ✓CE có thể được cung cấp trong các phương thức lớp học, Internet hoặc video, tùy thuộc vào sự phê duyệt của NJREC
• ✓Ủy ban có thể yêu cầu đánh giá tiến trình định kỳ nhưng KHÔNG được yêu cầu vượt qua kỳ thi cuối cùng toàn diện để nhận tín chỉ tham dự

Ủy ban yêu cầu các người môi giới cá nhân (những người môi giới tuyển dụng và những người môi giới ghi danh) chịu trách nhiệm về các hành động của người có giấy phép môi giới hoặc bất kỳ người nào được tuyển dụng bởi hoặc được cấp giấy phép thông qua người có giấy phép môi giới mà vi phạm luật giấy phép hoặc các quy định, bất kể những hành động đó xảy ra ở đâu. Mỗi giao dịch mà người có giấy phép môi giới tham gia phải dưới sự giám sát toàn diện của người môi giới cá nhân.

• ✓Các người môi giới cá nhân chịu trách nhiệm về các vi phạm luật/quy định của người có giấy phép môi giới hoặc bất kỳ người nào được tuyển dụng bởi hoặc được cấp giấy phép thông qua nó
• ✓Trách nhiệm này áp dụng bất kể nơi các người có giấy phép hành động trong quá trình thực hiện kinh doanh môi giới
• ✓Mỗi giao dịch bất động sản phải dưới sự giám sát toàn diện của người môi giới cá nhân

Người môi giới cá nhân phải đảm bảo rằng một tài khoản riêng biệt được duy trì cho các quỹ của những người khác và phải chắc chắn rằng không có quỹ nào như vậy được chi trả hoặc sử dụng mà không có sự cho phép và kiến thức rõ ràng của anh ấy hoặc cô ấy. Các quy định phần giám sát này không áp dụng cho các môi giới được cấp phép là những người bán môi giới.

• ✓Người môi giới cá nhân phải đảm bảo rằng không có quỹ của những người khác được chi trả mà không có sự cho phép và kiến thức rõ ràng của anh ấy/cô ấy
• ✓Các quy định giám sát này không áp dụng cho các môi giới được cấp phép là những người bán môi giới

Bất kỳ hành động, giao dịch hoặc bán lẻ nào cũng cấu thành 'hoạt động kinh doanh' theo nghĩa của bài viết. Điều này có nghĩa là ngay cả một giao dịch bất động sản cũng kích hoạt yêu cầu cấp phép.

• ✓Một hành động, giao dịch hoặc bán lẻ duy nhất là đủ để cấu thành hoạt động kinh doanh
• ✓Các yêu cầu cấp phép áp dụng ngay cả đối với một hoạt động bất động sản một lần

Các yêu cầu giáo dục liên tục được NJREC quy định phải hoàn thành vào hoặc trước ngày 30 tháng Tư của năm mà giấy phép hai năm hết hạn. Một người được cấp phép không hoàn thành CE trước ngày 1 tháng Năm của năm thứ hai trong kỳ hạn hai năm sẽ phải chịu phí xử lý hợp lý được xác định bởi ủy ban, không vượt quá $200.

• ✓CE phải hoàn thành vào hoặc trước ngày 30 tháng Tư của năm mà giấy phép hai năm hết hạn
• ✓Không hoàn thành CE trước ngày 1 tháng Năm của năm thứ hai làm cho người được cấp phép phải chịu phí xử lý không quá $200

Trong giao dịch nhà ở, công ty phải ký hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua trước hoặc sớm nhất có thể sau khi dịch vụ bắt đầu. KHÔNG bắt buộc trong các giao dịch thương mại. Hợp đồng phải chứa các điều khoản được chỉ định bao gồm bồi thường và sự đồng ý của đại lý kép/chỉ định.

