45:15-10 Examination required for initial licensure; term, renewal +35New Jersey · immobilier · Français

Avant qu'un permis ne soit accordé, le demandeur (et les associés/administrateurs/dirigeants activement engagés) doit réussir un examen testant les connaissances générales des statuts du New Jersey concernant les biens immobiliers, les transferts de propriété, les hypothèques, les accords de vente, les baux, R.S.45:15-1 et seq., les règles de la Commission, et autres sujets. Les permis expirent à la fin d'une période de deux ans et sont renouvelés tous les deux ans sans examen, moyennant le paiement des frais et l'accomplissement de la formation continue.

• ✓Les demandeurs doivent réussir un examen couvrant le droit immobilier du New Jersey, les transferts de propriété, les hypothèques, les accords de vente, les baux, et les règles de la Commission
• ✓Les permis expirent à la fin d'une période de deux ans
• ✓Le renouvellement est biennal, sans examen, moyennant le paiement des frais et l'accomplissement de la formation continue
• ✓Les vendeurs des sociétés de courtage sont exemptés de l'obligation de formation continue au renouvellement

La rémunération peut être versée par le vendeur, l'acheteur, un tiers, ou partagée entre les cabinets ; les accords doivent être par écrit et signés par la partie applicable. Le seul paiement de la rémunération n'établit pas une relation d'agence. Un cabinet peut être rémunéré par plus d'une partie indépendamment de sa relation d'agence.

• ✓Les accords de rémunération doivent être par écrit et signés par le vendeur ou l'acheteur selon le cas
• ✓Le paiement de la rémunération seul n'établit pas une relation d'agence
• ✓Un cabinet peut être rémunéré par plus d'une partie indépendamment de sa relation d'agence
• ✓La rémunération peut être un honoraire fixe, un pourcentage, ou une autre méthode licite — tous considérés comme une commission

Pour recevoir une compensation, une entreprise doit avoir un accord écrit de services de courtage — avec l'acheteur ou le vendeur (résidentiel) ou avec le vendeur mais pas l'acheteur (commercial) — traitant des conditions de compensation et, pour les accords avec l'acheteur, ce qui se passe si l'autre partie offre une compensation insuffisante. Exceptions : opinion de prix du courtier, analyse comparative du marché ou recommandation sans services entre entreprises.

• ✓Le résidentiel exige un accord avec l'acheteur ou le vendeur ; le commercial en exige un avec le vendeur mais pas l'acheteur
• ✓Les accords avec l'acheteur doivent traiter la compensation insuffisante (l'acheteur paie la différence ou demande de ne pas afficher les annonces non rémunérées)
• ✓Aucun accord n'est nécessaire pour une opinion de prix du courtier, une analyse comparative du marché ou une recommandation sans services entre entreprises

Les frais de licence initiale (comprenant des frais de demande de 50 $ et des frais applicables du Fonds de garantie immobilière de 10 $ pour les agents/agents en référence et 20 $ pour les courtiers/courtiers-agents) : entités commerciales, courtier responsable, courtier propriétaire unique et courtier-agent sont de 270 $ ; agent et agent (référence) sont de 160 $ ; bureau succursale est de 150 $ ; licence de courtier temporaire est de 300 $. Les frais de renouvellement sont évalués tous les deux ans pour une période de deux ans.

• ✓Les frais initiaux comprennent des frais de demande de 50 $ plus les frais du Fonds de garantie (10 $ agent/référence ; 20 $ courtier/courtier-agent)
• ✓Frais initiaux pour courtier/courtier-agent/entité commerciale/courtier responsable/courtier propriétaire unique : 270 $
• ✓Frais initiaux pour agent et agent (référence) : 160 $ ; bureau succursale : 150 $ ; licence de courtier temporaire : 300 $
• ✓Les frais de renouvellement sont évalués tous les deux ans pour une période de deux ans conformément à N.J.S.A. 45:15-15

Frais de renouvellement : entités commerciales, courtier agréé, courtier propriétaire unique et courtier-vendeur 200 $ ; vendeur et vendeur (recommandation) 100 $ ; bureau succursale 100 $. Frais de renouvellement tardif : entités commerciales et courtier 40 $ ; courtier-vendeur 20 $ ; vendeur et vendeur (recommandation) 20 $.

• ✓Frais de renouvellement au niveau du courtier : 200 $ ; renouvellement vendeur/recommandation : 100 $ ; renouvellement bureau succursale : 100 $
• ✓Frais de renouvellement tardif pour les entités commerciales et les courtiers : 40 $
• ✓Frais de renouvellement tardif pour les courtiers-vendeurs et vendeurs/recommandation : 20 $

Les frais de transfert s'élèvent à 25 $ pour les courtiers-vendeurs et les vendeurs/parrainage. La réinstauration des licences non renouvelées (y compris les frais de demande de 50 $) : niveau courtier et entités commerciales 250 $ ; vendeur/parrainage 150 $ ; succursale 150 $. Les frais de modification s'élèvent à 50 $ chacun pour les changements de nom, de domicile commercial (plus 10 $ par titulaire de licence individuel), de statut et de changement de superviseur de succursale.

