45:15-10 Examination required for initial licensure; term, renewal +35New Jersey · real estate · Filipino

Bago bigyan ng lisensya ang aplikante (at mga kasosyo/direktoro/opisyal na aktibong kasali), dapat dumaan sa isang pagsusulit na sinusubok ang pangkalahatang kaalaman sa mga NJ estatuto tungkol sa real property, conveyancing, mortgages, agreements of sale, leases, R.S.45:15-1 et seq., mga patakaran ng Commission, at iba pang mga paksa. Ang mga lisensya ay nag-expire sa pagtatapos ng dalawang taong termino at binabago nang biennial nang walang pagsusulit kapag nagbayad ng bayad at natupad ang continuing education.

• ✓Ang mga aplikante ay dapat dumaan sa pagsusulit na sumasaklaw sa NJ real property law, conveyancing, mortgages, sales agreements, leases, at Commission rules
• ✓Ang mga lisensya ay nag-expire sa pagtatapos ng dalawang taong termino
• ✓Ang pagbabago ay biennial, nang walang pagsusulit, kapag nagbayad ng bayad at natupad ang CE
• ✓Ang mga salespersons ng referral company ay walang karapatang humiling ng CE renewal requirement

Ang kompensasyon ay maaaring ibayad ng nagbebenta, bumibili, isang third party, o ibinahagi sa pagitan ng mga firma; ang mga kasunduan ay dapat na nakasulat at nilagdaan ng naaangkop na partido. Ang pagbabayad ng kompensasyon lamang ay hindi lumilikha ng relasyon ng ahensya. Ang isang firma ay maaaring makatanggap ng kompensasyon mula sa higit pa sa isang partido anuman ang kanyang relasyon.

• ✓Ang mga kasunduan sa kompensasyon ay dapat na nakasulat at nilagdaan ng nagbebenta o bumibili ayon sa naaangkop
• ✓Ang pagbabayad ng kompensasyon sa sarili nito ay hindi lumilikha ng relasyon ng ahensya
• ✓Ang isang firma ay maaaring makatanggap ng kompensasyon mula sa higit pa sa isang partido anuman ang kanyang relasyon sa ahensya
• ✓Ang kompensasyon ay maaaring maging flat fee, porsyento, o iba pang legal na pamamaraan — lahat ay itinuturing na komisyon

Upang makatanggap ng kompensasyon, ang isang firma ay dapat magkaroon ng nakasulat na brokerage services agreement — kasama ang bumili o nagbenta (residential) o kasama lamang ang nagbenta ngunit hindi ang bumili (commercial) — na tumutukoy sa mga termino ng kompensasyon at, para sa mga kasunduan ng bumili, kung ano ang mangyayari kung ang ibang panig ay nag-alok ng hindi sapat na kompensasyon. Mga Eksepsyon: broker's price opinion, comparative market analysis, o walang-serbisyo na referral sa pagitan ng mga firma.

• ✓Ang residential ay nangangailangan ng kasunduan sa bumili o nagbenta; ang commercial ay nangangailangan ng isa sa nagbenta lamang ngunit hindi sa bumili
• ✓Ang mga kasunduan ng bumili ay dapat tugunan ang hindi sapat na kompensasyon (ang bumili ay nagbabayad ng pagkakaiba o nag-order na huwag ipakita ang mga listing na walang kompensasyon)
• ✓Walang kasunduan ang kailangan para sa isang BPO, CMA, o walang-serbisyo na referral sa pagitan ng mga firma

Ang paunang bayad sa lisensya (kasama ang $50 na bayad sa aplikasyon at naaasahang Real Estate Guaranty Fund na bayad na $10 para sa mga taong nagbebenta/referral at $20 para sa mga broker/broker-salesperson): ang mga business entity, broker of record, sole proprietor broker, at broker-salesperson ay $270; salesperson at salesperson (referral) ay $160; branch office ay $150; temporary broker license ay $300. Ang mga bayad sa pagpapabago ay sinusuri nang bienyal para sa isang dalawang taong termino.

• ✓Ang paunang bayad ay nagsasama ng $50 na bayad sa aplikasyon plus Guaranty Fund fees ($10 salesperson/referral; $20 broker/broker-salesperson)
• ✓Broker/broker-salesperson/business entity/broker of record/sole proprietor paunang bayad: $270
• ✓Salesperson at salesperson (referral) paunang bayad: $160; branch office: $150; temporary broker license: $300
• ✓Ang mga bayad sa pagpapabago ay sinusuri nang bienyal para sa isang dalawang taong termino bawat N.J.S.A. 45:15-15

Renewal fees: business entities, broker of record, sole proprietor broker, at broker-salesperson $200; salesperson at salesperson (referral) $100; branch office $100. Late renewal fees: business entities at broker $40; broker-salesperson $20; salesperson at salesperson (referral) $20.

• ✓Broker-level renewal fee: $200; salesperson/referral renewal: $100; branch office renewal: $100
• ✓Late renewal fee para sa business entities at brokers: $40
• ✓Late renewal fee para sa broker-salespersons at salespersons/referral: $20

Ang bayad sa paglipat ng lisensya ay $25 para sa mga broker-salespersons at salespersons/referral. Muling pagpapahintulot ng hindi pinagbahagilang mga lisensya (kasama ang $50 application fee): broker-level at business entities $250; salesperson/referral $150; branch office $150. Ang mga bayad sa pagbabago ay $50 bawat isa para sa pagbabago ng pangalan, pagbabago ng address ng negosyo (plus $10 bawat individual licensee), pagbabago ng status, at pagbabago ng branch office supervisor.