• ✓Hợp đồng dịch vụ môi giới người mua nhà ở là bắt buộc; giao dịch thương mại không bắt buộc
• ✓Sự đồng ý của đại lý kép hoặc đại lý chỉ định yêu cầu ký tên/chữ ký riêng biệt
• ✓Phải có công bố rằng bồi thường của môi giới hoàn toàn có thể thương lượng và không được pháp luật quy định
• ✓Phải nêu rõ thời hạn, cho dù độc quyền hay không độc quyền, và chi tiết bồi thường

Một công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho người mua là đại lý người mua TRỪ KHI nó đại diện cho người bán (đại lý người bán), đại diện cho cả hai bên (đại lý kép công khai), đồng ý là môi giới giao dịch, hoặc người cấp phép liên kết là người bán.

• ✓Mặc định là đại lý người mua khi cung cấp dịch vụ cho người mua
• ✓Đại diện cho cả hai bên làm cho nó trở thành đại lý kép công khai
• ✓Nếu người cấp phép liên kết là người bán, công ty không phải là đại lý người mua

Education Bureau xử lý các miễn trừ cho: salesperson hoặc salesperson (referral) prelicensure education requirement; partial waiver của broker prelicensure education và/hoặc complete waiver của broker experience requirement; waiver của broker experience và certain prelicensure education dựa trên qualifying disabled veteran status theo N.J.S.A. 45:15-11; và waiver của CE requirement theo N.J.A.C. 11:5-12.5.

• ✓Những người lính khuyết tật đủ tiêu chuẩn có thể nhận được các miễn trừ theo N.J.S.A. 45:15-11
• ✓Partial broker education waivers và complete experience waivers được xử lý bởi Education Bureau

Văn Phòng Giáo Dục của Ủy Ban Bất Động Sản xử lý các đơn xin cấp: giấy phép giảng viên bất động sản; giấy phép trường bất động sản; giấy phép địa điểm giảng dạy bổ sung; phê duyệt giám đốc trường; phê duyệt báo cáo kinh nghiệm cho người xin cấp giấy phép môi giới bất động sản; phê duyệt nhà cung cấp CE; phê duyệt giảng viên CE; và phê duyệt khóa học CE.

• ✓Văn Phòng Giáo Dục xử lý các giấy phép giảng viên, trường, và địa điểm giảng dạy bổ sung
• ✓Văn Phòng Giáo Dục xử lý phê duyệt nhà cung cấp CE, giảng viên, và khóa học cũng như báo cáo kinh nghiệm môi giới

Một người môi giới không được biết là tài trợ cho một ứng viên thiếu danh tiếng tốt về tính trung thực và giao dịch công bằng. Các đơn xin cấp và gia hạn nhân viên bán hàng (giới thiệu) phải bao gồm chứng chỉ của người môi giới xác nhận rằng cả hai bên đã xem xét các hạn chế pháp lý đối với hoạt động giới thiệu và người đại lý giới thiệu đã thừa nhận những giới hạn đó. Các đơn xin cấp giới thiệu không gia hạn cũng yêu cầu chứng chỉ riêng của người nộp đơn.

• ✓Không có người môi giới nào được biết là tài trợ cho một ứng viên thiếu danh tiếng tốt về tính trung thực và giao dịch công bằng
• ✓Các đơn xin giới thiệu/gia hạn phải bao gồm chứng chỉ của người môi giới về các hạn chế đã xem xét và những giới hạn được thừa nhận
• ✓Hoạt động của người đại lý giới thiệu được giới hạn trong việc giới thiệu các khách hàng tiềm năng theo N.J.A.C. 11:5-6.10(a)2
• ✓Các đơn xin cấp giới thiệu không gia hạn cũng yêu cầu chứng chỉ của người nộp đơn về các tuyên bố (b)1 và 2

Ủy ban duy trì các hồ sơ cấp phép công khai có sẵn để kiểm tra/sao chép trong giờ làm việc với thông báo đủ. Các hồ sơ thường được lưu giữ tối thiểu ba năm. Bản sao có thể mua với phí Right to Know Law (N.J.S.A. 47:1A-2). Bản sao được chứng thực yêu cầu đơn yêu cầu bằng văn bản chỉ định hồ sơ và khoảng thời gian, và nhân viên cần ít nhất 10 ngày làm việc để cấp chúng. Hồ sơ đầy đủ của các đề xuất chưa được thông qua có sẵn trong một năm; các quy tắc được thông qua có sẵn ba năm sau ngày có hiệu lực.