• ✓Les frais de transfert de licence s'élèvent à 25 $ pour les courtiers-vendeurs et les vendeurs/parrainage
• ✓Frais de réinstauration : 250 $ niveau courtier/entités commerciales ; 150 $ vendeur/parrainage et succursale (incluant les frais de demande de 50 $)
• ✓Les frais de changement de nom, de statut, d'adresse et de superviseur de succursale s'élèvent à 50 $ chacun
• ✓Le changement d'adresse commercial ajoute 10 $ pour chaque titulaire de licence individuel

Si un courtier agréé décède ou devient incapable d'exercer et qu'aucun autre membre ou responsable ne détient un permis de courtier-vendeur (ou un courtier propriétaire unique sans employé courtier-vendeur), la commission peut délivrer un permis temporaire de courtier à une autre personne pour continuer les opérations. Le demandeur doit avoir détenu un permis de vendeur pendant au moins trois ans et faire une demande dans les 30 jours. Le permis temporaire est valable jusqu'à un an, ne peut pas être prolongé ou renouvelé, et reste en vigueur uniquement jusqu'à ce que le titulaire puisse suivre le cours de courtier et réussir l'examen.

• ✓Le demandeur doit avoir détenu un permis de vendeur depuis au moins 3 ans
• ✓La demande doit être présentée dans les 30 jours suivant le décès ou l'incapacité
• ✓Le permis temporaire de courtier est valable jusqu'à un an
• ✓Le permis temporaire de courtier ne peut pas être prolongé ou renouvelé
• ✓Exige un certificat de décès certifié ou une certification médicale d'incapacité plus les droits de permis réguliers

Une disposition d'une subdivision ou de terres subdivisées est soumise à cette loi si : (a) toute offre ou disposition est faite dans cet État ; ou (b) toute offre originaire de l'extérieur de cet État est dirigée par le subdivisionneur ou son agent vers une personne ou un résident de cet État.

• ✓La loi s'applique si toute offre ou disposition de terres subdivisées est faite au New Jersey
• ✓La loi s'applique également aux offres provenant d'autres États dirigées vers une personne ou un résident du New Jersey

Chaque candidat agent immobilier doit suivir au total 75 heures de cours d'éducation immobilière dans une école agréée par la Commission. Au moins trois heures doivent porter sur l'éthique et la conduite éthique dans la profession d'agent immobilier, et au moins une heure doit porter sur l'équité du logement et la discrimination en matière de logement.

• ✓Les candidats agents immobiliers doivent suivre 75 heures d'éducation pré-immatriculation
• ✓Au moins 3 heures doivent couvrir l'éthique et la conduite éthique
• ✓Au moins 1 heure doit couvrir l'équité du logement et la discrimination en matière de logement

Tout demandeur de licence de courtier ou de courtier-vendeur doit suivre un total de 150 heures de cours de formation en immobilier et domaines connexes dans une école agréée par la Commission. Trente heures doivent porter sur l'éthique et la conduite éthique dans la profession de courtier, et au moins une heure doit porter sur l'équité en matière de logement et la discrimination dans le logement.

• ✓Les demandeurs de licence de courtier/courtier-vendeur doivent suivre 150 heures de formation préalable à l'octroi de licence
• ✓30 heures doivent couvrir l'éthique et la conduite éthique
• ✓Au moins 1 heure doit couvrir l'équité en matière de logement et la discrimination dans le logement

La Commission peut dispenser tout ou partie des exigences éducatives pour les vendeurs lorsque l'éducation ou l'expérience d'un candidat est, selon le jugement de la Commission, substantiellement équivalente. La Commission prescrit par règlement les exigences pour se qualifier pour une dispense.

• ✓La Commission peut dispenser les exigences éducatives pour une éducation ou une expérience substantiellement équivalente
• ✓Les exigences de dispense sont prescrites par la réglementation de la Commission

Tout courtier immobilier doit maintenir un bureau principal désigné ouvert au public, affichant bien en évidence la licence du courtier et celles de tous les employés titulaires d'une licence. Le bureau principal est l'adresse commerciale de toutes les personnes titulaires d'une licence. Les succursales exigent des licences distinctes (50 $ chacune) et doivent être sous la supervision directe d'un agent-courtier. Chaque lieu d'affaires doit afficher bien en évidence le nom du courtier et les mots « Courtier immobilier autorisé ». Les bureaux principaux situés hors de l'État exigent une licence de courtier valide dans cet État.

• ✓Le courtier doit maintenir un bureau principal désigné ouvert au public
• ✓La licence du courtier et les licences de tous les employés doivent être affichées bien en évidence au bureau principal
• ✓Chaque succursale exige une licence distincte avec des frais de 50 $
• ✓Les succursales doivent être sous la supervision directe d'un agent-courtier
• ✓L'extérieur doit afficher le nom du courtier et « Courtier immobilier autorisé »

Sauf si utilisée pour contourner la loi, la loi ne s'applique pas aux dispositions : par un propriétaire pour son propre compte dans une seule transaction isolée ; entièrement à des fins industrielles ou commerciales ; conformément à une ordonnance judiciaire ; par une agence gouvernementale ; comme lots de cimetière ; de MOINS de 100 lots/unités/intérêts ; où les éléments communs sont limités à des espaces ouverts non améliorés et non grevés (sauf si l'enregistrement fédéral ILSFDA s'applique) ; ou dans un développement entièrement composé d'unités locatives créant une relation propriétaire-locataire.