• ✓Ang bayad sa paglipat ng lisensya ay $25 para sa mga broker-salespersons at salespersons/referral
• ✓Bayad sa muling pagpapahintulot: $250 broker-level/business entities; $150 salesperson/referral at branch office (kasama ang $50 application fee)
• ✓Ang mga bayad sa pagbabago ng pangalan, pagbabago ng status, pagbabago ng address, at pagbabago ng branch supervisor ay $50 bawat isa
• ✓Ang pagbabago ng address ng negosyo ay nagdagdag ng $10 para sa bawat individual licensee

Kung ang isang lisensyadong broker ay namatay o maging hindi kapani-paniwalang kalagayan at walang ibang miyembro/opisyal na may lisensya ng broker-salesman (o isang solong broker-propiyetaryo na walang empleyong broker-salesman), maaaring ilabas ng komisyon ang isang pansamantalang lisensya ng broker sa ibang tao upang magpatuloy ng operasyon. Ang applicant ay dapat na nagkaroon ng salesman license sa loob ng hindi bababa sa tatlong taon at magsumite ng aplikasyon sa loob ng 30 araw. Ang pansamantalang lisensya ay tumatagal hanggang isang taon, hindi maaaring i-extend o muling baguhin, at patuloy lamang hanggang sa maaaring kumuha ng broker course at pumasa sa eksamen.

• ✓Ang applicant ay dapat na nagkaroon ng salesman license na hindi bababa sa 3 taon
• ✓Ang aplikasyon ay dapat ilagay sa loob ng 30 araw mula sa kamatayan o kapansanan
• ✓Ang pansamantalang lisensya ng broker ay epektibo hanggang isang taon
• ✓Ang pansamantalang lisensya ng broker ay hindi maaaring i-extend o muling baguhin
• ✓Kinakailangan ang sertipikadong sertipiko ng kamatayan o sertipikasyon ng doktor ng kapansanan kasama ang regular na bayad sa lisensya

Ang isang disposityon ng subdivision o subdivided lands ay sumusunod sa aktong ito kung: (a) anumang alok o disposityon ay ginawa sa estadong ito; o (b) anumang alok na nagmula sa labas ng estadong ito ay idinirekta ng subdivider o agent sa isang tao o residente sa loob ng estadong ito.

• ✓Ang batas ay naglalapat kung ang anumang alok o disposityon ng subdivided lands ay ginawa sa New Jersey
• ✓Ang batas ay naglalapat din sa mga alok mula sa ibang estado na idinirekta sa isang tao o residente sa loob ng New Jersey

Bawat aplikante na nagbebenta ay dapat kumpletuhin ang 75 oras sa kabuuan ng mga kurso sa edukasyon sa real estate sa isang paaralan na may lisensya mula sa Komisyon. Hindi bababa sa tatlong oras ay dapat na tungkol sa etika at etikal na pag-uugali sa propesyon ng nagbebenta, at hindi bababa sa isang oras ay dapat na tungkol sa makatarungang pabahay at diskriminasyon sa pabahay.

• ✓Ang mga aplikanteng nagbebenta ay dapat kumpletuhin ang 75 oras ng edukasyon bago ang lisensya
• ✓Hindi bababa sa 3 oras ang dapat na sumasaklaw sa etika at etikal na pag-uugali
• ✓Hindi bababa sa 1 oras ang dapat na sumasaklaw sa makatarungang pabahay at diskriminasyon sa pabahay

Bawat aplikante ng broker o broker-salesperson ay dapat kumpletuhin ang 150 oras sa kabuuang kurso ng real estate at kaugnay na edukasyon sa isang Commission-licensed na paaralan. Tatlumpung oras ay dapat na nakatuon sa etika at etikal na pangangalaga sa propesyon ng broker, at hindi bababa sa isang oras ay dapat na nakatuon sa patas na pabahay at diskriminasyon sa pabahay.

• ✓Ang mga aplikante ng broker/broker-salesperson ay dapat kumpletuhin ang 150 oras ng pre-licensure na edukasyon
• ✓30 oras ay dapat na sumasaklaw sa etika at etikal na pangangalaga
• ✓Hindi bababa sa 1 oras ay dapat na sumasaklaw sa patas na pabahay at diskriminasyon sa pabahay

Ang Komisyon ay maaaring magwaiver ng ilan o lahat ng mga pangangailangang edukasyon para sa mga nagbebenta kapag ang edukasyon o karanasan ng aplikante ay, ayon sa pagpapahalaga ng Komisyon, substantially equivalent. Ang Komisyon ay nagtakda sa pamamagitan ng regulasyon ang mga pangangailangang kualipikado para sa isang waiver.

• ✓Ang Komisyon ay maaaring magwaiver ng mga pangangailangang edukasyon para sa substantially equivalent na edukasyon o karanasan
• ✓Ang mga waiver requirements ay itinakda ng Commission regulation

Bawat real estate broker ay dapat manatiling may itinalagang pangunahing opisina na bukas sa publiko, na malinaw na nagpapakita ng lisensya ng broker at lahat ng mga lisensyadong empleyado. Ang pangunahing opisina ay ang business address para sa lahat ng mga lisensyadong tao. Ang mga branch office ay nangangailangan ng mga hiwalay na lisensya (₱50 bawat isa) at dapat ay nasa direktang pagsusuperbisyon ng isang broker-salesperson. Bawat lugar ng negosyo ay dapat na malinaw na nagpapakita ng pangalan ng broker at ang mga salitang 'Licensed Real Estate Broker.' Ang mga pangunahing opisina sa ibang estado ay nangangailangan ng valid na broker's license sa estado na iyon.

• ✓Ang broker ay dapat manatiling may itinalagang pangunahing opisina na bukas sa publiko
• ✓Ang lisensya ng broker at lahat ng lisensya ng empleyado ay dapat na malinaw na ipakita sa pangunahing opisina
• ✓Bawat branch office ay nangangailangan ng hiwalay na lisensya sa bayad na ₱50
• ✓Ang mga branch office ay dapat ay nasa direktang pagsusuperbisyon ng isang broker-salesperson
• ✓Ang exterior ay dapat nagpakita ng pangalan ng broker at ang 'Licensed Real Estate Broker'

Maliban kung ginagamit upang maiwasan ang batas, ang batas ay hindi nalalapat sa mga pagpapakalat: ng may-ari para sa kanyang sariling account sa isang solong/ilaang transaksyon; ganap na para sa industrial o komersyal na layunin; ayon sa utos ng korte; ng isang ahensya ng pamahalaan; bilang mga cemetery lots; ng MAS MABABA sa 100 lots/units/interests; kung saan ang mga karaniwang elemento ay limitado sa hindi pa binuo, walang utang na dibidendo na bukas na espasyo (maliban kung ang federal ILSFDA registration ay nalalapat); o sa isang development na ganap na ng rental units na lumilikha ng relasyon ng landlord-tenant.

