§ 11:5-4.3 Use of License for the Benefit of Others +22New Jersey · bất động sản · Tiếng Việt

Không có người được cấp phép nào có thể tham gia vào bất kỳ thỏa thuận nào, trực tiếp hay gián tiếp, trong đó một cá nhân cho mượn tên hoặc giấy phép của mình để lợi ích của một người, công ty hoặc tập đoàn khác, hoặc làm cho mất hiệu lực các quy định cấp phép. Cho mượn giấy phép của môi giới bao gồm bất kỳ thỏa thuận nào trong đó một môi giới không trực tiếp giám sát và chỉ đạo các hoạt động kinh doanh.

• ✓Không có thỏa thuận nào được phép cho phép người được cấp phép cho mượn tên hoặc giấy phép để lợi ích của người khác hoặc vi phạm các quy định cấp phép
• ✓Cho mượn giấy phép bao gồm trường hợp môi giới không trực tiếp giám sát và chỉ đạo kinh doanh mà anh ta là broker of record hoặc employing broker
• ✓Phần này không hạn chế nhiệm vụ của môi giới trong việc đảm bảo giám sát văn phòng đầy đủ theo N.J.A.C. 11:5-4.4 và 4.5

Nhằm mục đích quy tắc cho vay giấy phép, giám sát và chỉ đạo cá nhân của doanh nghiệp yêu cầu người môi giới phải có mặt trực tiếp tại văn phòng chính hoặc chi nhánh ít nhất một ngày mỗi tuần (không tính kỳ nghỉ và trường hợp khẩn cấp). Liên lạc chỉ qua điện thoại và/hoặc thư tín trong một thời gian dài có thể bị Ủy ban coi là bằng chứng của hoạt động cho vay giấy phép bị cấm.

• ✓Người môi giới phải có mặt trực tiếp tại văn phòng ít nhất một ngày mỗi tuần (không tính kỳ nghỉ/trường hợp khẩn cấp)
• ✓Liên lạc chỉ qua điện thoại/thư tín trong một thời gian dài có thể là bằng chứng của hoạt động cho vay giấy phép bị cấm

Người môi giới bất động sản là một cá nhân, công ty hoặc tập đoàn lấy phí/hoa hồng/đối giá trị có giá (hoặc kỳ vọng có được) để niêm yết, bán, trao đổi, mua, cho thuê hoặc thương thảo bất động sản; thu tiền thuê; tìm kiếm khách hàng tiềm năng; hỗ trợ tìm kiếm khách hàng tiềm năng; thương thảo các khoản vay thế chấp; hoặc tiến hành bán đấu giá đất đai. Nó cũng bao gồm bất kỳ cá nhân, công ty hoặc tập đoàn nào giám sát một công ty giới thiệu bất động sản.

• ✓Người môi giới hoạt động để lấy phí, hoa hồng hoặc đối giá trị khác có giá hoặc kỳ vọng có được
• ✓Các hoạt động của người môi giới bao gồm niêm yết, bán, trao đổi, mua, cho thuê, thương thảo, thu tiền thuê và tìm kiếm khách hàng tiềm năng
• ✓Người môi giới bao gồm bất kỳ cá nhân nào giám sát một công ty giới thiệu bất động sản

Một người bán hàng bất động sản là một cá nhân tự nhiên được tuyển dụng hoặc ký hợp đồng bởi một người môi giới được cấp phép và hoạt động dưới sự giám sát của người đó để thực hiện các hoạt động môi giới như mua, bán, đàm phán, cho thuê, công nhân, thu tiền thuê nhà hoặc tuyển dụng khách hàng tiềm năng. Trong trường hợp một người bán hàng được cấp phép tại một công ty giới thiệu, họ giới thiệu các khách hàng tiềm năng cho một người môi giới cụ thể.

• ✓Một người bán hàng phải là một cá nhân tự nhiên hoạt động dưới sự giám sát của một người môi giới được cấp phép
• ✓Một người bán hàng làm việc để nhận lương, hoa hồng hoặc các xem xét có giá trị
• ✓Định nghĩa bao gồm một người bán hàng được cấp phép tại một công ty giới thiệu trừ khi có chỉ định khác

Một người môi giới bất động sản broker-salesperson là một người tự nhiên đủ tiêu chuẩn được cấp phép làm broker nhưng, để lấy tiền công, được thuê hoặc ký hợp đồng bởi và hoạt động dưới sự giám sát của một broker được cấp phép để thực hiện các chức năng của một salesperson.

• ✓Một broker-salesperson đủ tiêu chuẩn để trở thành broker nhưng làm việc dưới sự giám sát của một broker
• ✓Một broker-salesperson thực hiện các chức năng của một salesperson

Nhân viên bán hàng được cấp phép với công ty giới thiệu bất động sản bị giới hạn chỉ được giới thiệu khách hàng tiềm năng cho việc bán, mua, trao đổi, cho thuê hoặc liên hệ bất động sản. Họ chỉ có thể giới thiệu khách hàng tiềm năng cho nhà môi giới giám sát công ty giới thiệu mà họ được cấp phép và chỉ có thể nhận bồi thường từ nhà môi giới đó. Họ không được cấp phép với nhiều hơn một nhà môi giới/công ty giới thiệu, không được đồng thời là nhà môi giới hoặc nhân viên bán hàng của nhà môi giới, và không được tham gia vào hoạt động của nhà môi giới vượt quá trạng thái của họ.

• ✓Nhân viên bán hàng của công ty giới thiệu bị giới hạn chỉ được giới thiệu khách hàng tiềm năng
• ✓Họ chỉ có thể giới thiệu cho và nhận bồi thường từ nhà môi giới giám sát của họ
• ✓Họ không được cấp phép với nhiều hơn một nhà môi giới hoặc công ty giới thiệu cùng một lúc
• ✓Họ không được đồng thời nắm giữ giấy phép nhà môi giới hoặc nhân viên bán hàng của nhà môi giới

Không có người, công ty, hợp tác xã, hiệp hội hoặc tập đoàn nào có thể khởi tố hoặc duy trì bất kỳ hành động tại tòa án nào để thu tiền bồi thường cho các hành động môi giới mà không khai báo và chứng minh rằng họ là một nhà môi giới được cấp phép hợp lệ tại thời điểm nguyên nhân gây ra tranh chấp. Một người bán hàng/nhà môi giới-người bán hàng chỉ có thể kiện nhà môi giới mà họ được tuyển dụng/ký hợp đồng và phải chứng minh giấy phép tại thời điểm đó.