• ✓Les offres de moins de 100 lots, parcelles, unités ou intérêts sont exonérées
• ✓Les transactions isolées du propriétaire, ordonnées par le tribunal, gouvernementales, cimetière, industrielles/commerciales et les développements entièrement locatifs sont exonérés sauf s'ils sont utilisés pour contourner la loi

La loi ne s'applique pas non plus aux offres/dispositions de : créances garanties par hypothèque ou acte de fiducie; unités de fonds de placement immobilier réglementés; valeurs mobilières enregistrées auprès du Bureau des valeurs mobilières du New Jersey; et intérêts pétroliers/gaziers/minéraux ou de redevances réglementés comme valeurs mobilières. La NJREC peut exonérer une subdivision ou ses lots lorsque l'application de la loi est inutile en raison du montant réduit ou du caractère limité de l'offre. Un lotisseur ayant complété l'enregistrement secondaire est exonéré des exigences d'enregistrement de la section 4.

• ✓Les valeurs mobilières enregistrées, les intérêts REIT réglementés, les créances garanties par hypothèque et les intérêts minéraux réglementés comme valeurs mobilières sont exonérés
• ✓La NJREC peut exonérer les offres de petit montant ou de caractère limité, et les lotisseurs ayant complété l'enregistrement secondaire sont exonérés des exigences d'enregistrement de la section 4

Lors des examens de permis pour courtier, courtier-agent commercial, agent commercial ou agent commercial (recommandation) : les candidats ne peuvent pas consulter de notes, de livres ou de mémorandums ; la copie de questions ou la prise de notes à usage personnel est strictement interdite ; et aucun candidat ne peut quitter la salle d'examen sauf à la discrétion de l'examinateur.

• ✓Les candidats ne peuvent pas consulter de notes, de livres ou de mémorandums pendant l'examen
• ✓La copie de questions ou la prise de notes personnelles est strictement interdite
• ✓Aucun candidat ne peut quitter la salle d'examen sauf à la discrétion de l'examinateur

Les examens de licence immobilière requis par la N.J.S.A. 45:15-10 doivent être réussis par tous les candidats au permis de courtier, courtier-vendeur, vendeur et vendeur (parrainage) avant l'obtention de la licence. Les examens sont à choix multiples et sont préparés par un service de test désigné par la Commission. Les frais d'examen et de balayage des empreintes digitales sont des frais de service payés directement au service de test et au fournisseur d'empreintes digitales, séparés des frais de la Commission.

• ✓Tous les candidats à la licence doivent réussir un examen à choix multiples préparé par un service de test désigné
• ✓Les frais d'examen et d'empreintes digitales sont des frais de service payés directement aux fournisseurs, non à la Commission

Un agent de renvoi (referral) non précédemment agréé en tant que courtier/courtier-vendeur/vendeur peut être promu au statut de vendeur en fonction de la durée d'exercice : moins d'un an ne requiert aucune formation continue ; entre un et six ans requiert 24 heures de formation continue sur les thèmes fondamentaux complétées dans les deux années précédant immédiatement la demande ; plus de six ans requiert de suivre le cours complet de pré-agrément.

• ✓Agent de renvoi agréé depuis moins d'un an : aucune formation continue requise pour devenir vendeur
• ✓Agent de renvoi agréé depuis 1 à 6 ans : compléter 24 heures de formation continue sur les thèmes fondamentaux dans les deux années précédentes
• ✓Agent de renvoi agréé depuis plus de 6 ans : doit suivre le cours complet de pré-agrément
• ✓Les règles s'appliquent uniquement aux personnes non précédemment agréées en tant que courtier, courtier-vendeur ou vendeur

Tout titulaire de licence doit mettre tous les dossiers de transactions, livres de comptes, instruments, documents et formulaires à la disposition de la Commission pour inspection lorsqu'ils sont pertinents à une enquête de plainte. La Commission peut émettre des assignations à comparaître, prêter des serments et tenir des audiences. Tous les dossiers de transactions, d'annonces et de gestion immobilière doivent être conservés aux bureaux des courtiers employeurs/sociétaires/en partenariat ; lors du départ ou du transfert, aucun agent (parrainage), agent ou agent-courtier ne peut retirer le contenu des dossiers des bureaux du courtier.

• ✓Tout titulaire de licence doit mettre les dossiers à la disposition de la Commission pour inspection pertinente à une enquête de plainte
• ✓La Commission peut émettre des assignations à comparaître, prêter des serments et tenir des audiences d'enquête
• ✓Les dossiers de transactions, d'annonces et de gestion immobilière doivent être conservés aux bureaux du courtier employeur/sociétaire/en partenariat
• ✓Les agents/agents-courtiers qui partent ou se transfèrent ne peuvent pas retirer le contenu des dossiers des bureaux du courtier
• ✓« Dossiers » signifie tous les dossiers de transactions requis pour être conservés selon N.J.A.C. 11:5-5.4

Un mandant n'est pas responsable de l'acte, l'erreur ou l'omission d'un agent ou d'un courtier de transactions, sauf si le mandant y a participé, l'a autorisé ou en a bénéficié (la responsabilité étant limitée à la valeur du bénéfice en l'absence de dommages punitifs). Une agence n'est pas responsable des informations sur l'état de la propriété que le vendeur n'a pas fourni si l'agence a fait des efforts raisonnables, y compris une enquête et une inspection visuelle.