• ✓Mga alok ng mas mababa sa 100 lots, parcels, units, o interests ay natatangi
• ✓Mga solong/ilaang transaksyon ng may-ari, atas ng korte, ng pamahalaan, cemetery, industrial/komersyal, at ganap na rental developments ay natatangi maliban kung ginagamit upang maiwasan ang batas

Ang batas ay hindi rin naaangkop sa mga alok/disposisyon ng: indebtedness na nakabuklod sa mortgage o deed-of-trust; securities/units ng regulated real estate investment trust; securities na narehisto sa NJ Bureau of Securities; at oil/gas/mineral o royalty interests na regulated bilang securities. Ang NJREC ay maaaring magbigay ng exemption sa isang subdivision o sa mga lote nito kung hindi kinakailangan ang enforcement dahil sa maliit na halaga o limitadong katangian ng alok. Ang subdivider na kumpleto sa secondary registration ay exempt mula sa section 4 registration requirements.

• ✓Ang registered securities, regulated REIT interests, mortgage-secured indebtedness, at securities-regulated mineral interests ay exempt
• ✓Ang NJREC ay maaaring magbigay ng exemption sa maliit o limitadong-katangiang alok, at ang secondary-registration subdividers ay exempt mula sa section 4 registration

Sa panahon ng mga pagsusulit para sa lisensya ng broker, broker-salesperson, salesperson, o salesperson (referral): hindi pinapayagan ang mga sumasagot na sumangguni sa anumang mga tala, libro, o memoranda; ang pagkopya ng mga tanong o paggawa ng mga tala para sa personal na paggamit ay mahigpit na ipinagbabawal; at walang sumasagot na maaaring umalis sa silid ng pagsusulit maliban sa isinasaad ng tagapangusap.

• ✓Hindi pinapayagan ang mga sumasagot na sumangguni sa mga tala, libro, o memoranda sa panahon ng pagsusulit
• ✓Ang pagkopya ng mga tanong o paggawa ng mga personal na tala ay mahigpit na ipinagbabawal
• ✓Walang sumasagot na maaaring umalis sa silid ng pagsusulit maliban sa isinasaad ng tagapangusap

Ang mga pagsusulit sa real estate license na kinakailangan ng N.J.S.A. 45:15-10 ay dapat na maipasa ng lahat ng broker, broker-salesperson, salesperson, at salesperson (referral) applicants bago makakuha ng lisensya. Ang mga pagsusulit ay multiple choice na inihanda ng isang testing service na itinalagang Commission. Ang mga bayad para sa pagsusulit at fingerprint scanning ay service fees na direktang binabayaran sa testing service at fingerprint vendor, hiwalay sa Commission fees.

• ✓Ang lahat ng license applicants ay dapat maipasa ang multiple-choice exam na inihanda ng isang itinalagang testing service
• ✓Ang exam at fingerprint fees ay service fees na direktang binabayaran sa mga vendors, hindi sa Commission

Ang isang salesperson (referral) na hindi pa dating licensed bilang broker/broker-salesperson/salesperson ay maaaring mag-upgrade sa salesperson batay sa oras na hawak: sa ilalim ng isang taon ay walang continuing education na kailangan; sa pagitan ng isa at anim na taon ay kailangan ng 24 oras ng core-topic CE na nakumpleto sa loob ng dalawang taon bago ang application; higit sa anim na taon ay kailangan ng pagsasagawa ng buong prelicensure course.

• ✓Referral agent na may lisensya na mas mababa sa isang taon: walang continuing education na kailangan upang maging salesperson
• ✓Referral agent na may lisensya ng 1–6 na taon: kumpleto ng 24 oras ng core-topic CE sa loob ng nakaraang dalawang taon
• ✓Referral agent na may lisensya ng higit sa 6 na taon: dapat makumpleto ang buong prelicensure course
• ✓Ang mga patakaran ay nalalapat lamang sa mga hindi pa dating licensed bilang broker, broker-salesperson, o salesperson

Bawat licensee ay dapat gawing available ang lahat ng transaction records, books of account, instruments, documents, at forms para sa inspection ng Commission kapag relevant sa complaint investigation. Ang Commission ay maaaring mag-issue ng subpoena, magbigay ng oath, at magsagawa ng hearings. Ang lahat ng transaction, listing, at property management files ay dapat mapanatili sa offices ng employing/corporate/partnership brokers; kapag umaalis o naglilipat, walang salesperson (referral), salesperson, o broker-salesperson na maaaring mag-remove ng file contents mula sa offices ng broker.

• ✓Bawat licensee ay dapat gawing available ang records para sa Commission inspection na relevant sa complaint investigation
• ✓Ang Commission ay maaaring mag-issue ng subpoena, magbigay ng oath, at magsagawa ng investigative hearings
• ✓Transaction, listing, at property management files ay dapat mapanatili sa offices ng employing/corporate/partnership broker
• ✓Ang departing o transferring salespersons/broker-salespersons ay hindi maaaring mag-remove ng file contents mula sa broker's offices
• ✓Ang 'Files' ay nangangahulugang lahat ng transaction records na kailangang panatilihin ayon sa N.J.A.C. 11:5-5.4

Ang isang principal ay hindi liable para sa aksyon, kamalian, o pagkakaligtaan ng isang agent o transaction broker maliban kung ang principal ay lumahok dito, nagbigay ng pahintulot, o nakikinabang dito (ang pananagutan ay limitado sa halaga ng benepisyo kung walang punitive damages). Ang isang firm ay hindi liable para sa impormasyon tungkol sa kondisyon ng ari-arian na nabigong ibigay ng nagbebenta kung ang firm ay nagsikap ng maingat kasama ang katanungan at visual inspection.