• ✓Một bên phải chứng minh rằng họ là một nhà môi giới được cấp phép hợp lệ tại thời điểm để kiện đòi bồi thường
• ✓Một người bán hàng hoặc nhà môi giới-người bán hàng chỉ có thể kiện nhà môi giới của họ để đòi bồi thường
• ✓Người yêu cầu phải khai báo và chứng minh giấy phép hợp lệ tại thời điểm nguyên nhân gây ra tranh chấp

Công ty giới thiệu bất động sản là một thực thể kinh doanh được thành lập và giám sát bởi một broker được cấp phép, tách biệt với bất kỳ thực thể kinh doanh nào khác của broker đó, nhằm mục đích tuyển dụng/hợp đồng với các nhân viên bán hàng những người hoàn toàn tham gia vào việc giới thiệu khách hàng tiềm năng chỉ thay mặt cho broker giám sát.

• ✓Công ty giới thiệu phải được thành lập và giám sát bởi một broker được cấp phép
• ✓Nó phải tách biệt và độc lập với các thực thể kinh doanh khác của broker
• ✓Các nhân viên bán hàng của nó hoàn toàn giới thiệu khách hàng tiềm năng chỉ thay mặt cho broker giám sát

Hoàn thành thành công một hoặc nhiều khóa học tiền cấp phép của nhà môi giới trong khoảng thời gian hai năm được coi là đáp ứng yêu cầu CE để gia hạn giấy phép. Một nhân viên bán hàng được cấp phép lần đầu tiên trong NĂM ĐẦU TIÊN của khoảng thời gian hai năm phải hoàn thành tất cả CE hiện hành để gia hạn. Một nhân viên bán hàng được cấp phép lần đầu tiên trong NĂM THỨ HAI của khoảng thời gian hai năm KHÔNG bắt buộc phải hoàn thành bất kỳ CE nào để gia hạn vào cuối khoảng thời gian đó.

• ✓Hoàn thành các khóa học tiền cấp phép của nhà môi giới trong khoảng thời gian đáp ứng yêu cầu CE để gia hạn
• ✓Một nhân viên bán hàng được cấp phép trong năm đầu tiên của khoảng thời gian phải hoàn thành tất cả CE; người được cấp phép trong năm thứ hai không có bất kỳ nợ CE nào cho việc gia hạn đó

Tác nhân mua hàng phải thực hiện các nhiệm vụ gồm: trung thành (không có hành động bất lợi cho người mua), công bố xung đột kịp thời, tư vấn cho người mua tìm kiếm tư vấn chuyên gia, không công bố thông tin bảo mật (ngay cả sau khi kết thúc), và nỗ lực liên tục có thiện chí để tìm kiếm bất động sản. Chỉ có nhiệm vụ (4) và (5) có thể miễn trừ.

• ✓Trung thành có nghĩa là không có hành động bất lợi hoặc gây hại cho lợi ích của người mua
• ✓Thông tin bảo mật không được công bố ngay cả sau khi kết thúc, trừ khi được phép hoặc yêu cầu theo pháp luật
• ✓Nỗ lực có thiện chí để tìm kiếm bất động sản chấm dứt khi người mua đã ký hợp đồng không còn phải chịu sự xem xét của luật sư
• ✓Chỉ có thể miễn trừ các nhiệm vụ về bảo mật thông tin và nỗ lực liên tục

Việc giới thiệu một bất động sản được quan tâm cho các nhà mua tiềm năng khác không vi phạm lòng trung thành. Hoạt động như một người môi giới giao dịch cho hoặc đại diện cho nhiều hơn một nhà mua trong các giao dịch cạnh tranh trên cùng một bất động sản không vi phạm lòng trung thành hoặc tạo ra xung đột.

• ✓Việc giới thiệu cùng một bất động sản cho các nhà mua tiềm năng khác không phải là vi phạm lòng trung thành
• ✓Đại diện cho nhiều nhà mua cạnh tranh cho cùng một bất động sản không phải là xung đột lợi ích

Cục Giáo dục cấp Chứng chỉ Đủ điều kiện Thi cho: những ứng viên môi giới đã đáp ứng hoặc được miễn (theo N.J.A.C. 11:5-3.8 và 2.1(e)) các yêu cầu kinh nghiệm và/hoặc giáo dục của môi giới; những ứng viên giảng viên đã đáp ứng hoặc được miễn (theo N.J.A.C. 11:5-2.2(k)) yêu cầu giáo dục của giảng viên; và những ứng viên nhân viên bán hàng hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu) đã được miễn yêu cầu giáo dục theo N.J.A.C. 11:5-2.1(e).

• ✓Những ứng viên môi giới, giảng viên và nhân viên bán hàng nhận được chứng chỉ đủ điều kiện khi các yêu cầu được đáp ứng hoặc được miễn
• ✓Chứng chỉ xác nhận việc tuân thủ hoặc miễn trừ các yêu cầu giáo dục/kinh nghiệm áp dụng

Các chương trình giáo dục người lớn công cộng và các cao đẳng/đại học được công nhận không thể được cấp phép hoạt động như các trường đại lý bất động sản trừ khi chương trình tiền cấp phép được giám sát bởi một giám đốc là người giảng dạy bất động sản được cấp phép hoặc một cá nhân có phẩm chất đạo đức tốt được chứng minh đã tham dự một khóa học giảng viên được phê duyệt bởi ủy ban trong vòng hai năm trước khi nộp đơn. Có thể cấp phép tạm thời nếu giám đốc qua đời hoặc mất công năng. Các khóa học mới không thể bắt đầu cho đến khi một giám đốc đủ tiêu chuẩn được phê duyệt.