• ✓Le mandant n'est pas responsable à moins qu'il n'ait participé à l'acte, l'ait autorisé ou en ait bénéficié
• ✓La responsabilité découlant du bénéfice est limitée à la valeur de ce bénéfice en l'absence de dommages punitifs
• ✓L'agence n'est pas responsable des informations sur la propriété non divulguées par le vendeur si elle a fait des efforts raisonnables (enquête et inspection visuelle)

Sauf accord contraire écrit, un mandant ne peut être tenu responsable de la connaissance des faits connus par l'agence mais non réellement connus du mandant, et l'agence ne peut être tenue responsable de la connaissance des faits connus uniquement du mandant, à condition que l'agence ait fait des efforts raisonnables pour s'informer des informations relatives à l'état physique matériel.

• ✓La connaissance n'est généralement pas imputée entre le mandant et l'agence à moins d'être réellement connue
• ✓L'agence doit faire des efforts raisonnables (enquête et inspection visuelle) pour que cette protection s'applique

Aucune licence ne peut être délivrée à toute personne reconnue coupable au cours des cinq années précédentes de falsification, cambriolage, vol à main armée, tout délit de vol autre que le vol à l'étalage, conspiration criminelle pour fraude, ou infractions similaires, ni à aucune association, partenariat, ou société dans laquelle cette personne est membre, officier, directeur, employé, ou actionnaire dominant. Aucune licence ne peut être délivrée ou renouvelée à une personne condamnée pour une infraction sexuelle donnant lieu à enregistrement selon la loi Megan (C.2C:7-2).

• ✓Pas de licence si condamnation au cours des 5 années pour falsification, cambriolage, vol à main armée, vol (autre que vol à l'étalage), ou conspiration pour fraude
• ✓L'interdiction s'étend aux associations et sociétés où la personne interdite a un intérêt dominant ou est officier/directeur
• ✓Pas de licence délivrée ou renouvelée pour une condamnation pour infraction sexuelle donnant lieu à enregistrement (loi Megan)

Lors du dépôt d'une demande appropriée nommant les courtiers agréés autorisés du New Jersey, avec les frais corrects, la déclaration d'enregistrement (section 10) et la déclaration d'offre publique proposée, la NJREC émet un avis de dépôt. Dans les 90 jours suivant l'avis de dépôt, la NJREC doit émettre un ordre d'enregistrement ou de rejet. Si aucun ordre de rejet n'est émis dans les 90 jours, les terres sont réputées enregistrées, sauf si le demandeur a consenti par écrit à un délai.

• ✓La NJREC doit enregistrer ou rejeter dans les 90 jours suivant l'avis de dépôt
• ✓Si aucun rejet n'est émis dans les 90 jours, la subdivision est réputée enregistrée, sauf si le demandeur a consenti par écrit à un délai

Si les exigences de la section 9 sont satisfaites, la NJREC enregistre les terres et désigne le formulaire de déclaration d'offre publique. Si les exigences ne sont pas satisfaites, la NJREC notifie le demandeur que la demande doit être corrigée dans les 30 jours suivant la réception ; ces conclusions préliminaires ne nécessitent pas d'audience. Une demande écrite d'audience suspend l'ordonnance de rejet jusqu'à ce qu'une audience soit tenue et qu'une décision soit rendue.

• ✓Le demandeur dispose de 30 jours à compter de la réception de l'avis de défaut pour corriger la demande
• ✓Une demande écrite d'audience suspend l'ordonnance de rejet jusqu'à ce qu'une audience soit tenue et qu'une décision soit rendue

Lors de toute visite résidentielle généralement ouverte au public, une affiche doit être placée à l'entrée ou sur une feuille de présence informant les acheteurs potentiels que l'entreprise hôte représente uniquement le vendeur et n'a aucune relation avec l'acheteur — sauf si l'acheteur n'a pas d'accord d'agence exclusive et accepte que l'agent devienne un agent double ou désigné divulgué.

• ✓Une affiche doit être placée à l'entrée ou sur la feuille de présence lors des visites libres
• ✓L'affiche informe que l'entreprise représente uniquement le vendeur
• ✓Les informations données à l'agent de visite libre ne sont PAS considérées comme confidentielles et peuvent être divulguées au vendeur
• ✓Les acheteurs déjà représentés exclusivement doivent divulguer cette représentation sur la feuille de présence

Les activités de courtage d'un agent commercial titulaire d'une licence auprès d'une société de référence immobilière (un agent commercial (référence)) sont limitées en portée. Cette section, au sein du Sous-chapitre 6 (Conduite des affaires), régit spécifiquement les agents commerciaux des sociétés de référence et définit l'ensemble restreint des activités qu'ils peuvent exercer.

• ✓Un agent commercial (référence) a des activités de courtage limitées à celles spécifiées dans N.J.A.C. 11:5-6.10
• ✓Le Sous-chapitre 6 régit également la publicité, les contrats, les divulgations et les informations aux consommateurs, bien que non reproduites ici

Un Bureau of Real Estate Education est établi au sein de la Division de la NJ Real Estate Commission dans le Department of Insurance, responsable de l'accréditation des écoles de formation pré-licence immobilière et des instructeurs.