• ✓Ang principal ay hindi liable maliban kung lumahok, nagbigay ng pahintulot, o nakikinabang mula sa aksyon
• ✓Ang pananagutan mula sa benepisyo ay limitado sa halaga ng benepisyong iyon kung walang punitive damages
• ✓Ang firm ay hindi liable para sa hindi inihayag na impormasyon ng seller tungkol sa ari-arian kung gumawa ito ng maingat na pagsisikap (katanungan at visual inspection)

Maliban kung iba ang kasunduan sa pagsusulat, ang isang principal ay hindi maaaring sisirain sa kaalaman ng mga katotohanan na kilala ng firma pero hindi aktwal na kilala ng principal, at ang firma ay hindi maaaring sisirain sa kaalaman ng mga katotohanan na kilala lamang ng principal, sa kondisyong ang firma ay gumawa ng maingat na pagsisikap na malaman ang mahalagang impormasyon tungkol sa pisikal na kondisyon.

• ✓Ang kaalaman ay karaniwang hindi inilalaan sa pagitan ng principal at firma maliban kung aktwal na kilala
• ✓Ang firma ay dapat gumawa ng maingat na pagsisikap (pagtatanong at biswal na inspeksyon) upang ang proteksyong ito ay maging epektibo

Walang lisensya ang maaaring ibigay sa sinumang kilalang nagkasala sa loob ng nakaraang limang taon ng pagpapalsong dokumento, pag-aliyansang, pag-akyat, anumang anyo ng pagnanakaw maliban sa shoplifting, kriminal na konspirasyon upang mandaya, o katulad na mga kalalagyan, o sa anumang partnership, asosasyon, o korporasyon kung saan ang nasabing tao ay miyembro, opisyal, direktahin, empleyado, o pangunahing stockholder. Walang lisensya ang maaaring ibigay o mapabago para sa isang tao na nagkasala ng isang sekswal na kalagayan na angkop para sa pagpaparehistro sa ilalim ng Megan's Law (C.2C:7-2).

• ✓Walang lisensya kung nagkasala sa loob ng 5 taon ng pagpapalsong dokumento, pag-aliyansang, pag-akyat, pagnanakaw (maliban sa shoplifting), o konspirasyon upang mandaya
• ✓Ang pagbabawal ay umaabot sa mga partnership at korporasyon kung saan ang ipinagbabawal na tao ay may kontrol na interes o ay opisyal/direktahin
• ✓Walang lisensya na ibigay o mapabago para sa isang pagkakasala sa sekswal na kalagayan na kwalipikado (Megan's Law)

Sa pagsusumite ng tamang application na naglalaman ng mga authorized NJ-licensed brokers, na may tamang bayad, statement of record (section 10), at proposed public offering statement, ang NJREC ay naglalabas ng notice of filing. Sa loob ng 90 araw mula sa notice of filing, ang NJREC ay dapat maglunsad ng order na nagpaparehistro o nagtatanggi. Kung walang rejection order na inilabas sa loob ng 90 araw, ang mga lupa ay itinadhimang rehistrado maliban kung ang applicant ay sumagot sa pagsulat sa isang pagkaantala.

• ✓Ang NJREC ay dapat magparehistro o magtatanggi sa loob ng 90 araw mula sa notice of filing
• ✓Kung walang rejection na inilabas sa loob ng 90 araw, ang subdivision ay itinadhimang rehistrado maliban kung ang applicant ay sumagot sa pagsulat sa isang pagkaantala

Kung natutugunan ang mga pangangailangan ng seksyon 9, ang NJREC ay nagrehistro ng mga lupa at itinalagang form ng pampublikong alok. Kung hindi natutugunan ang mga pangangailangan, ang NJREC ay nagbibigay ng abiso sa applicant na ang aplikasyon ay dapat iwasto sa loob ng 30 araw mula sa pagkatanggap; ang mga paunang pagkakahanap na ito ay hindi nangangailangan ng pagdinig. Ang isang nakasulat na kahilingan para sa pagdinig ay tumitigil sa utos ng pagtanggi hanggang sa isang pagdinig ay ginanap at isang determinasyon ay ginawa.

• ✓Ang applicant ay may 30 araw mula sa pagkatanggap ng paunawa ng kakulangan upang iwasto ang aplikasyon
• ✓Ang isang nakasulat na kahilingan para sa pagdinig ay tumitigil sa utos ng pagtanggi hanggang sa isang pagdinig at determinasyon ay nagsagawa

Sa anumang residential showing na karaniwang bukas sa publiko, dapat magkaroon ng sign na nakalagay sa entrance o sa sign-in sheet na nagbibigay-alam sa mga prospective buyers na ang hosting firm ay kumakatawan sa seller lamang at walang relasyon sa buyer — maliban kung ang buyer ay walang exclusive buyer agency agreement at pumapayag na ang agent ay maging disclosed dual o designated agent.

• ✓Dapat may sign na nakalagay sa entrance o sa sign-in sheet sa open houses
• ✓Ang sign ay nagbibigay-alam na ang firm ay kumakatawan sa seller lamang
• ✓Ang impormasyon na ibinigay sa open house agent ay HINDI itinuturing na confidential at maaaring ibahagi sa seller
• ✓Ang mga buyers na eksklusibong kinakatawan ay dapat magbunyag ng ganitong representasyon sa sign-in sheet

Ang mga aktibidad sa brokerage ng isang salesperson na may lisensya sa isang real estate referral company (isang salesperson (referral)) ay limitado ang saklaw. Ang seksyong ito, sa loob ng Subchapter 6 (Conduct of Business), ay specifically nakatuon sa mga referral company salesperson at nagbibigay-kahulugan sa restricted set ng mga aktibidad na maaari nilang gawin.