• ✓Giám đốc chương trình phải là người giảng dạy được cấp phép HOẶC có phẩm chất đạo đức tốt và hoàn thành khóa học giảng viên được phê duyệt trong vòng 2 năm
• ✓Ủy ban có thể cấp phép tạm thời khi giám đốc qua đời/mất công năng
• ✓Các khóa học mới không thể bắt đầu cho đến khi một giám đốc đủ tiêu chuẩn được phê duyệt

Một nhà môi giới ngừng hoạt động phải, trong vòng năm ngày làm việc, trả lại Ủy ban giấy phép của mình và giấy phép của tất cả những người bán hàng, nhà môi giới-người bán hàng, và những người bán hàng (giới thiệu) để hủy. Mỗi giấy phép của nhân viên phải kèm theo một lá thư chấm dứt việc làm theo N.J.S.A. 45:15-14.

• ✓Nhà môi giới phải trả lại tất cả các giấy phép trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi ngừng kinh doanh
• ✓Các giấy phép của nhân viên phải kèm theo lá thư chấm dứt việc làm
• ✓Việc trả lại là để hủy các giấy phép

Một chủ sở hữu độc lập, broker hồ sơ của đối tác, hoặc broker hồ sơ của công ty không được cấp lại giấy phép trừ khi, trong vòng 30 ngày kể từ khi ngưng kinh doanh, một tờ khai được nộp xác nhận: tất cả giấy phép được trả lại; tài khoản ký quỹ được đóng và quỹ được phân phối; tất cả hoa hồng được thanh toán; các hoa hồng tương lai chưa thanh toán được liệt kê; các chủ thể trong các giao dịch đang diễn ra được thông báo bằng văn bản; các biển hiệu được gỡ bỏ và thu hồi; các dịch vụ điện thoại được thông báo; không có khoản phạt chưa thanh toán; và các hồ sơ được lưu giữ trong sáu năm.

• ✓Tờ khai phải được nộp trong vòng 30 ngày kể từ khi ngưng hoạt động kinh doanh môi giới
• ✓Tài khoản ký quỹ phải được đóng và tất cả quỹ ký quỹ phải được phân phối cho các bên thích hợp
• ✓Tất cả các chủ thể trong các giao dịch đang diễn ra phải được thông báo bằng văn bản về tình trạng
• ✓Không được có khoản phạt hoặc hình phạt chưa thanh toán nào đối với Uỷ ban
• ✓Broker phải lưu giữ hồ sơ trong sáu năm và cung cấp địa chỉ kho lưu trữ

Một nhân viên môi giới kỷ lục mới có thể không được thay thế trừ khi nhân viên môi giới mới và cũ gửi một tờ khai lý lịch chung chứng thực rằng quyền quản lý quỹ thừa tín được giả định và kiểm soát, tất cả các khoản hoa hồng đã thanh toán cho đến nay, nhân viên môi giới mới sẽ trả các khoản hoa hồng trong tương lai, không nợ tiền phạt (với trách nhiệm liên đới cho các khoản phạt trước khi thay thế), biển/quảng cáo được cập nhật, hồ sơ được chuyển giao và được lưu giữ trong sáu năm, và nhân viên môi giới mới sẽ tiến hành kinh doanh dưới tên của công ty.

• ✓Cả nhân viên môi giới kỷ lục mới và cũ phải gửi một tờ khai lý lịch chung
• ✓Nhân viên môi giới mới phải giả định quyền quản lý tất cả các quỹ thừa tín và xác nhận rằng chúng được kiểm soát
• ✓Cả hai nhân viên môi giới đều có trách nhiệm liên đới đối với các khoản phạt được đánh giá sau khi thay thế cho các hành động trước khi thay thế
• ✓Nhân viên môi giới mới phải lưu giữ hồ sơ công ty trong sáu năm và tiến hành kinh doanh dưới tên của công ty

Mỗi nhà môi giới bất động sản cư trú không được cấp phép như một nhà môi giới-nhân viên bán hàng phải duy trì một văn phòng chính ở New Jersey mở cửa cho công chúng trong giờ kinh doanh thông thường, dưới sự giám sát trực tiếp, toàn thời gian của nhà môi giới hoặc nhà môi giới-nhân viên bán hàng. Người giám sát không cần phải có mặt liên tục nhưng phải có thể liên lạc được bất kỳ lúc nào, làm việc toàn thời gian, có mặt tại chỗ ít nhất năm ngày mỗi tuần lịch (không tính kỳ nghỉ/tình huống khẩn cấp), và không được làm việc khác trong khoảng thời gian đó.

• ✓Nhà môi giới (không phải nhà môi giới-nhân viên bán hàng) phải duy trì văn phòng chính NJ mở cửa cho công chúng trong giờ kinh doanh thông thường
• ✓Văn phòng chính phải dưới sự giám sát trực tiếp, toàn thời gian của nhà môi giới hoặc nhà môi giới-nhân viên bán hàng
• ✓Người giám sát phải có thể liên lạc được bất kỳ lúc nào và có mặt tại chỗ ít nhất năm ngày mỗi tuần lịch (không tính kỳ nghỉ/tình huống khẩn cấp)
• ✓Người giám sát phải làm việc toàn thời gian và không được làm việc khác trong khoảng thời gian đó
• ✓Nếu nhà môi giới-nhân viên bán hàng giám sát, nhà môi giới vẫn chịu trách nhiệm cuối cùng về tất cả các hoạt động

Nếu văn phòng chính được đặt tại một nơi ở, nó phải độc lập với các khu vực sinh sống và có lối vào bên ngoài riêng biệt nhìn thấy rõ ràng từ một con đường có mặt tiền tài sản (điều này không áp dụng cho các văn phòng tồn tại trước ngày 1 tháng 12 năm 1963). Không có nơi kinh doanh của môi giới nào có thể được đặt tại nhà ở của bất kỳ nhân viên bán hàng hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu) nào làm việc cho môi giới đó.