• ✓Le Bureau of Real Estate Education gère l'accréditation des écoles de formation pré-licence et des instructeurs
• ✓Le Bureau est situé au sein de la Commission Division du Department of Insurance

Aucune école ne peut dispenser de cours d'éducation immobilière satisfaisant aux conditions préalables à l'obtention d'une licence, à moins d'être autorisée comme école d'immobilier. L'autorisation exige que les propriétaires, la direction et les installations respectent les qualifications requises, et les propriétaires/dirigeants/administrateurs/détenteurs d'intérêts de contrôle doivent démontrer de manière affirmative un bon caractère moral.

• ✓Les écoles doivent être autorisées pour dispenser des cours préalables à l'obtention de la licence
• ✓Les propriétaires, la direction et les installations doivent respecter toutes les qualifications d'autorisation
• ✓Les propriétaires et les dirigeants doivent démontrer de manière affirmative un bon caractère moral

Aucune personne (sauf un conférencier invité) ne peut enseigner les cours d'éducation immobilière admissibles sans être titulaire d'un permis d'instructeur en immobilier. Le permis d'exercice exige de démontrer un bon caractère moral, de suivre un cours d'instructeur approuvé par la Commission, de réussir un examen écrit sous les auspices de la Commission et de respecter d'autres qualifications.

• ✓Les instructeurs (sauf les conférenciers invités) doivent être titulaires d'un permis pour enseigner les cours admissibles
• ✓Les instructeurs doivent suivre un cours d'instructeur approuvé par la Commission et réussir un examen écrit
• ✓Les instructeurs doivent démontrer un bon caractère moral

Une personne dont la licence a été révoquée en vertu de R.S.45:15-17 ou C.45:15-19.1 ne peut pas être associé commandité, officier, administrateur ou propriétaire d'une participation majoritaire dans un partenariat, une société en commandite ou une société agréée, ni être retenue, employée ou rémunérée par un titulaire de licence, ni occuper ou partager un bureau dans un bureau agréé pendant la période de révocation.

• ✓La personne révoquée ne peut pas détenir une participation majoritaire dans une entité agréée
• ✓La personne révoquée ne peut pas être employée ou rémunérée par un titulaire de licence
• ✓La personne révoquée ne peut pas occuper ou partager un bureau dans un bureau agréé pendant la révocation

Les frais d'enregistrement initial s'élèvent à 500,00 $ plus 35,00 $ par lot/parcelle/unité/intérêt, ne dépassant pas 3 000,00 $, et sont valides pendant un an à compter de l'approbation. La NJREC peut réviser les frais pour couvrir raisonnablement, mais sans dépasser, les dépenses administratives. La NJREC peut exiger une inspection sur place ; le demandeur paie les frais d'inspection égaux aux frais de déplacement depuis le New Jersey plus les dépenses supplémentaires, tous comptabilisés pour le demandeur. Les enregistrements approuvés en vertu de la P.L.1975, c.235 avant promulgation sont exonérés d'enregistrement initial ; les frais de dépôt consolidé correspondent aux frais d'enregistrement initial.

• ✓Frais d'enregistrement initial = 500 $ plus 35 $ par lot/unité, plafonnés à 3 000 $, valides un an à compter de l'approbation
• ✓Le demandeur paie les frais d'inspection couvrant les frais de déplacement aller-retour depuis le New Jersey et les dépenses supplémentaires, qui doivent être comptabilisés pour le demandeur

La Commission immobilière du New Jersey peut adopter des règlements en vertu de la Loi sur la procédure administrative pour mettre en œuvre la P.L.2024, c.32. Les droits, recours et interdictions de la Loi s'ajoutent aux droits de common law et statutaires et les cumulent sans les abroger. La Loi est entrée en vigueur le 1er août 2024.

• ✓La Commission immobilière du New Jersey peut adopter des règlements en vertu de la Loi sur la procédure administrative
• ✓Les recours de la Loi sont cumulatifs et n'abrogent pas les droits de common law ou statutaires
• ✓La P.L.2024, c.32 est entrée en vigueur le 1er août 2024

Lorsque la licence d'un associé, dirigeant, administrateur ou propriétaire ayant une participation dominante est révoquée, la commission doit révoquer la licence de l'entité sauf si les conditions de désinvestissement sont satisfaites dans un délai fixé : liens de partenariat rompus et participations désinvesties, dirigeants sociaux supprimés et participations dominantes désinvesties, ou participations de société en commandite désinvesties. « Participation dominante » signifie 5 % ou plus du capital ou des participations sociales.

• ✓La licence de l'entité est révoquée sauf si le lien de la personne révoquée est rompu et sa participation désinvestie
• ✓« Participation dominante » signifie 5 % ou plus du capital d'une société ou des participations sociales d'un partenariat
• ✓Le désinvestissement ou la rupture de lien doit intervenir dans le délai fixé par la commission

À la réception d'une demande appropriée accompagnée d'une déclaration d'enregistrement, la NJREC examine pour déterminer : que le lotisseur peut céder l'intérêt si l'acheteur se conforme (aux clauses de libération/garanties de fiducie le cas échéant); que les améliorations proposées seront raisonnablement réalisées comme représenté; que la publicité et le plan promotionnel ne sont pas faux, trompeurs ou discriminatoires et fournissent une divulgation complète et équitable; que le lotisseur (et ses mandataires) n'a pas de condamnations disqualifiantes ou d'ordonnances restrictives; et que les exigences de la déclaration d'offre publique de la section 12 sont satisfaites.