• ✓Ang isang salesperson (referral) ay may mga aktibidad sa brokerage na limitado lamang sa mga nakatukoy sa N.J.A.C. 11:5-6.10
• ✓Ang Subchapter 6 ay nag-aayos din ng advertising, contracts, disclosures, at consumer information kahit hindi ito binuo-reproduce dito

Ang Bureau of Real Estate Education ay itinatag sa loob ng Division ng NJ Real Estate Commission sa Department of Insurance, responsable sa paglisensya ng real estate pre-licensure schools at instructors.

• ✓Ang Bureau of Real Estate Education ay nangunguna sa paglisensya ng pre-licensure schools at instructors
• ✓Ang Bureau ay nasa loob ng Commission Division sa Department of Insurance

Walang paaralan na maaaring magsagawa ng real estate education courses na nakakatugon sa pre-licensure prerequisites maliban kung ito ay licensed bilang isang real estate school. Ang licensure ay nangangailangan na ang mga may-ari, management, at facilities ay matugunan ang mga qualification, at ang mga may-ari/officers/directors/controlling-interest holders ay dapat na malinaw na ipakita ang mabuting moral character.

• ✓Ang mga paaralan ay dapat na licensed upang magsagawa ng qualifying pre-licensure courses
• ✓Ang mga may-ari, management, at facilities ay dapat matugunan ang lahat ng licensure qualifications
• ✓Ang mga may-ari at officers ay dapat na malinaw na ipakita ang mabuting moral character

Walang sinumang tao (maliban sa isang guest lecturer) ang maaaring magturo ng mga qualified na real estate education courses maliban kung siya ay may lisensya bilang real estate instructor. Ang lisensya ay nangangailangan ng pagpapakita ng magandang moral character, pagkumpleto ng Commission-approved instructor course, pagpasa ng written examination sa ilalim ng Commission auspices, at pagtugunan ng iba pang mga kalifikasyon.

• ✓Ang mga Instructor (maliban sa guest lecturers) ay dapat na may lisensya upang magturo ng mga qualified courses
• ✓Ang mga Instructor ay dapat na kumpletuhin ang Commission-approved instructor course at maglipas ng written examination
• ✓Ang mga Instructor ay dapat ipakita ang magandang moral character

Ang isang tao na ang kanyang lisensya ay nabaawi sa ilalim ng R.S.45:15-17 o C.45:15-19.1 ay hindi maaaring maging general partner, opisyal, direktor, o may-ari ng kontroladong interes sa isang lisensyadong partnership, limited partnership, o korporasyon, o manatili, magtrabaho, o makatanggap ng kompensasyon mula sa isang lisensyado, o manatili o magbahagi ng opisinang espasyo sa isang lisensyadong opisina sa panahon ng pagkabawi.

• ✓Ang taong may nabaawing lisensya ay hindi maaaring magkaroon ng kontroladong interes sa isang lisensyadong entidad
• ✓Ang taong may nabaawing lisensya ay hindi maaaring magtrabaho o makatanggap ng kompensasyon mula sa sinumang lisensyado
• ✓Ang taong may nabaawing lisensya ay hindi maaaring manatili o magbahagi ng opisinang espasyo sa isang lisensyadong opisina sa panahon ng pagkabawi

Ang paunang bayad sa pagpaparehistro ay $500.00 dagdag $35.00 bawat lote/parcel/unit/interes, hindi lumampas sa $3,000.00, at may bisa ng isang taon mula sa pagaprobahan. Maaaring baguhin ng NJREC ang mga bayad upang makarating nang makatotohanan ngunit hindi lampas sa mga gastusin sa administrasyon. Maaaring magkailangan ng inspeksyon sa lugar ng NJREC; ang nagrehistro ay nagbabayad ng bayad sa inspeksyon na katumbas sa gastos sa paglalakbay mula sa NJ at karagdagang gastusin, lahat ay inilalaan sa aplikante. Ang mga pagpaparehistrong aprubahan sa ilalim ng P.L.1975, c.235 bago ang pagpapatupad ay malaya sa paunang pagpaparehistro; ang pinagsama-samang bayad sa pagpapasama ay tumutugma sa bayad sa paunang pagpaparehistro.

• ✓Ang paunang bayad sa pagpaparehistro = $500 plus $35 bawat lote/unit, limitado sa $3,000, may bisa ng isang taon mula sa pagaprobahan
• ✓Ang nagrehistro ay nagbabayad ng bayad sa inspeksyon na sumasaklaw sa paglalakbay sa round-trip mula sa NJ at karagdagang gastusin, na dapat ipaliwanag sa aplikante

Ang NJ Real Estate Commission ay maaaring lumikha ng mga regulasyon sa ilalim ng Administrative Procedure Act upang ipatupad ang P.L.2024, c.32. Ang mga karapatan, remedyo, at pagbabawal ng Batas ay dagdag at pinagsama-sama sa mga karapatan ng common law at statutory, at hindi nila binabago ang mga ito. Ang Batas ay nag-epekto noong Agosto 1, 2024.

• ✓Ang NJ Real Estate Commission ay maaaring magsagawa ng mga regulasyon sa ilalim ng Administrative Procedure Act
• ✓Ang mga remedyo ng Batas ay pinagsama-sama at hindi binabago ang mga karapatan ng common law o statutory
• ✓Ang P.L.2024, c.32 ay nag-epekto noong Agosto 1, 2024

Kapag ang lisensya ng isang kasosyo, opisyal, direktor, o may-ari ng kontroladong interes ay nabawi, dapat na bawiin ng komisyon ang lisensya ng entidad maliban kung ang mga kondisyon ng divestiture ay natutugunan sa loob ng nakatakdang panahon: ang mga koneksyon sa partnership ay napuksa at ang mga interes ay inilisan, ang mga corporate officers ay tinanggal at ang mga kontroladong interes ay inilisan, o ang mga limitadong partnership interests ay inilizen. Ang 'kontroladong interes' ay nangangahulugang 5% o higit pa ng equity/ownership.