• ✓Một văn phòng ở nhà phải độc lập với các khu vực sinh sống và có lối vào bên ngoài riêng biệt nhìn thấy từ đường phố
• ✓Quy tắc văn phòng-cư trú không áp dụng cho các văn phòng tồn tại trước ngày 1 tháng 12 năm 1963
• ✓Không có nơi kinh doanh của môi giới nào có thể được đặt tại nhà ở của bất kỳ nhân viên bán hàng hoặc nhân viên bán hàng (giới thiệu) nào làm việc cho môi giới đó
• ✓Chủ sở hữu duy nhất và môi giới ghi danh phải giám sát hoạt động môi giới bất kể nó xảy ra ở đâu

Không ít hơn 50% của CE bắt buộc phải bao gồm các chủ đề cốt lõi, và ủy ban không được yêu cầu các chủ đề cốt lõi vượt quá 60% tổng số giờ CE. Các chủ đề cốt lõi là: đại lý; công khai thông tin; các vấn đề pháp lý; đạo đức (không ít hơn hai giờ); công bằng trong nhà ở; quy tắc và quy định; an toàn của người được cấp phép bất động sản; hiểu biết tài chính và lập kế hoạch; và bất kỳ chủ đề nào khác mà NJREC quy định theo quy tắc. Mỗi giờ giảng dạy bằng một tín chỉ.

• ✓Ít nhất 50% nhưng không quá 60% của giờ CE bắt buộc phải bao gồm các chủ đề cốt lõi
• ✓Chủ đề cốt lõi về đạo đức phải không ít hơn hai giờ; mỗi giờ giảng dạy bằng một tín chỉ

Bất chấp những tỷ lệ phần trăm core-topic chung, NJREC yêu cầu rằng CE của mỗi kỳ hạn hai năm phải bao gồm ít nhất một giờ về chủ đề cốt lõi về fair housing và housing discrimination. Ngoài ra, một khóa học giáo dục liên tục về agency phải được hoàn thành bởi mọi broker, broker-salesperson và salesperson mỗi kỳ hạn giấy phép hai năm như một điều kiện để gia hạn.

• ✓Ít nhất một giờ về fair housing và housing discrimination là bắt buộc mỗi kỳ hạn giấy phép hai năm
• ✓Một khóa học agency CE là bắt buộc đối với mỗi licensee mỗi kỳ hạn giấy phép hai năm như một điều kiện để gia hạn

Một công ty cung cấp dịch vụ cho người bán là đại lý của người bán trừ khi nó đại diện cho người mua, cả hai, là một transaction broker, hoặc licensee liên kết là người mua. Thỏa thuận dịch vụ brokerage của người bán phải được ký kết trước hoặc sớm nhất có thể sau khi các dịch vụ bắt đầu và phải bao gồm công bố lưu thông MLS.

• ✓Phải ký kết thỏa thuận dịch vụ brokerage với người bán trước hoặc sớm nhất có thể
• ✓Phải nêu rõ liệu danh sách sẽ được phân phối trên MLS hay cơ sở dữ liệu tương tự
• ✓Đại lý của người bán không được gửi đến bất kỳ dịch vụ kiểu MLS nào cấm hiển thị một lời mời liên quan đến thông báo bồi thường
• ✓Sự đồng ý của cơ quan nhân đôi/chỉ định yêu cầu ký kết hoặc chữ ký riêng biệt

Một tác nhân người bán có trách nhiệm trung thành, công khai đầy đủ và kịp thời các xung đột, khuyên người bán tìm kiếm tư vấn chuyên gia, không công khai thông tin bảo mật ngay cả sau khi chấm dứt, và nỗ lực liên tục theo lương tâm tốt để tìm người mua (kết thúc sau khi tài sản được kí hợp đồng không còn phải chịu sự xem xét của luật sư).

• ✓Thông tin bảo mật của người bán không được công khai ngay cả sau khi chấm dứt trừ khi được phép hoặc yêu cầu bởi pháp luật
• ✓Nỗ lực liên tục để tìm người mua kết thúc sau khi tài sản được kí hợp đồng không còn phải chịu sự xem xét của luật sư
• ✓Chỉ các nghĩa vụ bảo mật và nỗ lực liên tục mới có thể được miễn trừ

Việc trưng bày các bất động sản không thuộc sở hữu của người bán hoặc niêm yết các bất động sản cạnh tranh không vi phạm lòng trung thành. Hoạt động như một người môi giới giao dịch hoặc đại diện cho nhiều hơn một người bán trong các giao dịch cạnh tranh liên quan đến cùng một người mua không vi phạm lòng trung thành.

• ✓Niêm yết các bất động sản cạnh tranh không phải là vi phạm lòng trung thành
• ✓Đại diện cho nhiều người bán cạnh tranh để giành cùng một người mua không phải là xung đột lợi ích

Sau khi nhận được các mẫu hoàn chỉnh, chính xác kèm theo các khoản phí đúng, Cục Giáo dục thường xử lý: các giấy phép giáo viên/trường/địa điểm dạy học bổ sung—ba tuần; thay đổi địa chỉ trường—ba tuần; cấp lại giấy phép với các giám đốc/chủ sở hữu mới—ba tuần; gia hạn các giấy phép giáo viên/trường/địa điểm—bốn tuần; các miễn trừ về giáo dục/kinh nghiệm không yêu cầu xét duyệt bổ sung—bốn tuần; phê duyệt kinh nghiệm môi giới—bốn tuần; phê duyệt nhà cung cấp CE/giáo viên/khóa học—ba tuần sau khi xem xét khuyến nghị của Ủy ban Tư vấn Tự nguyện; và miễn trừ yêu cầu CE—ba tuần sau khi nhận.

• ✓Các đơn xin cấp phép lần đầu được xử lý trong khoảng ba tuần; gia hạn trong khoảng bốn tuần
• ✓Các miễn trừ không yêu cầu xét duyệt bổ sung và phê duyệt kinh nghiệm môi giới mất khoảng bốn tuần
• ✓Phê duyệt CE mất ba tuần sau khi xem xét khuyến nghị của Ủy ban Tư vấn Tự nguyện

Cục Giáo Dục sử dụng các biểu mẫu chuẩn hóa bao gồm các đơn xin cấp phép cho: các trường không công lập và công lập; cấp phép địa điểm giảng dạy bổ sung; giấy phép hướng dẫn viên; thay đổi địa chỉ của văn phòng hành chính/địa điểm giảng dạy chính; cấp phép lại với giám đốc/chủ sở hữu mới hoặc thay đổi tên; miễn giáo dục tiền cấp phép người bán hàng; miễn phần tư giáo dục/kinh nghiệm môi giới; báo cáo kinh nghiệm môi giới; Biểu Mẫu Thông Tin Hồ Sơ Hình Sự của Cảnh Sát Tiểu Bang NJ; và các đơn xin phê duyệt của nhà cung cấp CE, hướng dẫn viên và khóa học.