• ✓La publicité et le plan promotionnel ne doivent pas être faux, trompeurs ou discriminatoires et doivent fournir une divulgation complète et équitable
• ✓Le lotisseur (et les mandataires sociaux) ne doit pas avoir de condamnations disqualifiantes en matière de ventes de terrains ou d'ordonnances restrictives justifiant un refus

Toute personne physique, société en nom collectif ou société constituée en personne morale titulaire d'une licence de courtier doit maintenir un compte de fiducie ou de dépôt spécial dans une institution bancaire approuvée du New Jersey pour tous les fonds reçus en tant que courtier, agent de dépôt ou dépositaire temporaire des fonds d'autrui. Le compte doit être au nom du courtier titulaire de la licence, désigné « compte de fiducie » ou « compte de dépôt », maintenu séparé de tous les comptes personnels/professionnels, et tous les chèques/borderaux de dépôt doivent porter les mots « compte de fiducie » ou « compte de dépôt ». Les courtiers-vendeurs sont exemptés. Les courtiers peuvent également établir un compte de dépôt portant intérêts distinct pour une transaction spécifique.

• ✓Le courtier doit maintenir un compte de fiducie ou de dépôt séparé dans une institution bancaire approuvée du New Jersey
• ✓Le compte doit être au nom du courtier titulaire de la licence et maintenu séparé des comptes personnels/professionnels
• ✓Tous les chèques et borderaux de dépôt doivent contenir les mots « compte de fiducie » ou « compte de dépôt »
• ✓L'exigence ne s'applique pas à un courtier-vendeur
• ✓Les comptes de dépôt portant intérêts propres à une transaction doivent être maintenus séparés des autres fonds

La déclaration d'enregistrement doit inclure : les noms, adresses et intérêts des personnes ayant un intérêt ; une description légale, la superficie totale, la topographie et une carte à l'échelle signée et scellée par un ingénieur ou un arpenteur autorisé montrant les dimensions des lots et leur relation aux améliorations ; l'état du titre avec tous les droits réels, restrictions et clauses restrictives ; les conditions générales de disposition ; les conditions d'accès, les conditions de bruit ou de sécurité inhabituelles, la disponibilité des services publics et les calendriers d'amélioration ; si la propriété est soumise à des forces naturelles ou se trouve dans une zone de risque d'inondation désignée au niveau fédéral ; les conséquences et protections des droits réels généraux ; les documents constitutifs ; les instruments de titre ou de privilège ; les formules de cession ; les instruments de servitude ; les états financiers ; les contrats de gestion ou de loisirs ; l'état de conformité réglementaire ; et le signalement rapide des changements importants.

• ✓La déclaration d'enregistrement doit divulguer si la propriété se trouve dans une zone de risque d'inondation désignée au niveau fédéral et les conséquences des droits réels généraux
• ✓La carte de subdivision doit être tracée à l'échelle et signée et scellée par un ingénieur professionnel agréé ou un arpenteur des terres

Les informations contenues dans toute déclaration d'enregistrement, plus les ajouts et corrections requis (section 10), doivent être mises à la disposition du public en vertu de la réglementation de la NJREC, et des copies doivent être fournies à chaque candidat moyennant une redevance raisonnable prescrite par la commission.

• ✓Les informations de la déclaration d'enregistrement doivent être mises à la disposition du public en vertu de la réglementation de la NJREC
• ✓Des copies doivent être fournies à chaque candidat moyennant une redevance raisonnable fixée par la NJREC

À compter du 1er août 2024, la P.L. 2024, c.32 a ajouté les sections 45:15-16.86 à 45:15-16.101, établissant les relations d'agence statutaires (agent de l'acheteur, agent du vendeur, agent double divulgué, agent désigné et courtier de transaction), exigeant des accords de services de courtage écrits, et ajoutant un panneau de divulgation de maison ouverte obligatoire. Ces dispositions s'appliquent parallèlement aux — et ne remplacent pas — les dispositions de permis existantes.

• ✓La RECPEA est entrée en vigueur le 1er août 2024, ajoutant les sections 45:15-16.86 à 45:15-16.101
• ✓Elle crée des relations d'agence statutaires et exige des accords de services de courtage écrits plus un panneau de divulgation de maison ouverte obligatoire

La commission n'approuve une institution de dépôt que si elle fournit une confirmation écrite attestant qu'elle notifiera immédiatement la commission de tout chèque sans provision ou instrument rejeté émis sur le compte séquestre ou fiduciaire du courtier.