• ✓Ang lisensya ng entidad ay nabawi maliban kung ang koneksyon ng nabawing tao ay napuksa at ang interes ay inilizen
• ✓Ang 'kontroladong interes' ay nangangahulugang 5% o higit pa ng equity ng isang korporasyon o partnership ownership
• ✓Ang divestiture/severance ay dapat mangyari sa loob ng nakatakdang panahon ng komisyon

Sa pagtanggap ng wastong aplikasyon na may kasamang pahayag ng tala, sinusuri ng NJREC upang matukoy na: ang subdivider ay maaaring magbigay ng interes kung sumusunod ang mamimili (sa mga klawsula ng paglalabas/proteksyon ng tiwala kung kinakailangan); ang iminungkahing pagpapabuti ay makatuwirang makukumpleto tulad ng inilarawan; ang pag-aanyaya at ang plano sa pagsusulong ay hindi mapanlinlang, nakakalito, o diskriminasyon at nagbibigay ng lubos at patas na pagbubunyag; ang subdivider (at ang mga pangunahing kasosyo nito) ay walang mga kondensyang-kamatayan o mga order na naghihigpit; at natutugunan ang mga kinakailangan ng pahayag ng pampublikong alok sa seksyon 12.

• ✓Ang pag-aanyaya at ang plano sa pagsusulong ay hindi dapat mapanlinlang, nakakalito, o diskriminasyon at dapat magbigay ng lubos at patas na pagbubunyag
• ✓Ang subdivider (at ang mga pangunahing kasosyo ng korporasyon) ay dapat walang mga kondensyang-kamatayan sa benta ng lupa o mga order na naghihigpit na nagpopos-dahilan ng pagtanggi

Bawat indibidwal, partnership, o korporasyon na may lisensya bilang broker ay dapat magtayo ng espesyal na trust o escrow account sa isang aprubadong NJ depository institution para sa lahat ng pera na natanggap bilang broker, escrow agent, o pansamantalang custodian ng pera ng iba. Ang account ay dapat nasa pangalan ng broker na may lisensya, itinakda bilang 'trust account' o 'escrow account,' pinapanatili ng hiwalay mula sa lahat ng personal/business accounts, at lahat ng checks/deposit slips ay dapat may mga salitang 'trust account' o 'escrow account.' Ang broker-salespersons ay napagkakataon. Ang mga broker ay maaaring magtatag din ng hiwalay na interest-bearing escrow account para sa isang partikular na transaksyon.

• ✓Ang broker ay dapat magtayo ng hiwalay na trust o escrow account sa isang aprubadong NJ depository institution
• ✓Ang account ay dapat nasa pangalan ng broker na may lisensya at pinapanatili ng hiwalay mula sa personal/business accounts
• ✓Lahat ng checks at deposit slips ay dapat maglaman ng mga salitang 'trust account' o 'escrow account'
• ✓Ang pangangailangan ay hindi naaangkop sa isang broker-salesperson
• ✓Ang transaction-specific interest-bearing escrow accounts ay dapat panatilihing hiwalay mula sa ibang pera

Ang statement of record ay dapat magsama ng: mga pangalan/address/interes ng mga taong may interes; legal description, kabuuang lugar, topography, at scaled, signed/sealed engineer o surveyor map na nagpapakita ng lot dimensions at relasyon sa mga pagpapabuti; title condition kasama ang lahat ng encumbrances/restrictions/covenants; general terms of disposition; access conditions, unusual noise/safety conditions, utility availability, at improvement schedules; kung ang property ay subject sa natural forces o nasa federally designated flood hazard area; blanket-encumbrance consequences at protections; organizational documents; title/lien instruments; conveyance forms; easement instruments; financial statements; management/recreation contracts; governmental compliance status; at prompt reporting ng material changes.

• ✓Ang statement of record ay dapat magbunyag kung ang property ay nasa federally designated flood hazard area at ang blanket-encumbrance consequences
• ✓Ang subdivision map ay dapat iguhit sa scale at signed/sealed ng licensed professional engineer o land surveyor

Ang impormasyon sa anumang statement of record, kasama ang kinakailangang mga pagdagdag at pagwawasto (section 10), ay dapat gawin na available sa publiko ayon sa mga regulasyon ng NJREC, at ang mga kopya ay dapat ibigay sa bawat applicant sa isang reasonable charge na itinakda ng commission.

• ✓Ang impormasyon sa statement-of-record ay dapat gawin na available sa publiko ayon sa mga regulasyon ng NJREC
• ✓Ang mga kopya ay dapat ibigay sa bawat applicant sa isang reasonable charge na itinakda ng NJREC

Epektibo noong Agosto 1, 2024, ang P.L. 2024, c.32 ay nagdagdag ng mga seksyon 45:15-16.86 hanggang 45:15-16.101, na nagtatatag ng statutory agency relationships (buyer's agent, seller's agent, disclosed dual agent, designated agent, at transaction broker), na nangangailangan ng written brokerage services agreements, at pagdaragdag ng mandatory open-house disclosure sign. Ang mga probisyon na ito ay naaangkop kasama ang — at hindi nag-papalit ng — ang umiiral na licensing provisions.

• ✓Ang RECPEA ay naging epektibo noong Agosto 1, 2024, na nagdagdag ng mga seksyon 45:15-16.86 hanggang 45:15-16.101
• ✓Lumilikha ito ng statutory agency relationships at nangangailangan ng written brokerage services agreements plus mandatory open-house disclosure sign

Ang komisyon ay kinikilala ang isang institusyon sa deposito lamang kung ito ay nagbibigay ng nakasulat na pagsisiguro na agad nitong ihahatid sa komisyon ang anumang hindi-pagbabayad o NSF check o instrumento na isinulat sa escrow o trust account ng broker.