• ✓Các hồ sơ được duy trì trong tối thiểu ba năm trừ khi có ghi chú khác
• ✓Bản sao được chứng thực yêu cầu đơn yêu cầu bằng văn bản và ít nhất 10 ngày làm việc để cấp
• ✓Bản sao hồ sơ được mua với phí Right to Know Law, N.J.S.A. 47:1A-2
• ✓Hồ sơ của các đề xuất chưa được thông qua có sẵn trong 1 năm; các quy tắc được thông qua có sẵn ba năm sau ngày có hiệu lực

Một số hồ sơ của người cấp bằng cấp không công khai theo N.J.S.A. 47:1A-1 et seq.: các cáo buộc hình sự/truy tố/kết án được gửi kèm với đơn xin, kết quả kiểm tra lịch sử hình sự, đơn thất bại thanh toán, lệnh tạm ngừng/hủy bỏ từ các cơ quan khác, hồ sơ khuyết tật y tế, các tập tin điều tra chưa giải quyết hoặc không kỷ luật, dữ liệu cá nhân (địa chỉ nhà, điện thoại, ngày sinh), số An sinh xã hội, và thông tin người mua theo N.J.S.A. 45:15-16.38.

• ✓Các hồ sơ lịch sử hình sự và số An sinh xã hội của các ứng viên/người cấp bằng cấp là bảo mật
• ✓Dữ liệu cá nhân như địa chỉ nhà, điện thoại nhà và ngày sinh là bảo mật
• ✓Các tập tin điều tra trong các vấn đề chưa giải quyết hoặc các cuộc điều tra đã hoàn thành không có hành động chính thức là không công khai

Một trường không thể được cấp giấy phép hoạt động như một trường bất động sản trừ khi nó được quản lý và giám sát bởi một giám đốc được ủy ban phê duyệt và là một giảng viên bất động sản có giấy phép. Nếu giám đốc qua đời hoặc mất khả năng công tác mà không có giảng viên có giấy phép khác nào sẵn có, ủy ban có thể cấp giấy phép tạm thời cho một người khác để tiếp tục các nhiệm vụ của giám đốc. Một trường không thể bắt đầu các khóa học mới cho đến khi một giám đốc đủ tiêu chuẩn được chỉ định và phê duyệt.

• ✓Giám đốc trường phải được ủy ban phê duyệt và là một giảng viên bất động sản có giấy phép
• ✓Ủy ban có thể cấp giấy phép tạm thời nếu giám đốc qua đời hoặc mất khả năng công tác
• ✓Trường không thể bắt đầu các khóa học mới cho đến khi một giám đốc đủ tiêu chuẩn được phê duyệt
• ✓Điều này không áp dụng cho các chương trình giáo dục người lớn công cộng hoặc các cao đẳng/đại học được công nhận

Để tham gia kỳ thi cấp giấy phép người bán hoặc người bán (giới thiệu), ứng viên phải hoàn thành trước một khóa học 75 giờ tại một trường được Ủy ban cấp phép (N.J.S.A. 45:15-10.4). Để tham gia kỳ thi môi giới bất động sản, ứng viên phải hoàn thành 150 giờ (một khóa học chung 90 giờ cho môi giới cộng với hai khóa học 30 giờ). Không có tín chỉ được tính từ giữa các khóa học trước cấp giấy phép người bán và môi giới.