• ✓L'institution de dépôt doit fournir une confirmation écrite pour être approuvée
• ✓L'institution doit notifier immédiatement la commission de tout chèque sans provision ou instrument rejeté sur le compte séquestre ou fiduciaire du courtier

La « relation d'agence » est la relation créée en vertu de la loi entre un cabinet de courtage et un mandant concernant les services de courtage immobilier. « Agent » désigne un cabinet de courtage immobilier (y compris les courtiers affiliés, les courtiers-vendeurs et les vendeurs autorisés en vertu de la R.S.45:15-1 et seq.) qui entretient une relation d'agence avec un mandant. « Cabinet de courtage » comprend les courtiers, courtiers-vendeurs et vendeurs autorisés à fournir des services de courtage qui sont affiliés au cabinet, et comprend également toute personne agissant en tant qu'agent/employé d'un lotisseur en vertu de la Loi sur la divulgation intégrale.

• ✓Une relation d'agence existe entre un CABINET de courtage et un mandant, les mandataires affiliés agissant en tant qu'agent
• ✓« Courtier » comprend également tout mandataire agissant en tant qu'agent/employé d'un lotisseur en vertu de la C.45:15-16.28

Les « services de courtage » désignent le rendu de services pour lesquels une licence immobilière est requise en vertu du chapitre 15 du titre 45. Un « accord de services de courtage » est un accord ÉCRIT entre une firme de courtage et un mandant nommant la firme pour la représenter en tant qu'agent ou pour travailler avec un acheteur/vendeur en tant que courtier transactionnel. Les exemples incluent les accords d'inscription de vente et de location ; les accords d'agence acheteur-locataire ; et les accords de courtier transactionnel, d'agence double et d'agence désignée.

• ✓Un accord de services de courtage doit être écrit
• ✓Les accords de services de courtage incluent les accords d'inscription, l'agence acheteur-locataire, le courtier transactionnel, l'agence double et les accords d'agence désignée

« Acheteur » désigne un acheteur réel ou potentiel, ou un locataire réel ou potentiel dans une transaction de location ou de bail. Un « agent de l'acheteur » est une firme de courtage (avec des courtiers affiliés) qui entretient une relation d'agence et travaille UNIQUEMENT avec l'acheteur, en lui devant des devoirs fiduciaires. « L'immobilier commercial » désigne un titre de propriété, un droit de possession ou un bail sur un bien immobilier du New Jersey autre que les propriétés améliorées par une seule unité unifamiliale ou une structure multifamiliale de quatre unités résidentielles ou moins, ou tels biens non améliorés.

• ✓Un agent de l'acheteur travaille uniquement avec l'acheteur et lui doit des devoirs fiduciaires
• ✓L'immobilier commercial exclut les propriétés améliorées par une seule unité unifamiliale ou une structure multifamiliale de quatre unités résidentielles ou moins

Un courtier immobilier agissant comme agent de séquestre ou dépositaire temporaire des fonds d'autrui ne peut pas recevoir, obtenir ou utiliser les intérêts gagnés sur ces fonds pour son propre usage personnel ou professionnel.

• ✓Le courtier ne peut pas utiliser les intérêts gagnés sur les fonds en séquestre à titre personnel ou professionnel
• ✓S'applique aux courtiers agissant comme agent de séquestre ou dépositaire temporaire

Un titulaire de licence qui reçoit les fonds d'autrui en tant que représentant d'un courtier agissant en tant qu'agent séquestre ou dépositaire temporaire ne doit les accepter que sous forme d'espèces ou d'un instrument négociable payable au courtier (ou autre forme prescrite par la commission). Le titulaire de licence doit immédiatement rendre compte des fonds et les remettre au courtier pour dépôt sur le compte séquestre/fiduciaire, ou en disposer comme l'exige l'accord de séquestre.

• ✓Les fonds doivent être en espèces ou sous forme d'instrument négociable payable au courtier
• ✓Le titulaire de licence doit immédiatement rendre compte des fonds et les remettre au courtier
• ✓Les fonds sont déposés sur le compte séquestre/fiduciaire ou gérés selon l'accord de séquestre

Toutes les licences sont émises selon un formulaire prescrit par la commission, indiquant le nom et l'adresse du titulaire avec le sceau de la commission. Chaque courtier doit donner un avis écrit de tout changement d'adresse commerciale, après lequel la commission émet de nouvelles licences pour la durée restante moyennant des frais de 50 $ pour la nouvelle licence de courtier plus 10 $ par certificat supplémentaire. Le changement d'adresse sans notification et sans émission d'une nouvelle licence de courtier annule automatiquement la licence.

• ✓Le courtier doit donner un avis écrit de tout changement d'adresse commerciale
• ✓Les frais de nouvelle licence de courtier sont de 50 $; 10 $ pour chaque certificat supplémentaire
• ✓Le changement d'adresse sans notification annule automatiquement la licence existante

Toutes les licences de courtier, courtier-vendeur et vendeur sont conservées par le courtier employeur, tandis que la carte de poche est remise au titulaire pour qu'il la porte pendant son travail. Lors de la résiliation ou de la démission, un avis écrit doit être donné avec la date d'entrée en vigueur. Dans les cinq jours ouvrables, le courtier doit remettre la licence à la commission (avec copie de l'avis au titulaire) ou fournir les documents de transfert. Aucun titulaire ne peut agir en vertu de la licence après la résiliation jusqu'à autorisation de la commission. Une nouvelle licence est délivrée moyennant des frais de 25 $ et une preuve de nouvelle affiliation à un courtier. Un vendeur/courtier-vendeur ne peut être autorisé que par un seul courtier à la fois.