• ✓Ang institusyon sa deposito ay dapat magbigay ng nakasulat na pagsisiguro upang maging kinikilala
• ✓Ang institusyon ay dapat agad na ihahatid sa komisyon ang anumang hindi-pagbabayad o NSF check sa escrow o trust account ng broker

Ang 'relasyon ng ahensya' ay ang relasyon na nabuo sa ilalim ng batas sa pagitan ng isang kumpanya ng broker at isang pangunahing kliyente tungkol sa mga serbisyo sa real estate brokerage. Ang 'ahente' ay nangangahulugang isang kumpanya ng real estate brokerage (kasama ang mga affiliadong broker, broker-salespersons, at mga salespersons na may lisensya sa ilalim ng R.S.45:15-1 et seq.) na may relasyon ng ahensya sa isang pangunahing kliyente. Ang 'kumpanya ng broker' ay kinabibilangan ng mga broker, broker-salespersons, at mga salespersons na awtorisadong magbigay ng mga serbisyo sa brokerage na affiliado sa kumpanya, at kasama rin ang sinumang kumilos bilang ahente/empleyado ng isang subdivider sa ilalim ng Full Disclosure Act.

• ✓Ang isang relasyon ng ahensya ay umiiral sa pagitan ng isang kumpanya ng BROKER at isang pangunahing kliyente, na ang mga affiliadong licensee ay kumilos bilang ahente
• ✓Ang 'broker' ay kasama rin ang sinumang licensee na kumilos bilang ahente/empleyado ng isang subdivider sa ilalim ng C.45:15-16.28

Ang 'mga serbisyo ng brokerage' ay nangangahulugang pagbibigay ng mga serbisyo kung saan kinakailangan ang real estate license ayon sa kabanata 15 ng Title 45. Ang 'kasunduan sa mga serbisyo ng brokerage' ay isang NAKASULAT na kasunduan sa pagitan ng isang brokerage firm at principal na naglalaan sa firm na kumatawan sa principal bilang isang agent o magtrabaho kasama ang isang buyer/seller bilang isang transaction broker. Kasama dito ang mga listing agreements para sa pagbebenta at rental; buyer-lessee agency agreements; at transaction broker, dual agency, at designated agency agreements.

• ✓Ang isang kasunduan sa mga serbisyo ng brokerage ay dapat na nakasulat
• ✓Ang mga kasunduan sa mga serbisyo ng brokerage ay kinabibilangan ng listing agreements, buyer-lessee agency, transaction broker, dual agency, at designated agency agreements

Ang 'mamimili' ay nangangahulugang isang aktwal o potensyal na bumili, o isang aktwal/potensyal na nangungupahan sa isang transaksyon ng renta o lease. Ang 'ahente ng mamimili' ay isang kumpanyang brokerage (na may mga affiliate licensees) na may relasyon ng ahensiyang gumagana LAMANG sa mamimili, na may utang na panhusay na tungkulin sa mamimili. Ang 'komersyal na real estate' ay nangangahulugang isang fee title, possessory estate, o lease sa NJ real property maliban sa property na binuo ng isang single-family unit o isang multifamily structure ng apat o mas kaunting residential units, o tulad ng unimproved property.

• ✓Ang ahente ng mamimili ay gumagana lamang sa mamimili at may utang na panhusay na tungkulin sa mamimili
• ✓Ang komersyal na real estate ay hindi kasama ang property na nabuo ng isang single-family unit o isang multifamily structure ng apat o mas kaunting residential units

Ang isang real estate broker na kumilos bilang escrow agent o pansamantalang custodian ng pera ng iba ay hindi maaaring makatanggap, makakuha, o gumamit ng anumang interes na natamo sa mga pondo para sa sariling personal o business na paggamit.

• ✓Ang broker ay hindi maaaring gumamit ng interes na natamo mula sa escrow funds para sa personal o business na paggamit
• ✓Nalalapat sa mga broker na kumilos bilang escrow agent o pansamantalang custodian

Ang isang licensee na tumatanggap ng pera ng iba bilang kinatawan ng isang broker na kumikilos bilang escrow agent o temporary custodian ay dapat lamang tumanggapin ang mga ito bilang cash o isang negotiable instrument na bayad sa broker (o iba pang form na itinakda ng komisyon). Ang licensee ay dapat kaagad na account para sa at ihatid ang pondo sa broker para sa deposito sa escrow/trust account, o alisin ang mga ito tulad ng kinakailangan ng escrow agreement.

• ✓Ang pera ay dapat na cash o negotiable instrument na bayad sa broker
• ✓Ang licensee ay dapat kaagad na account para sa at ihatid ang pundo sa broker
• ✓Ang pundo ay idineposito sa escrow/trust account o hinahawakan ayon sa escrow agreement

Lahat ng lisensya ay inilalabas sa isang anyo na itinakda ng komisyon na nagpapakita ng pangalan at adres ng may-lisensya kasama ang selyo ng komisyon. Bawat broker ay dapat magbigay ng nakasulat na notisya ng anumang pagbabago sa adres ng negosyo, pagkatapos nito ay inilalabas ng komisyon ang mga bagong lisensya para sa natitirang termino sa bayad na $50 para sa bagong broker license plus $10 para sa bawat dagdag na sertipiko. Ang pagbabago ng adres nang walang notipikasyon at pagkuha ng bagong broker's license ay awtomatikong kanselahin ang lisensya.

• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng nakasulat na notisya ng anumang pagbabago ng adres ng negosyo
• ✓Ang bayad ng bagong broker license ay $50; $10 para sa bawat karagdagang sertipiko
• ✓Ang pagbabago ng adres nang walang notipikasyon ay awtomatikong kanselahin ang umiiral na lisensya

Lahat ng broker, broker-salesperson, at salesperson na lisensya ay ipinapanatili ng employer broker, habang ang pocket card ay ibinibigay sa licensee upang dalhin kapag nagtatrabaho. Sa pagwawakas o pagbibitiw, dapat ibigay ang written notice kasama ang effective date. Sa loob ng limang business days ang broker ay dapat ihatid ang lisensya sa commission (kasama ang kopya ng notice sa licensee) o magbigay ng transfer materials. Walang licensee ang maaaring kumilos sa ilalim ng lisensya pagkatapos ng termination hanggang sa matugunan ng commission. Ang bagong lisensya ay inilalabas pagkatapos ng $25 na bayad at patunay ng bagong broker affiliation. Ang salesperson/broker-salesperson ay maaaring licensed sa ilalim lamang ng isang broker sa isang oras.