• ✓Các biểu mẫu riêng biệt tồn tại cho các đơn xin cấp phép trường không công lập và công lập
• ✓Các biểu mẫu riêng biệt xử lý cấp phép lại với giám đốc/chủ sở hữu mới và thay đổi tên trường

Một nhà môi giới NJ được cấp phép hợp pháp có thể trả phí giới thiệu hoặc hoa hồng cho một nhà môi giới bất động sản được cấp phép của một khu vực pháp lý khác nơi nhà môi giới đó duy trì văn phòng bona fide. Nhà môi giới ngoài bang có thể thực hiện giới thiệu, nhận phí và kiện nhà môi giới NJ để thu hồi. 'Giới thiệu' có nghĩa là giới thiệu, hỗ trợ hoặc chỉ dẫn một người từ nhà môi giới này sang nhà môi giới khác để nhận dịch vụ môi giới.

• ✓Một nhà môi giới NJ có thể trả phí giới thiệu cho một nhà môi giới được cấp phép ngoài bang có văn phòng bona fide
• ✓Một nhà môi giới ngoài bang có thể khởi động hành động tại tòa án NJ để thu hồi phí giới thiệu
• ✓Giới thiệu có nghĩa là giới thiệu, hỗ trợ hoặc chỉ dẫn một người từ nhà môi giới này sang nhà môi giới khác

Ủy ban có thể tạm ngừng hoặc thu hồi giấy phép trường bất động sản hoặc giảng viên, hoặc áp đặt tiền phạt theo R.S.45:15-17, vì nhiều hình thức hành vi sai trái bao gồm trình bày sai sự thật, không xứng đáng, không cung cấp thỏa thuận học phí bằng văn bản, sử dụng xổ số/cuộc thi để thu hút học sinh, bị kết tội hình sự, lấy giấy phép bằng gian lận, hoặc nói sai rằng một người đã hoàn thành một khóa học.

• ✓Đưa ra lời hứa sai hoặc trình bày sai sự thật đáng kể là căn cứ để kỷ luật
• ✓Không cấp cho học sinh thỏa thuận bằng văn bản về các khoản phí học phí và chính sách hoàn tiền là một vi phạm
• ✓Sử dụng xổ số, cuộc thi, trò chơi, giải thưởng hoặc rút thăm để thu hút học sinh bị cấm
• ✓Nói sai rằng một người đã tham dự hoặc hoàn thành một khóa học là căn cứ để kỷ luật
• ✓Bất kỳ hành vi nào cấu thành gian lận hoặc giao dịch không trung thực là căn cứ để kỷ luật

Các trường học và người hướng dẫn phải được cấp phép theo N.J.S.A. 45:15-10.4 và 10.5. Thời hạn giấy phép là hai năm (từ ngày 1 tháng 3 đến ngày cuối cùng của tháng 2 hai năm sau). Các ứng viên phải chứng minh phẩm chất đạo đức tốt và không có những kỳ tích không đủ điều kiện (N.J.S.A. 45:15-12.1). Các quyết định từ chối có thể kháng cáo lên Ủy ban toàn bộ (N.J.A.C. 11:5-11.10). Các chương trình giáo dục người lớn công cộng và các trường đại học được công nhận/đại học có được xem là đủ điều kiện nếu được lãnh đạo bởi một người hướng dẫn có giấy phép hoặc cá nhân đủ tiêu chuẩn.

• ✓Thời hạn giấy phép trường học và người hướng dẫn là hai năm, từ ngày 1 tháng 3 đến ngày cuối cùng của tháng 2 của năm thứ hai tiếp theo
• ✓Các ứng viên phải chứng minh phẩm chất đạo đức tốt và không có những kỳ tích không đủ điều kiện theo N.J.S.A. 45:15-12.1
• ✓Các quyết định từ chối đơn xin cấp phép trường học/người hướng dẫn có thể kháng cáo lên Ủy ban toàn bộ
• ✓Mỗi trường học được cấp phép phải duy trì một văn phòng thực tế được mở cho công chúng trong giờ kinh doanh thông thường

Không có người môi giới bán hàng hoặc người bán hàng nào được phép bắt đầu hoạt động kinh doanh cho một người môi giới, và không có người môi giới nào được phép ủy quyền cho họ hành động, cho đến khi có thỏa thuận bằng văn bản được cả hai bên ký kết nêu rõ các điều khoản theo đó các dịch vụ được giữ. Sự liên kết kinh doanh có thể là mối quan hệ việc làm hoặc mối quan hệ độc lập, phải được xác định trong thỏa thuận bằng văn bản.

• ✓Cần thiết phải có thỏa thuận bằng văn bản được ký kết trước khi người bán hàng/người môi giới bán hàng bắt đầu hoạt động
• ✓Thỏa thuận bằng văn bản phải nêu rõ các điều khoản theo đó các dịch vụ được giữ
• ✓Sự liên kết có thể là việc làm hoặc nhà thầu độc lập, như được xác định trong thỏa thuận

Một công ty chỉ có thể hoạt động như một đại lý kép được công khai với sự đồng ý được thông báo của cả hai bên (trong các hợp đồng dịch vụ môi giới được ký kết cho các bất động sản dân cư, hoặc nếu không thì bằng văn bản cho các bất động sản thương mại). Các nhiệm vụ bao gồm không thực hiện bất kỳ hành động nào không lợi cho bất kỳ bên nào, công khai các xung đột, khuyên cả hai bên tìm kiếm tư vấn chuyên gia, và không công khai thông tin bí mật về bất kỳ bên nào.