• ✓Le courtier employeur conserve la licence ; le titulaire porte la carte de poche
• ✓Le courtier doit remettre la licence résiliée à la commission dans les 5 jours ouvrables
• ✓Une nouvelle licence est délivrée moyennant le paiement de frais de 25 $ et une preuve de nouvelle affiliation à un courtier
• ✓Un courtier-vendeur ou un vendeur ne peut être autorisé auprès de plus d'un courtier à la fois
• ✓Le titulaire ne peut pas agir en vertu de la licence après la résiliation jusqu'à autorisation de la commission

Les frais biennaux s'élèvent à 200 $ pour une licence de courtier, 200 $ pour une licence de courtier-vendeur, 100 $ pour une licence de vendeur et 100 $ pour une licence de bureau succursale. Les frais de renouvellement tardif sont de 20 $ pour vendeur/courtier-vendeur et 40 $ pour courtier. La commission doit refuser de renouveler les licences des personnes condamnées pour les infractions énumérées. La révocation ou la suspension de la licence d'un courtier suspend automatiquement toutes les licences de courtier-vendeur et de vendeur affiliées en attente de changement de courtier.

• ✓Frais biennaux : courtier 200 $, courtier-vendeur 200 $, vendeur 100 $, bureau succursale 100 $
• ✓Frais de renouvellement tardif : 20 $ vendeur/courtier-vendeur, 40 $ courtier
• ✓La commission doit refuser de renouveler la licence du titulaire de licence condamné pour infractions énumérées
• ✓La révocation/suspension de la licence d'un courtier suspend automatiquement les licences des titulaires affiliés
• ✓Les bureaux hors État exigent que le courtier détienne une licence valide en bonne et due forme dans cet État

Aucun agent immobilier ou courtier-agent immobilier ne peut accepter une commission ou une contrepartie de valeur pour un acte quelconque de la part de toute personne, sauf de son courtier immobilier employeur ou contractant, qui doit être un courtier immobilier titulaire d'une licence.

• ✓L'agent immobilier/courtier-agent immobilier ne peut accepter une rémunération que de la part de son courtier immobilier employeur ou contractant
• ✓Le courtier immobilier employeur ou contractant doit être un courtier immobilier titulaire d'une licence

Un rabais versé par un courtier à un acheteur de biens immobiliers résidentiels doit être calculé après que l'acheteur ait négocié le taux de rabais, consigné par écrit ou dans une convention de représentation de l'acheteur au début de la relation, et divulgué à toutes les parties, y compris tout prêteur hypothécaire. Les rabais ne peuvent pas être versés à des personnes non autorisées pour des actes exigeant une licence, ne peuvent pas être conditionnels à l'utilisation d'autres services ou produits du courtier, et ne peuvent pas être basés sur un tirage au sort, un concours ou un jeu.

• ✓Le rabais doit être calculé après que l'acheteur ait négocié le taux et consigné par écrit
• ✓Le rabais doit être divulgué à toutes les parties, y compris tout prêteur hypothécaire
• ✓Le rabais ne peut pas être versé à une personne non autorisée pour des actes exigeant une licence
• ✓Le rabais ne peut pas être conditionnel à l'utilisation d'autres services du courtier ni basé sur un tirage au sort, un concours ou un jeu

Toute publicité pour un rabais doit inclure une divulgation concernant l'obligation de l'acheteur de payer les taxes applicables sur le rabais et un avis de consulter un professionnel des impôts concernant les implications fiscales. Ces divulgations doivent être clairement et bien en évidence, avec une taille de texte égale ou supérieure à celle du texte publicitaire.

• ✓La publicité doit divulguer l'obligation de l'acheteur de payer les taxes applicables sur le rabais
• ✓La publicité doit conseiller à l'acheteur de consulter un professionnel des impôts
• ✓Le texte de divulgation doit être égal ou supérieur à la taille du texte publicitaire

Chaque courtier titulaire d'une licence, courtier-vendeur ou vendeur doit suivre jusqu'à 16 heures de formation continue comme condition de renouvellement biennal de la licence, sauf les vendeurs titulaires d'une licence auprès d'une entreprise de recommandation et les courtiers/courtiers-vendeurs ayant 40 ans ou plus d'expérience. La commission approuve les cours de formation continue, les prestataires et les instructeurs par l'intermédiaire d'un Comité consultatif bénévole composé de 14 membres. Les écoles immobilières agréées et les instructeurs sont considérés comme des prestataires/instructeurs agréés. La commission peut accorder un crédit pour les cours suivis hors de l'État et dispenser les exigences en cas de maladie, d'urgence, de difficultés ou de service militaire actif.

• ✓Jusqu'à 16 heures de formation continue requises comme condition de renouvellement de la licence biennale
• ✓Les vendeurs d'une entreprise de recommandation sont dispensés de formation continue
• ✓Les courtiers/courtiers-vendeurs ayant 40 ans ou plus d'expérience sont dispensés de formation continue
• ✓Un Comité consultatif bénévole de 14 membres recommande l'approbation des cours, des prestataires et des instructeurs
• ✓La commission peut dispenser la formation continue en cas de maladie, d'urgence, de difficultés ou de service militaire actif