• ✓Khóa học trước cấp giấy phép người bán/người bán (giới thiệu) = tối thiểu 75 giờ tại một trường được cấp phép
• ✓Yêu cầu giáo dục trước cấp giấy phép môi giới = tổng cộng 150 giờ (khóa học chung 90 giờ + hai khóa học 30 giờ)
• ✓Không có tín chỉ tính vào yêu cầu người bán cho khóa học môi giới, và ngược lại
• ✓Tất cả 150 giờ môi giới phải được hoàn thành trong vòng hai năm hoặc ứng viên phải làm lại và tái đủ điều kiện

Ngoại trừ những c退役quân nhân khuyết tật được công nhận, không có ai nhận được tín chỉ cho 150 giờ các khóa học broker trừ khi người đó có giấy phép salesperson tại thời điểm đăng ký khóa học. Những quân nhân khuyết tật có thể được phê duyệt một chương trình thay thế nếu nó đáp ứng các giờ yêu cầu (75 cho salesperson, 225 cho broker) tại một trường đại học/cao đẳng được công nhận để nhận tín chỉ.

• ✓Một người phải có giấy phép salesperson tại thời điểm đăng ký để nhận được tín chỉ cho các khóa học broker (ngoại trừ những quân nhân khuyết tật được công nhận)
• ✓Quân nhân khuyết tật: chương trình cao đẳng/đại học được công nhận 75 giờ (salesperson) hoặc 225 giờ (broker) có thể được phê duyệt

Yêu cầu khóa học tiền cấp phép được miễn cho: các chủ sở hữu môi giới ngoài bang có 3+ năm kinh nghiệm môi giới hoạt động trước khi nộp đơn; luật sư được công nhận ở NJ (môi giới) hoặc NJ/bang khác (nhân viên bán hàng); những người nộp đơn làm nhân viên bán hàng có bằng cấp hoặc giờ học đủ tiêu chuẩn về bất động sản (75+ giờ trong vòng 3 năm, hoặc bằng cử nhân/cao đẳng về bất động sản); những chủ sở hữu nhân viên bán hàng ngoài bang đáp ứng các điều kiện được chỉ định; và những môi giới NJ trước đây có giấy phép hết hạn từ hai năm nhưng ít hơn năm năm.

• ✓Các chủ sở hữu môi giới ngoài bang có 3+ năm kinh nghiệm hoạt động không phải tham dự khóa học tiền cấp phép
• ✓Luật sư không phải tham dự khóa học tiền cấp phép (công nhận bởi NJ cho môi giới; công nhận bởi NJ hoặc bang khác cho nhân viên bán hàng)
• ✓Miễn bằng đại học yêu cầu 75+ giờ lớp học bất động sản hoàn thành trong vòng 3 năm
• ✓Miễn nhân viên bán hàng ngoài bang yêu cầu giấy phép hoạt động tại bang đó trong vòng 3 năm trước khi nộp đơn

Khóa học tiền cấp phép nhân viên bán hàng 75 giờ phải bao gồm: Property rights (9), Contracts and property instruments (12), Leases and landlord-tenant relations (6), Mortgages and other liens (12), Business opportunity sales (2), Laws of agency (12), Appraising (2), License Act and regulations (9), Other state/Federal/municipal laws (5), Salesperson duties and pitfalls (3), và Quizzes and final exam (3).

• ✓Laws of agency và Contracts mỗi cái yêu cầu 12 giờ; Mortgages/liens yêu cầu 12 giờ
• ✓License Act and regulations yêu cầu 9 giờ; Property rights yêu cầu 9 giờ
• ✓Khóa học có tổng cộng 75 giờ bao gồm khối quizzes và final examination 3 giờ

Khóa học tiền cấp phép môi giới chung 90 giờ có thể được dạy trong tối đa 23 mô-đun bao gồm 23 lĩnh vực chủ đề (luật cấp phép, hợp đồng, giấy chứng thực, tài chính, đại lý, định giá, toán học, luật nhà ở công bằng, v.v.). Sau khi hoàn thành nó, các ứng viên phải hoàn thành khóa học đạo đức/đại lý 30 giờ và khóa học quản lý văn phòng 30 giờ, mỗi khóa được dạy bởi các giảng viên được cấp phép tại các trường được cấp phép với bài thi cuối cùng ít nhất một giờ.