• ✓Yêu cầu sự đồng ý được thông báo của CẢ HAI bên
• ✓Một đại lý kép được công khai không được ủng hộ các điều khoản có lợi cho một bên chủ yếu gây hại cho bên kia
• ✓Thông tin bí mật về bất kỳ bên nào không được công khai ngay cả sau khi chấm dứt
• ✓Sự đồng ý của bất động sản dân cư phải có trong các hợp đồng dịch vụ môi giới được ký kết; bất động sản thương mại khác biệt thông qua văn bản

Bất chấp R.S.45:15-17(i), một dual agent được tiết lộ có thể nhận bồi thường thông qua công ty của mình từ một hoặc cả hai bên nếu các nguồn và số tiền được tiết lộ bằng văn bản cho cả hai bên. Việc trình bày các bất động sản cạnh tranh, trình bày cho các nhà mua khác hoặc trình bày các đề nghị bổ sung không phải là hành vi có hại.

• ✓Có thể nhận bồi thường từ cả người mua và người bán nếu được tiết lộ bằng văn bản cho cả hai bên
• ✓Việc trình bày các bất động sản cạnh tranh hoặc trình bày các đề nghị bổ sung không tạo ra xung đột lợi ích

Các khoản phí chính của Bộ Giáo dục: đơn cấp phép trường học—$100.00; đơn cấp phép giáo viên—$50.00; cấp phép trường không công lập lần đầu—$400.00 (năm thứ nhất của nhiệm kỳ) hoặc $200.00 (năm thứ hai); gia hạn cấp phép trường không công lập—$400.00 cộng $200.00 cho mỗi địa điểm bổ sung; cấp phép địa điểm giảng dạy bổ sung—$200.00 (năm thứ nhất) hoặc $100.00 (năm thứ hai); cấp phép giáo viên—$200.00 (năm thứ nhất) hoặc $100.00 (năm thứ hai); gia hạn cấp phép giáo viên—$100.00. Kiểm tra lịch sử tội phạm và quét vân tay được thanh toán trực tiếp cho nhà cung cấp được Tiểu bang ký hợp đồng.

• ✓Phí đơn cấp phép trường học là $100.00; phí đơn cấp phép giáo viên là $50.00
• ✓Các khoản phí ban đầu được tính theo tỷ lệ: toàn bộ số tiền trong năm thứ nhất, nửa trong năm thứ hai của một nhiệm kỳ
• ✓Gia hạn giáo viên là $100.00; gia hạn trường không công lập là $400.00 cộng $200.00 cho mỗi địa điểm bổ sung

Các khoản phí khác của Cục Giáo Dục: thay đổi địa chỉ trường—$50.00; thay đổi tên trường—$100.00; thay đổi tên cá nhân—$50.00; thay đổi hiệu trưởng trường—$50.00; đơn xin miễn giảm giáo dục nhân viên bán hàng—$25.00; miễn giảm giáo dục hoặc kinh nghiệm của nhà môi giới—$25.00; và phê duyệt báo cáo kinh nghiệm cho ứng viên cấp giấy phép nhà môi giới—$25.00.

• ✓Thay đổi tên trường là $100.00; thay đổi địa chỉ trường và thay đổi tên cá nhân là $50.00 mỗi cái
• ✓Miễn giảm giáo dục nhân viên bán hàng/nhà môi giới, kinh nghiệm nhà môi giới, và phê duyệt báo cáo kinh nghiệm là $25.00 mỗi cái

Mỗi chi nhánh phải tuân thủ N.J.A.C. 11:5-4.4 (Maintained offices). Không thể cấp phép chi nhánh cho một văn phòng tại nhà riêng của một salesperson (referral), salesperson, hoặc broker-salesperson. Chi nhánh phải được giám sát trực tiếp bởi một broker được cấp phép làm việc như một broker-salesperson, người phải dành toàn bộ thời gian của họ để quản lý văn phòng trong các giờ làm việc thông thường. Tên của người giám sát phải được ghi lại với Ủy Ban mọi lúc.

• ✓Mỗi chi nhánh phải tuân thủ N.J.A.C. 11:5-4.4
• ✓Không thể cấp phép chi nhánh cho một văn phòng tại nhà riêng của một salesperson (referral), salesperson, hoặc broker-salesperson
• ✓Chi nhánh phải được giám sát trực tiếp bởi một broker được cấp phép làm việc như một broker-salesperson người dành toàn bộ thời gian cho nó
• ✓Tên của người giám sát phải được ghi lại với Ủy Ban mọi lúc

Giấy phép chi nhánh phải ghi rõ tên của người môi giới và địa chỉ chi nhánh và phải được trưng bày rõ ràng mọi lúc tại chi nhánh. Chi nhánh phải hiển thị rõ ràng tên của người môi giới-nhân viên bán hàng phụ trách với tư cách là 'giám sát văn phòng' và tên của tất cả các người được cấp phép khác kinh doanh tại đó. Giấy phép chi nhánh phải được trả lại để hủy hoặc sửa đổi khi có thay đổi giám sát văn phòng.

• ✓Giấy phép chi nhánh phải ghi rõ tên của người môi giới và địa chỉ chi nhánh và phải được trưng bày rõ ràng
• ✓Chi nhánh phải hiển thị rõ ràng tên của giám sát văn phòng và tên của tất cả những người được cấp phép kinh doanh tại đó
• ✓Giấy phép chi nhánh phải được trả lại để hủy hoặc sửa đổi khi có thay đổi giám sát văn phòng

Các nhà môi giới hồ sơ/nhà môi giới sử dụng có thể ủy quyền cho một người bổ sung để phê duyệt các đơn xin cấp phép ban đầu; người đó phải có giấy phép nhà môi giới và là một sĩ quan/đối tác (hoặc một nhà môi giới-nhân viên bán hàng nếu nhà môi giới sử dụng là một chủ doanh nghiệp độc lập). Một giấy ủy quyền phải được nộp ít nhất 10 ngày trước khi ủy quyền. Riêng biệt, một cá nhân (không nhất thiết phải được cấp phép) có thể được chỉ định để ký và từ bỏ giấy phép chấm dứt, với một mẫu đơn nộp ít nhất 10 ngày trước khi ủy quyền.