• ✓Ang employer broker ay nagpapanatili ng lisensya; ang licensee ay nagdadala ng pocket card
• ✓Ang broker ay dapat maghatid ng terminated license sa commission sa loob ng 5 business days
• ✓Ang bagong lisensya ay inilalabas pagkatapos ng pagbabayad ng $25 fee at patunay ng bagong broker affiliation
• ✓Ang broker-salesperson o salesperson ay hindi maaaring licensed sa higit sa isang broker sa isang oras
• ✓Ang licensee ay hindi maaaring kumilos sa ilalim ng lisensya pagkatapos ng termination hanggang sa matugunan ng commission

Ang biennial fees ay $200 para sa broker's license, $200 para sa broker-salesperson's license, $100 para sa salesperson's license, at $100 para sa branch office license. Ang late renewal fees ay $20 para sa salesperson/broker-salesperson at $40 para sa broker. Ang commission ay dapat magweweigh upang hindi mag-renew ng licenses ng mga taong convicted ng enumerated offenses. Ang revocation o suspension ng broker's license ay automatically nagpapahinto sa lahat ng affiliated broker-salesperson at salesperson licenses pending change ng broker.

• ✓Biennial fees: broker $200, broker-salesperson $200, salesperson $100, branch office $100
• ✓Late renewal fee: $20 salesperson/broker-salesperson, $40 broker
• ✓Ang commission ay dapat magweweigh upang hindi mag-renew ng license ng licensee na convicted ng enumerated offenses
• ✓Ang revocation/suspension ng broker's license ay automatically nagpapahinto sa affiliated licensees' licenses
• ✓Ang out-of-state offices ay nangangailangan na ang broker ay may valid license in good standing sa state na iyon

Walang real estate salesperson o broker-salesperson na maaaring tumanggap ng komisyon o anumang mahalagang pagsasaalang-alang para sa anumang tinukoy na mga aksyon mula sa sinumang tao maliban sa kanilang nagpapabrogi o kumokontratang broker, na dapat na isang lisensyadong real estate broker.

• ✓Ang salesperson/broker-salesperson ay maaari lamang tumanggap ng kompensasyon mula sa kanilang nagpapabrogi/kumokontratang broker
• ✓Ang nagpapabrogi/kumokontratang broker ay dapat na isang lisensyadong real estate broker

Ang rebate na ibinayad ng broker sa mamimili ng residential real property ay dapat kalkulahin pagkatapos ng mamimili ay nakipag-negotiate ng rebate rate, na nakatala sa isang written agreement o buyer agency agreement sa simula ng relasyon, at ipinahayag sa lahat ng partido kabilang ang anumang mortgage lender. Ang mga rebate ay hindi maaaring ibayad sa unlicensed persons para sa mga aksyon na nangangailangan ng licensure, hindi maaaring maging contingent sa paggamit ng iba pang broker services/products, at hindi maaaring batay sa lottery, contest, o game.

• ✓Ang rebate ay dapat kalkulahin pagkatapos ang mamimili ay nakipag-negotiate ng rate at nakatala sa isang written agreement
• ✓Ang rebate ay dapat ipinahayag sa lahat ng partido kabilang ang anumang mortgage lender
• ✓Ang rebate ay hindi maaaring ibayad sa isang unlicensed person para sa mga aksyon na nangangailangan ng licensure
• ✓Ang rebate ay hindi maaaring maging contingent sa paggamit ng iba pang broker services o batay sa lottery/contest/game

Anumang advertisement para sa rebate ay dapat may kasamang pagbubunyag tungkol sa obligasyon ng mamimili na magbayad ng naaasahang mga buwis sa rebate at isang abiso na makipag-ugnayan sa isang propesyonal sa buwis tungkol sa mga implikasyon ng buwis. Ang mga pagbubunyag na ito ay dapat na malinaw at nakikitang ipinapakita, na ang laki ng teksto ay katumbas o mas malaki kaysa sa teksto ng advertisement.

• ✓Ang ad ay dapat magbunyag ng obligasyon ng mamimili na magbayad ng naaasahang mga buwis sa rebate
• ✓Ang ad ay dapat magpayo sa mamimili na makipag-ugnayan sa isang propesyonal sa buwis
• ✓Ang teksto ng pagbubunyag ay dapat na katumbas o mas malaki kaysa sa teksto ng advertisement

Bawat licensed broker, broker-salesperson, o salesperson ay dapat kumpletuhin ang hanggang 16 na oras ng patuloy na edukasyon bilang kondisyon ng biennial renewal, maliban sa mga salesperson na licensed sa isang referral company at brokers/broker-salespersons na may 40 o higit pang taong karanasan. Ang commission ay nag-apruba ng CE courses, providers, at instructors sa pamamagitan ng isang 14-member Volunteer Advisory Committee. Ang mga licensed real estate schools at instructors ay itinuturing na approved providers/instructors. Ang commission ay maaaring magbigay ng credit para sa out-of-state courses at magbakay ng mga pangangailangan para sa sakit, emergency, hardship, o active duty military service.

• ✓Hanggang 16 oras ng CE ay kinakailangan bilang kondisyon ng biennial license renewal
• ✓Ang mga salesperson na may referral company ay libres mula sa CE
• ✓Ang brokers/broker-salespersons na may 40 o higit pang taong karanasan ay libres mula sa CE
• ✓Ang isang 14-member Volunteer Advisory Committee ay nagrerekomenda ng pag-apruba ng courses, providers, at instructors
• ✓Ang commission ay maaaring magbakay ng CE para sa sakit, emergency, hardship, o active duty military service