• ✓Khóa học môi giới chung 90 giờ có thể được chia thành tối đa 23 mô-đun
• ✓Sau khóa học 90 giờ, các ứng viên phải hoàn thành khóa học đạo đức/đại lý 30 giờ và khóa học quản lý văn phòng 30 giờ
• ✓Mỗi khóa học 30 giờ yêu cầu có bài thi cuối cùng không ít hơn một giờ với điểm đạt
• ✓Các khóa học đại lý/đạo đức và quản lý văn phòng phải được dạy bởi các giảng viên được cấp phép tại các trường được cấp phép

Khóa học đạo đức/đại lý 30 giờ bao gồm: các nghĩa vụ fiduciary mà các đại lý nợ cho các chủ sở hữu; dual agency được công khai và không được công khai; xung đột lợi ích và tự giao dịch; rủi ro/lợi ích của sub-agency; các hạn chế và yêu cầu công khai khi hoạt động cho nhiều hơn một bên (bao gồm cả dịch vụ thế chấp); công khai cho những người không phải là chủ sở hữu; các vấn đề cho những người được cấp phép hoạt động như những người không phải là đại lý; và các nghĩa vụ để đủ tiêu chuẩn/tiền đủ tiêu chuẩn các nhà mua tiềm năng.

• ✓Khóa học đạo đức/đại lý bao gồm các nghĩa vụ fiduciary mà các đại lý nợ cho các chủ sở hữu
• ✓Khóa học giải quyết dual agency được công khai và không được công khai cũng như xung đột lợi ích/tự giao dịch
• ✓Khóa học bao gồm các yêu cầu công khai khi hoạt động cho nhiều hơn một bên trong giao dịch

Khóa học quản lý văn phòng 30 giờ bao gồm: các nhiệm vụ quản lý văn phòng của các broker giám sát ở các văn phòng chính và chi nhánh; lưu giữ hồ sơ với trọng tâm mạnh mẽ vào các bản ghi tài khoản ký quỹ; tầm quan trọng của việc giám sát và đào tạo những người có giấy phép để tuân thủ; các kỹ thuật đủ tiêu chuẩn/tiền đủ tiêu chuẩn phù hợp; các yêu cầu theo luật định/quy tắc cho các hợp đồng, hợp đồng thuê, các thỏa thuận niêm yết và quảng cáo; các phiên đóng cửa; các lo ngại về môi trường; và các thủ tục cấp giấy phép/chuyển nhượng/văn phòng.

• ✓Khóa học quản lý văn phòng nhấn mạnh vào lưu giữ hồ sơ và bản ghi tài khoản ký quỹ
• ✓Khóa học bao gồm các trách nhiệm của broker giám sát cho các văn phòng chính và chi nhánh
• ✓Khóa học bao gồm các yêu cầu theo luật định/quy tắc cho các hợp đồng, hợp đồng thuê, niêm yết và quảng cáo

Các ứng viên làm nhà môi giới phải chứng minh cam kết với lĩnh vực môi giới bất động sản như một nghề nghiệp chính, toàn thời gian. Ngoại trừ các nhà môi giới đã được cấp phép ở các bang khác, các ứng viên phải được cấp phép liên tục và làm việc toàn thời gian như một nhân viên bán hàng trong ba năm liền trước khi nộp đơn. Toàn thời gian có nghĩa là ít nhất 40 giờ/tuần trong vòng năm ngày mỗi tuần, khoảng 10 AM–8 PM, với bất kỳ công việc khác nào được giới hạn ở bán thời gian không vượt quá 25 giờ/tuần.