• ✓Người được chỉ định phê duyệt các đơn xin phải có giấy phép nhà môi giới và là một sĩ quan/đối tác (hoặc nhà môi giới-nhân viên bán hàng nếu nhà môi giới sử dụng là một chủ doanh nghiệp độc lập)
• ✓Giấy ủy quyền phải được nộp ít nhất 10 ngày trước khi ủy quyền chức năng
• ✓Người được chỉ định từ bỏ giấy phép chấm dứt không nhất thiết phải có giấy phép bất động sản
• ✓Chỉ nhà môi giới và một người được chỉ định khác mới được phép thực hiện các chức năng chuyển nhượng giấy phép tại bất kỳ thời điểm nào

Một người có giấy phép bị thu hồi theo điều 54 không thể là đối tác chung, viên chức, giám đốc hoặc chủ sở hữu có lợi ích kiểm soát trong bất kỳ trường học nào được cấp phép, cũng không thể làm việc, được giữ lại hoặc được trả tiền bởi trường học được cấp phép, cũng không thể chia sẻ hoặc chiếm dụng không gian văn phòng tại địa điểm trường học được cấp phép trong thời gian thu hồi.

• ✓Người có giấy phép bị thu hồi không thể sở hữu lợi ích kiểm soát trong trường học được cấp phép
• ✓Người có giấy phép bị thu hồi không thể được tuyển dụng hoặc nhận tiền bù đắp dưới bất kỳ hình thức nào từ trường học được cấp phép
• ✓Người có giấy phép bị thu hồi không thể chiếm dụng hoặc chia sẻ không gian văn phòng tại trường học được cấp phép trong thời gian thu hồi

Các nhà cung cấp khóa học phải duy trì hồ sơ hoàn thành CE thành công của những người được cấp giấy phép và truyền dữ liệu này đến NJREC hoặc người được chỉ định của nó theo hướng dẫn. NJREC được phép thông qua các quy tắc và quy định theo Đạo luật Thủ tục Hành chính (P.L.1968, c.410) cần thiết để thực hiện các mục đích của đạo luật.

• ✓Các nhà cung cấp CE phải duy trì hồ sơ hoàn thành và truyền dữ liệu đến NJREC hoặc người được chỉ định của nó theo hướng dẫn
• ✓NJREC thông qua các quy tắc theo Đạo luật Thủ tục Hành chính để thực hiện các điều khoản CE

Giấy phép của môi giới, môi giới bán hàng, nhân viên bán hàng và văn phòng chi nhánh có thời hạn hai năm kết thúc vào ngày 30 tháng 6 của năm lẻ. Tất cả các giấy phép được cấp trong một kỳ hai năm có hiệu lực từ ngày cấp cho đến hết kỳ đó. Định nghĩa 'nhân viên bán hàng' bao gồm một nhân viên bán hàng (giới thiệu). Được sửa đổi có hiệu lực từ ngày 20 tháng 1 năm 2026 để làm rõ rằng tất cả các giấy phép được cấp trong một kỳ hai năm có hiệu lực đến hết kỳ đó.

• ✓Giấy phép bất động sản có hiệu lực hai năm, kết thúc vào ngày 30 tháng 6 của năm lẻ
• ✓Giấy phép được cấp giữa kỳ có hiệu lực từ ngày cấp cho đến hết kỳ hiện tại
• ✓Định nghĩa 'nhân viên bán hàng' bao gồm nhân viên bán hàng (giới thiệu)

Mỗi nhà môi giới bất động sản cư trú phải lập và duy trì một tài khoản đặc biệt (hoặc các tài khoản) tại một tổ chức tài chính được ủy quyền của New Jersey, riêng biệt với các tài khoản kinh doanh hoặc cá nhân khác, cho tất cả tiền của người khác nhận được với tư cách là nhà môi giới, tác nhân escrow hoặc người giám sát tạm thời. Các nhà môi giới tương hỗ có thể duy trì nó tại NJ hoặc tại bang có giấy phép cư trú của họ. Nhà môi giới phải nộp một tuyên thệ/chứng chỉ xác định các tổ chức và số tài khoản, và báo cáo bất kỳ thay đổi nào ngay lập tức.

• ✓Nhà môi giới phải duy trì một tài khoản đặc biệt cho tiền của người khác riêng biệt với các tài khoản kinh doanh/cá nhân
• ✓Các nhà môi giới cư trú phải sử dụng một tổ chức tài chính NJ được ủy quyền
• ✓Nhà môi giới phải nộp tuyên thệ/chứng chỉ xác định các tổ chức tài chính và tất cả số tài khoản khi cấp phép/gia hạn
• ✓Bất kỳ thay đổi tài khoản hoặc tài khoản mới nào phải được báo cáo ngay lập tức cho Ủy ban

Theo N.J.S.A. 45:15-17(o), commingling bao gồm: trộn lẫn tiền của chủ sở hữu với tiền riêng của môi giới; không kịp thời duy trì và gửi tất cả tiền của người khác vào tài khoản đặc biệt riêng biệt; hoặc không kịp thời tách biệt tiền được giữ cho người khác. Việc duy trì một khoản tiền riêng danh nghĩa của môi giới để đảm bảo tính liên tục của tài khoản hoặc thanh toán phí dịch vụ ngân hàng KHÔNG phải là commingling, cũng như việc duy trì một khoản an toàn cố định theo yêu cầu pháp luật KHÔNG phải là commingling.

• ✓Commingling bao gồm trộn lẫn tiền của chủ sở hữu với tiền riêng của môi giới
• ✓Commingling bao gồm không kịp thời gửi hoặc tách biệt tiền của người khác vào tài khoản đặc biệt
• ✓Duy trì tiền danh nghĩa của môi giới cho tính liên tục của tài khoản hoặc phí ngân hàng không phải là commingling
• ✓Duy trì khoản an toàn cố định theo yêu cầu pháp luật của tiền môi giới không phải là commingling

Khi các quỹ hoa hồng được bao gồm trong các khoản tiền gửi trong tài khoản quỹ tiền gửi, phần hoa hồng phải được thanh toán kịp thời từ tài khoản quỹ tiền gửi (có chú thích trong hồ sơ kinh doanh), với điều kiện đã có sự ủy quyền trước đó. 'Kịp thời' có nghĩa là không quá năm ngày làm việc sau khi nhận. Đối với khoản tiền cọc thiện chí/tiền cọc nghiêm túc, nếu đề nghị bị rút lại hoặc từ chối mà không có đề nghị đếm lại trong năm ngày làm việc đó, người được cấp phép có thể trả lại quỹ cho người đề nghị; nếu không, người được cấp phép phải gửi trong vòng năm ngày làm việc.

• ✓Kịp thời' có nghĩa là không quá năm ngày làm việc kể từ khi nhận tiền hoặc tài sản của người khác
• ✓Phần hoa hồng của quỹ tiền gửi phải được thanh toán kịp thời với các chú thích ghi hồ sơ thích hợp và sự ủy quyền trước đó
• ✓Tiền cọc cẩn thận có thể được hoàn lại nếu đề nghị bị rút lại hoặc từ chối mà không có đề nghị đếm lại trong năm ngày làm việc
• ✓Trong tất cả các trường hợp khác, người được cấp phép phải gửi tiền trong vòng năm ngày làm việc kể từ khi nhận

Mọi người được cấp phép làm broker of record hoặc sole proprietor broker phải là người ký tên trên (các) tài khoản escrow hoặc trust của công ty môi giới. Chỉ những cá nhân được cấp phép hoạt động bởi Ủy ban như là real estate broker-salesperson hoặc salesperson mới có thể là những người ký tên bổ sung trên các tài khoản đó.

• ✓Mọi broker of record hoặc sole proprietor broker phải là người ký tên trên (các) tài khoản trust/escrow của công ty
• ✓Chỉ những broker-salesperson hoặc salesperson được cấp phép hoạt động mới có thể là những người ký tên bổ sung

Các nhà môi giới có thể chấp nhận thanh toán trust/escrow dưới dạng: tiền mặt; một công cụ có thể thương lượng được trả cho công ty của nhà môi giới; một séc thanh toán thẻ ghi nợ có tín dụng vào tài khoản trust/escrow của nhà môi giới; hoặc chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản trust/escrow. Các khoản tính phí thẻ tín dụng chỉ được phép cho tiền ký gửi và tiền thuê ở các khu cho thuê ngắn hạn (cho thuê nhà ở không quá 125 ngày liên tiếp với ngày kết thúc cụ thể). Tất cả các khoản thanh toán như vậy phải được ghi lại theo N.J.A.C. 11:5-5.4.

• ✓Các hình thức thanh toán trust được chấp nhận: tiền mặt, công cụ có thể thương lượng được trả cho công ty, séc thanh toán thẻ ghi nợ, hoặc chuyển khoản
• ✓Các khoản tính phí thẻ tín dụng chỉ được phép cho các khoản thanh toán tiền ký gửi/tiền thuê short-term rental
• ✓Khu cho thuê ngắn hạn là khu cho thuê nhà ở không quá 125 ngày liên tiếp với ngày kết thúc cụ thể
• ✓Tất cả các khoản thanh toán như vậy phải được ghi lại trong sổ cái trust/escrow theo N.J.A.C. 11:5-5.4

Trước khi chấp nhận thanh toán bằng thẻ tín dụng cho một bất động sản cho thuê ngắn hạn, môi giới phải thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản về tiềm năng chargeback và nhận được sự ủy quyền bằng văn bản có chữ ký của chủ sở hữu (giữ lại như hồ sơ kinh doanh; được đưa vào/bổ sung cho danh sách nếu được bảo đảm bởi môi giới danh sách). Thanh toán phải được chuyển đến một tài khoản ký quỹ/tài khoản tín thác đặc biệt riêng biệt, và phải duy trì một tài khoản kinh doanh riêng. Trong một tranh chấp chargeback, môi giới không được bù trừ lại tiền từ giao dịch khác liên quan đến cùng một người tiêu dùng.

• ✓Môi giới phải thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản về tiềm năng chargeback và nhận được sự ủy quyền bằng văn bản có chữ ký
• ✓Sự ủy quyền bằng văn bản của chủ sở hữu phải được giữ lại như hồ sơ kinh doanh; nếu được bảo đảm bởi môi giới danh sách, được đưa vào danh sách
• ✓Thanh toán cho thuê ngắn hạn bằng thẻ tín dụng được chuyển đến một tài khoản ký quỹ/tài khoản tín thác đặc biệt riêng biệt với tài khoản kinh doanh riêng được duy trì
• ✓Môi giới không được bù trừ tranh chấp chargeback lại tiền từ giao dịch khác với cùng một người tiêu dùng
• ✓Phải xây dựng một chính sách hủy bỏ bằng văn bản, bao gồm khoảng thời gian hủy bỏ và xử lý tiền

Toàn bộ số tiền thanh toán cho thuê ngắn hạn được tính phí phải được ghi có vào tài khoản ký quỹ/escrow đặc biệt; các khoản phí giao dịch cho công ty thẻ tín dụng không được thanh toán trước khi toàn bộ số tiền được ghi có. Các nhà môi giới phải sử dụng một trong hai quy trình: (1) chỉ định tài khoản kinh doanh làm nguồn duy nhất cho phí giao dịch và hoàn lại; hoặc (2) duy trì dự trữ tiền của chính nhà môi giới trong tài khoản đặc biệt (không trộn lẫn) đủ cho các khoản phí và hoàn lại ước tính, được bổ sung ít nhất hàng tháng và trong vòng một ngày làm việc sau khi hoàn lại tiền giải ngân.

• ✓Toàn bộ số tiền thanh toán được tính phí phải được ghi có vào tài khoản ký quỹ/escrow đặc biệt trước khi thanh toán bất kỳ khoản phí giao dịch nào
• ✓Tùy chọn 1: chỉ định tài khoản kinh doanh làm nguồn duy nhất cho tất cả các khoản phí thẻ tín dụng và hoàn lại
• ✓Tùy chọn 2: duy trì dự trữ do nhà môi giới tài trợ trong tài khoản đặc biệt (không trộn lẫn) cho các khoản phí và hoàn lại ước tính
• ✓Các khoản phí giao dịch dự trữ phải được bổ sung ít nhất hàng tháng; các khoản nợ hoàn lại được bổ sung trong vòng một ngày làm việc
• ✓Số tiền dự trữ có thể tăng bất cứ lúc nào nhưng chỉ có thể giảm hàng năm, với tất cả các khoản ghi có/nợ dự trữ được ghi chép trong hồ sơ