• ✓Các ứng viên (ngoại trừ các nhà môi giới ở ngoài bang) phải được cấp phép liên tục và làm việc toàn thời gian như một nhân viên bán hàng trong 3 năm liền trước khi nộp đơn
• ✓Toàn thời gian = ít nhất 40 giờ/tuần trong khoảng 10 AM đến 8 PM trong năm ngày mỗi tuần
• ✓Bất kỳ nghề nghiệp nào khác trong giai đoạn này phải bán thời gian và không vượt quá 25 giờ mỗi tuần theo lịch
• ✓Hoạt động môi giới chỉ giới hạn ở việc chuyên biệt chỉ KHÔNG đáp ứng yêu cầu kinh nghiệm toàn thời gian

Không được phép nộp đơn xin phê duyệt kinh nghiệm cho đến khi ứng viên đã liên tục được cấp phép làm nhân viên bán hàng trong ít nhất ba năm liên tiếp trước đó, và đã hoàn thành khóa học trước cấp phép môi giới chung 90 giờ cộng với hai khóa học 30 giờ (tổng cộng 150 giờ). Các ứng viên phải nộp đơn trong vòng một năm kể từ khi hoàn thành yêu cầu 150 giờ hoặc phải lấy lại tất cả các khóa học và bài thi.

• ✓Phải hoàn thành khóa học trước cấp phép môi giới chung 90 giờ và hai khóa học 30 giờ (tổng cộng 150 giờ)
• ✓Phải liên tục được cấp phép làm nhân viên bán hàng trong ít nhất 3 năm liên tiếp trước khi nộp đơn xin công nhân kinh nghiệm
• ✓Phải nộp đơn xin cấp phép môi giới trong vòng một năm kể từ khi hoàn thành yêu cầu giáo dục 150 giờ
• ✓Không nộp đơn trong vòng một năm sẽ yêu cầu phải học lại tất cả các khóa học, bài thi, và đáp ứng lại yêu cầu kinh nghiệm

Một người hiện đang được cấp phép làm môi giới ở một tiểu bang khác và đã được cấp phép hoạt động và tham gia toàn thời gian trong kinh doanh môi giới bất động sản (với tư cách là môi giới, môi giới-nhân viên bán hàng, hoặc nhân viên bán hàng) trong ít nhất ba năm ngay trước khi nộp đơn sẽ được miễn yêu cầu kinh nghiệm của New Jersey.

• ✓Yêu cầu giấy phép môi giới hoạt động hiện tại ở một tiểu bang khác
• ✓Yêu cầu ít nhất 3 năm tham gia kinh doanh môi giới toàn thời gian hoạt động ngay trước khi nộp đơn
• ✓Miễn yêu cầu chỉ áp dụng cho yêu cầu kinh nghiệm, không áp dụng cho các yêu cầu cấp phép khác

Các broker-salesperson phải đáp ứng cùng các tiêu chuẩn yêu cầu như các broker nhưng phải được tuyển dụng và hoạt động dưới sự giám sát của một broker được cấp phép. Họ không được phép độc lập duy trì một văn phòng hoặc tài khoản escrow, mặc dù họ có thể được phép đóng vai trò là giám sát viên văn phòng hoặc chi nhánh theo N.J.S.A. 45:15-12.

• ✓Các broker-salesperson phải đáp ứng cùng các tiêu chuẩn yêu cầu như các broker
• ✓Phải được tuyển dụng và hoạt động dưới sự giám sát của một broker được cấp phép
• ✓Không được phép độc lập duy trì một văn phòng hoặc tài khoản escrow
• ✓Có thể được phép đóng vai trò là giám sát viên văn phòng hoặc chi nhánh

Để xác minh kinh nghiệm, các ứng viên phải nộp các tuyên bố bằng văn bản từ các người môi giới mà họ được cấp phép, xác nhận hoạt động nhân viên bán hàng của họ. Các ứng viên và người môi giới cũng có thể được yêu cầu nộp tài liệu giao dịch đã đóng thể hiện tiền bù đắp hoặc bằng chứng khác về hoạt động chuyên biệt toàn thời gian.

• ✓Các chứng chỉ bằng văn bản từ người môi giới về hoạt động nhân viên bán hàng của ứng viên phải được nộp
• ✓Tài liệu hỗ trợ về các giao dịch đã đóng và tiền bù đắp có thể được yêu cầu
• ✓Hoạt động môi giới chỉ giới thiệu không bao giờ đáp ứng yêu cầu tham gia tích cực